商業(yè)物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位移交規(guī)范標準工作指引

商業(yè)項目物業(yè)移交標準工作指引二〇一三年三月目錄1．目的………………【02】2．適用范圍………………【02】3．術語和定義……………【02】4．職責………………【02】5．移交時限………………【03】6．移交相關責任單位……………………【03】7．移交工作程序…………【03】8.具體移交工作方案……………………【04】9．支持文件………………【07】商業(yè)項目物業(yè)移交工作指引1、目的1.1規(guī)范商業(yè)新項目物業(yè)移交關鍵節(jié)點，保證物業(yè)接管驗收工作順利有序，規(guī)避項目經(jīng)營管理風險。2、適用范圍適用于佳兆業(yè)商業(yè)集團各商業(yè)新項目物業(yè)移交的管理和控制指導。3、術語和定義3.1移交：指佳兆業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)項目在通過政府行為的竣工驗收和備案條件后，向佳兆業(yè)商業(yè)集團移交的一系列管理責任、機電設備設施實物等的物業(yè)移交。4、移交相關責任單位4.1移交單位：地產(chǎn)公司4.2接收單位：商業(yè)集團各分公司、各項目部、商業(yè)集團商業(yè)物業(yè)服務中心4.3監(jiān)督部門：集團計劃及工程管理部、商業(yè)集團運營管理部5、職責5.1地產(chǎn)工程部5.1.1編寫項目移交計劃，落實工程竣工圖，竣工檔案，并辦理相關資料的移交5.1.2組織地產(chǎn)內(nèi)部初驗；竣工驗收5.1.35.1.45.1.55.1.6引導配合物業(yè)移交驗收，參與移交檢查5.2商業(yè)集團5.2.1地方商業(yè)公司5.2.25.2.25.2.35.3集團計劃及工程管理部、商業(yè)物業(yè)服務中心、商業(yè)集團運營管理部、5.3.1協(xié)調地產(chǎn)公司與商業(yè)集團在移交工作中存在的矛盾，并推動解決，確保移交工作順利完成。5.3.2對工程遺留問題進行跟進管理，并推動整改完成。6、移交時限序號工作內(nèi)容時限1商鋪交付商鋪交付時間符合集團掛網(wǎng)二級計劃時間要求，并具備達到向商戶交場及裝修施工的條件。2證照取得非交叉施工，竣工驗收備案回執(zhí)于開業(yè)前6個月取得交叉施工，主體竣工驗收備案回執(zhí)和商鋪二次精裝修消防驗收合格證于開業(yè)前2個月取得3物業(yè)移交開業(yè)前30天，所有竣工圖紙、設備技術資料、供應商資料、聯(lián)系方式、合同、機房鑰匙齊全，并向商業(yè)公司完成移交、培訓及技術交底。屬于裝飾類的竣工圖紙移交，于開業(yè)后180天內(nèi)完成。開業(yè)前30天，正式電、給排水、空調等所有機電設備設施及房屋建筑達到向商業(yè)公司交付的時間節(jié)點，且功能達到竣工驗收條件。開業(yè)前60天，IT數(shù)據(jù)機房（含配套設施）及線路設施達到向商業(yè)公司交付的時間節(jié)點，且功能達到竣工驗收條件。（驗收標準見附件）工程遺留問題整改，由地產(chǎn)公司解決，商業(yè)公司負責督促跟進。備注：上述工作內(nèi)容，如遇特殊原因無法按所列時間節(jié)點進行考核的，可按一、二級開發(fā)所列時間節(jié)點進行考核。7、工作程序7.1地產(chǎn)工程部制定物業(yè)移交計劃。7.2商業(yè)集團根據(jù)地產(chǎn)工程部的移交計劃節(jié)點進行跟進。7.3編制工程移交方案（包含成立移交小組），安排商業(yè)集團移交檢查。8、具體移交工作方案8.1查驗條件：非交叉施工在開業(yè)前6個月（交叉施工在開業(yè)前2個月，特殊情況，按二級計劃時間節(jié)點進行）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用、經(jīng)建設行政主管部門備案；上述文件移交給商業(yè)集團各分公司。供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；郵政、環(huán)衛(wèi)等公共服務設施按規(guī)劃設計要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；開業(yè)前1個月電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；開業(yè)前2個月，IT數(shù)據(jù)機房（含配套設施）及線路設施功能達到設計及竣工驗收條件，并移交給商業(yè)集團各分公司商業(yè)物業(yè)服務中心。物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如項目在開業(yè)前未按上述時間節(jié)點取得竣工及相關驗收證照的，由地產(chǎn)公司項目報批至集團計劃及工程管理部，可先進行代管，待相關證照取得后再按照移交標準進行移交。地產(chǎn)公司項目將審批結果報備至集團計劃及工程管理部、集團風險管理部、商業(yè)集團運營管理部、商業(yè)物業(yè)服務中心。