崇禮格林德瓦小鎮(zhèn)

賦予文化內(nèi)涵云南麗江的啟發(fā)中國北方最容易發(fā)生艷遇的地方攝影人的天堂婚紗攝影基地婚禮及蜜月圣地中國雕塑園享受森林豐富的文化及娛樂活動強化歐洲及瑞士文化風情麗江古城，納西風情。實際上古城只需要半天即可游覽完畢，但人們在這里往往會住上幾天。為什么？是因為她還有一種表面之下的內(nèi)容。麗江，被稱為中國最容易發(fā)生艷遇的地方，具體體現(xiàn)是酒吧一條街，酒吧一條街從下午到午夜一直是熱鬧非凡，因為來之前人們都期望著在這里發(fā)生點什么，雖然有的人最終可能什么也沒發(fā)生。但那種寬松的環(huán)境和氛圍，那看似無限的機會，讓人覺得沒有浪得虛名。沒發(fā)生只能怨自己運氣不夠好或不夠勇敢，然后會發(fā)誓一定下次再來，一定要有所斬獲。所以很多人會來這里很多次。這完全是人為賦予的，而且已經(jīng)被廣大游客公認的。人們麗江歸來后談論最多的是酒吧艷遇而不是古城。人們被廣泛的告知，這里不僅僅是艷遇，這里也適于發(fā)呆，可以讓人身心徹底的放松，忘掉平時的煩惱，調(diào)整自己的狀態(tài)。這也是純粹的人為營造的觀念，但很成功。人們來到這里，似乎不這樣發(fā)呆兩天就辜負了麗江。但客觀的就環(huán)境來講，相信人們都會認同，在這里發(fā)呆絕對不如在張家口崇禮的森林、張北的草原上去發(fā)呆。但可惜人們不知道，也沒有人在傳說，那也是個發(fā)呆的好地方。旅游特色麗江＝古城、艷遇、放松。人們?nèi)惤?，最大的誘惑是傳說，而不是古城。這就是文化內(nèi)涵的魅力。因此，旅游不僅僅是資源，更重要的是要賦予一定的更深的文化內(nèi)容。賦予文化內(nèi)涵－云南麗江的啟發(fā)文化延伸結(jié)論輿論宣傳賦予文化內(nèi)涵－中國北方最容易發(fā)生艷遇的地方這里的茂密森林、遍地野花、歐式城堡比麗江古城更具有浪漫氣息，更容易讓人產(chǎn)生浪漫的心情。浪漫的森林之夜比麗江更多的艷遇場所除酒吧一條街外，還有游泳池、高爾夫練習場、各項運動場、露營基地等更適于陌生人自然結(jié)識的場所，還有度假村經(jīng)常舉辦的交誼舞會、篝火晚會、森林慢跑、騎馬比賽、業(yè)余滑雪大賽各項活動。每周為騎馬、越野車、山地自行車、動力傘、CS、戶外、攝影等各種愛好者群體舉辦講座及交流。利用現(xiàn)代網(wǎng)絡傳播的速度優(yōu)勢，以非正規(guī)的宣傳形式，很快就可以創(chuàng)造出艷遇的概念當被人們認可為“艷遇”的概念后，其知名度的傳播更快，吸引力更強，發(fā)展動力更充足。目前國內(nèi)只有南方的麗江具有這個概念。中國北方最容易發(fā)生艷遇的地方賦予文化內(nèi)涵－攝影人的天堂承德豐寧壩上攝影的啟發(fā)承德豐寧壩上已形成了一種攝影旅游，現(xiàn)在已經(jīng)是一年四季每個周末都會有大批的攝影愛好者光臨。他們對承德壩上旅游宣傳起到了決定性推動。崇禮的類似瑞士的地形地貌、天空背景、森林野花等是難得的攝影資源。開發(fā)攝影市場更重要的是起到免費的、效果顯著的宣傳作用。而其帶來的直接收益是次要的。崇禮風光賦予文化內(nèi)涵－婚紗攝影基地豐富的背景資源類似瑞士的地形地貌，森林，草甸，漫山遍野的野花，藍天白云，歐式城堡，瑞士一條街，酒吧，各種運動場所等，都是絕佳的背景題材。夏季涼爽的氣候?qū)τ诒本┭谉岬?－8月，婚紗外拍成了一件極其辛苦的事情。而這里卻涼爽宜人?；榧喭馀囊殉蔀闀r尚現(xiàn)在的新人婚紗照90％采用實景外拍，市場十分巨大。同時這樣的外拍實際上也是一次短暫的蜜月。賦予文化內(nèi)涵－婚禮及蜜月圣地戶外婚禮戶外海派婚禮已漸成時尚，越來越受歡迎。這里優(yōu)美的環(huán)境、完善的服務娛樂設施、配套的戶外婚禮安排必將對新人產(chǎn)生強烈的吸引力。而且，這里具有婚禮后直接度蜜月的條件。蜜月度假美麗的愛情應該有一個美麗的背景為其見證。在中國，能見證美麗愛情的風景很多，但具有浪漫氣質(zhì)能與美麗愛情相映襯的經(jīng)典地點卻很少。當前大多數(shù)人受經(jīng)濟條件的限制，還是選擇在國內(nèi)度蜜月。而且休閑型蜜月為越來越多的人所喜愛。這里所能提供的娛樂設施及周邊的旅游內(nèi)容，足夠新人一周的時間內(nèi)容安排的很滿。6-9月會是這里最適合的季節(jié)。賦予文化內(nèi)涵－中國雕塑園目前我國還沒有一個雕塑集中地方，我們可以在旅游區(qū)建立一個這樣散漫開的“中國雕塑園”。就如北京的畫家村，提供一些優(yōu)惠的條件吸引他們進駐施展才藝。這不但是一種氛圍，更是一種文化內(nèi)涵。旅游需要文化來充實其內(nèi)涵才會有更強大的吸引力和生命力。待條件成熟后，可舉辦“中國雕塑節(jié)”，來擴大影響力。賦予文化內(nèi)涵－享受森林開發(fā)建設森林避暑、搏匹克、森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營、森林美食、森林自行車越野等。瑞士的格林德瓦夏季旅游就是森林概念。森林與健康概念－崇禮森林中負氧離子含量1萬，是城市中的10倍崇禮森林崇禮森林崇禮森林空氣負氧離子濃度的高低與人們的健康息息相關(guān)。它對于開發(fā)生態(tài)旅游具有重要的指導意義。負氧離子對有毒氣體的降解作用，負氧離子與健康，負氧離子促進健康的機理和特點，森林浴與負氧離子，森林資源結(jié)構(gòu)與負氧離子的相關(guān)性，國內(nèi)外各旅游地與負氧離子的關(guān)系，區(qū)域負氧離子分布與經(jīng)濟的相關(guān)性，我國開發(fā)負氧離子資源的應用前景，負氧離子應用實例，負氧離子發(fā)生器與應用，負氧離子檢測技術(shù)及其相關(guān)測定方法等。研究表明，當負氧離子濃度達到5000時，就會對某些疾病產(chǎn)生直接的治療效果?！董h(huán)境，健康與負氧離子》一書專門對負氧離子進行了研究

