物業(yè)項目物業(yè)管理方案

（物業(yè)管理）物業(yè)項目物業(yè)管理方案目錄第一部分：（一）管理方案函（二）投標書概括（三）物業(yè)項目服務報價函第二部分：綜合說明書（一）公司概況（二）管理機構(gòu)設置（三）管理模式第三部分：項目管理方案（一）項目基本情況1、地理位置2、物業(yè)類型3、占地面積4、建筑面積5、綠化情況（二）管理學理論的應用1、客戶關系管理2、合工理論3、目標管理計劃4、時間管理（三）系統(tǒng)的管理制度1、公眾管理制度2、內(nèi)部管理運作制度3、考核制度4、應急處理程序（四）管理目標1、基本要求2、房屋管理3、房屋公共設備設施維修養(yǎng)護管理4、公共秩序維護管理5、公共保潔服務6、綠化養(yǎng)護管理（五）分階段管理內(nèi)容1、前期介入階段2、房屋銷售階段3、交付階段4、裝修入住階段（六）維修養(yǎng)護計劃1、共用設備設施定期維修計劃和實施方案2、共用部位的定期維修計劃和實施方案3、共用部位日常維修計劃和實施方案（七）特色服務1、持續(xù)滿足和超越客戶市場意識2、四星級物業(yè)管理具體服務內(nèi)容（八）個性化、公益性服務體系1、工作職責2、開展個性化服務的原則和基本要求3、個性化服務項目公告采取的形式4、個性化服務的基本內(nèi)容5、個性化項目實施流程6、個性化服務項目費用收取及收費標準7、個性化服務的有效性及持續(xù)性評定（九）有償服務體系1、工作職責2、有償服務的基本工作原則3、有償服務項目公告采取方式4、有償服務項目實施流程5、有償服務項目費用收取及收費標準6、有償服務的有效性及持續(xù)性評定7、部分有償項目及收費標準第四部分：管理機構(gòu)設置及人員配備、管理（一）管理機構(gòu)設置1、接待中心2、維修部3、護衛(wèi)分隊4、保潔綠化部（二）各主要崗位職責主任崗位職責副主任崗位職責客戶服務中心部長崗位職責工程部長崗位職責護衛(wèi)部長崗位職責保潔、綠化部長崗位職責（三）人員的配備、管理1、人員配備原則2、素質(zhì)要求主任崗位要求副主任崗位要求客服部長崗位要求客戶經(jīng)理崗位要求收款辦證員崗位要求前臺接待員崗位要求工程部長崗位要求水電維修工崗位要求電梯維修工崗位要求弱電工崗位要求綜合維修工崗位要求保潔部長崗位要求保潔員崗位要求綠化主管崗位要求綠化員崗位要求護衛(wèi)部長崗位要求監(jiān)控員崗位要求（四）人員配備數(shù)量（五）人員培訓1、培訓的基本原則2、培訓方式3、員工培訓計劃（六）人員的管理1、嚴格考核制度2、競爭上崗3、人性化民主型內(nèi)部管理（七）人員的服務基本標準1、工作人員儀容儀表標準2、工作人員禮節(jié)禮貌標準第五部分：計劃成本預算（一）年物業(yè)管理費收支預算1、物業(yè)管理費收入2、物業(yè)管理費用支出預算3、年度收支分析（二）增收節(jié)支計劃第六部分：物業(yè)服務管理制度（一）制度的建立（二）各項管理制度1、物業(yè)使用及維修管理規(guī)定2、拜訪、回訪制度3、房屋設施設備維修養(yǎng)護管理制度4、設施設備維護保養(yǎng)管理規(guī)定5、給排水管理制度6、電梯維修保養(yǎng)制度7、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理制度8、小區(qū)環(huán)境綠化養(yǎng)護管理制度9、保安值勤管理規(guī)定10、消防管理制度11、社區(qū)文化工作制度結(jié)束語管理方案函致嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：我公司已詳細閱讀貴公司提供的有關項目文件、銷售宣傳冊等感謝閱讀相關資料，并實地進行了勘察。對香溢·當代華府房項目的物業(yè)管理感謝閱讀服務的提供、人財物的保障等進行了分析和商討，經(jīng)認真編寫現(xiàn)正感謝閱讀式遞交方案書，并作如下方案說明：1、我們將全面履行本方案書的承諾。2謝謝閱讀感謝閱讀依法收費。3、如中標，我們同意與開發(fā)公司簽訂《香溢·當代華府房前期物業(yè)感謝閱讀管理服務合同》并切實履行。我們將按照物業(yè)委托合同內(nèi)容，承精品文檔放心下載擔完成合同規(guī)定的責任和義務。4、接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。本方案書是通過貴公司獲取信息，并通過現(xiàn)場踏勘和答疑進一步了謝謝閱讀解香溢·當代華府的物業(yè)情況。我們認真地研讀項目文件等相關資料，根據(jù)香溢·當代華府房所處的地理環(huán)境和物業(yè)特征，融合本公司專業(yè)物業(yè)管理理念而編制。本方案書根據(jù)我公司管理住宅樓、綜合樓等物業(yè)樓盤的成功經(jīng)驗，謝謝閱讀對香溢·當代華府房的精致物業(yè)樣式，從物業(yè)管理的整體設想、管理模式，組織架構(gòu)、管理制度、創(chuàng)優(yōu)計劃、成本測算等諸方面做出統(tǒng)籌策劃，提出本公司的管理目標和承諾指標。本方案書根據(jù)香溢·當代華府房的物業(yè)環(huán)境，結(jié)合項目資料，特別策精品文檔放心下載劃香溢·當代華府房物業(yè)管理工作計劃，并通過我們努力，采取專業(yè)物業(yè)管理服務，以充分體現(xiàn)“以人為本”的管理服務理念，為讓香溢·當代華府房的全體業(yè)主享受高品位的生活環(huán)境，加快物業(yè)的保值、增值速度，提高香溢·當代華府房物業(yè)知名度和美譽度，展現(xiàn)集團的企業(yè)形象。物業(yè)項目服務報價函致嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：感謝嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對科海物業(yè)的信任，給予科海謝謝閱讀物業(yè)參與的機會，根據(jù)貴公司提供的相關資料及要求，現(xiàn)遞交本管精品文檔放心下載理方案，提出相關費用的報價。一、物業(yè)的相關費用：1、物業(yè)管理費：(最終以當?shù)匚飿I(yè)部門批復的價格為準)精品文檔放心下載高層住宅：RMB1元/月·㎡商鋪：RMB1.6元/月·㎡精品文檔放心下載地下車庫清潔管理費：RMB30/月·個自行車庫：RMB15/月·個2、項目的啟動費用一次性支付，其費用標準為：1.2元/㎡謝謝閱讀二、物業(yè)服務承諾：我們同意與開發(fā)公司簽訂《香溢·當代華府房前期物業(yè)服務合感謝閱讀同》并切實履行。我們將按照物業(yè)委托合同內(nèi)容，承擔完成合同規(guī)定的責任和義精品文檔放心下載務。我們將全面履行本方案書的承諾。接受開發(fā)商的檢查、監(jiān)督。謝謝閱讀謝謝閱讀注：本方案所用計幣單位為人民幣：元，面積單位為：㎡第二部分：綜合說明書（1嘉興市科海物業(yè)管理有限公司，各管理處下設客戶服務中心、精品文檔放心下載護衛(wèi)分隊、維修部、保潔綠化部。公司實行總經(jīng)理負責制，各部門感謝閱讀分工負責，作為基層作業(yè)的各個管理處，則能夠在各職能部門的指謝謝閱讀導、監(jiān)督和考察下依據(jù)明確的目標和要求開展工作。（2結(jié)合香溢·當代華府房的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一精品文檔放心下載分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托科海物業(yè)成功的經(jīng)精品文檔放心下載營模式和經(jīng)驗，完善質(zhì)量管理體系，根據(jù)開發(fā)商對香溢·當代華謝謝閱讀府房的顧客定位，以及金都·九月洋房所處的地理環(huán)境，我們擬精品文檔放心下載采用“以客戶為中心，服務品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式。感謝閱讀按管理方案制定全年工作計劃按兩至組織考核，確定業(yè)績

各部質(zhì)量成本均達標獎金否決獎金否決第三部分：項目管理方案（一）項目的基本情況1、地理位置：香溢·當代華府房周邊已具備相當?shù)淖≌瑓^(qū)規(guī)模，其精品文檔放心下載地理環(huán)境十分的優(yōu)越，城市交通及配套設施比較完善。2、物業(yè)類型：香溢·當代華府房由多層住宅樓及地下車庫和部分沿精品文檔放心下載街商業(yè)用房組成。多種戶型選擇。3、占地面積：77733㎡4、建筑面積：124375㎡5、綠化情況：綠地率30.2％（二）管理學理論的應用香溢·當代華府房作為精品住宅物業(yè)，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須謝謝閱讀達到與之相符的高度。本公司長期致力于現(xiàn)代化企業(yè)制度的建立與精品文檔放心下載完善，并堅信堅實的管理理論是夯實一個企業(yè)內(nèi)部管理的重要基謝謝閱讀礎。針對香溢·當代華府房物業(yè)管理項目運作特質(zhì)，我們將以詳盡的謝謝閱讀客戶關系管理、合工理論、目標計劃管理、時間管理等一系列理論感謝閱讀體系作為物業(yè)管理項目運作的理論保障。1、客戶關系管理：“以客戶為中心”不是一句空洞的口號，謝謝閱讀而是富有哲理的經(jīng)營理念。反映在企業(yè)當中，就是所有的業(yè)務過程感謝閱讀圍繞如何更多地為客戶創(chuàng)造價值，客戶獲得價值是客戶滿意、客戶精品文檔放心下載忠誠的根本理由。以客戶為中心的經(jīng)營模式的實現(xiàn)，需要一套科學精品文檔放心下載而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、謝謝閱讀實施等核心環(huán)節(jié)。