8.2查驗范圍：共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；公用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、IT設施、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；公用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、消防設施、安防監(jiān)控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業(yè)服務用房等。8.3查驗依據(jù)：物業(yè)規(guī)劃設計方案；地產(chǎn)公司移交的圖紙資料；建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。8.4查驗準備工作：成立承接查驗小組（小組成員由地產(chǎn)公司項目、地產(chǎn)公司設計、施工單位、監(jiān)理單位、商業(yè)集團組成）；查驗工具及文本資料的準備；掌握驗收規(guī)范及標準；查驗人員的培訓；組織模擬驗收；提前介入竣工驗收。8.5查驗程序：確定商業(yè)物業(yè)承接查驗方案；移交有關圖紙資料；查驗公用部位、公用設施設備；解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；確認現(xiàn)場查驗結果；簽訂商業(yè)物業(yè)承接查驗協(xié)議；辦理商業(yè)物業(yè)交接手續(xù)。8.6移交資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；公用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；供水、供電、空調、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；承接查驗所必需的其他資料。商業(yè)集團應當對地產(chǎn)公司移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。未能全部移交前款所列資料的，地產(chǎn)公司應列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。詳見支持文件《商業(yè)項目接管驗收資料明細》8.7文件存檔：商業(yè)集團應將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。8.8查驗備注：現(xiàn)場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗公共設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能?，F(xiàn)場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內(nèi)容，查驗記錄應當由查驗小組人員簽字確認。現(xiàn)場查驗中，商業(yè)集團應當將公共設施設備的數(shù)量和質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知地產(chǎn)公司整改，整改完成后應組織人員復驗?，F(xiàn)場存在風險及影響使用的問題應在開業(yè)前整改完畢。其它類問題整改時限由商業(yè)集團與地產(chǎn)公司項目部協(xié)商共同確定，并將確定后的整改期限報備至集團計劃及工程管理部、集團風險管理部、商業(yè)集團物業(yè)服務中心、商業(yè)集團運營管理部。9、支持文件9.1《商業(yè)項目移交標準完成情況評估表》9.2《商業(yè)項目公用部位、設施、設備移交標準》、《商業(yè)數(shù)據(jù)中心IT機房設計及驗收規(guī)范》9.3《商業(yè)項目接管驗收資料明細》9.4《驗收及移交表格》工程竣工驗收表驗收日期：年月日項目名稱施工單位開工日期驗收日期驗收階段□初驗□竣工驗收□復驗驗收內(nèi)容：質量評定意見：施工單位意見：負責人/姓名：年月日地產(chǎn)工程部意見：負責人/姓名：年月日商業(yè)公司意見：負責人/姓名：年月日工程竣工移交表移交日期：年月日項目名稱施工單位竣工日期質保期施工單位聯(lián)系人聯(lián)系電話及傳真移交性質□資料移交□崗位移交□責任移交□其它移交內(nèi)容：維保期限：維保期年，自年月日至年月日止。施工單位意見：負責人/姓名：年月日地產(chǎn)工程部意見：負責人/姓名：年月日商業(yè)公司意見：負責人/姓名：年月日設備交接清單系統(tǒng)名稱：移交時間：年月日序號設備名稱安裝位置品牌\規(guī)格型號生產(chǎn)廠家數(shù)量備注施工單位/代表：地產(chǎn)工程部/代表：商業(yè)公司/代表：設施設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表系統(tǒng)名稱：日期：年月日設施名稱遺留問題