山坡草地，森林茂盛。山坡上、森林旁散落的別墅，或藍天白云或云遮霧繞的天空，清新涼爽的空氣，使人感到已經(jīng)完全置身于歐洲的瑞士。每天的下午開始到深夜，這里的酒吧聚滿了來休閑度假的人，來到這里，每個人都變得友善、平和，輕松愉快的與周圍的人交流，這里會很容易認識新朋友。逐漸的，這里被人傳說為北方最容易發(fā)生艷遇的休假勝地。如果你對艷遇不敢興趣，那這里將是最適于脫開凡塵獨自發(fā)呆，最適于放松身心，在這里你將會和大自然徹底的融合，這里豐富的氧氣會洗去你滿身的疲憊。森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營、森林美食等各種圍繞森林的活動可自由選擇參加。賦予文化內(nèi)涵－享受森林白天，盡情的馳騁在松軟厚實的白雪之上，享受著冰雪世界獨特的魅力。夜晚，幾乎所有的人們都來到了溫暖酒吧，空氣中散發(fā)著美好曖昧的氣息。這里的夜晚不再孤單，有什么故事嗎？看你自己的勇氣和運氣了。來到這里，你會體驗到歐洲瑞士滑雪的感覺，滑雪不僅僅是一種運動?？梢詭霞依锏睦先艘黄饋磉@里享受，年輕人白天滑雪，而老人可以坐在溫暖的房間的落地窗在看書或欣賞美麗的雪景。夏季：森林城堡酒吧艷遇冬季：滑雪酒吧艷遇城堡賦予文化內(nèi)涵－豐富的文化及娛樂活動業(yè)余滑雪大賽、攝影大賽、真人CS對抗賽、騎馬大賽、山地自行車比賽、山地越野賽、動力傘大賽。以上活動根據(jù)情況有周賽、月賽、季賽，使活動長期持續(xù)化。長期不斷的各種比賽活動各種講座及互動交流每周五舉辦免費的滑雪、攝影、騎馬、山地自行車、山地越野、動力傘等度假村具有的娛樂項目的免費講座。同時組織相應的愛好者，度假村為其免費提供會議室進行自由交流。選擇周五舉辦各種免費活動，是為了提高周五晚入住率，因一般自駕車出游習慣選擇周六出行。賦予文化內(nèi)涵－強化歐洲及瑞士文化風情森林小火車，歐式觀光馬車，騎馬巡邏的保安，歐洲古老的路牌等，借鑒更多的歐洲元素。門童迎賓員、前臺服務員、瑞士餐館服務員等雇傭在京的留學生實習體驗。形成長期機制。瑞士風情館，在歐洲小劇院邀請歐洲文藝團體上演富有歐洲文化特色的演出節(jié)目。與簽約瑞士小鎮(zhèn)的文化交流活動，狂歡節(jié)，瑞士冰雪周等各種帶有濃郁歐洲文化的活動。收益及市場分析項目5年綜合收益度假村5年收益度假村5年利潤計算房價及入住率對度假村純利潤的影響度假村客房收入計算房價及入住率變化對客房收益的影響度假村其他自營項目營業(yè)收入度假村5年經(jīng)營總收益計算度假村5年營業(yè)費用核算旅游地產(chǎn)開發(fā)投入產(chǎn)出度假村各季節(jié)營業(yè)項目狀況按07年數(shù)據(jù)進行的夏季住宿客源分析夏季度假村可新增的客源分析冬季滑雪客源分析開房率設定依據(jù)說明出租物業(yè)收入度假村營業(yè)成本核算說明盈虧平衡點計算結(jié)論收益及市場分析—項目綜合收益第一年第二年第三年第四年第五年度假村利潤44814998567659456323旅游地產(chǎn)利潤4400440044004400合計利潤（4.5億元）44819398100761034510723項目5年綜合收益（萬元）度假村建成后第一年全力做好度假村的經(jīng)營及推廣，并策劃、設計首期旅游地產(chǎn)開發(fā)。旅游地產(chǎn)在度假村營業(yè)后的第二年開始進行。每年房價按靜態(tài)不變計算。不含出讓土地的利潤。未計算大型私人莊園的利潤，實際上這部分最大的利潤來源。以度假村為先導，以旅游地產(chǎn)開發(fā)為后續(xù)長期持續(xù)的盈利手段。項目的戰(zhàn)略方針度假村項目越成功，后期的旅游地產(chǎn)的價格及銷售會越理想，度假村是本項目的龍頭。因此必需精心做好度假村的規(guī)劃、開發(fā)、經(jīng)營。建議在資金允許的情況下，將規(guī)劃中的滑雪場、山地高爾夫二期考慮的項目合并在一期進行。高爾夫場可使旅游地產(chǎn)目標客戶中增加消費能力更強的高爾夫愛好者。度假村作為項目的龍頭，本身也具備很強的盈利能力。隨著度假村及旅游地產(chǎn)的開發(fā)，整個項目規(guī)模不斷增加。規(guī)模越大，后期的旅游地產(chǎn)的價格及銷售會越理想。收益及市場分析——度假村5年利潤計算第一年第二年第三年第四年第五年營業(yè)收入7512萬元8329萬元9260萬元9849萬元10481萬元減：營業(yè)費用36353762378940194147

