酒店投資策劃書

酒店投資策劃書第一篇：經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資策劃書

《2014經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資策劃書》

目錄

第一章2014經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)特征分析

1.1中外經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)

1.1.1市場(chǎng)規(guī)模

1.1.2資源環(huán)境

1.22014全國經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)態(tài)分布結(jié)構(gòu)

1.2.1全國經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展動(dòng)態(tài)分析

1.2.206十大經(jīng)濟(jì)型酒店品牌搶灘布局全國18省市

1.32014經(jīng)濟(jì)型酒店swot分析

1.4從奧運(yùn)到世博看經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)競爭趨勢(shì)

1.4.1與低星酒店的競爭

1.4.2對(duì)國有賓館和招待所的沖擊

1.4.3發(fā)展經(jīng)濟(jì)型酒店的核心戰(zhàn)略與思考

第二章經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目投資決策模型

2.1單店投資盈利能力分析

2.1.1投資總成本的嚴(yán)格控制

2.1.2影響收益的關(guān)鍵指標(biāo)敏感性分析

2.2連鎖化帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及其對(duì)策

2.3.1競爭者分析與對(duì)策

2.3.2連鎖化經(jīng)營模式的競爭優(yōu)勢(shì)

2.3.3特許加盟模式的市場(chǎng)機(jī)遇

第三章項(xiàng)目投資決策建議書

3.1經(jīng)濟(jì)型酒店項(xiàng)目可行性論證

3.1.1市場(chǎng)定位

3.1.2消費(fèi)群體需求調(diào)查

3.1.3項(xiàng)目選址

3.1.4物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)

3.2經(jīng)濟(jì)型酒店規(guī)劃

3.2.1經(jīng)濟(jì)型酒店vi設(shè)計(jì)

3.2.2經(jīng)濟(jì)型酒店建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

3.2.3經(jīng)濟(jì)型酒店的功能配置

3.2.4經(jīng)濟(jì)型酒店材料和設(shè)備的挑選

3.2.5成本評(píng)估和項(xiàng)目進(jìn)度表

3.3示意性財(cái)務(wù)分析

3.3.1籌集項(xiàng)目投資資金

3.3.2項(xiàng)目資金預(yù)算管理

3.4經(jīng)濟(jì)型酒店開業(yè)指導(dǎo)

3.4.1證照辦理

3.4.2組織結(jié)構(gòu)

3.4.3培訓(xùn)體系

3.5經(jīng)營管理策略

3.5.1經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)I銷渠道剖析

3.5.2經(jīng)濟(jì)型酒店管理診斷報(bào)告

3.5.3經(jīng)濟(jì)型酒店收益管理理念

圖表

國外高星級(jí)酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店比例

美國酒店管理模式比例

2014年度全國經(jīng)濟(jì)型酒店品牌排行榜

2014年度全球經(jīng)濟(jì)型酒店品牌排行榜

2014全國住宿業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀表

按經(jīng)濟(jì)類型分住宿業(yè)法人企業(yè)就業(yè)人員構(gòu)成按經(jīng)濟(jì)類型分住宿業(yè)法人單位構(gòu)成

2014-2014經(jīng)濟(jì)型酒店①業(yè)基本情況

未來15年我國旅游業(yè)及酒店業(yè)發(fā)展前景預(yù)測(cè)表2014-2014中國住宿業(yè)發(fā)展前沿動(dòng)態(tài)

05全國18省市10大經(jīng)濟(jì)型品牌酒店價(jià)格動(dòng)態(tài)指標(biāo)swot分析示意圖

低星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店③盈利能力對(duì)比租賃使用與購買產(chǎn)權(quán)的盈利能力對(duì)比

2014-2014低星酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店③收益分析經(jīng)濟(jì)型酒店③項(xiàng)目投資收益模型

