房地產(chǎn)行業(yè)2023年房地產(chǎn)開發(fā)三支箭齊心協(xié)力保交樓任重道遠(yuǎn)

樓市：銷售復(fù)蘇羸弱，需求端政策仍具調(diào)整空間銷售疲態(tài)依舊，市場(chǎng)修復(fù)羸弱銷售復(fù)蘇進(jìn)緩慢，政端改善導(dǎo)到銷售仍需一時(shí)日期供給釋放多重積極號(hào)為市注入信，銷售市累計(jì)同降幅有收窄，但蘇進(jìn)程仍較為慢-1月，品住銷售積7億平方米同比降，降幅較上擴(kuò)大商品宅銷售額2萬(wàn)億，同比下降，累計(jì)同降幅也有所擴(kuò)大。圖1：全國(guó)商品住宅銷售面積 圖2：全國(guó)商品住宅銷售金額2.502.001.501.000.500.00

全國(guó)商品住宅銷售面積當(dāng)月值（億平方米累計(jì)同比（右軸）

120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%2012018-052018-082018-112019-02219052019-08219112020-022020-052020-082020-11221022021-05221082021-112022-022022-052022-0822211

2.502.001.501.000.500.00

全國(guó)商品住宅銷售金額當(dāng)月值（萬(wàn)億累計(jì)同比（右軸）

10%10%10%100%-20%-40%2012018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11ind，所 ind，所施工累計(jì)同比幅走擴(kuò)保交樓下工修復(fù)前，售端復(fù)仍有壓，銷售回款作開發(fā)商金回籠重要來源銷售無(wú)顯復(fù)蘇情況下開商新開工不夠極。時(shí)1月疫情響，開工施工積累同比次下。-1月，房產(chǎn)開企業(yè)屋施面積7億平方米同比降。其中，住宅施工面積9億平方米下降。房屋新工積6億平方，下降其中住宅新開面積7億平米下降商品住宅工面積4億平方米，降。圖3：1-1月新開工累計(jì)同比降幅擴(kuò)大 圖4：住宅新開工與竣工面積剪刀差走擴(kuò)全國(guó)商品住宅新開工面積當(dāng)月值（億平方米累計(jì)同比（右軸）

房屋新開工面積:住宅累計(jì)同比房屋竣工面積:住宅:累計(jì)同比2.502.001.501.000.500.00

-20%-0%2012016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10

-20%-0%2012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09ind，所 ind，所圖5：投資下行拖累住宅施工累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至7% 圖6：保交樓下竣工面積持續(xù)修復(fù)全國(guó)商品住宅施工面積累計(jì)值（億平方米）累比軸）80706050403020102012016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022200622010221022210622110222022022-062022-10

-5%-10%

2.502.001.501.000.500.00

全國(guó)商品住宅竣工面積當(dāng)月值（億平方米累計(jì)同比（）

50%40%30%20%10%0%-10%-20%2012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09ind，所 ind，所住宅銷售價(jià)出現(xiàn)跌區(qū)域構(gòu)分化顯自1年下半房地行業(yè)歷深度調(diào)整市場(chǎng)售下全商品宅銷均價(jià)現(xiàn)下降但從域內(nèi)來看，百城住銷售價(jià)二線城銷售價(jià)保了溫上漲勢(shì)線城自2年5月銷售均同比降。圖7：1月全國(guó)商品住宅銷售均價(jià)同比-3，環(huán)比02% 圖8：三線城市價(jià)格自5月持續(xù)同比下降全國(guó)商品宅銷均價(jià)元平米）

百城住宅格指一線同比） 百城二線同比0環(huán)比(右） 百城0-%-%22603714825926037148

1470147014701470-%ind，所 ind，所2年下半年一手房庫(kù)整體提重南京等一線市去化期拉長(zhǎng)房地產(chǎn)市銷售行2年內(nèi)全商品宅均多次現(xiàn)下房持續(xù)漲的預(yù)期被打，資屬逐步出，費(fèi)者望情抬1月末，國(guó)商住宅待售面積3億平方計(jì)同增長(zhǎng)分域來線城中北上海去化周期2年下半有所降，州、圳新去化期提至1月末的9個(gè)月、2個(gè)月。圖9：1月末商品房住宅待售面積累計(jì)同比+18% 圖10：廣深新房去化周期22年下半年整體提升3.503.002.502.001.501.000.500.00

商品住宅待售面積（億平方米） 累計(jì)同比（右軸）% -5% -10%-15%-20% -25%21217092018-012018-052018-0921901219052019-092020-012020-05220092021-012021-052021-09222012022-052022-09

北京（） 上海（）） 廣州（）ind，所 資料來源：中指院，所注：上海、杭州為商品房去化周期，其余城市數(shù)據(jù)為商品住宅去化周期圖1：重慶、南京、武漢、成都去化周期整體提升 圖12：青島、長(zhǎng)沙、西安下半年去化周期整體提升重慶 杭州 南京武漢 成都 蘇州50

