房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)第5講-房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)EconomicsofRealEstate廣東工業(yè)大學(xué)管理學(xué)院主講人:蘭澤英郵箱:lanying_plan@授課時間和地點：周一、周四，教611學(xué)分：3.5，共48學(xué)時土地資源管理講授內(nèi)容：第五章房地產(chǎn)市場

5.1房地產(chǎn)市場概述

5.2房地產(chǎn)市場的運行機制

5.3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和方法第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述市場——是社會生產(chǎn)分工和商品交換的產(chǎn)物，是維系商品經(jīng)濟的紐帶。市場有兩重含義:一是指買賣雙方交易的場所；二是指交易活動發(fā)生的過程。1、一般市場的概念一、概念房地產(chǎn)市場就是指房地產(chǎn)這種特殊商品在流通過程中所發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。房地產(chǎn)市場的主體是房地產(chǎn)的供給者、購買者和其他參與者房地產(chǎn)市場的客體是各種內(nèi)涵不同的房地產(chǎn)權(quán)利2、房地產(chǎn)市場的概念優(yōu)化配置土地資源調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有利于健全市場體系，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟3、房地產(chǎn)市場的機能房地產(chǎn)市場是土地有償使用的載體房地產(chǎn)市場是發(fā)展商品經(jīng)濟的內(nèi)在要求房地產(chǎn)市場是社會主義統(tǒng)一市場的有機構(gòu)成部分4、我國開放房地產(chǎn)市場的必然性房地產(chǎn)市場住宅市場寫字樓市場商業(yè)樓房市場工廠廠房市場倉庫市場特殊用途市場二、類型第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述——按照用途劃分的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)萌芽市場房地產(chǎn)發(fā)育市場房地產(chǎn)成熟市場房地產(chǎn)市場——按照發(fā)育程度劃分的房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場按照覆蓋（影響）范圍劃分：國際性市場全國性市場地方性市場——按照覆蓋范圍劃分的房地產(chǎn)市場——按照流通過程劃分的房地產(chǎn)市場土地使用權(quán)出讓市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場土地出租市場……土地市場增量房屋交易市場（簡稱新房交易市場）存量房屋交易市場（簡稱舊房交易市場）出賣市場出租市場出賣市場出租市場房地產(chǎn)市場——按客體和層次劃分我國房地產(chǎn)市場二級市場一級市場一級土地市場：即國有土地使用權(quán)的出讓市場。一級市場管理：政府是供應(yīng)主體，實行土地收購儲備制度，各級政府的土地收購儲備中心具有開發(fā)土地、增值土地的功能，對城市用地實施“統(tǒng)一征用、統(tǒng)一收回、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理”，確保政府壟斷土地一級市場。土地收購儲備中心或其授權(quán)委托的企業(yè)，對收回、收購、置換、征用等方式取得的土地進行前期開發(fā)，進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的建設(shè)條件。一級市場供應(yīng)：完成一級開發(fā)的土地由土地收購儲備中心統(tǒng)一出讓，欲進行經(jīng)營性用地二級開發(fā)的企業(yè)需通過公開的土地出讓平臺進行競爭。經(jīng)營性用地需通過“招拍掛”方式出讓（新辦法。。。）一級土地供應(yīng)市場“三通一平”通水、通電、通路、平整土地“五通一平”通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地“七通一平”通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地等的建設(shè)條件。土地開發(fā)標準二級土地市場：符合土地轉(zhuǎn)讓規(guī)定，擁有國有土地使用權(quán)的土地使用者都構(gòu)成二級市場的供應(yīng)主體，企業(yè)可以通過直接購買、合作入股等方式獲得土地。二級市場供應(yīng)：需要企業(yè)擁有敏銳的市場嗅覺，及時發(fā)現(xiàn)適合的地塊信息，尋求合作機會。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的費用一般要占到項目工程建設(shè)費用的三成左右，有些項目則達到總成本的五成以上，土地獲取的質(zhì)量和數(shù)量是決定項目成功與否的重要因素。二級土地供應(yīng)市場1、房地產(chǎn)市場的參與者第二節(jié)房地產(chǎn)市場運行一、供需房地產(chǎn)業(yè)六大分工環(huán)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)運作過程中的主要行為主體構(gòu)成19房地產(chǎn)需求的特點1）整體性2）區(qū)域性3）層次性房地產(chǎn)需求的類型：生活生產(chǎn)性、投資性、投機性房地產(chǎn)需求的影響因素1）收入的變化（心理、偏好）2）其他商品的價格變化（替代品，互補品）3）對未來的預(yù)期4）政府政策的變化（貸款利率，稅費）2、房地產(chǎn)市場的需求需求量價格d1d0d在特定時期內(nèi)，消費者在各種可能價格下，愿意且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。20房地產(chǎn)供給的特點1）缺乏彈性2）具有層次性3）具有滯后性房地產(chǎn)供給的影響因素1）土地價格水平2）房地產(chǎn)開發(fā)成本3）政府政策的變化（一級土地市場供應(yīng)、增值稅費、房貸政策、住房政策、利率）4）對未來的預(yù)期

