市調(diào)報告內(nèi)容參考：西水東

項目概況小結(jié)個案分析盛高·西水東項目概況產(chǎn)品監(jiān)測個案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測規(guī)劃西水東根據(jù)不同區(qū)域位置不同建筑類型或功能差異，將整個項目分為六個不同的區(qū)域，每個區(qū)域都有各自的特色，這樣有效解決大盤規(guī)劃難的問題，使整個項目可以更加有條理進行。另外，各區(qū)的命名也增加了項目的文化內(nèi)涵。酒店與商務(wù)區(qū)：約280米的城市中央地標溯園：高端居住溯水而上，溯為北，北為上，地塊在北。近鄰古運河，是為溯源，溯源即溯園泓府：高端居住在項目東南地塊；鴻音通弘，是偉大宏大之意，府為官邸用名，尊貴大氣潤軒：高端居住兩河交匯，故為潤，低密度住宅以軒命名有庭院別墅的高壓感熙第：高端居住熙，寓意良好（康熙）音又同西，此地塊在河西，地近商業(yè)區(qū)，熙同“禧”，興盛的意思。灝閣：高端居住灝音與浩通有水有景是為灝適宜該區(qū)臨水建筑

閣也是高層建筑的形態(tài)。西水東項目共規(guī)劃為六大區(qū)：六大組團區(qū)分不同物業(yè)類型及形態(tài)產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度07規(guī)劃鴻府潤軒灝閣熙第溯園酒店商務(wù)區(qū)產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度建筑規(guī)劃設(shè)計：美國SOM

新建筑設(shè)計：巴馬丹拿、澳大利亞PTW保留建筑：意大利KOKAI外立面：石材、涂料里面風格：現(xiàn)代主義6幢超高層、國際知名是事務(wù)所設(shè)計等因素將最終有效的將項目打造成為無錫繁華居住及商業(yè)區(qū)，但目前從基本封頂?shù)母邔峪櫢畞砜?，其外立面采用素白色涂料，這不僅在一定程度上影響項目高端品味的表達，另外也為以后的外立面維護帶來一定的麻煩。西水東中央生活區(qū)將有6幢140米以上超高層建筑，其中有最高達280米的城市地標，建筑群高地錯落。國際知名設(shè)計公司設(shè)計超高層城市新坐標產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度西水東景觀由參與過迪士尼景觀設(shè)計的泛亞公司擔綱設(shè)計，充分利用“三河交匯”這一先天優(yōu)勢，規(guī)劃將項目建成濱水國際社區(qū)，創(chuàng)造人文風貌的濱水美景，從目前其景觀示范區(qū)的造景來看，人造水流、景觀小品、人造坡地等能夠較好的結(jié)合。

景觀設(shè)計：泛亞景觀

景觀風格：開放型濱水國際社區(qū)景觀成本：1500元/平米景觀特點：“三河交匯”“運河步道”三河交匯處，人造坡地、人造水流、景觀小品打造的開放型濱水美景產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度景觀戶型目前主推涉外精裝公寓以88平1室及143平2室為主，這兩類戶為主，臥室、客廳等面積預(yù)留空間較大，偏重居住享受。03/04戶型1室2廳1衛(wèi)88.00㎡雙廳空間觀景陽臺視野寬闊05戶型2室2廳2衛(wèi)143.00㎡書房、衛(wèi)生間、衣帽間集于主臥，盡顯奢華享受。戶型多方正符合無錫人居住要求產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度裝修西水東項目前提推出的泓府、溯園均為毛坯產(chǎn)品，目前主推的熙第1B3號樓均為精裝戶型，結(jié)合產(chǎn)品定位，西水東投入較高的裝修成本，既增加了客戶的選擇性，有可以在不影響項目調(diào)性的情況下提高性價比，并最終給促進成交。裝修標準：3000元/平方米

