房地產(chǎn)公司 物業(yè)前期介入指導(dǎo)書

物業(yè)前期介入指導(dǎo)書1目的通過(guò)建立物業(yè)前期介入管理流程，解決部門接口標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率，建立標(biāo)準(zhǔn)化體系。2適用范圍適用于公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)介入工作。3定義4流程說(shuō)明活動(dòng)編號(hào)活動(dòng)名稱參加部門工作內(nèi)容及接口標(biāo)準(zhǔn)01參加市場(chǎng)調(diào)查銷售策劃部（牽頭）工作內(nèi)容：A、項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)備：包括xx、商業(yè)、教育、文化、體育、金融等配套設(shè)備現(xiàn)狀與將來(lái)規(guī)劃；B、項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及其樓盤狀況：包括樓盤規(guī)模、產(chǎn)品服務(wù)定位、差異化服務(wù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)人員構(gòu)成、薪酬福利狀況等；C、對(duì)項(xiàng)目周邊的客戶和營(yíng)銷推廣提供的意向進(jìn)行訪問(wèn)，了解內(nèi)容包括：對(duì)物業(yè)服務(wù)的了解、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和本公司物業(yè)服務(wù)的了解和對(duì)比評(píng)價(jià)、了解其物業(yè)服務(wù)需求并進(jìn)行排序（區(qū)域生活配套設(shè)備、居住的平安性保障、物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、特約服務(wù)內(nèi)容、會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)備、社區(qū)文化活動(dòng)等內(nèi)容）、了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承受能力等。接口：1、產(chǎn)品定位02參加方案爭(zhēng)論??設(shè)計(jì)管理部/總工室（牽頭）工作內(nèi)容：在項(xiàng)目總平、消防、安防、xx、步行、結(jié)構(gòu)、景觀、公共空間、強(qiáng)弱電配置、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和后期服務(wù)成本等方面提建議或意見(jiàn)，具體以《設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)作業(yè)指引》的程序?yàn)橐罁?jù)。接口：設(shè)計(jì)管理部/總工室確認(rèn)設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁r(shí)間、方案設(shè)計(jì)要求。03參加圖紙會(huì)審工程部（牽頭）工作內(nèi)容：

①、房屋本體②、小區(qū)規(guī)劃③、安防方面④、關(guān)注停車場(chǎng)的智能化xx和管理工作⑤、動(dòng)力設(shè)備設(shè)備配置問(wèn)題⑥、景觀鋪裝方案規(guī)劃⑦、景觀光彩⑧、清潔綠化方面接口：1、設(shè)計(jì)管理部/總工室相關(guān)人員編制項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)方案。

