安陽市房地產2014年市場年報

安陽房地產市場年報

2014年年報

北京昊潤元泰營銷顧問有限公司4宏觀環(huán)境1235安陽環(huán)境安陽地產重點項目預測分析宏觀環(huán)境HONGGUANHUANJINGPART12014年年報HONGGUAN

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2014年全國宏觀政治經濟環(huán)境分析經濟環(huán)境政治回顧PART1經濟環(huán)境/總體形勢總體形勢根據2014年整體趨勢，預計2014年全年GDP增速為7.4%。2013年前三季度，國內生產總值達到419908億元，同比增長7.4%。其中，一季度增長7.4%，二季度增長7.4%，三季度增長7.4%,預計2014年全年GDP增速為7.4%。國內經濟增速較2013年有所下降，總體呈現下滑趨勢。目前，我國經濟增長主要是依靠投資來拉動的，轉變經濟增長方式尤為重要?？v觀2014年，GDP增長率明顯放緩，這和2014年全年房地產市場低迷有很大關系。但全年7.4%的高增長率在世界各經濟體中，仍處于領先位置，可見中國作為世界上最具發(fā)展?jié)摿Φ拇髧?，仍有很大的發(fā)展空間。總體形勢2014下半年PMI指數回落，預計2014年CPI指數穩(wěn)定在2.1%左右。PART1經濟環(huán)境/總體形勢2014年，中國制造業(yè)采購經理指數（PMI）均在50%以上，說明我國制造業(yè)整體上保持增長的態(tài)勢。其中上半年PMI不斷增加，在7月份達到峰值51.7，下半年逐月回落，接近50紅線。2014年，在經濟增速緩中趨穩(wěn)的背景下，全國居民消費價格總水平指數呈現下降的趨勢，預計2014年全國CPI指數會穩(wěn)定在2.1%左右。開發(fā)投資2014年全國房地產投資增長率預計在14%左右，東部地區(qū)仍為房地產開發(fā)主要區(qū)域。PART1經濟環(huán)境/開發(fā)投資2014年1-10月份，全國房地產開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資52464億元，增長11.1%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.9%。2014年1-10月份，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資43195億元，同比增長12.4%，增速比1-9月份回落0.2個百分點；中部地區(qū)投資16523億元，增長11.0%，增速提高0.3個百分點；西部地區(qū)投資17503億元，增長14.0%，增速與1-9月份持平。PART1經濟環(huán)境/小結小結預計GDP增速7.4%經濟發(fā)展穩(wěn)中放緩投資增長后勁不足2014年以來，全國GDP增速較2013年有明顯下滑，前三季度增速均保持在7.4%，預計全年GDP增速為7.4%。這是自2012年跌破8%后的第三年GDP增長率持續(xù)走低。當前制造業(yè)雖仍在擴張階段，但自今年下半年以來，面臨一定的下行壓力，尤其在年末跌近50紅線，降至去年同期水平以下。自2014年初，中國房地產投資增速持續(xù)回落，預計全年增長率在14%左右，這與2014年房地產市場持續(xù)下滑有很大關系。2014年是中國大改革與大調整拉開序幕的一年,也是中國宏觀經濟沿著新常態(tài)軌跡持續(xù)發(fā)展的一年。一方面,GDP增速等宏觀參數在外需疲軟、內需持續(xù)回落、房地產周期性調整等力量的作用下持續(xù)回落;另一方面,經濟結構在消費升級、不平衡逆轉以及政策調整的作用下出現較大幅度的調整,結構參數的良性調整、總體價格水平保持相對穩(wěn)定以及就業(yè)狀況的持續(xù)穩(wěn)定,給2014年的宏觀經濟增加了亮色。日期政策內容摘要1月11日我國將組建不動產登記局國土資源部副部長徐德明11日在2014年全國國土資源工作會上說，不動產統一登記是國土資源管理的一項新職能。當前，統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿證、統一登記信息平臺，要逐個落實到。按照要求，首先落實好統一登記機構和統一登記依據，加快組建不動產登記局。1月21日地方兩會釋放調控新思路分類施策成樓市政策取向隨著地方兩會密集召開，各地房地產政策逐漸明朗。此次各地政策與之前明顯不同的是，房地產調控政策不再以一概全，而是根據各地的特點，因地制宜制定政策。2月9日央行今年繼續(xù)穩(wěn)健貨幣政策將保持適度流動性央行表示，2014年將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅持“總量穩(wěn)定、結構優(yōu)化”的取向，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強調控的前瞻性、針對性、協同性，統籌穩(wěn)增長、調結構、促改革和防風險，適時適度預調微調，繼續(xù)為結構調整和轉型升級創(chuàng)造穩(wěn)定的貨幣金融環(huán)境。2月24日國土部決意征地改革試點首倡“合理提高個人收益”國土資源部已經提出征地補償“建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益”的試點工作要求，這是作為全國土地主管部門的國土資源部，首次明確在征地補償過程中“分享土地增值收益”“合理提高個人收益”。3月14日李克強：因城因地分類調控房地產“對房地產市場則是要因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！闭呷諝vPART1政策回顧/政策日歷日期政策內容摘要3月16日新型城鎮(zhèn)化3月16日，新華社授權播發(fā)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》(以下簡稱“規(guī)劃”)。它由中共中央、國務院印發(fā)，是規(guī)格最高的規(guī)劃。在中國城鎮(zhèn)化必須轉型的當口，它成為今后一個時期指導我國走新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的綱領性文件。4月13日共有產權指導意見提上日程政府具有優(yōu)先回購權在北京、上海、淮安等6城市正式被確認為“共有產權住房”試點城市之后，為完成豐富城市住房供應體系，作為房地產主管部門的住房和城鄉(xiāng)建設部已經開始考慮在適時擬定“共有產權住房指導意見”，以便作為全國推廣共有產權住房的規(guī)章依據。4月27日住建部：今年確保基本建成480萬套保障性住房今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)改造470萬套以上；計劃基本建成480萬套。2014年年底前，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房，實現統一規(guī)劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營管理。5月12日為房產稅開征鋪路不動產登記局落戶國土部不動產登記局掛牌成立，標志著統一的不動產登記機構正式組建，不動產登記“四統一”工作邁出了堅實一步，為建立和實施不動產統一登記制度提供了有力的組織保障，所謂“四統一”是指，登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺統一。5月13日央行：銀行不許停止個人房貸央行和銀監(jiān)會13日召集15家銀行的負責人召開座談會，會上要求各商業(yè)銀行保證正常的房地產融資需求，同時，商業(yè)銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發(fā)放和審批效率，不許停止個人購房貸款。