寧德東方偉業(yè)調(diào)研報(bào)告090925

第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第一部分市調(diào)報(bào)告第二部分項(xiàng)目策劃目錄第三章項(xiàng)目分析及定位第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整建議第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃第六章租售策略建議第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析一、區(qū)位東臨東海，南連福州，西鄰南平，北接浙江；

交通半徑：寧德福州117KM

寧德溫州210KM

寧德泉州250KM

寧德廈門306KM

第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析二、交通鐵路方面火車站已建成，溫福鐵路將于2009年10月正式投入運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已確定寧德為五個(gè)?？奎c(diǎn)之一；福建沿海城際鐵路今年啟動(dòng)規(guī)劃，2012年動(dòng)工，該鐵路的開通將會(huì)大大提高寧德與其他城市之間點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交通便捷性。公路方面沈海高速公路貫穿南北，目前是寧德主要的對(duì)外交通干道；寧武高速公路已動(dòng)工，這條公路是寧德打通內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)腹地的重要通道，公路的建成將大大促進(jìn)商貿(mào)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。水路方面

世界著名天然深水大港——環(huán)三都澳核心區(qū)域位于寧德，使其具有輻射全國(guó)各地的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。三、人口狀況總?cè)丝?03萬(wàn);蕉城區(qū)人口42.1萬(wàn)人，占全市14%;人口分布分散，部分縣市人口超過(guò)中心城區(qū)，例如福鼎（占17%）、福安（占17%）、霞浦（占15%）。第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析地區(qū)生產(chǎn)總值分布圖（單位：億元）經(jīng)濟(jì)集中于福安、福鼎、蕉城這三個(gè)地區(qū)，它們?cè)谡w經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用；福安的GDP130.6億元，排名第一，占總值23%，對(duì)整個(gè)寧德市經(jīng)濟(jì)具有較大影響。1.GDP第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析福建主要城市2008年人均GDP對(duì)比圖（單位：元）2008年的人均GDP為17851元；與省內(nèi)其他城市相比，寧德市的人均GDP處于較低的水平。2.人均GDP第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析2008年寧德的人均可支配收入為13936元；在福建省內(nèi)主要城市中處于最低水平，但與二線城市差距不大。3.人均可支配收入福建主要城市2008年人均可支配收入對(duì)比圖（單位：元）2008年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處于欠發(fā)達(dá)階段；以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，船舶制造、核電能源、電機(jī)電器等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)帶動(dòng)作用。第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析4.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析重大投資項(xiàng)目石油中海油擬在環(huán)三都澳區(qū)域建設(shè)大型石化工業(yè)基地，占地63平方公里，一期投資幾十億。該項(xiàng)目離寧德市區(qū)約10公里。核電

寧德核電項(xiàng)目位于寧德轄福鼎市秦嶼鎮(zhèn)備灣村，整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年建成投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，累計(jì)總投資700多億人民幣，是寧德市有史以來(lái)最大的產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目距離寧德市區(qū)約86公里。鋼鐵寧德漳灣1200萬(wàn)噸鋼鐵項(xiàng)目，前期報(bào)批工作已完成了90%以上，省政府已與鞍鋼集團(tuán)簽訂合作框架協(xié)議，第一期由鞍鋼獨(dú)資建設(shè)120萬(wàn)噸冷軋項(xiàng)目，總投資約40億元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額對(duì)比圖（單位：億元）2008年寧德實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額198.56億元；寧德、三明、龍巖、莆田、南平這五個(gè)規(guī)模相當(dāng)?shù)某鞘猩鐣?huì)消費(fèi)品零售總額接近。第一章寧德市宏觀市場(chǎng)分析5.社會(huì)消費(fèi)品零售總額本項(xiàng)目位于城市“東擴(kuò)南移”的中間地帶三、城市發(fā)展規(guī)劃城市道路規(guī)劃兩環(huán)三縱四橫商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃商業(yè)街規(guī)劃第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

1.南環(huán)路商業(yè)街——寧德最繁華的商業(yè)街第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研服裝店面數(shù)占了店面總數(shù)近80％，品牌較多，檔次較高，有一家以女裝品牌為主的百貨商場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)狀況良好，店鋪入駐率達(dá)到了98%以上；一樓租金為250~380元/平方米。業(yè)態(tài)分布：街區(qū)特點(diǎn)：一、重點(diǎn)街區(qū)分析17南環(huán)路代表性商家：豪客來(lái)杉杉耐克自然古鎮(zhèn)七匹狼KAPPA第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

2.八一五路商業(yè)街——寧德最主要的綜合商業(yè)街，城市商業(yè)發(fā)展“地標(biāo)”。八一五路業(yè)態(tài)豐富，涵蓋多種業(yè)態(tài)形式，且銀行、郵局、藥房等生活配套設(shè)施較多；街區(qū)人流量較大，商家經(jīng)營(yíng)狀況良好，入住率98%；主要租金范圍：200-350元/平方米。業(yè)態(tài)分布：街區(qū)特點(diǎn)：第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研八一五路代表性商家：華視眼鏡龍浩勁霸肯德基柒牌男裝利郎第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

3.閩東大廣場(chǎng)——以中高檔品牌服飾為主的商業(yè)步行街以女性消費(fèi)群體為主；人流量不夠充足，部分商家反映經(jīng)營(yíng)困難；一樓租金范圍為100-150元/平方米，二樓租金范圍為40-60元/平方米街區(qū)特點(diǎn)：業(yè)態(tài)分布：第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研2/6/2023閩東大廣場(chǎng)代表性商家：歐時(shí)力馬拉松體育名品專賣店SKY九牧王時(shí)尚寶貝末未第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