投資成本總量控制數(shù)據(jù)模型

經(jīng)濟(jì)型酒店③投資回收年限模型

經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店③的規(guī)模效應(yīng)模型

特許加盟錦江之星和如家費(fèi)用比較

自主經(jīng)營和特許加盟優(yōu)勢(shì)比較

特許加盟錦江之星和如家收益對(duì)比

直營連鎖、特許經(jīng)營和委托管理經(jīng)營優(yōu)勢(shì)對(duì)比經(jīng)濟(jì)型酒店③消費(fèi)客戶出行目的構(gòu)成

2014按職業(yè)分星級(jí)酒店的客源構(gòu)成情況選擇入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的頻率統(tǒng)計(jì)

入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的停留時(shí)間統(tǒng)計(jì)

全國低星酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店③價(jià)格分析消費(fèi)者選擇入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的原因分析客房服務(wù)設(shè)施的重要性分析

消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店③標(biāo)準(zhǔn)間的心理價(jià)位分析消費(fèi)者對(duì)酒店標(biāo)準(zhǔn)間客房面積的需求偏好統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目拓展操作流程

經(jīng)濟(jì)型酒店③物業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)

工程項(xiàng)目的組織架構(gòu)

經(jīng)濟(jì)型酒店分系統(tǒng)構(gòu)成圖

經(jīng)濟(jì)型酒店③基本特征重要程度分析

消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店③餐飲服務(wù)的偏好統(tǒng)計(jì)

經(jīng)營成本控制預(yù)算分析

經(jīng)濟(jì)型酒店③投資預(yù)算

開業(yè)工作項(xiàng)目進(jìn)度表

辦理證照流程表

經(jīng)濟(jì)型酒店總部營運(yùn)管理系統(tǒng)連鎖店運(yùn)營系統(tǒng)

酒店管理軟件設(shè)計(jì)架構(gòu)圖

經(jīng)濟(jì)型酒店門店人力配置

經(jīng)濟(jì)型酒店培訓(xùn)流程圖

培訓(xùn)需求季度分析表

月度培訓(xùn)計(jì)劃表

培訓(xùn)考核記錄表

培訓(xùn)講師測(cè)評(píng)表

開業(yè)指導(dǎo)培訓(xùn)表

培訓(xùn)記錄表

入住經(jīng)濟(jì)型酒店③的預(yù)定方式

消費(fèi)者獲取經(jīng)濟(jì)型酒店③信息主渠道分析經(jīng)濟(jì)型酒店③理想的目標(biāo)客源構(gòu)成經(jīng)濟(jì)型酒店③目標(biāo)客源構(gòu)成

經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營預(yù)算

每周銷售報(bào)告

每周銷售圖表分析

酒店的成功三角分析模型

第二篇：投資策劃書

基金營銷策劃方案

一、策劃目的

本次策劃主要針對(duì)基金產(chǎn)品展開營銷，其主要目的在于增加我們公司的經(jīng)濟(jì)效益，擴(kuò)大基金市場(chǎng)中客戶占有份額，同時(shí)建立企業(yè)內(nèi)部文化及品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

二、市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長，國內(nèi)潛在的巨大投資需求亟待激活。而在當(dāng)前銀行利率低，股市風(fēng)險(xiǎn)大，國債少的情況下，通過基金專業(yè)投資理財(cái)?shù)睦砟钜呀?jīng)被老百姓了解并快速接受基金?；鹨?guī)模迅速擴(kuò)大，基金資產(chǎn)凈值快速增長，基金賬戶開戶數(shù)持續(xù)增長，廣大投資者投資基金的熱情高漲。不管從市場(chǎng)還是投資者去分析，機(jī)會(huì)無處不在。

三、營銷策劃達(dá)到的目標(biāo)

我們的最終目標(biāo)是：基金持有人能夠成為我們公司的忠實(shí)客戶，分享我們公司的經(jīng)營成果，保證基金規(guī)模的穩(wěn)定性。同時(shí)建立企業(yè)文化，塑造品牌形象，發(fā)展?jié)撛诳蛻簟?/p>

四、營銷策略

（一）、產(chǎn)品策略：針對(duì)不同投資者類型推出不同類別的基金，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

