房地產(chǎn)景觀設(shè)計

風(fēng)險識別的含義房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別是對項目進(jìn)行風(fēng)險管理的第一步，也是十分重要的一步。風(fēng)險識別就是確定何種風(fēng)險事件可能影響項目，并將這些風(fēng)險的特性整理成文檔。風(fēng)險識別包括確定風(fēng)險的來源，風(fēng)險產(chǎn)生的條件，描述其風(fēng)險特征和確定哪些風(fēng)險事件有可能影響項目。它是用感知、判斷或歸類的方式對現(xiàn)實的和潛在的風(fēng)險性質(zhì)進(jìn)行鑒別的過程。風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的第一步，也是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)。只有在正確識別出自身所面臨的風(fēng)險的基礎(chǔ)上，人們才能夠主動選擇適當(dāng)有效的方法進(jìn)行的處理。風(fēng)險識別的任務(wù)就是要從錯綜復(fù)雜環(huán)境中找出經(jīng)濟(jì)主題所面臨的主要風(fēng)險。另外風(fēng)險識別一方面可以通過感性認(rèn)識和歷史經(jīng)驗來判斷，另一方面也可通過對各種客觀的資料和風(fēng)險事故的記錄來分析，歸納和整理，以及必要的專家訪問，從而找出各種明顯和潛在的風(fēng)險及其損失規(guī)律。因為風(fēng)險具有可變性，因而風(fēng)險識別是一項持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，要求風(fēng)險管理者密切注意原有風(fēng)險的變化，并隨時發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險。風(fēng)險識別是風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，是建立明確的項目風(fēng)險管理目標(biāo)的依據(jù)，如果風(fēng)險識別的工作做不到位，重要的風(fēng)險不能被識別出來，也就無從針對其制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施，一旦風(fēng)險事件發(fā)生，將對項目產(chǎn)生致命的危害。然而，在大部分情況下風(fēng)險并不是顯而易見，其往往隱藏在工程項目.實施的各個階段，或被種種假象所掩蓋，因此識別風(fēng)險要講究方法，要根據(jù)房地產(chǎn)項目的風(fēng)險特點，采取具有針對性的識別方法和手段。風(fēng)險識別的依據(jù)和過程項目風(fēng)險識別的主要依據(jù)包括:項目規(guī)劃、風(fēng)險管理規(guī)劃、歷史資料、風(fēng)險類型、制約因素和假設(shè)條件。風(fēng)險識別過程是尋找風(fēng)險、描述風(fēng)險和確認(rèn)風(fēng)險的活動過程。項目風(fēng)險識別過程一般可以分為以下六個步驟：確認(rèn)項目中的不確定性；(2)建立初步清單；(3)確定各種風(fēng)險事件并推測其結(jié)果；(4)風(fēng)險優(yōu)先級確定；(5)進(jìn)行風(fēng)險分類；(6)建立風(fēng)險目錄摘要。風(fēng)險識別的方法和工具在風(fēng)險識別的過程中需要采用科學(xué)的方法并借助于一些工具，這樣有助于我們能規(guī)范地、高效地、完整地把項目風(fēng)險識別出來。目前能運用于風(fēng)險識別地方法和工具有如下幾種：(1)檢查表(2)流程圖(3)頭腦風(fēng)暴法(4)情景分析法(5)德爾菲法(6)SWOT分析法(7)敏感性分析法風(fēng)險識別的原則(1)全面周詳?shù)脑瓌t。為了對風(fēng)險進(jìn)行識別，應(yīng)該全面系統(tǒng)地考察、了解各種風(fēng)險事件存在和可能發(fā)生的概率以及損失的嚴(yán)重程度，風(fēng)險因素及因風(fēng)險的出現(xiàn)而導(dǎo)致的其他伺題。損失發(fā)生的概率及其后果的嚴(yán)重程度，直接影響人們對損失危害的衡量，最終決定風(fēng)險政策措施的選擇和管理效果的優(yōu)

