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文檔簡介
2023年房地產估價師之房地產案例與分析全國通用試題單選題(共60題)1、漢字機內碼與國標碼的關系為:機內碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H,則其機內碼為()。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A2、旅館房地產有其自身特點,對旅館房地產進行估價時需結合自身特點選擇適宜的估價方法,進而進行分析、測算。A.客房服務是星級酒店的主要功能,客房收益可通過市場調查獲取房間單價/天.入住率.平均價格折扣率等資料,并根據(jù)客房數(shù)量求取B.星級酒店的商場一般采用出租經營,其收益根據(jù)租金水平求取C.星級酒店出租經營的收益可以根據(jù)租約或比較法求取D.不同功能用房應根據(jù)其具有的不同功能及經營狀況.收益能力分別估算其收益【答案】B3、行為型設計模式描述類或對象如何交互和如何分配職責。以下()模式是行為型設計模式。A.裝飾器(Decorator)B.構建器(Builder)C.組合(Composite)D.解釋器(Interpreter)【答案】D4、在了解程序內部結構和流程后,通常采用()驗證程序內部邏輯是否符合設計要求,此時可使用()技術設計測試案例。A.黑盒技術B.白盒測試C.等價類劃分D.邊界值分析【答案】B5、因城市發(fā)展的需要,政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定,選定甲房地產估價機構負責本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內擁有兩處住房,其中A房屋辦理了權屬登記,B房屋為其10年前自行建設,未辦理相關手續(xù)。甲房地產估價機構只評估A房屋,B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結果有異議,認為其自建房屋未得到合理補償。A.委托其他評估機構另行評估B.向原估價機構申請復核評估C.向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定D.向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟【答案】B6、在Windows系統(tǒng)中,通過設置文件的(),可以使其成為“隱藏”文件;如果用戶要整理D盤上的碎片,可選中D盤,(),單擊“開始整理”按鈕,在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C7、在面向對象方法中,()定義了超類和子類的概念,子類在原有父類接口的前提下,用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應實現(xiàn)稱為(請作答此空)。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】B8、繼承關系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制,子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時,稱為(請作答此空);當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時,稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A9、面向對象程序設計語言提供的()機制可以實現(xiàn)發(fā)送一個通用的消息而調用不同類的方法。A.函數(shù)調用B.多態(tài)C.封裝D.繼承【答案】B10、采用面向對象技術開發(fā)的應用系統(tǒng)的特點是()。A.重用性更強B.運行速度更快C.占用存儲量小D.維護更復雜【答案】A11、在Word編輯狀態(tài)下,將正文中所有“internetexplorer”改寫為“InternetExplorer”,常選用編輯子菜單上的()命令;單擊“工具”欄中的“()”按鈕可以在光標所在處插入超鏈接。A.“修訂”B.“替換”C.“定位”D.“粘貼”【答案】B12、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈,為保證正常經營,于2004年初進行了重新裝修。2006年初,王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值,評估結果為800萬元。一年后王某因病去世,臨終前留下遺囑:總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此,該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議:妹妹獲得該大廈的一、二層,哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權注銷登記B.房屋所有權初始登記C.房屋所有權變更登記D.房屋所有權轉移登記【答案】D13、結構型設計模式涉及如何組合類和對象以獲得更大的結構,以下()模式是結構型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A14、黑盒測試不能發(fā)現(xiàn)()。A.不正確或遺漏的功能B.初始化或終止性錯誤C.程序的某條路徑存在邏輯錯誤D.錯誤的處理結果【答案】C15、在某次通信中,發(fā)送方發(fā)送了一個8位的數(shù)據(jù)(包含一個奇校驗位),若傳輸過程中有差錯,則接收方可檢測出該8位數(shù)據(jù)()。A.奇數(shù)個位出錯B.偶數(shù)個位出錯C.出錯的位置D.出錯的位數(shù)【答案】A16、()語言不是面向對象的程序設計語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D17、軟件文檔的作用不包括()。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護和用戶使用C.有利于總結經驗和實現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術【答案】D18、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋,首層建筑面積為2000m2,二層建筑面積為1500m2,該房屋于2010年1月出租給乙公司,租賃期限為10年,乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓,并在二層頂部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款,丙房地產估價機構于2011年接受委托,對房屋進行了抵押估A.處分該房屋所得優(yōu)先用于償還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮原租約的影響C.