04參加設(shè)備選型設(shè)計(jì)管理部/總工室（牽頭）工作內(nèi)容：A、建筑材料，就耐用性、清潔性、平安性及美觀等方面提出專業(yè)建議或意見(jiàn)。B、小區(qū)基建工程采納的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采納國(guó)家和本市指派廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格;C、涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力。D、設(shè)置雨棚的材料應(yīng)考慮高空拋物致使易碎等因素。E、對(duì)購(gòu)貨、安裝和施工等各類與工程有關(guān)的合同，提供有利于控制質(zhì)量和售后服務(wù)的專業(yè)意見(jiàn)。F、二裝所使用型材、發(fā)配電、弱電、空調(diào)、排風(fēng)系統(tǒng)等重要大型設(shè)備、設(shè)備的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后修理修繕保養(yǎng)一體化的公司，在價(jià)格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。G、一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中心空調(diào)、配電設(shè)備、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。H、小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到關(guān)于部門的校驗(yàn)許可證明。接口：設(shè)計(jì)管理部/總工室提供滿意報(bào)建方案設(shè)計(jì)依據(jù)的設(shè)計(jì)方案圖紙。設(shè)計(jì)管理部/總工室提供達(dá)到報(bào)建方案設(shè)計(jì)資料文件編制深度要求的報(bào)建方案圖紙。設(shè)計(jì)管理部/總工室、工程部確保結(jié)構(gòu)、機(jī)電專業(yè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)適用性。05參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理工程部（牽頭）工作內(nèi)容：了解施工進(jìn)度，參加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目召開(kāi)的關(guān)于質(zhì)量和進(jìn)度方面的例會(huì)。了解相應(yīng)的施工更改記錄。參加隱蔽工程驗(yàn)收和單體工程驗(yàn)收工作06參加竣工驗(yàn)收工程部（牽頭）工作內(nèi)容：由xx單位和施工單位、設(shè)計(jì)單位、參加。工程部應(yīng)在分戶驗(yàn)收前2個(gè)月書面致函物業(yè)公司。關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：A、接書面分戶驗(yàn)收函時(shí)即組建物業(yè)服務(wù)中心。依據(jù)驗(yàn)收物業(yè)面積配套相應(yīng)數(shù)量保安、清潔、工程、客戶人員全部到位。對(duì)工程隱患和遺留問(wèn)題提出整改建議或意見(jiàn)。B、出具書面的分戶驗(yàn)收方案致函工程部，在接分戶驗(yàn)收函后一周內(nèi)履行并送達(dá)；C、出具書面的關(guān)于所有驗(yàn)收工作的培訓(xùn)需求函（需水、電、土建、裝修、動(dòng)力設(shè)備等方面要求開(kāi)發(fā)及施工單位對(duì)物業(yè)工程人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)），與分戶驗(yàn)收方案同時(shí)送達(dá)工程部。培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)為：工程人員應(yīng)熟練把握驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和熟練操作動(dòng)作設(shè)備及把握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設(shè)備設(shè)備分布狀況。在培訓(xùn)期間應(yīng)移交所有設(shè)備設(shè)備的相關(guān)技術(shù)資料文件資料及設(shè)備的配套工具給物業(yè)公司。設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料文件資料及設(shè)備配套工具見(jiàn)后面接管查驗(yàn)內(nèi)容。D、進(jìn)行培訓(xùn)。時(shí)間不短于1個(gè)月。E、進(jìn)行分戶驗(yàn)收。按方案表進(jìn)行。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。F、驗(yàn)收結(jié)果：不合格：由物業(yè)公司發(fā)整改函，待通知再行驗(yàn)收；合格：物業(yè)與工程部辦理正式移交手續(xù)并負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)成品。07接管檢查物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：在接工程部正式接管查驗(yàn)函后即制訂具體的接管查驗(yàn)方案。具體查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)同。⑴、關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：①、進(jìn)一步熟悉設(shè)備設(shè)備和努力發(fā)覺(jué)未發(fā)覺(jué)的問(wèn)題，注意對(duì)資料文件資料和配套工具的移交，應(yīng)齊全。②、工程部應(yīng)在驗(yàn)收前20個(gè)工作日致函物業(yè)公司。③、物業(yè)公司在7個(gè)工作日內(nèi)制訂具體的接管查驗(yàn)方案并函達(dá)工程部。④、驗(yàn)收內(nèi)容。08A分戶驗(yàn)收物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：由xx單位和施工單位、設(shè)計(jì)單位、參加。開(kāi)發(fā)中心/市政部應(yīng)在分戶驗(yàn)收前2個(gè)月書面致函物業(yè)公司。關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：A、接書面分戶驗(yàn)收函時(shí)即組建物業(yè)服務(wù)中心。依據(jù)驗(yàn)收物業(yè)面積配套相應(yīng)數(shù)量保安、清潔、工程、客戶人員全部到位。對(duì)工程隱患和遺留問(wèn)題提出整改建議或意見(jiàn)。B、出具書面的分戶驗(yàn)收方案致函開(kāi)發(fā)中心/市政部，在接分戶驗(yàn)收函后一周內(nèi)履行并送達(dá)；C、出具書面的關(guān)于所有驗(yàn)收工作的培訓(xùn)需求函（需水、電、土建、裝修、動(dòng)力設(shè)備等方面要求開(kāi)發(fā)及施工單位對(duì)物業(yè)工程人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)），與分戶驗(yàn)收方案同時(shí)送達(dá)開(kāi)發(fā)中心/市政部。培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)為：工程人員應(yīng)熟練把握驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和熟練操作動(dòng)作設(shè)備及把握維保方法和程序，能排除一般故障，全面熟悉所有設(shè)備設(shè)備分布狀況。在培訓(xùn)期間應(yīng)移交所有設(shè)備設(shè)備的相關(guān)技術(shù)資料文件資料及設(shè)備的配套工具給物業(yè)公司。設(shè)備設(shè)備技術(shù)資料文件資料及設(shè)備配套工具見(jiàn)后面接管查驗(yàn)內(nèi)容。D、進(jìn)行培訓(xùn)。時(shí)間不短于1個(gè)月。E、進(jìn)行分戶驗(yàn)收。按方案表進(jìn)行。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件08B分戶驗(yàn)收物業(yè)公司（牽頭）工作內(nèi)容：參加施工單位與開(kāi)發(fā)商及xx主管部門組織的驗(yàn)收。關(guān)注要點(diǎn)及時(shí)間銜接：進(jìn)一步熟悉設(shè)備設(shè)備狀況。了解xx主管部門對(duì)本工程的質(zhì)量和規(guī)劃方面的建議或意見(jiàn)。關(guān)注對(duì)物業(yè)成品的愛(ài)護(hù)。B、工程部在竣工驗(yàn)收前半個(gè)月應(yīng)致函物業(yè)公司。9資料文件資料驗(yàn)收工程部（牽頭）工作內(nèi)容：建設(shè)規(guī)劃銷售資料文件資料政府竣工驗(yàn)收合格資料文件資料工程技術(shù)資料文件資料設(shè)備設(shè)備資料文件資料（要求在分戶驗(yàn)收前移交）業(yè)主資料文件資料其它應(yīng)移交的資料文件資料（如開(kāi)發(fā)商或xx單位的所有承諾等）10A交小