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內容摘要6月2日不動產登記條例支持以人查房禁止官員瞞報房產近日，國土資源部正計劃上報《不動產登記條例》給國務院，不動產信息登記信息管理基礎平臺將與官員財產申報信息等系統并軌，官員瞞報登記資產信息將被“剎車”，“依法以人查房”已被寫進《條例》第6章第72條，全國實行不動產登記信息管理實行互通互享更是“板上釘釘”。6月19日國土部：控制特大城市新增建設用地規(guī)模19日，國土資源部召開新聞發(fā)布會，正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。國土部表示，為防止地方在經濟發(fā)展中急功近利，片面追求土地收益，增強規(guī)劃科學性和剛性管控，需對用地規(guī)模整體調控，實現“控總量、擠存量、提質量”。7月4日財稅體制改革方案公布重點鎖定個稅等六大稅種中共中央政治局會議審議通過了《深化財稅體制改革總體方案》，改革重點鎖定六大稅種，包括增值稅、消費稅、資源稅、環(huán)境保護稅、房地產稅、個人所得稅。下一步營改增范圍將逐步擴大到生活服務業(yè)、建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)等各個領域。7月27日新型城鎮(zhèn)化試點啟動宅基地和農房納入統一不動產登記體系國家發(fā)改委、財政部、國土部、住建部等11個部委聯合下發(fā)國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點通知，要求各省選擇符合條件的不同層級市、鎮(zhèn)作為試點在8月底前上報發(fā)改委。將宅基地和農房納入全國統一的不動產登記體系，并率先建立和實施不動產統一登記制度。8月19日中行稱下半年適度控制房地產行業(yè)信貸增速中行管理層表示，房地產信貸方面，中行明確表示，要加強房地產貸款風險管理，“適度控制房地產行業(yè)信貸增速”。個人信貸方面，中行則提出，要分析個人信貸資產質量狀況，實施個人信貸預警叫停機制。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內容摘要8月22日住建部：下半年專項督查全國住房公積金住房城鄉(xiāng)建設部22日對外發(fā)布消息，決定今年下半年在全國開展加強和改進住房公積金服務專項督查工作，通過督查切實解決群眾反映強烈的住房公積金服務方面存在的突出問題，維護住房公積金繳存職工的合法權益。9月30日央行：首套房最低首付三成利率下限為基準0.7倍對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據風險情況自主確定。9月30日河南表態(tài)放松首套房標準公積金貸款買房首付最低20％2014年9月30日晚22：00，五部委聯合發(fā)表《關于促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，明確表示河南省放松首套房認定標準，適度提高住房公積金貸款額度，公積金貸款購買90㎡（含）以下住房貸款首付不低于20%，90㎡以上住房貸款首付比例不低于30%。10月9日三部門聯合發(fā)文降低公積金貸款購房門檻住建部、財政部、人民銀行聯合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》，提出取消多個收費項目，減輕職工貸款負擔?？绲?、累計繳納公積金滿6個月可在戶籍所在地申請房貸。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。10月29日住建部：用市場手段調控樓市是主要方向對于各地相繼取消限購，出臺支持樓市的救市政策，住房和城鄉(xiāng)建設部新聞發(fā)言人倪虹表示，今年“兩會”的政府工作報告，對于房地產調控的表述為分類調控，政府做好政府的事情，市場發(fā)揮經濟規(guī)律做好市場的事情。政策日歷PART1政策回顧/政策日歷日期政策內容摘要10月29日國務院：穩(wěn)定住房消費放寬公積金支付房租條件國務院總理李克強10月29日主持召開國務院常務會議，部署推進消費擴大和升級促進經濟提質增效，重點推進6大領域消費。其中，房地產方面，要求穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件。11月22日央行宣布22日起存貸款利率分別下調0.25和0.4個百分點自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。這是繼2012年7月后，兩年多來央行首次降息。11月22日新稅改央地分成初定：增值稅歸中央房產稅歸地方未來稅制改革的基本思路是將流轉稅，主要是增值稅收入大幅上劃中央；而直接稅特別是房地產相關稅收，將會下劃為地方稅。12月5日房地產稅立法將迎實質性安排有望成為主力稅種財政部財政科學研究所所長賈康表示“中央已確定推進房地產稅立法工作，這是根據十八屆三中全會精神所作出的決定?！痹诠ど虡I(yè)發(fā)達的地區(qū)，房地產稅有望成為主力稅種。12月9日國務院：嚴禁以優(yōu)惠價格或零地價出讓土地國務院最新發(fā)布通知，將全面清理已有的各類稅收等優(yōu)惠政策，并明確堅持稅收法定原則，各地區(qū)嚴禁自行制定稅收優(yōu)惠政策。取消限購目前除京上廣深、三亞五個城市，限購政策全面取消。PART1政策回顧/取消限購2014年取消2013年開始淡化2011-2012年影響最大2010年4月限購令實施2013年下半年“入冬”NSEW123452010年4月，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，導致40多個城市執(zhí)行著不同程度的限購政策。一些對土地出讓和房地產市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，都以政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。房地產信貸收緊，八項規(guī)定、六項禁令等使房地產全面降溫。在2014年全國房地產市場低迷的大背景下，6月26日,呼和浩特正式發(fā)文取消限購,成為全國首個正式取消限購的城市，隨后限購政策逐漸退出全國二三線城市行列，截止到目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市仍在執(zhí)行限購。限貸松綁9月30日，央行、銀監(jiān)會聯合發(fā)布關于進一步做好住房金融服務工作的通知。PART1政策回顧/限貸松綁首套房首付最低30%放寬“首套房”概念放開外地人限貸政策放開3套房限貸令對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，可申請貸款購買住房。銀行業(yè)金融機構可根據當地城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。9.30房貸新政限貸松綁9.30房貸新政對刺激我國房地產市場回暖有一定作用。PART1政策回顧/限貸松綁在房貸新政實施滿一個月后，10月份當月，商品房銷售面積11362萬平方米，同比下降1.6%，降幅比上月減緩8.7個百分點；商品房銷售額7158億元，同比下降0.7%，降幅比上月減緩8.2個百分點。1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個百分點。小結PART1政策回顧/小結新型城市化推動。限購取消、限貸松綁。公積金松綁、央行降息。政策優(yōu)勢：遺留問題：三四線城市需求有限。觀望情緒嚴重。安陽環(huán)境ANYANGHUANJINGPART22014年年報ANYANG