4.蕉城路——老城區(qū)商業(yè)中心的一條重要的商業(yè)支路五金、機(jī)動(dòng)、汽修等占50%左右，其他的為綜合型業(yè)態(tài)；經(jīng)營(yíng)狀況較好，店鋪入住率為90%左右；與八一五路相連的區(qū)域店面主要租金為150-250元/平方米，其他區(qū)域的租金范圍為50-100元/平方米。業(yè)態(tài)分布：街區(qū)特點(diǎn)：第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

5.僑興路——以經(jīng)營(yíng)家具、建材、電器為主的專業(yè)商業(yè)街以經(jīng)營(yíng)家具、建材、電器等為主；休閑娛樂及餐飲業(yè)有一定市場(chǎng)，附近小區(qū)居民為主要消費(fèi)者；僑興路南段主要租金范圍為：35-45元/平方米。街區(qū)特點(diǎn)：業(yè)態(tài)分布：第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研本次市調(diào)的商業(yè)街業(yè)態(tài)分布總結(jié)服飾占最大比例40％，服飾類商品是市民最主要的消費(fèi)之一;

餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)所占比例很小，分別只有8％和4%，且多數(shù)規(guī)模小檔次低。究其原因主要有兩點(diǎn)：

主商業(yè)街租金太高，能承受大面積店面的商家不多；當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)能力不高，追求高品質(zhì)生活享受的消費(fèi)群體有限。業(yè)態(tài)分布總比例圖第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研二、典型項(xiàng)目分析1.時(shí)代百貨——寧德市唯一的百貨商場(chǎng)位于南環(huán)路黃金地段，距離本項(xiàng)目約2.5公里；百貨共兩層，總經(jīng)營(yíng)面積約三千多平方米，主要以中高檔女裝服飾品牌為主，業(yè)種單一，客群?jiǎn)我?；?jīng)營(yíng)狀況一般，人氣不旺?，F(xiàn)狀描述：原因分析：規(guī)模太小，體量不大，輻射力和帶動(dòng)力不強(qiáng)品牌少，知名度不夠高商場(chǎng)定位不夠清晰第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研時(shí)代百貨品牌匯總表：一樓品牌日泰皮具曼西爾奴倫德保羅蘋果喬頓男裝康奈四季風(fēng)凱撤康莉（鞋）雅浪健康鞋漢芳（化妝品）格林（手表）三SPRIT報(bào)喜鳥二樓品牌BETTYBOOP貝蒂（包）風(fēng)典（包）欣姿芬（女裝）OUTFEEL（女裝）ESONS（女裝）OZZO（女裝）KAYAKA卡亞卡（女裝）SIARES（女裝）唯戈（女裝）YOU&ME（女裝）美麗代言（女裝）茜子（女裝）KAKO（女裝）簡(jiǎn)（女裝）V&Z（女裝）亂了（女裝）摩登芭黎（女裝）COCOWORLD（女裝）歐訊（女裝）歌瑪（女裝）韓依依（女裝）尚惠（女裝）名莎（女裝）ECA（女裝）阿芮娜（女裝）菲妮（女裝）中典（女裝）A/E（女裝）SKIYABERESTYLE（女裝）伊斯戴爾（女裝）

第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

2.東寧購(gòu)物廣場(chǎng)——當(dāng)?shù)厝肆髁孔畲蟮木C合型超市位于八一五路黃金商業(yè)地段，與當(dāng)?shù)仄渌蟪邢啾葏^(qū)位條件最佳。距離本項(xiàng)目2.5公里左右；人流量大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，是當(dāng)?shù)厝瞬少?gòu)家庭生活用品和食品的常去之處；超市購(gòu)物環(huán)境較差，內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置混亂，商品檔次普遍偏低。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

3.東方康寧購(gòu)物廣場(chǎng)位于蕉城北路與八一五路的交叉口，距離本項(xiàng)目約2公里左右；經(jīng)營(yíng)狀況不如東寧；超市購(gòu)物環(huán)境較差，內(nèi)部動(dòng)線設(shè)置混亂，商品檔次普遍偏低。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

4.萬(wàn)佳超市——目前寧德規(guī)模最大的綜合型超市位于寧川北路與閩東中路的交叉口，距離本項(xiàng)目約1公里左右；經(jīng)營(yíng)面積5000多平方米，是目前當(dāng)?shù)刈畲蟮木C合型超市；開業(yè)時(shí)間較晚，購(gòu)物環(huán)境較其他超市好；二樓設(shè)置有服飾專柜，有勁霸等男裝品牌入駐，以百貨扣點(diǎn)的方式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)效果不好。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研三、消費(fèi)者及商家需求特性調(diào)研1.消費(fèi)者市場(chǎng)特性分析消費(fèi)者對(duì)品牌商品缺乏認(rèn)知度和忠誠(chéng)度●對(duì)外地的高檔服飾品牌較為陌生；

●“山寨現(xiàn)象”常見。價(jià)格和流行是消費(fèi)者最注重的因素●對(duì)價(jià)格敏感，重價(jià)格不重品質(zhì)；●喜好追趕潮流，流行服飾店在當(dāng)?shù)睾苁芮嗖A。追求高品質(zhì)生活消費(fèi)的人群不多●大排檔規(guī)模壯觀，中高檔酒樓數(shù)量卻很少。

第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研2.商家需求特性調(diào)研經(jīng)營(yíng)方式租金分布租金因街區(qū)和地段不同呈現(xiàn)出較大差異；