廈門 西安 青島 合肥50 資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所一線城市二手掛牌量長(zhǎng)，去化期拉長(zhǎng)地產(chǎn)場(chǎng)銷售模下降銷售均價(jià)出現(xiàn)行，房大幅上的預(yù)期被破，房產(chǎn)投資性逐步被出。進(jìn)入2年，一城市手房牌量遍增，二房去周期長(zhǎng)，環(huán)不暢通9月0日財(cái)部稅總局《關(guān)支持民換住房關(guān)個(gè)所得稅政策的告，自2年0月1日至3年2月1日，對(duì)售自住房并在現(xiàn)住出售后1年內(nèi)市場(chǎng)新購(gòu)住房納稅，對(duì)出售住房繳納的個(gè)人所得予以稅優(yōu)。此一定度上放購(gòu)需求，撐樓穩(wěn)定。圖13：一線城市二手房成交量較21年變動(dòng)不大 圖14：一線城市二手房掛牌量維持高位北京（套） 上海（套）000000000

0505050

北京（套） 上海（套）廣州（套） 深圳（套，軸）00000000000000資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所多部門密表多項(xiàng)方調(diào)控策出地產(chǎn)為國(guó)民濟(jì)的柱產(chǎn)，穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)具有要作用中央面多門自1年下年以密集注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)態(tài)勢(shì)，出臺(tái)相舉措促進(jìn)業(yè)平穩(wěn)行。目，相關(guān)調(diào)政策仍堅(jiān)持“房住炒”主調(diào)，同壓實(shí)地方府責(zé)任強(qiáng)調(diào)地因城施策推進(jìn)保交樓、穩(wěn)生。表1：多部門密集表態(tài)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展時(shí)時(shí)間 主體文件 內(nèi)容2 銀保監(jiān)會(huì)

要毫不懈地范化金融險(xiǎn)平好穩(wěn)長(zhǎng)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系決守住發(fā)生統(tǒng)性融風(fēng)險(xiǎn)底線穩(wěn)價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期制房產(chǎn)金化泡化傾向健全地產(chǎn)控長(zhǎng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)定健發(fā)展。6 銀保監(jiān)會(huì) 積極推房地行業(yè)變發(fā)方式勵(lì)機(jī)穩(wěn)妥序開并購(gòu)款重點(diǎn)持優(yōu)房企并收購(gòu)困難房企質(zhì)項(xiàng)，促房地業(yè)良循環(huán)健康展。市場(chǎng)形勢(shì)行業(yè)化，格防、妥化解類風(fēng)，促房地行業(yè)良循環(huán)健康展。有效管重點(diǎn)險(xiǎn)守不發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)線堅(jiān)持子是來住的市場(chǎng)形勢(shì)行業(yè)化，格防、妥化解類風(fēng)，促房地行業(yè)良循環(huán)健康展。有效管重點(diǎn)險(xiǎn)守不發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)線堅(jiān)持子是來住的不是來炒定位支9政治局會(huì)議持各地當(dāng)?shù)仉H出完善地產(chǎn)策、持剛和改性住需求，化商房預(yù)資金管、促進(jìn)房地市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。2國(guó)常會(huì)因城施策進(jìn)房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)，保住房性需，合支持改性需。支持剛性改善住房求，方要一城策用好政工具，靈運(yùn)用段性貸政和保交1 國(guó)常會(huì) 樓專項(xiàng)借。8 中債增、行

第二支：易商會(huì)表將繼推進(jìn)擴(kuò)大民企業(yè)券融支持（第二”，支持包括地產(chǎn)業(yè)在的民企業(yè)債融。預(yù)可支約0億元民營(yíng)業(yè)債融資后續(xù)可視情況進(jìn)步擴(kuò)。1央行、銀監(jiān)會(huì) 《關(guān)于好當(dāng)金融持房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)工作通為企的經(jīng)性融以1專項(xiàng)融資供改支持。第三支證會(huì)決在股融資面調(diào)優(yōu)化5項(xiàng)施括恢涉房上公司購(gòu)重及配套8 證監(jiān)會(huì)4 《擴(kuò)大內(nèi)戰(zhàn)略劃綱要（-5年）》6 中央經(jīng)濟(jì)作會(huì)議1 證監(jiān)會(huì)

