電力建設(shè)總公司調(diào)試評(píng)估綜合樓可行性研究報(bào)告

PAGE目錄第一章 概論 21.1簡(jiǎn)述 21.1.1項(xiàng)目名稱 21.1.2項(xiàng)目承辦單位 21.1.3可研報(bào)告的編制單位 21.1.4研究工作的范圍和內(nèi)容 21.1.5可研報(bào)告的編制依據(jù) 21.2研究工作概述 21.2.1擬建項(xiàng)目地點(diǎn) 21.2.2項(xiàng)目目標(biāo)定位 21.2.3主要建設(shè)條件 21.2.4主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排 21.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 21.3研究結(jié)論及建議 2第二章可行性研究的思路與框架 22.1項(xiàng)目可行性研究的基本原則 22.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 22.3可行性研究要解決的關(guān)鍵問(wèn)題 2第三章項(xiàng)目建設(shè)的基本條件分析 23.1項(xiàng)目規(guī)劃概況 23.2項(xiàng)目區(qū)位及用地 23.3項(xiàng)目周邊設(shè)施分析 23.4施工單位公司簡(jiǎn)介 2第四章市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 24.1西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì) 24.1.1西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀 24.1.2西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 24.2西安市酒店的市場(chǎng)分析 24.2.1西安市酒店的現(xiàn)狀分析 24.3項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析 24.4西安寫字樓市場(chǎng)分析 24.5本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析 24.6本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位 24.6.1寫字樓客戶 24.6.2酒店客戶 24.6.3商業(yè)部分客戶 2第五章項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 25.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 25.2在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則 25.3項(xiàng)目總體規(guī)劃 25.4項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì) 25.4.1項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì) 25.4.2節(jié)能設(shè)計(jì) 25.4.3項(xiàng)目電氣設(shè)計(jì) 25.4.4項(xiàng)目動(dòng)力規(guī)劃和暖通設(shè)計(jì) 25.4.5項(xiàng)目管網(wǎng)綜合 25.5項(xiàng)目消防安全管理 2第六章項(xiàng)目總體建設(shè)方案 26.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位分析 26.2項(xiàng)目進(jìn)度安排的措施 26.2.1統(tǒng)一部署施工進(jìn)度，確保按時(shí)竣工 26.2.2提高施工效率，降低項(xiàng)目成本 26.2.3合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量 26.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 26.3.1有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度說(shuō)明 26.3.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 2第七章銷售計(jì)劃及收入測(cè)算 27.1項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 27.2項(xiàng)目收入估算 27.2.1招待所收入 27.2.2商鋪?zhàn)饨鹗杖?27.2.3寫字樓租金收入 27.2.4停車場(chǎng)收入 2第八章投資估算及資金籌措 28.1本項(xiàng)目總投資估算 28.2項(xiàng)目資金籌措 28.3項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)成本估算 2第九章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析 29.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 29.1.1項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)計(jì)算條件 29.1.2財(cái)務(wù)盈利能力分析 29.2項(xiàng)目敏感性分析 29.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 29.3.1風(fēng)險(xiǎn)分析 29.3.2風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策 2第十章結(jié)論與建議 210.1評(píng)估結(jié)論 210.2建議 2概論1.1簡(jiǎn)述1.1.1項(xiàng)目名稱陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓1.1.2項(xiàng)目承辦單位陜西電力建設(shè)總公司1.1.3可研報(bào)告的編制單位陜西西冶項(xiàng)目管理投資咨詢有限公司1.1.4研究工作的范圍和內(nèi)容根據(jù)國(guó)家對(duì)可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報(bào)告對(duì)陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓建設(shè)背景、基本建設(shè)條件、市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設(shè)方案、銷售計(jì)劃與收入測(cè)算、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行了綜合研究和分析，并按照委托書(shū)的要求，重點(diǎn)突出了經(jīng)濟(jì)可行性分析和工程技術(shù)可行性分析，提出了合理的建議，為項(xiàng)目承辦單位和其他利益者有效地進(jìn)行項(xiàng)目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。1.1.5可研報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（11）《實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊(cè)》；（12）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；（13）《造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)手冊(cè)》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（15）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；（16）建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》。1.2研究工作概述1.2.1擬建項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路3號(hào)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂(lè)兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項(xiàng)目宗地南北長(zhǎng)36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥；該地地勢(shì)平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。1.2.2項(xiàng)目目標(biāo)定位本項(xiàng)目是集商業(yè)辦公、娛樂(lè)酒店和商場(chǎng)為一體的綜合建設(shè)項(xiàng)目，目標(biāo)消費(fèi)者在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。1.2.3主要建設(shè)條件項(xiàng)目宗地地勢(shì)較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景很好；項(xiàng)目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善；周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好。1.2.4主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排本項(xiàng)目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順序，又要考慮各工種之間的順序，嚴(yán)格執(zhí)行建筑行業(yè)的設(shè)計(jì)和施工規(guī)范，以確保工程質(zhì)量；總工期20個(gè)月，施工過(guò)程統(tǒng)籌部署施工進(jìn)度，合理安排施工工序，確保項(xiàng)目進(jìn)度要求。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓總投資8117.82萬(wàn)元，全部為自有資金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如表1.1所示。表1.1主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)結(jié)果序號(hào)名稱單位數(shù)量1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1.1總投資萬(wàn)元8117.82企業(yè)自籌萬(wàn)元8117.821.2總收入（建成第一年）萬(wàn)元2649.082財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)2.1稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=13%）萬(wàn)元234.532.2稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%13.63%2.3稅后投資回收期年9.172.4稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）萬(wàn)元3055.542.5稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%19.33%2.6稅前投資回收期年6.892.7投資收益率%19.25%1.3研究結(jié)論及建議通過(guò)分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓符合西部大開(kāi)發(fā)的背景，項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、合理，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論較好，風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。在陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)注意如下方面：（1）做好宣傳工作，擴(kuò)大市場(chǎng)效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)；（2）加強(qiáng)各分項(xiàng)項(xiàng)目的投資控制。（3）項(xiàng)目投資商業(yè)部分選擇競(jìng)爭(zhēng)拍賣的整體銷售模式，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議適當(dāng)提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便將來(lái)商業(yè)部分設(shè)計(jì)功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。第二章可行性研究的思路與框架2.1項(xiàng)目可行性研究的基本原則（1）獨(dú)立性原則：即要求在進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中要擺脫當(dāng)事人利益的影響，可行性研究工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。（2）客觀性原則：就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進(jìn)行分析和論證而得出的。（3）真實(shí)性原則：指在進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中所運(yùn)用的數(shù)據(jù)資料必須真實(shí)可靠，結(jié)果必須真實(shí)、公允。（4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工作必須遵循的最基本的原則。用科學(xué)的方法來(lái)收集、分析和鑒別原始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠。每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過(guò)認(rèn)真的分析、計(jì)算而得出的。2.2可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》；（4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》；（5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；（6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》；（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》；（8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》；（9）《陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）》；（10）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》；（11）《實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊(cè)》；（12）《西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法》實(shí)施細(xì)則；（13）《造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)手冊(cè)》；（14）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；（15）《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；（16）建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》。2.3可行性研究要解決的關(guān)鍵問(wèn)題項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證?？尚行匝芯勘仨殢南到y(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問(wèn)題如下：（1）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究全面分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和所處環(huán)境的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營(yíng)銷方案。（2）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)清償能力，在計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。（3）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制思路如下圖3.1所示。結(jié)論及建議結(jié)論及建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目營(yíng)銷方案項(xiàng)目投資估算與融資方式市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)現(xiàn)場(chǎng)走訪并向相關(guān)人員了解情況圖2.1可行性研究的基本工作思路第三章項(xiàng)目建設(shè)的基本條件分析3.1項(xiàng)目規(guī)劃概況陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓（含綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心）位于西安市新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路3號(hào)。由陜西電力建設(shè)總公司投資建設(shè)，占地面積3289m2,總建筑面積27518m2。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1棟綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心，同時(shí)配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及輔助工程設(shè)施（地下停車場(chǎng)、綠地、健身廣場(chǎng)、道路等）。建設(shè)項(xiàng)目施工期共20個(gè)月，2013年年底全部交付使用。主要建筑系統(tǒng)及建筑材料:主體結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)電梯系統(tǒng):直升電梯外墻材料:涂料、瓷磚供暖系統(tǒng):集中供暖門窗系統(tǒng):塑鋼門窗主要設(shè)備材料：通風(fēng)系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地；門窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚；光源燈具，低壓電器，變配電，電線電纜，弱電系統(tǒng)；供水設(shè)備，管材管件，閥門組件，室外排水，五金水暖；康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門禁系統(tǒng)。3.2項(xiàng)目區(qū)位及用地本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂(lè)兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項(xiàng)目宗地南北長(zhǎng)36.6米，東西寬123.27米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路和金花北路。該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。該地地勢(shì)平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。表3.1項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)占地面積：3289㎡總建筑面積：27518㎡裙樓面積：13057㎡招待所面積：7161㎡商鋪面積6530㎡停車位（地下）：98位寫字樓面積6527㎡停車位（地上）：31位地下室面積：7300㎡綠地率：33%建筑密度22.4%容積率：2.43.3項(xiàng)目周邊設(shè)施分析城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開(kāi)了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無(wú)疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來(lái)投資商和本土開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大的潛力。近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得項(xiàng)目所處區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。生態(tài)城東是西安現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。項(xiàng)目所在地附近水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)銷售經(jīng)營(yíng)狀況良好。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場(chǎng)、新興24G、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對(duì)應(yīng)的金花南路一帶，立豐購(gòu)物廣場(chǎng)也將展示MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時(shí)代華納等世界級(jí)名品的入駐，給這一區(qū)域帶來(lái)全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻?fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。