新房地產估價規(guī)范知識競賽題2

1.單項選擇題【此題型共30道題】

1.因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損稱為〔〕。

A．物質折舊

B．經濟折舊

C．功能折舊

D．外部折舊2.估價作業(yè)日期，是指估價工作的起止日期，算起日時間應是〔〕。

A．價值時點

B．現(xiàn)場查勘之日

C．評估測算之日

D．估價委托之日3.凈收益率是凈收益與〔〕的百分比。

A．潛在毛收入

B．有效毛收入

C．凈收益

D．租金收入4.某估價機構2021年12月1日接受了一項估價委托，如果采用比擬法進行評估，那么可比實例交易日期不得早于〔〕。

A．2021年11月30日

B．D.2021年12月1日

C．2021年11月30日

D．2021年12月1日D.2021年12月1日5.估價信用檔案是指房地產估價行業(yè)主管部門或房地產估價行業(yè)組織記錄房地產估價師和房地產估價機構的根本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內容，供〔〕查詢的信用信息管理系統(tǒng)。

A．行業(yè)協(xié)會

B．行政部門

C．社會公眾

D．金融系統(tǒng)6.房地產估價中，最根本、最重要、最常用的一種價值類型是〔〕。

A．市場價值

B．投資價值

C．現(xiàn)狀價值

D．抵押價值7.比擬法估價中選取的可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差不宜超過〔〕年。

A．1

B．2

C．3

D．58.某宗住宅房地產需要進行抵押貸款前估價，假定該住宅房地產的市場價值為3000萬元，假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為2900萬元，注冊房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款為100萬元，預期實現(xiàn)抵押權的費用、稅金為50萬元，試問該宗住宅房地產的抵押凈值為〔〕萬元。

A．2750

B．2850

C．2900

D．29509.因估價目的的特殊需要、交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點的狀況不一致的合理假定指的是〔〕。

A．未定事項假設

B．背離事實假設

C．依據(jù)缺乏假設

D．不相一致假設10.運營費用率是運營費用與〔〕的百分比。

A．潛在毛收入

B．有效毛收入

C．凈收益

D．租金收入11.抵押估價中，評估待開發(fā)房地產假設未設立法定優(yōu)先受償權下的價值采用假設開發(fā)法的，應選擇的估價前提是〔〕

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉讓開發(fā)前提

D．被迫轉讓開發(fā)前提12.交付估價委托人的房地產估價報告，應由至少〔〕名參加估價的注冊房地產估價師簽名。

A．1

B．2

C．3

D．413.房地產抵押估價報告，屬于〔〕。

A．鑒證性估價報告

B．咨詢性估價報告

C．咨詢意見書

D．工程建議書14.被征收房屋存在抵押查封等限制，房屋征收評估其假設不存在抵押、查封限制條件下的價值，該假設屬于〔〕。

A．一般假設

B．未定事項假設

C．背離事實假設

D．不相一致假設15.房地產估價行業(yè)的第一個國家標準是〔〕。

A．GB/T50291-1999房地產估價標準

B．JGJ/T30-2003房地產業(yè)根本術語標準

C．GB/T50899-2021房地產估價根本術語標準

D．GB/T50291-2021房地產估價標準16.合法原那么要求房地產估價中所依據(jù)的估價對象的狀況應當是〔〕的狀況。

A．依法判定

B．合法登記

C．估價委托人設定

D．最高最正確利用17.將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率稱為〔〕。

A．收益率

B．報酬率

C．復原利率

D．資本化率18.房地產變賣估價的價值類型是〔〕。

A．快速變現(xiàn)價值

B．市場價值

C．現(xiàn)狀價值

D．剩余價值19.房地產的現(xiàn)狀價值是指〔〕。

A．估價對象在當前實際使用狀況下的價值

B．估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值

C．估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值

D．估價對象在最高最正確利用方式下的價值20.房地產估價檔案資料應保存至估價效勞的行為結束且不得少于〔〕年。

A．5

B．10

C．15

D．2021.交付估價委托人的房地產估價報告，需要參加估價的注冊房地產估價師簽名至少要有〔〕名。

A．1

B．2

C．3

D．422.估價人員接受委托，于2021年12月2日勘測現(xiàn)場，由于種種原因，估價時點確定為2021年1月1日，報告于2021年3月5日開始正式承接，于2021年3月15日完成。估價工作的起止日期是〔〕。

A．2021/12/2-2021/3/15

B．2021/1/1-2021/3/15

C．2021/3/5-2021/3/15

D．2021/1/1-2021/3/523.有關房地產拍賣估價的說法，正確的有〔〕。

A．價值類型可以是市場價值意外的其他類型

B．應不考慮被拍賣因素對價值的影響

C．應不考慮租賃因素對價值的影響

D．應不考慮已擔保物權對價值的影響24.現(xiàn)狀價值評估不需要遵循的估價原那么是〔〕。

A．合法原那么

B．最高最正確利用原那么

C．價值時點原那么

D．獨立、客觀、公正原那么25.房地產投資信托基金物業(yè)評估內容，一般不包括〔〕。

A．信托物業(yè)狀況評價

B．信托物業(yè)市場調研

C．信托物業(yè)價值評估

D．信托物業(yè)變現(xiàn)能力分析26.國有土地上房屋征收估價中，當被征收房地產為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設開發(fā)法時，應選擇的估價前提是〔〕。