所得稅前利潤38774567547158306334

所得稅（25%）9691142136814581584稅后純利潤29093425410343724750加：提取折舊15731573157315731573現(xiàn)金收回（2.7億元）44814998567659456323度假村開業(yè)后前5年營業(yè)盈虧表（萬元）開業(yè)后前五年營業(yè)利潤合計為2.7億元。實際上第一年收益有可能達不到預計，而后幾年超過預計。營業(yè)費用包括了1573萬元的折舊費用。這部分實際上為收回的投資。第六年開始利潤狀況會與第五年相近，基本不會有太大的變化。但產(chǎn)業(yè)會有很大的升值。實際上可以爭取到地方的稅收部分減三免二的優(yōu)惠條件，但在此未做考慮。出租物業(yè)部分的水電暖等費用由租戶負責，因此不產(chǎn)生費用。在此未做計算。在出現(xiàn)盈利的前提下，會對相關(guān)崗位制定激勵政策，約為純利潤的10%左右。未考慮門票收入，按每人80元，約20萬人計算，約為1600萬元的收入。收益及市場分析—房價及入住率對度假村純利潤的影響純利潤指已提取每年1573萬元折舊費作為費用之后的利潤。本表體現(xiàn)的純利潤變化，僅計算了房價及入住率變化產(chǎn)生客房收入變化的影響，其他營業(yè)收入未做變化調(diào)整本表按上頁第一年收益情況為計算基準。計算依據(jù)房價收益及市場分析——度假村客房收益計算計算天數(shù)度假村接待人數(shù)（萬人次）客房標準間平均價格（元/天）人均住宿消費（元/天）人均消耗費用支出（元/天）客房營業(yè)毛利潤收入（萬元）夏季主要季節(jié)120天16.2330165152430次要季節(jié)30天3.223011515320冬季主要季節(jié)120天14.4330165152160次要季節(jié)30天2.723011515270全年分計主要季節(jié)240天30.6330165154590次要季節(jié)60天5.923011515590合計旅游季節(jié)300天36.5314157155180萬元客房營業(yè)收入為5180萬元（依照前頁設定的情況即全年入住率66.7%）接待人數(shù)是按前面設定的保守的開房率計算得來。參照前面市場分析中當?shù)氐目头績r格，此計算依據(jù)的價格仍然非常保守。實際上，周末與非周末，旅游旺季與淡季，房價是變化的，周末及旺季的價格會高于平時。未計算全年剩余的65天的營業(yè)收入，在此忽略不計?？腿巳司陌ㄆ渥∷匏鶐淼乃娂皳p耗。具體計算方法見成本核算。收益及市場分析—房價及入住率變化對客房收益的影響66.7%入住率，330元的標間價格為后面效益詳細預算的依據(jù)。本表顯示的是在房間不同定價及不同入住率的情況下的客房毛利潤收益?？头棵麧櫴杖胫赋タ腿怂娕耙淮涡杂闷返纫磺邢暮蟮拿麧?。投資及效益分析——度假村其他自營項目營業(yè)收入客源基數(shù)（萬人次）消費轉(zhuǎn)化比例消費人數(shù)（萬人次）平均消費營業(yè)收入毛利率毛利潤1、餐飲36.530%1160元（兩餐）660萬元70%462萬元2、高爾夫36.510%3.7100元370萬元100%370萬元3、健身36.510%3.750元185萬元100%185萬元4、房車露營150元忽略不計5、滑雪場5300元1500萬元65%975萬元6、會議室500次會議2000元100萬元100%100萬元合計2815萬元2092萬元度假村自營餐飲娛樂項目營業(yè)收入及毛利潤因度假村的瑞士一條街有出租的物業(yè)，其中有部分為各種風味餐飲，會吸引很多客人。在度假村餐飲消費的為各種會議及培訓、部分客人的體驗消費、大型宴會。因此考慮在度假村的餐飲率為30%。此部分在未來的經(jīng)營中有很大的提高空間。房車基地及露營產(chǎn)生的收入不高，這部分主要作用是起到宣傳作用，因此收入忽略不計。會議室使用按年接待500個各種會議及培訓，平均每個會議或培訓使用2天計算?？驮椿鶖?shù)為前面保守計算的度假村全年接待人數(shù)36.5萬人次。投資及效益分析——度假村5年經(jīng)營總收益計算第一年第二年第三年第四年第五年客房毛利潤收入開房率67%開房率71%開房率76%開房率76%開房率76%5180萬元5708萬元6329萬元6645萬元6977萬元其他自營項目毛利潤收入增長率10%增長率10%增長率10%增長率10%2092萬元2301萬元2531萬元2784萬元3063萬元物業(yè)毛利潤收入增長率33%增長率25%增長率5%增長率5%240萬元320萬元400萬元420萬元441萬元合計7512萬元8329萬元9260萬元9849萬元10481萬元按第一年的情況，計算得出的人均客房利潤為142元，每提高開房率1%可增加毛利潤64萬元。第二年客房毛利潤計算方法如下（5180+64×4個百分點）×1.05=5708萬元。其他自營項目業(yè)務收入增長按5%計算。每年物價上漲按5%計算，后幾年的單純物價上漲因素增加的營業(yè)額。即在同等消費情況下，消費額將增加5%。所以，第二年開始所有的經(jīng)濟收益中都將5%的物價上漲計算在內(nèi)。開業(yè)后度假村毛利潤收入情況投資及效益分析——度假村5年營業(yè)費用核算第一年第二年第三年第四年第五年人員工資12001260132313891459辦公費用120126132139146廣宣費用240252264278292營業(yè)稅392435485513543取暖費110116121127134費用小計20622189222524462574提取折舊15731573157315731573費用合計36353762378940194147按設定的營業(yè)狀況下的營業(yè)費用（萬元）固定費用1462萬元人員工資1200萬元+辦公費用120萬元+取暖費110萬元×20%+基本運營費120萬元=1462萬元可變費用說明在實際營業(yè)狀況比設定的情況增加或較少的情況下，可變費用基本同比例變化。因此毛利率基本也成比例變化，在此不再做詳細計算。收益及市場分析－旅游地產(chǎn)開發(fā)投入產(chǎn)出項目內(nèi)容單位造價單位售價單位毛利毛利率每棟面積每棟毛利每棟投入1、城堡式酒店1500元/㎡3000元/㎡1500元/㎡50%1000㎡150萬元150萬元2、VIP高檔別墅2000元/㎡4000元/㎡2000元/㎡50%300㎡60萬元60萬元3、中檔別墅1750元/㎡3500元/㎡1750元/㎡50%150㎡26萬元26萬元項目內(nèi)容數(shù)量每棟面積總面積單位造價總投入銷售收入稅收及廣宣毛利潤1、城堡式酒店301000㎡30000㎡1500元/㎡0.45億元0.9億元0.180.27億元2、VIP高檔別墅20300㎡6000㎡2000元/㎡0.18億元0.36億元0.070.11億元3、中檔別墅40150㎡6000㎡1750元/㎡0.1億元0.21億元0.040.06億元合計9042000㎡0.73億元1.470.3億元0.44億元各項目造價及利潤每期開發(fā)規(guī)模及投入產(chǎn)出全部為不超過三層的建筑，且單體面積不大于1000㎡，建設竣工周期為6個月，計劃銷售期3個月。因此理論上一年完成一個開發(fā)周期。本項目的毛利率為50%，房地產(chǎn)業(yè)各種稅收合計為銷售額的近10%，按10%計算稅收。廣宣費用按銷售額的10%，兩項合計20%。每期投入0.73億元，純利5380萬元。實際投入資金約5000萬元即可完成操作。計算中不包括大型私人莊園的開發(fā)及收益。以上建筑不含裝修，為普通商品房竣工標準，如需裝修另行收費。成本造價中已含運營成本。收益及市場分析—度假村各季節(jié)營業(yè)項目狀況天1月2月3月4月5月6月7月8月9月101112140100300100210210903303651、滑雪2、賞雪度假3、會議及培訓4、森林休閑度假5、攝影6、騎馬7、高爾夫8、房車露營9、周末自駕游露營主要時間段次要時間段其中4月至5月上旬，9月中旬至10月底，這兩個時間段為度假村淡季，全年合計3個月時間。收益及市場分析—按07年數(shù)據(jù)進行的夏季住宿客源分析07年崇禮旅游市場情況－夏季2007年崇禮夏季旅游人數(shù)為40萬人，時間在5月中旬－10月中旬，共約150天，其中比較集中在120天。按90%人群在120天內(nèi)，10%人群在其余30天內(nèi)考量。如遇周末需求量會更大。平時會相對少些，不是周末的時間可以通過會議和培訓來平衡。實際上因為度假村的特色，會有一些人群選擇多住幾日，這里暫不計算。夏季旅游季節(jié)為150天120天期間對游客的滿足率30天期間度假村開房率120天期間30天期間每天平均度假村接待能力18萬人4.5萬人1500人40萬人選擇度假村住宿的比例及人數(shù)100%40萬人36萬人4萬人3333人50%89%80%32萬人28.8萬人3.2萬人2666人62%71%60%24萬人21.6萬人2.4萬人2000人83%53%50%20萬人18萬人2萬人1666人100%44%度假村1500張床位，以07年崇禮旅游人數(shù)為依據(jù)，在旺季對市場的滿足率及淡季的開房率由此看出，度假村的規(guī)模還遠遠無法滿足現(xiàn)有的市場客源。收益及市場分析—夏季度假村可新增的客源分析張家口07年有610萬人次的住宿，其中在張家口市區(qū)內(nèi)有211萬人住宿，夏季占了70%，為148萬人，按其中5%的人群被度假村吸引前往住宿，可增加7.4萬人次。張家口及崇禮以外的住宿人數(shù)為340萬人次，按其中2%選擇前往度假村住宿一天計算，為7.8萬人次。合計為15.2萬人次。原張家口客人選擇前往度假村住宿新增客源15.2萬人次。會議及培訓新增客源2.7萬人次其客源市場為河北各地市、北京各企事業(yè)機關(guān)。每個會議或培訓平均30人，住宿3天，新增200個會議，100個培訓可新增2.7萬人次。實際上這個市場潛力巨大，仍有很大的市場空間。休閑度假新增客源16萬人次由于距離北京250km的地理位置優(yōu)勢，以北京常駐人口1600萬人計算，其中0.5%的人前來休閑度假，以人們休閑度假的習慣按人均住宿2天計算，可新增客源16萬人次。以上合計可新增客源34萬人次。我們度假村夏季120天內(nèi)接待能力18萬人次，150天內(nèi)的接待能力為22.5萬人次。且這些人群完全是被度假村吸引前往我處的客人。僅此就無法滿足市場的需要。因此在計算收益時，120天內(nèi)按85%開房率是有非常保守的。結(jié)果分析可新增客源34萬人次收益及市場分析—冬季滑雪客源分析冬季滑雪期為130-150天，我們按140天計，其中主要集中在120天內(nèi)。07年崇禮滑雪客人為20萬人次，這些客人基本都會選擇在滑雪場附近住宿。按平均每人次住宿1.5天計算。由此產(chǎn)生的住宿需要為20萬人次×1.5天=30萬人次。度假村的接待能力為1500張床位，按120天計接待能力為18萬人次，按150天計接待能力為22.5萬人次。實際上由于冬季滑雪住宿條件的大為改善及滑雪場規(guī)模和條件的不斷改善，其滑雪客人還會快速增加。同時由于度假村條件及特色的吸引，還將產(chǎn)生冬季賞雪的大批客源。按夏季新增客源的計算方法，按07年計算的新增客人中33%為冬季客人，即可新增客源15萬人次。通過以上數(shù)字可看出，接待能力遠遠無法滿足現(xiàn)有的住宿需求。因此如果度假村冬季150天內(nèi)按100%開房率計算是完全有充分的依據(jù)和可能的。考慮滑雪在周末比較集中，因此在后面的收益計算時將會按很保守的80%開房率計算。以07年20萬人次滑雪客人做參考的分析盡管以上數(shù)據(jù)顯示度假村無法滿足客源需求，但在計算收益時為穩(wěn)妥起見，150天的滑雪期按80%開房率計算。計有18萬人次的住宿。冬季按18萬人次住宿保守計算收益及市場分析—開房率設定依據(jù)說明計算天數(shù)度假村接待能力（萬人次）假定的度假村開房率度假村接待人數(shù)（萬人次）度假村客源市場規(guī)模（萬人次）滿足市場需求率夏季主要季節(jié)120天1890%16.266.624%次要季節(jié)30天4.570%3.27.443%冬季主要季節(jié)120天1880%14.440.535%次要季節(jié)30天4.560%2.74.577%全年分計主要季節(jié)240天3685%30.6107.128%次要季節(jié)60天966%5.911.949%合計旅游季節(jié)300天4581%36.511931%全年合計365天54.866.7%36.511931%先按比較保守的原則設定的各季節(jié)的開房率。由此可以看出，這種情況下僅滿足了客源市場的31%。說明這樣的開房率設定非常的保守，因此也就非常的容易做到。由以上數(shù)據(jù)計算，300天的旅游季節(jié)開房率全部按100%，也就能滿足客源市場的38%。因此這個情況發(fā)生的可能性有充足的依據(jù)。按保守的方式，我們在下面計算各項收益時仍按我們保守設定的開房率計算。以上只計算了全年中的300天，其余65天未做計算。在假定的開房率下的客源情況收益及市場分析—度假村出租物業(yè)收入根據(jù)測算的度假村出租物業(yè)其商戶自營的營業(yè)毛利潤為1329萬元，按30%支出租金，可收取租金400萬元，這個數(shù)值是商戶可以接受的，也比較合理的。瑞士一條街在開業(yè)的第一年為市場培育期，同時考慮初期的招租，因此租金收入可以制定的較低。第一年按月平均租金收入10元/㎡，合年租金收入為120元/㎡。今后根據(jù)測算的物業(yè)經(jīng)營業(yè)主可獲取的利潤開始提高租金。瑞士一條街的建筑總面積為15000-20000㎡，其中約30-40%面積5000-7000㎡出租，剩余為出租的為自營的中低檔客房。開業(yè)第一年租金收入為240萬元。其后租金收入可達到400萬元。度假村瑞士一條街底層商鋪第一年物業(yè)租金收入為240萬元客源基數(shù)（萬人次）轉(zhuǎn)化比例消費人數(shù)（萬人次）平均消費營業(yè)收入毛利率毛利潤1、餐飲36.550%1860元（兩餐）1080萬元70%756萬元2、酒吧36.510%3.780元296萬元80%237萬元3、茶社等36.55%1.850元90萬元80%72萬元4、土特產(chǎn)36.530%1150元550萬元40%220萬元5、生活購物36.510%3.730111萬元40%44萬元合計2127萬元62%1329萬元度假村瑞士一條街出租物業(yè)商戶自營收入計算收益及市場分析—度假村營業(yè)成本核算說明固定費用人員工資：員工按500人，平均工資為2000元/月，折合24000元/年，年費用1200萬元?；巨k公費用：正常辦公費用包括了辦公涉及的水電暖等費用，共計120萬元折舊費用

