【商業(yè)】來(lái)客企業(yè)成都羊犀立交項(xiàng)目商業(yè)前期規(guī)劃方案

成都羊犀立交項(xiàng)目商業(yè)前期規(guī)劃方案匯報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析核心成員介紹商業(yè)策劃姓名代表項(xiàng)目擅長(zhǎng)方向工作經(jīng)驗(yàn)常威力匯點(diǎn)廣場(chǎng)（plazaone、10萬(wàn)㎡）置信逸都城（14萬(wàn)㎡）中海國(guó)際中心（商業(yè)部分8萬(wàn)平米）商業(yè)前期市場(chǎng)定位研策商業(yè)建筑策劃5年陳文華武漢光谷世界城（10萬(wàn)㎡）武漢光谷步行街（20萬(wàn)㎡）成都東區(qū)音樂公園商業(yè)前期市場(chǎng)定位研策商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展分析7年地產(chǎn)營(yíng)銷姓名代表項(xiàng)目擅長(zhǎng)方向工作經(jīng)驗(yàn)范雪晴龍湖金楠天街龍湖世紀(jì)風(fēng)景保利花園地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，活動(dòng)推廣7年張霽保利中心保利198保利康橋地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，銷售管理8年項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析核心成員介紹商業(yè)招商姓名代表項(xiàng)目擅長(zhǎng)方向工作經(jīng)驗(yàn)徐亮青羊工業(yè)總部基地國(guó)色天鄉(xiāng)樂園商業(yè)街麗府郫縣逸水灣大中型餐飲業(yè)態(tài)；休閑娛樂類業(yè)態(tài)；6年曾奇王府井百貨摩爾百盛零售服裝業(yè)態(tài)；化妝品業(yè)態(tài)；珠寶類業(yè)態(tài)；9年余世東彭州置信逸都城花樣年龍年國(guó)際廣場(chǎng)零售業(yè)態(tài)；生活配套業(yè)態(tài)；3年經(jīng)驗(yàn)較豐富，全程服務(wù)，務(wù)實(shí)，執(zhí)行力強(qiáng)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析第一階段工作第二階段工作第三階段工作1.完成相關(guān)調(diào)研考察工作項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查競(jìng)品項(xiàng)目考察案例分析研究2.完成相關(guān)方案定案工作項(xiàng)目市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目規(guī)劃建議1.拜訪目標(biāo)客戶，溝通對(duì)本案的入駐意向、工程需求、初步的商務(wù)條件、簽訂租賃意向協(xié)議；2.跟進(jìn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)會(huì)議，并提供持續(xù)的商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)并保持與意向商戶的有效溝通，直至實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目落地；3.設(shè)計(jì)過(guò)程中呈現(xiàn)各個(gè)細(xì)分板塊的方案報(bào)告：景觀規(guī)劃方案，外立面方案，廣告位店招方案，租金測(cè)算等。1.延續(xù)第二階段工作，持續(xù)為甲方提供商業(yè)咨詢顧問(wèn)、商業(yè)營(yíng)銷策劃，銷售代理等工作；2.與商戶簽訂租賃合同，并跟進(jìn)商戶裝修進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)開業(yè)。3.最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滿租開業(yè)工作推進(jìn)計(jì)劃2014.11-2014.12根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度安排本報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目交通區(qū)位及各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)充分解讀，再對(duì)項(xiàng)目周邊住宅，企業(yè)、商業(yè)環(huán)境的深入分析，找到最適合本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)及消費(fèi)定位，最終以此為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)布局。市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研考察住宅商業(yè)企業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)規(guī)律報(bào)告研究思路消費(fèi)者需求規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商圈分析3項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/宏觀發(fā)展2013年成都市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值9109億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)19.26%，呈現(xiàn)了較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2013年成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)3752.9億元，達(dá)到了一個(gè)新的高度，成都市民消費(fèi)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)習(xí)慣已逐步走向國(guó)際化。