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉讓開發(fā)前提

D．被迫轉讓開發(fā)前提27.有關比擬法估價中對可比實例成交價格以及修正或調整要求的說法，錯誤的選項是〔

〕。

A．分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%

B．共同對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過30%

C．修正或調整后可比實例中的最高價格與最低價的比值不宜超過1.2

D．各可比實例的成交價格中的最高價與最低價的比值不宜超過1.528.關于批量估價的說法，錯誤的選項是〔〕。

A．主要適應于房地產計稅價值評估、房地產抵押價值評估

B．房屋征收估價不宜采用批量估價

C．包括基于比擬法、收益法和本錢法的批量估價

D．運用時應基于同一估價目的進行評估29.抵押估價中，評估待開發(fā)房地產假設未設立法定優(yōu)先受償權下的價值采用假設開發(fā)法的，應選擇的估價前提是〔〕。

A．業(yè)主自愿開發(fā)前提

B．業(yè)主被迫開發(fā)前提

C．自愿轉讓開發(fā)前提

D．被迫轉讓開發(fā)前提30.房地產估價報告中致估價委托人函中的估價方法其應寫明內容的是〔〕。

A．寫明采用估價方法的名稱

B．寫明采用估價方法的名稱且與估價結果報告、估價技術報告一致

C．寫明采用估價方法的名稱與定義

D．寫明采用估價方法的名稱、定義及適用性理由2.多項選擇題【此題型共10道題】

1.對同一估價對象選用兩種以上的估價方法進行估價時，不同估價方法之間的關系有〔〕。

A．互相驗證

B．互相補充

C．互相引用

D．互相套用2.以下房地產估價類型中，應遵循謹慎原那么的有〔〕。

A．房地產抵押價值估價

B．房地產抵押凈值估價

C．房地產司法鑒定估價

D．房地產投資價值估價

E．國有土地上房屋征收估價3.估價結果應包括的內容有〔〕。

A．估價方法

B．評估價值

C．特別提示

D．相關專業(yè)意見

E．價值類型4.法定優(yōu)先受償款是假定在價值時點實現(xiàn)抵押權時，已存在的且法律、行政法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，以下選項中應包括的有〔〕。

A．已抵押擔保的債權數(shù)額

B．拖欠的建設工程價款

C．房地產交易稅費

D．實現(xiàn)抵押權的費用

E．其他法定優(yōu)先受償款5.某估價機構承接評估一大型商場，在現(xiàn)場勘查中，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)已出租，以下說法正確的有〔〕。

A．要求企業(yè)提供租金合同，并直接用合同約定租金進行評估

B．估價目的為評估承租人權益價值時，凈收益應為市場租金減去合同租金

C．估價目的為評估承租人權益價值時，收益期應為建筑物剩余經濟壽命

D．測算凈收益時，應為經營收入減去經營本錢、經營費用、經營稅金及附加、管理費用、財務費用

E．未出租局部和已出租局部在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入6.估價結果報告中估價依據(jù)應說明的內容包括〔〕。

A．有關法律、法規(guī)和政策

B．有關技術標準

C．估價委托書、估價委托合同、估價委托人提供的資料

D．房地產估價機構、注冊房地產估價師掌握和搜集的估價所需資料

E．房地產估價機構資質證書7.房地產估價中，不同估價方法之間的關系包括〔〕。

A．互相替代

B．互相驗證

C．互相補充

D．互相引用

E．各自獨立8.房地產稅收估價應區(qū)分的環(huán)節(jié)有〔〕。

A．持有環(huán)節(jié)

B．交易環(huán)節(jié)

C．經營環(huán)節(jié)

D．開發(fā)環(huán)節(jié)

E．銷售環(huán)節(jié)9.實地查勘記錄應記載〔〕。

A．估價對象實物狀況

B．估價對象區(qū)位狀況

C．估價對象權益狀況

D．臨街狀況

E．外部狀況10.評估不可修復的被損害房地產的價值減損，可以采用的估價方法包括〔〕。

A．修復本錢法

B．價差法

C．損失資本化法

D．回歸分析法

E．比擬法3.判斷題【此題型共10道題】

1.潛在毛收入減去空置損失后的收入即為有效毛收入?！病?/p>

Y．對

N．錯2.本錢法估價時，對包含土地和建筑物的估價對象，應根據(jù)估價對象狀況和土地市場狀況，選擇房地合估或房地分估路徑，并應優(yōu)先選擇房地合估路徑。〔〕

Y．對

N．錯3.房地產估價中，估價參數(shù)應優(yōu)先選用房地產估價行業(yè)組織公布的參數(shù)；不選用的，應在估價報告中陳述理由。〔〕

Y．對

N．錯4.抵押估價中，直接評估劃建設用地使用權下的法定優(yōu)先受償權下的價值，應按最高使用年限評估?！病?/p>

Y．對

N．錯5.對同一房地產而言，無租約權益價值與完全產權價值相同?！病?/p>

Y．對

N．錯6.抵押價值和抵押凈值評估應遵循謹慎原那么，不得高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預期實現(xiàn)抵押權的費用和稅金?！病?/p>

Y．對

N．錯7.分支機構應以設立該分支機構的房地產估價機構的名義出具估價報告，并加蓋該房地產估價機構公章