本公司將以此作為物業(yè)管理的核心理念，對香精品文檔放心下載溢·當代華府房物業(yè)管理客戶市場有效開發(fā)和拓展。2、合工理論：也就是打破分工理論，在公司提出“合工理謝謝閱讀論，即借助信息技術，以重整企業(yè)業(yè)務流程為突破口，將原先被分謝謝閱讀割的支離破碎的業(yè)務流程再合理組裝，將工序合并，歸一個完成，精品文檔放心下載并將分別負責不同工序的人員組合成工作小組或組隊，以利于信息感謝閱讀共享，簡化交接手續(xù)，縮短時間。另外減少管理層次，提高管理幅謝謝閱讀度，建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，打破官僚體制，減少了審核與監(jiān)督程精品文檔放心下載序，降低了管理成本，減少了內(nèi)部沖突，增加了組織凝聚力，大大謝謝閱讀調(diào)動了員工積極性，促進了員工的個人發(fā)展。本公司將在香溢·當代感謝閱讀華府房物業(yè)管理中以合理理論作為工作流程組裝合并的基礎理論，謝謝閱讀最大限度地降低管理成本，提高工作效率。3、目標管理計劃：由本公司整體目標延展出香溢·當代華府房謝謝閱讀物業(yè)管理處各分項活動，分項目標與各項工作計劃的過程，即目標精品文檔放心下載管理計劃延展為目標計劃管理的精髓。透過本公司架構(gòu)，應用目標謝謝閱讀延展來制定各項工作計劃，并建立績效指標作為衡量目標達成的考感謝閱讀核標準。4、時間管理：樹立時間成本的意識，掌握時間管理的遠近分謝謝閱讀配、時間管理的優(yōu)先順序、時間管理的限制突破、時間管理的計劃精品文檔放心下載效率、時間管理的結(jié)果及評估等，使香溢·當代華府房各項物業(yè)管理謝謝閱讀工作得以高效率的展開。（三）系統(tǒng)的管理制度1、公眾管理制度業(yè)主臨時公約精神文明公約治安管理規(guī)定環(huán)保管理規(guī)定綠化管理規(guī)定消防管理規(guī)定2、內(nèi)部管理運作制度員工守則、社區(qū)文化工作制度、勞動人事制度、保安人員管理細則謝謝閱讀清衛(wèi)人員管理細則、業(yè)主投訴處理工作制度、設備管理維護運作制謝謝閱讀度員工培訓制度、財務管理制度、回訪制度、檔案資料管理制度房精品文檔放心下載屋維修程序3、考核制度管理處主任作績效考核、客戶服務部主管工作績效考核、客戶經(jīng)理感謝閱讀工作績效考核、前臺接待工作績效考核、護衛(wèi)部部長工作績效考謝謝閱讀核、護衛(wèi)部領班工作績效考核、工程維修部主管工作績效考核、工精品文檔放心下載程維修部水電工工作績效考核、保潔綠化主管工作績效考核、保潔謝謝閱讀員工作績效考核辦法及細則、綠化員工作績效考核辦法及細則精品文檔放心下載4、應急處理程序火災應急處理程序、水浸事故處理程序、遇暴風雨天氣處理程序、謝謝閱讀停電停水應急處理程序、煤氣泄露處理程序、電梯困人應急處理程精品文檔放心下載序、治安事件應急處理程序（四）管理目標1、基本要求（1）執(zhí)行質(zhì)量管理體系；（2）管理人員、專業(yè)操作人員按國家規(guī)定取得上崗證書；感謝閱讀（3）建立健全勞動管理、服務質(zhì)量、崗位職責、財務管理、精品文檔放心下載公共維修金使用管理，檔案管理等制度；（4）員工著裝統(tǒng)一、掛牌服務、行業(yè)規(guī)范、文明禮貌；（5）與服務對象簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方責權(quán)明確，感謝閱讀并嚴格履行承諾；（6）企業(yè)對所承接的物業(yè)項目按規(guī)定要求進行接管驗收，手感謝閱讀續(xù)齊全，并建立物業(yè)和檔案，查閱方便；（7）按合同要求和政府規(guī)定公開物業(yè)服務收費項目、收費標感謝閱讀準，定期公布代收水電費、經(jīng)營性收支帳目、房屋公共維修金賬謝謝閱讀目；（8）公示24小時服務電話，按合同約定的時間進行報修、一感謝閱讀般小修10分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場，做到小修不過夜，維修有記錄；精品文檔放心下載（9）建立業(yè)主求助、投訴記錄，處理及時，并有回訪記錄；精品文檔放心下載（10）每年至少進行2次征求業(yè)主意見的活動，業(yè)主滿意率在感謝閱讀95%以上；（11）物業(yè)管理費收繳率95%以上，用戶有效投訴率1%以內(nèi)，精品文檔放心下載處理率100%；（12）物業(yè)管理人員專業(yè)培訓合格率100%。2、房屋管理（1）按規(guī)定要求對房屋竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)、配套精品文檔放心下載設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及綜合驗收、消防驗收等技術檔案資謝謝閱讀實收集齊全，管理妥善；（2）按規(guī)定要求建立住宅裝飾裝修管理制度，并告知業(yè)主和精品文檔放心下載使用人，每天進行巡視，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行業(yè)進行勸阻或及時報告業(yè)主委謝謝閱讀員會和有關部門進行處置，有記錄可查；（3）每半月對房屋的地基、承重結(jié)構(gòu)、公共樓道、消防通精品文檔放心下載道、公共部位的門窗、屋面、外墻面、小區(qū)道路和其他公共設施進謝謝閱讀行巡視并有記錄；（4）按物業(yè)服務合同約定建立房屋維修養(yǎng)護制度。需要維修精品文檔放心下載的，屬小修的按合同約定及時組織維修，屬大修的及時編制維修計感謝閱讀劃報業(yè)主委員會審批然后組織實施，房屋維修養(yǎng)護有記錄、有完備精品文檔放心下載的手續(xù)，維修金的開支符合規(guī)定；（5）小區(qū)各棟、單元、樓層、戶、公共設施、設備房、地下感謝閱讀車庫、道路有明顯標識；（6）無違章搭建，消防通道無占用堵塞，外墻面、樓道、路感謝閱讀面無破損；空調(diào)室外機安裝有序、冷凝水集中排放；（7）無室外安全鐵柵、無陽臺包封；（8）房屋零修、急修及時率100%。3、房屋公共設備設施維修養(yǎng)護管理（1）建立公共設備設施檔案，包括權(quán)屬清冊，設備臺帳、設感謝閱讀備卡、運行記錄、維修保養(yǎng)記錄；（2）配備專職的機電工程人員負責公共設備設施日常的管理謝謝閱讀與維修保養(yǎng)工作，維修保養(yǎng)記錄齊全；對設備24小時有專人值班；精品文檔放心下載（3）設備設施外包維修保養(yǎng)的應有外包協(xié)議，檢查記錄齊謝謝閱讀全；（4）建立健全設備設施管理、運行、保養(yǎng)制度、作業(yè)指導謝謝閱讀書；（5）每天1次對設備設施進行巡視，并有記錄；（6）按法規(guī)要求及物業(yè)服務合同的約定，對設備設施進行維精品文檔放心下載修保養(yǎng)，屬小修的應及時維修，設備設施維修及時率100%、完好率感謝閱讀100%、合格率100%，道路完好率及使用率99%；維修服務回訪率精品文檔放心下載100%（7）二次供水設施及水質(zhì)取得合格證；（8）消防設施至少每個月運行保養(yǎng)一次，設備設施完好率精品文檔放心下載100%，隨時可投入使用；（9）路燈、樓道燈、應急燈完好率100%；（10）容易危及人身安全的設備設施有明顯警標志和防范措謝謝閱讀施，對可能發(fā)生的各種設備故障有應急方案；（11）設備房應保持整潔、通風，無泡、冒、滴漏和鼠害，設精品文檔放心下載備無油污、灰塵、銹斑；設備卡和狀態(tài)標識齊全、醒目；設備配套謝謝閱讀專用工具齊全。（12）電梯具有專業(yè)資質(zhì)的人員進行定期維護保養(yǎng)，年檢合謝謝閱讀格，有安全使用標識。電梯一般故障維修停機不超過2個小時；謝謝閱讀（13）外電停電有預先告知，備用電源5分鐘之內(nèi)投入使用。感謝閱讀（14）化糞池、雨水井、污水井完好率100%，排水管、明暗溝精品文檔放心下載完好率及使用率98%以上。公共文體設施、休息設施完好率95%以感謝閱讀上。4、公共秩序維護管理（1）小區(qū)主要出入口設有固定安防值班員，24小時值守，有感謝閱讀值班記錄，對來訪人員經(jīng)業(yè)主確認后方可過入，并有登記；謝謝閱讀（2）小區(qū)重點部位每1小時巡視一次，有巡視記錄；感謝閱讀（3）對車輛進出小區(qū)有記錄，車輛停放有引導，停放有序；謝謝閱讀（4）對大件物品出小區(qū)須經(jīng)業(yè)主確認；對裝修、家政等勞務謝謝閱讀人員實行臨時出入證管理；（5）不定期在小區(qū)開展消防、治安防范以及有關公共秩序方精品文檔放心下載面的宣傳；消控中心有專職值班人員，24小時值班；（6）對小區(qū)主要部位和周界實行24小時監(jiān)控，對小區(qū)存在的精品文檔放心下載安全隱患及時采取措施予以消除，接受業(yè)主24小時專線救助；精品文檔放心下載（7）對小區(qū)火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有緊急預案，感謝閱讀事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。精品文檔放心下載（8）治安案件、火災發(fā)生率1‰以下，消防設施、設備安好率感謝閱讀100%，違章發(fā)生率1%以下，處理率100%。