融資復(fù)上房企涉房市公再融調(diào)完善地產(chǎn)業(yè)境市場(chǎng)市政進(jìn)步發(fā)揮s盤活房企存資產(chǎn)用、極發(fā)私募權(quán)投基金用。促進(jìn)居消費(fèi)康發(fā)展“房不炒加房地市場(chǎng)期引導(dǎo)探索的發(fā)模式因地制宜發(fā)展有產(chǎn)住房。要確保地產(chǎn)場(chǎng)平發(fā)展扎做“交樓民生保定各工作滿行業(yè)理融資需求效防化解質(zhì)頭房企險(xiǎn)改善產(chǎn)負(fù)狀況同要堅(jiān)依法擊違犯罪為支持剛和改性住需求堅(jiān)“子是來住的不是來炒的位推房地業(yè)向新發(fā)展模式穩(wěn)過。支持住房善、能源車、老服等消。大力支房地市場(chǎng)穩(wěn)發(fā)展全面實(shí)改優(yōu)質(zhì)企資負(fù)債計(jì)劃繼實(shí)施企債融資專項(xiàng)支持劃和持工具更好進(jìn)央合作信共支持營(yíng)房發(fā)債落好已臺(tái)的企股權(quán)融資政策允許合條的房“借殼已上房企允許地產(chǎn)建筑等切相行業(yè)市公司實(shí)施涉房組?？齑虮Ｕ献赓U房s板塊。資料來源：銀保監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站，財(cái)聯(lián)社，所供給端政持續(xù)釋，需求政策因城施框架下續(xù)優(yōu)。2年月1日中國(guó)人銀行國(guó)銀行險(xiǎn)監(jiān)管理員會(huì)《關(guān)做好前金融支持房產(chǎn)市平穩(wěn)康發(fā)工作通持各在全政策礎(chǔ)上因城施策實(shí)施好差化住房貸政策合理確定地個(gè)人房貸款付比例和款利率政策下限支持性和善性房需金融六條臺(tái)后漢都等部分高能城市松區(qū)限購(gòu)京調(diào)貸款例預(yù)后續(xù)多的市有跟進(jìn)，二線城市有進(jìn)一步松限購(gòu)貸等調(diào)控策，新線或?qū)⒏喑鞘腥雰?yōu)化區(qū)域調(diào)控列。表2：杭州、成都等部分高能級(jí)城市加入調(diào)控行列時(shí)時(shí)間 城市 相關(guān)內(nèi)容7 成都

將天府區(qū)成直管、成高新西部區(qū)、江區(qū)青羊、金牛、武區(qū)、成華區(qū)泉驛區(qū)新都區(qū)溫江區(qū)流區(qū)都區(qū)一為個(gè)住限購(gòu)域具備該區(qū)域任一購(gòu)房格的民家以及備成高新南部區(qū)購(gòu)房格的居民家均在該購(gòu)區(qū)內(nèi)購(gòu)住房該區(qū)購(gòu)房數(shù)戶籍保年等住限購(gòu)要求保持變。廈門 島內(nèi)限政策變調(diào)島外購(gòu)政為在門市際工和生的非市戶無(wú)住房家庭和人可島外購(gòu)1套住。68合肥 廈門 島內(nèi)限政策變調(diào)島外購(gòu)政為在門市際工和生的非市戶無(wú)住房家庭和人可島外購(gòu)1套住。68武漢 住房限范圍二環(huán)以內(nèi)域限區(qū)域套房二套首付例和率執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)不變。88南京 南京部銀行二套商業(yè)揭貸政策武漢 住房限范圍二環(huán)以內(nèi)域限區(qū)域套房二套首付例和率執(zhí)標(biāo)準(zhǔn)不變。88杭州職家庭下無(wú)房房貸記錄或商貸錄且清貸再申請(qǐng)積金3 杭州

貸款購(gòu)買通自住房，執(zhí)首套政策貸款付款例不于。職家庭擁有1套房或無(wú)房但公積貸款錄且應(yīng)貸款結(jié)再申請(qǐng)積金貸款購(gòu)房，執(zhí)二套政策貸款付款例不于。5 蘭州 5年期以首套房商性個(gè)住房款利下限由下調(diào)至%資料來源：財(cái)聯(lián)社，所行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，競(jìng)爭(zhēng)格局重塑1房地產(chǎn)行業(yè)中度續(xù)1年下降趨勢(shì)隨著分頭民營(yíng)發(fā)商續(xù)出現(xiàn)流動(dòng)性險(xiǎn)，逐演變成用風(fēng)險(xiǎn)，售不達(dá)期，信風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)酵，以資抵債使此房企動(dòng)瘦身行業(yè)中度所下1年按售金計(jì)算的商品住宅R5為較0年下降c2年-1月進(jìn)一步降至；1年按銷售面積算的品住宅R5為，較0年下降c，2年1月則一步降至。圖15：商品住宅銷售金額集中度 圖16：商品住宅銷售面積集中度TOP5 TOP10 TOP20TOP50 TP00

