山西2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式考試試題

山西省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格管理方式考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無(wú)須做的是.【2007年考題】A：估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期B：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入C：估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D：估算開發(fā)期中的利息和利潤(rùn)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來(lái)判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定房地產(chǎn)的最佳用途。A：最高最佳原理B：收益遞增遞減原理C：均衡原理D：適合原理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、下列關(guān)于瑕疵請(qǐng)求規(guī)則的效力范圍，說(shuō)法不正確的是。A：瑕疵請(qǐng)求權(quán)主要針對(duì)拍賣人和委托人B：委托人必須受瑕疵請(qǐng)求規(guī)則的制約C：拍賣人的責(zé)任以委托人的告知為前提D：拍賣人的責(zé)任并不以委托人的告知為前提E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收人為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%,收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬(wàn)元。6506875856305、某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為20萬(wàn)元.此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬(wàn)元。695.83681.25715.83718.756、根據(jù)—的不同，可將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為銷售市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、抵押市場(chǎng)和保險(xiǎn)市場(chǎng)。A.房地產(chǎn)交易方式B.房地產(chǎn)交易順序C.房地產(chǎn)交易目的D.房地產(chǎn)類型7、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000,萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2,甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為_。1%1.5%2%2.5%8、在投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是。A：固定資產(chǎn)購(gòu)置支出B：企業(yè)所得稅C：固定資產(chǎn)折舊D：貸款利息E：借款合同9、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈波動(dòng)的趨勢(shì)。A：向下8：平穩(wěn)C：不穩(wěn)定D：向上E：借款合同10、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，土地費(fèi)用不包括。A：出讓地價(jià)款B：前期工程費(fèi)C：土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D：土地租用費(fèi)E：借款合同11、在無(wú)限年的前提下，土地年內(nèi)地租為300元/m2,購(gòu)買年為25年，則利息率為。A：2%B：3%C：4%D：5%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2公頃，國(guó)家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地面積10公頃，該耕地近三年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是_。A.不需農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬(wàn)元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國(guó)家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，由用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)13、合同未作約定的，面積誤差比的絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，如果買受人退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起日內(nèi)將買受人己付房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。A：30B：45C：60D：90E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、李某與w房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同，合同約定建筑面積為100近。后經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購(gòu)商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為93近。其面積誤差比的絕對(duì)值為。A：-3%B：3%C：-7%D：7%E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元而下降到2800元/近，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為.【2005年考題】A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為.【2004年考題】A：35年B：45年C：48年D：50年E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、我國(guó)1949年以前的土地和房產(chǎn)都是以為基礎(chǔ)的。A：私有制B：公有制C：國(guó)有制D：社會(huì)制E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章18、政府的土地供應(yīng)政策會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。A.產(chǎn)品質(zhì)量B.產(chǎn)品性價(jià)比C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)D.產(chǎn)品檔次19、一購(gòu)房者以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)20%的預(yù)付款訂購(gòu)了開發(fā)商開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，如果一年后樓宇竣工交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲了15%,則其預(yù)付款的收益率是_。A．3%75%133%35%20、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用20年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有一年。A.20B.30C.40D.7021、（）是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。A.經(jīng)營(yíng)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費(fèi)用D.開發(fā)項(xiàng)目總投資22、將空調(diào)系統(tǒng)分為全空氣系統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按_分類的。A.安裝組合情況B.冷凝器冷卻方式C.設(shè)備設(shè)置情況D.所用介質(zhì)23、__是指土地登記機(jī)關(guān)在同一時(shí)間內(nèi)對(duì)一定范圍的全部采地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行集中、統(tǒng)一的登記。