第五章無(wú)形資產(chǎn)

上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page1第五章無(wú)形資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)第二節(jié)投資性房地產(chǎn)主要內(nèi)容

上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page2可口可樂(lè)的秘密

可口可樂(lè)是世界上最流行的飲料。全世界有155個(gè)國(guó)家的人每天要喝下2億多瓶可樂(lè)——而對(duì)可口可樂(lè)的配料卻一無(wú)所知。只有嚴(yán)格挑選出的少數(shù)幾個(gè)人知道這個(gè)秘密。一般認(rèn)為知道這一秘方的人不到10人?？煽诳蓸?lè)中99％以上的配料是公開(kāi)的。它基本上是幾種物質(zhì)的混合物——糖、碳酸水、焦糖、磷酸、咖啡因和“失去效能”的古柯葉及椰子果。神秘的配料，“7X號(hào)貨物”在可口可樂(lè)中所占的比例還不到1％。為分析出這個(gè)“7X”，化學(xué)家和競(jìng)爭(zhēng)者們已經(jīng)花費(fèi)了八十多年的時(shí)間。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page3第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

一、無(wú)形資產(chǎn)的定義與特征

無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。1.不具有實(shí)物形態(tài)；

2.具有可辨認(rèn)性；

3.屬于非貨幣性資產(chǎn)。

上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page4第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

二、無(wú)形資產(chǎn)的分類(lèi)1.按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分類(lèi):無(wú)形資產(chǎn)非專(zhuān)利技術(shù)專(zhuān)利權(quán)商標(biāo)權(quán)土地使用權(quán)特許權(quán)著作權(quán)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page5第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

2.按來(lái)源途徑分類(lèi)（1）外來(lái)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)用貨幣資金或可以變現(xiàn)的資產(chǎn)從國(guó)內(nèi)外科研單位及其他企業(yè)購(gòu)進(jìn)的無(wú)形資產(chǎn)以及接受投資或接受捐贈(zèng)形成的無(wú)形資產(chǎn)。（2）自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)自行開(kāi)發(fā)、研制的無(wú)形資產(chǎn)。3.按經(jīng)濟(jì)壽命期限分類(lèi)(1)期限確定的無(wú)形資產(chǎn)(2)期限不確定的無(wú)形資產(chǎn)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page6第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

三、無(wú)形資產(chǎn)的取得（一）外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。其中,直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出包括使無(wú)形資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)用、測(cè)試無(wú)形資產(chǎn)是否能夠正常發(fā)揮作用的費(fèi)用等。賬務(wù)處理如下：借：無(wú)形資產(chǎn)貸：銀行存款等上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page7第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】甲公司2008年3月10日從某研究所購(gòu)買(mǎi)一專(zhuān)利權(quán)，雙方協(xié)商確定的價(jià)款200萬(wàn)元，在辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，支付律師費(fèi)用0.8萬(wàn)元。借：無(wú)形資產(chǎn)2008000貸：銀行存款2008000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page8第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

（二）自行研發(fā)無(wú)形資產(chǎn)對(duì)于企業(yè)自行研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)區(qū)分研究階段與開(kāi)發(fā)階段兩個(gè)部分分別進(jìn)行核算。應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目:研發(fā)支出——費(fèi)用化支出

——資本化支出1.研究階段研究工作是否能在未來(lái)形成成果，即通過(guò)開(kāi)發(fā)后是否會(huì)形成無(wú)形資產(chǎn)，具有很大的不確定性，因此，研究階段的有關(guān)支出在發(fā)生時(shí)應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化，計(jì)入當(dāng)期損益。發(fā)生時(shí)：借：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬、銀行存款等期末時(shí)：借：管理費(fèi)用貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page9第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

2.開(kāi)發(fā)階段已完成研究階段的工作，在很大程度上形成一項(xiàng)新產(chǎn)品或新技術(shù)的基本條件已經(jīng)具備，如果企業(yè)能夠證明其滿(mǎn)足無(wú)形資產(chǎn)的定義及費(fèi)用資本化的條件，則所發(fā)生的開(kāi)發(fā)支出可予以資本化，計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的成本；不符合資本化條件的計(jì)入當(dāng)期損益。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page10第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