折舊費用可以所得稅前列支，某種意義上可以理解為利潤即投資收回?？梢院戏ǖ奶崛≌叟f越多，企業(yè)可以少繳納所得稅。折舊國家有相關(guān)的規(guī)定，賓館業(yè)平均下來的按總資產(chǎn)的折舊率業(yè)不僅相同，如北京建國飯店按十年計算折舊，廣州白天鵝飯店按十五年提取折舊。度假村全部資產(chǎn)平均按15年折舊計算?？偼顿Y2.36億元/15年=1573萬元變動費用水：最大用水量，以賓館業(yè)經(jīng)驗值1噸/客·天×3元/噸=3元/客·天。此經(jīng)驗值包括了賓館的餐飲、娛樂、綠化及員工等消耗。電：最大用電量，以賓館業(yè)經(jīng)驗值10kwh/客·天×0.5元/kwh=5元/客·天。此經(jīng)驗值包括客人及員工生活、空調(diào)制冷（本項目不需要）、取暖等一切用電量。日常消耗：按7元/客·天計算。包括給個人提供牙膏、牙刷、洗浴品等一次性用品及其他床單、毛巾等用品的折舊損耗。取暖：取暖時長180天，按25元/㎡，滿負荷為44000㎡×25元/㎡=110萬元。營業(yè)稅：營業(yè)稅各種稅種可以按營業(yè)額6%概算。收益及市場分析—度假村盈虧平衡點計算盈虧平衡點（以開業(yè)第一年為例計算）盈虧平衡點=固定費用1462萬元/預計收入6537萬元=22.4%盈虧平衡點說明當實際營業(yè)狀況達到設定條件的22.4%時，就可以保持不虧損。此時旅游季節(jié)300天（其余65天按沒有收入計）內(nèi)的開房率大約為19%。因開房率下降，客源減少，導致其它營業(yè)項目的客源同比例縮小，因此收益也會同比例減少，即營業(yè)狀況收益為設定條件的19%。收益及市場分析－案例參考地點：崇禮縣城邊規(guī)模：49230平方米建筑：全部為8-10層、電梯。戶型為40-60㎡賓館客房型房間，無裝修。塑鋼雙層玻璃窗，外立面為棕色墻磚。工程進展：9月份時已封頂，完成外立面裝修。目標客戶：北京市場，以滑雪客人為主。銷售價格：初定為3000元/㎡。銷售情況：9月份封頂時還未進入銷售階段。但已銷售約150套，銷售率15%。開發(fā)商看到良好的銷售情況后，因惜售而暫停對外銷售，意在項目完全竣工后提高銷售價格?？蛻舴治觯呵捌诳蛻舫龊跻饬系幕緸閺埣铱诘貐^(qū)居民。收益及市場分析——結(jié)論度假村項目投資收益率高，約5年收回投資，投資收益率為20%。盈虧平衡點低，約為19%，對盈利不虧損有著可靠的保證。從開業(yè)后的第二年開始即可以著手旅游地產(chǎn)開發(fā)，又可以產(chǎn)生可觀的收益。并且可連續(xù)開發(fā)10年。在經(jīng)營狀況良好的情況下，根據(jù)需要可開發(fā)度假村二期。后續(xù)項目可以投資自己的滑雪場、山地高爾夫等。在形成知名度后，可轉(zhuǎn)讓地塊給其他地產(chǎn)商獲利。如度假村無法滿足市場需求，可以繼續(xù)擴建。投入的固定資產(chǎn)（度假村），擁有的土地本身會有很大的升值空間。20平方公里折合為2000公頃或3萬畝或4940英畝。按其中30%面積辦理土地證，為9000畝，按每畝土地增值20萬元計算，僅土地增值就可以達到18億元。結(jié)論利潤增長點崇禮項目地風光發(fā)展前景現(xiàn)有狀況及發(fā)展空間項目發(fā)展所依托的自然條件崇禮旅游資源即將被大規(guī)模開發(fā)未來的中國崇禮格林德瓦夏季森林度假勝地冬季滑雪夏季森林度假發(fā)展前景－現(xiàn)有狀況及發(fā)展空間崇禮當前已成熟的旅游狀況崇禮滑雪：其規(guī)模、檔次、雪質(zhì)、雪道等已被廣大消費者認可，按其地理位置、自然條件、已具備設施情況等，已接近亞布力滑雪場，即將成為中國第一滑雪勝地。夏季觀景：07年已達到了40萬人次，初具規(guī)模。但并不廣為人知。需要盡快完善的設施縣城內(nèi)滿足滑雪客人的3星以上的中高檔酒店。晚間基本娛樂項目和設施。需要發(fā)展的方面大規(guī)模拓展夏季休閑度假旅游。滿足滑雪及賞雪客人的度假型酒店。景區(qū)內(nèi)更豐富的娛樂設施和內(nèi)容。成規(guī)模的設施完善的度假村。富有文化內(nèi)涵的各類消遣活動。適合會議、療養(yǎng)的配套設施。度假村內(nèi)能滿足日產(chǎn)生活的購物場所發(fā)展前景－崇禮旅游資源即將被大規(guī)模開發(fā)總投資30億元的太子城度假村?？偼顿Y1億歐元的中意塞北滑雪度假村?？偼顿Y10億元的樺皮嶺度假村。水利部科技推廣中心。已正式簽約即將動工的項目發(fā)展前景－未來的中國崇禮格林德瓦憑借出色的自然條件，夏季涼爽的溫度，完善的住宿及娛樂設施，我們開發(fā)的“森林度假”被譽為東方的“格林德瓦”，吸引著越來越多的國內(nèi)外的人們來這里休閑度假，享受自然。有森林避暑、搏匹克、森林浴

、森林氧吧、森林狩獵、森林徒步、森林露營、森林美食、森林自行車越野、馬場、山地高爾夫……夏季發(fā)展前景－夏季森林度假勝地有城堡式酒店，VIP別墅。冬季滿足滑雪者及賞雪度假者住宿。夏季成為森林休閑度假、會議接待、旅游觀光、企業(yè)培訓、員工療養(yǎng)、親朋聚會的絕佳場所。隨著知名度的提高，在無法滿足市場的情況下，可能會不斷的或合作開發(fā)新的度假村，旅游地產(chǎn)每期開發(fā)規(guī)模不斷加大，銷售價格不斷升高。同時生活設施不斷完善，最終形成一些常住人群。隨著發(fā)展，會有“達沃斯”“圣莫里茨”等瑞士小鎮(zhèn)出現(xiàn)，最終在這片美麗的山里形成若干個美麗的小鎮(zhèn)度假村。但這其中最關(guān)鍵的是啟動這個概念。發(fā)展前景－以冬季滑雪為先導的四季度假勝地