處分該房屋時應按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置【答案】B19、小張在M公司擔任程序員,他執(zhí)行本公司工作任務,獨立完成了某應用程序的開發(fā)和設計,那么該應用程序的軟件著作權應當歸屬()享有。A.小張B.M公司C.M公司和小張共同D.購買此應用程序的用戶【答案】B20、以下關于軟件文檔的敘述中,不正確的是()。A.撰寫規(guī)范的文檔有助于傳授經驗,降低風險B.開發(fā)過程文檔化的目標是易于據(jù)此重建項目C.由代碼生成文檔的全自動工具軟件現(xiàn)已成熟D.過時的文檔比沒有文檔更糟,會誤導使用者【答案】C21、設一組語句需要在程序中多處出現(xiàn),按照模塊獨立性原則,把這些語句放在一個模塊中,則該模塊的內聚是()。A.邏輯內聚B.瞬時內聚C.偶然內聚D.通信內聚【答案】C22、用戶交互界面設計的易用性原則不包括()。A.用戶交互界面盡量由業(yè)務人員設計B.所用名詞和術語盡量采用業(yè)務用語C.功能菜單盡量與業(yè)務劃分基本一致D.操作流程盡量與業(yè)務流程基本一致【答案】A23、在Word編輯狀態(tài)下,有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中,“波浪型細下劃線()”是錯誤的;按()鍵與工具欄上的A.提醒用戶此處可能有拼寫或語法錯誤B.為紅色表示可能是拼寫問題,為綠色可能是語法問題C.是文檔內容的一部分,打印文檔時會被打印出來D.不屬于文檔內容,打印文檔時不會被打印出來【答案】C24、()是正確的敘述A.解釋方式比編譯方式更適用于規(guī)模較大的程序B.解釋方式下生成的目標代碼長,編譯方式下生成的目標代碼短C.解釋方式下不生成源程序的目標代碼D.解釋方式只能用于批處理【答案】C25、以下關于軟件測試的敘述中,不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應注重將質量構建進產品,而不是在產品出來后再測試C.測試人員應與開發(fā)人員密切合作,推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷,還要隨時提供質量相關信息【答案】A26、程序中局部數(shù)據(jù)結構測試通常在()階段進行,而全局數(shù)據(jù)結構測試通常在()階段進行。A.單元測試B.集成測試C.確認測試D.系統(tǒng)測試【答案】B27、為了檢查對軟件進行修改后是否引入新的錯誤,需要對軟件進行的測試類型為()測試。A.功能B.回歸C.可靠性D.恢復【答案】B28、用戶小王對某軟件的操作界面提出了以下四條改進意見,其中,()是不需要考慮的。A.輸入信用卡號時應該允許在其中插入空格B.顯示較長的說明信息時不要很快就消失C.輸入注冊信息時有些項應該允許留空D.切換選項卡時,應自動保存己修改的設置【答案】D29、估價對象為工業(yè)房地產,土地使用權性質為劃撥,由于位于區(qū)級中心區(qū),企業(yè)經過裝修改造改為商業(yè)用房,自主經營服裝生意。A.企業(yè)主管部門B.房地產產權登記部門C.房地產估價機構D.政府規(guī)劃管理部門【答案】D30、繼承關系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制,子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時,稱為();當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時,稱為(請作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D31、若程序P經編譯并鏈接后可執(zhí)行,則()。A.P是正確的程序B.P中沒有語法錯誤C.P中沒有邏輯錯誤D.P在運行中不會出錯【答案】B32、軟件的結構化設計(SD.方法中,一般分為概要設計和詳細設計兩階段,其中詳細設計主要是要建立()。A.軟件結構B.軟件過程C.軟件模型D.軟件模塊【答案】D33、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產,建成于2004年,現(xiàn)狀用于商業(yè),于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?,F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款,委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查,該宗房地產不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.估價對象產權明晰,手續(xù)齊全,可在公開市場上自由轉讓B.估價對象法定用途為工業(yè),現(xiàn)狀用途為商業(yè),遵循最高最佳使用原則,設定估價對象用途為商業(yè)C.該地區(qū)房地產市場狀況保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或實質性改變D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題【答案】B34、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C35、():Agraphicalbarwithbuttonsthatperformsomeofthemostcommoncommands.A.TitlebarB.ToolbarC.StatusbarD.Scrollbar【答案】B36、甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目,土地面積為20000m2,2007年11月取得建設工程許可證,規(guī)劃建設廠房5幢,食堂、浴室、辦公樓各1幢,總建筑面積為25000m2,2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證,總建筑面積為16500㎡,至2008年12月辦公樓已完成主體結構,3幢廠房尚未完成屋架施工,此后項目停工至今,在此期間,2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍,共計500㎡,因經營不善,甲公司現(xiàn)擬轉讓該項目以償還債務,委托乙房地產估價機構評估該項目于2010年6月30日的市場價值。A.按照預算額計算在建工程價值B.按工程已結算額計算在建工程價值C.按綜合完成的形象進度計算在建工程價值D.按綜合完成的形象進度和折舊因素計算在建工程價值【答案】D37、在高級程序設計語言中,對程序員來說,數(shù)據(jù)類型限定了()。A.變量的值域和操作B.變量的存取方式C.數(shù)據(jù)的存儲媒體D.過程中參數(shù)的傳遞方式【答案】A38、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程,不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.