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2014年安陽宏觀政治經濟環(huán)境分析經濟環(huán)境政策環(huán)境經濟指標GDP與產業(yè)結構。PART2經濟環(huán)境/經濟指標2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。房地產信貸收緊，八項規(guī)定、六項禁令等使房地產全面降溫。安陽市2009-2013年GDP穩(wěn)中有升，受非法融資事件影響，2012年增速明顯下降，跌入谷底，2013年起有所好轉。其中2014年前三季度累計增速為8.3%，低于河南省8.5%，預計安陽市全年增速8.0%，GDP1820億元。安陽市一直以來以第二產業(yè)為支柱產業(yè)，第一產業(yè)增長緩慢，近幾年政府大力發(fā)展第三產業(yè)，效果甚微。其中第二產業(yè)產值在2012年出現回落，主要原因為非法融資事件對第二產業(yè)尤其是房地產業(yè)造成很大沖擊。預計預計PART2經濟環(huán)境/經濟指標經濟指標城市產業(yè)。安陽是河南省的重要工業(yè)基地之一，安陽已初步形成了冶金、電子、化工、電力、機械、紡織、醫(yī)藥、煙草等工業(yè)體系，全市現有限額以上工業(yè)企業(yè)466家，大中型企業(yè)64家。安陽鋼鐵集團公司、安彩集團公司被列入全國500家最大工業(yè)企業(yè)?！鞍膊省迸撇?、“YA”牌熱軋帶肋鋼筋、“紅旗渠”牌香煙、“金鐘”牌電池等產品成為全中國或全河南省知名品牌。經濟指標PART2經濟環(huán)境/經濟指標固定資產投資與社會消費品零售額。安陽市2009-2013年固定資產投資穩(wěn)中有升，其中2012年增長較快，2013年有所回落。2014年前三季度累計增長18.8%，在全省居第14位，中等偏下，預計全年增長率為19%。投資后勁不足，對安陽經濟的持續(xù)發(fā)展具有一定影響。安陽市2009-2013年社會消費品零售總額穩(wěn)步上升，增速在2012年達到峰值40%，此后下降明顯，主要受融資事件直接影響。2014年前三季度社會消費品零售總額增長率為12.1%，預計全年增長率為12%。預計預計經濟指標固定資產投資與社會消費品零售額。PART2經濟環(huán)境/經濟指標安陽市2010-2013年間人均可支配收入穩(wěn)步上升，消費支出在2012-2013年間增長緩慢。2014年前三季度人均可支配收入達到19035元，在全省居第四位，預計全年可達到25159元。安陽市2010-2013年間人口總數沒有太大變化，農村人口大于城市人口，但農村人口所占比例逐年減少。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進實施，城市對于周邊農村人口還有很大的吸引潛力，安陽人口結構將不斷變化，。預計預計小結PART2經濟環(huán)境/小結安陽經濟安陽市以第二產業(yè)為支柱產業(yè)，是河南省重要的工業(yè)城市，民間融資的靈活便捷與多元化在一定時期對安陽本地企業(yè)的發(fā)展起到很大的促進作用。但2011-2012年的非法融資事件對安陽本地影響較大，此后兩年間安陽經濟較為疲軟。安陽市經濟在2012年底達到低谷，隨著政府政策扶持，引進國內一線企業(yè)帶動安陽經濟發(fā)展，自2013年以來有逐漸回暖的趨勢。城市規(guī)劃城市整體框架的規(guī)劃為房地產提供良好的發(fā)展市場。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽都市區(qū)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2007-2020）總體框架：三區(qū)三城、四組團、兩衛(wèi)星城、18個中心鎮(zhèn)、800個新型農村社區(qū)。三區(qū)三城：中心區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、安陽新西區(qū)、安東新城、安湯新城、洹北新城；四組團：水冶組團、湯陰組團、內黃組團、柏莊組團；兩衛(wèi)星城：林州市、滑縣縣城。規(guī)劃目標：構筑功能布局合理、空間利用高效、產業(yè)特色突出、社會和諧友好、人民富裕文明、輻射帶動能力強勁的現代化都市區(qū)。規(guī)劃到2020年，全市總人口達到640萬人，全市城鎮(zhèn)化率達到56%。主城區(qū)人口規(guī)模達到190萬左右，建成區(qū)面積達到210平方公里左右。城市規(guī)劃中心城區(qū)四個方向均規(guī)劃有新區(qū)，西區(qū)及北區(qū)政府推進力度較弱，新區(qū)整體發(fā)展進程緩慢。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽都市區(qū)主城區(qū)總體規(guī)劃（2007-2020）主城區(qū)總體規(guī)劃三區(qū)三城：中心區(qū)：主城區(qū)的核心功能區(qū)，涵蓋傳統商業(yè)中心區(qū)、政治文化功能區(qū)、中央商務功能區(qū)和歷史文化名城（安陽古城）核心區(qū)；高新技術開發(fā)區(qū)：規(guī)劃以先進裝備制造、電子信息、新能源等現代產業(yè)為依托，以高教、科研為支撐，構建產、學、研一體化的南部新城區(qū)；安陽新西區(qū)：規(guī)劃以鋼鐵、化工為主導產業(yè)的西部現代工業(yè)區(qū)，圍繞鐵路西站建設的物流園區(qū)，以北部殷墟大遺址公園和南部自然山水為依托的旅游休閑度假區(qū)。安湯新城：規(guī)劃以金融商貿、體育文化、旅游休閑、科技研發(fā)為主的宜居新城、生態(tài)新城；安東新城：規(guī)劃形成以精密鑄造、電子信息、物流為主，產城融合的現代示范新城；洹北新城：規(guī)劃形成以洹河為紐帶的歷史風光休閑游覽區(qū)和以先進裝備制造、高端紡織為主要產業(yè)的北部新城。京廣鐵路京港澳高速文昌大道安林高速城市規(guī)劃安東新區(qū)西部配套日趨成熟，但常住居民較少；東部開發(fā)處于初期階段。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安東新區(qū)是安陽市規(guī)劃的以京港澳高速公路為界面的東、西兩大區(qū)域，規(guī)劃用地總面積約52平方公里。西部組團西起曙光路、東至京港澳高速公路，北起洹河、南至海河大道，規(guī)劃用地面積24平方公里；東部組團西起京港澳高速公路、東至白璧鎮(zhèn)政府，北起安楚路、南至海河大道，規(guī)劃用地面積約28平方公里。西部規(guī)劃定位為綜合政務、商務、文化、體育、信息為主的城市新的核心區(qū)，東部規(guī)劃定位為依托石武高鐵客運專線及客運新站，建成富有人文氣息的現代化新城區(qū)，即規(guī)劃的安東新城。新行政區(qū)高鐵站區(qū)城市規(guī)劃開發(fā)區(qū)發(fā)展時間較長，但發(fā)展緩慢，目前弦歌大道以北較為成熟。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安陽高新區(qū)始建于1992年，1995年被河南省人民政府批準為省級高新區(qū)，2010年被國務院批準為國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。管理范圍北起文昌大道、南至南外環(huán)路、西起京廣鐵路，東到光明路，規(guī)劃面積30平方公里，下轄3個街道辦事處，9個社區(qū)居委會，13個行政村，入區(qū)行政企事業(yè)單位365家，區(qū)內常住人口和流動人口共計約10萬人。經過17年的建設與發(fā)展，形成了以先進裝備制造業(yè)、電子信息產業(yè)、醫(yī)藥生化產業(yè)、食品加工業(yè)、印刷包裝業(yè)和紡織服裝業(yè)等六大產業(yè)為主導的集聚區(qū)。根據城市建設三年計劃，將重點推動華強中心商務區(qū)、華強創(chuàng)業(yè)園區(qū)、桑堤亞納住宅區(qū)、盛龍創(chuàng)業(yè)園區(qū)、洪河綜合整治、職教園區(qū)、污水處理廠、鐵路專用線和物流園區(qū)、城中村改造、中華路南段等建設項目；其中已完成弦歌大道（永明路－長白大街），武夷西路（銀杏北路－文昌大道）、武夷大街（已建－文昌大道）、井岡大街（已建－文昌大道）等工程，累計投入建設資金27959萬元。。文昌大道中心區(qū)開發(fā)區(qū)城市規(guī)劃安湯新城是繼開發(fā)區(qū)規(guī)劃后向南的第二次發(fā)展，但目前發(fā)展較慢。