項(xiàng)目周邊教育文化氛圍濃厚，有西安電力高等專科學(xué)校、西工大附屬中學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校西北電機(jī)小學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校、西安電機(jī)中學(xué)、西安電力高等專科學(xué)校、西安市自達(dá)中學(xué)、西工大附屬中學(xué)等學(xué)校。項(xiàng)目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達(dá)，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī)大學(xué)西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生殖醫(yī)學(xué)醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、北方醫(yī)院等。項(xiàng)目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項(xiàng)目周圍設(shè)有支行或是儲(chǔ)蓄所，如中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等。項(xiàng)目周邊交通非常便利，10路、410路、527路、27路車等均可直接到達(dá)，可到達(dá)項(xiàng)目所在地的主要車次詳細(xì)可見(jiàn)圖3.1。且西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng)50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵一號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，這就使得項(xiàng)目所在地的交通更加便捷。綜上所述，該項(xiàng)目宗地地理位置較好，未來(lái)增值潛力具大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景很好。圖3.1項(xiàng)目附近交通示意圖3.4施工單位公司簡(jiǎn)介西北電力建設(shè)集團(tuán)公司（陜西電力建設(shè)總公司）是具有突出管理優(yōu)勢(shì)和雄厚施工實(shí)力的電力建設(shè)企業(yè)。前身是西北電力建設(shè)局，始建于1952年，歷經(jīng)多次體制變革，1988年更名為陜西電力建設(shè)總公司，1999年改組為西北（陜西）電力建設(shè)集團(tuán)公司。歷經(jīng)五十多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個(gè)資產(chǎn)近5億元、年產(chǎn)值超過(guò)25億元、擁有四個(gè)專業(yè)工程施工全資子公司、近十個(gè)控（參）股公司和直屬單位、員工近萬(wàn)人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)、調(diào)試甲級(jí)、監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)，以及國(guó)家對(duì)外承包工程經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)。五十多年來(lái)，公司及下屬公司在國(guó)內(nèi)近三十個(gè)省、市以及國(guó)外十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)了百余項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔(dān)了從日本、英國(guó)引進(jìn)的第一座大型火電站、中國(guó)第一條330kV輸電線路及變電站、中國(guó)第一條500kV交直流輸電線路施工、750kV輸變電線路監(jiān)理，積累了先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。五十多年來(lái)，公司始終秉承“品質(zhì)成就未來(lái)”的核心理念，強(qiáng)化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、調(diào)試、監(jiān)理、咨詢、技術(shù)服務(wù)的所有在建工程進(jìn)度正點(diǎn)、安全良好、質(zhì)量?jī)?yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽(yù)，也獲得了十余項(xiàng)國(guó)家、省部級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，使“西北電建”響徹國(guó)內(nèi)，叫響國(guó)際。承建的深圳媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎(jiǎng)”；唐山陡河電站、秦嶺電廠二期、500kV平武輸電線路及330KV秦北莊輸電線路工程、國(guó)華內(nèi)蒙準(zhǔn)格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠擴(kuò)建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kV示范等10余個(gè)工程先后榮獲國(guó)家工程質(zhì)量銀獎(jiǎng)；陜西渭河電廠二、三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等10余個(gè)工程榮獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。近十多年來(lái)，公司立足國(guó)內(nèi)，瞄準(zhǔn)國(guó)際，合縱連橫，全面進(jìn)軍國(guó)際電力建設(shè)市場(chǎng)，先后與中國(guó)東方電氣集團(tuán)公司、中國(guó)技術(shù)進(jìn)出口總公司、中國(guó)機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口總公司、中國(guó)成達(dá)工程公司等知名企業(yè)合作，承接并實(shí)施完成了24臺(tái)火電機(jī)組、一條國(guó)家級(jí)輸變電線路、共11個(gè)涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任務(wù)。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達(dá)東電廠，印度加爾各答Durgapur電廠、Sagardighi電廠、Rosa電廠、Hisar電廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪秘電廠以及剛果（布）輸變電項(xiàng)目，工程質(zhì)量、管理、進(jìn)度均創(chuàng)造了所在國(guó)一流水平，得到了中外各方的高度贊譽(yù)，提升中國(guó)電力建設(shè)形象的同時(shí)，樹(shù)立了“西北電建”響亮的國(guó)際品牌。近年來(lái)，公司注重科學(xué)管理，實(shí)施全面創(chuàng)新，整合并通過(guò)了國(guó)內(nèi)國(guó)際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認(rèn)證；公司被評(píng)為“陜西省文明單位標(biāo)兵”、陜西省“守合同、重信用”單位、陜西省重點(diǎn)工程立功競(jìng)賽先進(jìn)單位、建設(shè)銀行“AAA級(jí)信用等級(jí)企業(yè)”、2007年度全國(guó)電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合先進(jìn)、“四好”領(lǐng)導(dǎo)班子、黨風(fēng)廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明先進(jìn)等多項(xiàng)榮譽(yù)。目前，公司擁有雄厚的施工機(jī)具、管理和技術(shù)隊(duì)伍，積累了豐富的國(guó)內(nèi)國(guó)際工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有同時(shí)承建6—8座大中型電站、1500—2000公里送變電線路及配套變電站、20萬(wàn)平方米工業(yè)與民用建筑工程的能力，可廣泛開(kāi)展工程施工總承包、專業(yè)承包、工程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢服務(wù)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。第四章市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位4.1西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì)4.1.1西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀自1992年以來(lái)，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個(gè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展的過(guò)程，1993年、1994年西安房地產(chǎn)投資均成倍增長(zhǎng)。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從1995年開(kāi)始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)投資和信貸資金的計(jì)劃管理，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從95年到99年，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的房地產(chǎn)業(yè)從盲目開(kāi)發(fā)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)買階段逐步向平穩(wěn)成熟階段過(guò)渡。同時(shí)國(guó)家實(shí)施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、銷售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步推上了一個(gè)良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。2002年是西部大開(kāi)發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計(jì)劃地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，同時(shí)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面都取得了好的成績(jī)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，消費(fèi)方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費(fèi)方面的支出也有較大幅度增長(zhǎng)。