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諸暨市房地產(chǎn)市場報告2016.4諸暨區(qū)域面積2311平方公里,下轄3個街道、24個鎮(zhèn)鄉(xiāng),戶籍人口108萬,外來人口27萬。毗鄰杭州蕭山國際機場,滬昆鐵路、杭長高鐵,杭金衢、諸永、紹諸高速公路貫穿全境,全長50公里的城市三環(huán)線基本建成。中國中小城市綜合實力百強縣市排名第14位,全國縣域經(jīng)濟競爭力百強縣市排名第7位,是福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市。諸永高速杭金衢段紹諸高速諸暨東【諸暨市概況】諸暨產(chǎn)業(yè)發(fā)達,活力充沛擁有織布業(yè)、襪業(yè)、服裝業(yè)、五金汽配業(yè)、新型管業(yè)、環(huán)保裝備業(yè)、彈簧制造業(yè)、繡花機制造業(yè)、手套業(yè)、軸承釉瓦業(yè)等15個工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群,位居2013福布斯中國最富有縣級市第2位。諸暨是浙江省首批工業(yè)強市建設(shè)試點市。現(xiàn)共有各類市場主體13萬家,規(guī)上企業(yè)1300家,境內(nèi)外上市公司15家。有中國襪業(yè)之都、中國珍珠之都、中國香榧之都、中國名品襯衫之鄉(xiāng)和中國五金之鄉(xiāng)的美譽,大唐襪業(yè)產(chǎn)量占全國的65%、全世界的35%;山下湖珍珠產(chǎn)量占全國的80%、全世界的70%;店口五金管業(yè)產(chǎn)量占全國的70%?!局T暨市產(chǎn)業(yè)】銅加工及新興材料業(yè)31%諸暨民營經(jīng)濟發(fā)展迅速,占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)數(shù)量的74.88%,規(guī)模企業(yè)達到1310家已形成六大支柱產(chǎn)業(yè):襪業(yè)、珍珠業(yè)、銅加工及新興材料業(yè)、環(huán)保新能源業(yè)、機械裝備制造業(yè)、紡織服裝業(yè)。

2014年,諸暨實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值980.48億元。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值49.09億元,增長1.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值532.91億元,增長9.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值398.48億元,增長9.3%。三次產(chǎn)業(yè)的比重由2013年的5.4:55.2:39.3調(diào)整為5.0:54.4:40.6,諸暨人均生產(chǎn)總值為90917元,折合14801美元?!局T暨市產(chǎn)業(yè)-支柱產(chǎn)業(yè)】2011年至今,諸暨市地區(qū)生產(chǎn)總值增長形勢呈下滑趨勢,2015年地區(qū)生產(chǎn)總值達1027億元,較上年增幅4.8%,按14年的比例計算人均GDP達:15503元【諸暨市宏觀經(jīng)濟-生產(chǎn)總值】2011年至今,諸暨市地方財政總收入增長形勢呈下滑趨勢,2015年地方財政總收入達113億元,較上年增幅2.7%。【諸暨市宏觀經(jīng)濟-財政收入】2014年,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入45790元,增長9.2%,生活消費支出24935元,增長9.0%;農(nóng)村居民人均可支配收入25583元,增長10.8%,生活消費支出16992元,增長13.5%?!局T暨市宏觀經(jīng)濟-收入情況】規(guī)劃將諸暨劃分為“南北工、中間城、東西游”的空間整體格局:其中南北部依托店口、次塢、山下湖、楓橋、直埠、牌頭、安華等城鎮(zhèn)形成先進制造業(yè)基地,中部以中心城區(qū)為主體,打造現(xiàn)代化綜合性山水園林城市加上長三角一體化戰(zhàn)略的批準(zhǔn)實施和杭州(灣)都市經(jīng)濟圈的融合對接?!