PART2政策環(huán)境/城市規(guī)劃安湯新城總體規(guī)劃（2012-2030）規(guī)劃范圍：北起南林高速公路，南至湯陰縣城北環(huán)，西起京廣鐵路，東至京港澳高速公路，規(guī)劃總用地52.2平方公里，建設用地42.1平方公里，規(guī)劃人口約40萬；總體框架：一軸一帶兩心五大特色功能區(qū)；一軸：中華路以及光明路構建景觀軸、公建軸及生長發(fā)展軸；一帶：新城南部，在羑河兩岸經形成羑河旅游風光帶，為第三產業(yè)提供有利的支撐；兩心：安湯新城發(fā)展軸跨羑河轉折處形成南北兩個新城中心，羑河北岸形成科研商務中心，羑河南側形成南部文化休閑中心;五大特色功能區(qū)：一軸一帶自然分隔開的五大功能區(qū)，包括以物流和裝備制造業(yè)為主的高新技術產業(yè)聚集區(qū)、高校教育功能區(qū)、科研文化功能區(qū)、周易文化功能區(qū)以及生態(tài)宜居功能區(qū);規(guī)劃目標：安陽市主城區(qū)南部拓展新區(qū)，主城區(qū)與湯陰聯系紐帶，以金融、商貿、高科技產業(yè)為經濟增長點，形成安濮鶴一體化中融匯智慧創(chuàng)新、產業(yè)集聚、文化交流的生態(tài)宜居之城。重點資訊PART2政策環(huán)境/重點資訊提升城市建設水平打造生態(tài)宜居城市文峰區(qū)重點項目穩(wěn)步推進我市保障性住房穩(wěn)步建設2014年1月1日，市政府對我市重點建設項目進行調研，強調抓好城市建設重點工程，對拉大城市框架、完善城市功能、打造城市亮點、提升城市形象具有重要意義。了解光明大道、文峰大道等道路周邊的拆違建綠情況，稱打造生態(tài)宜居城市具有重要推動作用；了解安湯新城的建設情況；對市重點項目萬達廣場的重要地位予以肯定，強調通過萬達廣場的建設與運營，要在晉冀魯豫四省交界處打造一座規(guī)模最大的一站式、國際級城市綜合體，讓世界品牌云集安陽，開啟安陽商業(yè)新時代。今年，文峰區(qū)有7個項目被列為省、市重點項目，分別為安陽萬達廣場項目、新天地財富中心項目、海天城市廣場項目、文峰旺角項目、錦和家園公租房項目、利浦筒倉年處理180萬噸有機廢棄物環(huán)保設備制造安裝項目和恒宇電氣年產非晶合金變壓器1000臺（套）建設項目。除安陽萬達廣場項目為省級重點項目外，其余為市級重點項目。7個項目總投資48.59億元，年度投資目標11.09億元，一季度共完成投資3.06億元，占年度目標的27.59%，在全市6區(qū)（含高新區(qū)和安陽市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)）中位列第一。為確保保障性安居工程建設質量，我市明確由市住建局牽頭聘請業(yè)主代表、人大代表、政協委員、業(yè)內專家等人士為社會義務監(jiān)督員，參與質量評議，實現行政監(jiān)督、社會監(jiān)督和輿論監(jiān)督良性互動。市住房保障處有關負責人表示：“到‘十二五’末，全市保障性住房覆蓋面將近20%，使城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭住房困難問題得到基本解決，新就業(yè)職工住房困難問題得到有效緩解，外來務工人員居住條件得到改善。”PART2政策環(huán)境/重點資訊重點資訊打造安陽經濟升級版：龍安區(qū)傾力打造西南新城今年，龍安區(qū)進一步完善了全區(qū)城市建設的總體規(guī)劃。構建以梅東路為南北主軸、以文明大道為東西主軸的“十字”構架，在“十字”構架平面上定位西南、東南、東北和西北四個功能片區(qū)。重點突出特色商業(yè)區(qū)建設，促進產城融合發(fā)展。圍繞打造“西區(qū)商務休閑第一街區(qū)”的目標，該區(qū)加快推進鋼花路建設和道路兩側開發(fā)。目前，投資1.6億元的鋼花路已全線開工建設；圍繞文峰大道西段片區(qū)，打造西區(qū)新興商業(yè)“十字架”，擬投資50億元的五洲國際城、投資10億元的金盛建材家居大賣場項目正在洽談中。殷都區(qū)特色商業(yè)區(qū)建設步伐快殷都區(qū)特色商業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍東起梅東路，西至鋼城路，南臨文峰大道，北至文源街，規(guī)劃總面積約為0.9平方公里。該區(qū)將規(guī)劃建設總部商務區(qū)、科技研發(fā)區(qū)、現代商貿區(qū)、配套服務區(qū)，打造殷都區(qū)風情商業(yè)步行街，形成“四區(qū)一街”的空間發(fā)展格局，形成區(qū)域鋼鐵產業(yè)服務中心和商業(yè)貿易中心，打造安陽西區(qū)CBD，實現西區(qū)的人流、物流、資金流、信息流、商貿流的集聚。開發(fā)區(qū)黨工委書記王春安表示：高新區(qū)將以“打造千億元產業(yè)、培育百億元企業(yè)”為目標，狠抓龍頭謀項目，積極推進安彩高科、航空港等2個10億元以上項目，抓好安鋼冷軋、大通電子等5個省市重點項目、12個市工業(yè)轉型升級項目；圍繞產業(yè)引項目，重點引進一批產業(yè)配套項目，形成一批項目投產、一批項目在建、一批項目簽約、一批項目謀劃的良好局面；強化措施抓項目，全面推行“扁平式、直線型”的高效服務模式，做到一切工作圍繞項目建設、一切服從于項目建設、一切服務于項目建設，從而推動產業(yè)的轉型升級?！遍_發(fā)區(qū)產業(yè)升級穩(wěn)步進行重點資訊PART2政策環(huán)境/重點資訊再現昔日商貿繁華——北關區(qū)立足區(qū)位優(yōu)勢打造特色商業(yè)區(qū)我市西北繞城高速公路選址通過省專家評審我市部署新農村建設規(guī)劃編制工作北關區(qū)相關負責人稱，欲將紅旗路和人民大道交叉口打造為北關區(qū)的特色商業(yè)區(qū)，規(guī)劃面積1.77平方公里，特色商業(yè)區(qū)依托現有商業(yè)資源，圍繞城建搭臺、商貿唱戲的發(fā)展戰(zhàn)略，主要建設以中高端商貿為主導，集高檔休閑娛樂、高品位餐飲、高品質生活居住等為一體的大型現代商業(yè)網點聚集的特色商業(yè)區(qū)。特色商業(yè)區(qū)建設需要項目支撐。今年，北關區(qū)新開工千萬元以上項目3個，續(xù)建項目2個，總投資69億元，總商業(yè)面積59.3萬平方米。西北繞城高速公路是《安陽市城市總體規(guī)劃（2011年～2020年）》確定的繞城高速公路的一部分，東接京港澳高速公路，西聯安林高速公路，全長27.089公里，。據了解，我市繞城高速公路分為西北繞城高速公路和東北繞城高速公路，總里程53.4公里，總投資24億元，將建成快捷、暢通的繞城通道。其中，一期建設西北環(huán)城高速公路，與京港澳高速公路、安林高速公路形成環(huán)路；二期規(guī)劃建設東北環(huán)城高速公路，形成“大環(huán)”，環(huán)內城區(qū)面積約500平方公里。此次新農村建設規(guī)劃編制工作一是將按照“五規(guī)合一”的要求修編完善縣城總體規(guī)劃。把發(fā)展林州市和湯陰縣城、內黃縣城作為推進新型城鎮(zhèn)化的重要著力點，使其成為吸納農業(yè)人口轉移的主陣地。二是修編完善重點鎮(zhèn)和中心鎮(zhèn)規(guī)劃。對我市45個建制鎮(zhèn)進行分類規(guī)劃引導。三是分類編制村莊規(guī)劃。要優(yōu)先編制建設活動較多以及需要加強特殊保護區(qū)域的村莊規(guī)劃。安陽市總體框架規(guī)劃過大，且發(fā)展進度嚴重不平衡；2014年安陽市政府主要以北關區(qū)、龍安區(qū)、殷都區(qū)構建新型商業(yè)圈；文峰區(qū)以萬達廣場為中心推動重點項目建設；開發(fā)區(qū)以進行產業(yè)升級來推動城市整體發(fā)展。截至目前，安陽市發(fā)展重心向東，次重心向南，北部和西部地區(qū)發(fā)展較緩慢。小結PART2政策環(huán)境/小結安陽地產ANYANGDICHANPART32014年年報ANYANG

DICHAN