主要租金范圍分布于201-300元/平方米和301-400

元/平方米這兩檔。主要為租賃經(jīng)營(yíng)，少數(shù)很有實(shí)力的商家是購(gòu)買經(jīng)營(yíng)，如好男兒百貨、杉杉等。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研商鋪?zhàn)饨鸬囟畏植几鹘謪^(qū)租金分布圖（單位：元/平方米/月）第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

現(xiàn)有商鋪面積、租期分析以40平米以下、41-100平米的中小店面為主商鋪的租期以2-4年為主商鋪面積分布商鋪?zhàn)馄诜植嫉诙聦幍率猩虡I(yè)現(xiàn)狀調(diào)研商鋪選址問(wèn)題半數(shù)的商家認(rèn)為租金是選址的首要問(wèn)題，其次，轉(zhuǎn)讓費(fèi)過(guò)高也是讓許多商家望而卻步的原因。進(jìn)駐可能性絕大多數(shù)商家對(duì)本項(xiàng)目保持了較高的關(guān)注度；一半左右的商家有進(jìn)駐意愿。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研商家愿意負(fù)擔(dān)的租金情況分析商家對(duì)本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品牌的建議多數(shù)商家視項(xiàng)目的建成情況、租金水平、店鋪面積而定；一些大的商家（如七匹狼、好男兒等）表示只要商業(yè)市場(chǎng)培育成熟，項(xiàng)目運(yùn)作良好，多高的租金都能承受寧德人對(duì)不同品牌的喜好程度有明顯差異，項(xiàng)目在選擇入駐品牌的時(shí)候一定要投其所好，選擇那些當(dāng)?shù)叵M(fèi)者認(rèn)可度非常高的品牌，如安踏、匹克、鴻星爾克等運(yùn)動(dòng)品牌，勁霸、七匹狼、九牧王、利郎等男裝品牌，這些品牌的進(jìn)駐能保證穩(wěn)定的客戶群體。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

超市手機(jī)百貨以中、低檔流行休閑為主，品牌專店是主要商業(yè)形態(tài)，也有部分自營(yíng)店。規(guī)模普遍偏小，最大的一家面積為五千多平米；大超市屈指可數(shù)，只有東寧、康寧、萬(wàn)佳三家；購(gòu)物環(huán)境不佳，業(yè)態(tài)設(shè)置混亂。手機(jī)賣場(chǎng)專業(yè)化程度不高，多數(shù)為指定的小型專營(yíng)店，尚沒有較具規(guī)模、品牌檔次較高的手機(jī)賣場(chǎng)。百貨發(fā)展水平較低，目前只有一家規(guī)模很小的百貨商場(chǎng)。服飾四、主要業(yè)態(tài)總結(jié)第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研

餐飲電器休閑娛樂有國(guó)美、蘇寧大型電器連鎖店進(jìn)駐，但本地電器經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)狀況更好?，F(xiàn)有文化/娛樂類業(yè)態(tài)商家數(shù)量不多、檔次較低、分布分散。餐飲以大排擋和特色小吃店為主，也有一定數(shù)量的外來(lái)餐廳，如：如肯德基、德克士、華萊士、豪客來(lái)、貴族牛排等餐廳較受年輕人喜愛。第二章寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研第三章項(xiàng)目分析及定位第三章項(xiàng)目分析及定位一、項(xiàng)目區(qū)位地理位置位于天湖路與僑興路交叉口東北側(cè)二、周邊商業(yè)第三章項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目名稱距本案物業(yè)情況銷售狀況店面售價(jià)金龍紐約街50米內(nèi)底商銷售中一層18000-28000元/㎡金城花苑50米22間底商銷售中沿街17000-19000/㎡內(nèi)街11000元/㎡酈景陽(yáng)光800米3500㎡底商7500㎡名店街國(guó)美入駐帶動(dòng)，一期已售罄一層沿街19000元/㎡；名店街14000元/㎡君裕東湖800米45間店面銷售中9000-12000元/㎡琴海豪庭1000米18間店面銷售中6000元/㎡豐利大廈400米一層800㎡，12間商鋪二層1100㎡商場(chǎng)未開盤--離本項(xiàng)目最近的金龍紐約街、金城花苑等項(xiàng)目以沃爾瑪為賣點(diǎn)，商鋪售價(jià)較高，沿街店面均價(jià)在2萬(wàn)元/平米以上；酈景陽(yáng)光有國(guó)美入駐帶動(dòng)店鋪的銷售，目前一期店面都已售罄，沿街售價(jià)為1.9萬(wàn)元/㎡。寧德首家大型購(gòu)物中心，規(guī)模、體量最大；有沃爾瑪入駐，能增加商業(yè)附加值，增強(qiáng)商家信心；新城區(qū)的商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值潛力巨大；周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目密集，人口增長(zhǎng)迅速；交通便利，動(dòng)線流暢，南面與城市主干道相鄰；停車便利，有充足的停車位；統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)、管理。機(jī)會(huì)（O）威脅（T）優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）寧德經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力有限；目前項(xiàng)目周邊人口數(shù)偏少，商業(yè)氛圍不濃；公交車線路少，不能滿足較大客流量需求；存在“大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)”的市場(chǎng)空缺；中高檔特色餐飲、休閑、娛樂型業(yè)態(tài)較為缺乏；老商業(yè)區(qū)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)高，商家有重新選址意向；周邊街區(qū)將建成市級(jí)商業(yè)街。將面臨與老城區(qū)核心商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng)；周邊新開發(fā)或?qū)㈤_發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目，如麗景陽(yáng)光、德港商業(yè)廣場(chǎng)（目前是爛尾樓）等將會(huì)是本項(xiàng)目較強(qiáng)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三章項(xiàng)目分析及定位二、項(xiàng)目SWOT分析核心定位