5、公共保潔服務（1）小區(qū)按單元設置生活垃圾投放箱、桶，生活垃圾每天清感謝閱讀運2次，垃圾箱、桶清洗干凈無臭味、異味，并進行消毒；感謝閱讀（2）小區(qū)樓內(nèi)公共樓道、通道每天打掃2次，每天擦洗一感謝閱讀次；樓梯扶手、公共窗臺、消防栓箱每天擦洗一次；小區(qū)公共道精品文檔放心下載路、場地每天打掃2次；公共玻璃窗、雨陽棚、屋面天臺、天溝每精品文檔放心下載月清潔一次；樓道燈、路燈每兩個月清潔一次；電梯轎箱每天清潔精品文檔放心下載1次，每2天上1次保護液；（3）小區(qū)內(nèi)公共雨水、污水管道至少每季度疏通一次；雨精品文檔放心下載水、污水井每月檢查清理一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每謝謝閱讀月檢查一次、每年至少清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏；（4）對公共環(huán)境每月消殺2次，遇有特殊情況要及時進行消精品文檔放心下載殺或按政府有關部門的布置統(tǒng)一進行消殺；（5）二次供水水箱按規(guī)定進行清洗，水質(zhì)達標。（6）公共衛(wèi)生間每天清潔4次無臭味、異味。（7）外墻清洗每年一次。（8）清潔、保潔率達到99%。6、綠化養(yǎng)護管理（1）有專業(yè)人員實施綠化的養(yǎng)護管理，綠化養(yǎng)護管理實行外謝謝閱讀包的應有協(xié)議書和監(jiān)督檢查記錄；（2）針對植物的生長習性對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進謝謝閱讀行修剪、澆水、施肥等養(yǎng)護；保持觀賞效果；（3）定期進行清理綠地雜草、雜物；（4）根據(jù)季節(jié)和氣候狀況，適時對花草、木進行病蟲害的防精品文檔放心下載治（5）小區(qū)的綠化長勢良好，草地無明顯雜草、雜物、修剪平謝謝閱讀整、無斑禿，花卉、綠籬、樹木無枯萎現(xiàn)象，綠籬修剪平整、造型感謝閱讀美觀（6）小區(qū)的小品景觀維護管理良好。（7）綠化養(yǎng)護管理的日常記錄完整。（8）綠化完好率99%以上。說明：1、房屋及配套設施完好率、設備設施及房屋零修/急修及時精品文檔放心下載率、設備設施返修率、大中修工程質(zhì)量合格率、停車場/道路完好謝謝閱讀率、機電設備完好率、公共文化設施完好率，根據(jù)設施設備清單與精品文檔放心下載維修記錄表、完好情況等進行統(tǒng)計測算。2、維修工程回訪率是根據(jù)維修回訪記錄與維修數(shù)量進行統(tǒng)感謝閱讀計。3、綠化完好率、清潔保潔率根據(jù)綠化維護養(yǎng)護檢查表及室感謝閱讀內(nèi)、外衛(wèi)生檢查表進行統(tǒng)計。4、管理人員專業(yè)培訓合格率根據(jù)專業(yè)管理人員和持證情況進感謝閱讀行統(tǒng)計。5、客戶有效投訴率、有效投訴處理率根據(jù)業(yè)主投訴、處理結(jié)感謝閱讀果等情況進行統(tǒng)計。6、物業(yè)管理服務滿意率根據(jù)業(yè)主意見征詢及滿意率調(diào)查表進感謝閱讀行統(tǒng)計測算。（五）分階段的管理內(nèi)容1、前期介入階段（1）從使用、管理、維護、成本控制的角度出發(fā)對項目的感謝閱讀規(guī)劃設計方案審核并進行優(yōu)化及提供實用性建議；（2）參與小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計，對小區(qū)設置標識和人文景點、綠化自然景觀、設計等提出合理建議；（3）在發(fā)展商需要對物業(yè)設施、設備系統(tǒng)進行增加、減少謝謝閱讀或改動時，協(xié)助發(fā)展商提供切實可行的方案和解決辦法，確保精品文檔放心下載系統(tǒng)的穩(wěn)定；（4）對物業(yè)開發(fā)的工程管理、設備選型、智能化集成配備、管理和使用及成本控制方面提供物業(yè)管理建議；協(xié)助、策劃項目VI系統(tǒng)的設計、配備；（5）協(xié)助優(yōu)化會所配套設施及服務項目；（6）結(jié)合項目工程進度，科學、合理編制顧問服務計劃。謝謝閱讀2、房屋銷售階段（1）協(xié)助項目物業(yè)銷售的策劃、推廣工作，并提供專業(yè)建議，進一步促進銷售的順利進行；（2）制作項目物業(yè)管理方案，并對項目銷售人員就物業(yè)管理方面進行幫助培訓；（3）派員參加房展等樓盤展示促銷活動，解答購房客戶對物業(yè)管理方面的提問；（4）協(xié)助制作規(guī)范的業(yè)主公約、業(yè)主裝修協(xié)議、物業(yè)管理委托協(xié)議，以便銷售合同簽定時使用；（5）可協(xié)助開發(fā)商進行房屋銷售，客戶到現(xiàn)場購房或看房時，向客戶介紹物業(yè)管理的情況；（6）向銷售人員了解購房者對物業(yè)管理需求的情況，進一步完善管理服務方案，以更好地延伸開發(fā)理念。3、交付階段（1）做好交付前的驗收、資料復印、鑰匙整理等準備工作；精品文檔放心下載（2）發(fā)出交付資料給業(yè)主，并依據(jù)合同約定的交付日期、流程做好感謝閱讀交付工作；（3）將在交付過程中業(yè)主反映的相關問題反饋給開發(fā)單位，并督促感謝閱讀相關問題的解決4、裝修入住階段（1）保持房屋外觀完整統(tǒng)一；不得安裝雨棚、曬衣架；空調(diào)安精品文檔放心下載裝定點定位；陽臺按統(tǒng)一式樣、規(guī)格封閉；不改變墻體色澤；外墻謝謝閱讀打洞統(tǒng)一管理。嚴格每日巡查，對違章、野蠻裝修以及危害主體安精品文檔放心下載全的行為進行管理；（2（3）對商鋪統(tǒng)一設置空調(diào)機位，對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)精品文檔放心下載一材料；（4）實行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。（5）裝修管理流程：業(yè)主提出申請業(yè)主出示相關合同及證件領取房屋二次裝修申請表業(yè)主申報裝修項目，提供承建商資質(zhì)證明及所需資料房屋裝修主管部門審批證明物業(yè)公司登記備案業(yè)主簽訂《裝修協(xié)議》，并辦理施工出入證等裝修單位進駐現(xiàn)場施工竣工后物業(yè)公司驗收資料存檔（六）維修養(yǎng)護計劃1、共用設備設施定期維修計劃和實施（詳見下表）序,項目名稱,維修計劃,實施效果1,區(qū)內(nèi)道路,1、每年對損壞嚴重的道路進行修補或翻新謝謝閱讀2、每5年進行一次中修，每16年進行一次大修或更新改造,1、平整無坑洼積水，完好率謝謝閱讀達98%以上；2、確保道路使用功能正常，無安全隱患精品文檔放心下載3、延長路面使用期2,園林綠化,1、綠化小品每月保養(yǎng)一次；2、草坪、花木每月修剪一次；3、每年進行三次謝謝閱讀大滅蟲；4、綠化地圍欄每半年刷油漆一次,1、綠草叢生，樹木剪切整齊；2、綠化設施使精品文檔放心下載用功能正常、可靠；3、雕塑小品完好美觀；4、完好率達到99%以上精品文檔放心下載3,窨井陰溝池,1、每半年全面清理疏通一次；2、每季度清除各類雜物一次,1、井池使用功感謝閱讀能正常暢通無堵塞現(xiàn)象；2、完好率99%以上4,地下停車場,1、車場道每年修補一次，局部翻新一次；2、車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞謝謝閱讀的，每5年翻新一次；3、中修5年，大修10年,1、停車場地面均衡，有效發(fā)揮功能；2、精品文檔放心下載使局部損壞嚴重通過翻新延長其使用壽命感謝閱讀次；5感謝閱讀率精品文檔放心下載22精品文檔放心下載5感謝閱讀、、8、、、23每6感謝閱讀謝謝閱讀2、共用部位的定期維修計劃和實施方案（詳見下表）感謝閱讀,謝謝閱讀2483精品文檔放心下載、、、屋面2感謝閱讀5精品文檔放心下載,248感謝閱讀、、3、共用部位的日常維修計劃和實施方案（詳見下表）,感謝閱讀求,、感謝閱讀象、精品文檔放心下載、,感謝閱讀（七）特色服務1、持續(xù)滿足和超越客戶市場意識物業(yè)管理市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)超越了最初低成本、粗放性的感謝閱讀經(jīng)營模式，更高、更精、更好的服務是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同追謝謝閱讀求的目標，科海物業(yè)一直把持續(xù)滿足和超越客戶市場作為我們工作精品文檔放心下載的終極目標，為此我們把建設部物業(yè)管理最高標準與星級酒店服務感謝閱讀標準相結(jié)合，開掘香溢·當代華府房管理服務的內(nèi)容的深度和廣度，感謝閱讀擬訂以星級物業(yè)管理服務標準提供服務。2、星級物業(yè)管理具體服務內(nèi)容包括以下項目：（1（2感謝閱讀施管理維修；（324小時值班守衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)消防謝謝閱讀管理、車輛、交通等秩序管理；（4謝謝閱讀件，預定車和飛機等票務，預約出租車服務，其他各類商務訊息服謝謝閱讀務，留言、信件服務；（5精品文檔放心下載維修，代送修各類物品，影碟租賃，代請保姆、鐘點工、照看（接感謝閱讀送）幼兒、家教等服務，報刊訂閱服務，代訂鮮花、賀卡服務，收感謝閱讀送衣服洗燙服務，代訂各類文藝演出、體育賽事門票等；（6精品文檔放心下載感謝閱讀轉(zhuǎn)售與租賃中介服務，代管房屋服務，裝修套餐及配套服務等；謝謝閱讀（7謝謝閱讀及特種戶外旅游，代辦高檔俱樂部的會員卡，代辦電子游戲、游樂精品文檔放心下載場、影劇院、舞廳、棋牌室、圖書館、大型室外游泳池、乒乓球、謝謝閱讀保齡球、壁球、網(wǎng)球、羽毛球、足球、臺球、排球、籃球、高爾夫謝謝閱讀球館的貴賓卡等；（8感謝閱讀便利店、音像書店、花店、送純凈水等服務。