制定估價報告內部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價師在完成估價項目時,應盡可能的親自進行實地查勘C.估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經驗D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等【答案】B39、在面向對象的系統(tǒng)中,對象是運行時的基本實體,對象之間通過傳遞(請作答此空)進行通信。()是對對象的抽象,對象是其具體實例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D40、DoS攻擊的目的是()。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機和網絡無法提供正常的服務C.遠程控制別人的計算機D.監(jiān)聽網絡上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽41、在軟件開發(fā)過程中,軟件設計包括四個既獨立又相互聯(lián)系的活動,分別為體系結構設計、()、數(shù)據(jù)設計和過程設計。A.文檔設計B.程序設計C.用戶手冊設計D.接口設計【答案】D42、源程序中的()與程序的運行結果無關。A.注釋的多少B.變量的取值C.循環(huán)語句的執(zhí)行次數(shù)D.表達式的求值方式【答案】A43、網絡中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email,此時管理員應檢查()。A.Email服務器是否與網絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B44、以下關于CMM的敘述中,不正確的是()。A.CMM是指軟件過程能力成熟度模型B.CMM根據(jù)軟件過程的不同成熟度劃分了5個等級,其中,1級被認為成熟度最高,5級被認為成熟度最低C.CMMI的任務是將已有的幾個CMM模型結合在一起,使之構成"集成模型"D.采用更成熟的CMM模型,一般來說可以提高最終產品的質量【答案】B45、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel,itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin().A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A46、():Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A47、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設計方法中,一般將信息流分為()。A.變換流和事務流B.變換流和控制流C.事務流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A48、InClanguage,()areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A49、在面向對象程序設計語言中,對象之間通過()方式進行通信。以下關于好的面向對象程序設計語言的敘述中,不正確的是(請作答此空)。A.應該支持被封裝的對象B.應該支持類寫實例的概念C.應該支持通過指針進行引用D.應該支持繼承和多態(tài)【答案】C50、一組對象以定義良好但是復雜的方式進行通信,產生的相互依賴關系結構混亂且難以理解。采用(請作答此空)模式,用一個中介對象來封裝一系列的對象交互,從而使各對象不需要顯式地相互引用,使其耦合松散,而且可以獨立地改變它們之間的交互。此模式與()模式是相互競爭的模式,主要差別是:前者的中介對象封裝了其他對象間的通信,而后者通過引入其他對象來分布通信。A.解釋器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.觀察者(Observer)【答案】C51、系統(tǒng)測試計劃應該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設計C.詳細設計D.系統(tǒng)測試【答案】A52、C程序代碼“while((c=getchar()!=’a’)putchar(c);”中存在()錯誤。A.調用B.語法C.邏輯D.運行【答案】B53、完成一個房地產估價項目需要經歷若干環(huán)節(jié)和過程,不同的環(huán)節(jié)需要完成相應的估價文書。A.制定估價報告內部審核表可以保證審核標準的一致性、完整性和規(guī)范性B.估價師在完成估價項目時,應盡可能的親自進行實地查勘C.估價中的主要不同意見有助于估價機構和估價師總結估價經驗D.估價報告交接單要載明簽收日期、報告數(shù)量、交接人等【答案】B54、房地產市場轉讓非常普遍,主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看,房地產轉讓估價多數(shù)是在轉讓前進行,價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講,房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構評估C.從估價目的和要求上講,房地產轉讓評估只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的評估D.房地產轉讓評估的目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格,它帶有一種咨詢性【答案】A55、CD-ROM盤中的信息存儲在()中A.內外圈磁道B.螺旋形磁道C.內外圈光道D.螺旋形光道【答案】D56、房地產估價師一項實操性很強的業(yè)務,房地產估價報告寫作,是房地產估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產估價師,達到執(zhí)業(yè)要求,估價報告的寫作能力,是必不可少的檢驗標準。A.句子應簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D57、以下關于軟件開發(fā)的敘述中,不正確的是()。A.軟件要設計得盡量通用,要盡量考慮到長遠的需求和應用領域的擴展B.軟件開發(fā)者對所開發(fā)軟件性能的了解程度取決于對該軟件的測試程度C.軟件越復雜則維護越困難,盡量保持簡潔是軟件設計的一條重要原則D.正常情況下,軟件維護期遠超實現(xiàn)期,所以,降低維護成本比降低實現(xiàn)成本更重要【答案】A58、UML中有4種事物:結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構建屬于()事物;依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為(請作答此空)事物。