裝修風格：現(xiàn)代主義室內(nèi)主要裝修品牌：地板衛(wèi)浴門窗廚具建材設(shè)備：3000元/平方米精裝標準，注重豪華享受產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度內(nèi)部配套產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.內(nèi)部配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度智能化系統(tǒng)安保系統(tǒng)車輛出入一卡通、門禁管理系統(tǒng)、紅外防盜系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)車庫配置停車場管理系統(tǒng)其他智能化系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、背景音樂及公共廣播系統(tǒng)、電子屏顯示系統(tǒng)智能化系統(tǒng)在項目內(nèi)的配置普及度也是衡量樓盤品質(zhì)的重要因素，出車輛出入管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)外，西水東在無錫較早的使用了周界防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，但從目前來看，西水東項目沒有在智能化系統(tǒng)方面投入過多的宣傳筆墨，這一方面目前還未成為其重要賣點?；A(chǔ)智能化系統(tǒng)與項目整體調(diào)性相比來說配置有改進空間產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度物業(yè)服務(wù)物業(yè)公司：上海新獨院物業(yè)費：2.10-2.30元/㎡.月服務(wù)內(nèi)容：目前主推精裝公寓提供公寓配有360度的定制式服務(wù)體系，例如，有管家為客戶帶租房屋、清掃室內(nèi)等服務(wù)。

上海新獨院物業(yè)管理有限公司是澳大利亞盛高置地（控股）集團公司的全資子公司，根據(jù)其他城市情況來看，上海新獨院具有較好的服務(wù)口碑，但西水東是盛高在無錫的第一個項目，物業(yè)服務(wù)及服務(wù)細節(jié)尚有待考量。物業(yè)公司為開發(fā)商全資子公司在上海擁有較好的口碑產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度工程進度熙第3棟高層、超高層主題工程基本完工溯園、泓府部分樓棟主體工程基本結(jié)束，泓府5.6號樓已完成外立面裝修目前在建主要為泓府、溯園及熙第三個區(qū)域工程，其中泓府工程進度最快，已有部分樓棟完工交付；溯源正在進行體工程建設(shè)；熙第推出的3棟高層或者超高層的已結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)計最遲明年底交房。泓府部分已交付目前主推熙第樓棟已結(jié)構(gòu)封頂產(chǎn)品監(jiān)測07.規(guī)劃08.建筑09.景觀10.戶型11.裝修12.配套13.智能化系統(tǒng)14.物業(yè)服務(wù)15.工程進度產(chǎn)品檢測小結(jié)總體量近70萬方的西水東項目，經(jīng)過兩年多的開發(fā)運作，目前已完成約20萬方住宅部分，部分沿河及建筑底層商業(yè)也在招商中，預(yù)計2015年完成所有交房及入住。另外，西水東住宅產(chǎn)品從毛坯到精裝，代表著項目在目前市場下開發(fā)策略的轉(zhuǎn)變，后續(xù)推出具體產(chǎn)品情況仍取決于市場變化及開發(fā)商的定位。