TOP5 TOP10 TOP20TP0 TP00 70%60%50%40%30%20%10%0%

資料來源：，ind，所 資料來源：，ind，所行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局整，國(guó)企名普遍升隨部分民房企出信用風(fēng)事件，市場(chǎng)信受到打，消費(fèi)信心傾向更有品和資質(zhì)國(guó)企，國(guó)整體銷售情況于民2年-1月保發(fā)展現(xiàn)全徑銷金額1億元位列第2位建發(fā)產(chǎn)、秀地、華股份入0強(qiáng)名單中。全口徑金額排 全口徑金額排 -1月全口徑 1月全口徑銷企業(yè)簡(jiǎn)稱 累計(jì)同比 售金額 單月同比環(huán)比名金額（億元（億元）1碧桂園9-%-%-%2保利發(fā)展1-%-%-%3萬(wàn)科地產(chǎn)7-%-%-%4中海地產(chǎn)-%-%-%5華潤(rùn)置地-%%-%6招商蛇口8-%5-%-%7金地集團(tuán)9-%1%-%8綠城中國(guó)1-%1%%9龍湖集團(tuán)2-%5-%-%融創(chuàng)中國(guó)-%9-%-%建發(fā)房產(chǎn)6-%3%%中國(guó)金茂-%2-%%濱江集團(tuán)1-%8%%綠地控股1-%-%%旭輝集團(tuán)8-%-%-%新城控股8-%5-%-%中國(guó)鐵建5-%2%%越秀地產(chǎn)1%4-%%華發(fā)股份-%3%%遠(yuǎn)洋集團(tuán)1-%0-%%資料來源：，所權(quán)益比整下“三紅線和2城集中供地推出影開發(fā)的拿投資節(jié)奏，開商為了負(fù)債，定現(xiàn)金流聯(lián)合拿、合作發(fā)增多，而百?gòu)?qiáng)房企的益比體下-1月百?gòu)?qiáng)企權(quán)比從操盤額和售規(guī)模來看，場(chǎng)銷無(wú)明回暖情況，各房企盤量仍為謹(jǐn)-1月百?gòu)?qiáng)房企全徑銷金額計(jì)同下降權(quán)益售金累計(jì)比降操盤面積累計(jì)比下降。圖17：1-1月百?gòu)?qiáng)房企操盤金額累計(jì)同比-3% 圖18：百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益比219年以來整體下降100010001000100010008006004002000

OP100） 累計(jì)同比（右軸

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%Nv-2Nv-21Feb-22ay-22Ag-22Nv-22

%%%%%%%%%%ay-1ay-19Ag-19Nv-19Fb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21

權(quán)益比按累值）資料來源：，所 資料來源：，所圖19：1-1月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額累計(jì)同比-3% 圖20：1-1月百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額累計(jì)同比-4%OP100） 累計(jì)同比（右軸） OP100） 比軸）2000100010005000

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%May-19May-19Ag-19Nv-19Feb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21Nv-21Feb-22May-22Ag-22Nv-22

1000100010008006004002000

10%10%8%6%4%2%0%-2%-4%-6%Nv-2Nv-21Feb-22May-22Ag-22Nv-22May-19Ag-May-19Ag-19Nv-19Fb-20May-20Ag-20Nv-20Feb-21May-21Ag-21地市：城投托底推盤意愿弱，多地調(diào)整集中出地次數(shù)土地財(cái)政大收入源面臨境。2年-1月房地產(chǎn)相稅收占地本級(jí)財(cái)政入的，但房產(chǎn)相稅收比下降8，降略有窄，見其他財(cái)政收仍不想。自4年分稅改革后，地出金基劃歸方政府收入，-1年，國(guó)有土使用出讓入占方政性基收入例不斷提升達(dá)到。1下半年分房銷售化不，融渠道阻，分房企為降低負(fù)債規(guī)?？s小拿地投資規(guī)模。-1月地方本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2萬(wàn)億，同比降。圖21：1-1月土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收累計(jì)同比-% 圖22：土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財(cái)政收入近20%土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入（億元） 地方本級(jí)財(cái)政收入（萬(wàn)億）累計(jì)同比（右軸） 土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方本級(jí)財(cái)政收入比例（右軸）400035003002500200010010000

40% 30% 20% 810% 60% 4-10% 22121905219082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082211122202222052022-082022-11

25%20%15%10%5%0%ind，所 ind，所圖23：1-1月地方本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)同比-2% 圖24：土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方財(cái)政收入比重較高地方本級(jí)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（萬(wàn)億） 地方本級(jí)政府性基金收入（億元）同比（右軸） 國(guó)有土地出讓金收入占地方本級(jí)財(cái)政收入比重（右軸）10 % 9 % 98 % 87 76 % 65 4 % 533 -10% 4321 -20% 20 -30% 10