成都市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩，但總體水品已達(dá)到國(guó)內(nèi)一線水平成都市2009--2013GDP增長(zhǎng)成都市2009—2013社會(huì)消費(fèi)品總額增長(zhǎng)CAGR=19.26%CAGR=17.78%成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/宏觀發(fā)展2013年成都城鎮(zhèn)居民可支配收入為29968元，相比2012年增長(zhǎng)了10.2%；居民整體收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，也反映出當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力正在逐步增強(qiáng)2012年成都城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)到一個(gè)新的高度，為19053.9元，消費(fèi)性支出的快速增長(zhǎng)對(duì)城市商業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。成都市2009--2013城鎮(zhèn)居民可支配收入成都市2009--2012城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出CAGR=12.58%CAGR=10.34%成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/宏觀發(fā)展國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略帶動(dòng)成都經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，隨著人均GDP提升，中產(chǎn)階級(jí)大量產(chǎn)生，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，目前成都商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到“全業(yè)態(tài)市場(chǎng)”城市商業(yè)類型演變GDP人均GDP人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品總額城市化率1000億元3000美元12000元300億元30%2000億元6000美元15000元1000億元46%8000億元10000美元20000元2000億元70%901910373大成都：62%299683752.9傳統(tǒng)市場(chǎng)大而全市場(chǎng)趨優(yōu)選擇市場(chǎng)細(xì)分業(yè)態(tài)市場(chǎng)以批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)最為典型，以滿足基本需求為主消費(fèi)以價(jià)格導(dǎo)向?yàn)楹诵钠放频臐B透率低百貨業(yè)態(tài)多樣化，購(gòu)物中心出現(xiàn)、大型折扣店等業(yè)態(tài)出現(xiàn)餐飲娛樂形態(tài)開始多樣化Basicfashion占市場(chǎng)主流消費(fèi)向價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變出現(xiàn)多種類型的購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)生活方式導(dǎo)向成為城市主流，各層次的消費(fèi)得到滿足娛樂/餐飲業(yè)態(tài)豐富化，主題餐飲、休閑餐飲等大量出現(xiàn)城市出現(xiàn)所有類型的購(gòu)物中心，購(gòu)物、餐飲及休閑娛樂的業(yè)態(tài)豐富度達(dá)到極高水平從價(jià)格導(dǎo)向、價(jià)值導(dǎo)向到獨(dú)特性導(dǎo)向等不同層面的消費(fèi)需求均能得到最大程度滿足城區(qū)：96%成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/項(xiàng)目區(qū)位本案本案處于羊犀立交三環(huán)內(nèi)方向，距一品天下大街西北方向1公里，緊鄰地鐵2號(hào)線，外部交通條件優(yōu)越。本案本案未能緊鄰主路（蜀漢路），可視性較差；到達(dá)本項(xiàng)目可選擇支路較少；公交線路位于臨蜀漢路側(cè)；總體來(lái)講內(nèi)部交通條件受限。成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/項(xiàng)目區(qū)位成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目四至育仁南路沿線，路邊停車位較多育仁南路，雙向6車道，直通蜀漢路項(xiàng)目東側(cè)緊鄰社區(qū)，形成內(nèi)街蜀明東路，2車道，道路通行條件差，行人多成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/區(qū)域規(guī)劃本案規(guī)劃初步分析：1.本案周邊大量用地已住宅為主，區(qū)域發(fā)展相對(duì)較早，目前已經(jīng)進(jìn)入較為成熟的狀態(tài)；2.片區(qū)未來(lái)規(guī)劃有少量商業(yè)，并主要以配套形式出現(xiàn)，目前比較成熟的商業(yè)區(qū)為一品天下大街，主要業(yè)態(tài)為餐飲娛樂；3.