開(kāi)發(fā)階段的支出，滿(mǎn)足下列條件的，才能確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)：（1）完成該無(wú)形資產(chǎn)以使其能夠使用或出售在技術(shù)上具有可行性；（2）具有完成該無(wú)形資產(chǎn)并使用或出售的意圖；（3）無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的方式；（4）有足夠的技術(shù)、財(cái)務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并有能力使用或出售該無(wú)形資產(chǎn)；（5）歸屬于該無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的支出能夠可靠地計(jì)量。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page11第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

開(kāi)發(fā)階段的賬務(wù)處理：發(fā)生時(shí)：借：研發(fā)支出——資本化支出研發(fā)支出——費(fèi)用化支出貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬、銀行存款等達(dá)到預(yù)定用途能夠計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的：借：無(wú)形資產(chǎn)貸：研發(fā)支出——資本化支出不能夠計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的：借：管理費(fèi)用貸：研發(fā)支出——費(fèi)用化支出上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page12第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】某企業(yè)自行研究開(kāi)發(fā)一項(xiàng)新產(chǎn)品專(zhuān)利技術(shù)，在研究開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生材料費(fèi)4000000元、人工工資1000000元，以及其他費(fèi)用3000000元，總計(jì)8000000元，其中，符合資本化條件的支出為5000000元，期末，該專(zhuān)利技術(shù)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定用途。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page13第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

發(fā)生時(shí)：借：研發(fā)支出—費(fèi)用化支出3000000—資本化支出5000000

貸：原材料4000000

應(yīng)付職工薪酬1000000

銀行存款3000000期末：借：管理費(fèi)用3000000

無(wú)形資產(chǎn)5000000

貸：研發(fā)支出—費(fèi)用化支出3000000—資本化支出5000000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page14第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

四、無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)1.無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)期限

合同法律采用年限有無(wú)合同年限無(wú)有法律年限有有短的年限無(wú)無(wú)不攤上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page15第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

2.無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)方法無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)攤銷(xiāo)金額為其成本扣除預(yù)計(jì)殘值后的金額。已計(jì)提減值準(zhǔn)備的無(wú)形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計(jì)提的無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計(jì)金額。使用壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)，如果有第三方承諾在無(wú)形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)購(gòu)買(mǎi)該無(wú)形資產(chǎn)，或可以根據(jù)活躍市場(chǎng)得到預(yù)計(jì)殘值信息，并且該市場(chǎng)在無(wú)形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時(shí)很可能存在，則可以預(yù)計(jì)其凈殘值；否則，其殘值應(yīng)當(dāng)視為零。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page16第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

無(wú)形資產(chǎn)的推銷(xiāo)方法可以采用平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等。一般采用平均年限法攤銷(xiāo)計(jì)入各期費(fèi)用，同時(shí)計(jì)入“累計(jì)攤銷(xiāo)”，待其有效期結(jié)束時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值為零。無(wú)形資產(chǎn)每期攤銷(xiāo)的金額=借：制造費(fèi)用（用于特定產(chǎn)品生產(chǎn)的列入該產(chǎn)品的成本）管理費(fèi)用（自用的一般無(wú)形資產(chǎn)）其他業(yè)務(wù)成本（出租的無(wú)形資產(chǎn)）貸：累計(jì)攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值-預(yù)計(jì)殘值預(yù)計(jì)使用期限上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page17第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】某公司根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的需要，購(gòu)入一項(xiàng)專(zhuān)利權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)時(shí)該項(xiàng)專(zhuān)利權(quán)的使用壽命為10年，企業(yè)采用直線(xiàn)法按10年期限進(jìn)行攤銷(xiāo)。專(zhuān)利權(quán)購(gòu)買(mǎi)成本為260000元。借：無(wú)形資產(chǎn) 260000

貸：銀行存款 260000借：管理費(fèi)用 26000

貸：累計(jì)攤銷(xiāo) 26000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page18第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

五、無(wú)形資產(chǎn)的出租出租取得收入時(shí)的賬務(wù)處理：Dr：銀行存款Cr：其他業(yè)務(wù)收入繳納相關(guān)稅費(fèi)時(shí)的賬務(wù)處理（包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等）：Dr：營(yíng)業(yè)稅金及附加Cr：應(yīng)交稅費(fèi)支付費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：（律師費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等)Dr：其他業(yè)務(wù)成本Cr：銀行存款上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page19第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