ind，所 ind，所土地購(gòu)費(fèi)2年初拐點(diǎn)已現(xiàn)土地置面積計(jì)同比幅下。1年作為2城集中供推出第一半年企過“杠周的統(tǒng)發(fā)展模式受挑戰(zhàn)。受0年疫情響低基1年2月土地置面累計(jì)比大幅增長(zhǎng)時(shí)1年上半商品銷售去較好且首集中地拿的土有望在年底實(shí)預(yù)售發(fā)商紛參競(jìng)拍地購(gòu)費(fèi)累同比持正長(zhǎng)1年第二、三批行業(yè)爭(zhēng)加，民拿地極性高，地購(gòu)置積累同比滑。圖25：自021年土地出讓收入增速高點(diǎn)回落地方本級(jí)政府性基金收入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收:累計(jì)同比 本年購(gòu)置土地面積累計(jì)同比土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比 地方本級(jí)政府性基金收入累計(jì)同比100%-20%-40%2016-082012016-082016-10216122017-022017-04217062017-082017-10217122018-022018-04218062018-082018-102018-12219022019-042019-06219082019-102019-12220022020-042020-06220082020-102020-12221022021-042021-06221082021-102021-12222022022-042022-06222082022-10ind，所房地產(chǎn)開投資增自4月由正轉(zhuǎn)負(fù)，降持續(xù)大房產(chǎn)行作為柱產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)地對(duì)穩(wěn)增具有重意義?；⒅圃?、房地業(yè)投資作固定資產(chǎn)投資重要成部分2年內(nèi)建和造業(yè)資整維持高的長(zhǎng)1月末，基建投完成累計(jì)比長(zhǎng)，制造投資計(jì)同增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)開發(fā)資成固定產(chǎn)投的拖項(xiàng)，降幅續(xù)擴(kuò)大-1月，房產(chǎn)開發(fā)投資完額9萬(wàn)億，同降。由于地產(chǎn)業(yè)規(guī)大，業(yè)鏈長(zhǎng)，對(duì)多個(gè)行業(yè)生直接間接影，因此穩(wěn)房地產(chǎn)發(fā)投資固定資產(chǎn)資具有重要作用。進(jìn)房地行業(yè)復(fù)和化解行風(fēng)險(xiǎn)，鍵在于售，近期論是中央金融管理門還是地方政均出臺(tái)一列調(diào)控策促進(jìn)地產(chǎn)市平穩(wěn)發(fā)，預(yù)計(jì)后期或相關(guān)政在因城策的框架跟進(jìn)，復(fù)市場(chǎng)心，促進(jìn)售端的回暖和改。圖26：基建投資向上，房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑 圖27：房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大-10%-20%-0%2012016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-122019-042019-082019-122020-042020-082020-122021-042021-082021-122022-042022-08

固定資產(chǎn)投資完成:基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資:累計(jì)同比固定資產(chǎn)投資完成:制造業(yè)累計(jì)同比固定資產(chǎn)投資完成:產(chǎn)業(yè):累計(jì)同比

2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額當(dāng)月值（萬(wàn)億） 累計(jì)同比（右軸）-10%2012016-0621610217022017-062017-102018-022018-062018-1021902219062019-102020-022020-062020-1022102221062021-102022-022022-062022-10ind，所 ind，所2年土拍以為主，個(gè)集中地城土拍突三次。0年下半年情后土地市場(chǎng)度提升土地成價(jià)款累計(jì)比有所升，土市場(chǎng)熱度升促使1年2重點(diǎn)市集供地臺(tái)2城集中地“三紅線和銀貸款兩集中政直接響了發(fā)商投資地節(jié)奏1年下半三道線和行貸款兩集中，流性緊，土購(gòu)置增速續(xù)下，1全年由正轉(zhuǎn)2年土拍市場(chǎng)仍穩(wěn)為主南京、北京集中供的城市地出讓次突破三 次體來-1月地產(chǎn)發(fā)企土地交款1億同下降，土地購(gòu)置費(fèi)6萬(wàn)同比降。圖28：1-1月土地購(gòu)置費(fèi)累計(jì)同比下滑-6% 圖29：1-1月土地成交價(jià)累計(jì)同比-48%0.700.600.500.400.300.200.100.00

土地購(gòu)置費(fèi)當(dāng)月值（萬(wàn)億） 累計(jì)同比（右軸

-10%-20%

0.400.350.300.250.200.150.100.052016-062012016-062016-102017-0221706217102018-022018-062018-102019-022019-062019-102200222006220102021-022021-062021-102022-022022-0622210

土地成交價(jià)款當(dāng)月值（萬(wàn)億） 累計(jì)同比（右軸

-20%-40%-60%2016-062016-10217022016-062016-10217022017-06217102018-02218062018-102019-022019-062019-10220022020-06220102021-02221062021-102022-022022-062022-10重點(diǎn)2城土拍成交量，3年新房供應(yīng)或下滑自1年2個(gè)重點(diǎn)市實(shí)施集供地地出，整規(guī)劃面較0年有所下降截至2年1月，集中供城市交土規(guī)劃面4億平方米較1年全年的3億平方米大幅下，2年成土地量預(yù)著3年新房市供應(yīng)有下降同時(shí)，自集中地政實(shí)施來均溢率得有效制2年成交地溢率不足，成交總價(jià)較1年下降多。圖30：成交土地規(guī)劃建面 圖31：成交土地溢價(jià)率0000000000