局T暨市城市發(fā)展規(guī)劃-空間格局】工西施故里浦陽工業(yè)區(qū)游工游1.3萬畝濕地公園高湖濕地公園占地135000畝,通過一系列富有特色、錯位經(jīng)營的旅游、商業(yè)、文化、休閑項目的創(chuàng)意策劃,將打造諸暨乃至服務(wù)浙江中北部的城市旅游商業(yè)區(qū)。功能區(qū)布局方面,根據(jù)市域總體規(guī)劃,確立“東進、西拓、南伸、北展、內(nèi)調(diào)理”的發(fā)展思路,通過幾年努力,形成五大功能區(qū)塊:城中區(qū),以商貿(mào)為主導(dǎo),兼有商務(wù)、商住、文化、娛樂、休閑等功能;城東區(qū)以行政、商貿(mào)、居住為主要功能;城北區(qū),以文教、居住為主導(dǎo)功能;城西區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo),相應(yīng)配置行政、商務(wù)、文化、居住等基礎(chǔ)設(shè)施;城南區(qū),以旅游休閑功能為主導(dǎo)?!局T暨市城市發(fā)展規(guī)劃-功能布局】暨東路東三環(huán)路紹諸高速諸暨東杭金衢北二環(huán)環(huán)城北環(huán)城西環(huán)城南苧羅路墾塔路浦陽江諸暨市城東中心東二環(huán)環(huán)城東高湖路【諸暨市城市發(fā)展規(guī)劃-城東新區(qū)介紹】與老城區(qū)無縫對接,東至諸永高速,南至江東畈渠,西至環(huán)城東路,北至燕尾山,占地約29平方公里,將打造成為諸暨政治、經(jīng)濟、文化的新中心。新城內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達,以暨東路、苧蘿東路、環(huán)城南路為橫向主干道,以環(huán)城東路、東二環(huán)路、東三環(huán)路為縱向主干線,對外可直接上諸永高速,對內(nèi)可直達西施故里景區(qū)。城東新城分為中央商務(wù)區(qū)、新城居住區(qū)、影視文創(chuàng)與休閑旅游區(qū)、創(chuàng)意工業(yè)區(qū)、高湖生態(tài)觀光旅游區(qū)及彈性發(fā)展區(qū)六大功能區(qū)塊,相對獨立,又相互延伸,共同支撐新城發(fā)展2014年,房產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展。嘗試“房票”市場化安置辦法,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展,全市實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資166.70億元,增長42.3%;實現(xiàn)商品房銷售面積158.91萬平方米,增長15.7%,商品房銷售額117.71億元,增長13.9%?!局T暨市房地產(chǎn)市場-房地產(chǎn)投資】【諸暨房地產(chǎn)市場-商品住宅用地成交情況】2011年-2016年諸暨市共出讓住宅用地約560萬方,除去融資性用地后達412萬方,其中13年和14年為主要其中出讓年份(融資性用地主要集中在暨陽浣東街道15/14年出讓);【諸暨房地產(chǎn)市場-商品住宅用地可建面積情況】2011年-2016年諸暨市共出讓住宅用地約560萬方,可建住宅體量約1166萬方;除去融資性用地后可建住宅約779萬方,其中暨陽街道和浣東街道達319萬方,約26500余套;【諸暨房地產(chǎn)市場-商品住宅用地成交價格走勢情況】近年來,諸暨市住宅用地平均成交低價呈下滑趨勢【諸暨房地產(chǎn)市場-新建商品住宅成交情況】2015年商品房住宅(新房)成交量達到10324套,比2014年上漲了25%,從過往數(shù)據(jù)來看,整體穩(wěn)房價去庫存仍是2015年諸暨樓市的主基調(diào)?;仡櫿麄€2015年諸暨房地產(chǎn)市場,330新政的出臺和五次降息等各項寬松政策,使得今年的購房門檻一降再降。2012年以來諸暨市商品房(新建住宅)成交套數(shù)2015年商品房住宅(新房)成交量2016年諸暨樓樓市成交量有望突破新高【諸暨房地產(chǎn)市場-新建商品住宅成交價格】諸暨歷年商品房成交均價走勢2015年諸暨商品房住宅成交均價2015諸暨年房地產(chǎn)市場成交均價7925元/㎡,成交均價低于2014年,同比下跌了4.6%。