2022年下半年杭房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

年下半年杭房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析現(xiàn)如今松綁限購(gòu)限貸的呼聲四起，甚至有部分地方政府實(shí)行口頭限購(gòu)松綁、先斬后奏的手段，為了解決財(cái)政收入依附于土地的現(xiàn)狀，地方與中央政府在博弈。房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中特別重要的一塊內(nèi)容，勢(shì)必還會(huì)受到中央扶持。說(shuō)究竟是為了抑制過(guò)快的房?jī)r(jià)，穩(wěn)步在CPI增長(zhǎng)率以下，以保障民生為最終目標(biāo)。

政策篇

今年上半年，樓市連續(xù)連續(xù)去年的格局，以買方市場(chǎng)為主，“快進(jìn)快出”成為各大開發(fā)商的主旋律，以價(jià)換量的定價(jià)策略，以資金快速回籠為目標(biāo)。從銷售狀況可以看出，諸如近期濱江金色江南均價(jià)16160元/平方米強(qiáng)勢(shì)低開，600多套房源首開當(dāng)日即去化近三成，雖同比往年新盤首開的去化量上有所縮水，不過(guò)目前逆勢(shì)下能有這番成果，明顯還是值得借鑒和打高分。反倒是那些雷聲大雨點(diǎn)小的項(xiàng)目如中旅紫金名門，雖說(shuō)拿出不少特價(jià)房源吸引眼球，但終歸由于降價(jià)幅度無(wú)法惠及更多購(gòu)房者，則平淡收?qǐng)觥?/p>

深究其緣由，不外乎以下幾點(diǎn)：第一，房地產(chǎn)政策調(diào)控具有長(zhǎng)期性、深耕性的特點(diǎn)，無(wú)法在短期內(nèi)緩解樓市當(dāng)前膠著的局面；其次，目前買方看空氛圍深厚，市場(chǎng)信念空前低下，信念重塑需要一個(gè)累積過(guò)程，而短期內(nèi)寄盼望于政策是無(wú)法撼動(dòng)當(dāng)前樓市低谷態(tài)勢(shì)的；第三，快進(jìn)快出，加快操盤節(jié)奏，讓企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)保持在可控范圍內(nèi)；第四，“限購(gòu)限貸”在短期內(nèi)同時(shí)放開還存在肯定難度，而相對(duì)于限貸來(lái)說(shuō)，限購(gòu)對(duì)于樓市的彈性相對(duì)較低，利率浮動(dòng)才是關(guān)心樓市轉(zhuǎn)危為安的根本性手段之一。

對(duì)此，本文認(rèn)為，開發(fā)商不應(yīng)依靠政府、政策，要樂(lè)觀合理地實(shí)行自救措施，用適當(dāng)?shù)膬r(jià)格來(lái)調(diào)整與需求方的關(guān)系。一般而言，大型開發(fā)商市場(chǎng)敏感度會(huì)比中小開發(fā)商更高一些，信息渠道、人脈資源更勝一籌，對(duì)于市場(chǎng)推斷力也更為精準(zhǔn)，此外，大開發(fā)商對(duì)資金的要求也會(huì)更高。

土地篇

目前杭州市場(chǎng)土地存量高，去年是土地招拍掛的高峰期，到了今年許多項(xiàng)目都會(huì)間續(xù)動(dòng)工，從而存在一個(gè)井噴的狀態(tài)，再往后就會(huì)消失扎堆開盤的狀況發(fā)生。從今年年初杭州政府推地狀況來(lái)看，同比下降四成有余，政府正通過(guò)對(duì)土地掌握從源頭上掌握商品房容量。

下半年土地供應(yīng)仍舊會(huì)在一個(gè)緊縮的范圍小幅下降，開發(fā)商迫于資金壓力，而囤地成本過(guò)高，將來(lái)土地價(jià)值將無(wú)法實(shí)現(xiàn)最大化，而房地產(chǎn)開發(fā)速度也會(huì)也會(huì)適當(dāng)調(diào)慢，住宅用地的掌握仍是主要調(diào)控方向。

下半年，政府的主要工作會(huì)落在調(diào)整土地屬性結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地性質(zhì)，仍將以商業(yè)、商業(yè)用地為主。土地市場(chǎng)也要跟著供需市場(chǎng)信念走，這樣行業(yè)才會(huì)平穩(wěn)健康進(jìn)展。

市場(chǎng)篇

定價(jià)方面，已銷售項(xiàng)目與新盤存在差異，已售項(xiàng)目二次定價(jià)存在老客戶的房鬧的隱患，比如北海公園、天鴻香榭里當(dāng)時(shí)降價(jià)都曾被業(yè)主哄砸售樓處，所以較多開發(fā)商在重新調(diào)整價(jià)格策略的時(shí)候，對(duì)這一層面都有所顧忌。

當(dāng)然，從目前的實(shí)際操作來(lái)看，部分開發(fā)商從企業(yè)社會(huì)責(zé)任和人文關(guān)懷的角度來(lái)看，都對(duì)業(yè)主作一些適當(dāng)補(bǔ)償；不過(guò)另一方面，購(gòu)房是一種自主選擇型投資行為，建立在合同制度之上需自負(fù)盈虧。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是用來(lái)來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)在價(jià)值的根本標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)具有周期性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，房?jī)r(jià)階段性的波動(dòng)合乎常理，客戶心態(tài)需要時(shí)間來(lái)消化。

目前杭州樓市明顯提前消化了區(qū)域進(jìn)展過(guò)程中的交通配套等因素，許多有利于生活配套的因素被提前透支，未開工配套在銷售說(shuō)辭中被重點(diǎn)宣揚(yáng)，價(jià)格虛高狀況多見于新興板塊。據(jù)朗盛地產(chǎn)觀看，城東、城北、大臨平、閑林板塊由于項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)峻，競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格有進(jìn)一步的下降可能，首當(dāng)其沖的就是目前市場(chǎng)去化最困難的大戶型產(chǎn)品。

下半年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)需要被合理地抑制，而市場(chǎng)信念則要進(jìn)一步被鼓舞。

進(jìn)展篇

房地產(chǎn)所衍伸出的產(chǎn)業(yè)鏈蔚為壯麗，上到鋼鐵建材，下到家居裝潢，不但供應(yīng)了數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的崗位工作，也養(yǎng)活了中國(guó)很大一批人口。這也進(jìn)一步印證了“行業(yè)只會(huì)停留在洗牌”這一層面。地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)倒，甚至?xí)皇艿綈圩o(hù)，支柱行業(yè)會(huì)經(jīng)受住歷史的考驗(yàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，處于陣痛轉(zhuǎn)型期，新一輪行業(yè)洗牌正進(jìn)行，將來(lái)開發(fā)商行業(yè)門檻將進(jìn)一步提高，對(duì)開發(fā)商資金要求也會(huì)更高。反之對(duì)消費(fèi)者而言不失為利好消息。

“預(yù)售制度下的期貨交易行為”使得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)火熱，現(xiàn)在則是回歸常態(tài)的正常水平?，F(xiàn)階段中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)展水平還不及50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)展大勢(shì)所趨，將來(lái)人口依舊會(huì)持續(xù)不斷向城市轉(zhuǎn)移，需求潛力仍舊存在，只要市場(chǎng)不預(yù)支，“樓多人少”的謠言將不攻自破。

近二十年來(lái)，自然資源、環(huán)境資源被不斷消耗，因此資源