電子課件第五章

房地產(chǎn)融資與融資方式房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)項(xiàng)目融資資產(chǎn)證券化課后閱讀第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資基礎(chǔ)篇房地產(chǎn)企業(yè)債券盡管樓市政策一調(diào)再調(diào)，各大房企三季度成績(jī)單依然不俗。據(jù)相關(guān)部門(mén)發(fā)布的《2010年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷(xiāo)售排行榜》，今年前三季度，房企20強(qiáng)合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售4710億元，同比增長(zhǎng)34.6%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)20大房企前三季度吸金4710億同比漲34.6%

第一節(jié)房地產(chǎn)融資與融資方式一、房地產(chǎn)融資的概念

房地產(chǎn)融資在概念上有廣義融資和狹義融資之分。廣義的房地產(chǎn)融資就是指房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，流通及消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)信用渠道進(jìn)行咨詢、評(píng)估、信托、抵押、信貸、按揭等籌資、運(yùn)用、清算及相關(guān)融資活動(dòng)的總稱。狹義的房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金籌集。本教材取狹義的概念。第一節(jié)房地產(chǎn)融資與融資方式二、房地產(chǎn)融資的方式我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的主要貸款客戶?？梢哉f(shuō)沒(méi)有現(xiàn)代的金融業(yè)，就沒(méi)有現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。從目前的運(yùn)作來(lái)看，主要的融資方式有下列幾種：1、信貸市場(chǎng)融資及資本市場(chǎng)融資2、內(nèi)部融資和外部融資3、直接融資和間接融資第一節(jié)房地產(chǎn)融資與融資方式三、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道屬于金融業(yè)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。隨著今天金融創(chuàng)新的花樣翻新，融資渠道已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。概括的來(lái)說(shuō)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資渠道有下列幾種。1、銀行貸款2、合作開(kāi)發(fā)3、房地產(chǎn)信托4、房地產(chǎn)典當(dāng)5、承建企業(yè)墊資6、按揭貸款7、債權(quán)融資第一節(jié)房地產(chǎn)融資與融資方式四、新興的房地產(chǎn)融資渠道1、股權(quán)融資2、房地產(chǎn)基金3、房地產(chǎn)債券4、房地產(chǎn)證券化5、房地產(chǎn)信托投資基金第二節(jié)房地產(chǎn)委托貸款一、委托貸款的條件委托貸款是指由委托人提供合法來(lái)源的資金，委托業(yè)務(wù)銀行根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。第二節(jié)房地產(chǎn)委托貸款二、委托貸款的程序1、委托貸款的期限、利率2、委托貸款的業(yè)務(wù)流程3、委托貸款的費(fèi)用第二節(jié)房地產(chǎn)委托貸款互動(dòng)話題要想成為企業(yè)家，只有首先成為債務(wù)人。你對(duì)這句話怎么理解？第三節(jié)房地產(chǎn)信托一、房地產(chǎn)信托概述房地產(chǎn)信托是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的形式向投資者募集資金，對(duì)募集資金實(shí)行多元投資組合策略，投資于不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，獲得的凈收益分配給廣大投資者，信托投資公司則獲得相應(yīng)的管理費(fèi)的一種投資形式。每當(dāng)銀行收緊房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的時(shí)候，房地產(chǎn)信托資金成為房地產(chǎn)行業(yè)資金供給的重要渠道。第三節(jié)房地產(chǎn)信托一、房地產(chǎn)信托概述房地產(chǎn)信托包括資金信托和不動(dòng)產(chǎn)信托兩大類。資金信托是有關(guān)機(jī)構(gòu)或個(gè)人委托信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用和管理房地產(chǎn)信托基金，包括普通信托存款、特約信托存款和特約信托貸款。不動(dòng)產(chǎn)信托是信托機(jī)構(gòu)對(duì)房屋及不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營(yíng)的信托業(yè)務(wù)。