隨著發(fā)展，各項設施越來越完善，由于現(xiàn)代傳媒的高速傳播，幾年后……“崇禮滑雪”成為繼“瑞士滑雪”后，聞名世界的滑雪勝地。無論是滑雪場數(shù)量還是雪質(zhì)、雪道、酒店住宿、配套娛樂等，都將是世界一流，而其消費卻大大低于瑞士。同時冬季住在森林溫暖的城堡里賞雪度假也被人們廣為認可。冬季滑雪賞雪度假幾年后，這里將是一個集旅游、休閑、度假、療養(yǎng)、會展、娛樂、商業(yè)、教育、居住等不同功能有機組合的著名度假圣地。政府所規(guī)劃的“在全國乃至世界旅游中形成最有特色的四季旅游度假地”

的目標得以實現(xiàn)。李鐵關(guān)于崇禮旅游的文章

國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任

《關(guān)于崇禮縣如何打造東方“達沃斯”的幾點思考》《發(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)，促進貧困縣盡快脫貧致富》《關(guān)于崇禮縣如何打造東方“達沃斯”的幾點思考》—國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)中心主任

李鐵2009.03

與崇禮縣的干部接觸了五六年了，目睹了近兩年崇禮發(fā)生的天翻地覆的變化。一切緣于在上個世紀末對我們還是十分陌生的產(chǎn)業(yè)，如今都在逐漸的轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實?？梢哉f滑雪產(chǎn)業(yè)帶動了崇禮縣經(jīng)濟和社會的全面發(fā)展，使崇禮從一個毫不知名的貧困城鎮(zhèn)，居然開始設計自己未來的前途，夢想成為中國的“達沃斯”，聽起來非常遙遠，但是是不是遙不可及呢。歸根結(jié)底，還是眼前腳下的路怎么走。

可預期的發(fā)展前景

崇禮的發(fā)展取決于兩個條件，一是北京龐大的消費市場；二是崇禮獨特的自然景觀和氣候條件。雖然，目前已經(jīng)通過滑雪產(chǎn)業(yè)的帶動，和交通區(qū)位的改善，把兩個條件有機地結(jié)合在一起。但是如何進一步鞏固現(xiàn)在的冬季旅游發(fā)展態(tài)勢，擴展旅游資源容量，現(xiàn)在的規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略思路非常關(guān)鍵。

首先我們可以分析崇禮發(fā)展的外部條件，主要是北京的消費市場。北京的滑雪產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模遠遠超過了崇禮，每年上百萬人的滑雪人次，為各滑雪場提供了充足的客源。其中絕大部分參與滑雪者受到收入能力和興趣的制約，基本上一年只能隨著單位的活動參加一到兩次。他們的滑雪消費只是郊區(qū)旅游消費形式的一種。因此，即使看到了北京有如此龐大的滑雪旅游消費市場，其中絕大部分暫時還不能納入崇禮的重要的旅游資源。因此我們要十分清醒地看到，北京的滑雪消費者只有其中的一少部分，對崇禮有著特殊的興趣。兩個條件來決定這部分人，一是收入的能力，二是滑雪的水平和興趣。以這兩個條件來判斷，我們根據(jù)現(xiàn)在到崇禮來的滑雪人數(shù)，基本可以推斷出大致的數(shù)量。按5個月雪期，周六日的客流量平均1000人，加上平時的客流在200-300人。現(xiàn)在的崇禮滑雪旅游人次也就是在10萬人左右。而且其中絕大部分是重復流量。當然，滑雪旅游的一個重要特點是投資大，消費趨勢長。所以這部分人帶動了崇禮服務業(yè)以致于農(nóng)業(yè)休閑旅游的發(fā)展。

滑雪旅游人數(shù)的增長趨勢到底有多大，這一點在未來的發(fā)展規(guī)劃中具有非常重要的作用。從近一兩年萬龍雪場客流量劇增的情況下，我們欣喜地看到，北京以及全國的滑雪市場已經(jīng)穩(wěn)步地提供了一批愿意來崇禮的滑雪愛好者，而且每年呈上升趨勢。但是，會不會達到高速地增長，在十年期內(nèi)能夠達到百萬人或至少50萬人的數(shù)量。從我的判斷來看，很難做得到。一方面國際和國內(nèi)雪場的競爭，分散了一批滑雪愛好者。另一方面，宏觀經(jīng)濟形勢的波動和收入群體相對的分化，使得這些滑雪愛好者的數(shù)量只能是常規(guī)增長。這就意味著，再現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番的可能性有，但是到了一定時期，滑雪旅游人口的上升就會出現(xiàn)邊際遞減階段。那么規(guī)劃10年內(nèi)，來崇禮的滑雪人口在20萬左右，就已經(jīng)會對崇禮的發(fā)展帶來巨大的效益。

以上判斷只是根據(jù)現(xiàn)有的資源容量進行分析，因為畢竟崇禮的發(fā)展面臨著兩個瓶頸，水資源和基礎(chǔ)設施的配套。前者決定了滑雪產(chǎn)業(yè)的可擴展規(guī)模，后者則決定了未來有多少投資商的進入。假定在這兩個瓶頸問題在一定時間內(nèi)得到解決，外部條件的變化就可以更加有利于崇禮旅游經(jīng)濟的發(fā)展。

分析外部條件變化的第二個因素，就是考慮到北京市冬季消費群體可能的擴張，當然要取決于我們能夠給消費者提供什么。因為我們也要注意到，為什么在北京的滑雪人口會那么多，其實主要是這批滑雪人口和北京冬季的會議經(jīng)濟緊密地聯(lián)系在一起。北京每年的11月份開始，進入了所有單位的年終總結(jié)時期。大部分經(jīng)濟實力較好的外企和國有單位，一般都選擇郊區(qū)的度假中心，開展各種年終聯(lián)歡活動，其間也包括圣誕節(jié)的慶祝。由于這一時間正好和冬季滑雪期吻合，所以也推動了北京郊區(qū)滑雪場的興起。

北京郊區(qū)的消費旅游可能具備幾個條件，一是一個半小時以內(nèi)的車程半徑；二是條件比較舒適功能齊全的度假村；三是各具特色的消費服務；四是比較好的自然景觀。相對比照崇禮，路程雖然遠了一個小時，但不是根本的問題。關(guān)鍵是中間兩個條件目前急需改進。崇禮沒有高檔大規(guī)模的度假村，消費特點單一，這是不利因素。但是自然景觀仍然可以說獨具特點。如果我們把北京的會議經(jīng)濟作為這里刺激消費和拉動旅游需求的熱點，可能崇禮的旅游潛力還會極大地迸發(fā)出來。我在和崇禮的干部交流的時候，反復講到增加旅游內(nèi)容的延展性，要爭取把北京的會議經(jīng)濟吸引過來。這就要求繼續(xù)改善投資，提高服務水平，提高投資的檔次和增加功能的多樣性。解決了這些問題，很難說崇禮未來的冬季旅游人口會是多少，滑雪旅游的人數(shù)也會大幅度增加。

第三個外部條件的變化，是旅游季節(jié)的延展性對于北京消費者的吸引力。北京市逆城市化現(xiàn)象最突出的特點就是消費的郊區(qū)化。在2個小時車程的半徑內(nèi)，周末旅游經(jīng)濟帶來了郊區(qū)服務業(yè)的飛速發(fā)展，而且一年四季都處于旺盛時期。北京市民的春夏秋季的消費形式基本上集中在郊游、農(nóng)家樂、采摘、爬山和度假村等內(nèi)容上。北京市的周末經(jīng)濟和冬季會議經(jīng)濟不同的是，旅游消費人口基本以家庭為單元，同事和各種團體結(jié)伴而行。要求的服務也是追求物美價廉。在長假和學校暑假期間，北京市民的旅游半徑可以擴展到內(nèi)蒙古壩上地區(qū)。

針對北京市春夏秋季的旅游消費，可能崇禮還沒有充分的應對措施。我們只是宣傳了這里的四季景觀，但是能夠提供什么類型的多樣化服務，還沒有統(tǒng)籌規(guī)劃。其實這里仍然蘊含著巨大的旅游資源，有足夠的開發(fā)潛力。例如，我在和崇禮縣干部交談時，他們在評價地理區(qū)位時，把這里稱作平原到壩上的過渡帶。其實這里海拔已經(jīng)在1200米以上，氣候和自然景觀與壩上基本一致。過去講出了口外既是壩上。而北京人熱衷于旅游的壩上地區(qū)，恰恰是一個重要的消費熱點，因為壩上意味著沒有炎熱的夏季。說白了，這里除了沒有蒙古包和大面積的草原，其實也就是壩上地區(qū)，關(guān)鍵是我們以什么樣的形式來按照壩上的模式和北京市民的消費需求來打造新型的壩上旅游景觀。只有這樣，崇禮旅游的季節(jié)可以無限延長，旅游人口可以無限上升。未來的崇禮的旅游景觀優(yōu)勢才可以得到充分發(fā)揮。