劣。因此，必須全面了解各種風(fēng)險的存在和發(fā)生及其將引起的損失后果的詳細(xì)情況，以便及時而清楚地為決策者提供比較完備的決策信息。量力而行的原則。風(fēng)險識別的目的就在于為風(fēng)險管理提供前提和決策依據(jù)，以保證企業(yè)、單位和個人以最小的支出來獲得最大的安全保障，減少風(fēng)險損失，因此，在經(jīng)費限制的條件下，企業(yè)必須根據(jù)實際情況和自身的財務(wù)承受能力，來選擇效果最佳、經(jīng)費最省的識別方法。企業(yè)或單位在風(fēng)險識別和衡量的同時，應(yīng)將該項活動所引起的成本列人財務(wù)報表，作綜合的考察分析，以保證用較小的支出，來換取較大的收益。綜合考察的原則。單位、家庭、個人面臨的風(fēng)險是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其中包括不同類型、不同性質(zhì)、不同損失程度的各種風(fēng)險。由于復(fù)雜風(fēng)險系統(tǒng)的存在，使得某一種獨立的分析方法難以對全部風(fēng)險奏效，因此必須綜合使用多種分析方法，根據(jù)風(fēng)險清單列舉可知，單位、家庭、個人面臨的風(fēng)險損失一般分為三類：一是直接損失。識別直接財產(chǎn)損失的方法很多，例如，詢問經(jīng)驗豐富的生產(chǎn)經(jīng)營人員和資金借貸經(jīng)營人員，查看財務(wù)報表等。二是間接損失。它是指企業(yè)受損之后，在修復(fù)前因無法進(jìn)行生產(chǎn)而影響增值和獲取利潤所造成的經(jīng)濟(jì)損失，或是指資金借貸與經(jīng)營者受損之后，在追加投資前因無法繼續(xù)經(jīng)營和借貸而影響金融資產(chǎn)增值和獲取收益所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。間接損失有時候在量上要大于直接損失。間接損失可以用投人產(chǎn)出、分解分析等方法來識別。三是責(zé)任損失。它是因受害方對過失方的勝訴而產(chǎn)生的。只有既具備了熟練的業(yè)務(wù)知識，又具備了充分的法律知識，才能識別和衡量責(zé)任損失。另外，企業(yè)或單位各部門關(guān)鍵人員的意外傷亡或傷殘所造成的損失，一般是由特殊的檢測方法來進(jìn)行識別的。系統(tǒng)化、制度化、經(jīng)?；脑瓌t。風(fēng)險的識別是風(fēng)險管理的前提和基礎(chǔ)，識別的準(zhǔn)確與否在很大程度上決定風(fēng)險管理效果的好壞。為了保證最初分析的準(zhǔn)確程度，就應(yīng)該進(jìn)行全面系統(tǒng)的調(diào)查分析，將風(fēng)險進(jìn)行綜合歸類，揭示其性質(zhì)、類型及后果。如果沒有科學(xué)系統(tǒng)的方法來識別和衡量，就不可能對風(fēng)險有一個總體的綜合認(rèn)識，就難以確定哪種風(fēng)險是可能發(fā)生的，也不可能較合理地選擇控制和處置的方法。這就是風(fēng)險的系統(tǒng)化原則。此外，由于風(fēng)險隨時存在于單位的生產(chǎn)經(jīng)營（包括資金的借貸與經(jīng)營）活動之中，所以，風(fēng)險的識別和衡量也必須是一個連續(xù)不斷的、制度化的過程。這就是風(fēng)險識別的制度化、經(jīng)?；瓌t?？茖W(xué)計算的原則。對風(fēng)險進(jìn)行識別的過程，同時就是對單位、家庭、個人的生產(chǎn)經(jīng)營（包括資金借貸與經(jīng)營）狀況及其所處環(huán)境進(jìn)行量化核算的具體過程。風(fēng)險的識別和衡量要以嚴(yán)格的數(shù)學(xué)理論作為分析工具，在普遍估計的基礎(chǔ)上，進(jìn)行統(tǒng)計和計算，以得出比較科學(xué)合理的分析結(jié)果。3.2生態(tài)地產(chǎn)項目風(fēng)險指標(biāo)體系的構(gòu)建生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，’即投資決策和土地獲取階段、前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計階段、項目建設(shè)和管理階段、租售及物業(yè)管理階段。本文的指標(biāo)體系參考該過程。