A.房屋總登記B.初始土地登記C.房屋初始登記D.房屋他項(xiàng)權(quán)利登記24、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/面，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于元/近。A：2427B：2500C：2575D：2632E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是。A：房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降B：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性C：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等D：房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備一條件。A.具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)B.具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷C.具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)職稱D.具備房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的專業(yè)技術(shù)人員E.考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證2、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有。（2007年試題）A：所有權(quán)是從物權(quán)B：所有權(quán)是自物權(quán)C：可對(duì)所有權(quán)人的物設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利D：共有是確定份額的共同所有E：建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)3、要成為法人需要具備四個(gè)條件，下列說(shuō)法不正確的是_。A.依法成立B.有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)C.有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所D.能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任4、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有一等。A.空置率B.開發(fā)期與租售期C.貸款利率D.建安工程費(fèi)用E.建筑容積率5、下列符合一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件的有。A：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上8：在申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30面以上或者土地面積15萬(wàn)由2以上C：有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師D：法定代表入或者執(zhí)行合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作'年以上的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師E：有限責(zé)任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的股份或者出資額合計(jì)不低于60%6、是保險(xiǎn)合同成立的基本條件，是從屬于主要合同的承諾。A：告知B：保證C：棄權(quán)D：禁止反言E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、下列價(jià)格闡述正確的是_。A.市場(chǎng)價(jià)格＞抵押價(jià)值＞征用價(jià)值＞課稅價(jià)值B.市場(chǎng)價(jià)格＞征用價(jià)值＞抵押價(jià)值＞課稅價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)格＞課稅價(jià)值＞征用價(jià)值＞抵押價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)格＞征用價(jià)值＞課稅價(jià)值＞抵押價(jià)值8、—主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。A.直接融資B.間接融資C.開發(fā)投資D.置業(yè)投資9、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的。（過(guò)時(shí)）A：價(jià)格水平B：銷售對(duì)象C：基本功能D：地理位置E：輔助功能10、國(guó)外研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其相關(guān)。A：建筑結(jié)構(gòu)B：所在區(qū)域C：使用性質(zhì)D：使用過(guò)程E：借款合同11、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括。A：物業(yè)管理B：運(yùn)營(yíng)管理C：設(shè)施管理D：資產(chǎn)管理E：組合投資管理12、轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不可以不辦理出讓手續(xù)的有OA.私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的B.經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟(jì)適用住房的C.同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的D.按照國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房13、自營(yíng)貸款期限最長(zhǎng)一般不得超過(guò)一年。1015202514、國(guó)土資源部令第33號(hào)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地，必須采取方式出讓。A：拍賣B：招標(biāo)C：掛牌口：雙方協(xié)議E：直接定標(biāo)15、建筑平面設(shè)計(jì)常見的組合方式包括。A：走廊式組合B：套間式組合C：?jiǎn)伍g式組合D：大廳式組合E：整體式組合16、對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（2006年試題）A：建筑規(guī)模B：經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)C：服務(wù)人口的收入水平D：周圍環(huán)境E：商業(yè)輻射區(qū)域的范圍17、租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是.（2009年試題）A：置業(yè)投資B：設(shè)備租賃C：售后回租D：權(quán)益融資E：借款合同18、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為一萬(wàn)元。222.76224.67268.67298.3319、下列屬于強(qiáng)制拍賣的特點(diǎn)是_。A.主體的不定性B.權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性C.國(guó)家強(qiáng)制性D.目的的利他性E.標(biāo)的非自有性20、張某以自己的房產(chǎn)向保險(xiǎn)人投保，確定該房產(chǎn)的價(jià)值為100萬(wàn)元，由于地震該房屋開裂，評(píng)估其重置凈值為60萬(wàn)元，損失比例為50%,則賠償金額為一萬(wàn)元。10075502521、規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要?jiǎng)澏?。A：城市總體規(guī)劃B：鎮(zhèn)總體規(guī)劃C：鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃D：總體規(guī)劃E：詳細(xì)規(guī)劃22、城市規(guī)劃管理系統(tǒng)由組成。A：城市規(guī)劃發(fā)展系統(tǒng)B：城市規(guī)劃執(zhí)行系統(tǒng)C：城市規(guī)劃反饋系統(tǒng)D：城市規(guī)劃保障系統(tǒng)E：城市規(guī)劃決策系統(tǒng)23、城市用地的建