2002年伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場(chǎng)開(kāi)放、土地市場(chǎng)交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺(tái)，這些政策無(wú)不顯示出政府進(jìn)一步將房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運(yùn)作、發(fā)展，同時(shí)也體現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實(shí)施，長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū)、“西安CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺(tái)，為西安的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更大的發(fā)展契機(jī)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短期的政策及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級(jí)市場(chǎng)交投活躍，土地市場(chǎng)供給充足，交易已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行招拍掛制度，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)調(diào)節(jié)土地資源的分配。二手房市場(chǎng)完全開(kāi)放后目前對(duì)新商品房市場(chǎng)的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開(kāi)發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從2002年市場(chǎng)新推出的樓盤可以看出：開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位、建筑設(shè)計(jì)、銷售策略等方面均對(duì)市場(chǎng)有了較為深刻的認(rèn)識(shí)，較之前成熟了許多。2003年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下，西安房市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，地價(jià)相對(duì)于改革前有一定程度上浮；二手房市場(chǎng)仍處于發(fā)展期，市場(chǎng)表現(xiàn)較上年活躍，交易量有所增長(zhǎng)；商品房市場(chǎng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)還是銷售均高于去年，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)仍然抱有相當(dāng)高的熱情，同時(shí)市場(chǎng)銷售的走高也給其帶來(lái)了相當(dāng)大的信心支持。從政府的角度來(lái)看，上年全國(guó)局部地區(qū)市場(chǎng)存在的一些過(guò)熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起其注意，從2003年以來(lái)政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)劃及控制政策，銀行放貸利率的一系列調(diào)整均可見(jiàn)一斑，這也為促進(jìn)、規(guī)范樓市良好運(yùn)行提供了政策引導(dǎo)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2003年種種政策規(guī)范及市場(chǎng)的快速發(fā)展，為2004年的市場(chǎng)帶來(lái)了更新、更高的發(fā)展起點(diǎn)。2004年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然平穩(wěn)運(yùn)行，開(kāi)發(fā)及銷售較去年同比均保持著較高的增長(zhǎng)幅度。同時(shí)經(jīng)過(guò)2003年二手房市場(chǎng)在開(kāi)放過(guò)程中的不斷磨合，2004年的市場(chǎng)容量及開(kāi)放程度繼續(xù)擴(kuò)張中，自中介市場(chǎng)而始的二手房市場(chǎng)變革逐步開(kāi)始上演，作為市場(chǎng)交易雙方的中間方，中介市場(chǎng)的逐步規(guī)范運(yùn)作將為未來(lái)西安二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展起到重要作用。從新商品房市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，2003年被稱之為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“土地年”，而2004年則被謂之“金融年”的稱號(hào)，而這種來(lái)自土地與金融市場(chǎng)的變革仍處于不斷深入的演變之中。8.31之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的深層次調(diào)控，從源頭對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作肅清了一系列障礙，但也讓眾多開(kāi)發(fā)商未來(lái)運(yùn)營(yíng)面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨著政府對(duì)土地、金融市場(chǎng)的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場(chǎng)的運(yùn)作也越來(lái)越趨于規(guī)范，新物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來(lái)越嚴(yán)格規(guī)范著商品房市場(chǎng)的運(yùn)行。2005年的西安樓市仍然伴隨著來(lái)自政策面的深層次調(diào)整相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行，“國(guó)八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。西安按照中央宏觀調(diào)控精神，結(jié)合本土市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施，這些政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格具有積極的意義。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷完善以及市場(chǎng)規(guī)范制度對(duì)市場(chǎng)的不斷引導(dǎo)及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越為明顯，在市場(chǎng)無(wú)形指揮棒的引導(dǎo)下，商品房的供應(yīng)與購(gòu)買行為也逐步走向理性與成熟，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)及三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將趨向合理化，而市場(chǎng)的最終成熟必將是價(jià)格、供給、需求等市場(chǎng)運(yùn)作主因素及各影響因素之間的適度平衡。2006年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量較去年同比仍有較大增加，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。但是政策方面更加嚴(yán)厲，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國(guó)八條”的宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了具體的戶型面積比例，每個(gè)城市的套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。并將全額征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間由購(gòu)買住房不足2年增加到5年，以抑制投機(jī)和投資需求。此次政策調(diào)控力度之大，前所未有，并且政府很可能將此當(dāng)成一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，10年內(nèi)都很難發(fā)生變化。而開(kāi)發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好90平米以下戶型的設(shè)計(jì)，堅(jiān)持實(shí)用主義，才能挺過(guò)這次難關(guān)，并在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。2007年以來(lái)，西安商品房銷售量和價(jià)格都是加速上漲，上半年銷售量同比增加36.81%，而價(jià)格則上升了6.72%。這與人們對(duì)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來(lái)的物價(jià)快速上漲不無(wú)關(guān)系。從總的發(fā)展情況來(lái)看，2003年到07年是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速的時(shí)段。在全國(guó)其它城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快形成了一定泡沫的時(shí)期，國(guó)家先后出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，以打壓房地產(chǎn)發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻相對(duì)比較平穩(wěn)，價(jià)格每年都保持5%以上的增長(zhǎng)幅度，顯示了其較為健康地運(yùn)行。2008年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直處于低位運(yùn)行且不斷動(dòng)蕩波動(dòng)，相比2007年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前的市場(chǎng)狀況明顯趨冷，表現(xiàn)出從未有過(guò)的低迷，進(jìn)入2012年第一季度，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場(chǎng)主導(dǎo)，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢(shì)如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先，曲江、經(jīng)開(kāi)區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵”的說(shuō)法。而近兩三年以來(lái)，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興·駿景園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇·家天下、沁水新城、水岸清城以及千畝大盤廣廈·水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來(lái)。