第8章 投資性房地產(chǎn)

第八章

投資性房地產(chǎn)8.1投資性房地產(chǎn)概述

8.2投資性房地產(chǎn)的初始計量

8.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

8.4投資性房地產(chǎn)的轉換

8.5投資性房地產(chǎn)的減值和處置

8.6其他資產(chǎn)的核算內容8.1投資性房地產(chǎn)概述8.1.1投資性房地產(chǎn)的概念和特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。

8.1.1投資性房地產(chǎn)的概念和特征投資性房地產(chǎn)具有以下特征：（1）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動（2）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍1.屬于投資性房地產(chǎn)的項目（1）已出租的土地使用權已出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，則不能確認為投資性房地產(chǎn)。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。是土地交易一級市場，由國土資源管理部門代表國家通過拍賣、招標、掛牌出讓和協(xié)議四種方式出讓土地。土地使用權轉讓是指已取得土地使用權的土地使用者將土地使用權再轉讓的行為。是土地使用權交易二級市場，采取方式多為出售、交換和贈與。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍【例8-1】2013年6月20日，A公司與B公司簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，約定自2013年7月1日起，A公司以年租金700000元租賃使用B公司擁有的一塊30000平方米的場地，租賃期為5年。2013年8月1日，A公司又將這塊場地轉租給C公司，以賺取租金差價，租賃期為3年。假設以上交易不違反國家有關規(guī)定。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍本例中，對于A公司而言，這項土地使用權不能予以確認，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于B公司而言，自租賃期開始日(2013年7月1日)起，這項土地使用權屬于投資性房地產(chǎn)。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓的方式取得并準備增值后轉讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍（3）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍（3）已出租的建筑物企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：①用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。②已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。③企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍

1.不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（1）自用房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物(固定資產(chǎn))和自用土地使用權(無形資產(chǎn))。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍

1.不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（1）自用房地產(chǎn)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍是否屬于投資性房地產(chǎn)？企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館是否屬于投資性房地產(chǎn)？8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍（2）作為存貨的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。8.1.2投資性房地產(chǎn)的范圍如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。8.2投資性房地產(chǎn)的初始計量

8.2.1投資性房地產(chǎn)的確認條件投資性房地產(chǎn)只有在符合定義并同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

8.2.1投資性房地產(chǎn)的確認條件A.對于已出租的土地使用權和已出租的建筑物，確認為投資性房地產(chǎn)的時點一般為租賃期開始日;B.企業(yè)持有以備經(jīng)營出租、可視為投資性房地產(chǎn)的空置建筑物或在建建筑物，確認為投資性房地產(chǎn)的時點是企業(yè)董事會或類似機構就該事項作出正式書面決議的日期。C.對持有并準備增值后轉讓的土地使用權，其確認為投資性房地產(chǎn)的時點為企業(yè)將該自用土地使用權停止自用，準備增值后轉讓的日期。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量無論是采用成本模式或公允價值模式，其初始計量均應當按照成本進行核算。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量

1.賬戶設置采用成本模式計量的企業(yè)，應設置“投資性房地產(chǎn)”賬戶，比照“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”賬戶進行核算，反映投資性房地產(chǎn)的成本。采用公允價值模式計量的企業(yè)，應當在“投資性房地產(chǎn)”賬戶下設置“成本”和“公允價值變動”的兩個明細賬戶，其中“成本”明細賬戶，反映投資性房地產(chǎn)取得的成本。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量2.投資性房地產(chǎn)初始計量的會計處理（1）外購的投資性房地產(chǎn)企業(yè)外購投資性房地產(chǎn)時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。取得時的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。采用成本模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，企業(yè)應當在購入投資性房地產(chǎn)時，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量【例8-2】2013年8月，A公司計劃購入寫字樓用于對外出租。8月20日，A公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓購買日起，將寫字樓出租給B公司使用。租賃期為5年。8月31日，A公司購入寫字樓，實際支付購買價款和相關稅費共計25000000元。即日按照租賃合同出租給B公司。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量假定A公司采用成本模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓25000000

貸：銀行存款25000000假定A公司采用公允價值模式進行后續(xù)計量借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本25000000

貸：銀行存款25000000

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產(chǎn)成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，貸記“在建工程”或“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量