分析了以上三個外部條件，其實就是要求我們?nèi)绾巫龊脙?nèi)功，從長遠的戰(zhàn)略眼光，來規(guī)劃崇禮未來以旅游為龍頭帶動經(jīng)濟和社會發(fā)展的戰(zhàn)略性思路。

政府現(xiàn)在該做些什么？

為什么要這樣提出問題，這是我在地方調(diào)研上遇到的最普遍而且也是最復雜的事情。說普遍，就是大部分地方政府都要做事情，但是做什么，經(jīng)常是隨機和短期的行為。說復雜，就是急功近利，利益糾纏或者是政府越位的事情時有發(fā)生。我們看到這些年崇禮的各級干部們?yōu)榱舜蛟炻糜纹放葡铝撕艽蟮牧?，起到了很好的效果。但是按照我們的預期來看，當前這個時期尤為重要，因為戰(zhàn)略和決策往往決定了我們未來的發(fā)展前途。舉例來說，為什么亞布力和北大湖都是很好的滑雪旅游勝地，反而被崇禮后來居上。有客觀因素，區(qū)位條件的差異。主觀因素在哪里呢，在于品牌和觀念以及管理。沒有萬龍滑雪場國際化的管理水平，崇禮的旅游業(yè)能否發(fā)展到今天，尚是一個未知數(shù)。對于崇禮縣政府也是如此，只有把崇禮的政府行為提高到國際的管理水準，也就是按照中國“達沃斯”的目標來塑造崇禮形象，崇禮才有可能帶來翻天覆地的變化。

要清醒客觀地做好長遠發(fā)展規(guī)劃。崇禮的規(guī)劃就是要以旅游業(yè)發(fā)展為龍頭，來帶動全社會經(jīng)濟發(fā)展，農(nóng)民收入水平的提高，全縣的脫貧致富。規(guī)劃的內(nèi)容是什么？在我看來，首先要確定旅游保護區(qū)，把重點的適宜于發(fā)展冬季旅游和春夏秋季旅游的自然生態(tài)區(qū)域保護起來，嚴格限制其他產(chǎn)業(yè)的進入。為旅游的投資者和開發(fā)者留有足夠的發(fā)展空間。前些天，我曾經(jīng)了解到，縣政府對于發(fā)展風電事業(yè)有較大的興趣，因為可以帶來GDP的增長和充足的稅收。但是，如果在旅游區(qū)建立風電塔，勢必造成旅游景觀的破壞，還會形成旅游企業(yè)和電力企業(yè)之間扯不清的矛盾，互相爭奪資源。也還會破壞了政府曾經(jīng)和旅游投資企業(yè)簽訂的協(xié)議，毀壞了政府的形象，對未來的旅游投資者造成心理壓力。因此在規(guī)劃上要明確重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，明確空間的保護區(qū)域，明確政府和企業(yè)的職責，明確政府未來可能的基礎(chǔ)設施配備的條件。

要從現(xiàn)在開始提升城鎮(zhèn)和旅游景區(qū)的發(fā)展品味。近幾年，崇禮縣城的房地產(chǎn)發(fā)展非常迅速，地價攀升，各種服務業(yè)的發(fā)展出現(xiàn)了繁榮的景象。即使在旅游景區(qū)附近的村落，農(nóng)民也在旅游業(yè)中嘗到了甜頭，紛紛開辦了農(nóng)家樂的家庭旅游業(yè)和飯館。由于投資者進入的門檻較低，使得城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展缺少統(tǒng)一的規(guī)劃和設計，城鎮(zhèn)未來的形象和現(xiàn)在的發(fā)展勢頭形成了明顯的反差。所謂旅游，就是在休閑中滿足視覺和消費的不同的需求，城鎮(zhèn)形象也是如此。所以從現(xiàn)在開始，政府應該從更高層次地要求，嚴格限制本地開發(fā)商的進入，吸引國內(nèi)著名的品牌開發(fā)商開發(fā)，重塑崇禮城鎮(zhèn)的立體景觀。對于旅游景區(qū)內(nèi)的房屋建設，也要進行規(guī)劃和設計，鼓勵北京等大城市來的小投資者和農(nóng)民合股經(jīng)營農(nóng)家旅館、餐飲業(yè)，讓他們來主導房屋建設的品牌效應。

要搞好基礎(chǔ)設施的配套服務。其實這方面崇禮縣政府已經(jīng)做的很好了，上級也給與了足夠的支持。我們目睹了崇禮近年來基礎(chǔ)設施配套的變化，從交通設施的改善，高速公路的修建，景區(qū)道路的建設和電力的供給，還有縣城河道的改造等。是不是這些就夠了呢，當然距離完善的服務，還有很大的差距，例如水的問題，排污設施的問題，還有城鎮(zhèn)管理和垃圾清理的問題，等等。擺在縣政府面前的基本都是項目審批和資金的困難。問題是要從規(guī)劃入手來解決基礎(chǔ)設施的配套問題。如果沒有很好的規(guī)劃，很有可能就會造成資源的浪費。因此，縣政府應該在規(guī)劃的基礎(chǔ)上來確定基礎(chǔ)設施項目的優(yōu)先順序，特別是要注意適度的規(guī)模。防止在基礎(chǔ)設施建設后，維護成本的上升會帶來財政的壓力。

科學合理地確定發(fā)展目標。前些天和縣里的干部交流過程中，了解到已經(jīng)委托規(guī)劃單位做了規(guī)劃，規(guī)劃的內(nèi)容確實有些令我瞠目結(jié)舌。規(guī)劃的縣城人口20多萬，規(guī)劃的縣城建成區(qū)面積為24平方公里。不知道這樣的規(guī)劃目標是縣里的領(lǐng)導的個人意志，還是規(guī)劃院盲目的設想，在我看來缺乏現(xiàn)實依據(jù)。首先，按照“達沃斯”的目標，也就是一個小鎮(zhèn)的人口，就是龐大的人口進入計劃和打造的品牌發(fā)生了矛盾。其次，對于旅游人口的增長缺少科學的判斷。從國際上的經(jīng)驗看，旅游人口的特點是流動，所以熱點旅游城市的人都不是很多。可能隨著旅游人口的增多，可能會需要增加旅館，但是到了淡季，旅館就人去樓空，留下的只是管理人員。即使很多人在這里買房產(chǎn)，也是在冬季旅游短期居住所用，并不能成為常住人口，他們的消費行為也是短期的。就算是北京郊區(qū)的重點旅游小鎮(zhèn)，當?shù)厝丝谝矝]有大量增加，除非城里房地產(chǎn)居住區(qū)規(guī)劃到這里。因此，考慮到人口的增長主要是當?shù)剞r(nóng)民會有多少人進城。按照旅游區(qū)域就業(yè)人口增長的需要，還要把當?shù)厝丝诘木幼『椭攸c服務旅游的高檔居住區(qū)在空間上分割開來。在現(xiàn)有縣城人口兩萬的基礎(chǔ)上，再增加一倍多一點，也就是理想的目標?？h城的建成區(qū)面積，也最好限制在5-8平方公里為相對適宜。合理規(guī)劃人口目標的好處就是不會導致基礎(chǔ)設施投入的浪費。如果按照現(xiàn)在規(guī)劃的人口和建成區(qū)面積來設計道路和各種基礎(chǔ)設施，投資的數(shù)額和將來管理的費用都會成為財政的嚴重負擔。這已經(jīng)是國內(nèi)很多縣城規(guī)劃失敗的教訓。

要及早地進行建設用地空間的儲備。我國耕地占用的形勢越來越嚴峻。按照現(xiàn)有的土地指標的分配辦法，到了崇禮已經(jīng)所剩無幾。因此，縣政府應該從現(xiàn)在起，未雨綢繆，做好建設用地儲備工作。這里要說明的是三點意思。一是不能輕易地把土地出讓給低層次的產(chǎn)業(yè)和開發(fā)商，要提高土地的利用率和土地的價值。二是要想盡各種辦法，整理土地，騰出建設用地空間?？梢圆扇煦^的形式置換集體建設用地，還可以直接在集體建設用地上，采取長期租賃的方式，允許農(nóng)民和城市居民合股開發(fā)。三是可以利用山地和坡地，進行建設用地開發(fā)，這樣會減少耕地的占用。