（八）個性化、公益性服務體系在物業(yè)管理服務市場上，業(yè)主、客戶滿意度已經(jīng)成為衡量服務謝謝閱讀優(yōu)劣的重要尺度。隨著人們對生活水平的不斷提高和效率觀念的日謝謝閱讀益增強，物業(yè)管理服務已經(jīng)不僅僅局限于對不動產(chǎn)的日常管理和維精品文檔放心下載護等有形服務，更需要通過提供間接服務、人文服務和信息服務，感謝閱讀組織和落實社會專業(yè)服務資源，擴展到滿足業(yè)主日常生活需求的各感謝閱讀種個性化服務。我們公司在優(yōu)化基本服務的基礎上，通過對客戶提感謝閱讀供優(yōu)質(zhì)的個性化服務，就可以使客戶真正感受到我們公司服務的人精品文檔放心下載本理念和人文特色，感受到自身的價值所在。為了不斷滿足不同層次的業(yè)主需求，針對個別業(yè)主提供個性化謝謝閱讀服務，滿足不同人的設想需求，結(jié)合本小區(qū)住戶實際需要情況，特感謝閱讀策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的個性化服務項目。1、工作職責（1）服務中心經(jīng)理負責審批個性化服務項目及相關有償服務感謝閱讀的收費標準；（2）客戶接待服務中心、水電工程維修組、保潔組等部門分謝謝閱讀別根據(jù)責任范圍具體負責落實個性化服務項目；（3）服務中心全體員工必須要全心全意為住戶服務，為創(chuàng)造感謝閱讀一個舒適、優(yōu)雅、寧靜、安全、文明的小區(qū)而努力工作；（4）服務人員與住戶交往時做到熱情禮貌、態(tài)度和藹、服務感謝閱讀周到。想業(yè)主之所想、急業(yè)主之所急，滿足廣大住戶的需要就是我感謝閱讀們的工作目標；（5）上門服務必須著裝整齊、佩戴工作牌，未經(jīng)住戶允許不感謝閱讀得隨意進入住戶房屋；（6）涉及到有償服務內(nèi)容的，必須按標定價格收費，不得加感謝閱讀精品文檔放心下載（7）尊重住戶隱私權(quán)，不窺竊、不打聽、不傳播住戶的隱私謝謝閱讀和秘密；（8）積極創(chuàng)造條件，為住戶提供更多、更優(yōu)質(zhì)的個性化服謝謝閱讀務。2、開展個性化服務的原則和基本要求（1）提供優(yōu)質(zhì)服務原則；（2）注重服務的時效性原則；（3）提供個性化服務不影響其他住戶原則；（4）開展個性化服務不能片面追求經(jīng)濟效益，而應以服務為謝謝閱讀宗旨，樹立自己的品牌，使住戶對服務產(chǎn)生一種信任感、親近感，感謝閱讀要以經(jīng)營促服務，以服務促經(jīng)營為原則；（5）量力而行的原則。根據(jù)物業(yè)管理服務中心的自身情況和謝謝閱讀業(yè)主的具體情況，因地、因時、因人而宜，有計劃、有步驟地開謝謝閱讀展，有針對性地提供服務；（6）無償服務與有償服務相結(jié)合的原則；（7）保本微利原則。3、個性化服務項目公告可采用下列方式：（1）在服務中心或小區(qū)入口醒目位置張貼；（2）在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼；（3）將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。住戶看到個性化服務項目公告后，可就自己所需要的服務采取謝謝閱讀電話預約通知或來人洽談等不同形式與服務中心聯(lián)系。4、個性化服務的基本內(nèi)容（1）代辦(無償)服務：代辦服務的提供主要由物業(yè)服務中心謝謝閱讀集中辦理或公共企事業(yè)單位設點辦理，服務中心經(jīng)理負責（或者由精品文檔放心下載服務中心經(jīng)理指定人員負責）聯(lián)系有關公共企事業(yè)單位，落實代辦精品文檔放心下載服務的有關工作順利開展。具體代辦（無償）服務的內(nèi)容包括：序,提供服務內(nèi)容,實施服務部門,備注1,代繳水電費,,無償代辦服務2,代繳電話費,,無償代辦服務3,代繳燃氣費,,無償代辦服務4,代繳有線電視費,,無償代辦服務5,代訂報刊、雜志,,無償代辦服務6,代訂牛奶,,無償代辦服務7,代叫出租車輛,,無償代辦服務8,代辦國際互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng),,無償代辦服務9,代辦有線電視開戶,,無償代辦服務10,代辦管道煤氣（天然氣）開戶,,無償代辦服務11,代辦暫住證,,無償代辦服務12,來訪電話及訪客留言轉(zhuǎn)告,,無償服務13,園區(qū)內(nèi)小件物品搬運,,無償服務14,對每戶建立房屋維修記錄檔案,,無償服務15,義務醫(yī)務咨詢?nèi)辗?,無償服務16,組織住戶有需要的商業(yè)推廣活動,,視住戶需要情況感謝閱讀17,聯(lián)系推薦合格的裝修施工單位,,提供信息查詢18,提供餐飲服務單位信息,,提供信息查詢19,提供家政服務公司信息,,提供信息查詢20,提供搬家服務公司信息,,提供信息查詢21,提供家居裝飾公司信息,,提供信息查詢22,提供車、船、火車、飛機航運信息,,提供信息查詢感謝閱讀23,提供財產(chǎn)保險、人壽保險等信息,,提供信息查詢24,代聘家政服務,,或提供信息查詢25,代辦賓館客房預定手續(xù),,限市內(nèi)范圍26,代辦假日旅游手續(xù),,或提供旅游信息27,提供旅游咨詢服務,,提供信息查詢28,提供市內(nèi)交通咨詢服務,,提供信息查詢29,提供各種商業(yè)禮儀公司服務信息,,提供信息查詢30,提供各類醫(yī)院信息,,提供信息查詢31,提供有關二手貨單位信息,,提供信息查詢32,醫(yī)療衛(wèi)生、防災減災等常識介紹,,長期進行宣傳33,向舉行結(jié)婚典禮的業(yè)主送賀鮮花,,無償服務34,在小區(qū)各處設便民箱,,常用工具等35,不定期舉辦二手貨交易市場,,視住戶需要而定36,舉行義務維修日服務,,每年定期舉行37,貴重物品代保管、存放服務,,無償服務38,代住戶委托外出小維修服務,,無償服務39,提供便民雨傘服務,,無償服務40,提供市內(nèi)便民接送車服務,,有條件的小區(qū)41,代收掛號信、匯款單、包裹單等,,無償服務42,小型工具借用服務,,無償服務43,為住戶提供黃頁查詢服務,,無償服務44,提供室內(nèi)綠化養(yǎng)護咨詢服務,,無償服務44,進行住戶滿意率調(diào)查,,每年開展一次45,其它住戶合理的服務需求,,視情況開展5、個性化服務項目實施流程：（1）即時提供服務或預約、登記當住戶需要提供的服務為即時性質(zhì)（如：需要服務中心提供一精品文檔放心下載些住戶即時需要的相關信息的查詢等服務）時，客戶服務中心服務謝謝閱讀人員要及時給予提供服務；對于服務中心不能及時在第一時間完成的住戶請求（或者是住感謝閱讀精品文檔放心下載供服務的住戶姓名、住址、電話、服務項目進行詳細登記，并確定謝謝閱讀提供服務的具體時間、地點、內(nèi)容和要求；如果該服務內(nèi)容涉及有精品文檔放心下載償服務范圍則要向來人、來電者明確服務費用的預算，并詳細登記感謝閱讀在《有償服務活動記錄表》上，按照有償服務的相關要求進行處精品文檔放心下載理。（2）落實服務部門負責接待、登記的工作人員根據(jù)相關部門的責任范圍，將已約精品文檔放心下載定需要提供的服務內(nèi)容和要求及時落實到具體負責實施的部門，為謝謝閱讀約定的服務實施做好準備。（3）個性化服務的任務落實負責實施該項服務任務的某部門主管在接到住戶需求的服務信感謝閱讀息和任務后，根據(jù)工作的需要指定本部門工作人員按照任務要求實感謝閱讀施服務。（4）服務過程操作部門員工在接到服務任務后，按照約定的時間和任務要求及時精品文檔放心下載提供相關服務，作業(yè)時嚴格按照公司規(guī)定的服務標準規(guī)程進行操精品文檔放心下載作。涉及到有償服務的，在服務完畢后，還請住戶對該工作完成情感謝閱讀況進行驗收，并請住戶在《有償服務任務單》上簽字。（5）服務拜回訪實施過個性化服務的某部門主管在本部門工作人員完成某項對謝謝閱讀住戶的服務后，應該定期對該住戶進行上門或者電話拜回訪，具體感謝閱讀操作按公司有關拜回訪制度執(zhí)行。在回訪過程中接到住戶投訴的，感謝閱讀應按公司關于住戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程進行處理。（6）個性化服務質(zhì)量監(jiān)督具體實施過個性化服務的部門主管根據(jù)回訪及住戶投訴情況，感謝閱讀對個性化服務質(zhì)量進行監(jiān)督，處理個性化服務過程中發(fā)生的問題，謝謝閱讀對難以處理的重大問題應上報服務中心經(jīng)理決定處理措施。精品文檔放心下載（7）考核依據(jù)服務中心經(jīng)理根據(jù)掌握的個性化服務回訪及投訴情況、相關的精品文檔放心下載服務記錄，作出對個性化服務項目的質(zhì)量評價，作為對各部門及相精品文檔放心下載關服務人員績效考評的依據(jù)之一。個性化服務預約流程：個性化服務實施流程：6、個性化服務項目費用收取及收費標準（1）在為住戶提供代辦服務或者其他無償服務時，應該向住感謝閱讀戶說明是屬于無償?shù)脑鲋捣?。?）服務中心經(jīng)理每年會同服務中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)感謝閱讀的實際情況，制定或調(diào)整好符合本小區(qū)實際的、切實可行的個性化感謝閱讀服務中涉及到的有償服務項目及收費標準，并在實施服務之前公告精品文檔放心下載與住戶。（3）在開展個性化服務實施過程中，若遇到有住戶對收費標感謝閱讀準有異議或是希望通過協(xié)商不依照現(xiàn)標準的，由相關部門主管和住感謝閱讀戶進行溝通協(xié)商，并將協(xié)商結(jié)果報服務中心經(jīng)理或由服務中心經(jīng)理謝謝閱讀決定收費標準。（4）在向住戶提供個性化服務時，如果涉及到有償服務的情精品文檔放心下載況時，可采取一次性結(jié)帳方式。