指標(biāo)體系構(gòu)建思路生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險識別是一個系統(tǒng)的工程，由上面的分析可知，生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目可以分為四個階段，每個階段又有不同的內(nèi)容，因此有必要對每個階段的風(fēng)險大小進(jìn)行分析。在項目開發(fā)前我們只能依據(jù)已有的經(jīng)驗以及專家等多方的經(jīng)驗對項目開發(fā)過程中每個階段可能出現(xiàn)風(fēng)險的大小作一個初步分析。就開發(fā)企業(yè)而言，開發(fā)的各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的，它伴隨著各個階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。在投資研究決策及土地獲取階段，圍繞何時何地開發(fā)該項目，主要是有關(guān)開發(fā)區(qū)域、開發(fā)物業(yè)類型、開發(fā)時機(jī)的風(fēng)險、資金風(fēng)險以及圍繞土地的相關(guān)風(fēng)險。在前期手續(xù)和規(guī)劃設(shè)計階段，應(yīng)重點關(guān)注市場風(fēng)險、產(chǎn)品設(shè)計的風(fēng)險等。在項目建設(shè)階段，針對招標(biāo)選擇承包商，簽訂承包合同，進(jìn)行工期質(zhì)量成本控制等主要任務(wù)，應(yīng)考慮招標(biāo)模式、承包方式、承包合同、工期、質(zhì)量、成本控制等面臨的主要風(fēng)險。在租售及物業(yè)管理階段，面對出租銷售和物業(yè)管理工作，應(yīng)注意合同風(fēng)險、銷售時機(jī)風(fēng)險等。生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)階段風(fēng)險大小分析思路：1.評估客體:首先確定項目階段指標(biāo)體系，主要采用專家訪談法和結(jié)合上文分析階段確定，之后采用層次分析（AHP）確定指標(biāo)權(quán)重；評估主體，初步選擇包括公司領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)專家、公司員工以及社會人士對生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目各個階段風(fēng)險大小進(jìn)行識別；3.評估方法，包括專家訪談法以及層次分析法等。項目風(fēng)險指標(biāo)體系的確立指標(biāo)是用于衡量產(chǎn)出或成果的一個特定數(shù)值或特性。在本文指標(biāo)是指用于衡量生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段顯現(xiàn)風(fēng)險的大小的數(shù)值。確立生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險大小指標(biāo)體系，是一個核心和關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。指標(biāo)體系涵蓋的是否全面，層次結(jié)構(gòu)是否清晰、合理，直接關(guān)系到評估質(zhì)量的好壞。我們通過2個步驟確定了生態(tài)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項目風(fēng)險的指標(biāo)。第一步，本文在相關(guān)分析的基礎(chǔ)上首先提出了一套預(yù)想指標(biāo)體系，并決定通過一系列的訪談、問卷調(diào)查和相關(guān)文獻(xiàn)資料的搜集，對所提出的評價指標(biāo)體系進(jìn)行實際驗證。第二步，把確定下來的評價指標(biāo)，通過訪談和問卷的形式向有關(guān)專家咨詢，根據(jù)專家反饋的意見調(diào)整有關(guān)指標(biāo)。最終構(gòu)建了定量和定性，一級指標(biāo)與二級指標(biāo)相結(jié)合的績效指標(biāo)體系。層次分析法簡介構(gòu)建科學(xué)而完整的指標(biāo)體系是建立績效評估體系的重要前提，由于指標(biāo)體系中，各級指標(biāo)的重要程度不同，因此需要賦予不同的權(quán)重。