城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿插生活的理想佳地，既離開(kāi)了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又不乏其幽靜，這里無(wú)疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來(lái)投資商和本土開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤的涌現(xiàn)將使東城區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個(gè)片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來(lái)在城東開(kāi)發(fā)的新商品房基本上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開(kāi)發(fā)的集資房和公房。2004年，城東的住宅價(jià)格基本上在2900元/平米左右浮動(dòng)，2005年，已經(jīng)突破了3000元/平米，2007年價(jià)格則達(dá)到了3200元/平米。住宅的銷售量也是迅速增長(zhǎng)，近兩年的增速都在40%以上。很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，可以這么講：“大到家電，小到針線”應(yīng)有盡有。西安市民衣食住行等物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行。城東是一個(gè)大路貨的集散地，貨樣齊全、價(jià)格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服裝、生活用品批發(fā)市場(chǎng)，多少年來(lái)商賈云集，繁華依然。城東的商業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來(lái)，丹尼爾服裝商城、多彩商城、華東服裝城、金朗商城等項(xiàng)目的落成運(yùn)營(yíng)，充實(shí)著康復(fù)路商圈的商業(yè)氛圍。長(zhǎng)樂(lè)路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、新興24G、輕工綜合商務(wù)樓等項(xiàng)目建設(shè)，無(wú)疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。城東的寫字樓和別墅都非常少。寫字樓少是因?yàn)槌菛|的產(chǎn)業(yè)比較特別——軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫字樓。雖然如此，城東還是有一顆寫字樓明星——西部電力國(guó)際商務(wù)中心屹立于互助路旁，一枝獨(dú)秀，說(shuō)明城東對(duì)寫字樓還是有需求的。城東的別墅也很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點(diǎn)有關(guān)，別墅或是依山傍水，或是建設(shè)在高爾夫球場(chǎng)、原始森林等優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，對(duì)自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000年后才開(kāi)始治理，西安動(dòng)物園更是2004年搬遷的。沒(méi)有相應(yīng)地環(huán)境，別墅自然不會(huì)產(chǎn)生。4.1.2西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)據(jù)專家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)：（1）市場(chǎng)還將有2-3年的快速增長(zhǎng)期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。之后將進(jìn)入10至20年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。（2）各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小，宏觀調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的門檻將逐步提高，資金密集度和技術(shù)密集度要求越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專業(yè)化、品牌化企業(yè)將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。（4）房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。（5）消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。（6）多個(gè)大盤的推出，將是西安多年來(lái)積聚的消費(fèi)能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。4.2西安市酒店的市場(chǎng)分析4.2.1西安市酒店的現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目招待所按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修，因此相關(guān)的數(shù)據(jù)資料參考\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［成都］的文章"西安市三星級(jí)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［酒店式公寓］的文章"酒店。西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資源在全國(guó)名列前茅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到近1600-1700萬(wàn)余人次，其中2007年西安共接待境外旅游者70萬(wàn)人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者1685萬(wàn)人次，旅游總收入113億元，其中外匯收入2.9億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn)的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。西安酒店的規(guī)模數(shù)量對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有4家五星級(jí)酒店、6家四星級(jí)酒店、15家三星級(jí)酒店、20家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和近100家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3500余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為3800余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為22600余套。西安酒店的星級(jí)分布據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為3%、4%、10%、14%和69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。西安酒店的分布與經(jīng)營(yíng)狀況從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況：①酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的75%；而城西、城北和西高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū)之間的分布十分不平衡。②酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。③酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率影響巨大，位置好的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店其入住率一直上不去。④準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好壞所帶來(lái)的差異。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元賓館其入住率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市場(chǎng)。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到70%，其中客房入住率為75%和65%的酒店數(shù)分別占31.6%和26.3%，兩者合計(jì)占到58%；客房入住率最高達(dá)到90%的酒店占15.6%，入住率最低為45%的酒店占10.5%。表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。西安市酒店客源特征分析西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的35%；其次是旅行游客，占入住客人的26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、培訓(xùn)為目的入住的客戶占16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主）占13%，其它消費(fèi)形式占10%。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng)營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡中要以中、青年人為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征主要以旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。（5）客戶選擇酒店考慮的主要因素分析從入住客戶資料分析，一般來(lái)講，作為旅游觀光者其選擇入住的酒店時(shí)都希望該地區(qū)交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；同時(shí)購(gòu)物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。對(duì)于商務(wù)人士的下榻選擇，一般是也都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域的酒店。即入住客戶在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè)環(huán)境。4.3項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的起點(diǎn)，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。