可以根據(jù)每次的服務內(nèi)容、質(zhì)量約精品文檔放心下載定等，在服務完畢經(jīng)住戶確認后，由服務中心財務人員一次性收取精品文檔放心下載服務費用。7、個性化服務的有效性及持續(xù)性評定（1）服務中心經(jīng)理每年負責召集服務中心各部門主管及相關精品文檔放心下載服務人員，開會討論已在開展的個性化服務項目的必要性與可行謝謝閱讀性，并對小區(qū)住戶每年個性化服務項目新需求進行調(diào)查或征集意感謝閱讀見。（2）服務中心經(jīng)理會同服務中心各部門主管及相關服務人謝謝閱讀員，對征集到的個性化服務項目新需求內(nèi)容進行歸納總結(jié)，挑選出感謝閱讀必要可行的更新服務項目，對個性化服務項目內(nèi)容及價格標準進行精品文檔放心下載更新或調(diào)整，并按計劃實施。（3）個性化服務必須始終圍繞客戶的需求進行，把握服務程謝謝閱讀度，恰到好處地提供個性化服務。服務中心經(jīng)理也可在每年1月份感謝閱讀根據(jù)對上一年度的《拜回訪住戶記錄》和對小區(qū)住戶每年進行的個精品文檔放心下載性化服務項目新需求的調(diào)查或征集的意見情況進行總結(jié)，來衡量提感謝閱讀供某種長期個性化服務的必要性和可行性，對個性化服務項目內(nèi)容感謝閱讀及價格標準進行更新或調(diào)整，按照保本微利的原則，擬定服務中心精品文檔放心下載本年度個性化服務項目計劃，并按計劃實施。（九）有償服務體系為了規(guī)范本小區(qū)物業(yè)管理服務過程中的有償服務工作，確保為謝謝閱讀住戶提供優(yōu)質(zhì)、及時、方便、滿意的服務，結(jié)合本小區(qū)住戶實際需謝謝閱讀要情況，特策劃開展?jié)M足本小區(qū)住戶不同需求的有償服務項目。精品文檔放心下載1、工作職責：（1）服務中心經(jīng)理負責審批有償服務項目及相關有償服務的精品文檔放心下載收費標準；（2）客戶接待服務中心、水電工程維修組、保潔組等部門分精品文檔放心下載別根據(jù)責任范圍具體負責落實有償服務項目；（3）實施有償服務的各相關部門主管負責監(jiān)督有償服務質(zhì)量謝謝閱讀和協(xié)調(diào)處理有償服務過程中的有關問題；（4）服務中心財務人員負責收取相關有償服務費用。2、有償服務基本工作原則：（1）優(yōu)質(zhì)服務原則；（2）時效性原則；（3）提供有償服務不影響其他住戶原則；（4）保本微利原則；（5）社會效益與經(jīng)濟效益綜合評價原則；（6）嚴禁服務人員與住戶私下結(jié)算、不接受住戶任何賞賜原精品文檔放心下載則。3、有償服務項目公告可采用下列方式：（1）在服務中心或小區(qū)入口醒目位置張貼；（2）在小區(qū)宣傳欄、公告欄張貼；（3）將公告投遞到住戶信箱或住戶家中。住戶看到有償服務項目公告后，可就自己所需要的服務采取電精品文檔放心下載話預約通知或來人洽談等不同形式與服務中心聯(lián)系；4、有償服務項目實施流程：（1）預約、登記客戶接待服務中心工作人員將來人、來電要求提供服務的住戶謝謝閱讀姓名、住址、電話、服務項目詳細登記在《有償服務活動記錄表》精品文檔放心下載上，并確定提供服務的具體時間、地點、內(nèi)容、要求以及向來人、感謝閱讀來電者明確服務費用的預算。（2）落實服務部門負責接待、登記的工作人員將已約定需要提供的服務內(nèi)容和要感謝閱讀感謝閱讀為約定的服務實施做好準備。（3）有償服務的任務落實負責實施該項有償服務任務的某部門主管在接到《有償服務任謝謝閱讀務單》后，根據(jù)工作的需要指定本部門工作人員按照任務要求實施感謝閱讀服務。（4）有償服務服務過程操作部門員工在接到《有償服務任務單》后，按照約定的時間和任謝謝閱讀務要求及時上門提供有償服務，作業(yè)時嚴格按照公司規(guī)定的服務標精品文檔放心下載準規(guī)程進行操作。服務完畢后，請住戶對該工作完成情況進行驗精品文檔放心下載收，并請住戶在《有償服務任務單》上簽字（5）服務拜回訪實施有償服務的某部門主管在本部門工作人員完成某項有償服謝謝閱讀務后，及時對該住戶進行上門或者電話拜回訪，具體操作按公司有精品文檔放心下載關拜回訪制度執(zhí)行。在回訪過程中接到住戶投訴的，應按公司關于精品文檔放心下載住戶投訴處理標準作業(yè)規(guī)程進行處理。（6）有償服務質(zhì)量監(jiān)督具體實施有償服務的部門主管根據(jù)回訪及住戶投訴情況，對有感謝閱讀償服務質(zhì)量進行監(jiān)督，處理有償服務過程中發(fā)生的問題，對難以處謝謝閱讀理的重大問題應上報服務中心經(jīng)理決定處理措施。（7）考核依據(jù)服務中心經(jīng)理根據(jù)掌握的有償服務回訪及投訴情況、相關的服感謝閱讀務記錄，作出對有償服務項目的質(zhì)量評價，作為對各部門及相關服謝謝閱讀務人員績效考評的依據(jù)之一。5、有償服務項目費用收取及收費標準（1）向住戶提供服務時可采取記賬方式由客戶接待服務中心或相關服務人員根據(jù)住戶服務要求，將每謝謝閱讀次為住戶提供的服務情況逐一登記，并請住戶在每次的《有償服務感謝閱讀任務單》上簽字確認后存檔，經(jīng)各實施過有償服務的部門主管審核謝謝閱讀后加以分類匯總，記錄在《有償服務月結(jié)統(tǒng)計表》上，以月結(jié)報表精品文檔放心下載形式報服務中心財務人員，服務中心財務人員負責在月底時一次性精品文檔放心下載收取該月內(nèi)相關服務費用。（2）一次性結(jié)帳方式在向住戶提供有償服務時，也可以根據(jù)每次的服務內(nèi)容、質(zhì)量精品文檔放心下載約定等，在服務完畢經(jīng)住戶確認后，由服務中心財務人員一次性收謝謝閱讀取服務費用。（3）服務中心經(jīng)理每年會同服務中心各部門主管根據(jù)本小區(qū)感謝閱讀的實際情況，制定或調(diào)整好符合本小區(qū)實際的、切實可行的有償服謝謝閱讀務項目及收費標準，并在實施有償服務之前公告與住戶。（4）在開展有償服務實施過程中，若遇到有住戶對收費標準謝謝閱讀有異議或是希望通過協(xié)商不依照現(xiàn)標準的，由相關部門主管和住戶謝謝閱讀進行溝通協(xié)商，并將協(xié)商結(jié)果報服務中心經(jīng)理或由服務中心經(jīng)理決精品文檔放心下載定收費標準。6、有償服務的有效性及持續(xù)性評定（1）服務中心經(jīng)理每年負責召集服務中心各部門主管及相關精品文檔放心下載服務人員，開會討論已在開展的有償服務項目的必要性與可行性，感謝閱讀并對小區(qū)住戶每年有償服務項目新需求進行調(diào)查或征集意見。謝謝閱讀（2）服務中心經(jīng)理會同服務中心各部門主管及相關服務人感謝閱讀員，對征集到的有償服務項目新需求內(nèi)容進行歸納總結(jié)，挑選出必精品文檔放心下載要可行的更新服務項目，對有償服務項目內(nèi)容及價格標準進行更新感謝閱讀或調(diào)整，并按計劃實施。（3）服務中心經(jīng)理也可在每年1月份根據(jù)對上一年度的《拜感謝閱讀回訪住戶記錄》和《有償服務活動記錄表》及有償服務費用收取情謝謝閱讀況進行總結(jié)，來衡量提供某種長期有償服務的必要性和可行性，對精品文檔放心下載有償服務項目內(nèi)容及價格標準進行更新或調(diào)整，按照保本微利的原謝謝閱讀精品文檔放心下載施。7、部分有償服務項目及收費標準具體內(nèi)容：（1）居家水、電設施類維修服務序,服務項目,單位,收費標準,備注1,更換明線,米,3元,不含材料費2,更換暗線,米,6元,不含材料費3,更換空氣開關,個,10元,不含材料費4,更換日光燈鎮(zhèn)流器,個,10元,不含材料費5,安裝壁燈,盞,10元,不含材料費6,安裝射燈,盞,10～30元,不含材料費7,安裝鏡前燈,盞,15元,不含材料費8,安裝床頭燈,盞,15元,不含材料費9,安裝普通日光燈,位,15元,不含材料費10,更換普通日光燈管,支,5元,不含材料費11,檢修插座、照明無電,路,15元,不含材料費12,（暗）線路故障檢修,次,100元,或根據(jù)實際情況面議謝謝閱讀13,安裝開關、插座,只,10元,不含材料費14,安裝供電線路（明敷）,米,10元,限難燃線槽安裝精品文檔放心下載15,洗手盆安裝,個,25～40元,不含材料費16,更換室內(nèi)排水管,米,30元,不含材料費17,馬桶水箱配件維修,次,10～20元,不含材料費感謝閱讀18,疏通馬桶、管道,次,5元,用皮揣子19,疏通馬桶、管道,次,30元,用疏通機20,疏通室內(nèi)下水道,次,30元,用疏通機21,更換洗手盆返水彎,個,6元,不含材料費22,更換軟管,根,3元,不含材料費23,更換普通水龍頭,個,5元,不含材料費24,更換混合水龍頭,個,10元,不含材料費25,更換凈水器過濾芯,個,15元,不含材料費26,清洗水龍頭過濾網(wǎng),個,最高10元,不含材料費精品文檔放心下載（2）日常家庭物品類維修服務：序,服務項目,單位,收費標準,備注1,更換玻璃門鎖,把,10元,不含材料費2,更換普通門鎖,把,5元,不含材料費3,更換防盜門鎖,把,50元,不含材料費4,安裝球型鎖,把,15元,不含材料費5,安裝普通掛鎖,把,3元,不含材料費6,安裝排風扇,臺,15元,不含材料費7,安裝壁扇,臺,10元,不含材料費8,安裝毛巾架,個,10元,不含材料費9,安裝晾衣架,個,20元,不含材料費10,更換普通瓷片,㎡,20元,不含材料費11,安裝分體空調(diào),臺,150元,不含材料費12,安裝抽油煙機,臺,30元,不含材料費13,換窗紗,㎡,5元,不含材料費14,墻體打孔,只,40元,直徑20CM以下15,拆卸電熱水器,臺,20元,16,清洗空調(diào)過濾網(wǎng),臺,10元,17,修理窗戶、陽臺推拉門,扇,10～30元,不含材