規(guī)劃面) 成交價(jià)軸7 8 9 0 1

平均溢價(jià)() 成交元右)507 8 9 0 1

00000000資料來源：中指院，所 資料來源：中指院，所2城集中出讓土地以整呈現(xiàn)出熱北冷格局大多數(shù)方城市平均溢價(jià)率于北方市此外2年三批土地讓中京杭州海等城市出現(xiàn)交樓均價(jià)體提的趨勢(shì)集中地土細(xì)則續(xù)優(yōu)化北京蘇州、南等城市破一年次土地中出讓。于銷售場(chǎng)整體滑較多，發(fā)商銷售去化進(jìn)不及期，時(shí)民開發(fā)融資道受，土拍場(chǎng)整熱度高。集中供地城托底明顯城投平臺(tái)發(fā)意愿強(qiáng)城平臺(tái)拿之后可擇獨(dú)立開發(fā)、作聯(lián)合發(fā)或者緩開發(fā)等式，目銷售市下行，城平臺(tái)本身也不屬于周轉(zhuǎn)開模式，公司自開發(fā)能和意愿對(duì)不高，以城投拿地后容出現(xiàn)工積性不的跡。圖32：南方城市土地溢價(jià)率整體高于北方 圖33：青島、成都等城市22年第三批次成交樓面均價(jià)提升

年第三批 年第一批 年第批 年第批

年第三批 年第一批 年第二批 年第三批成交樓面均成交樓面均（平方米）長(zhǎng)長(zhǎng)成北福廈武杭廣寧天重沈鄭無(wú)長(zhǎng)青長(zhǎng)青成長(zhǎng)福武深廣上天合蘇鄭無(wú)資金：“三箭齊發(fā)”支持房企融資，助力主體和項(xiàng)目穩(wěn)回升住房貸款“兩集中”“三道紅線”防止房地產(chǎn)無(wú)序擴(kuò)張非標(biāo)增長(zhǎng)受，房企資受阻。地產(chǎn)作信用派生重要工和手段房地產(chǎn)資金來大致分銀行貸、信用債標(biāo)準(zhǔn)化品和信等非標(biāo)渠。當(dāng)銀行貸款傳統(tǒng)資渠受限時(shí)信托非標(biāo)金入場(chǎng)可為地產(chǎn)業(yè)提融資。但隨著資管規(guī)逐步地，非受限，新信托貸持續(xù)減近期央、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)關(guān)于做當(dāng)前金支持房地市場(chǎng)平健康發(fā)工作的通》提及支持開發(fā)款、托貸等存融資理展，緩房企流性壓。圖34：20年以來投向房地產(chǎn)的信托余額整體下降 圖35：新增信托融資縮量明顯00000000

投向房產(chǎn)信余額萬(wàn)億同比（軸）

-%33816149272503816

000-0-0-0

新增信貸款億元）16116149272503816149居民杠桿率持攀升，地產(chǎn)貸款長(zhǎng)回落地產(chǎn)款主要房地產(chǎn)發(fā)貸和個(gè)購(gòu)房款構(gòu)1年底全房地開發(fā)款額1萬(wàn)億同比增長(zhǎng)，較0年底下降c。1金融機(jī)構(gòu)個(gè)人房貸余額6萬(wàn)億同增長(zhǎng)增較Q1下降c在面對(duì)濟(jì)下壓力下我國(guó)宏觀濟(jì)政堅(jiān)持大水灌出穩(wěn)長(zhǎng)和風(fēng)我居民率整體提升從6年底的提升至1年的我國(guó)民杠率與發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)體杠率差逐步小，于9年過德，與本較為近。圖36：按揭增速放緩 圖37：房地產(chǎn)開發(fā)貸余額金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款貸款余額（萬(wàn)億） 同比（右軸）5 % 0 % 5 % 0 % 80 65 % 40 5 % 221606201216062016-102017-02217062017-102018-02218062018-102019-022019-06219102020-022020-06220102021-022021-06221102022-022022-06

房開款（） 同比（右軸

30%25%20%15%10%5%0%2012016-06216092016-122017-032017-062017-0921712218032018-062018-092018-122019-03219062019-092019-122020-032020-0622009220122021-032021-062021-092021-12222032022-062022-09ind，所 ind，所圖38：居民部門杠桿率高于新興市場(chǎng) 圖39：中國(guó)居民部門杠桿率超過德國(guó)低于美日韓杠桿率:居民部門:發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體 杠桿率:居民部門:新興市場(chǎng) 杠桿率居民部門美國(guó) 杠桿率居民部門中國(guó)杠桿率:居民部門:中國(guó) 杠桿率居民部門日本 杠桿率居民部門韓國(guó)100%2216062016-102017-022017-06217102018-022018-0621810219022019-062019-10220022020-062020-102021-02221062021-102022-02

120%100%

杠率居民部門2160321621603216072016-112017-032017-072017-112018-032018-072181121903219072019-112020-032020-072020-112021-032021-0722111222031月末增居中長(zhǎng)貸款3億元較0月2億元多較1年1月的1億元大幅減；新居民期人幣款5億元新增民中長(zhǎng)期貸款房地按揭系密切1月新居民中期貸環(huán)比增同少增體現(xiàn)居民消意愿高，地產(chǎn)售市仍有力。圖40：新增居民中長(zhǎng)期貸款 圖41：新增居民短期人民幣貸款新增居民中長(zhǎng)期人民幣貸款（億元） 新增居民短期人民幣貸款（億元）1000800060004000200002016-05202016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-09