近年來(lái)，西安商貿(mào)業(yè)以“發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通”為目標(biāo)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，取得了長(zhǎng)足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開(kāi)放、多元、競(jìng)爭(zhēng)的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)西安作為世界聞名的歷史文化古都，旅游名城，中國(guó)重要的教育、科研、裝備制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市，新歐亞大陸橋中國(guó)段和中西部中心城市，需要在尊重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，以人為本，以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務(wù)體系、提高生活質(zhì)量為目標(biāo)，制訂出西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)策，逐步形成布局合理、功能齊全、統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系，以適應(yīng)我國(guó)加入世貿(mào)組織后對(duì)外開(kāi)放新形勢(shì)的要求，并形成良好有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保障我市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一線，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展演變，不合時(shí)宜的商業(yè)布局已不堪承擔(dān)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大批量的新生商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，成就并引領(lǐng)了新一代批發(fā)零售市場(chǎng)的潮流。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場(chǎng)、新興24G、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對(duì)應(yīng)的金花南路一帶，立豐購(gòu)物廣場(chǎng)也將展示MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時(shí)代華納等世界級(jí)名品的入駐，給這一區(qū)域帶來(lái)全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻?fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的一支生力軍。4.4西安寫字樓市場(chǎng)分析（1）西高新：西高新是西安最為集中的商務(wù)辦公區(qū)，也集中了西安大多數(shù)的中高檔寫字樓，從高新國(guó)際商務(wù)中心對(duì)接世界500強(qiáng)開(kāi)始，到高科廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、企業(yè)壹號(hào)公園、海星城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時(shí)，也都把眼光投向了更廣闊的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)上，寫字樓市場(chǎng)的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)。（2）城內(nèi)：西安城內(nèi)的區(qū)域是西安商業(yè)CBD的真正所在，成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達(dá)的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫字樓供應(yīng)和需求的焦點(diǎn)。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在北大街和和平門里一線，最大的優(yōu)勢(shì)是相關(guān)的商業(yè)職能配套設(shè)施成熟而豐富，但整體的辦公氛圍并不好。（3）城北：城北商住樓、寫字樓主要沿迎賓大道（未央路）呈線形分布，因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。并且受到區(qū)域成熟度影響，這里的項(xiàng)目大多數(shù)都打出商住樓概念牌，而推向市場(chǎng)的純寫字樓比較少。（4）城南：其中城南的寫字樓集中在長(zhǎng)安路沿線。（5）城西：城西作為西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機(jī)電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。（6）城東：城東畢竟不是西安市的重要CBD區(qū)域。城東寫字樓基本是零散分布，以靠近市場(chǎng)為多，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的CBD區(qū)域，所以有部分寫字樓集中在那里。但隨著康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)該地區(qū)寫字樓需求量將非常旺盛。圖4.1西安寫字樓市場(chǎng)平均價(jià)格示意圖4.5本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析綜上分析，項(xiàng)目所處區(qū)域位置的市場(chǎng)前景非常好，我們從以下幾個(gè)方面來(lái)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性。（1）產(chǎn)業(yè)環(huán)境位于西安長(zhǎng)樂(lè)西路和金華北路十字路口附近，項(xiàng)目周邊分布了較多的機(jī)關(guān)事業(yè)單位，尤其是大量存在的年輕的白領(lǐng)一族，他們對(duì)酒店有較大的需求空間。（2）交通環(huán)境本項(xiàng)目緊鄰西安市城東客運(yùn)站和三府灣客運(yùn)站，西安城東客運(yùn)站是中華人民共和國(guó)交通部核定的一級(jí)客運(yùn)站，2002年就通過(guò)了ISO9000國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，為西北地區(qū)最早通過(guò)認(rèn)證的公路客運(yùn)站場(chǎng)。該站擁有省內(nèi)、省際營(yíng)運(yùn)線路106條，主要發(fā)往本省渭南、大荔、韓城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省外包括山西、江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次600余班，日運(yùn)送旅客10000余人次。西安市三府灣客運(yùn)站，位于長(zhǎng)纓西路353號(hào)，是省交通廳評(píng)定的一級(jí)客運(yùn)站。現(xiàn)已開(kāi)通省際、省內(nèi)班線120余條，日發(fā)長(zhǎng)途班次420余次，日發(fā)送旅客達(dá)10000多人。主要發(fā)往北京、上海、天津、浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、江西、廣西、四川等20多個(gè)省市區(qū)主要大中城市的客運(yùn)班線。圖4.2西安地鐵一、二號(hào)線西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車北客站至韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng)50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵二號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。從西安市城市快速軌道交通線網(wǎng)示意圖可以看出，一號(hào)地鐵經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地,且在本項(xiàng)目近旁設(shè)置了出口，這必將使該區(qū)域的交通更加便捷。再者西安作為西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引了大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐富。（3）商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目所在地有華潤(rùn)萬(wàn)家、西北金華羊毛衫商貿(mào)大廈、康復(fù)路批發(fā)市場(chǎng)，多彩新天地購(gòu)物廣場(chǎng)，長(zhǎng)樂(lè)西路飲料副食品批發(fā)市場(chǎng)，新合作西果連鎖超市等多家大型商場(chǎng)。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等，為廣大住戶提供極大的生活便利。綜上所述，本項(xiàng)目在依托西安港、大型商場(chǎng)、客運(yùn)中心和巨大的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢(shì)。4.6本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位4.6.1寫字樓客戶根據(jù)對(duì)西安市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結(jié)合對(duì)本項(xiàng)硬件（如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場(chǎng)潛在目標(biāo)客戶，按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)如下：圖4.3寫字樓客戶按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測(cè)圖4.4寫字樓客戶按需求面積預(yù)測(cè)客戶定位在注重企業(yè)形象和個(gè)性辦公環(huán)境的企業(yè)機(jī)構(gòu)；其中實(shí)力派企業(yè)（國(guó)有或股份制企業(yè)、準(zhǔn)上市公司機(jī)構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè)的企業(yè)。如：傳媒公司、外貿(mào)、保險(xiǎn)、銀行、新聞機(jī)構(gòu)等）是主力客戶，設(shè)計(jì)創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設(shè)計(jì)、建筑等）及服務(wù)于本區(qū)域的企業(yè)為補(bǔ)充客戶。主力客戶特征：（1）公司自身實(shí)力經(jīng)過(guò)歷年積累已處在國(guó)內(nèi)同行業(yè)水平的第二軍團(tuán)領(lǐng)軍人，并有信心在一定時(shí)期內(nèi)成為第一軍團(tuán)的中堅(jiān)力量；（2）關(guān)注提升公司形象及品牌知名度；（3）希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)；（4）在企業(yè)自用的同時(shí)，又有資金的保值及增值的資本運(yùn)籌。