【例8-3】2013年1月，A公司從其他單位購入一塊使用年限為50年的土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。2013年11月，A公司預計廠房即將完工，與B公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給B公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。2013年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9000000元,至2013年12月5日，土地使用權已攤銷累計額165000元；兩棟廠房的實際造價均為10000000元，能夠單獨出售。為簡化處理，假設兩棟廠房分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土地面積作為土地使用權劃分的依據(jù)。假定A公司采用成本計量模式進行后續(xù)計量。

8.2.2投資性房地產(chǎn)的初始計量

A公司的賬務處理如下：土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產(chǎn)=9000000×1/2=4500000(元)借：固定資產(chǎn)——廠房

10000000

投資性房地產(chǎn)——廠房

10000000

貸：在建工程——廠房

20000000借：投資性房地產(chǎn)——已出租土地使用權

4500000

累計攤銷

82500

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權

4500000

投資性房地產(chǎn)累計攤銷

825008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

1.資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

1.資本化的后續(xù)支出采用成本模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改擴建或裝修階段后，應當將其賬面價值轉入改擴建工程，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊”等賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶歸集，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。改擴建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

1.資本化的后續(xù)支出采用成本模式計量的，發(fā)生資本化的改良或裝修支出，通過“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶歸集，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等賬戶。改擴建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

1.資本化的后續(xù)支出采用公允價值模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改擴建或裝修階段，借記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”、“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”等賬戶；在改擴建或裝修完成后，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，貸記“投資性房地產(chǎn)——在建”賬戶。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

1.資本化的后續(xù)支出企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出【例8-4】2013年5月，A公司與B公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為30000000元，已計提折舊10000000元。為了提高廠房的租金收入，A公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給C公司。2013年5月31日，與B公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。2013年12月31日，該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出1000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給C公司。假定A公司采用成本計量模式。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出A公司的賬務處理如下：(1)2013年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建20000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房300000008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出(2)2013年5月31日至2013年12月31日，發(fā)生改擴建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建1000000

貸：銀行存款10000008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出(3)2013年12月31日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房21000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建210000008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出【例8-5】2013年5月，A公司與B公司的一項廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，A公司決定在租賃期滿后對該廠房進行改擴建，并與C公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自改擴建完工時將該廠房出租給C公司。2013年5月31日，與B公司的租賃合同到期，該廠房隨即進入改擴建工程。2013年5月31日，該廠房賬面余額為30000000元，其中成本25000000元，累計公允價值變動5000000元。2013年11月30日該廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出5000000元，均已支付，即日按照租賃合同出租給C公司。假定A公司采用公允價值計量模式。8.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出A公司的賬務處理如下：(1)2013年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉入改擴建工程借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建

30000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本

25000000——公允價值變動

50000008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出(2)2013年5月31日至2013年11月30日，發(fā)生改擴建支出借：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建

5000000

貸：銀行存款

5000000(3)2013年11月30日，改擴建工程完工借：投資性房地產(chǎn)——廠房——成本

35000000

貸：投資性房地產(chǎn)——廠房——在建

350000008.2.3與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出

2.費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，如企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進行日常維護所發(fā)生的支出，應當在發(fā)生時計入當期損益，借記“其他業(yè)務成本”等賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶。8.3投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量：1.成本模式（通常情況）2.公允價值兩種模式（特定情況）1.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)1）應按期(月)計提折舊或攤銷：借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)（2）取得的租金收入：借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入（3）經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉回?！纠?-6】A公司將一棟寫字樓出租給B公司使用，確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量，假設這棟辦公樓的成本為36000000元，按照年限平均法計提折舊，使用壽命為20年，預計凈殘值為零。經(jīng)營租賃合同約定，B公司每月等額支付A公司租金200000元。A公司的賬務處理如下：(1)每月計提折舊每月計提的折舊=(36000000÷20)÷12=150000(元)借：其他業(yè)務成本150000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊150000(2)每月確認租金收入借：銀行存款(或其他應收款)200000

貸：其他業(yè)務收入2000002.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，企業(yè)才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應當同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。（1）資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值時借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益當公允價值低于原賬面價值時，按差額作相反的賬務處理。（2）取得的租金收入借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入【例8-7】2013年9月，A公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，約定將A公司新建造的一棟寫字樓租賃給B公司使用，租賃期為10年。2013年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造價為50000000元，2013年12月31日，該寫字樓的公允價值為54000000元。假設A公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。A公司的賬務處理如下：(1)2013年12月1日，甲公司出租寫字樓借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