目前的權(quán)重確定的方法有很多種，一是經(jīng)驗型，這種方法簡單，但精度不高；二是采用層次分析法，通過模糊考核來確定權(quán)重，這種方法科學(xué)性強；第三采用就是GAHP方法確定權(quán)重，這種方法采用群組決策，綜合務(wù)個專家的意見，使得權(quán)重的確立更加精確和客觀，但實施難度大。因此本文的權(quán)重分析采用層次分析法(AHP)完成。層次分析法，又稱AHP(AnalyticHierarchyProcess)方法，是將決策中有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，在.此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。該方法是美國運籌學(xué)家匹茨堡大學(xué)教授薩蒂于本世紀(jì)70年代初，在為美國國防部研究”根據(jù)各個工業(yè)部門對國家福利的貢獻(xiàn)大小而進(jìn)行電力分配”課題時，應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)理論和多目標(biāo)綜合評價方法，提出的一種層次權(quán)重決策分析方法。這種方法的特點是在對復(fù)雜的決策問題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數(shù)學(xué)化，從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問題提供簡便的決策方法。尤其適合于對決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計量的場合。層次分析法的原理是：把復(fù)雜問題分解成各個組成元素，按支配關(guān)系將這些元素分組，使之形成有序的遞階層次結(jié)構(gòu)，’在此基礎(chǔ)上通過兩兩比較的方式，判斷各層次中諸元素的相對重要性，然后再遞接層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行合成，綜合這些判斷確定諸元素在決策中的權(quán)重。層次分析法的過程和要點是分解判斷和綜合，其實質(zhì)是通過計算判斷矩陣的最大特征根對應(yīng)的特征向量，導(dǎo)出元素間的相對重要性的排序值。層次分析法的步驟為：1、建立層次結(jié)構(gòu)模型。在深入分析實際問題的基礎(chǔ)上，將有關(guān)的各個因素按照不同屬性自上而下地分解成若干層次，同一層的諸因素從屬于上一層的因素或?qū)ι蠈右蛩赜杏绊?，同時又支配下一層的因素或受到下層因素的作用。最上層為目標(biāo)層，通常只有1個因素，最下層通常為方案或?qū)ο髮?，中間可以有一個或幾個層次，通常為準(zhǔn)則或指標(biāo)層。當(dāng)準(zhǔn)則過多時（譬如多于9個）應(yīng)進(jìn)一步分解出子準(zhǔn)則層。、構(gòu)造成對比較陣。從層次結(jié)構(gòu)模型的第2層開始，對于從屬于（或影響）上一層每個因素的同一層諸因素，用成對比較法和1-9比較尺度構(gòu)追成對比較陣，直到最下層。3、計算權(quán)向量并做一致性檢驗。對于每一個成對比較陣計算最大特征根及對應(yīng)特征向量，利用一致性指標(biāo)、隨機(jī)一致性指標(biāo)和一致性比率做一致性檢驗。若檢驗通過，特征向量（歸一化后）即為權(quán)向量:若不通過，需重新構(gòu)造成對比較陣。4、計算組合權(quán)向量并做組合一致性檢驗。計算最下層對目標(biāo)的組合權(quán)向量，并根據(jù)公式做組合一致性檢驗，若檢驗通過，則可按照組合權(quán)向量表示的結(jié)果進(jìn)行決策，否則需要重新考慮模型或重新構(gòu)造那些一致性比率較大的成對比較陣。風(fēng)險指標(biāo)權(quán)重的確定運用步驟為:第一，分析系統(tǒng)中各指標(biāo)的關(guān)系，構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣并計算權(quán)值，計算權(quán)值的過程可以采用EXCEL軟件進(jìn)行計算以提高效率;第二步，進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重的效度檢驗，由于人的認(rèn)識的模糊性以及系統(tǒng)屬性的多樣性，一般很難做到構(gòu)造的判斷矩陣有完全一致性，但必須要有比較滿意的一致性，才能用AHP進(jìn)行有價值的分析，因此要求一致性指標(biāo)：