1、產(chǎn)品定位策略

目前，開放式基金已成為國際基金市場(chǎng)的主流品種，美國、英國、

我國香港和臺(tái)灣的基金市場(chǎng)均有90%以上是開放式基金。相對(duì)于封閉式基金，開放式基金在激勵(lì)約束機(jī)制、流動(dòng)性、透明度和投資便利程度等方面都具有較大的優(yōu)勢(shì)：（1）、市場(chǎng)選擇性強(qiáng)。

（2）、流動(dòng)性好。（3）、透明度高。（4）、便于投資。

開放式基金營銷的核心可以歸納為五個(gè)基本要素：客戶、產(chǎn)品、價(jià)格、渠道與促銷。客戶即為開放式基金的購買者；產(chǎn)品指各種開放式基金；價(jià)格特指購買和贖回開放式基金時(shí)需由基金購買者承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用；渠道包括營銷路徑設(shè)計(jì)、網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置和中間商選擇等；促銷則包括形象定位、廣告、招商、公共關(guān)系、宣傳報(bào)導(dǎo)及公益活動(dòng)等。

2、市場(chǎng)細(xì)分策略

關(guān)于如何細(xì)分市場(chǎng)，或者說以何種指標(biāo)作為市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)，一般來說有四類細(xì)分市場(chǎng)的變量。(1)產(chǎn)品種類。為了辨識(shí)產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)把產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)或有可能生產(chǎn)的不同的產(chǎn)品類型隔離開來。(2)買方類型。即考察產(chǎn)業(yè)最終買方的所有不同類型。經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的買方是投資者，通常營業(yè)部從投資者的規(guī)模一一成交量大小來區(qū)分買方的類型。(3)銷售渠道。基金業(yè)務(wù)目前的銷售渠道有兩種：營業(yè)部直接銷售和經(jīng)紀(jì)人代銷，簡稱直銷和代銷。(4)買方的地理位置。地理位置可以作為成本驅(qū)動(dòng)因素而對(duì)市場(chǎng)細(xì)分具有直接的重要性。我們簡單地將買方的地理位置劃分為中心城區(qū)和周邊地區(qū)。

在被細(xì)分的市場(chǎng)中，每家營業(yè)部都可以根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從中選擇在哪一個(gè)子市場(chǎng)展開競爭。

（二）、渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營銷渠道。對(duì)于我國基金行業(yè)而言，由于投資者對(duì)基金產(chǎn)品尤其是開放式基金還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是基金管理公司必然的選擇。

實(shí)際上，在投資者購買基金時(shí)，能夠得到面對(duì)面的指導(dǎo)將會(huì)增強(qiáng)其購買的欲望。為此，加強(qiáng)公司和銀行之間的合作，是必然的，互贏的選擇。這將給我們公司帶來渠道上更大的優(yōu)勢(shì)。銀行比我們公司擁有更多的網(wǎng)點(diǎn)，而我們比銀行多更多的專業(yè)人員。所以加強(qiáng)與銀行之間的合作成為一條必經(jīng)的渠道。

（三）、價(jià)格策略：根據(jù)不同投資者需求合理制定靈活的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在產(chǎn)品差異微小的現(xiàn)實(shí)情況下，開放式基金的銷售戰(zhàn)已經(jīng)演變?yōu)閮r(jià)格戰(zhàn)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資客戶來說，執(zhí)行靈活的價(jià)格策略顯得尤為重要。我們公司可以根據(jù)投資人認(rèn)購時(shí)間、額度、持有期的不同，設(shè)計(jì)合理的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，以提高費(fèi)率手段的競爭力。對(duì)于不同渠道，比如說網(wǎng)絡(luò)渠道的話，我們可以適當(dāng)?shù)牟扇〗档唾M(fèi)率以促進(jìn)投資。

目前開放式基金的首次認(rèn)購費(fèi)用大約為1％—1．2％不等，二次申購費(fèi)用為1％-1．8％不等。對(duì)普通投資者而言，二次申購費(fèi)用有時(shí)竟達(dá)到1．6％—1．8％，這遠(yuǎn)高于封閉式基金0．3％的交易成本。此外，開放式基金的總體費(fèi)率大約是在1．75％的年治理費(fèi)與托管費(fèi)基礎(chǔ)上，再加上約2％的一次申購贖回費(fèi)用，故累計(jì)達(dá)到了約3．75％，