2014年安陽房地產市場分析市場概述市場分解PART3市場概述/開發(fā)投資開發(fā)投資根據2014年整體趨勢，預計2014年房地產投資增速為14%。安陽市房地產投資總額穩(wěn)步上漲，但受非法融資事件影響，增速從2011年開始下跌，2012年跌入谷底，2013年有所回暖，2014年在全國房地產市場整體下行的環(huán)境下，增速預計再次下跌。在2014年全國房地產市場整體低迷的大背景下，綜合安陽本地市場一年來發(fā)展概況，預計今年全市房地產投資可突破1500億元，增速為14%。安陽房地產投資的再次放緩，是受全國經濟放緩和本地供求關系變化兩方面的影響。土地市場安陽市2014年土地出讓和成交面積。PART3市場概述/土地市場2014年安陽土地市場共計有154.59公頃住宅用地出讓，55.68公頃商業(yè)用地出讓；85.6公頃住宅用地成交，39.97公頃商業(yè)用地成交。土地市場呈現供大于求的局面，說明安陽市房地產市場較為低迷，受本地經濟發(fā)展所限，開發(fā)商拿地熱情不高。2014年安陽土地市場共計有20宗住宅用地出讓，24宗商業(yè)用地出讓；17宗住宅用地成交，12宗商業(yè)用地成交。PART3市場概述/土地市場土地市場安陽市2014年地塊成交分布。在2014年安陽市住宅和商業(yè)用地共有29宗土地成交，其中文峰區(qū)和開發(fā)區(qū)為新成交地塊聚集區(qū)，分別占到37%和31%，說明未來兩年內安陽房地產市場的發(fā)展方向仍為東、南。注：安東新區(qū)成交地塊較多，行政上劃為文峰區(qū)內。供求概況安陽市2013-2014年住宅、商鋪、寫字樓供應和去化概況。PART3市場概述/供求概況安陽市2014年住宅、商鋪、寫字樓去化量均下降。目前安陽房地產市場以住宅銷售為主，商鋪和寫字樓供應和去化量均較小，且無太大變化，可見安陽房地產市場由單一的住宅銷售為主過渡到工業(yè)地產、物流地產、商業(yè)地產、房地產金融等“百花齊放”的多元業(yè)態(tài)還有很長的路要走。安陽住宅市場2014年供應量較2013年有所增加，但住宅去化有所下降，可見全國房地產市場的低迷環(huán)境對安陽市場影響較大。但是在2014年末政府利好政策的影響下，預計2015年可能回暖，并且在以后的很長時間，去化量將呈現一個平穩(wěn)的趨勢，不會驟起驟落。2011年2012年2013年2014年2015年2016年2011年之前安陽經濟與房地產行業(yè)均處于快速發(fā)展階段2012年房地產市場迅速下滑2013年并未出現好轉2011年下半年到2012年1月融資風波爆發(fā)，安陽經濟和房地產市場均受到嚴重影響2014年依舊低迷。2015年可能回暖，但幅度不會太大2016年底市場可能會回暖至2010年水平2016年之后，在經濟轉型及房地產調控的大背景下，房地產發(fā)展趨勢將呈現一個平穩(wěn)的態(tài)勢未來2-3年中國經濟增速預計在7%，在此背景下安陽市經濟不會快速復蘇，居民購房消費能力不會迅速上升，市場緩慢回暖房地產發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢PART3市場概述/發(fā)展趨勢 小結PART3市場概述/小結2014年安陽房地產市場與2013年基本持平，在全國房地產市場低迷的大背景下，安陽本地去化量有所下降。預計2015年安陽市場在政策利好的環(huán)境下，會出現緩慢回暖。住宅市場PART3市場分解/住宅市場近三年走勢。安陽市2012-2014年間住宅市場新增供給量逐年上漲，去化量逐年下降，致使安陽市庫存量不斷增加，其中多數樓盤受非法集資事件影響至今，施工進度緩慢，交房時間一推再推，給安陽潛在客戶造成負面心理，固購房者多選擇品牌開發(fā)商或現房，所選項目相對集中，房價上漲也是必然趨勢。安陽市目前房價3250元/㎡，在河南省居下游，房價相對較低，但近三年呈逐漸上升的趨勢，預計安陽房地產市場有回暖趨勢。住宅市場2014年住宅供銷價。PART3市場分解/住宅市場2014年第一季度以來，市場形勢持續(xù)下滑，受市場悲觀情緒影響，眾多開發(fā)商雖采取加大折扣變相降價、低首付、零月供等手段，促進跑量，但長期積累大量供應無法消化，客群猶豫觀望，量價持續(xù)下行；第三季度市場新增推量、成交量分別相較第一季度已下跌27%和36%。10月份，部分開發(fā)商，加大優(yōu)惠、集中開盤，供應量、成交量均有所上升，價格略有下降；11月開發(fā)商受樓市形勢有所松動、政府利好持續(xù)釋放影響，以及為抓住年終最后銷售機遇，釋放折扣、集中推盤，強力銷售回款，多重因素導致“金九銀十”推遲疊加年末促銷，促使本月推盤量、成交量均達到本年較高水平。住宅市場五大板塊。PART3市場分解/住宅市場市場目前分為五大板塊：中心板塊：文昌路以北，老城區(qū)，安陽市中心城區(qū)，居住人口稠密、配套成熟、商業(yè)繁榮，項目較多，價格水平較高。安東板塊：中華路以東，安陽市政府大力支持發(fā)展的新區(qū)板塊，行政、文化、商業(yè)中心，規(guī)劃起點高，發(fā)展速度快；光明路以西是目前新區(qū)較為成熟的區(qū)域，也是區(qū)域項目集中地，市場價格高地。開發(fā)區(qū)板塊：文昌路以南，政府規(guī)劃的高新技術產業(yè)區(qū)；城市中心區(qū)域向南發(fā)展的蔓延區(qū)域，也是城市重點發(fā)展方向之一，發(fā)展進度較緩慢；弦歌大道以南較為荒涼，生活配套缺乏。鐵西板塊：京廣線以西，老工業(yè)區(qū)域，生活配套僅次于中心板塊，居住舒適度較低；房地產市場價格洼地。洹北板塊：洹河以北，項目較少。鐵西板塊中心板塊開發(fā)區(qū)板塊安東板塊高層均價2400-3500元/㎡高層均價2500-4100元/㎡高層均價3000-4800元/㎡高層均價3400-4500元/㎡洹北板塊高層均價2400-3400元/㎡住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場中心板塊共16個項目，多為舊城區(qū)改造項目，其中在售項目11個，尾盤項目3個，已交房項目3個，未售項目1個，停工項目1個；項目多集中在西側彰德路和北側人民大道沿線，市中心項目較少；價格僅次于東區(qū)，項目均價在3400-4500元/㎡之間；區(qū)域拆遷難度大，工程進度慢，供應較少，年去化量約6萬㎡左右；區(qū)域項目客戶遍布全市，以中心城區(qū)改善型客戶為主。水木清華3470元/㎡桂花苑現房3800元/㎡正興泰祥家園3700元/㎡宜居燕苑3600元/㎡華珍國際3500元/㎡新都城停工未售廣廈曼哈頓3650元/㎡U樂廣場3900元/㎡翌琦新印象3700元/㎡彰德天階3640元/㎡文峰匯凱旋廣場4150元/㎡名士豪庭4170元/㎡洹上名門現房3800元/㎡萬象城4500元/㎡尾盤交房在售未售停工易林花園3900元/㎡名門城二期未售住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場在售項目工程進度大多為現房或封頂區(qū)域項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進度交房時間文峰區(qū)U樂廣場10050住宅、寫字樓、商業(yè)高層四期一期在售封頂2014年底文峰區(qū)翌琦新印象78.225住宅小高層、高層三期一期在售部分封頂2014年底文峰區(qū)文峰匯凱旋廣場22.213.9住宅、寫字樓、商業(yè)高層四期一期在售封頂2015年初文峰區(qū)名士豪庭33.155.49住宅高層三期一期尾盤一期準現房，二期未動工現房文峰區(qū)易林花園265.2住宅高層一期一期在售封頂2014年底文峰區(qū)名門城885280住宅小高層、高層四期一期在售封頂一期交房北關區(qū)水木清華北領地500三期14住宅、商業(yè)小高層、高層三期三期尾盤封頂2014年底北關區(qū)宜居燕苑9923住宅小高層、高層一期一期尾盤現房2015.10北關區(qū)華珍國際4513.5住宅多層、小高層、高層二期一期在售封頂2015年底北關區(qū)廣廈曼哈頓39.7578住宅、商業(yè)、寫字樓高層三期一期在售6F——北關區(qū)萬象城57.422住宅、商業(yè)、寫字樓高層二期住宅尾盤