與2011年最高峰時有2000元/㎡之差;當(dāng)前諸暨市房地產(chǎn)市場依舊保持了“以價換量”的態(tài)勢,從2014年降價促銷以來新盤供應(yīng)比較有限(土地局何科),預(yù)計2016年諸暨房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)銷售面積略有下降,新開工企穩(wěn),投資低速增長的特點,2016年諸暨房地產(chǎn)市場去庫存仍然是主基調(diào)。2015年諸暨房地產(chǎn)市場商品房住宅成交量各區(qū)域分布情況來看,浣東街道牢牢占據(jù)著榜首位置,暨陽街道以及陶朱街道緊跟其后,浣東街道、暨陽街道以及陶朱街道占全市成交總量的比例分別為50.4%、20.8%、14%。隨著城區(qū)房價與鄉(xiāng)鎮(zhèn)房價差距的縮小及城市化加速,城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的成交量兩級分化加劇。宏觀上來看,結(jié)合土地出讓情況和鄉(xiāng)鎮(zhèn)去化配比,暨陽和浣東街道剩余住宅約8058余套(估算)?!局T暨房地產(chǎn)市場-新建商品住宅成交區(qū)域】【目標(biāo)地塊屬性-區(qū)位環(huán)境】出讓位于暨陽街道沙埭蔣村A、B地塊2宗商業(yè)、住宅用地國有建設(shè)用地使用權(quán),基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求。目標(biāo)地塊濱江華都世紀(jì)花城怡江花園鼎園在建安置房和邦苑目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽江車行距離4-5公里400畝可談地塊地塊位于浦陽江東側(cè),緊靠防洪堤景觀帶;北望北二環(huán)路,緊鄰越都花園;南臨濱江花都小區(qū)和環(huán)城北路;周邊配套齊全,交通便利,距老城及城東新區(qū)中心約4.5公里車程。濱江華都世紀(jì)花城怡江花園鼎園在建安置房和邦苑目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽江浦陽江防洪景觀帶濱江華都住宅區(qū)越都花苑(農(nóng)民房)及高壓線地塊現(xiàn)狀地塊平整程度較差,高壓線緊靠地塊北側(cè),且地塊內(nèi)部有大量積水和農(nóng)作物【目標(biāo)地塊屬性-地塊環(huán)境】永豐花園丁嚴(yán)王小區(qū)萬達廣場(在建)農(nóng)民房延生道路東二環(huán)路東三環(huán)路高湖東路在拆遷片區(qū)濕地公園東江水渠建材市場地塊位于諸暨城東新區(qū),距離城東商務(wù)中心僅2公里,東靠東三環(huán)路,南臨(在建)萬達廣場,未來東側(cè)規(guī)劃13000畝濕地公園;東江水道沿地塊北側(cè)而過,具備一定的水景資源,地塊平整程度較差,高壓橫穿地塊而過,且地塊內(nèi)部有大量養(yǎng)殖遺留水池和排水溝渠?!灸繕?biāo)地塊屬性-地塊環(huán)境】【區(qū)域在售商品住宅價格表現(xiàn)】區(qū)域項目主要集中在暨陽街道江北及城東新區(qū)片區(qū),處于正常銷售狀態(tài)約14個樓盤,開盤時間在13-14年房地產(chǎn)市場高峰階段,經(jīng)過2年的價格調(diào)整,當(dāng)前市場呈現(xiàn)以價換量態(tài)勢;其中聯(lián)排產(chǎn)品存量約300-400套左右,面積350-500方市場供應(yīng)集中在城東新區(qū),經(jīng)過2年的價格調(diào)整,當(dāng)前市場呈現(xiàn)以價換量態(tài)勢。城東核心區(qū)公寓價格表現(xiàn)在8000-9000元/平米,排屋9000-11000元/平米?!緟^(qū)域二手房價格表現(xiàn)】濱江華都高層公寓8500-10000世紀(jì)花城多層7000-8000怡江花園高層+排屋10000-12000鼎園多層+高層8500-9000在建安置房高層8000和邦苑高層11000目標(biāo)地塊北二環(huán)路環(huán)城北路暨北路浦陽江濱江花都世紀(jì)花城安置房鼎元怡江花園和邦苑相對于13年前后當(dāng)時地塊周邊房價來看,已經(jīng)持續(xù)下滑達3年之久,下浮空間約2000-3000元/平米,當(dāng)前地塊周邊高層二手價格穩(wěn)定在9000檔,排屋價格穩(wěn)定在11000檔【地塊產(chǎn)品建議】濱江華都高層公寓8500-10000世紀(jì)花城多

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