成倍高于封閉式基金的交易費(fèi)用?？梢哉f這種居高不下的交易成本將嚴(yán)重影響投資者購買開放式基金的積極性。

投資者需求是定價(jià)策略需要考慮的一個(gè)重要因素。由于開放式基金投資者所能接受的心理價(jià)位較低，可以相應(yīng)在開放式基金的申購費(fèi)中設(shè)立后收費(fèi)，而適當(dāng)降低前收費(fèi)。同時(shí)，為鼓勵(lì)投資者長期持有基金，還可以設(shè)計(jì)隨持有期遞減的贖回費(fèi)。另外，不同投資者對(duì)費(fèi)率結(jié)構(gòu)的偏好是不同的，有的投資者或許喜歡偏高的前收費(fèi)，有的喜歡偏高的后收費(fèi)，有的不喜歡收取申購傭金，但能容忍每年較高的營運(yùn)費(fèi)用，為此，證券公司可以在同一只開放式基金內(nèi)設(shè)計(jì)不同的收費(fèi)，以適應(yīng)不同細(xì)分市場(chǎng)的需求。我們還可以根據(jù)投資者的投資額大小給予投資者一定的費(fèi)率優(yōu)惠，鼓勵(lì)投資者長期投資的費(fèi)率安排以及針對(duì)不同的投資者設(shè)計(jì)不同的費(fèi)率結(jié)構(gòu)等，來提高投資者購買積極性。

（四）、促銷策略：多樣化促銷手段并用，加大基金的促銷力度

開放式基金的促銷活動(dòng)可以采取多種方式，按照市場(chǎng)營銷理論，促銷活動(dòng)一般來說可分為兩類：一類是人員促銷，即利用促銷人員進(jìn)行推銷；第二類是非人員推銷，包括廣告促銷、營業(yè)推廣和公共關(guān)系三種具體形式。在我國當(dāng)前的條件下，基金公司應(yīng)當(dāng)將人員促銷和非人員推銷進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，針對(duì)不同的投資者類型開展不同的促銷活動(dòng)。一般來說，

（1）、廣告上：基金公司本身對(duì)于開放式基金就會(huì)開展促銷活動(dòng)，主要把力度放在廣告上，對(duì)消費(fèi)者本身已經(jīng)起到了相當(dāng)大的推廣和介紹，那么作為證券公司，我們?cè)趶V告上的首要任務(wù)就是包裝自己，宣

傳自己。充分讓投資者意識(shí)到我們能給他們帶來穩(wěn)定的收入，我們就是他們想要的基金經(jīng)理

（2）、營業(yè)推廣和公共關(guān)系上：以推介會(huì)、座談會(huì)、報(bào)刊或網(wǎng)上路演等方式組織基金經(jīng)理與投資者的訪談，通過基金經(jīng)理的“現(xiàn)身說法”，幫助投資者增進(jìn)對(duì)基金公司投資理念和經(jīng)營思路的理解，判定基金將來的成長潛力，促使投資者認(rèn)同基金的投資價(jià)值。開展投資者教育活動(dòng)，一是要幫助投資者了解證券投資基金。二是要幫助投資者了解自己。三是要幫助投資者了解市場(chǎng)。四是要幫助投資者了解基金發(fā)展歷史。五是要幫助投資者了解證券公司。建立相互信任的模式，讓投資者放心的把錢交給我們來理財(cái)。具體形式上可通過燈箱、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、宣傳材料、戶外廣告等，號(hào)召大家的積極性。這種促銷方式對(duì)于廣大中小投資者最為適用。

（3）人員推銷上：針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者、中高收入階層這樣的大客戶，我們公司可以建立具備專業(yè)素質(zhì)的直銷隊(duì)伍，進(jìn)行一對(duì)一的人員促銷，以達(dá)到最佳的營銷效果。對(duì)排名前十的大客戶予以費(fèi)率降低優(yōu)惠政策。