出租無(wú)形資產(chǎn)后無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的攤銷(xiāo)：（1）全部計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，由取得的收入來(lái)補(bǔ)償。(企業(yè)不再使用該無(wú)形資產(chǎn))Dr：其他業(yè)務(wù)成本Cr：累計(jì)攤銷(xiāo)（2）全部計(jì)入管理費(fèi)用或制造費(fèi)用。(企業(yè)出租無(wú)形資產(chǎn)取得的收入所占比例不大）Dr：管理費(fèi)用/制造費(fèi)用

Cr:累計(jì)攤銷(xiāo)（3）一部分計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，由取得收入來(lái)補(bǔ)償，另一部分計(jì)入管理費(fèi)用或制造費(fèi)用。（出租后自己仍使用）Dr:其他業(yè)務(wù)成本

管理費(fèi)用

制造費(fèi)用Cr:累計(jì)攤銷(xiāo)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page20第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

六、無(wú)形資產(chǎn)處置無(wú)形資產(chǎn)的處置，是指由于無(wú)形資產(chǎn)出售或者是無(wú)法為企業(yè)帶來(lái)未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益（報(bào)廢）時(shí)，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)銷(xiāo)并終止確認(rèn)。企業(yè)處置無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將取得的價(jià)款扣除該無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值以及出售相關(guān)稅費(fèi)后的差額記入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page21第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

（一）無(wú)形資產(chǎn)的出售借：銀行存款累計(jì)攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)外支出——處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失貸：無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)外收入——處置非流動(dòng)資產(chǎn)利得）上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page22第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】某公司將擁有的一項(xiàng)非專(zhuān)利技術(shù)出售，取得收入8000000元，應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅為400000元。該非專(zhuān)利技術(shù)的賬面余額為7000000元，累計(jì)攤銷(xiāo)額為3500000元，已計(jì)提的減值準(zhǔn)備為2000000元。借：銀行存款8000000

累計(jì)攤銷(xiāo)3500000

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備2000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)7000000

應(yīng)交稅費(fèi)400000

營(yíng)業(yè)外收入6100000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page23第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

（二）無(wú)形資產(chǎn)的報(bào)廢無(wú)形資產(chǎn)報(bào)廢是指無(wú)形資產(chǎn)由于已被其他新技術(shù)所代替或不再受法律保護(hù)等原因，預(yù)期不能為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益而進(jìn)行的處置。借：累計(jì)攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備營(yíng)業(yè)外支出——處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失貸：無(wú)形資產(chǎn)

上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page24第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】D企業(yè)擁有某項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，用其生產(chǎn)的產(chǎn)品已沒(méi)有市場(chǎng)，決定應(yīng)予轉(zhuǎn)銷(xiāo)。轉(zhuǎn)銷(xiāo)時(shí)，該項(xiàng)專(zhuān)利技術(shù)的賬面余額為600萬(wàn)元，攤銷(xiāo)期限為10年，采用直線(xiàn)法進(jìn)行攤銷(xiāo)，已累計(jì)攤銷(xiāo)了300萬(wàn)元，假定該項(xiàng)專(zhuān)利權(quán)的殘值為零，已累計(jì)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為160萬(wàn)元，假定不考慮其他相關(guān)因素。借：累計(jì)攤銷(xiāo)3000000

無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備1600000

營(yíng)業(yè)外支出—處置非流動(dòng)資產(chǎn)損失1400000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——專(zhuān)利權(quán)6000000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page25第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

七、無(wú)形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)及報(bào)表列示1.無(wú)形資產(chǎn)的期末計(jì)價(jià)（1）無(wú)形資產(chǎn)的可收回金額每年年末，企業(yè)應(yīng)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行檢查。如果出現(xiàn)減值跡象，應(yīng)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的可收回金額進(jìn)行估計(jì)?？墒栈亟痤~應(yīng)當(dāng)根據(jù)無(wú)形資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與無(wú)形資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page26第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

