2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

2021年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析一、商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)概述廣義商業(yè)地產(chǎn)指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，包括百貨超市、購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街區(qū)、商用辦公樓等物業(yè)。狹義商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要為包含零售業(yè)、餐飲業(yè)和其他服務(wù)業(yè)的商業(yè)綜合體，為“實(shí)施統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)集合體”，租金收入和資產(chǎn)增值構(gòu)成其主要盈利來源。（本文主要指辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等）1、區(qū)別對(duì)比商業(yè)地產(chǎn)具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、專業(yè)接口多、現(xiàn)金流穩(wěn)定、配套服務(wù)要求高、改善生活品質(zhì)、提升城市價(jià)值等特點(diǎn)。相較于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)流動(dòng)性更高，發(fā)展空間更廣闊。2、商業(yè)模式商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式主要可分為三種，一是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。二是以長(zhǎng)期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營(yíng)全程參與。企業(yè)通?？梢栽谑袌?chǎng)上獲取較低的融資成本，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)覆蓋利息成本，花費(fèi)長(zhǎng)周期培養(yǎng)資產(chǎn)，通過運(yùn)營(yíng)不斷提升資產(chǎn)價(jià)值。三是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購(gòu)改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購(gòu)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營(yíng)收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。此類商業(yè)模式主要為凱德、黑石、博楓等房地產(chǎn)基金所采取二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體分析就商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈整體情況而言，上游房地產(chǎn)主要可分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和設(shè)備供應(yīng)商，整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，包括保利地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等。中游除了開發(fā)商外還包括物業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)等，還包括線上交易平臺(tái)和線下機(jī)構(gòu)等。下游應(yīng)用主要應(yīng)用除了商業(yè)、還包括居住和辦公等。1、上游端隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長(zhǎng)5.25%。就放我施工面積結(jié)構(gòu)占比情況而言，相較住宅施工面積我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預(yù)計(jì)隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。2、下游端隨著我國(guó)人均可支配收入情況持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)居民商業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)居民可支配收入自2011年起快速增長(zhǎng)，到2021年已達(dá)到47412元。整體來看，居民消費(fèi)能力的持續(xù)提升是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)需要商業(yè)消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)才得以擴(kuò)張。三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀1、竣工面積就商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)竣工面積情況而言，2011-2017年我國(guó)房地產(chǎn)整體向好，商業(yè)地產(chǎn)竣工面積逐年增長(zhǎng)，2017年達(dá)到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年受疫情影響我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長(zhǎng)3.7%左右。2、銷售面積與金額就消費(fèi)面積與金額而言，根據(jù)數(shù)據(jù)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢(shì)，但增速有所波動(dòng)，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年開始受房地產(chǎn)市場(chǎng)改革增速下滑到負(fù)增長(zhǎng)水平，2021年，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為12421萬平方米，同比2020年下降1.6%左右；銷售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。3、空置率商業(yè)地產(chǎn)的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關(guān)鍵因素是租金單價(jià)和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業(yè)地產(chǎn)更容易受到經(jīng)濟(jì)宏觀周期帶來的影響，營(yíng)收不穩(wěn)定的壓力要大得多。分城市層級(jí)來看，一線城市租金較高且空置率較低（北京長(zhǎng)期受疫情反復(fù)波動(dòng)影響，空置率自2019年底快速上升），但是空地供給目前已經(jīng)相當(dāng)有限，而在一些二線城市由于早年的擴(kuò)張速度過快且當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)水平有限導(dǎo)致一些商業(yè)地產(chǎn)的吸納能力較弱，空置率較高且呈上升趨勢(shì)，租金水平有所下滑，供給過剩情況較重。注：2020.3上海數(shù)據(jù)缺失4、競(jìng)爭(zhēng)格局就商業(yè)地產(chǎn)整體競(jìng)爭(zhēng)格局而言，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)眾多，整體市場(chǎng)集中度較低。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，與2019年比，市場(chǎng)集中度小幅提升，市場(chǎng)仍較分散，但市場(chǎng)頭部聚集的趨勢(shì)正在加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過收并購(gòu)和市場(chǎng)拓展均將朝著大型綜合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行靠攏。目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要有兩大派系，分別是內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是港澳臺(tái)企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)主要包括保利地產(chǎn)、萬科、華潤(rùn)等，外資企業(yè)包括中海地產(chǎn)、新世界和新鴻基等。四、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)1、構(gòu)建差異化存量供過于求情況下，多數(shù)購(gòu)物中心長(zhǎng)期增長(zhǎng)空間受到擠壓，最終只有地段核心、投資規(guī)模更大、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，建造和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、定位高端的核心資產(chǎn)才能夠贏得更高的回報(bào)率。相比于寫字樓、物流倉儲(chǔ)等資產(chǎn)的客戶，購(gòu)物中心客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)異質(zhì)化的要求更高，客戶對(duì)于商場(chǎng)本身的品牌重視度更低，更看重空間的內(nèi)容是否“好逛”?！昂诵目臻g資源+高端內(nèi)容組合”能構(gòu)建差異化競(jìng)爭(zhēng)壁壘，更容易取得成功。2、核心城市需求空間擴(kuò)大我國(guó)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，從控制大城市人口規(guī)模轉(zhuǎn)向以城市群建設(shè)為主，強(qiáng)調(diào)發(fā)揮核心城市的引領(lǐng)作用。城鎮(zhèn)化建設(shè)將緊緊圍繞19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群展開，這19大城市群以1/4的土地聚集了全國(guó)74%的人口，創(chuàng)造了90%的GDP。預(yù)