（5）期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產(chǎn)生一定的創(chuàng)造力由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強(qiáng)調(diào)專業(yè)化程度，具有較高的利潤(rùn)率和良好的成長(zhǎng)性，他們要求辦公場(chǎng)所功能相對(duì)專一，周邊交通配套齊全；由于需要接待客戶，寫字樓必須能體現(xiàn)甚至提升公司的專業(yè)化形象具有相當(dāng)?shù)臋n次，項(xiàng)目寫字樓的產(chǎn)品定位迎合了那些追求公司形象的實(shí)力型企業(yè)的青睞。國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和本地實(shí)力型企業(yè)將會(huì)在國(guó)際企業(yè)入住的情況下跟進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)樓盤銷售。4.6.2招待所客戶（1）海內(nèi)外常駐西安機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。國(guó)內(nèi)及海外常駐西安的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。（2）經(jīng)常往來(lái)西安的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返西安，這類人會(huì)選擇招待所，以方便居住和辦公。（3）西安的小企業(yè)和SOHO族西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計(jì)算器網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，非常適合SOHO族。4.6.3商業(yè)部分客戶OUTLESS（名品折扣店）高端餐飲（如：藍(lán)CLUB等）地鐵商業(yè)：地鐵商業(yè)業(yè)態(tài)分類可以分為共性需求型、區(qū)域需求型和沖動(dòng)需求型。共性需求型：是用來(lái)滿足消費(fèi)者出于基本生理、生活、溝通方面需要的商品／服務(wù)，不會(huì)因?yàn)檎军c(diǎn)類別差異而對(duì)此業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同的需求，也不會(huì)因消費(fèi)者的收入差異而對(duì)這業(yè)態(tài)有本質(zhì)上不同的需求；但可對(duì)不同品牌檔次有差異需求。此類業(yè)態(tài)是必然的主流，譬如：水／飲料、報(bào)刊、面包、ＡＴＭ等。區(qū)域需求型：則根據(jù)每個(gè)區(qū)域的不同情況，滿足該區(qū)域消費(fèi)者需求的商品／服務(wù)，會(huì)因?yàn)檎军c(diǎn)類別差異而對(duì)此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求，會(huì)因?yàn)槭褂迷撜军c(diǎn)的消費(fèi)者的收入或生活習(xí)慣差異而對(duì)此類業(yè)態(tài)有不同的內(nèi)容需求。雖然并非每天所需品，但需求卻多樣化，譬如：服裝、禮品、飾品、化妝品等。沖動(dòng)需求型：能夠激發(fā)消費(fèi)者興趣、感官喜好而產(chǎn)生購(gòu)買行為的商品／服務(wù)。這類業(yè)態(tài)的商品／服務(wù)對(duì)消費(fèi)者而言完全不是必需的，是由于沖動(dòng)而產(chǎn)生的購(gòu)買，對(duì)“快速便捷”完成購(gòu)買過(guò)程的要求較另外兩型較低。消費(fèi)者更為追求“購(gòu)物樂(lè)趣”。譬如：傳真復(fù)印、無(wú)限寬帶、個(gè)人護(hù)理、快照膠卷等。第五章項(xiàng)目總體規(guī)劃方案5.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目規(guī)劃的設(shè)計(jì)思想應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行思考：（1）旨在建設(shè)一個(gè)“外觀現(xiàn)代大方，內(nèi)在寬敞舒適”的現(xiàn)代建筑，同時(shí)，具有獨(dú)自特色和較強(qiáng)的時(shí)代感，營(yíng)造一個(gè)溫馨、典雅、寧?kù)o、優(yōu)美的居住生活空間，創(chuàng)造一個(gè)集商業(yè)、辦公、觀賞、酒店于一體的現(xiàn)代建筑。中國(guó)社會(huì)發(fā)展到今天，人們生活的舒適度壓力越來(lái)越大，不同階層不同年齡段的城市居民面臨的精神負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重。這已經(jīng)不是人們能否暫時(shí)擺脫緊張的工作生活壓力的問(wèn)題，而是一個(gè)如何從社會(huì)文化層次上讓人們認(rèn)識(shí)到：人類生存的終極目的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是一味地追求物質(zhì)財(cái)富的獲取。項(xiàng)目應(yīng)該建立起新型生活理念，全面均衡地調(diào)整我們的生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而重新恢復(fù)生活信心，在親近大自然的社區(qū)環(huán)境中健康地生活下去。（2）創(chuàng)造有別于城市中心生活形態(tài)的城市邊緣地帶的購(gòu)物、辦公和居住環(huán)境人們生活在喧囂的城市中心區(qū)，耳聞目睹著的絕大部分是人類建造的物質(zhì)環(huán)境：遠(yuǎn)處的山巒被遮擋，清新的空氣被污染，原野的植被被人工鋪裝取代。自然環(huán)境和自然要素的匱乏，使人們的精神世界得不到及時(shí)全面的補(bǔ)給，慢慢也使人們對(duì)生活的認(rèn)知產(chǎn)生著越來(lái)越大的偏差。（3）讓本項(xiàng)目和城市周邊社區(qū)相互促進(jìn)共存共榮該項(xiàng)目不會(huì)是世外桃源，也不會(huì)建設(shè)成為小而全的孤立住宅。在這里購(gòu)物、辦公和居住的人們，在享受著大自然親切宜人社區(qū)環(huán)境的同時(shí)，他們的物質(zhì)生活條件和商業(yè)服務(wù)設(shè)施也要得到必要的滿足，社區(qū)的教育設(shè)施和公眾活動(dòng)場(chǎng)所更要有保證。城市建設(shè)自有其客觀規(guī)律，人氣的聚集要靠不同級(jí)別的社區(qū)設(shè)施來(lái)實(shí)現(xiàn)。尤其在城市邊緣地帶，只有靠城市各個(gè)社區(qū)的設(shè)施配置組合來(lái)相互促進(jìn)，才能真正讓居民感受到人生三味的滲潤(rùn)。（4）借助科學(xué)技術(shù)的必要力量，創(chuàng)造與自然和諧共生的環(huán)境當(dāng)代科學(xué)技術(shù)文明程度之高，幾乎可以取代傳統(tǒng)的人類文明。但是技術(shù)文明的進(jìn)步永遠(yuǎn)不是人類的目的，它絕對(duì)是滿足我們?nèi)祟悓?duì)審美、舒適和享受的手段。本項(xiàng)目應(yīng)借助技術(shù)文明的力量，創(chuàng)造與自然和諧共存的環(huán)境，在節(jié)能、環(huán)保、可持續(xù)利用的思想支配下，從建筑、結(jié)構(gòu)及材料方面入手，達(dá)到人與自然以及技術(shù)手段的和諧共榮。5.2在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則（1）盡可能地立體地拓展居住的景觀空間。（2）重視本區(qū)塊內(nèi)規(guī)劃中的地形變化和豎向設(shè)計(jì)，創(chuàng)造出大氣開(kāi)放、錯(cuò)落有致的建筑效果。（3）重視建筑的外立面設(shè)計(jì)，依靠建筑形體變化和色彩配置，創(chuàng)造出獨(dú)特的視覺(jué)效果。（4）環(huán)境設(shè)計(jì)突出大尺度與小尺度相結(jié)合的效果，形成綠地景觀、街景、園景和建筑之間在空間尺度上的相互呼應(yīng)。5.3項(xiàng)目總體規(guī)劃（1）構(gòu)筑項(xiàng)目的大環(huán)境該項(xiàng)目從大的區(qū)域位置和現(xiàn)狀來(lái)看，其主出入口設(shè)在宗地南側(cè)為佳。在這塊比較規(guī)則的規(guī)劃用地內(nèi)，宜建立控制軸線，以標(biāo)志小區(qū)建設(shè)的推動(dòng)方向，也有助于形成良好鮮明的外部空間秩序。從大環(huán)境豐富多變的要求來(lái)考慮，應(yīng)布置沿控制軸線向內(nèi)部有機(jī)滲透的動(dòng)態(tài)景觀軸線。如此將整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)用地在平面形態(tài)構(gòu)成布置時(shí)處理成幾個(gè)大的用地區(qū)塊，進(jìn)而構(gòu)筑項(xiàng)目大環(huán)境的整體感和秩序感。（2）應(yīng)用生態(tài)匹配的概念，創(chuàng)造室外空間環(huán)境體系的合理性“生態(tài)匹配”是社區(qū)環(huán)境建設(shè)的一個(gè)基本概念，“紅花須靠綠葉襯”就是這個(gè)道理。根據(jù)此基本概念，沿景觀動(dòng)態(tài)軸線配置形態(tài)相似的庭園空間。在宗地西側(cè)布置單元式高層住宅，有益于項(xiàng)目整體外部空間形態(tài)輪廓線的豐富和完善。項(xiàng)目?jī)?nèi)部配置兩處大型景觀綠化廣場(chǎng)，可以使得項(xiàng)目?jī)?nèi)部由道路系統(tǒng)分隔圍合形成的外部空間和景觀綠化有一定的均好性。（3）整體規(guī)劃控制與彈性開(kāi)發(fā)建設(shè)的可調(diào)性我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，任何人都幾乎對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)行為和結(jié)果失去了切實(shí)的把握。發(fā)展戰(zhàn)略確立之后，具體的經(jīng)濟(jì)行為必須隨著市場(chǎng)的脈搏適時(shí)加以調(diào)整。因此開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，必須要有整體的規(guī)劃設(shè)計(jì)作為控制，同時(shí)也要為具體的實(shí)施操作留有足夠的調(diào)整余地。5.4項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)5.4.1項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)墻體：外墻體為200厚加氣混凝土或承重多孔空心磚，用于靈活分隔的內(nèi)墻選用ASA板。外裝修材料及外門窗：外墻主要以面磚為主，局部選用環(huán)保外墻涂料，公建局部飾以石材。住宅選用塑鋼窗框，中空玻璃；公建選用隔墊鋁合金門窗，中空玻璃；住宅外門選用高密度模壓、纖維板木門。內(nèi)裝修：底層入口門廳為磨光花崗巖地坪，水性環(huán)保內(nèi)墻涂料；標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳為鋪地磚地面、踢腳，水性環(huán)保涂料墻、頂；戶內(nèi)為水泥石屑地坪，混合沙漿粉刷墻、頂。餐廳、廚房選用水性抗菌內(nèi)墻涂料。臥室為木地板地面，其余部位選用防滑彈性彩色橡膠地磚。商業(yè)及其他公共建筑為防滑地磚地面。防水材料：屋面選用三元乙丙橡膠防水材料或氯化聚乙烯——橡膠共混防水卷材，地下車庫(kù)墻面和地面防水及廁浴間的防水采用氯丁膠乳瀝青防水涂料或橡膠防水涂料。保溫材料：屋面選用擠塑泡沫保溫板或120厚憎水膨脹珍珠巖板，墻體采用擠塑泡沫保溫板或ASA板。