要在做好發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。雖然已經(jīng)確定了以旅游為龍頭帶動其他產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，但是不等于排斥其他產(chǎn)業(yè)的進入。首先要明確限制什么樣的產(chǎn)業(yè)不能進入，要確定限制企業(yè)的目錄，例如污染嚴重的企業(yè)，和旅游業(yè)發(fā)展相沖突的企業(yè)等。其次要在縣域范圍內(nèi)，非旅游開發(fā)區(qū)的中心鎮(zhèn)，建立工業(yè)開發(fā)區(qū)，積極招商引資，發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，帶動非農(nóng)就業(yè)。再次是要圍繞著旅游的配套服務，積極引進技術(shù)和人才，開展農(nóng)業(yè)休閑旅游，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃最重要的內(nèi)容是做好空間布局，在什么地方發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)，要有明確的規(guī)定。

要把市場資源的開拓放手交給企業(yè)來做，政府不能越位。前一部分做的市場分析，對于政府的規(guī)劃和引導投資者會發(fā)生作用。但是具體怎么吸引客流，發(fā)展什么樣的旅游服務形式，這方面企業(yè)家考慮的比政府要清楚。政府千萬不要自作主張，去號召甚至主動開辦什么旅游服務形式。其實投資者一旦把資金投入進來，建成了度假村和各種服務設施，他自己會考慮到如何減少淡季，擴大旅游的需求，如何吸引旅游資源。歷史的經(jīng)驗教訓往往是政府搞什么失敗什么，原因是政府角色是管理和服務。經(jīng)營企業(yè)，如何運營是企業(yè)家的長項?？梢栽囅?，馬來西亞的投資商打算投資幾十個億在這里，他當然會考慮如何使投資如何發(fā)揮效益。只是政府要及時解決他們需要公共服務的難題。

要加大對干部培訓的力度，提高干部的素質(zhì)。好的管理就會有好的服務，一定會帶來好的收益。問題是管理團隊的水平亟需提高。這方面我們應好好學習萬龍管理團隊的經(jīng)驗。因為現(xiàn)在崇禮縣已經(jīng)提出了走向國際化的目標，打造國際化的旅游城市。那現(xiàn)在我們就應該問一下自己，我們的團隊水平達到了這個標準嗎。舉一個例子，前些天我問了一下縣里某個部門的領(lǐng)導，是不是經(jīng)常上網(wǎng)，他說沒有時間?，F(xiàn)在國務院總理那么忙，每天還要有一個小時的上網(wǎng)時間，我們一個縣里的干部居然沒有時間上網(wǎng)。實際上網(wǎng)絡可以提供無限國際國內(nèi)市場需求的信息，也會提供無數(shù)城市管理的好的經(jīng)驗。其實上網(wǎng)僅僅是一個很小的要求，但是反映出我們還沒有完全適應如何打造崇禮的城鎮(zhèn)品牌。反之看一下城鎮(zhèn)的管理，與河道形成鮮明反差的是街道環(huán)境的臟亂差，垃圾污水在非主干道比比皆是。解決這個問題的辦法有幾條，一是招聘高學歷人才，進入干部管理隊伍。二是多出去看看，加強對國際和國內(nèi)經(jīng)驗的學習。三是請專家講課，加強對干部的教育培訓。四是加大對電腦和網(wǎng)絡的投入，要求所有的干部主動和國際國內(nèi)接軌。

加強區(qū)域的旅游合作和協(xié)調(diào)。旅游是多元化多層次的消費服務體系。在張家口市域范圍內(nèi)，要了解旅游資源的配置，協(xié)調(diào)開發(fā)，提高旅游資源的配置系數(shù)。崇禮的發(fā)展要和赤城結(jié)合起來，那里的溫泉條件得天獨厚，就是投資水平低，管理水平低，檔次上不去。如果崇禮開發(fā)了，勢必會對赤城產(chǎn)生影響，開發(fā)那里的溫泉資源，形成相互依托的合理配置，是可以共贏得結(jié)果。但是我比較擔心的是惡性競爭，當?shù)卣赡転榱宋顿Y，開始重復建設，導致資源的嚴重浪費，分散了旅游資源，影響了旅游品牌和規(guī)模的形成。這一點張家口市政府要及早協(xié)調(diào)和規(guī)劃，形成互利發(fā)展，發(fā)揮各自旅游優(yōu)勢的大好局面。

崇禮的發(fā)展，還面臨著許多問題，但是我認為當前解決以上問題，是當務之急。在此基礎(chǔ)上，要抓緊根據(jù)發(fā)展的條件和制約因素，盡快地起草項目書，解決水資源短缺和基礎(chǔ)設施投資資金及用地問題。以上的觀點我們還要進一步整理，結(jié)合發(fā)展規(guī)劃，詳細地進行說明，有不當之處，敬請討論和批評?！栋l(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)，促進貧困縣盡快脫貧致富》國家發(fā)改委小城鎮(zhèn)發(fā)展中心主任

李鐵2009.03

崇禮縣位于河北省西北部，地處張家口外壩上深山區(qū)，是國家級扶貧開發(fā)重點縣?？偯娣e2338.6平方公里，總?cè)丝?2.6萬人?？h域內(nèi)80％為山地，耕地面積僅23.58萬畝，人均不到2畝地。2006年，農(nóng)民人均收入2509元，2007年為2524元，2008年達到2918元。多年以來，當?shù)卣唤?jīng)濟落后和農(nóng)民收入低下的問題所困擾。

從1996年開始，隨著北京冬季旅游和滑雪產(chǎn)業(yè)的興起，北京的滑雪愛好者，開始到崇禮尋找野外滑雪場地，并開始建立滑雪場。經(jīng)過十幾年滑雪市場的培育，特別是2002年引進了具有國際先進管理水平的萬龍滑雪場，崇禮縣開始找到了通過冬季旅游產(chǎn)業(yè)，帶動縣域經(jīng)濟發(fā)展，促進農(nóng)民致富的新路子。目前，由于依托北京龐大的消費市場，崇禮在冬季旅游的影響已經(jīng)超過了黑龍江的亞布力和吉林的北大湖。與后兩者不同的是，冬季旅游項目給崇禮縣的發(fā)展和農(nóng)民的致富帶來了實實在在的好處。2008年全縣接待游客50.2萬人次，直接收入1.5億元，總的經(jīng)濟效益達6.5億元，利稅4320萬元。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值4.7億元，同比增長22.1%，占全年地區(qū)生產(chǎn)總值的29.4%。

一、

抓住市場機遇，積極招商引資，發(fā)展冬季旅游產(chǎn)業(yè)

崇禮縣具有海拔高，冬季雪期長、雪質(zhì)好、適宜戶外運動等優(yōu)勢。距離北京僅240公里，除崇禮到張家口的50公里為山區(qū)公路外，其余全是高速公里，車程兩個半小時就可以到達，在北京的消費旅游輻射范圍之內(nèi)。這是其它滑雪場無法比擬的(亞布力距哈爾濱234公里)。

崇禮是國內(nèi)開滑最早、雪期最長的滑雪區(qū)域，相比于北京的人工造雪的滑雪場，崇禮的優(yōu)勢是天然雪降雪充足，雪期比北京長兩個月，冬季滑雪時間可持續(xù)五個月之久。崇禮也是距首都北京最近的天然滑雪區(qū)，具有潛力巨大的客源市場。

在第一個投資商投資塞北滑雪場開始，崇禮縣委、縣政府抓住機遇，積極支持，主動解決配套設施。到目前為止，連續(xù)幾任政府，堅定不移地吸引投資者，興辦滑雪產(chǎn)業(yè)，給與充分的優(yōu)惠政策。使得崇禮的滑雪產(chǎn)業(yè)的投資逐年增長。到2008年，崇禮縣共建成四大滑雪場，累計完成投資3.5億多元，共建有高、中、初級雪道41條，日可接待游客1萬人次。

冬季旅游產(chǎn)業(yè)還帶動了其他投資商的進入。2008年由馬來西亞卓越集團簽約，擬投資30億元興建的崇禮密苑生態(tài)旅游度假產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，建設五星級標準山頂酒店和鄉(xiāng)村酒店式俱樂部等服務設施，將建成集生態(tài)觀光、避暑勝地、冰雪世界、休閑度假融為一體且功能齊備的生態(tài)旅游休閑示范區(qū)。

由于滑雪人口的逐年上升，也帶動了全縣經(jīng)濟的發(fā)展，僅房地產(chǎn)價格，從原來的800元/平米，已經(jīng)翻番到現(xiàn)在的最高3500元/平米。

二、把旅游產(chǎn)業(yè)和富民政策結(jié)合起來

目前在全國其他地區(qū)的重要旅游景點，大多走的都是旅游度假村模式，采用大公司開發(fā)，封閉式接待，高檔位標準。當?shù)鼐用窈娃r(nóng)民很難在旅游開發(fā)中受益。崇禮縣政府按照“建一處景點，富四周群眾”的思路，充分發(fā)揮旅游業(yè)對農(nóng)村經(jīng)濟的拉動作用，帶動農(nóng)民增收。