6000400020000-2000-40002016-0522016-0521609217012017-052017-092018-012018-0521809219012019-052019-092020-012020-0522009221012021-052021-092022-012022-0522209ind，所 ind，所到位資金計(jì)同比幅持續(xù)大開發(fā)貸當(dāng)其。-1月份，地產(chǎn)發(fā)企業(yè)到資金3萬(wàn)億，同下降，開發(fā)首當(dāng)沖。中，內(nèi)貸款3億元，下降；利用外資6億元，降；自籌金4億元降定金預(yù)款1億元降個(gè)人按揭款億元，下降。圖42：1-1月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金累計(jì)同比-57% 圖43：1-1月自籌資金累計(jì)同比降幅擴(kuò)大至75%房地產(chǎn)開發(fā)到位資金（萬(wàn)億） 累計(jì)同比（右軸）

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:自籌資金（萬(wàn)億） 累計(jì)同比（右軸）3.503.002.502.001.501.000.500.00

-10%-0%2219032190621909219122200322006220092020-122021-032021-062021-092021-122022-032022-062022-09

0.900.800.700.600.500.400.300.200.100.00

-10%-20%2012019-032019-06219092191222003220062200922012221032021-062021-092021-122022-032022-062022-09ind，所 ind，所圖44：1-1月房地產(chǎn)開發(fā)貸累計(jì)同比-27% 圖45：1-1月個(gè)人按揭累計(jì)同比-262%60005000400030002001000

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源:國(guó)內(nèi)貸款（億元） 累計(jì)同比（右軸）20%15%10%5%0%-5%-10-15-20-25-302012018-062018-092181221903219062019-092019-122020-032020-062020-092020-122021-0322106221092021-122022-032022-062022-09

6000500040003000200010000

房地產(chǎn)開發(fā)資金來:個(gè)人按揭貸款（億元累計(jì)同比（右軸）

-20%221806218092018-122019-032019-062019-092019-1222003220062020-092020-122021-032021-062021-0922112222032022-062022-09ind，所 ind，所信貸端優(yōu)調(diào)整推銷售復(fù)蘇改5期R利率與房地市場(chǎng)切相關(guān)，5年期R下調(diào)夠一定度上激購(gòu)市場(chǎng)心但從率端善傳導(dǎo)到銷售端改仍需一時(shí)日。期多地放房地產(chǎn)控政策降低房貸率和首付比例2年內(nèi)與貸聯(lián)緊的5年期R多次下調(diào)1月5年期PR利率為，較年初的下降B；1月全國(guó)套房均利率，二套房利率，利率整下調(diào)。圖46：5年期PR在22年內(nèi)多次下調(diào) 圖47：首套房、二套房平均貸款利率4.9%4.8%4.7%4.6%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%2019-11-02019-11-012020-01-012020-03-012020-05-012020-07-012020-09-012020-11-012021-01-012021-03-012021-05-012021-07-012021-09-012021-11-012022-01-012022-03-012022-05-012022-07-012022-09-012022-11-01

貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR):5年

首套平均房貸利率 全國(guó)二套房貸平均利率2012016-072161121703217072017-112018-032018-072018-112019-032019-072191122003220072020-112021-032021-072021-112022-032022-072022-11ind，所 ind，所圖48：重點(diǎn)城市首套房、二套房貸款利率 圖49：重點(diǎn)城市平均放款周期7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%

重點(diǎn)城市主流首套房利率 重點(diǎn)城市主流二套房利率0

平均放款周期（天） ind，所 ind，所政策性金融工具發(fā)力穩(wěn)增長(zhǎng)。2年-1月當(dāng)月分新增抵押補(bǔ)充貸款（）、、5億1月末抵補(bǔ)充款余為7萬(wàn)新增L時(shí)隔兩年重啟一次SL凈新增要溯到0年2月抵押充貸款是央行4年創(chuàng)設(shè)，當(dāng)年7月，行向開行入為期3年1萬(wàn)億的S，利率，用于持棚戶改造保障安居程、農(nóng)和微企發(fā)展。圖50：當(dāng)月新增抵押補(bǔ)充貸款 圖51：抵押補(bǔ)充貸款期末余額4,003,5003,0002,5002,0001,5001,0000

當(dāng)月新增抵押補(bǔ)充貸款(PSL)(億元）

40,00035,00030,00025,00020,0001,0010,0005,0000

抵押補(bǔ)充貸款(PSL期末余額（億元） 同比（右軸

-5%-10%-15%-20%2015-062015-102016-022016-0622015-062015-102016-022016-0621610217022170621710218022180621810219022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-10“三箭齊發(fā)”支持房企融資，多項(xiàng)政促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展境外融資限，境融資成流自1下半房企流性收之后房企融資渠道阻，發(fā)規(guī)模下，尤其是營(yíng)房企隨著民開發(fā)商債展期數(shù)量和規(guī)模一步大，營(yíng)房境內(nèi)用債行大縮量。圖52：23年開發(fā)商仍面臨較大債務(wù)壓力 圖53：國(guó)企地產(chǎn)信用債發(fā)行比例整體提升7006005004003002001000