料費謝謝閱讀18,清洗抽油煙機,臺,40元,19,玻璃割洞,個,20元,直徑20CM以下20,安裝洗衣機,臺,20元,21,更換信箱鎖,把,5元,不含材料費22,更換鋁合金窗（門）輪,扇,30元,不含材料費精品文檔放心下載23,修理普通電熱水器,次,20元,24,拆卸抽油煙機,臺,20元,25,檢修抽油煙機,臺,20元,26,住戶委托的其他維修,面議,據(jù)實,面議（3）其他類型有償服務序,服務項目,單位,收費標準,備注1,代客復印,張,0.5元,A4紙，其他據(jù)情況定精品文檔放心下載2,代客傳真,張,5元,長途費另計3,代理物業(yè)出租、管理服務,套,面議,面議4,代客戶洗車服務,輛,據(jù)實,面議5,代收住戶指定郵件,次,5元,6,新居整體開荒保潔,㎡,1.5元,按建筑面積計算感謝閱讀7,舊居整體開荒保潔,㎡,2元,按建筑面積計算8,地毯清洗,㎡,5元,9,鐘點工收費,小時,10元,或據(jù)實際情況定10,地板清潔打蠟,㎡,5元,11,大理石清潔養(yǎng)護,㎡,10元,12,家庭、醫(yī)院陪護,小時,10元,或據(jù)實際情況定謝謝閱讀13,臨時照看兒童服務,小時,10元,或據(jù)實際情況定感謝閱讀14,接送小孩入托、入學服務,面議,據(jù)實,或據(jù)實際情況定精品文檔放心下載15,住戶委托的其他特約服務,面議,據(jù)實,據(jù)實際情況定謝謝閱讀第四部分：管理機構(gòu)設置及人員配備、管理小區(qū)主任小區(qū)副主任接待中心,,維修部,,保潔綠化部,,護衛(wèi)分隊客服主管,,工程部長,,保潔部長,,護衛(wèi)部長收款辦證員,,客戶接待,,客戶經(jīng)理,,水電工,,綜合維修工,,弱電工,,電梯管理員,,保潔員,,精品文檔放心下載綠化員,,護衛(wèi)領班,,護衛(wèi)員,,監(jiān)控員各部門主要職責1、接待中心負責業(yè)主接待、社區(qū)文化開展、小區(qū)VI形象、業(yè)主投訴處感謝閱讀理、管理費及各項費用的收取，資料檔案管理、員工日常培訓、勞精品文檔放心下載動考勤等工作。2、維修部負責房屋公共部分、設施設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，業(yè)謝謝閱讀主維修等有償服務，工程圖紙管理，二次裝修工程方面的審核等工謝謝閱讀作。3、護衛(wèi)分隊負責公共秩序的維護、安全防范、車輛進出停放管理、裝修巡謝謝閱讀查及管理和消防工作。4、保潔綠化部負責公共部位的日常保潔工作，家政服務，同時負責小區(qū)公共精品文檔放心下載綠化的日常除草、施肥等養(yǎng)護工作。崗位,人數(shù)主任,1保潔部長,1護衛(wèi)部長,1收款辦證員,1客戶接待,1水電工,1綜合維修工,2弱電工,1電梯管理員,1保潔員,20綠化員,3護衛(wèi)領班,3護衛(wèi)員,16監(jiān)控員,3總計：76人1、培訓的基本原則感謝閱讀②做到員工上崗前或更換工種有培訓，每年接受2次培訓；謝謝閱讀③把員工培訓情況納入工作考核，作為獎勵、晉級的條件。精品文檔放心下載2、培訓方式集中授課考試測驗模擬操作上崗見習外出參觀學習3、員工培訓計劃（1）新員工序,培訓內(nèi)容,時間,授課方,培訓對象,培訓方式,培訓目標感謝閱讀1,基礎培訓，公司規(guī)章制度等,五天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,讓新員工了解公司的組感謝閱讀織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能2,接管前期人員進行強化培訓,十天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,了解管理內(nèi)容、接管程序謝謝閱讀及運作方式3,崗位職責及物業(yè)管理制度,一天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,熟悉本職工作程序、管理運精品文檔放心下載作4,物業(yè)管理方案和要求,一天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,對物業(yè)管理有較深層次的認識謝謝閱讀5,進行各工種專業(yè)培訓,五天,各有關主管部門和協(xié)辦單位,全體新員工,內(nèi)部培訓,熟悉掌握感謝閱讀本專業(yè)的工作技巧，適應工作之要求6,職業(yè)道德培訓,三天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,加強職業(yè)道德建設、提高職務水平和管謝謝閱讀理水平7,上崗見習培訓,二至三天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,學習、會基本操作方法為正式上崗謝謝閱讀提供經(jīng)驗（2）接管前期員工培訓計劃序,培訓內(nèi)容,時間,授課方,培訓對象,培訓方式,培訓目標感謝閱讀1,管理目標模式及方案書的有關內(nèi)容,二天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,明確各項工作要謝謝閱讀求、目標模式2,崗位職責和物業(yè)管理動作制度,二天,公司,全體新員工,內(nèi)部培訓,掌握崗位要求和考核標謝謝閱讀準3,房屋整體布局、水電設施、消防設施等內(nèi)容介紹,二天,設計、安裝單位,全體新員工,內(nèi)感謝閱讀部培訓,熟悉公寓管理、運行4,房屋驗收交接程序,一天,公司,管理、維修技術人員,內(nèi)部培訓,要求掌握房屋交換的全過程5,設施及設備維護標準及作業(yè)程序,一天,公司,管理、維修,內(nèi)部培訓,明確公用設施維修范謝謝閱讀圍及標準6,安全交通工作目標及作業(yè)程序,一天,公司本部,全體人員,內(nèi)部培訓,熟悉治安保衛(wèi)的范圍精品文檔放心下載和職責7,清潔衛(wèi)生標準及作業(yè)程序,一天,公司本部,保潔員、保安員,內(nèi)部培訓,熟悉清潔衛(wèi)生范圍感謝閱讀和職責8,綠化標準及作業(yè)等程序,一天,綠化單位,園藝工,內(nèi)部培訓,熟悉綠化范圍和目標精品文檔放心下載9,各工種工作技巧和服務語言規(guī)范及人際溝通技巧,一天,公司,全體人員,公司考核內(nèi)部培精品文檔放心下載訓,行為、語言規(guī)范和技巧10,消防職責及滅火作戰(zhàn)實施程序和急救常識,一天,公司,全體人員,內(nèi)部培訓,掌握應急方精品文檔放心下載案及常識（3）正常管理期員工培訓計劃序,培訓內(nèi)容,時間,授課方,培訓對象,培訓方式,培訓目標謝謝閱讀1,電腦網(wǎng)絡及管理培訓,十天,聘請電腦專家授課,管理人員及相關工種,內(nèi)部培訓,了解掌握感謝閱讀電腦網(wǎng)絡管理概述及應用2,物業(yè)技能知識培訓,二天,聘請物業(yè)管理專家授課,分批進行,內(nèi)部培訓,提高員工與業(yè)主、感謝閱讀客戶的溝通技巧和管理水平3,組織協(xié)調(diào)、公共關系及形象培訓,二天,公司,分批進行,內(nèi)部培訓,增強組織協(xié)調(diào)能力和公謝謝閱讀共關系處理、4,保安員列隊、戰(zhàn)術拳術及體能等培訓,五天,有關協(xié)作單位,保安隊隊長、班長及骨干,外精品文檔放心下載部輪流培訓,掌握保安員現(xiàn)代軍事知識、提高防衛(wèi)能力5,有關主管單位安排、規(guī)定必須參加的培訓,根據(jù)實際情況安排,有關管理服務人員,相關人精品文檔放心下載員,公司本部外部培訓,根據(jù)規(guī)定要求以提高業(yè)務管理水平感謝閱讀6,維修服務人員升級培訓,根據(jù)實際情況安排,勞動部門,維修、服務人員,外部培訓,確保每精品文檔放心下載年該類人員10%以上達到中級技工登記證書7,保安人員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓,每年確保十五天以上,公司,治安保衛(wèi)全謝謝閱讀體員工,內(nèi)部輪訓,提高治安人員業(yè)務素質(zhì)8,安全衛(wèi)生培訓,一天,公司,全體員工,內(nèi)部培訓,熟悉、了解勞動安全衛(wèi)生知識精品文檔放心下載9,消防技能訓練及演習,三天,有關協(xié)作單位,管理處全體義務消防員,內(nèi)部輪訓,掌握消防技感謝閱讀能知識和實戰(zhàn)能力1、嚴格考核制度管理處按崗位工作目標對所有員工進行追蹤考核，考核內(nèi)容包感謝閱讀括：思想品德、敬業(yè)精神、服務態(tài)度、業(yè)務技能、協(xié)調(diào)能力等方面精品文檔放心下載檢驗其是否符合持續(xù)性崗位要求。（1）轉(zhuǎn)正考核新員工試用期滿時，管理處要對其進行專業(yè)技能和工作業(yè)績的精品文檔放心下載評定，只有兩項均合格，方能正式錄用。（2）定期考核公司、部門、班組均可組織定期或不定期的檢查。將檢查情況謝謝閱讀記錄，并按考核評分依據(jù)確定責任人獎、罰。（3）內(nèi)部上崗考核所有員工必須經(jīng)過系列培訓，通過考試方能上崗，不合格者必感謝閱讀須在規(guī)定時間內(nèi)通過考試，補考仍不合格者，管理處視具體情況進精品文檔放心下載行調(diào)薪、調(diào)換工種、下崗培訓直至辭退處理。（4）年終考核即末尾淘汰。2、競爭上崗，不拘一格選人才公司始終把人才培養(yǎng)，提高和有效使用作為公司發(fā)展的動力源精品文檔放心下載泉，并建立了相應的激勵機制。在嚴格考核的同時，更注重人員的精品文檔放心下載培養(yǎng)和選拔，滿足優(yōu)秀人才“自我實現(xiàn)”的愿望，真正做到優(yōu)秀人感謝閱讀才進的來，留的住，并不斷進步和提高。