3、房地產(chǎn)市場的供給供給量價格S1S0S在一個特定時期內(nèi)，開發(fā)商在各種可能的價格下，愿意而且能夠供給的房地產(chǎn)數(shù)量。均衡價格：某一價格上房地產(chǎn)需求量和供給量正好相等。數(shù)量價格sQ0dP04、房地產(chǎn)市場供求平衡與非平衡非均衡要點：房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格、供給數(shù)量與需求數(shù)量之間，或者有一對不一致，或者兩者都不一致的經(jīng)濟運行狀態(tài)。三種非均衡狀態(tài)：A、總量性供不應(yīng)求B、總量性供過于求C、結(jié)構(gòu)性供求失衡

！均衡是偶然的，幾乎是不存在的；

！非均衡狀態(tài)是絕對的，常見的。

價格是由供給和需求兩股力量共同作用的結(jié)果，同時價格的變動反過來影響供給和需求的變動，當價格發(fā)生變化時，供給量同價格呈同方向變動，需求量同價格呈反方向變動。西方經(jīng)濟學(xué)中，用以說明價格變動與需求量或供給量之間這種量的關(guān)系的理論就是彈性理論。反映了需求量或供給量對于價格變化的敏感性。彈性是一個變量對另一個變量的敏感性的度量。即一個變量發(fā)生1%的變化，引起另一個變量的百分比變化。5、房地產(chǎn)市場供求彈性22

單位彈性

缺乏彈性

富有彈性

OPQDEd=1

OQPD0<Ed<1

OPQD1<Ed<∞

需求彈性的類別

完全彈性

完全無彈性

1）房地產(chǎn)需求彈性Ed在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)需求量相對變化對于房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應(yīng)程度。△Q/Q△P/P

Ed=2）房地產(chǎn)供給的價格彈性Es表示在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)供給量的相對變化對于房地產(chǎn)價格的相對變化的反應(yīng)程度。供給彈性的分類當Es=0時，稱為完全無彈性(如土地總量供給，短期內(nèi)的房地產(chǎn)）；當Es=∞時，稱為有無限彈性；當Es=1時，稱為單位彈性；當Es>1時，稱為富有彈性；當Es<1時，稱為缺乏彈性。

房地產(chǎn)數(shù)量mOp1p2p3ps1sssmd1d價格供求彈性應(yīng)用土地需求價格彈性：0.308~0.860,平均為0.6998投資供給價格彈性：1.97改變市場狀況將有什么結(jié)果。。。美國城市房屋租賃的需求彈性為1，而供給彈性為0.5，政府如果要鼓勵出租，使出租量提高2%，必須將租金提高4%，但同時出租需求量會下降4%。[例]某種商品住宅用地的價格從2000元/平方米上升到2200元/平方米時，需求量從1000平方米減少為800平方米。試采用中點法計算該種商品住宅用地需求的價格彈性。解：把Q1=2000、Q2=2200、P1=1000、P2=800代入下式Ed={（Q2-Q1）/[（Q1+Q2）/2]}/{-（P2-P1）/[（P1+P2）/2]}

==2.33

計算題人口就業(yè)及工資水平利率以及抵押貸款的條件稅率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工資、建筑材料價格建筑技術(shù)的變化、建筑質(zhì)量售價、租金水平、空置率6、影響供求的各種因素27第二節(jié)房地產(chǎn)市場運行二、市場運行地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的根本原因供求數(shù)量價格s1d2d1ba供求數(shù)量價格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs短期房地產(chǎn)供求長期房地產(chǎn)供求1、供需機制下房地產(chǎn)市場長期運行第二節(jié)房地產(chǎn)市場運行一般包括生產(chǎn)、流通、消費三個環(huán)節(jié)（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)：通過對土地進行勞動和資本投入，建設(shè)房屋和城市基礎(chǔ)設(shè)施的過程，包括通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)過程。（2）流通環(huán)節(jié)：供應(yīng)方與消費者之間的買賣、租賃過程，即房地產(chǎn)的銷售與租賃過程。（3）消費環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到使用者手中，進入消費環(huán)節(jié)（進行各種社會化管理，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、經(jīng)常性維修保護）2、房地產(chǎn)業(yè)運作過程30