A.結構B.行為C.分組D.注釋【答案】D59、著作權法中,計算機軟件著作權保護的對象是()。A.硬件設備驅動程序B.計算機程序及其開發(fā)文檔C.操作系統(tǒng)軟件D.源程序代碼【答案】B60、C程序代碼“while((c=getchar()!=’a’)putchar(c);”中存在()錯誤。A.調用B.語法C.邏輯D.運行【答案】B大題(共10題)一、某新建商業(yè)房地產出租經營,欲評估其轉讓價格?,F(xiàn)選擇了三個經營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例,測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。、這樣的做法有哪些錯誤?、若估價對象的年凈收益保持不變,具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?【答案】本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下:(1)由于三個交易實例經營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產經營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例;(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;(3)不應采用年總凈收益,而應采用單位面積的年凈收益;(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)。本題考查的是商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理。具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法,未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法,或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。二、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯,則每改錯1處倒扣2.5分,本題最多扣至零分,請在答題紙上作答,不得在試卷上改錯)本次估價背景情況如下:(一)估價對象:本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產,建筑面積為353.54平方米,土地使用權面積為679.6平方米。估價目的:為法院確定房地產市場價值提供參考依據(jù)。(三)價值時點:20××年11月14日,為委托評估之日。(四)價值類型:為房地產的市場價值。(五)估價方法:本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。(六)估價結果:估價人員根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價工作程序,運用科學的估價方法,仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況,經過全面細致的測算,并結合估價經驗和對影響價值因素具體分析,最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整(¥7,070,800元)。以下是該房地產估價報告中“估價假設和限制條件”的內容片段:估價假設和限制條件一、估價假設(一)一般假設1.市場供應關系、市場結構保持穩(wěn)定,未發(fā)生重大變化或實質性改變。【答案】錯誤1:如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正:不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2:若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符,不再調整評估價值。改正:若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符,則需相應調整評估價值。錯誤3:本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正:本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4:并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響,改正:并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響,改錯題相對較容易,是常遇到的錯誤。本套題難點設在了指錯題,相對較少見,但大家在考試中只能學會適應,并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題,希望大家:第一,要學會把題放在一起來考核自己。第二,培養(yǎng)一下題感,明確一下考試難度和試題題量。第三,把握一下時間,進行合理的做題時間分配。三、某住宅開發(fā)項目土地使用年限為2005年5月1日至2075年4月30日,規(guī)劃建筑面積15000m2,預計售價2000元/m2。該項目于2005年9月1日開工,原定工期12個月,建筑費為1000元/m2,管理費為建筑費的5%,建筑費與相應管理費投入時間為:開工后前兩個季度分別為20%,后兩個季度分別為30%。假定在每個季度中間投入,年利率6%,銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%,二季度結束時開發(fā)商擬將項目轉讓。受讓方委托估算該項目2006年3月1日的價格。采用假設開發(fā)法估價。預計項目在完工時全部售出,投資利潤率取20%,季度利率為1.6%。該項目在2006年3月1日的價格為戶,估算如下。①計算開發(fā)完成后的價值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256萬元②計算建筑費[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)萬元=885.855萬元③計算管理費885.855×5%/(1+1.6%)1.5萬元=43.251萬元④計算銷售稅費2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2萬元=253.390萬元⑤計算利潤(P+885.855+43.251+253.390)×20%萬元=0.2P+236.499⑥計算項目價格【答案】①計算管理費錯,應為885.855×5%萬元=44.293萬元②計算銷售稅費錯,應為2906.256×(6%+3%)萬元=261.563萬元③計算利潤錯,應為(P+885.855+44.293)×20%萬元=(0.2P+186.030)萬元您可能感興趣的試題四、()makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計算機做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計算D物聯(lián)網五、某商務辦公樓屬于甲公司所有,現(xiàn)在乙公司有意購買此辦公樓用于出租,以獲取較穩(wěn)定的租金收益,并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。