第三節(jié)房地產(chǎn)信托二、房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式1、傳統(tǒng)的信托貸款方式2、信托公司以股權(quán)的形式向房地產(chǎn)企業(yè)注入資金3、交易方式的信托產(chǎn)品第三節(jié)房地產(chǎn)信托三、房地產(chǎn)信托融資的局限性房地產(chǎn)信托產(chǎn)品雖然火爆，但是在我國(guó)金融市場(chǎng)中，制約我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展的一些根本性問(wèn)題尚未解決。1、信托公司自身的制約因素2、信托產(chǎn)品融資額度的限制3、運(yùn)作模式的限制第三節(jié)房地產(chǎn)信托互動(dòng)話題你如何運(yùn)作房地產(chǎn)信托？房地產(chǎn)信托的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券一、房地產(chǎn)企業(yè)債券概述企業(yè)債券是指企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。根據(jù)深、滬證券交易所關(guān)于上市企業(yè)債券的規(guī)定，企業(yè)債券發(fā)行的主體可以是股份公司，也可以是有限責(zé)任公司。申請(qǐng)上市的企業(yè)債券必須符合規(guī)定條件。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券二、房地產(chǎn)企業(yè)債券的分類房地產(chǎn)企業(yè)債券按不同標(biāo)準(zhǔn)可以分為很多種類。最常見(jiàn)的分類有以下幾種：1、按發(fā)行方式分類，企業(yè)債券可分為公募債券和私募債券。公募債券指按法定手續(xù)經(jīng)證券主管部門(mén)批準(zhǔn)公開(kāi)向社會(huì)投資者發(fā)行的債券；私募債券指以特定的少數(shù)投資者為對(duì)象發(fā)行的債券，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單，一般不能公開(kāi)上市交易。2、按照期限劃分，企業(yè)債券有短期企業(yè)債券、中期企業(yè)債券和長(zhǎng)期企業(yè)債券。根據(jù)中國(guó)企業(yè)債券的期限劃分，短期企業(yè)債券期限在1年以內(nèi)，中期企業(yè)債券期限在1年以上5年以內(nèi)，長(zhǎng)期企業(yè)債券期限在5年以上。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券三、房地產(chǎn)企業(yè)債券的法律基礎(chǔ)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，“本條例適用于中華人民共和國(guó)境內(nèi)具有法人資格的企業(yè)在境內(nèi)發(fā)行的債券”，“除前款規(guī)定的企業(yè)外，任何單位和個(gè)人不得發(fā)行企業(yè)債券”?！豆痉ā返谝话傥迨艞l規(guī)定，“股份有限公司、國(guó)有獨(dú)資公司和兩個(gè)以上的國(guó)有企業(yè)或者其他兩個(gè)以上的國(guó)有投資主體投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，為籌集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金，可以依照本法發(fā)行公司債券”。從法律法規(guī)角度看，企業(yè)債券概念比公司債券概念的外延要大得多，正如企業(yè)涵蓋公司一樣，企業(yè)債券也涵蓋公司債券。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)債券互動(dòng)話題你讀過(guò)《公司法》嗎？房地產(chǎn)企業(yè)債券是可以隨便發(fā)行的嗎？企業(yè)債券發(fā)行程序及關(guān)鍵點(diǎn)是什么？第五節(jié)資產(chǎn)證券化一、資產(chǎn)證券化概述資產(chǎn)證券化是指將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買(mǎi)賣(mài)的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。1、廣義的資產(chǎn)證券化廣義的資產(chǎn)證券化是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)組合采取證券資產(chǎn)這一價(jià)值形態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，它包括以下四類：（1）實(shí)體資產(chǎn)證券化：即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是以實(shí)物資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行證券并上市的過(guò)程。（2）信貸資產(chǎn)證券化：是指把欠流動(dòng)性但有未來(lái)現(xiàn)金流的信貸資產(chǎn)（如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款等）經(jīng)過(guò)重組形成資產(chǎn)池，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行證券。（3）證券資產(chǎn)證券化：即證券資產(chǎn)的再證券化過(guò)程，就是將證券或證券組合作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，再以其產(chǎn)生的現(xiàn)金流或與現(xiàn)金流相關(guān)的變量為基礎(chǔ)發(fā)行證券。（4）現(xiàn)金資產(chǎn)證券化：是指現(xiàn)金的持有者通過(guò)投資將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成證券的過(guò)程。