成都市房地產(chǎn)銷售情況、價格走勢以及棚改、土地、政策等情況分析

成都市房地產(chǎn)銷售情況、價格走勢以及棚改、土地、政策等情況分析

成都市地處四川盆地西部，青藏高原東緣。截至2018年，成都市常住人口為1,633萬人；戶籍人口為1,476.05萬人，常住人口城鎮(zhèn)化率為73.12%；戶籍人口城鎮(zhèn)化率為60.94%。截至2018年，成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)15,342.77億元，按可比價格計算，比上年增長8.0%。第一產(chǎn)業(yè)增加值522.59億元，增長3.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值6,516.19億元，增長7.0%;第三產(chǎn)業(yè)增加值8,303.99億元，增長9.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.4%：42.5%：54.1%。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為1.6%、37.1%、61.3%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值94,782元，增長6.6%。成都市城市概況資料來源：成都市政府工作報告——銷售方面：春節(jié)后成交有明顯回暖，近期去化有所下行，源于供貨增加+結(jié)構(gòu)上高價盤較多銷售方面，春節(jié)后成交有明顯回暖，但近期去化有所下行。成都過去限價很嚴(yán)格，今年開始，低價的項目去化的差不多了，高價地逐步慢慢入市，把房價預(yù)期拉升了。4-5月供應(yīng)量大漲，而4、5月的成交和三月比有所回調(diào)。3月推盤131萬方，成交151萬方，供銷比0.9；4月推盤182萬方，成交148萬方，供銷比1.2；5月份推盤183萬方，成交116萬方，供銷比1.6。去化率方面，三月份中心城區(qū)開盤去化率67%，遠(yuǎn)郊48%，4-5月份分別為60%、33%。成交周期也有所拉長，去化下降主要源于供貨提升，且結(jié)構(gòu)上高價盤較多。供應(yīng)方面，預(yù)計下半年供應(yīng)還會提升，有的區(qū)域斷供很久，預(yù)計逐漸會出現(xiàn)井噴供應(yīng)?！獌r格方面：限價略松，高價項目逐步入市，結(jié)構(gòu)性原因致價格上漲較明顯，真實價格相對平穩(wěn)成都房價在16年之前沒怎么漲，均價在8,000元/平米左右，17年的均價約10,000元/平米，目前均價約11,000元/平米。5月份成交價格同比+17%，主要是結(jié)構(gòu)性的推盤原因，大量高價項目入市所致，真實的相同項目層面價格并沒有明顯上漲。1-2月最高開盤價20,000元/平米，3月突破到30,000元/平米，4-5月最高開出接近40,000元/平米的盤，限價有明顯松動。金茂府過年前拿到預(yù)售價為30,000元/平米，后一期拿到33,000元/平米。政府限價方面，成都限價之前一直很嚴(yán)格，已經(jīng)開盤的項目，每次漲價幅度控制在5-10%以內(nèi)，限價突破主要是體現(xiàn)在沒開盤的項目，但17年的高價地大多利潤率壓力還是很大?！锔挠绊懛矫妫核拇ㄅ锔捏w量小，受棚改縮量影響不明顯，市場主要受預(yù)期影響四川的棚改在全國都算比較少的，之前達州、南充稍微多一些，但是整體體量不大，所以受棚改變化的影響并不大，不像其他城市靠棚改驅(qū)動，大起大落，市場整體相對比較平穩(wěn)，更多是受預(yù)期影響?！恋厥袌龇矫妫?9Q1土地市場較活躍，溢價率有所回升18年成都土地供應(yīng)數(shù)量249宗，同比-13%；土地成交數(shù)量206宗，同比-24%；供應(yīng)建面3870萬方，同比+27%；成交建面3,012萬方，同比+10%；掛牌均價2,280元/平米，同比24%；成交均價2,608元/平米，同比-36%；溢價率11%，（）較17年下降25.6pct。19Q1土地市場相對較活躍，近期金牛拍了一塊地17,000元/平米，雙流拍了一塊地13,600元/平米，去年整體在10,000元/平米左右。19年5月份溢價率到20%左右。——政策&利率方面：按揭利率無變化，限價略松、限購仍嚴(yán)格按揭方面，首套上浮15%，二套上浮20%，首套首付比例30%，二套首付60%，天府新區(qū)70%。限價方面，分兩方面，之前開過盤的，5-10%左右漲幅；沒開過的，1）按土地成本法，給開發(fā)商一定的利潤；2）第二種方式，參考同一區(qū)域、同一品牌、同一產(chǎn)品類型。限購方面也較嚴(yán)格，在成都工作的落戶1年以上可購房，不在成都工作的落戶2年以上可購房?！獛齑娣矫妫喝セ芷?個月，較年初略升，主流房企庫存不高目前成都的庫存周期約6個月，顯性庫存約1,162萬方，1-2月是5個月左右，庫存去化月數(shù)略微提升。公司角度來看，到訪城市公司在成都的土儲大概能夠賣2年左右，但是很多項目價格太高不太容易推出，結(jié)構(gòu)性上有缺陷。到訪城市公司19年預(yù)計拿地貨值300億，較18年持平。新城布局3圈層較多，18年拿地比較多，近期旭輝拿地比較多，融創(chuàng)在成都今年只拿了一塊地。除了恒大、保利貨比較多，大多房企庫存不高?！_竣工&宏觀方面：18年新開工同比+11%，施工同比+1%，竣工同比-7%，GDP同比+10.5%開工方面，18年成都新開工面積4,722萬方，同比11.4%；其中，住宅新開工2,691萬方，同比13.4%；施工方面，18年施工面積1.95億方，同比+0.6%；竣工方面，18年竣工面積1,725萬方，同比-7%。宏觀數(shù)據(jù)層面，18年成都GDP1.53萬億，同比+10.5%；人均GDP9.5萬元，同比+9.1%。18年成都財政收入、財政支出分別為1,424億元、1,838億元，分別同比+11.7%，+4.6%?！鹂撇┐涓?月開盤去化率75%，5月周邊項目開盤去化率下降較明顯金科博翠府，位于武侯新城板塊，成都西南區(qū)域，板塊后期會引進30萬高端人才，帶動高端需求，整個區(qū)域容積率規(guī)劃控制在2.5左右。博翠府項目于18年1月份拿地，樓面價13,600元/平米+15%的人才公寓和公路配建，真實樓面價約17,000元/平米。項目于19年3月開盤，均價27,500元/平米。3月開盤176套，當(dāng)日去化率75%，蓄客6個月，但因為之前一直沒開盤，流失了一部分客戶。目前還剩不到10%。項目共9棟樓，容積率2.13，建面約7萬方，剔除15%配建，大概6萬方，總貨值約20億。價格方面，去年下半年新房基本沒有降價案例，主要是新盤和二