寧德首家集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂于一體的大型購(gòu)物中心精致時(shí)尚的生活品位、輕松休閑的購(gòu)物氛圍、家庭購(gòu)物的歡樂天堂

第三章項(xiàng)目分析及定位三、項(xiàng)目定位形象定位城市中心6萬(wàn)平米商業(yè)金礦城市中心：處于城市中心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著城市戰(zhàn)略發(fā)展要地，商業(yè)核心地帶城市住宅集聚地，居民的生活中心6萬(wàn)平米：以超大規(guī)模，超大體量，成就第一商業(yè)商業(yè)金礦：極具商業(yè)升值潛力——區(qū)位優(yōu)勢(shì)，政府重視，樓盤密集給投資者打開了一座通往財(cái)富之路的金礦

第三章項(xiàng)目分析及定位經(jīng)營(yíng)檔次定位

以居民日常生活消費(fèi)為主，增加休閑、娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)帶動(dòng)人氣，輔以中高檔時(shí)尚流行消費(fèi)品提升檔次，打造為一個(gè)業(yè)態(tài)多樣、功能齊全，城市居民最喜愛的特色購(gòu)物廣場(chǎng)。第三章項(xiàng)目分析及定位以超市、家居生活館、親子樂園、美食廣場(chǎng)等主力店或次主力店為主體，培育基數(shù)大穩(wěn)定性強(qiáng)的家庭消費(fèi)群體，使其成為寧德市居民生活消費(fèi)品種類最多、質(zhì)量最優(yōu)、最信得過(guò)的第一購(gòu)物中心第三章項(xiàng)目分析及定位以大面積休閑、娛樂、餐飲等次主力店增加購(gòu)物中心的體驗(yàn)性消費(fèi)，使顧客能感受到輕松的購(gòu)物環(huán)境、享受到休閑的生活樂趣，使其成為人氣旺盛的游娛天地

第三章項(xiàng)目分析及定位以在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率高、最為消費(fèi)者認(rèn)可的時(shí)尚消費(fèi)品為主，適當(dāng)引入部分國(guó)內(nèi)外知名品牌提升檔次和形象，使其成為“品牌薈萃”的購(gòu)物天堂第三章項(xiàng)目分析及定位功能定位——購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)比例分布：第三章項(xiàng)目分析及定位目標(biāo)市場(chǎng)定位

目標(biāo)投資者市場(chǎng)A.本城區(qū)投資者B.福安、福鼎、周寧等周邊縣市的投資者C.廈門、福州、泉州、溫州等地的商業(yè)投資者（營(yíng)銷時(shí)這些區(qū)域不需媒體覆蓋，可以采取“圈層營(yíng)銷”的手段進(jìn)行推廣）第三章項(xiàng)目分析及定位A.市內(nèi)有實(shí)力，意愿較強(qiáng)的商家——已在老城區(qū)開店，實(shí)力很強(qiáng)，有拓展意愿有實(shí)力，意愿不強(qiáng)的商家——已在老城區(qū)開店，有一定實(shí)力，拓展意愿有待挖掘創(chuàng)業(yè)型商家——處于創(chuàng)業(yè)階段，資金能力有限，部分已開店B.省內(nèi)福州、廈門、泉州等地區(qū)的自營(yíng)商家或品牌代理商C.國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)全國(guó)連鎖品牌的商家目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者市場(chǎng)第三章項(xiàng)目分析及定位目標(biāo)消費(fèi)者市場(chǎng)以消費(fèi)心理需求為依據(jù)將目標(biāo)市場(chǎng)劃分為四類：A.家庭生活型消費(fèi)——滿足日常生活需求B.流行時(shí)尚型消費(fèi)——滿足對(duì)流行時(shí)尚消費(fèi)品的需求C.休閑娛樂型消費(fèi)——滿足對(duì)休閑娛樂產(chǎn)品的需求D.炫耀型消費(fèi)——滿足對(duì)高端、奢侈產(chǎn)品的需求●主要構(gòu)成：對(duì)新事物接受能力強(qiáng)、消費(fèi)意識(shí)前衛(wèi)的年輕人；高層工薪族、公務(wù)員或商人●業(yè)種需求：電影院、電玩城、KTV、美食廣場(chǎng)、咖啡廳、茶館等●主要構(gòu)成：高收入人群●業(yè)種需求：名牌專賣、珠寶首飾、手表、數(shù)碼產(chǎn)品、酒樓等●主要構(gòu)成：收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族、公務(wù)員及商人等●業(yè)種需求：流行服飾、時(shí)尚飾品、鞋類、箱包、化妝品、美容美體等●主要構(gòu)成：位于項(xiàng)目核心區(qū)域、輻射區(qū)域內(nèi)的社區(qū)居民●業(yè)種需求：超市、家居生活館、親子樂園、食品、餐飲等第三章項(xiàng)目分析及定位項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域定位核心商圈：一公里半徑內(nèi)，包含整個(gè)東僑社區(qū)，目前約1.2萬(wàn)人，預(yù)計(jì)5年增至3萬(wàn)以上；次級(jí)商圈：1~3公里半徑內(nèi)，包含蕉南、蕉北、城南三個(gè)街道，目前約13萬(wàn)人，預(yù)計(jì)5年增至20萬(wàn)左右；邊緣商圈：3公里半徑以外，包含整個(gè)蕉城區(qū)13個(gè)街道，目前人口規(guī)模約40萬(wàn)，預(yù)計(jì)5年增至58萬(wàn)左右。

核心商圈顧客銷售額占總銷售額30%，次級(jí)商圈占50%，邊緣商圈占20%。第三章項(xiàng)目分析及定位第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整建議一層銷售平面圖