50000000

貸：固定資產(chǎn)——寫字樓

50000000(2)2013年12月31日，按照公允價值調整其賬面價值借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——公允價值變動

4000000

貸：公允價值變動損益

40000008.3.2投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。如在計量模式變更日時：(假定公允價值大于賬面價值時)借：投資性房地產(chǎn)——成本(公允價值)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸:投資性房地產(chǎn)盈余公積利潤分配——未分配利潤已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉為成本模式?！纠?-8】2010年，A公司將一棟寫字樓出租給B公司，采用成本模式計量。2014年1月1日，假定A公司持有的投資性房地產(chǎn)滿足采用公允價值計量的條件，A公司決定采用公允價值模式對該寫字樓進行后續(xù)計量。2014年1月1日，該寫字樓的原價56000000元，已提折舊7000000元，未提減值準備，公允價值為52000000元。A公司按凈利潤的10%提取盈余公積，假定不考慮所得稅因素。51A公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

52000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

7000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

56000000

盈余公積

300000

利潤分配——未分配利潤

27000008.4投資性房地產(chǎn)的轉換8.4.1房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日房地產(chǎn)的轉換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，才能將投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)。8.4.1房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日以上所指確鑿證據(jù)包括兩個方面：一是企業(yè)董事會或類似機構應當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議；二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變，如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。8.4投資性房地產(chǎn)的轉換8.4.1房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，即將投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，即企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。（2）作為存貨的房地產(chǎn)，改為出租，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。8.4.1房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日（3）自用建筑物停止自用，改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。（4）自用土地使用權停止自用，改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的土地使用權改用于賺取租金或資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于賺取租金或資本增值的日期。8.4.1房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日（5）房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售，從投資性房地產(chǎn)轉為存貨。在這種情況下，轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（1）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)【例8-9】2013年11月1日，租賃期滿，A公司將出租的寫字樓收回，公司董事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書面決議。2013年11月1日，該寫字樓正式開始自用，相應由投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)在轉換前采用成本模式計量，原賬面價值為70000000元，其中，原價為80000000元，累計已提折舊10000000元。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)A公司的賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)——寫字樓

80000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

10000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

80000000

累計折舊

100000008.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷/累計折舊

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)

【例8-10】按【例8-9】資料，現(xiàn)假定寫字樓在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70000000元，其中，成本為67000000元，公允價值變動為增值3000000元；2013年11月1日，公允價值為75000000元，其他條件不變。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)

A公司的賬務處理如下：借：固定資產(chǎn)——寫字樓

75000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

67000000——公允價值變動

3000000

公允價值變動損益

50000008.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉換日公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動（或借方）借或貸：公允價值變動損益（差額）8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

1.投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益）。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（1）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨【例8-11】A房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的一棟寫字樓以經(jīng)營租賃的方式出租給其他單位使用。2013年6月1日，因租賃期滿，該房地產(chǎn)開發(fā)公司將出租的寫字樓收回，并作書面決議，將寫字樓重新開發(fā)用于出售。該項房地產(chǎn)在轉換前采用成本模式計量，原賬面價值為50000000元，其中，原價為70000000元，累計已提折舊17000000元，已計提減值準備金額為3000000元。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（1）成本模式下的轉換A房地產(chǎn)開發(fā)公司的賬務處理如下：借：開發(fā)產(chǎn)品

50000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

17000000

投資性房地產(chǎn)減值準備

3000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

700000008.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（1）成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉換日賬面價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)“投資性房地產(chǎn)減值準備”轉入“存貨跌價準備”嗎？8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨【例8-12】按【例8-11】資料，現(xiàn)假定寫字樓在轉換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為70000000元，其中，成本為50000000元，公允價值變動為增值20000000元；2013年6月1日，公允價值為73000000元，其他條件不變。8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品

73000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

50000000——公允價值變動

20000000

公允價值變動損益

30000008.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨借：開發(fā)產(chǎn)品（轉換日公允價值）貸：投資性房地產(chǎn)——成本——公允價值變動（或借方）借或貸：公允價值變動損益（差額）8.4.2投資性房地產(chǎn)轉換為非投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉換為存貨（2）公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為存貨時，應當以其轉換當日的公允價值作為存貨的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)【例8-13】A公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟辦公樓用于出租形成了書面決議。2013年5月10日，A公司與B公司簽訂了經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給B公司使用，租賃期開始日為2013年6月1日，租期為5年。2013年6月1日，這棟辦公樓的原價為45000000元，已計提折舊5000000元。假設A公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務處理如下：2013年6月1日借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓

45000000

累計折舊

5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

45000000

投資性房地產(chǎn)累計折舊

50000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）自用房地產(chǎn)轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（轉換日的原值）累計攤銷/累計折舊

固定資產(chǎn)減值準備/無形資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（轉換日的原值）投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)【例8-14】按【例8-13】資料，現(xiàn)假定該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，其公允價值能夠可靠計量，假定A公司對出租的辦公樓采用公允價值模式計量。假定2013年6月1日，該辦公樓的公允價值為50000000元，其原價為45000000元，已計提折舊5000000元。其他條件不變。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本

50000000

累計折舊

5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

45000000

其他綜合收益

100000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)若假定2013年6月1日，該辦公樓的公允價值為38000000元，則A公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本

38000000

公允價值變動損益

2000000

累計折舊

5000000

貸：固定資產(chǎn)——辦公樓

450000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)

1.自用房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）自用房地產(chǎn)轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉換日的公允價值）累計攤銷/累計折舊無形資產(chǎn)減值準備/固定資產(chǎn)減值準備貸：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn)（賬面余額）差額在借方，計入“公允價值變動損益”；在貸方，計入“其他綜合收益”。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期損益。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）存貨轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)【例8-15】A公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，2013年4月10日，A公司董事會就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作出租形成了書面決議。A公司遂與B公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給B公司使用，租賃期開始日為2013年5月1日，租賃期為5年。2013年5月1日，該寫字樓的賬面余額為50000000元，已計提存貨跌價準備3000000元，轉換后采用成本模式進行后續(xù)計量。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）存貨轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務處理如下：2013年5月1日借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓

47000000

存貨跌價準備

3000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

500000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（1）存貨轉換為成本模式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)【例8-16】按【例8-15】資料，現(xiàn)假定該寫字樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，其公允價值能夠可靠計量，假定A公司對出租的寫字樓采用公允價值模式計量。假定2013年5月1日，該寫字樓的公允價值為51000000元，該寫字樓的賬面余額為50000000元，已計提存貨跌價準備3000000元。其他條件不變。8.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)A公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

51000000

存貨跌價準備

3000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

50000000

其他綜合收益40000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)若假定2013年5月1日，該寫字樓的公允價值為40000000元，則A公司的賬務處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本

40000000

公允價值變動損益

7000000

存貨跌價準備

3000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

500000008.4.3非投資性房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)2.作為存貨的房地產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)（2）存貨轉換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)——成本（轉換日公允價值）

存貨跌價準備

貸：開發(fā)產(chǎn)品

差額在借方，計入“公允價值變動損益”；在貸方，計入“其他綜合收益”。待該項投資性房地產(chǎn)處置時，因轉換計入其他綜合收益的部分應轉入當期損益。

8.5投資性房地產(chǎn)的減值和處置8.5.1投資性房地產(chǎn)的減值（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的賬面余額反映其公允價值，所以不需考慮減值問題。（2）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，資產(chǎn)負債表日，如果存在減值：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備投資性房地產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉回?！纠?-17】A公司寫字樓出租給B公司使用，已確認為一項投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。2013年末，該項投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)減值跡象，進行減值測試，確定可收回金額為6000000元，此時該寫字樓的賬面價值8000000元。A公司的賬務處理如下：借：資產(chǎn)減值損失2000000貸：投資性房地產(chǎn)減值準備20000008.5.2投資性房地產(chǎn)的處置1.成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置（1）應當按實際收到的金額借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入（2）結轉成本借：其他業(yè)務成本投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)投資性房地產(chǎn)減值準備貸：投資性房地產(chǎn)【例8-18】A公司將其出租的一棟寫字樓確認為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，A公司將該棟寫字樓出售給B公司，合同價款為150000000元，B公司已用銀行存款付清。假設這棟寫字樓原采用成本模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為160000000元，已計提折舊30000000元，假定不考慮相關稅費。A公司的賬務處理如下：借：銀行存款150000000貸：其他業(yè)務收入150000000借：其他業(yè)務成本130000000投資性房地產(chǎn)累計折舊30000000貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓1600000002.公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置（1）應當按實際收到的金額：借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入（2）按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額：借：其他業(yè)務成本借或貸：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：投資性房地產(chǎn)——成本同時結轉