27F2015年底住宅市場中心板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數本期去化月均去化均價一房兩房三房四房五房復式高層復式文峰區(qū)U樂廣場110135-1421:227025073900文峰區(qū)翌琦新印象30-6078-90100-1404:2:480050053700文峰區(qū)文峰匯凱旋廣場2013.11891431:124020064150文峰區(qū)名士豪庭2012.1096140-1501:24093004現房4170文峰區(qū)易林花園2012.1299145-1501631:2:137522043900文峰區(qū)名門城2013.893120-1451:2————33300（一期）北關區(qū)水木清華北領地2013.952.780-108120-150159-169200+1.5:1.5:5:1.5:0.54763811034705000北關區(qū)宜居燕苑2013.389.7599-142161-1620.8:8.1:1.1938800113600北關區(qū)華珍國際2013.85792100-160270-3000.5:1.7:7.5:0.31102850735005000北關區(qū)廣廈曼哈頓2014.634-4365-8699-1371851.5:3.5:52000300123650北關區(qū)萬象城2013.846.46100-1111201802:3:4:1700400154500一房產品集中供給區(qū)，其他區(qū)域基本無一房供應，兩房產品面積集中在90-95㎡，三房產品集中在120-150㎡住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場安東板塊共20個項目，是項目最多競爭最為激烈的板塊，整個市場的價格高地。光明路以西是安東發(fā)展成熟區(qū)域，也是樓盤集中分布區(qū)域，以東僅4個樓盤。區(qū)域在售項目16個，尾盤項目2個，停工項目1個。在售項目高層均價在3000—4800元/㎡；區(qū)域項目較多，且多為在售期房，市場相對活躍，住宅年均去化量在18萬㎡左右；客戶多以改善為主，但剛需客戶逐漸增多；職業(yè)多為市區(qū)中心城區(qū)公務員、個體戶、周邊客戶等；市區(qū)客戶與經濟實力較強的安陽周邊縣市客群基本五五開。中央商務區(qū)停工義烏城二期在售4100元/㎡華富世家三期在售3800元/㎡金鑫班芙春天3500元/㎡（預計）森禾陽光4100元/㎡福佳斯國際花園3400元/㎡金柏灣4000元/㎡昊瀾迎賓館3000元/㎡德寶國際名城3300元/㎡上城東郡3200元/㎡東方明珠4000元/㎡東方王府3250元/㎡恒大觀邸二期在售4700元/㎡美巢藍鉆3200元/㎡香格里拉高層4300元/㎡紫薇壹號三期在售4200元/㎡大美城翠園3600元/㎡建業(yè)桂園一期洋房4300元/㎡亞龍灣東湖4800元/㎡安鑫苑3000元/㎡尾盤交房在售未售停工住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進度五證交房時間東區(qū)昊瀾迎賓館30042綜合體高層、小高層、別墅三期在售全部封頂52016年初東區(qū)中央商務區(qū)1182159綜合體高層——1-5#已售部分，6-9#爛尾目前未動———東區(qū)金鑫班芙春天11033住宅高層三期一期認籌9層52016年底東區(qū)華富世家34080住宅高層四期三期在售部分封頂52015年下半年東區(qū)義烏商貿城600120（住宅70）綜合體高層二期二期在售即將封頂52016年6月東區(qū)東方明珠1026280綜合體高層三期一期在售封頂52015年中東區(qū)美巢藍鉆9940住宅高層二期一期在售封頂東區(qū)香格里拉23525住宅多層、小高層、高層三期尾盤封頂52014年底東區(qū)上城東郡260140住宅高層四期三期在售封頂52014年底東區(qū)紫薇壹號22030住宅小高層、高層二期三期在售部分封頂52014年底東區(qū)福佳斯國際花園20235住宅小高層、高層四期四期在售封頂52014年底東區(qū)恒大觀邸12424住宅高層二期二期在售封頂52015年初新區(qū)建業(yè)桂園363.679.8住宅多層、高層五期在售封頂5——新區(qū)亞龍灣東湖54055住宅別墅、多層、小高層四期在售封頂5——住宅市場安東板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數本期去化月均去化均價兩房三房四房五房復式高層小高層洋房東區(qū)昊瀾迎賓館2014.7106120-180295193270、1701:3:1.5——60%53000東區(qū)中央商務區(qū)2012.594118-142————————東區(qū)金鑫班芙春天——9189-1351:3480————3500（預計）東區(qū)華富世家2013.10.1994130-170212-2202:7:14363508

3800東區(qū)義烏商貿城201290120-1401603:5:2300200

124100東區(qū)東方明珠2012119-160190-21023720063100東區(qū)美巢藍鉆2013.12108-143122415053200東區(qū)香格里拉2011102-114160-225270-384————43004900東區(qū)上城東郡2013.9110-200170450063200東區(qū)紫薇壹號2013.9140-1431:4:1——80%1042004700東區(qū)福佳斯國際花園2012.12100-104119-161164-1751:3:1——95%334004000東區(qū)恒大綠洲2014.290-100110-1501701:232050%204700新區(qū)建業(yè)桂園2013.91351621:130080%54300新區(qū)亞龍灣東湖2013.81611902541:140————4800兩房面積在95-105㎡之間；三房占比50%以上，產品線較廣，以110-150㎡戶型為主，戶型面積偏大；一般高層均價在3200-4200元/㎡之間，品質高層均價在4200-4700元/㎡之間，洋房均價在4300-4800元/㎡；住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場共13個項目，開發(fā)區(qū)在售項目6個，交房項目5個，1個未售項目，1個停工項目，上東國際前兩期售完，三期停工；在售項目價格在2800—4100元/㎡；品牌項目華強城四期高層在售，去化較快，均價4100元/㎡；區(qū)域項目較少，且現房項目較多，多為尾盤銷售，沒有新入市項目，年度去化約5萬㎡左右。區(qū)域內成交客戶置業(yè)目的多為剛需客戶首次置業(yè)，成交客戶以區(qū)域內、中心城區(qū)南部工薪階層以及周邊縣區(qū)客戶為主。華豫錦繡園現房3200瑞豐苑現房2800元泰清華園三期在售3100元/㎡榮興嘉園現房3000新華學府現房3000錦江城市花園二期在售3600元/㎡華強城四期在售4100元/㎡騰運世元高層2600元/㎡，多層3000元/㎡上東國際停工宜居家苑未售佳田未來城一期在售3000元/㎡金色維也納現房3500華強新天地商業(yè)soho尾盤交房在售未售停工住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進度五證交房時間開發(fā)區(qū)錦江城市花園10015住宅高層三期三期在售二期封頂5二期2015.3開發(fā)區(qū)元泰清華園三期63三期15住宅小高層、高層五期三期在售二批封頂52015年底開發(fā)區(qū)華強城800130住宅、別墅別墅、多層、小高層、高層六期三期在售三期封頂52015.4開發(fā)區(qū)騰運世元103.526.9住宅小高層、高層三期三期在售二期封頂——2015年底開發(fā)區(qū)佳田未來城14030住宅多層、小高層、高層三期一期在售部分封頂52015下半年以中等體量項目為主，僅華強城體量在百萬方以上，產品品類較為齊全，涵蓋多層、小高層和高層產品；多數在售項目五證齊全，工程已封頂或是現房，交房時間集中在2015年。住宅市場開發(fā)區(qū)板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數本期去化月均去化均價一房兩房三房四房別墅高層洋房開發(fā)區(qū)錦江城市花園2013.499123-1403:73642555

