臨時管理規(guī)約

臨時管理規(guī)約23.臨時管理規(guī)約的特殊主體(C級)P84臨時管理規(guī)約在物業(yè)買受人購買物業(yè)之前就必須存在，這種在業(yè)主大會制定管理規(guī)約之前存在的管理規(guī)約。稱為臨時公約，說明它是晢時的，過渡性的。物業(yè)建成后，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，業(yè)主大會并不能立即成立。如果業(yè)主大會成立并通過管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約就廢止了。(1)臨時管理規(guī)約的主體是建設(shè)單位臨時管理規(guī)約一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定，建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前是物業(yè)的惟一業(yè)主，即第一業(yè)主，而且建設(shè)單位這種“業(yè)主”的身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢，這是建設(shè)單位能夠制定臨時管理規(guī)約的基本依據(jù)。(2)業(yè)主臨時公約制定的時間《條例》規(guī)定建設(shè)單位制定業(yè)主臨時公約的時間為物業(yè)銷售之前。在實(shí)踐中，建設(shè)單位一般將業(yè)主臨時公約作為物業(yè)買賣合同的附件，或者在物業(yè)買賣合同中有明確要求物業(yè)買受人遵守業(yè)主臨時公約的條款，通過這種方式讓物業(yè)買受人作出遵守業(yè)主臨時公約的承諾，這在客觀上要求業(yè)主臨時公約應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前制定。真題．建設(shè)單位制訂臨時管理規(guī)約的時間是()。(2011；23)A.物業(yè)銷售之前B.物業(yè)銷售之后C物業(yè)交付之前D.業(yè)主入住之后答案：A例題：臨時管理規(guī)約的主體是()A、全體業(yè)主B、業(yè)主大會C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)D、建設(shè)單位答D24.臨時管理規(guī)約的內(nèi)容（A級）P85臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：（共五項(xiàng)）（一）．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況（1）物業(yè)的自然情況說明物業(yè)的名稱和坐落地址，物業(yè)的名稱應(yīng)當(dāng)以當(dāng)?shù)卣鞴懿块T審定的名稱為準(zhǔn)。明確物業(yè)類型，物業(yè)類型應(yīng)當(dāng)以城市規(guī)劃部門審定的建筑用途劃分，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)、商住樓、商廈、寫字樓、綜合樓等。物業(yè)的建筑面積和用地面積，以城市規(guī)劃部門審定的數(shù)字為準(zhǔn)。物業(yè)管理區(qū)域的范圍界限，以城市規(guī)劃部門審定的總平面圖為準(zhǔn)。（2）物業(yè)權(quán)屬情況建設(shè)單位應(yīng)在臨時管理規(guī)約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面等；由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、綠地、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房，等等。真題．反映物業(yè)自然情況的總平面圖的審批部門是（）。（2011；24）A.房地產(chǎn)管理部門B.城市規(guī)劃部門C.土地管理部門D.建設(shè)管理部門答案：B例題：（）應(yīng)在臨時管理規(guī)約中對業(yè)主享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)，區(qū)分單幢建筑內(nèi)容和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容分別列明。A、建設(shè)單位B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)C、業(yè)主大會D、業(yè)主委員會答：A(二)．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則具體內(nèi)容見第27要點(diǎn)(三)．維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則(1)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)中業(yè)主應(yīng)當(dāng)相互配合與協(xié)助業(yè)主對物業(yè)自用部位和自用設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)行為，不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主自用部位時，應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予必要的配合。如果相關(guān)業(yè)主阻撓業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)，相關(guān)業(yè)主對因此造成的物業(yè)損壞或其他損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任及賠償責(zé)任。對于發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但又無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先向鄰居說明情況，并協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的第三方，例如居委會、業(yè)主委員會、派出所、鄰居，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，但事后應(yīng)當(dāng)及時向相關(guān)業(yè)主告知情況并做好善后工作。(2)涉及公共利益與公共安全的物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)業(yè)主的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)如果確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。(3)保修責(zé)任與專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理臨時管理規(guī)約生效期間，物業(yè)大多處于保修期內(nèi)，因此建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。真題．在發(fā)生危及公共利益或其他緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維修，但又無法通知相關(guān)業(yè)主時，應(yīng)采取的正確措