第五節(jié)資產(chǎn)證券化一、資產(chǎn)證券化概述2、狹義的資產(chǎn)證券化狹義的資產(chǎn)證券化是指信貸資產(chǎn)證券化。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-BackedSecuritization，MBS）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-BackedSecuritization，ABS）。第五節(jié)資產(chǎn)證券化二、資產(chǎn)證券化的種類與范圍1、根據(jù)基礎(chǔ)資產(chǎn)分類。根據(jù)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)不同，可以將資產(chǎn)證券化分為不動(dòng)產(chǎn)證券化、應(yīng)收賬款證券化、信貸資產(chǎn)證券化、未來(lái)收益證券化（如高速公路收費(fèi)）、債券組合證券化等類別。2、根據(jù)資產(chǎn)證券化的地域分類。根據(jù)資產(chǎn)證券化發(fā)起人、發(fā)行人和投資者所屬地域不同，可將資產(chǎn)證券化分為境內(nèi)資產(chǎn)證券化和離岸資產(chǎn)證券化。國(guó)內(nèi)融資方通過(guò)在國(guó)外的特殊目的機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicles，SPV）或結(jié)構(gòu)化投資機(jī)構(gòu)（StructuredInvestmentVehicles，SIVs）在國(guó)際市場(chǎng)上以資產(chǎn)證券化的方式向國(guó)外投資者融資稱為離岸資產(chǎn)證券化；融資方通過(guò)境內(nèi)SPV在境內(nèi)市場(chǎng)融資則稱為境內(nèi)資產(chǎn)證券化。第五節(jié)資產(chǎn)證券化三、資產(chǎn)證券化的有關(guān)當(dāng)事人資產(chǎn)證券化交易比較復(fù)雜，涉及的當(dāng)事人較多。資產(chǎn)證券化主要市場(chǎng)主體包括：發(fā)起人、SPV、資產(chǎn)存管機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、承銷(xiāo)人、投資人和其他服務(wù)機(jī)構(gòu)等組成。第五節(jié)資產(chǎn)證券化四、資產(chǎn)證券化應(yīng)注意的問(wèn)題在資產(chǎn)證券化過(guò)程中，最重要的有三個(gè)方面的問(wèn)題：1、必須由一定的資產(chǎn)支撐來(lái)發(fā)行證券，且其未來(lái)的收入流可預(yù)期。2、即資產(chǎn)的所有者必須將資產(chǎn)出售給SPV，通過(guò)建立一種風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，在該資產(chǎn)與發(fā)行人之間筑起一道防火墻，即使其破產(chǎn)，也不影響支持債券的資產(chǎn)，即實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離。3、必須建立一種風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，將該資產(chǎn)與SPV的資產(chǎn)隔離開(kāi)來(lái)，以避免該資產(chǎn)受到SPV破產(chǎn)的威脅。后兩個(gè)方面的問(wèn)題正是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵之所在。其目的在于減少資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，提高該資產(chǎn)支撐證券的信用等級(jí)，減低融資成本，同時(shí)有力地保護(hù)投資者的利益。第五節(jié)資產(chǎn)證券化互動(dòng)話題請(qǐng)列舉幾個(gè)資產(chǎn)證券化的實(shí)例？資產(chǎn)證券化的程序及關(guān)鍵點(diǎn)是什么？第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資一、項(xiàng)目融資概述從廣義上講，為了建設(shè)一個(gè)新項(xiàng)目或者收購(gòu)一個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目，或者對(duì)已有項(xiàng)目進(jìn)行債務(wù)重組所進(jìn)行的一切融資活動(dòng)都可以被稱為項(xiàng)目融資。從狹義上講，項(xiàng)目融資（ProjectFinance）是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無(wú)追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動(dòng)。通常提到的項(xiàng)目融資僅指狹義上的概念。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資二、項(xiàng)目融資的種類1、無(wú)追索權(quán)的項(xiàng)目融資無(wú)追索權(quán)（No-recourse）的項(xiàng)目融資也稱為純粹的項(xiàng)目融資，在這種融資方式下，貸款的還本付息完全依靠項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益。同時(shí)，貸款銀行為保障自身的利益必須從該項(xiàng)目擁有的資產(chǎn)取得物權(quán)擔(dān)保。如果該項(xiàng)目由于種種原因未能建成或經(jīng)營(yíng)失敗，其資產(chǎn)或受益不足以清償全部的貸款時(shí)，貸款銀行無(wú)權(quán)向該項(xiàng)目的主辦人追索。