（2）無(wú)形資產(chǎn)的減值損失無(wú)形資產(chǎn)可收回金額的計(jì)量結(jié)果表明，資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)的賬面價(jià)值減記至可收回金額。Dr:資產(chǎn)減值損失

Cr:無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無(wú)形資產(chǎn)減值損失確認(rèn)后，減值無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在未來(lái)期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該無(wú)形資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)地分?jǐn)傉{(diào)整后的無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值。無(wú)形資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會(huì)計(jì)期間不得轉(zhuǎn)回。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page27第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】某公司一項(xiàng)專(zhuān)利權(quán)，取得成本180000元，按15年進(jìn)行攤銷(xiāo)。在使用期的第二年末時(shí)，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)預(yù)計(jì)可收回金額145000元。賬面價(jià)值=180000-180000÷15×2=156000（元）減值=145000-156000=-11000（元）借：資產(chǎn)減值損失11000

貸：無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備11000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page28第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

【例】2001年1月1日，甲企業(yè)外購(gòu)A無(wú)形資產(chǎn)，實(shí)際支付的價(jià)款為1800000元。根據(jù)相關(guān)法律，A無(wú)形資產(chǎn)的有效期限10年。甲企業(yè)估計(jì)A無(wú)形資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限為6年。2002年12月31日，由于A無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)因素發(fā)生不利變化，致使A無(wú)形資產(chǎn)發(fā)生減值，甲企業(yè)估計(jì)其可收回金額為375000元。假定不考慮所得稅及其他相關(guān)稅費(fèi)的影響，且使用期滿(mǎn)報(bào)廢時(shí)A無(wú)形資產(chǎn)的殘值為零。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page29第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

(1)2001年1月1日，購(gòu)入無(wú)形資產(chǎn)時(shí)借：無(wú)形資產(chǎn)——A1800000

貸：銀行存款180000（2）2001年末，攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)金額=1800000/6=300000（元）借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)300000

貸：累計(jì)攤銷(xiāo)300000（3）2002年末，攤銷(xiāo)額同2001年末借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)300000

貸：累計(jì)攤銷(xiāo)300000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page30第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

（4）2002年末，計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)計(jì)提減值準(zhǔn)備金額=1800000-300000-300000-375000=825000（元）借：資產(chǎn)減值損失825000

貸：無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備825000（5）2003年末，攤銷(xiāo)無(wú)形資產(chǎn)時(shí)，無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)金額=375000/4=93750（元）借：管理費(fèi)用——無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)93750

貸：累計(jì)攤銷(xiāo)93750（6）2004年末——2006年末，攤銷(xiāo)額均同2003年末。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page31第一節(jié)無(wú)形資產(chǎn)

2.報(bào)表列示（1）“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目。在資產(chǎn)負(fù)債表中，“無(wú)形資產(chǎn)”項(xiàng)目反映全部無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值，即以無(wú)形資產(chǎn)的原始價(jià)值扣除累計(jì)攤銷(xiāo)和無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的凈額列示。（2）“研發(fā)支出”項(xiàng)目。在資產(chǎn)負(fù)債表中，“研發(fā)支出”項(xiàng)目反映全部處于開(kāi)發(fā)階段的無(wú)形資產(chǎn)符合資本化條件的支出，可以按照“研發(fā)支出”科目的余額直接列示。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page32第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)屬于一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！殉鲎獾慕ㄖ铩殉鲎獾耐恋厥褂脵?quán)▲持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page33第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

二、投資性房地產(chǎn)的取得

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，不論是外購(gòu)還是自行建造或開(kāi)發(fā)，均應(yīng)按照取得成本進(jìn)行初始計(jì)量。企業(yè)取得投資性房地產(chǎn):借:投資性房地產(chǎn)—成本貸:銀行存款其取得成本的確認(rèn)與計(jì)量方法與取得固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的方法相同。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page34第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

三、投資性房地產(chǎn)的出租收入投資性房地產(chǎn)對(duì)外取得的出租收入，屬于其他業(yè)務(wù)收入。根據(jù)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)等結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)交稅費(fèi)。（1）取得銷(xiāo)售收入時(shí)借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入（2）結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)交稅費(fèi)時(shí)借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page35第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式。

一個(gè)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)只能采用一種計(jì)量模式，計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page36第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