（4）網(wǎng)絡(luò)上：基金網(wǎng)上營銷擁有眾多優(yōu)勢(shì)，費(fèi)率優(yōu)惠、資金安全、投資靈活、到帳快捷。我們可以通過網(wǎng)絡(luò)去宣傳我們的企業(yè)形象，打響我們的品牌。

（五）、客戶關(guān)系管理策略

公司應(yīng)在更深層次上轉(zhuǎn)變營銷模式，完善開放式基金的售前、

售中和售后服務(wù)，向投資人提供優(yōu)質(zhì)高效的配套服務(wù)。我們可以對(duì)進(jìn)行客戶調(diào)查，向投資人傳遞真實(shí)準(zhǔn)確的信息，并提供量體裁衣式服務(wù)。針對(duì)不同的客戶，采取不同的服務(wù)。

針對(duì)公司投資基民，我們可以加強(qiáng)和移動(dòng)公司的合作，制定出手基報(bào)，幫助投資者了解自己的投資情況。對(duì)于申購滿多少的客戶，我們可以增加送保險(xiǎn)，送門票等業(yè)務(wù)。生日時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)給客戶發(fā)送電子生日賀卡，這個(gè)社會(huì)充滿了人情味，當(dāng)兩個(gè)人相互之間產(chǎn)生信任的時(shí)候，他就是你的溫大客戶源，而且極有可能帶來更多的潛在客戶。

針對(duì)中國的所有投資基民，我們可以再自己的網(wǎng)站上設(shè)立基金在線，給潛在客戶提供行業(yè)資訊等業(yè)務(wù)介紹。對(duì)于中國禮儀上來說，禮貌永遠(yuǎn)是招人喜歡的，我們所要建立的就是文明禮儀的企業(yè)文化，我們很熱心，我們很熱情，我們能讓你覺得你的心也是熱的。

第三篇：酒店式公寓投資分析

酒店式公寓投資分析

高檔的硬件配置、星級(jí)的服務(wù)品質(zhì)、相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源、相當(dāng)可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢(shì)是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。不過，隨著市場(chǎng)競爭壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。在京城房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火熱、公寓租賃市場(chǎng)整體滑坡的形勢(shì)下，成熟的買家們開始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？

4月3日國貿(mào)春季房展會(huì)上，朝陽園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級(jí)品質(zhì)，均價(jià)卻只有7400元／平方米，遠(yuǎn)低于一期9300元／平方米的價(jià)位，突出的性價(jià)比吸引了眾多投資者。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦?，在提升了品質(zhì)的背景下，價(jià)格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場(chǎng)上顯得咄咄逼人。今年，酒店式公寓來勢(shì)更洶：昆泰中心、尚都國際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級(jí)項(xiàng)目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。

作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。

什么是酒店式公寓？

酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬

件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時(shí)送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價(jià)更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。只租不售的酒店式公寓，由開發(fā)商自有和管理，以前京城市場(chǎng)上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國貿(mào)世紀(jì)公寓、雅士閣等。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。如財(cái)富中心、旺座、鼎極等。

酒店式公寓的投資價(jià)值

酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：

1.保證投資回報(bào)率。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時(shí)，額外的服務(wù)項(xiàng)目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營公司能根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)控租價(jià)的高低，保證最終的

收益。

2.保證出租率。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)更小。

3.保證租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價(jià)。事實(shí)上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢(shì)早已顯現(xiàn)。近兩年京城的租賃市場(chǎng)，公寓租金因整體供量的急劇增長而連續(xù)下滑的趨勢(shì)銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達(dá)50%以上。然而在整體下滑的大勢(shì)之中，類似國貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級(jí)酒店式公寓卻有上漲趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體上下浮動(dòng)不超過5%；上世紀(jì)90年代初建造的麗園，是一個(gè)大小業(yè)主混合的酒店式公寓項(xiàng)目，目前租價(jià)下降了1／3，月租價(jià)為每平方米20美金，而周邊當(dāng)年同檔次的恒基中心，月租價(jià)已降至每平方米15美金。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅(jiān)挺。