1、增加就業(yè)機會，讓農(nóng)民從崗位上實現(xiàn)增收。僅在萬龍滑雪場打工的本地農(nóng)民就達240多人，全縣各景區(qū)雇傭的長期和臨時用工3000多人，長期從事與旅游相關(guān)工作的人員達1萬多，人均年可增收6000多元。

2、建設農(nóng)家旅館，讓農(nóng)民從自主經(jīng)營中實現(xiàn)增收。以“吃農(nóng)家飯、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活、游農(nóng)家樂”為主要內(nèi)容的“農(nóng)家樂”特色旅游項目備受青睞。縣城和景區(qū)周邊不同風格和檔次的餐館住宿點就有200多個，即使這樣，仍然滿足不了旅游愛好者的需求，每到節(jié)假日，縣內(nèi)餐館住宿點全部爆滿，滑雪最旺季時，甚至出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象。

3、開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游。目前，全縣以旅游帶動的蔬菜田園采摘游園區(qū)達到3家，輻射帶動1310戶農(nóng)民實現(xiàn)增收。形成了4個設施農(nóng)業(yè)種植園區(qū)，6個萬畝蔬菜生產(chǎn)基地，蔬菜種植面積達到12萬畝，其中10萬畝被認證為無公害蔬菜基地，大棚蔬菜發(fā)展到9850畝，規(guī)模種植大棚蔬菜的兩間房、三道河、紅旗營等村實現(xiàn)了戶均1個大棚，僅此一項每戶就可實現(xiàn)年純收入8000元，蔬菜產(chǎn)業(yè)已走上了一條追求質(zhì)量、品牌、效益的發(fā)展道路。4、開發(fā)旅游產(chǎn)品，讓農(nóng)民從提高土特產(chǎn)品附加值上實現(xiàn)增收。將傳統(tǒng)的雜糧、有機蠶豆、柴雞蛋、蘑菇、山野菜、金蓮花茶以及繡花鞋墊等土特產(chǎn)品進行加工、包裝，形成獨具特色的10大類30多個品種的旅游產(chǎn)品，既豐富了旅游內(nèi)涵又增加了農(nóng)民收入。該景區(qū)可提供就業(yè)崗位1萬多個，僅土地整體流轉(zhuǎn)承包一項，就可保證解決景區(qū)周邊農(nóng)戶至少每家一人的就業(yè)崗位。

5、帶動服務業(yè)和交通運輸業(yè)的發(fā)展。目前，從事與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的交通運輸車輛達到1000多輛，年產(chǎn)值4億元。2006年，成立了擁有30多輛車的出租車公司，更加方便了游客出行，提升了城市形象。旅游服務業(yè)已經(jīng)成為這些農(nóng)民收入的主要渠道，有些農(nóng)民的收入全部來自于旅游服務業(yè)經(jīng)營收益。2008年，全縣從事服務業(yè)人員2萬多人，產(chǎn)值達到3.97億元。

三、明確政府職能，抓好設施配套服務

崇禮縣政府在積極招商引資的同時，也在充分利用政府職能，搞好配套服務。

1、大力改善基礎(chǔ)設施建設。近年來，爭取資金6億多元，進行了水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設施建設。一是完成了7條旅游專線建設、3條旅游公路“三改二”升級工程，改善了景區(qū)道路通行狀況，為沿路兩側(cè)的農(nóng)民銷售旅游商品提供了穩(wěn)定客源市場；二是為景區(qū)架設了110千伏輸電線路4條，在景區(qū)閑暇時段，為農(nóng)民生產(chǎn)提供了充足電力。縣有關(guān)部門已爭取到有關(guān)金融部門支持萬龍和多樂美地兩個景區(qū)建設貸款指標5000萬元；三是開通了程控電話、移動通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視等，通訊網(wǎng)絡覆蓋率達到98%，確保了游客通信，為農(nóng)村打通了信息通道，豐富了農(nóng)村文化生活，提高了農(nóng)民素質(zhì)；四是圍繞文明生態(tài)村建設，景區(qū)周邊20多個村實施了道路硬化、美化、綠化等工程，景區(qū)環(huán)境和檔次得到整體提升。

2、采取各種措施，促進農(nóng)民增收?？h政府編制完成了《鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃》。通過“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一補貼”，鼓勵農(nóng)戶建起農(nóng)家旅館85家。2004年縣里在毗鄰萬龍滑雪場的黃土嘴村進行了建設農(nóng)家旅館試點工作?？h里免費為項目實施戶搞規(guī)劃設計。按規(guī)劃統(tǒng)一施工的農(nóng)戶，政府給予一定資金補貼，在農(nóng)家旅館建設初期，縣財政補貼農(nóng)戶資金50多萬元，最高農(nóng)戶補貼金額達到1.73萬元。發(fā)展農(nóng)家旅館52家，戶均年收入近3萬元，收入最多的可達6萬多元。

3、以旅游為龍頭，帶動小城鎮(zhèn)建設。近年來，全縣累計投入資金近3億元，實施了縣城清水河河道綜合治理及景觀改造、污水處理、給排水設施改善、主街道改造等市政工程。縣城常住人口由2003年的1.8萬人發(fā)展到2.2萬人，增幅達22.2%。總面積1平方公里的旅游商貿(mào)新區(qū)，兩縱兩橫主干道、四縱四橫次干道硬化工程和電力通訊、污水管網(wǎng)等配套工程，全部拉開框架，年內(nèi)開工建設。一個布局合理、設施配套、功能齊全、特色鮮明的“中國達沃斯”正在悄然興起。

4、積極打造旅游品牌，大力宣傳崇禮的旅游產(chǎn)業(yè)。從2001年至今，全縣連續(xù)舉辦了八屆中國崇禮國際滑雪節(jié)。每年邀請國家、省、市新聞媒體對滑雪節(jié)盛況進行宣傳報道。滑雪節(jié)期間，舉辦各類國際和國內(nèi)賽事，擴大國際國內(nèi)影響?？h里出資在北京500輛公交車上做車體廣告。在中央電視臺《朝聞天下》欄目滾動播出崇禮旅游廣告，開通崇禮旅游網(wǎng)站，在新浪網(wǎng)設置崇禮滑雪品牌展播、視頻直播、旅游互動宣傳專區(qū)，舉辦北京宣傳周大型文藝演出活動等方式強勢宣傳，進一步提高了崇禮滑雪知名度。

崇禮自然條件優(yōu)越，境內(nèi)群山起伏，森林茂密，草場廣布，有林地面積137萬畝，草場面積151萬畝，森林覆蓋率達39%，天然次生林面積是河北省最大的縣份之一，有植物500多種，動物100多種?？h委、縣政府根據(jù)自身的資源優(yōu)勢特點，積極規(guī)劃，以冬季旅游為突破口，開展全季節(jié)的旅游。力爭到2020年，全縣接待游客人數(shù)達到100萬人次以上，旅游收入達到5億元，以生態(tài)旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達到40%以上。

四、存在的主要問題和建議

崇禮縣充分利用依托北京巨大消費市場的優(yōu)勢，通過冬季旅游帶動了全縣經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收，取得了比較好的經(jīng)驗。但是，由于地處壩上干旱地區(qū)，長期處于貧困狀態(tài)，缺水，干部素質(zhì)較低，山區(qū)交通設施較差，建設用地資源嚴重不足等，已經(jīng)嚴重制約了崇禮未來旅游業(yè)的發(fā)展。應加大水利設施投入，解決旅游用水不足的問題。崇禮屬水資源缺乏地區(qū)，據(jù)專家測算，全縣旅游產(chǎn)業(yè)年缺水量約為250萬立方米左右。當?shù)卣诜e極采取措施試圖解決用水問題。目前根據(jù)調(diào)研結(jié)果，已經(jīng)提出幾個解決方案，如“調(diào)云州水庫水進入崇禮”項目；加大地下水勘測力度，開發(fā)地下水資源；在崇禮修建中小型水庫等。幾項方案都面臨著資金壓力和項目審批的問題。是否可以作為扶貧開發(fā)的重點項目給予支持。

小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設施配套項目，應給與重點支持。支持中西部地區(qū)特別是貧困地區(qū)有發(fā)展?jié)摿Φ男〕擎?zhèn)基礎(chǔ)設施建設，已經(jīng)被確定為重要的政策目標。崇禮縣城已經(jīng)完全符合以上標準。通過縣城城鎮(zhèn)建設，支持給排水和污水處理項目，對于搞好縣城的旅游配套設施具有重要意義。建議當?shù)卣畱ゾo項目論證的準備工作，向上爭取資金。