第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整意見第六章動(dòng)線與業(yè)態(tài)規(guī)劃一層經(jīng)營(yíng)平面圖①~⑤取消原有的通道，臨街商鋪全部向外開門，形成背靠背的格局，在不影響商鋪價(jià)值的前提下減少了通道，新的動(dòng)線為三橫三縱⑥拓寬通道，在通道的中間設(shè)置低柜，不減少營(yíng)業(yè)面積⑦此處增加卸貨區(qū)，原有的客梯改為貨梯二層銷售平面圖

第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整意見第六章動(dòng)線與業(yè)態(tài)規(guī)劃二層經(jīng)營(yíng)平面圖①③取消原有的通道，設(shè)置次主力店區(qū)，新的動(dòng)線為三橫三縱②拓寬通道，在通道的中間設(shè)置低柜，不減少營(yíng)業(yè)面積三層銷售平面圖

第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整意見第六章動(dòng)線與業(yè)態(tài)規(guī)劃三層經(jīng)營(yíng)平面圖①③取消原有的通道，設(shè)置次主力店區(qū)，新的動(dòng)線為三橫三縱②拓寬通道，在通道的中間設(shè)置低柜，不減少營(yíng)業(yè)面積四層銷售平面圖

第四章運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整意見四層經(jīng)營(yíng)平面圖①增加扶梯，使這條重要的垂直動(dòng)線從一層延續(xù)到四層②③④設(shè)置四個(gè)次主力店區(qū)域第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃以品牌名店為主題一層

一層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議知名品牌餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面、德克士、豪客來(lái)、豪享來(lái)、石山水西餐廳、集集小鎮(zhèn)、餐億會(huì)、上島咖啡、貴族牛排、元綠回轉(zhuǎn)壽司品牌旗艦店阿迪達(dá)斯、耐克、歐米皮具、金利來(lái)、七匹狼、龍浩、寶島眼鏡、品牌女裝末未、歐時(shí)力、Esprit、哥弟、偉倫時(shí)尚、歌莉婭、美卡拉、播、EACHWAY、依戀、伊幕、維溫、艾格、依時(shí)代、杰西、全明星、依夢(mèng)、流行休閑真維斯、堡獅龍、班尼路、美特斯邦威、阿唯德、三號(hào)倉(cāng)庫(kù)、東+紅、森馬、以純、流行前線、肯特、獨(dú)辮子、藍(lán)色天空、每天在線、浪漫宣言、阿朵、金苑、依之純、依可愛、簡(jiǎn)愛、浪漫一生、貝琪、青木三色、美國(guó)蘋果男女鞋龍浩、百麗、達(dá)芙妮、鱷魚恤、圣恩熙女鞋、日泰皮鞋、奧康、意爾康、策樂、康奈、百誠(chéng)、紅蜻蜓、英之華、卓詩(shī)尼、蜘蛛王、百事流行鞋、特步內(nèi)衣思薇雅、愛慕、三槍內(nèi)衣、貓人、雅安莉娜、多彩、都市麗人、美思、頂呱呱、奧絲藍(lán)黛、天彩內(nèi)衣、古今內(nèi)衣、女人心內(nèi)衣品牌男裝杉杉、雅戈?duì)?、山田、鱷魚恤、太子龍、帝牌、與狼共舞、圣達(dá)威、花花公子、步森、羅蒙、洛茲、卡賓、勁霸、利郎、報(bào)喜鳥、華倫天奴、九牧王、虎都、柒牌、才子、法派、保羅、登喜世家、美國(guó)蘋果、富貴鳥、邦迪斯頓、卡度尼、卡森、萬(wàn)嘉男士精品、金豪雀、智紳、皮具箱包歐米、莊記、鐵丹尼絲皮具、袋鼠、馬連奴、皇冠、夢(mèng)特嬌、花花公子、食草堂、運(yùn)動(dòng)休閑PUMA、UMBRO、KAPPA、CONVERSE、MIZUNO、法國(guó)公雞、喬丹、李寧、安踏、鴻星爾克、匹克、德爾惠、賽琪、361度、金萊克、CBA、豪健運(yùn)動(dòng)、名足運(yùn)動(dòng)、馬拉松體育、珠寶、鐘表、化妝品周六福、金大福、金佰利、瑞恩鉆飾、峰記珠寶、金玉樓、金鼎珠寶、天王表、精工表、西鐵城、卡西歐、英納格、奧特鐘表、資生堂、歐萊雅、美寶蓮、自然堂、雅芳、佰草集、樹一派、濃妝艷抹、雪膚容護(hù)膚、仟姿、仟百惠、彩虹化妝品美食天地斗牛士、骨之味、風(fēng)波莊、魚錦記、永和豆?jié){、多福豆花、佳佳基、魚翻天、隨燒火鍋店、大魚宅、亮嫂、福鼎小吃、福安小吃第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃以流行時(shí)尚為主題二層大型購(gòu)物超市沃爾瑪超市山姆·沃爾頓

二層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議2F沃爾瑪3F第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃手機(jī)數(shù)碼賣場(chǎng)規(guī)劃在二層西北角區(qū)域目標(biāo)租戶建議：