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資二、項(xiàng)目融資的種類2、有限追索權(quán)項(xiàng)目的融資有限追索權(quán)（Limited-recourse）項(xiàng)目的融資，要求除了以貸款項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益作為還款來(lái)源和取得物權(quán)擔(dān)保外，貸款銀行還要求有項(xiàng)目實(shí)體以外的第三方提供擔(dān)保。貸款行有權(quán)向第三方擔(dān)保人追索。但擔(dān)保人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任，以他們各自提供的擔(dān)保金額為限，所以稱為有限追索權(quán)的項(xiàng)目融資。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資三、項(xiàng)目融資的參與者由于項(xiàng)目融資的結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因此參與融資的利益主體也較傳統(tǒng)的融資方式要多。概括起來(lái)主要包括以下幾種：項(xiàng)目公司、項(xiàng)目投資者、銀行等金融機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)者、項(xiàng)目承包工程公司、材料供應(yīng)商、融資顧問(wèn)、項(xiàng)目管理公司等。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資四、項(xiàng)目融資的應(yīng)用流程項(xiàng)目融資一般要經(jīng)歷融資結(jié)構(gòu)分析、融資談判和融資執(zhí)行三個(gè)階段。1、融資結(jié)構(gòu)分析階段2、融資談判階段3、融資執(zhí)行階段第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資五、項(xiàng)目融資的申請(qǐng)條件1、項(xiàng)目本身已經(jīng)經(jīng)過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)。2、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算已經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)審查批準(zhǔn)。3、引進(jìn)國(guó)外技術(shù)、設(shè)備、專利等已經(jīng)政府經(jīng)貿(mào)部門(mén)批準(zhǔn)，并辦妥了相關(guān)手續(xù)。4、項(xiàng)目產(chǎn)品的技術(shù)、設(shè)備先進(jìn)適用，配套完整，有明確的技術(shù)保證。5、項(xiàng)目的生產(chǎn)規(guī)模合理。6、項(xiàng)目產(chǎn)品經(jīng)預(yù)測(cè)有良好的市場(chǎng)前景和發(fā)展?jié)摿?，盈利能力較強(qiáng)。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資五、項(xiàng)目融資的申請(qǐng)條件7、項(xiàng)目投資的成本以及各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)測(cè)較為合理。8、項(xiàng)目生產(chǎn)所需的原材料有穩(wěn)定的來(lái)源，并已經(jīng)簽訂供貨合同或意向書(shū)。9、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)用地已經(jīng)落實(shí)。10、項(xiàng)目建設(shè)以及生產(chǎn)所需的水、電、通訊等配套設(shè)施已經(jīng)落實(shí)。11、項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。12、其它與項(xiàng)目有關(guān)的建設(shè)條件已經(jīng)落實(shí)。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資六、項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)的主要內(nèi)容1、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)對(duì)象和范圍2、投資規(guī)模3、所需要的融資服務(wù)的規(guī)模4、建設(shè)周期5、項(xiàng)目收益的主要來(lái)源（這部分要詳細(xì)可信）6、項(xiàng)目的年回報(bào)率（詳細(xì)可信）7、項(xiàng)目建設(shè)者和經(jīng)營(yíng)者的資歷（此處也是重要部分）8、其他情況，其中包括是否經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)，有特殊的項(xiàng)目是否已經(jīng)辦理好特殊手續(xù)。是否是國(guó)家或者地方重點(diǎn)扶持項(xiàng)目等等。第六節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資互動(dòng)話題請(qǐng)列舉幾個(gè)項(xiàng)目融資的實(shí)例？項(xiàng)目融資的程序及關(guān)鍵點(diǎn)是什么？課后閱讀張民耕：被逼出來(lái)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開(kāi)幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。以下內(nèi)容為