4200開發(fā)區(qū)元泰清華園2013.395-105125-1431812:6:251324383900開發(fā)區(qū)華強城2014.489106-139161-1652:6:1170502541005500開發(fā)區(qū)佳田未來城2013.1089120-1373:915010563700開發(fā)區(qū)騰運世元2013年初4976-96120-150170-1801:2:16:1200070043300多層3800兩房面積大多在90-100㎡，三房面積集中在120-140㎡，且各項目三房比例均在60%以上；品質和地段對價格影響大；多數項目當期去化率在50%以上，月均去化速度與項目價格和品牌影響力有關；華強城項目作為國內品牌開發(fā)商，在安陽有一定的口碑基礎，2014年銷量400套左右。住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場鐵西板塊共27個項目，主要在售項目14個；在售項目高層均價在2000—3500元/㎡之間，主力產品成交均價在2200-2800元/㎡之間；鐵西為安陽市老工業(yè)區(qū)。區(qū)域內安鋼集團、安彩集團兩大工業(yè)集團在駐，區(qū)域內人口稠密，產業(yè)工人較多，生活配套完善。區(qū)域項目較多，且本年新入市項目最多，競爭激烈（多表現于價格），本年去化約15萬㎡左右?？蛻粢云瑓^(qū)周邊及區(qū)域內產業(yè)員工，首置首改需求為主。一品公館2600元/㎡萬和城3100元/㎡元泰園中園3000元/㎡乾達又一城2850元/㎡龍庭苑2200元/㎡中州花都2600元/㎡鼎盛帕堤歐2000元/㎡陽光國際城2400元/㎡祥云嘉園2700元/㎡海棠2700元/㎡和祥家園3500元/㎡嘉州華庭2600元/㎡西城旺角2500元/㎡吉信御翠園3500元/㎡尾盤交房在售未售停工住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）物業(yè)類型建筑類型總體規(guī)劃銷售狀態(tài)工程進度交房時間龍安區(qū)嘉州華庭16436住宅、底商高層-一期在售部分封頂-龍安區(qū)元泰園中園6922住宅、商業(yè)高層-在售封頂2015.8龍安區(qū)中州花都89.117.33住宅多層、小高層、高層三期三期在售部分封頂2014年底龍安區(qū)龍庭苑103.7住宅高層一期在售地基2015龍安區(qū)吉信御翠園20033住宅多層、高層四期高層全部在售封頂2015年8月龍安區(qū)海棠436.7住宅高層一期一期在售封頂2015.5.18龍安區(qū)乾達又一城15024住宅多層、小高層、高層三期二期在售封頂2014年底龍安區(qū)陽光國際城45885住宅、寫字樓高層-在售部分封頂2014年底龍安區(qū)萬和城30140住宅、商鋪高層-一期在售封頂2015年底龍安區(qū)熙城都會——6.2住宅、公寓高層一期待售9F2016.7殷都區(qū)西城旺角4011住宅、底商高層一期一期在售封底2015年殷都區(qū)一品公館103.9住宅、底商高層一期一期在售30F2015年底殷都區(qū)和祥家園397住宅高層一期在售封頂2014年底住宅市場鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場區(qū)域項目名稱本期開盤戶型面積戶型比例在推套數本期去化月均去化均價一房兩房三房四房高層洋房龍安區(qū)嘉州華庭2014.1190100-1401:33004020(開盤余熱期）2600龍安區(qū)海棠2014.770-90100-1401401:3:115090102700龍安區(qū)中州花都2013.995120-1391671：3：159830012600龍安區(qū)龍庭苑2012年初81112-1331:933023112200龍安區(qū)吉信御翠園2013.11.3080120-1302:3190150835004300龍安區(qū)熙城都會2014.1130-40公寓7198-133——2003015——龍安區(qū)乾達又一城2013.5114-128144231672850龍安區(qū)陽光國際城2012.5.186100-130144-1603:5:21700120032400龍安區(qū)萬和城2014.6115-1381764:136025053100龍安區(qū)元泰·園中園2014.690-130140-1481:2648500123000龍安區(qū)西城旺角2014.550-7080-1001301:1:324021062500龍安區(qū)一品公館2014.990102-1391:32886062600殷都區(qū)和祥家園2012.12106-143128020033500產品供應面積小，兩房主力面積80-90㎡，三房主力面積100-130㎡之間一般項目月均去化1-10套，新開盤項目多為五證齊全或封頂發(fā)售。住宅市場2013-2014年板塊價格對比。PART3市場分解/住宅市場10001500200025003000350040004500500元10001500200025003000350040004500500元洹北板塊鐵西板塊開發(fā)區(qū)板塊中心區(qū)板塊東區(qū)板塊洹北板塊鐵西板塊開發(fā)區(qū)板塊中心板塊安東板塊2014年的價格板塊2013年的價格板塊2014年各板塊價格較2013年有微弱上漲。安東板塊依舊保持安陽本地價格高池地位，同時由于安東板塊項目較多，開發(fā)商實力和項目品質參差不齊，致使價格區(qū)間較大。住宅市場2014年住宅市場主要營銷事件回顧。PART3市場分解/住宅市場時間項目名稱區(qū)域物業(yè)類型推出房源推售產品推出套數成交套數成交均價優(yōu)惠措施2月23日恒大觀邸東區(qū)高層8#、9#、11#96㎡-172㎡4001804600認籌一萬開盤87折優(yōu)惠；案場90折基礎上一次性付款95折、按揭98折；3天內簽約額外99折；每日前三名享受88折優(yōu)惠。4月6日華強城四期開發(fā)區(qū)高層1#—6#87㎡-139㎡5003004000一萬抵四萬；地暖基金99折；開盤優(yōu)惠98折。5月11日西城旺角殷都區(qū)高層1#44㎡-139㎡2401002600一萬抵三萬；按揭2%、分期付款3%、全款5%。6月15日元泰園中園龍安區(qū)高層1#、2#、6#、7#96㎡-148㎡647370（安鋼團購180套）3000貸款優(yōu)惠4%，全款優(yōu)惠5%；贈送5年暖氣使用費；贈送“分體式太陽能熱水器”。6月29日廣廈曼哈頓北關區(qū)高層3#、7#43㎡-132㎡4001703600一萬抵兩萬，三萬抵五萬；額外享受88折優(yōu)惠。7月12日海棠龍安區(qū)高層1#、3#90㎡-140㎡100302700110㎡以下五千抵一萬；110㎡以上一萬抵兩萬；首付30%享99折優(yōu)惠，首付60%享98折優(yōu)惠，一次性付款享97折優(yōu)惠；開盤當天99折優(yōu)惠；按期交款享99折優(yōu)惠。10月19日祥云嘉園龍安區(qū)高層1#、3#100㎡-130㎡168602700五千抵一萬；日進斗金；按揭2個點，一次性5個點。11月1日嘉州華庭龍安區(qū)高層2#、4#、5#90㎡-140㎡280802600一萬抵一萬五；按揭1%，全款3%。11月30日熙成都會龍安區(qū)高層1#98㎡-133㎡2005028000元入會，立減5000元；存1萬元定期，抵5000元購房款；一次性優(yōu)惠4%，貸款優(yōu)惠3%2014年安陽房地產住宅市場共有9個新入市項目（包括恒大綠洲二期恒大觀邸和華強城四期），所推房源全為高層，其中5個項目位于龍安區(qū)，即鐵西板塊。PART3市場分解/住宅市場住宅市場住宅小結1.