土地市場RE開發(fā)建設(shè)市場RE銷售市場RE消費市場建筑材料市場RE金融市場中介服務(wù)市場物業(yè)管理市場3、房地產(chǎn)市場運行基本架構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈長，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)廣泛，影響波及面廣。往往只有少數(shù)幾個產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位。其中，中國房地產(chǎn)業(yè)與金融保險業(yè)、公共管理和社會組織的關(guān)聯(lián)關(guān)系尤其值得關(guān)注。具有經(jīng)濟啟動和經(jīng)濟衰退的雙刃劍特性。房地產(chǎn)以生產(chǎn)流程為核心的資金運作32市場供給的特點：滯后性，非同質(zhì)性，存量性市場需求的特點：廣泛性，多樣性，融資性市場交易的特點：產(chǎn)權(quán)交易，法律性，代理性，競爭約束4、房地產(chǎn)市場運行特征房地產(chǎn)市場運行良好，需要維持適量的房地產(chǎn)“存貨”，即維持適量的空置房地產(chǎn)（或空置率）。房地產(chǎn)市場供給的存量特性市場利率下降，房地產(chǎn)開發(fā)信貸成本降低，房地產(chǎn)開發(fā)量可能增加，同時消費、信貸成本也下降，消費者購房支付能力提高，房地產(chǎn)需求（特別是投資投機性需求）也增加；反之成立。房地產(chǎn)市場需求的融資性產(chǎn)權(quán)交易性單元類型、質(zhì)量、規(guī)模大小、位置相近的房地產(chǎn)，以相近的價格出售。位置決定性，上升性。個別因素影響性……競爭機制約束性：如果供過于求，則形成買方市場，價格下降，開發(fā)項目減少；反之成立。交易尋租性：企業(yè)等尋求經(jīng)濟收益如利潤最大化機會或政府尋求政治收益如政治局勢穩(wěn)定或政治關(guān)系牢固最大化機會的行為或過程。房地產(chǎn)市場交易特點基本特點

公開的市場經(jīng)濟環(huán)境房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明晰完善的房地產(chǎn)法規(guī)發(fā)達的房地產(chǎn)金融市場良好的房地產(chǎn)市場中介機構(gòu)

適當?shù)姆康禺a(chǎn)市場調(diào)控125435、房地產(chǎn)市場有效運行的理想條件6一個公開市場的特點：1.交易雙方追求最大的經(jīng)濟利益2.市場信息充分3.有充裕的時間交易4.對交易對象有必要的專業(yè)知識5.交易條件公開且不具有排他性1）聯(lián)結(jié)各個參與者，通過市場機制自動調(diào)整房地產(chǎn)數(shù)量和質(zhì)量，配置資源和利益，保證經(jīng)濟系統(tǒng)正常運行。2）顯示市場供需變化，指導(dǎo)資源和利益配置方向——指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃——指導(dǎo)供給方式以適應(yīng)需求的變化（租售價格、新建房產(chǎn)，原有物業(yè)使用方式）——引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化——調(diào)控資金流向、家庭財產(chǎn)構(gòu)成和金融市場。——提供相關(guān)信息，以調(diào)節(jié)開發(fā)和消費等行為。6、房地產(chǎn)市場運行功能住房建設(shè)規(guī)劃編制第二節(jié)房地產(chǎn)市場的運行

社會政治

經(jīng)濟金融法律技術(shù)資源國際7、影響市場運行各種因素的總和第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析

一、房地產(chǎn)市場分析的概念市場的參與者收集市場中的一切有用信息，按照科學(xué)的分析方法，通過分析加工處理，透過市場活動的表象，發(fā)現(xiàn)市場的特征和內(nèi)在規(guī)律，找出市場運行存在的問題及原因，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，以知道參與者未來的行為。第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容宏觀經(jīng)濟的分析地區(qū)市場的分析專業(yè)市場的分析項目市場的分析第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析

三、房地產(chǎn)市場分析的技術(shù)常用方法

定性分析法：德爾菲法、意見集中法，類推法；定量分析法：統(tǒng)計分析與數(shù)學(xué)建模。1）時間序列法：移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動法2）因果關(guān)系法：回歸分析、計量模型、投入產(chǎn)出模型第三節(jié)房地產(chǎn)市場分析

（1）市場環(huán)境及總體市場情況專項分析

有專門的分析方法，可借助政府部門的專業(yè)分析成果。國房景氣指數(shù)價格指數(shù)宏觀經(jīng)濟波動（2）專業(yè)市場的分析專業(yè)市場的分析內(nèi)容：供需數(shù)量（潛力、新增、存量）；供需結(jié)構(gòu)；供需平衡關(guān)系。分析方法商圈分析：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法供給分析：管道分析法、估算法；需求分析：相關(guān)性估算法、比率——人口相乘法、單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法、馬利茲亞城市房地產(chǎn)需求預(yù)測法、房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法。45總量結(jié)構(gòu)：開發(fā)與銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)：全國不同區(qū)域、同一城市不同區(qū)域（地段）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：住宅（別墅、豪宅、商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房）、寫字樓、商業(yè)用房質(zhì)量結(jié)構(gòu)：供求檔次和水平投資結(jié)構(gòu)：投資目的、投資方式房地產(chǎn)專業(yè)市場分析內(nèi)容——運行結(jié)構(gòu)46

供給指標存量新竣工量滅失量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面積平均建設(shè)周期竣工房屋價值

需求指標國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)城市家庭人口就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指數(shù)

交易指標銷售量出租量吸納量吸納率吸納