中博手機(jī)城、正冠通訊、中僑手機(jī)城第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃二層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議知名品牌餐飲麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面、德克士、豪客來(lái)、豪享來(lái)、石山水西餐廳、集集小鎮(zhèn)、餐億會(huì)、上島咖啡、貴族牛排、元綠回轉(zhuǎn)壽司流行休閑服飾東方絲綢、名歌、汐子美雪、JOJO、千好、經(jīng)典、酷庫(kù)、東帝、詠仕、浪漫宣言、CC＆DD、海闊天空、感覺、紐倫、佐相佑、驪谷、金夢(mèng)莎女裝、日月坊女裝、雪韻妮女裝、單鳳女裝、亦谷、樸秀女裝、亮點(diǎn)女裝、梵珮希女裝、朵以、依夢(mèng)來(lái)、綴、潮流、大型服飾賣場(chǎng)新山福、旺眾百貨、三福百貨、大登好男兒茶葉、煙酒、眼鏡福建海晟連鎖、紅鼎酒莊、華祥苑、天福茗茶、安德魯森、天髓面包、寶島眼鏡、華視眼鏡、明視眼鏡精品飾品綠陽(yáng)工坊、仙綠晶、譚木匠、依莎、空間站第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃二層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議以家庭親子為主題

三層電玩城規(guī)劃在三層西南角區(qū)域目標(biāo)租戶建議：淘皮歡樂嘉年華、迪諾歡樂世界第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃三層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議親子樂園/早教中心規(guī)劃在三層北側(cè)的區(qū)域目標(biāo)租戶建議：奇樂兒、新愛嬰親子樂園、金寶貝早教中心第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃三層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議家居生活館目標(biāo)租戶建議：羅萊家紡、佳麗斯、富安娜第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃三層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議家居家紡澳西奴、羅萊家紡、ESPRIT床品、威妮床品、黛富妮家飾、南方寢飾、佳麗斯、富安娜、孚日大家紡、宜家家飾、百麗絲床品、藍(lán)絲羽家紡、中博小家電、SONY、愛浪音響、蘇泊爾、賣炭翁童裝玩具巴拉巴拉、西瓜太郎、黃色小鴨、迪斯尼、巴布豆、嘀嗒嘀、一休、時(shí)尚寶貝、艾酷、芭比童話、潘朵拉、酷仔、娃哈哈、法米尼、艾艾屋、可可鴨、奧特曼、米多迪玩具生活配套百信大藥房、紫金藥房、寧德醫(yī)藥、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、八馬茶葉、日春茶葉、中閩魏氏、理想茶行、特香包、美珍香、丁香花店書店音像TD唱片、豪佳興影音、新華書店、曉風(fēng)書店第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃三層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議以休閑娛樂為主題

四層五星級(jí)影院目標(biāo)租戶建議：大地影院、金逸影院位于四層?xùn)|北角第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃四層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議美食廣場(chǎng)四層西南角區(qū)域第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃四層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議目標(biāo)租戶建議：廈門新食尚美食廣場(chǎng)、自營(yíng)KTV、足浴、桑拿、酒樓等四層?xùn)|南角區(qū)域第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃四層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議目標(biāo)租戶建議：AGOGO、陽(yáng)光錢柜等美容SPA目標(biāo)租戶建議：漂亮寶貝、詩(shī)婷美容美體規(guī)劃在四層西南側(cè)區(qū)域第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃四層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議青春酷站戶外兵站、破殿、潮流前線、完全模式、軍程王、西部牛仔、雅夢(mèng)閣、希色、索瑪、木石、絲帝雅文、品臣、麥考林

、常盛國(guó)際、哈雷慧星、流行密碼、漫畫屋、拍貼俱樂部、美甲、時(shí)尚飾品流行前線、室全飾美、黑木崖飾品、就是想見你、時(shí)尚先鋒、銀器時(shí)代、阿呀呀餐飲飲品小肥羊火鍋、綠原小肥羊、蒙自源過(guò)橋米線、名典咖啡、大茶杯冷飲、小猴子、歡立杯、咕咚水吧、箱包皮具稻草人、火部落女包、史努比、多比布包、紅谷第五章業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃四層業(yè)種及目標(biāo)品牌規(guī)劃建議寧德項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃表樓層分類面積（㎡）樓層合計(jì)（㎡）1F商鋪品牌旗艦店550014000知名品牌餐飲珠寶鐘表化妝品900品牌女裝、男女裝、流行服飾、內(nèi)衣2800品牌男裝、皮具箱包、運(yùn)動(dòng)休閑2800美食天地20002F主力店超市900014600手機(jī)數(shù)碼城1000小百貨（新山福、旺眾百貨等）600商鋪流行休閑服飾2000知名品牌餐飲1500生活配套5003F主力店超市900015000電玩游樂1300親子樂園600早教中心600商鋪家居家紡1200童裝玩具800書店音像600生活配套9004F主力店影院250013400美食廣場(chǎng)1800KTV3000美容SPA600商鋪青春酷站2500時(shí)尚飾品1500鞋包皮具1500餐飲甜品合計(jì)