個案分析盛高·西水東產(chǎn)品監(jiān)測個案分析盛高·西水東營銷監(jiān)測營銷監(jiān)測客戶分析機會客戶重要客戶核心客戶作為無錫高端項目品牌，西水東產(chǎn)品定位于全市具有較高購買力及高居住品味追求的客戶，因西水東產(chǎn)品線比較豐富，涵蓋了毛坯、精裝，實用小戶型、奢侈大平層等多類型產(chǎn)品，從目前成交情況來看，南長、崇安、濱湖區(qū)客戶占據(jù)響當大成交比例，也有部分客戶為國外在無錫工作人士。市區(qū)高端用戶，如市區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、企事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)等無錫郊區(qū)有較強購買能力的客戶。對盛高品牌及西水東產(chǎn)品具有高認同度的其他區(qū)域客戶，如投資客等。定位全市具有較高購買力客戶營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意形象定位西水東致力將打造成開放式濱水社區(qū)及高檔市中心中央生活區(qū)，大盤、大開發(fā)商、好的區(qū)域位置決定了西水東項目成為一個中央社區(qū)的潛質(zhì)，開發(fā)商邀請國際知名規(guī)劃及建筑景觀設(shè)計公司來完成對社區(qū)的打造，這有為期達到其定位提供了重要的保障。項目定位：市中心規(guī)模大,檔次高,功能全的開放式濱水街區(qū),是一個集高端住宅、五星級酒店、特色商業(yè)、餐飲娛樂、文化休閑等多功能設(shè)施的市中心中央生活區(qū)。市中心中央生活區(qū)高調(diào)性營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意現(xiàn)場營銷西水東營銷中心設(shè)在原地快國棉廠舊廠房內(nèi)（該廠房為無錫文化遺址，不得拆遷），開發(fā)商從分利用產(chǎn)房空間，將沙盤、影音室、控臺、接待室、茶水室、樣板房合理布局，營造出大氣穩(wěn)重的形象。側(cè)入口側(cè)入口主入口營銷中心看房動線控臺內(nèi)部布置精致樣板段情景營銷促進銷售營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意推售節(jié)奏項目按照工程進度進行推盤，在10年前三個季度無小戶型建筑滿足推盤要求，期間推出產(chǎn)品多為大戶型，且推量較少，錯過了10年良好的市場發(fā)展時機。09年9月首推280余套房源報價：均價12500元/平米09年11月加推57套房源報價：洋房15000元/平米11年6月加推精裝房源報價：16000-19000元/㎡10年5月加推水景公寓報價：均價17000元/平米10年9月加推水景公寓報價：16000～22000元/平米10年11月加推房源報價：14000～20000元/平米10年12月及11年2月加推房源報價：17800元/平米10年推售房源較少且多為大戶型錯過市場時機營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意價格策略目前西水東周邊高端樓盤主要為天元世家及萬科金域藍灣，金域藍灣08年入市，天元世家10年中旬入市，3個項目成交價格相差不大，其產(chǎn)品及產(chǎn)品品質(zhì)雖各有特色但處于同一水平，其定價應(yīng)為競爭導(dǎo)向定價策略。2009-092009-122010-012010-072011-42011-06均價12500元/㎡高層13000元/㎡洋房17000元/㎡均價16500—20000元/平米17500元/平米起高層公寓：均價16000-19000元/㎡；洋房：均價23000-28000元/㎡下表為西水東各時間點報價，從表中我們可以看到從09年至今，西水東項目報價呈不斷上升趨勢，但考慮其推出產(chǎn)品不同，報價變化趨勢僅供參考。。根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整產(chǎn)品價格，經(jīng)歷了市場漲跌震蕩過程營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意渠道策略盛高西水東主要采用傳統(tǒng)內(nèi)場渠道進行產(chǎn)品銷售，銷售渠道略顯單一，在好的市場環(huán)境下，單一渠道可以滿足成交需求，但在目前調(diào)控環(huán)境下，外場銷售等尚未被大部分開發(fā)商及代理商重視的銷售方式將會給項目代理良好的成交促進。

盛高置地將魅西水東項目交由怡信天成公司在售樓內(nèi)場進行產(chǎn)品銷售，內(nèi)場銷售為最主要銷售渠道。內(nèi)場銷售外場導(dǎo)入網(wǎng)上渠道通過派單、巡展、小眾sp等將客戶引導(dǎo)至銷售中心，但目前盛高及怡信天成沒有專門外場銷售人員。

建立專門產(chǎn)品網(wǎng)頁或與無錫專業(yè)門戶網(wǎng)站，如搜房、365house、e房網(wǎng)等合作，在網(wǎng)頁上設(shè)置報名渠道。以傳統(tǒng)內(nèi)場渠道為主渠道較顯單一營銷監(jiān)測16.客戶分析17.形象定位18.現(xiàn)場營造19.推售節(jié)奏20.價格策略21.渠道策略22.媒體策略23.活動策略24.廣告創(chuàng)意媒體策略西水東主要通過報紙及網(wǎng)略進行媒體廣告的釋放，因大盤造勢的需要，西水東盡江南晚報、現(xiàn)代快報及無錫日報上當廣告投入就達到了695.3萬元，從實際反饋來看，大手筆主流媒體廣告投放有效的提高了項目知名度及美譽度，達到了調(diào)性營造預(yù)期。以《江南晚報》為主，《現(xiàn)代快報》、《無錫日報》為輔，具體投放比例見下表。目前僅在無錫搜房網(wǎng)投入廣告:報紙名稱投放次數(shù)費用百分比江南晚報374,057,50060%無錫日報122,070,00020%現(xiàn)代快報（無錫）12825,50020%報紙廣告內(nèi)容2011-08-05·西水東中央生活區(qū)精裝服務(wù)公寓均價170

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