房企信用債到期規(guī)模（億元） 累計(jì)同比（右軸）200%150%100%-0%2023-012023-042023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-01226042260722610

7000060000500040000300002000010002019-042012019-042019-072019-10220012020-042020-072020-10221012021-042021-072021-10222012022-042022-072022-10

混合制房企信用債發(fā)行規(guī)模（億元民企地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（億元）國(guó)產(chǎn)行（）ind，所 ind，所圖54：23年內(nèi)房海外債償還仍有一定規(guī)模 圖55：內(nèi)房海外債發(fā)行規(guī)模整體下降內(nèi)房企業(yè)海外債到期規(guī)模（億美元）9080706050403020102022023-012023-042023-072023-102024-012024-042024-072024-102025-012025-042025-072025-102026-012026-042026-072026-10

20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%

0

內(nèi)房企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模（億美元） 累計(jì)同比（右軸）250%200%150%100%50%0%-50%21219052019-08219112020-02220052020-082020-112021-022021-052021-082021-11222022022-05222082022-11ind，所 ind，所規(guī)范保函換預(yù)售管資金化解企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。1月2日，銀保會(huì)等部門《于商銀行具保置換售監(jiān)資金關(guān)工的通從中央層面統(tǒng)一保置換預(yù)監(jiān)管資比例，形全國(guó)范內(nèi)統(tǒng)一準(zhǔn)，同時(shí)政策將配套其他關(guān)政協(xié)同交樓化解企流性風(fēng)。表4《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》解讀內(nèi)內(nèi)容 作用此前部分市已出臺(tái)關(guān)保置換售資監(jiān)管文保函置金不得超過管賬戶確保項(xiàng)竣工付所需的資金度的%賬戶中保項(xiàng)竣工付所的資額的

件，但保置換例不一，的過，有過松此置換的監(jiān)資金得低監(jiān)次多部委一出文件置換的監(jiān)資金得低監(jiān)評(píng)級(jí)4級(jí)以下資產(chǎn)模于

監(jiān)管在全國(guó)范內(nèi)落，預(yù)著房各項(xiàng)公司在合范億元的商銀行不得開展函置預(yù)售管資業(yè)務(wù)

圍內(nèi)使用函置預(yù)售管資，防化解企流性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企要按定使用函置的預(yù)售管資優(yōu)此舉將配其他策助保交，防化解地產(chǎn)業(yè)先用于項(xiàng)工程設(shè)、償項(xiàng)目到債務(wù)，不用購(gòu)置土地新增他投、償股東款等。在保函效期如監(jiān)管賬戶內(nèi)余資金足以付

風(fēng)險(xiǎn)。目工程款出函行應(yīng)立履約付，在函額內(nèi)保函置換售監(jiān)資金項(xiàng)目尾風(fēng)由出保函銀付扣除賬內(nèi)剩余金后差額部。一出現(xiàn)付行承擔(dān)部責(zé)任因而行出防范險(xiǎn)的度，能出函銀行及時(shí)房地產(chǎn)業(yè)采追索措，保債會(huì)采取較謹(jǐn)慎舉措出具函會(huì)加傾于融能安全。墊資金足額計(jì)撥備真實(shí)分，不隱風(fēng)險(xiǎn)。

力、償債力優(yōu)的房。資料來源：中國(guó)政府網(wǎng)，所2月3日央行銀保會(huì)發(fā)《關(guān)做好前金支持地產(chǎn)場(chǎng)平健康發(fā)展工作通知十六條”購(gòu)房者金融機(jī)和房企給出方針指導(dǎo)，并就住房貸兩集中租賃住等長(zhǎng)效機(jī)進(jìn)行調(diào)，為明年房地產(chǎn)場(chǎng)復(fù)蘇射出強(qiáng)勁的第一支，協(xié)同“二支“第支箭”進(jìn)房地產(chǎn)場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。表5《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》通通知 細(xì)則 解讀保持房地融資穩(wěn)有

穩(wěn)定房地開發(fā)款投放 民、國(guó)企資一同仁項(xiàng)目司與集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)離，持優(yōu)房企資支持個(gè)人房貸合理求 合理確定地按首付例和率下限，新市貸款策優(yōu)惠穩(wěn)定建筑業(yè)信投放 保護(hù)地產(chǎn)應(yīng)鏈司在抵房土地等質(zhì)押情下進(jìn)合理資支持開發(fā)款、托貸等存融資未來半年到期開發(fā)，多期1合理展期 年，可不整貸分類保持債券資基穩(wěn)定 關(guān)聯(lián)“第支箭中增增信積極做好保交”金服務(wù)保持信托資管品融穩(wěn)定 信托從“股實(shí)”到積極做好保交”金服務(wù)保持信托資管品融穩(wěn)定 信托從“股實(shí)”到真股”型，鼓勵(lì)產(chǎn)項(xiàng)端資產(chǎn)品行積極配合好受房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)置

專項(xiàng)借