1.采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)對(duì)已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計(jì)量，并計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊和累計(jì)攤銷(xiāo)，可以設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”科目進(jìn)行核算。企業(yè)計(jì)提已出租的建筑物折舊或攤銷(xiāo)已出租土地使用權(quán)時(shí)，借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）

如果投資性房地產(chǎn)存在減值跡象，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page37第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，投資性房地產(chǎn)可以在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中直接交易。（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page38第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。資產(chǎn)負(fù)債表日，應(yīng)以投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，差額計(jì)入當(dāng)期損益，①公允價(jià)值﹥?cè)~面價(jià)值借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益②公允價(jià)值﹤原賬面價(jià)值借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page39第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

注意：如果將投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，屬于會(huì)計(jì)政策變更，需要進(jìn)行追溯調(diào)整。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page40第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換1.其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量在成本模式下，企業(yè)應(yīng)將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)）貸:固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)庫(kù)存商品投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）如果其他資產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page41第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

（2）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益借：投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

累計(jì)攤銷(xiāo)

公允價(jià)值變動(dòng)損益

貸：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、庫(kù)存商品等上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page42第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入資本公積。借:投資性房地產(chǎn)

累計(jì)折舊

累計(jì)攤銷(xiāo)

貸:固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、庫(kù)存商品等科目

資本公積如果投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值，計(jì)提的減值準(zhǔn)備也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page43第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

2.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)（1）投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量在成本模式下，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后其他資產(chǎn)的入賬價(jià)值，其中，原始價(jià)值、累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷(xiāo)應(yīng)分別進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，賬務(wù)處理與其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)相反。上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page44第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

（2）投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，借:固定資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)

(公允價(jià)值變動(dòng)損益)貸:投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益這里沒(méi)有累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）是因?yàn)楣蕛r(jià)值模式計(jì)量不提折舊（攤銷(xiāo)）上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page45第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

六、投資性房地產(chǎn)的處置1.采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置根據(jù)實(shí)際收到的價(jià)款，借:銀行存款貸:其他業(yè)務(wù)收入根據(jù)應(yīng)交納的稅費(fèi)，借:營(yíng)業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本，借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備其他業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)——成本上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page46第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

2.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置根據(jù)實(shí)際收到的價(jià)款，借:銀行存款貸:其他業(yè)務(wù)收入根據(jù)應(yīng)交納的稅費(fèi)，借:營(yíng)業(yè)稅金及附加貸:應(yīng)交稅費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本，借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)——成本

（投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)）上升下降上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page47第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

同時(shí)，還要按投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額，①公允價(jià)值上升借：公允價(jià)值變動(dòng)損益貸：其他業(yè)務(wù)成本②公允價(jià)值下降借：其他業(yè)務(wù)成本貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益

如果其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)有計(jì)入資本公積的金額，也應(yīng)一并結(jié)轉(zhuǎn)。借：資本公積——其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page48第二節(jié)投資性房地產(chǎn)

【例】某企業(yè)20X6年12月31日以銀行存款3000000元購(gòu)入一棟房屋，作為管理用房使用，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。20X7年12月31日，該企業(yè)將房屋的用途改為出租，并以公允價(jià)值模式計(jì)量，當(dāng)日的公允價(jià)值為3200000元。20X8年該企業(yè)收取房屋租金150000元，12月31日該房屋的公允價(jià)值為3300000元。20X9年1月10日該企業(yè)將房屋出售，收取價(jià)款3240000元，存入銀行。根據(jù)以上資料.編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄如下:上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page49第二節(jié)投資性房地產(chǎn)(1)20X6年12月31日購(gòu)入房屋。借：固定資產(chǎn)3000000

貸：銀行存款3000000（2）20X7年計(jì)提房屋折舊。年折舊額=3000000÷50=60000(元)借：管理費(fèi)用60000

貸：累計(jì)折舊60000(3)20X7年12月31日將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額=3200000-(3000000-60000)=260000(元)借：投資性房地產(chǎn)—成本3200000

累計(jì)折舊60000

貸：固定資產(chǎn)3000000

資本公積—其他資本公積260000上海海關(guān)學(xué)院潘裕文制作page50第二節(jié)投資性房地產(chǎn)(4)20X8年收取租金。借：銀行存款15