、商務辦公樓估價的常用方法有哪些?、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些?、該估價項目適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術路線。【答案】1.本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象;內部裝飾裝修;設備、設施;智能化程度;物業(yè)服務水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先,確定未來收益期限;其次,預測未來各期的凈收益;第三,求取報酬率,根據(jù)委托方要求,求其最高出價,報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四,選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。六、某房地產估價機構接受委托評估A寫字樓的市場價值,注冊房地產估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調查時,發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性,但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。、請問造成兩者差異較大的原因有哪些?、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時,如選取B寫字樓作為其中一個可比實例,那么應當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理?【答案】、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。租金內涵可能不同:比如一個是凈租金,一個是毛租金;租金單位可能不同,比如一個是建筑面積租金,一個是使用面積租金;可能一個是潛在毛租金(不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入),一個是潛在毛收入(包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入);是否包含物業(yè)服務費、電費、水費、空調費、電梯費等雜費;是合同租金(租約租金)還是市場租金。、本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。應當對B寫字樓統(tǒng)一租金內涵。將B寫字樓租金內涵調整到A寫字樓租金內涵上,具體調整內容有:如是否有租約,是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入,可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應當扣除的費用,如物業(yè)服務費、維修費、管理費、保險費、房地產稅金等。七、閱讀以下說明和C函數(shù),填補代碼中的空缺,將解答填入答題紙的對應欄內。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復字符,使每種字符僅保留一個,其方法是:對原字符串逐個字符進行掃描,遇到重復出現(xiàn)的字符時,設置標志,并將其后的非重復字符前移。例如,若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss",則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i<len;i++){intflag=0;/*字符是否重復標志*/intm;for(m=______;m<len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n<len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設置字符串結束標志*/}}}【答案】len<2或len<=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示八、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業(yè)中心的一層,建筑面積6510m2,除500m2建筑面積甲公司自主經營超市,其他全部出租,租金根據(jù)不同位置和不同期限、不同業(yè)態(tài)等因素分成不同檔次出租,其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金,60戶共3010m2承租人租金等于市場租金,10戶共1000m2承租人租金高于市場租金,甲公司因拖欠貸款,現(xiàn)被××省××縣法院查封,該法院請××房地產與資產評估公司進行房地產價格評估,請指出該房地產與資產評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法,因為該房地產屬于有收益的房地產,因此優(yōu)先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的,評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權;并應在估價報告中作出特別說明;凈收益的求取分兩種:出租型,凈收益根據(jù)市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費;自主經營型,收集當事人近3年的財務報表,根據(jù)公式:凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤,接著選用適當?shù)膱蟪曷剩嬎闶找嫫谙?,選用合適的公式,求得房地產價值。3.人民法院沒有書面說明的,需要考慮租賃權和用益物權的影響,出租型,合同內租金低于市場租金,評估出租人權益價值,其他,選用市場租金,評估無租約限制價值。其他,同上。注意考試方向:1.根據(jù)具體情況,選用收益法,或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關問題,如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術路線。3
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