室外環(huán)境：主要道路用彩色壓模混凝土，人行道、庭園步道等采用耐磨鋪地缸磚，臨時(shí)停車場(chǎng)和消防登高場(chǎng)選用植草磚地面。5.4.2節(jié)能設(shè)計(jì)（1）建筑節(jié)能建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用加氣混凝土或多孔空心磚，內(nèi)保溫措施為ASA保溫板。外門窗：住宅采用仿木塑鋼門窗框中空玻璃加密封條，公共建筑選用熱阻隔鋁合金框料中空玻璃，教育設(shè)施等建筑采用熱阻隔鋁合金框料復(fù)合安全玻璃。封閉陽(yáng)臺(tái)下部實(shí)體墻面和陽(yáng)臺(tái)門面板采用巖棉夾芯板。屋面保溫層采用120厚憎水膨脹珍珠巖板，室內(nèi)地面沿外墻2米范圍在混凝土基層下設(shè)150厚2：8白灰焦渣保溫層，樓面挑出室外部分采用60厚巖棉板吊頂。（2）給排水節(jié)能措施充分利用市政供水壓力，低區(qū)生活和消防給水（在滿足最不利點(diǎn)水頭的條件下）利用市政供水壓力直接供水，大量節(jié)約用電量。合理確定生活泵供水壓力，選用高效節(jié)能的水泵和電機(jī)。地下儲(chǔ)水池和屋頂水箱均采用能及時(shí)報(bào)警的溢流措施。節(jié)約用水、減少排污、節(jié)能環(huán)保。采用節(jié)水型衛(wèi)生器具、管道連接件、水龍頭和節(jié)水型家電。（3）采暖和通風(fēng)節(jié)能措施按照國(guó)務(wù)院“熱改”精神，本項(xiàng)目采用集中采暖的系統(tǒng)形式，采暖設(shè)備加裝溫控裝置，熱源及熱網(wǎng)采用變流量加質(zhì)調(diào)節(jié)的調(diào)節(jié)方式。采暖熱媒選用95/70OC高溫水，采暖熱源采用燃?xì)忮仩t。居住建筑的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)充分采用保溫節(jié)能材料，從各方面降低采暖能耗。過(guò)渡季節(jié)盡量少開(kāi)或不開(kāi)空調(diào)。冬夏季節(jié)合理調(diào)節(jié)新風(fēng)量，盡量根據(jù)人員變化來(lái)調(diào)節(jié)新風(fēng)量，以降低新風(fēng)負(fù)荷。在滿足人員舒適和衛(wèi)生條件的前提下，盡可能提高夏季室內(nèi)溫度和降低冬季室內(nèi)溫度。（4）電氣節(jié)能變壓器及高低壓配電柜，均采用高效率、低能耗產(chǎn)品。本工程公共建筑部分照明燈具以熒光燈及氣體放電燈為主，熒光燈采用電子鎮(zhèn)流器，或低溫低能耗鎮(zhèn)流器，既可提高功率，又可降低能耗。居住建筑的公共走道和樓梯的照明燈具，均采用感應(yīng)式開(kāi)關(guān)，以降低能耗。5.4.3項(xiàng)目電氣設(shè)計(jì)（1）電源等級(jí)本工程消防用電設(shè)備（消防控制中心、消防電梯、消防水泵和自動(dòng)噴淋泵等）為一級(jí)負(fù)荷供電；其余為三級(jí)負(fù)荷。（2）電源本工程由市電10KV供電，從附近開(kāi)閉所采用電纜埋地引入中心配電室。（3）電纜管線敷設(shè)電纜管線在地下車庫(kù)內(nèi)沿電纜橋架敷設(shè)，其余埋地敷設(shè)單體建筑電纜管線敷設(shè)由施工圖設(shè)計(jì)階段決定。（4）其它弱電系統(tǒng)，包括電話通信、網(wǎng)絡(luò)信息、安保等，委托相關(guān)資質(zhì)單位設(shè)計(jì)。5.4.4項(xiàng)目動(dòng)力規(guī)劃和暖通設(shè)計(jì)（1）動(dòng)力規(guī)劃根據(jù)暖通專業(yè)要求和西安市能源結(jié)構(gòu)的具體情況，本項(xiàng)目由鍋爐房提供冬季采暖熱源，熱媒為95/70°C熱水，鍋爐燃料為天然氣。鍋爐房按照東西兩部分的使用要求分別設(shè)置，以便獨(dú)立核算。室外熱網(wǎng)采用直埋式敷設(shè)，由檢查井到用戶的部分管道采用地溝敷設(shè)。鍋爐房的位置靠近負(fù)荷中心的地下室設(shè)置，以減少噪音的影響。（2）天然氣供應(yīng)天然氣由城市供氣管網(wǎng)供應(yīng)，東西兩部分的天然氣管網(wǎng)獨(dú)立設(shè)置，分別設(shè)中壓調(diào)壓站和低壓調(diào)壓站。經(jīng)中壓調(diào)壓站調(diào)壓后的天然氣(約5000Pa)送鍋爐房供鍋爐燃燒用；經(jīng)低壓調(diào)壓站調(diào)壓后的天然氣供居民使用。的天然氣管道一律埋地敷設(shè)。天然氣管道設(shè)計(jì)符合GB50028-93《城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范》。（3）暖通規(guī)劃集中熱源采暖，分戶計(jì)量，熱媒為95/70°C熱水；采暖形式為散熱器采暖，采暖管道暗敷；地下汽車庫(kù)設(shè)有通風(fēng)排煙系統(tǒng)。商場(chǎng)等采用分體空調(diào)。5.4.5項(xiàng)目管網(wǎng)綜合（1）共同溝設(shè)置區(qū)內(nèi)擬設(shè)共同溝，為供暖系統(tǒng)、高壓低壓給水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)合用，共同溝分住宅高層區(qū)與多層區(qū)兩系統(tǒng)，其它管線為直埋地式。（2）管線埋設(shè)各種管線埋設(shè)離建筑物的水平排序由近及遠(yuǎn)宜為：電力管線或電信管線、天然氣管線、共同溝、雨水管、污水管。電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按照電力纜在道路東側(cè)或南側(cè)、電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原則布置。管線之間遇到矛盾時(shí)，應(yīng)按下列原則布置；臨時(shí)管避讓永久管線；小管線避讓大管線；壓力管線避讓重力自流管線；可彎曲管線避讓不可彎曲管線。5.5項(xiàng)目消防安全管理本項(xiàng)目按國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)、安裝消防設(shè)施同時(shí)加強(qiáng)消防安全管理。具體應(yīng)做好以下幾方面：（1）規(guī)范建筑主體項(xiàng)目必須經(jīng)消防部門審核批準(zhǔn)后再施工；竣工時(shí)經(jīng)消防部門驗(yàn)收后才可投入使用，避免先天性火災(zāi)隱患的滋生。選擇甲級(jí)設(shè)計(jì)院按規(guī)范設(shè)計(jì)，堅(jiān)決杜絕為了眼前利益，而未進(jìn)行防火分隔，導(dǎo)致防火分區(qū)過(guò)大；電氣線路不穿阻燃管，亂敷亂接；疏散通道過(guò)窄，疏散距離過(guò)長(zhǎng)，安全出口過(guò)少，消防設(shè)施不完善，消防栓數(shù)量少；配備的滅火器材型號(hào)不對(duì)；室內(nèi)外消防水源不足；室外沒(méi)有消防通道，消防車無(wú)法通行；大量采用可燃材料裝修等等。（2）加強(qiáng)消防設(shè)施維護(hù)管理按照消防技術(shù)規(guī)范設(shè)置自動(dòng)報(bào)警自動(dòng)噴淋等消防設(shè)施，并安排專人維護(hù)管理，確保系統(tǒng)正常運(yùn)行；經(jīng)常檢查防止消防栓被貨物埋壓、圈占或損壞，消防水帶、水槍被挪作它用；滅火器定時(shí)更換。（3）強(qiáng)化防火安全意識(shí)強(qiáng)化管理人員消防安全意識(shí)和防火管理，健全消防組織防火制度，定期進(jìn)行消防培訓(xùn)，認(rèn)真落實(shí)防火檢查結(jié)果，堅(jiān)決阻止邊營(yíng)業(yè)邊施工，違章用電用火，違章焊接、切割，不會(huì)使用滅火器材等現(xiàn)象發(fā)生。必須采取相應(yīng)的措施，才能在消防管理上真正做到防患于未然。（4）設(shè)置安全疏散設(shè)施，利于人員疏散緊靠門口1.4米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置踏步臺(tái)階。設(shè)計(jì)時(shí)每個(gè)安全出口平均疏散人數(shù)不超過(guò)250人，對(duì)于項(xiàng)目容納人數(shù)超過(guò)2000人時(shí)，其超過(guò)部分按每個(gè)出口的平均疏散人數(shù)不應(yīng)超過(guò)400人，疏散人數(shù)可根據(jù)人員分布密度來(lái)確定。安全出口的寬度可按照0.65米/百人來(lái)確定，但最小不小于1.4米。第六章項(xiàng)目總體建設(shè)方案6.1項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位分析為了有效組織該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，陜西電力建設(shè)公司應(yīng)從公司各部門選擇不同專業(yè)的人員，組建項(xiàng)目部。事業(yè)部部長(zhǎng)直接對(duì)陜西電力建設(shè)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)，事業(yè)部下設(shè)部長(zhǎng)辦公室、策劃部門、投融部門、工程部門、營(yíng)銷部門、財(cái)務(wù)部門等相關(guān)機(jī)構(gòu)（圖6.1），各部門在事業(yè)部主任的統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)下，各行其職、相互協(xié)調(diào)，共同為有效開(kāi)展項(xiàng)目的運(yùn)作而努力。事業(yè)部主任及下屬各部門的崗位職責(zé)如下表6.1-6.6所示?？偨?jīng)理總經(jīng)理部長(zhǎng)策劃部長(zhǎng)辦公室投融資工程營(yíng)銷財(cái)務(wù)…………事業(yè)部圖6.1項(xiàng)目事業(yè)部及崗位設(shè)置表6.1項(xiàng)目事業(yè)部部長(zhǎng)的崗位職責(zé)職責(zé)與工作任務(wù)：職責(zé)一職責(zé)表述：組織制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，經(jīng)項(xiàng)目會(huì)議和項(xiàng)目批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實(shí)施工作任務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目總目標(biāo)的確定負(fù)責(zé)向公司進(jìn)行匯報(bào)，請(qǐng)示批準(zhǔn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和項(xiàng)目總目標(biāo)負(fù)責(zé)職責(zé)二職責(zé)表述：主持項(xiàng)目日常各項(xiàng)管理工作工作任務(wù)負(fù)責(zé)全面執(zhí)行和檢查落實(shí)公司的各項(xiàng)工作決定負(fù)責(zé)召集和主持項(xiàng)目會(huì)議，檢查、督促和協(xié)調(diào)各線業(yè)務(wù)工作進(jìn)展負(fù)責(zé)選聘事業(yè)部各有關(guān)部門和下屬管理人員負(fù)責(zé)簽署日常行政、業(yè)務(wù)文件職責(zé)三職責(zé)表述：負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷和工程方面的全局工作工作任務(wù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷方面的各項(xiàng)工作負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)與施工方面的