5700057000第六章動(dòng)線與業(yè)態(tài)規(guī)劃6三層業(yè)態(tài)規(guī)劃

方案二第六章動(dòng)線與業(yè)態(tài)規(guī)劃6四層業(yè)態(tài)規(guī)劃

方案二第六章租售策略建議第六章租售策略建議一、總體租售策略“售后返租”模式：不僅能夠通過(guò)銷售回收投資，實(shí)現(xiàn)盈利，同時(shí)保證項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，維護(hù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌。目標(biāo)1：實(shí)現(xiàn)銷售，回收資金目標(biāo)2：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，維護(hù)品牌售后返租二、返租年限返租年限方案一：返租十年方案二：返租五年優(yōu)勢(shì)1、租賃合同期限基本不受限制，招商靈活度大2、期限長(zhǎng)，有利于項(xiàng)目的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。比較適合本項(xiàng)目銷售圖紙與招商圖紙不一致的情況3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟后，能夠獲得租金差價(jià)收益4、返租年限較長(zhǎng)，體現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目的決心，能促進(jìn)銷售1、補(bǔ)貼總金額相對(duì)較小，返租方風(fēng)險(xiǎn)較小2、五年后，投資者即可收回自己的商鋪，預(yù)期升值空間較大劣勢(shì)1、返租方（經(jīng)營(yíng)管理公司或開發(fā)商）承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)2、十年內(nèi)，投資者的回報(bào)固定，預(yù)期升值空間有限1、隨著時(shí)間推移，租賃合同的年限基本都在5年以下，好品牌引進(jìn)困難，招商難度大2、不適合銷售圖紙與招商圖紙不一致的情況3、期限短，返租方收益空間小，培育動(dòng)力缺乏結(jié)論：建議采用“返租十年”的方案。第六章租售策略建議三、價(jià)格策略確定各樓層成熟期租金水平確定一層商鋪成熟期租金水平銷售價(jià)格制定確定初期的租金補(bǔ)貼政策、后期租金的遞增方式價(jià)格策略制定過(guò)程第六章租售策略建議參考寧德市場(chǎng)現(xiàn)有成熟商鋪的租金水平：三、價(jià)格策略南環(huán)路250-380元/平米八一五路200-350元/平米寧德市場(chǎng)現(xiàn)有成熟商鋪的公攤相對(duì)較小，扣除公攤影響（本項(xiàng)目公攤按照40%預(yù)估），本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成熟后，一層店面的租金水平預(yù)計(jì)可達(dá)到160元/平米，按照使用面積計(jì)算相當(dāng)于267元/平米。本項(xiàng)目一層商鋪成熟期租金水平：160元/平米第六章租售策略建議三、價(jià)格策略各樓層成熟期租金水平樓層類別成熟期月租金單價(jià)

（元/㎡/月）備注1F商鋪160寧德市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目特點(diǎn)評(píng)估2F超市25估計(jì)值商鋪80相當(dāng)于1F商鋪?zhàn)饨鸬?0%3F超市25估計(jì)值商鋪50相當(dāng)于2F商鋪?zhàn)饨鸬?0%4F整體35主力店數(shù)量多，帶動(dòng)力強(qiáng)，平均租金預(yù)計(jì)可達(dá)到35元/平米第六章租售策略建議樓層類別特點(diǎn)成熟期月租金單價(jià)計(jì)算價(jià)格方法銷售價(jià)格（資產(chǎn)價(jià)值）1F商鋪返租銷售160元/㎡/月按照成熟期租金8%回報(bào)率計(jì)算銷售價(jià)格24000元/㎡2F超市持有資產(chǎn)25元/㎡/月按照成熟期租金8%回報(bào)率計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值3750元/㎡商鋪返租銷售80元/㎡/月按照合同約定7000元/㎡3F超市持有資產(chǎn)25元/㎡/月按照成熟期租金8%回報(bào)率計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值3750元/㎡商鋪返租銷售50元/㎡/月按照成熟期租金8%回報(bào)率計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值7500元/㎡4F整體返租銷售35元/㎡/月按照成熟期租金8%回報(bào)率計(jì)算資產(chǎn)價(jià)值5000元/㎡三、價(jià)格策略價(jià)格制定第六章租售策略建議第六章租售策略建議市場(chǎng)比較項(xiàng)目北側(cè)金龍紐約街沿街底商售價(jià)為18000~28000元/㎡，南側(cè)金城花苑沿街底商售價(jià)為17000~19000元/㎡，將本項(xiàng)目銷售均價(jià)定為24000元/㎡是比較切合實(shí)際的，沿街的店鋪可賣到30000元/㎡以上。租金反推定價(jià)

本項(xiàng)目有沃爾瑪?shù)娜腭v，在規(guī)模、檔次、商業(yè)模式等方面沒有先例，其他項(xiàng)目與之沒有可比性，因此在定價(jià)方面不能完全參照現(xiàn)有市場(chǎng)行情，按照成熟期租金回報(bào)率計(jì)算銷售價(jià)格更具合理性。本項(xiàng)目成熟期租金為160元/㎡/月，按8%的回報(bào)率進(jìn)行計(jì)算，得出銷售價(jià)格為24000元/㎡。