市場庫存量較大，價格回升，購房者對市場悲觀情緒依舊存在，致使本年成交量下降。市場概述2.安陽市住宅市場可大致分為五大板塊，其中安東板塊價格最高，項目最多，競爭最大。橫向對比3.新入市項目中半數以上位于鐵西區(qū)，而該區(qū)域項目多以價格作為競爭優(yōu)勢，可見2015年鐵西區(qū)市場競爭將逐漸升溫?？v向變化4.2014年第四季度國家先后取消限購，松綁限貸、公積金，降息等政策對安陽住宅市場的回暖有促進作用。未來趨勢商鋪市場近三年走勢。PART3市場分解/商鋪市場安陽市2012-2014年間商鋪新增供給量無太大變化，均價少許上浮，去化量不容樂觀。主要因為商鋪單價較高，受本地經濟發(fā)展所限以及2014年全國房地產市場的下滑，投資者心理預期較差，投資熱情較低。自2012年以來，安陽大型綜合體項目停工（緩慢）較多，如東方明珠、CBD、彰德府、國貿、海天城市廣場等，這些項目普遍商鋪體量較大，但截至目前，依舊停工或施工進度緩慢，這就造成了銷售緩慢，商鋪庫存積壓較大，未形成新的商業(yè)圈，商業(yè)市場的發(fā)展處于停滯狀態(tài)。商鋪市場2014年商鋪供銷價。PART3市場分解/商鋪市場2014年安陽房地產商業(yè)市場市場發(fā)展緩慢，商鋪供應量大，去化量低，價格波動較小。一季度以來，市場開始下滑，其中六月份由于華強新天地商鋪開盤，成交量有所回升；三季度以來市場再度下滑；開發(fā)商多利用十一黃金周，開始加大推盤量，進行年底促銷，低價走量，促進資金回籠。全年商鋪均價8100元/㎡，價格在8000-8300區(qū)間，浮動較小，價格變化主要受個別樓盤開盤集中銷售有關。商鋪市場PART3市場分解/商鋪市場北關區(qū)：水木清華，底商均價7000元/㎡左右。開發(fā)區(qū)：世貿中心目前處于5層清盤階段。一層價格較高，20000元/㎡左右，2-4層11000元/㎡左右。商業(yè)優(yōu)惠主要為包租形式，1-3層商業(yè)包租三年，每年返還總房款8%，三年24%的房款可在購房時直接免除。4-5層商業(yè)包租十年（1-3年每年返還8%，4-7年每年返還9%，8-10年每年返還10%）。華強城商業(yè)街商鋪均價8000元/㎡左右。東區(qū)：國貿現有紅星美凱龍入駐，自主招商，現正在銷售的為紫薇大道沿路一二層底商，售價為8700元/㎡；金柏灣底商均價7300/㎡元左右；福佳斯均價7200元/㎡左右，東側商業(yè)銷售緩慢；大美城商鋪9000元/㎡；昊瀾迎賓館三期商業(yè)10000元/㎡左右。義烏曙光路沿街商鋪11000元/㎡左右。文峰區(qū)：文峰匯西側一層底商為拆遷戶所置，二層9000元/㎡左右，東側底商15000元/㎡左右，一托二銷售。彰德天階商鋪8000（地下一層）元/㎡左右。鐵西區(qū)：御翠園，底商沿文明大道和中州路分布，因位置較好，多數商鋪成交價在11000元/㎡左右；商都匯項目均價在7000元/㎡左右。安陽商業(yè)市場發(fā)展程度較低，大型綜合體項目多處于停工狀態(tài)，未形成新型商業(yè)圈，在售商鋪除華強新天地、世貿中心，多為住宅底商形式，主要在售項目有以下：中心板塊商圈華強新天地中華路商圈安東板塊大型綜合體商業(yè)項目分布集中，未來中華路沿線可形成新的商圈。屆時，新商圈將主要向城市東部、南部輻射。次級向西部和北部輻射。中華路商圈的形成對開發(fā)區(qū)成熟區(qū)域（弦歌大道以北區(qū)域）的輻射作用大。在此影響下，以華強新天地為中心的商圈難以形成城市級核心商圈，會在區(qū)域內形成副商圈。商鋪市場未來商業(yè)圈。PART3市場分解/商鋪市場商鋪市場2014年商鋪市場主要營銷事件回顧。PART3市場分解/商鋪市場時間項目名稱區(qū)域物業(yè)類型推盤量成交面積成交均價優(yōu)惠措施6月29日華強新天地開發(fā)區(qū)商鋪122（30-70）1500㎡8000一萬抵五萬；全款96折，按揭99折。7月27日世貿中心開發(fā)區(qū)四層內鋪100（10-100）1000㎡11000一次性85折，按揭88折；包租返租。7月27日恒大觀邸東區(qū)商鋪21（15-200）80013000五年返租50%。7月26日御翠園龍安區(qū)商鋪（分單層和一拖二）38（42-2300）1100011000一萬抵三萬；全款95折，按揭98折；當天定房額外98折；按時簽約額外99折。10月13日彰德天階文峰區(qū)商鋪（地下一層）7000㎡（5-30實際面積）3008000一千抵六千；三年返租24%。11月12日恒大觀邸東區(qū)商鋪56（15-230）160013000五年返租50%。11月15日義烏城東區(qū)商鋪（一拖二）30（200左右抵20w；一周內補齊首付，按揭優(yōu)惠5個點，全款優(yōu)惠10個點。11月16日華強城開發(fā)區(qū)商鋪5020007000案場優(yōu)惠10個點。2014年安陽房地產商鋪市場主要有以下幾個項目開盤（加推），多位于開發(fā)區(qū)和東區(qū)，可見安陽未來商業(yè)市場較為。寫字樓市場注：由于安陽市場寫字樓和SOHO無明顯區(qū)分界線，且在售量較少，固統稱辦公樓市場。PART3市場分解/辦公樓市場安陽市2014年辦公樓供應量明顯減少，去化量減少，價格上漲。安陽市辦公市場發(fā)展較為落后，主要受安陽本地經濟發(fā)展程度影響。2014年受房地產市場整體下滑所影響，新入市寫字樓項目較少，導致市場新增供應量較少，成交量較2013年略低。在售房源多為以入市項目，工程進度接近現房，固價格上漲。寫字樓市場2014年寫字樓供銷價。PART3市場分解/寫字樓市場2014年安陽寫字樓市場依舊低迷，新增供應量與成交量均較少，價格浮動較小。由于2013.12世貿中心開盤，且價格較高，拉高2014年一季度供應量和均價，售價格因素影響，成交量無明顯突破。5月份，華強新天地加推SOHO，價格較低，去化量好。三季度市場較低迷。十月份，利用國慶黃金周，彰德天階開盤和華強新天地加推房源，使本月供應量和成交量在此上漲。寫字樓市場安陽主要在售寫字樓。PART3市場分解/寫字樓市場樓名開發(fā)商建筑面積（萬㎡）開盤時間供應量成交量價格（元/平方米）說明國貿中心（B）安陽恒潤置業(yè)開發(fā)公司2.711年12月2.7萬平50%6300國貿寫字樓由于工程問題，未做推廣，售樓部較冷清，銷售緩慢。財富公館安陽萬鑫置業(yè)有限公司6.913年6月7-29層80%4500由于售樓部位置的局限性，對銷售造成一定影響，但因工程正常施工，較國貿銷售略好。華強新天地安陽華強新城市發(fā)展有限公司14.4212年8月162套90%4300共8棟寫字樓，其中3棟售罄，1棟賣給開發(fā)區(qū)管委會，2棟售罄，8#未推，今年主要在推6#。彰德天階安陽隆昌房地產有限責任公司0.32014.100.3萬平25%4200推一棟SOHO，共5層，每層11間，10間36㎡，1間72㎡。華富金融中心安陽新華富置業(yè)有限公司3.62013.100.6萬平30%4500該項目原規(guī)劃為酒店，后改為寫字樓，風定近三年。2013年有次認籌期并正式開盤，但銷售緩慢，目前只推1-4層。鵬瑞國際公寓北京鵬睿有限公司2.75未定2.75---預計6000-7000裝修完畢后開盤，現房銷售，在東區(qū)各個樓盤以期房銷售的大環(huán)境下，較有競爭力。項目所拖時間長，成本大，預計價格高。萬象城安陽中太地產32014.47層-12層35%65004號樓7-12層為精裝5A級公寓，面積從37.98-79.35㎡，13-26層為寫字樓，面積從94.8-179.51㎡。U樂寫字樓河南鴻軒房地產有限公司4.82013.86-10層90%48006-10層銷售對象為小客戶，10-25層寫字樓面向大客戶，寫字樓60-2400㎡不等，2400㎡為整層銷售，未做分割。文峰匯河南恒祥房地產開發(fā)有限公司2.72013.11有7層未推70%5000目前寫字樓有7層未推，其余全都對外銷售。昊瀾迎賓館安陽昊瀾置業(yè)有限公司4.62014.70.350%4300三期全部為商業(yè)產權項目，包括2棟寫字樓，其余為SOHO性質產品，但對外宣稱為住宅項目。世貿中心安陽九鼎花園酒店有限公司11.78201