（1）競爭上崗領班以上崗位均實行內(nèi)部公開競爭上崗制度。管理處所有員工感謝閱讀都可以通過自愿報名、公開答辯、群眾評議、業(yè)績考核、領導審核感謝閱讀等程序競爭上崗。整個過程全部公開進行，并確保透明度，從而促精品文檔放心下載進優(yōu)秀人才的脫穎而出。（2）崗位薪酬制度管理處崗位分管理崗位和技術崗位兩條線，薪酬制度也分管理精品文檔放心下載和技術兩條線。員工可以按自身技能、特長、興趣，有選擇地向某感謝閱讀一方向發(fā)展，管理處將完全以崗、以業(yè)績定獎懲。3、人性化民主型內(nèi)部管理，增加凝聚力對員工的管理已激勵為主，關心員工的工作、學習和生活，盡感謝閱讀力解決他們的實際困難，培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情，增強企業(yè)凝聚感謝閱讀力。（1）鼓勵員工學技術、學科學，提供資料、時間方面的幫助謝謝閱讀和方便；（2）鼓勵員工參與內(nèi)部管理，為企業(yè)發(fā)展獻計獻策，對內(nèi)部感謝閱讀管理提出建議和意見，主動進行技術和管理改革，充分發(fā)揮管理的謝謝閱讀民主性；（3）及時肯定和鼓勵員工的貢獻和進步，獎懲并用，重在激謝謝閱讀勵；（4）關心員工的生活，盡管理處最大能力，改善員工生活條感謝閱讀件，解決他們的實際困難；（5）開展各種文體活動，豐富員工業(yè)余文化生活；（七）人員的服務基本標準1、工作人員儀容儀表標準(1)、面容清潔，男服務員經(jīng)常修面，不留胡須，女服務員化謝謝閱讀淡妝，不可濃妝艷抹。(2)、發(fā)型美觀大方，經(jīng)常梳理，保持清潔，男服務員發(fā)腳不精品文檔放心下載過耳，后不過領，女服務員留長發(fā)者需用黑色發(fā)結(jié)束起，不得加其精品文檔放心下載它頭飾。(3)、家政服務員工作時不可戴戒指、耳飾、手鐲、手鏈等謝謝閱讀飾。(4)、其它崗位員工只可佩戴一枚戒指、耳釘，不可帶其它感謝閱讀飾。(5)、餐廳廚師上崗必須戴發(fā)帽，頭發(fā)全部包進發(fā)帽內(nèi)，工服謝謝閱讀勤換，保持整潔；工程維修人員進入業(yè)主家維修時，必須按公司統(tǒng)謝謝閱讀一規(guī)定著裝、穿鞋套，保持整潔。(6)、每個員工手部保持清潔，經(jīng)常修剪指甲，女服務員不允精品文檔放心下載許涂指甲油。(7)、經(jīng)常洗澡，身上無異味，并保持皮膚健康。(8)、員工上崗必須穿公司規(guī)定的制服以及鞋襪，男員工穿黑謝謝閱讀色襪子，女員工穿肉色絲襪，服裝必須熨燙平整，紐扣齊全，證章精品文檔放心下載佩戴在規(guī)定位置，皮鞋保持清潔光亮。(9)、服務中不得戴太陽眼鏡，不得穿拖鞋，不得卷袖口、褲謝謝閱讀腳。(10)、每天要刷牙漱口，提倡飯后刷牙漱口，上班前不吃異味感謝閱讀食品以保證口腔清潔。2、工作人員禮節(jié)禮貌標準Ａ、禮節(jié)禮貌(1)、稱呼禮節(jié)：稱呼客人時應恰當，用語得體，如：“先生、“太太、“女精品文檔放心下載士、“小姐”等。(2)、接待禮節(jié)：a、笑臉相迎，態(tài)度和藹，主動問好，如：您好！早上好！下感謝閱讀午好！等。b、接待客人程序：先主客后隨員，先女賓后男賓。c、送別客人時，主動征詢意見，并講“再見！Bye-bye！晚感謝閱讀安！。(3)、微笑服務。(4)、應答禮節(jié)：解答業(yè)主問題時必須站立，語氣溫和耐心，雙目注視對方；對精品文檔放心下載業(yè)主的問話聽不清時，應說：“對不起，請您再說一遍好嗎？，處謝謝閱讀理問題時語氣要婉轉(zhuǎn)。如對業(yè)主的問題一時答不上來，應先致歉意精品文檔放心下載再查詢，當業(yè)主對回答表示感謝時，應說：“別客氣，不用謝。感謝閱讀(5)、保持接待環(huán)境安靜：員工在工作中要保持工作地點的安靜，不可大聲喧嘩，不得開精品文檔放心下載玩笑，哼歌曲。(6)、進入業(yè)主家：業(yè)主家不得隨便出入，當確有事情需要進入時，服務人員必須精品文檔放心下載先輕輕叩門，待業(yè)主同意后方可輕輕推門入內(nèi)，叩門不可過急。出謝謝閱讀門時應面朝業(yè)主輕輕退出并把門帶上。(7)、注意操作禮節(jié)：未經(jīng)業(yè)主同意，絕不可嬉逗業(yè)主的小孩，以免使其不悅，不要精品文檔放心下載亂給孩子食物。(8)、員工不得與業(yè)主開玩笑、打逗，不要表示過分親熱，嚴感謝閱讀格掌握好分寸，不要隨意打聽業(yè)主的年齡、職務、工資等私事，以精品文檔放心下載免引起誤會。(9)、不要輕易接受業(yè)主贈送的禮物，如果不收會失禮時，應精品文檔放心下載表示謝意，并按有關規(guī)定處理。(10)、當業(yè)主要求與員工一起合影時，一般應婉言謝絕，但不感謝閱讀可使業(yè)主難堪。Ｂ、員工言談規(guī)范(1)、與業(yè)主談話時必須站立，與業(yè)主保持一步半（1米）距謝謝閱讀離。(2)、與業(yè)主談話時要精神集中，不得漫不經(jīng)心，左顧右盼。謝謝閱讀(3)、與業(yè)主談話時要準確、簡潔、清楚、表達明白。說話時感謝閱讀要注意輕重緩急，講求順序，不要喋喋不休。(4)、與業(yè)主談話的聲音以兩個人能夠聽清楚為限，語調(diào)平精品文檔放心下載穩(wěn)、輕柔，速度適中。(5)、談話時目光應注視對方，表情自然，保持微笑。(6)、談話時不能做出伸懶腰、打哈欠、玩東西等動作，不可精品文檔放心下載唾沫四濺，這是失禮的行為，應該杜絕。(7)、談話時不要涉及對方不愿談及的內(nèi)容和隱私。(8)、回答業(yè)主問題時不得直接說：“不知道，應以積極的態(tài)謝謝閱讀度幫助業(yè)主或婉轉(zhuǎn)地回答問題。(9)、如遇業(yè)主心情不佳，言語過激，也不要面露不悅的神謝謝閱讀色，要以業(yè)主永遠是對的準則對待。(10)、不要與同事在業(yè)主面前說家鄉(xiāng)話，扎堆聊天。(11)、不要與同事議論業(yè)主的短處或譏笑業(yè)主的事情（如：跌感謝閱讀(12)、不得偷聽業(yè)主們的談話，如遇有事需找正在談話中的業(yè)謝謝閱讀主時，應先征得業(yè)主同意后再與業(yè)主談話。(13)、接聽電話時，應先說“您好！金都物業(yè)。然后客氣地詢問對謝謝閱讀方我能為您做什么。Ｃ、員工舉止規(guī)范(1)、員工舉止要穩(wěn)重，落落大方，表情自然誠懇，和藹可精品文檔放心下載親。(2)、員工站立時應挺胸抬頭，不得前俯后仰或把身體依靠在精品文檔放心下載某一設施上。(3)、員工行走要輕而穩(wěn)，上體正直，抬頭，眼平視，兩臂自精品文檔放心下載然地前后擺動，肩部放松。切忌搖頭晃肩，上體左右搖擺。精品文檔放心下載(4)、在走廊行走時，員工不可并行，更不得互相拉手摟腰，感謝閱讀互相追逐。在狹窄走廊與業(yè)主交匯時應側(cè)身，并說您好。(5)、坐姿要端正，腰部挺起，胸前挺，雙肩平正放松，坐時謝謝閱讀應坐椅子的三分之二，不要坐在邊沿上。手自然放在雙膝上，雙膝謝謝閱讀并攏，目平視。不可在椅子上前俯后仰，搖腿、蹺腳或跨在椅子、謝謝閱讀沙發(fā)的扶手上或架在茶幾上。(6)、員工的手勢要求規(guī)范適度。再給業(yè)主指引方向時，要把精品文檔放心下載手臂自然前伸，手指并攏，掌心向上指向目標。在介紹和指引方向謝謝閱讀時切忌用一個手指指點。談話時手勢不宜過多，幅度不宜過大。另感謝閱讀外，在使用手勢時還要尊重各國不同的習慣。(7)、在業(yè)主面前，任何時候不得有以下行為：打噴嚏、打哈欠、伸懶腰、挖耳鼻、剔牙、打飽嗝、挖眼屎、精品文檔放心下載搓泥垢、修指甲、吸煙、吹口哨等,這是極不禮貌的舉止，必須杜感謝閱讀絕。第五部分：計劃成本預算在物業(yè)管理費用的收支上，我們將“取之于民，用之于民”作感謝閱讀為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面：堅決按招標書確定的參考價格及嘉興市房地局、物感謝閱讀價局等政府部門的定價標準執(zhí)行支出方面：以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預算，事后核謝謝閱讀算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)感謝閱讀支措施，在降低管理成本，提高服務質(zhì)量的同時，確保資金的合理謝謝閱讀使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下高效運營。（一）年物業(yè)管理費收支預算1、物業(yè)管理費收入高層：1元/平方米（包含公共能耗0.6元/平方米）謝謝閱讀汽車位：30元/月·個自行車庫：15元/月·間年物業(yè)管理費收入為：2154048元/年2、物業(yè)管理費用支出預算（1）人員工資及福利：91666元（2）公共能耗、電梯維修、低值易耗品、固定資產(chǎn)折舊等共感謝閱讀計：支出項目,費用(萬元)辦公費,1郵電通訊費,1差旅費,1.5低值易耗攤銷費,2.8折舊費,1業(yè)務招待費,1業(yè)務宣傳費,1業(yè)主委員會,1水費,6公共電費,8.5電梯電費,66.2電梯維修費,25.4垃圾清運費,5公共設施\設備維護保養(yǎng)費,15維修工具,0.15公共衛(wèi)生清潔費,1.5清潔用品消耗費,0.3清潔用具購置,0.1綠化維護費,1.5保安用具,0.2直接工資,2共計,142.15共計支出：2154048盈余：640882元（3）實際入住率的高低、小區(qū)周邊商業(yè)環(huán)境的好壞、國家稅感謝閱讀收政策的優(yōu)惠程度、社會平均工資的增加幅度和社會保障基金扣繳感謝閱讀比例、水電費價格的變動將影響到測算結(jié)果的準確性。3、年度收支分析（1）據(jù)測算，收支相抵，扣除我公司管理酬金以外，每年能精品文檔放心下載盈余2.6萬元左右，利潤率在法規(guī)許可的范圍內(nèi)。