三、價(jià)格策略初期的租金補(bǔ)貼政策、后期租金的遞增方式年份投資者年回報(bào)商家支付租金開發(fā)商補(bǔ)貼第1年8%8%×40%=3.2%8%×60%=4.8%第2年8%8%×50%=4.0%8%×50%=4.0%第3年8%8%×60%=4.8%8%×40%=3.2%第4年8%8%×100%=8%0第5年至返租期結(jié)束比上一年遞增5%根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整0備注1、前三年應(yīng)確保：投資者年回報(bào)=商家支付租金+開發(fā)商補(bǔ)貼；2、前三年合計(jì)補(bǔ)貼12%通常情況下，購(gòu)物中心需要2-3年的培育期。在培育期間，租金可以采取打折的方式向商家收取，給予投資者的回報(bào)率必須保證不低于8%，兩者之間的差額由開發(fā)商補(bǔ)貼。第六章租售策略建議1-2F——低租金吸引餐飲入駐餐飲的承租能力低于其他業(yè)態(tài)，為了保證購(gòu)物中心業(yè)種豐富性，吸引消費(fèi)者，餐飲的租金設(shè)定低于其他業(yè)種。以一層商鋪為例，按照面積比例，餐飲部分的租金水平設(shè)定在100元/㎡/月，其他部分的租金適當(dāng)提高至180元/㎡/月，從而保證平均租金水平160元/㎡/月。租金差異策略四、招商策略3-4F——低租金引入主力店，高價(jià)出租商鋪3F商鋪成熟租金水平為50元/㎡/月，4F整體成熟租金水平為35元/㎡/月。整體租金水平需要通過(guò)適當(dāng)降低主力店租金，提高零散商鋪?zhàn)饨鸲鴮?shí)現(xiàn)。第六章租售策略建議招商工作階段四、招商策略階段招商主要任務(wù)時(shí)間第一階段2-3家主力店（超市、影院、電玩）簽約其他主力店確定意向商家2009年7月-2009年9月第二階段商鋪招商完成50%2009年10月-2010年6月第三階段商鋪招商完成80%2010年6月-開業(yè)第六章租售策略建議銷售工作階段五、銷售策略階段部門銷售工作累計(jì)銷售率時(shí)間第一階段開盤籌備期銷售組建團(tuán)隊(duì)、銷售人員培訓(xùn)、客戶積累、銷售樓盤調(diào)查、銷售價(jià)格制定認(rèn)購(gòu)書、銷售合同、返租合同等文件及流程擬定--2009年7月-2009年9月企劃項(xiàng)目VI系統(tǒng)設(shè)計(jì)樓書、單頁(yè)、吊旗等銷售道具制作推廣方案制定與實(shí)施招商成果（主力店）推廣發(fā)布招商2-3家主力店（超市、影院、游樂）簽約其它主力店（手機(jī)城、美食廣場(chǎng)、KTV等）簽訂意向第二階段開盤期所有部門招商成果發(fā)布會(huì)開盤方案制定與實(shí)施30%2009年10月第三階段旺銷期所有部門利用元旦、春節(jié)等節(jié)假日，進(jìn)行2-3次強(qiáng)銷80%2009年11月-2010年3月第四階段持銷期所有部門完成95%銷售率，重點(diǎn)轉(zhuǎn)入開業(yè)籌備95%2010年4月-開業(yè)第六章租售策略建議六、招商、銷售團(tuán)隊(duì)組建第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估商鋪投資者收益測(cè)算年度售價(jià)租金收取方式每年回收比例年回報(bào)

（元/平米/年）累計(jì)回報(bào)（元/平米）124000銷售價(jià)格8%收取租金8.0%19201920224000銷售價(jià)格8%收取租金8.0%19203840324000銷售價(jià)格8%收取租金8.0%19205760424000銷售價(jià)格8%收取租金8.0%19207680524000比上一年度遞增5%8.4%20169696624000比上一年度遞增5%8.8%211711813724000比上一年度遞增5%9.3%222314035824000比上一年度遞增5%9.7%233416369924000比上一年度遞增5%10.2%2450188201024000比上一年度遞增5%10.7%2573213931124000比上一年度遞增5%11.3%270224094以一層店面為例（二層也相同），假設(shè)銷售均價(jià)為24000元/平米，則預(yù)計(jì)在第11年可回收投資成本。第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估各樓層收益表樓層建筑面積(㎡)分類建筑面積(㎡)成熟期月租金

（元/㎡）成熟租金收入

（萬(wàn)/年）回報(bào)率8%對(duì)應(yīng)售價(jià)

（元/㎡）銷售收入

（萬(wàn)元）資產(chǎn)價(jià)值

（萬(wàn)元）1F14469商鋪1446916027782400034726

2F14188超市8221252473750

3083商鋪59678057370004177

3F14004超市8129252443750

3048商鋪58755035375004406

4F13428整體134283556450006714

合計(jì)56089

56089

4759

500236131備注：2F商鋪，銷售按照包銷價(jià)格7000元/平米計(jì)算，租賃價(jià)格按照80元/平米/月計(jì)算。銷售租金補(bǔ)貼測(cè)算第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估銷售部分租金補(bǔ)貼表年度1F商鋪成熟租金2F、3F、4F商鋪成熟租金合計(jì)補(bǔ)貼比例2778補(bǔ)貼比例14894267第1年60%166750%7452411第2年50%138950%7452134第3年40%1111001111

合計(jì)5656項(xiàng)目投資收益表項(xiàng)目金額

（萬(wàn)元）備注收益銷售收入50023銷售部分的銷售收入資產(chǎn)價(jià)值6131未售部分資產(chǎn)價(jià)值稅收-2751按照銷售收入的5.5%計(jì)算租金補(bǔ)貼-5656商鋪銷售租金補(bǔ)貼總額收益合計(jì)47746

支出基礎(chǔ)投資地價(jià)成本11000項(xiàng)目土地購(gòu)買投資額為11000萬(wàn)元。項(xiàng)目建安成本15983按照建安單價(jià)與商業(yè)面積測(cè)算，包括設(shè)備投入，商業(yè)建安成本＝商業(yè)面積(63931平方米)×項(xiàng)目建安單價(jià)（2500元/平方米）銷售招商費(fèi)用前期推廣費(fèi)500按照銷售收入的1%投入前期銷售傭金600按照銷售收入的1.2%投入前期招商月費(fèi)90按照1.5年時(shí)間計(jì)算，即月費(fèi)5萬(wàn)/月×18月前期招商傭金356按照成熟期租金計(jì)算的月租金(不包括超市)開業(yè)籌備開業(yè)及活動(dòng)140開業(yè)活動(dòng)20萬(wàn)，開業(yè)后每月10萬(wàn)用于舉辦活動(dòng)，共支持12個(gè)月經(jīng)營(yíng)管理公司籌備200主要指經(jīng)營(yíng)管理公司成立初期給予的資金支持，按照200萬(wàn)元估算財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息729假設(shè)“地價(jià)成本”與“項(xiàng)目建安成本”之和的50%來(lái)源于貸款，則貸款利息為：（商業(yè)地價(jià)成+商業(yè)建安成本）/2×一至三年貸款基準(zhǔn)利率（5.40