后期服務(wù)嚴(yán)重影響投資收益

“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素?！痹谏虾⑴c建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說。他認(rèn)為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業(yè)，如今的租價(jià)都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也在于此。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費(fèi)用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公

司進(jìn)門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請(qǐng)了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無二致，酒店式服務(wù)和管理就會(huì)名存實(shí)亡。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。

對(duì)此戴德梁行的樊驥也持類似觀點(diǎn)：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。而目前國內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場(chǎng)一大忌?！?/p>

投資前景喜中亦有憂

酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場(chǎng)條件，這幾年在市場(chǎng)上快速發(fā)展，但實(shí)際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場(chǎng)潛力很大。東方廣場(chǎng)前兩幢酒店式公寓推出僅8個(gè)多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。東方廣場(chǎng)公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認(rèn)為奧運(yùn)和wto效應(yīng)，將會(huì)有更多的國內(nèi)外企業(yè)來北京設(shè)立公司和辦事機(jī)構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選。而奧運(yùn)前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機(jī)。

值得一提的是，針對(duì)業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

酒店式服務(wù)的長期性難以保證

首先，酒店式公寓所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長，因此一般是中長線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長期性有阻力。

其次，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)兩種處理分割業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對(duì)一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。從理論上說，這兩種方法都是可行的。但關(guān)鍵是第一種方式有多少人愿意被捆綁？收益能捆綁多久？第二種則是管理公司必須對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)和分?jǐn)們?nèi)容做細(xì)化，如哪些是共性的，哪些是個(gè)性的，它們?cè)撊绾畏謹(jǐn)偤褪召M(fèi)等，否則將導(dǎo)致業(yè)主分配不勻、利益不公的狀況發(fā)生。面臨激烈的競爭壓力

由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。中高檔公寓租價(jià)與酒店式公寓相差不大，甚至更低，許多小業(yè)主也愿意雇傭鐘點(diǎn)工為房客服務(wù)，因此，酒店式公寓中服務(wù)、品質(zhì)低的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)難存，受沖擊的程度大，競爭壓力加劇。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾雜著種種矛盾，迫使開發(fā)商、投資者和管理公司不得不對(duì)此保持審慎的態(tài)度。這不由令人聯(lián)想到戀日國際，當(dāng)初該項(xiàng)目的開發(fā)商把他的產(chǎn)品稱之為“獨(dú)立式公寓”而非酒店式公寓，也正是出于對(duì)這方面的顧忌。

第四篇：快捷酒店投資分析

快捷酒店投資分析

快捷酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。快捷酒店一般以連鎖化的加盟或特許經(jīng)營模式為主，通過連鎖經(jīng)營達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值?？旖菥频晔窍鄬?duì)于傳統(tǒng)的全面服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài)。其最大的特點(diǎn)是房價(jià)便宜，服務(wù)模式為“bb”（住宿+早餐）。

快捷酒店在中國經(jīng)過十多年的發(fā)展，產(chǎn)生了如家快捷酒店、尚客優(yōu)快捷酒店、錦江之星旅館、格林豪泰酒店、宜必思酒店、速8、漢庭快捷酒店、7天連鎖酒店等十大快捷酒店品牌。

快捷酒店是經(jīng)濟(jì)型酒店的一種，經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)是功能簡化，把服務(wù)功能集中在住宿上，力求在該核心服務(wù)上精益求精，而把餐飲、購物、娛樂功能取消，床+早餐是快捷酒店的真實(shí)寫照，因而快捷酒店投入的運(yùn)營成本大幅降低。

快捷酒店不等于廉價(jià)酒店，連鎖的品牌的快捷酒店在市場(chǎng)競爭力，知名度，統(tǒng)一化管理，客源等多方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)。因?yàn)榫哂薪y(tǒng)一的連鎖管理體系和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作方式，快捷酒店的管理水平較高、管理成本低，有效的降低了管理的投