（2）本次預算根據(jù)常年進行各項收支測算，在實際管理中前感謝閱讀一二年會因設備維保期等原因而降低成本。（3）業(yè)主所購的空置房收費按浙江省物業(yè)管理條例及收費辦感謝閱讀法執(zhí)行。（4）本次預算已考慮工資水平逐年攀高、勞動保障更趨健全謝謝閱讀等因素。（5）本次預算會存在一定誤差，在實際管理中我們將貫穿科精品文檔放心下載學、節(jié)約的思路開展管理服務工作。（二）增收節(jié)支計劃1、充分利用物業(yè)經(jīng)營用房、路面臨時停車等合法收益活動，謝謝閱讀在合法、不影響業(yè)主正常生活的前提下利用小區(qū)各種公共設施創(chuàng)造謝謝閱讀收益；注重管理服務質(zhì)量，以提高小區(qū)的入住率和管理費收繳率；謝謝閱讀通過多種有償服務項目增加收入來源。2、與公司其他管理處密切合作，優(yōu)勢互補，資源共享，降低精品文檔放心下載管理成本，提高管理水平。3、在入住的半年內(nèi)，采取積極有效的措施，與有關部門協(xié)感謝閱讀作，盡快完善小區(qū)的配套設施，迅速提高管理水平，營造良好的居精品文檔放心下載住環(huán)境，消除未入住業(yè)主的后顧之憂，迅速提高入住率，增加管理精品文檔放心下載收入。4、我們專門成立經(jīng)營部，加強經(jīng)營服務，進一步全方位為住謝謝閱讀戶提供多項便民有償服務，方便住戶，同時提高經(jīng)濟效益。精品文檔放心下載5、增收的同時，努力降低成本，如充分發(fā)揮公司在管理中的謝謝閱讀統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員和技術人員，在各小區(qū)合理統(tǒng)籌精品文檔放心下載安排，減少費用比例高的人員經(jīng)費開支。反對鋪張浪費，從小處著謝謝閱讀眼，集水成流，我們將制定奉公廉潔制度，加強物流控制，提高利感謝閱讀用率，采取有效節(jié)能措施，實施科學管理，走可持續(xù)發(fā)展之路。謝謝閱讀6、我們的管理將十分重視公共能耗和工程設施設備。我們有謝謝閱讀一整套降低能耗、延長公共設備設施使用年限、節(jié)約日常物料的具感謝閱讀體辦法，當然是在不降低服務質(zhì)量的前提下。具體如下：形成規(guī)模精品文檔放心下載管理、降低管理成本；充分利用好每一個人，我們的用人原則是精精品文檔放心下載干高效；進行科學地能源管理，降低公共水電費的支出；加強設施精品文檔放心下載設備的管理，杜絕跑、冒、滴、漏的現(xiàn)象，延長設備設施使用年感謝閱讀限；嚴格控制辦公成本、節(jié)約經(jīng)費和辦公費用開支；科學嚴格的管精品文檔放心下載理，減少和杜絕工作失誤的發(fā)生。第六部分：物業(yè)服務管理制度（一）制度的建立1、物業(yè)管理處管理制度的建立應符合相關的法律法規(guī)，所有謝謝閱讀制度的建立均以法律法規(guī)及物業(yè)管理委托合同為基礎，物業(yè)管理合謝謝閱讀同中各法律主題的合法權(quán)益，特別對責任和義務進行細化，并使之精品文檔放心下載制度化、規(guī)范化，以保證如實履行物業(yè)管理委托合同的義務。謝謝閱讀2、以我公司現(xiàn)有的管理運作制度和ISO9000質(zhì)量體系為基精品文檔放心下載礎，結(jié)合物業(yè)管理的具體特點和要求，對整個規(guī)章制度作適當?shù)男拗x謝閱讀訂、整合，使整套規(guī)章制度更切合實際，操作性更強。3、規(guī)章制度注重服務和責任的統(tǒng)一。每一項制度責任者對所精品文檔放心下載承擔的服務、管理各項責任明確具體并相互關聯(lián)。4、在定性的基礎上強調(diào)定量的要求及其重要性，使績效考核精品文檔放心下載評估具有標準尺度和依據(jù)，又能激發(fā)員工工作熱情。5、注重物業(yè)管理活動中各部門人員職責范圍和工作接口關感謝閱讀系，梳理各個環(huán)節(jié)，用制度使其環(huán)環(huán)相扣，做到有規(guī)范的運作協(xié)調(diào)感謝閱讀一致。（二）各項管理制度主要管理制度包括：1、物業(yè)使用及維護管理規(guī)定為使小區(qū)環(huán)境整潔，實現(xiàn)通過物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值，延精品文檔放心下載長物業(yè)使用期限的目的，不降低原物業(yè)設計時對防風、防震、防雷謝謝閱讀暴等自然災害的防御能力，保證物業(yè)的正常和安全使用，特制定本精品文檔放心下載規(guī)定：（1）房屋外觀應完好、整潔、不妨礙市容和觀瞻。（2）空調(diào)室外機的安裝統(tǒng)一美觀，只允許安裝在已設計好的感謝閱讀固定位置，不得在指定位置以外安裝。（3）室外商業(yè)區(qū)域的招牌、廣告、霓虹燈應整潔統(tǒng)一美觀，感謝閱讀安裝牢固，無安全隱患，電線按安全標準敷設，沒有破損。小區(qū)內(nèi)感謝閱讀外墻、窗臺上禁止豎立廣告牌或標志。（4）改變房屋用途的，要報有關部門批準。（5）室內(nèi)裝修時，樓房的承重結(jié)構(gòu)（承重墻、柱、梁、板精品文檔放心下載等）不得隨意鑿打，更不能開洞或開門。陽臺不能封閉，小區(qū)一律感謝閱讀不允許安裝防盜窗。（6）樓房原設計的電、水、空調(diào)、消防設施、管道等，不得謝謝閱讀私自改動。（7）不得占用或損壞樓梯通道、屋面等公共場所，不得進行精品文檔放心下載亂搭建、亂張貼。屋面平頂不準安裝空調(diào)室外機和鍋爐、衛(wèi)星天線感謝閱讀等設施。（8）房屋內(nèi)不得存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不謝謝閱讀得飼養(yǎng)家禽、家畜和無證家犬。（9感謝閱讀精品文檔放心下載負責對房屋建筑、水電等公共設施實施保修。物業(yè)公司可代為業(yè)主感謝閱讀進行聯(lián)系維修。（10）因進行家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵感謝閱讀塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應由家庭居室裝飾裝修的委托人精品文檔放心下載負責修復和賠償；如屬被委托人的責任，由委托人找被委托人負責感謝閱讀修復和賠償。（11）由于屬自然災害、自然損耗，或為業(yè)主使用不當所致的謝謝閱讀質(zhì)量問題需維修，不在保修范圍內(nèi)，物管公司將盡力為業(yè)主提供有感謝閱讀償服務。（12）保修期之后的日常房屋維修，根據(jù)政府的有關規(guī)定。業(yè)謝謝閱讀主室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主負責，毗鄰部分的維修費用由相關業(yè)感謝閱讀主分攤，共用部位費用由維修專項基金增值部分列支。（13）房屋的公共部位及設備設施凡屬人為損壞的，由損壞者精品文檔放心下載負責修復，并承擔有關費用。（14）嚴禁高空拋垃圾、雜物、傾倒污水，若導致樓下人員受感謝閱讀到傷害的，追究肇事者的責任。（15）禁止將垃圾、布條、塑料包裝袋、油漆剩余物等雜物投謝謝閱讀入廁所或下水管，如導致堵塞、損壞，住戶應負擔修理費。感謝閱讀2、拜訪、回訪制度為增進管理處與小區(qū)內(nèi)住戶之間關系，使管理處能及時了解住謝謝閱讀戶需求以及住戶重大投訴或合理化建議能迅速受理，特制定本規(guī)謝謝閱讀定。A業(yè)主入伙是指業(yè)主在管理處辦妥所有手續(xù)進行二次裝修后正式入住小精品文檔放心下載區(qū)，管理處主任應組織對業(yè)主進行拜訪。（1）對新業(yè)主的拜訪通常在業(yè)主入伙后一個月內(nèi)完成，最長精品文檔放心下載不應超過三個月：如為新小區(qū)大批業(yè)主新入伙，抽60%進行回訪。感謝閱讀（2）管理處主任等應親自上門拜訪，上門前應與業(yè)主事先聯(lián)感謝閱讀系，約定時間，盡量選取晚上、假日等住戶在家時間。（3）拜訪的主要內(nèi)容包括了解業(yè)主及其家人的基本情況，業(yè)感謝閱讀主對管理處的一些建議意見及需求。（4）拜訪人應認真填寫《管理處拜訪、回訪記錄》并保存。感謝閱讀B住戶投訴回訪對于因物業(yè)管理處不善而引起的住戶投訴，管理處相關人員及謝謝閱讀時進行答復、處理，并100%進行回訪，詳見《接待來訪投訴工作制精品文檔放心下載C住戶家中發(fā)生事故（1）業(yè)主家中一旦發(fā)生事故，管理處員工接報后應迅速趕到精品文檔放心下載現(xiàn)場，進行各種緊急情況的應急處理；依照《各類應急響應處理方精品文檔放心下載（2）業(yè)主家中事故處理完畢后，管理處主任、部門主管及相精品文檔放心下載關員工應積極上門回訪，根據(jù)實際情況做好各類善后及防范工作；感謝閱讀如：積極調(diào)查事故原因，對住戶開展安全教育宣傳，檢查其他隱患精品文檔放心下載并處理，安慰住戶，幫助解決一些實質(zhì)性困難，協(xié)調(diào)各方面并系感謝閱讀等。（3）管理處主任或相關部門主管及時填寫《突發(fā)事件情況處感謝閱讀精品文檔放心下載D重大節(jié)日上門拜訪謝謝閱讀到一些重點的住戶家中（如：殘疾人、年滿六十周歲子女不在身邊謝謝閱讀的老年人等）進行拜訪，并做好回訪記錄。E請修回訪對于要求管理處對其家內(nèi)設施進行維修的住戶，管理處工程維謝謝閱讀修主管應對以下請修的服務進行回訪，保證維修質(zhì)量，做好回訪記謝謝閱讀錄。即各種滲漏水、下水管道堵塞，調(diào)換自來水配件。F日常回訪管理處主任、部門主管每月應對小區(qū)內(nèi)住戶（除投訴、請修住謝謝閱讀戶）抽10—15戶進行回訪，征詢住戶對管理處的意見，并做好《拜感謝閱讀/G回訪方式對住戶的回訪形式應該是多樣化的，常用的包括：