區(qū)域未來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)量極少，區(qū)域有相對(duì)成熟，有較強(qiáng)的商鋪投資吸引力；成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/項(xiàng)目指標(biāo)分析其他社區(qū)本案社區(qū)社區(qū)育仁南路社區(qū)內(nèi)街土地面積4.1畝建筑面積4255平米共五層，單層約850平米抓住“區(qū)域目前的商業(yè)難以滿足周邊人群的需求”這個(gè)主要矛盾；科學(xué)合理的規(guī)劃配合強(qiáng)有力的招商，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目脫穎而出。未能近鄰主干道，區(qū)域可視性較差。支路較少，較窄，存在斷頭路。導(dǎo)入性較低。區(qū)域發(fā)展成熟，不事宜綜合商業(yè)。地塊較小不成規(guī)模。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀十分初級(jí)，具有很強(qiáng)的提升空間；區(qū)域成熟，潛力雖低但商業(yè)培育期短；區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)較弱；以發(fā)展的眼光看待問(wèn)題，找尋突破點(diǎn)！著眼發(fā)展客觀認(rèn)識(shí)不足提煉機(jī)會(huì)成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析/分析小結(jié)商圈環(huán)境分析/商業(yè)定位初判通根據(jù)本項(xiàng)目所處“區(qū)位、交通及地塊條件”一級(jí)篩選后，我們得到適合本項(xiàng)目選擇的幾種商業(yè)類型選址城市中心區(qū)域中心鄰里中心主題購(gòu)物中心美食娛樂中心工廠直銷中心專業(yè)市場(chǎng)區(qū)位城市中心地區(qū)中心居民區(qū)附近適應(yīng)性廣適應(yīng)性較廣周邊常住人口穩(wěn)定郊區(qū)適應(yīng)性廣交通臨城市主干道臨區(qū)域主干道臨社區(qū)主要道路城市/區(qū)域干路城市/區(qū)域干路城市/區(qū)域干路城市/區(qū)域干路地塊建筑封閉式滿足高層封閉式滿足高層，中層封閉或半開放式封閉或半開放式無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求無(wú)特殊要求選擇排除排除滿足排除一般排除排除結(jié)論通過(guò)對(duì)集中典型類型的商業(yè)中心成型條件的篩選，本案商業(yè)類型定位為鄰里中心是最優(yōu)的選擇1成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商圈分析3項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商圈環(huán)境分析/住宅市場(chǎng)通過(guò)地塊周邊調(diào)研，在本案500米范圍內(nèi)，成熟社區(qū)15個(gè)，消費(fèi)人口眾多，反映出供不應(yīng)求的現(xiàn)狀樓盤均價(jià)樓盤均價(jià)西蜀瑞苑7000金色池塘8600和諧家園8300西延錦繡8500家在回廊8400銀杏花苑8700花語(yǔ)廊9700幸福春天9000西城麗舍8400幸福楓景9500大院人家7300金域港灣9000千和茗居9200陽(yáng)曦芙蓉城9000蜀明東路4號(hào)院9400商圈環(huán)境分析/住宅市場(chǎng)總結(jié)樓盤西蜀瑞苑金色池塘和諧家園西延錦繡家在回廊銀杏花苑花語(yǔ)廊幸福春天西城麗舍幸福楓景大院人家金域港灣千和茗居陽(yáng)曦芙蓉城蜀明東路4號(hào)院人群構(gòu)成父母+兒童父母+學(xué)生三代同堂情侶青年白領(lǐng)學(xué)生個(gè)體工商戶其他由于周邊有小學(xué)的原因，本案周邊住宅基本都屬于學(xué)區(qū)房源；臨近地鐵，公交線路發(fā)達(dá)，租賃市場(chǎng)也比較活躍；以上兩點(diǎn)以及現(xiàn)場(chǎng)走訪，可了解到周邊人群構(gòu)成商圈環(huán)境分析/住宅市場(chǎng)總結(jié)人群構(gòu)成父母+兒童父母+學(xué)生三代同堂情侶青年白領(lǐng)學(xué)生個(gè)體工商戶其他群人關(guān)鍵詞

家庭成熟密集購(gòu)買力強(qiáng)由人群構(gòu)成，我們分析出他們的共性：家庭、成熟、密集、購(gòu)買力較強(qiáng)商圈環(huán)境分析/住宅市場(chǎng)總結(jié)群人關(guān)鍵詞關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)餐飲、休閑、娛樂、生活便利、生活配套、金融配套、兒童早教、兒童零售、兒童游樂、健身美容、教育培訓(xùn)家庭成熟密集購(gòu)買力強(qiáng)通過(guò)人群特征，找到關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)商圈環(huán)境分析/目標(biāo)客群定位三口之家兩口之家青年，個(gè)體工商老人核心目標(biāo)客群機(jī)會(huì)客群次級(jí)目標(biāo)客群中高收入高、低中等收入特征分類收入分類目標(biāo)客群總結(jié)本案的目標(biāo)客群定位通過(guò)分為區(qū)域及收入兩個(gè)維度，判定本案的消費(fèi)客群：核心目標(biāo)客群：商圈內(nèi)中高收入家庭，時(shí)尚青年，占比約50%-60%；次級(jí)目標(biāo)客群：商圈內(nèi)中等收入人群，占比約30%-35%；1成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商圈分析3項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/商業(yè)定位通根據(jù)本項(xiàng)目商圈內(nèi)人群的構(gòu)成、特點(diǎn)，進(jìn)一步論證鄰里中心的合理性。鄰里中心/ResidentialMall是一種相對(duì)傳統(tǒng)的模式，由于其清晰的便利性和功能性價(jià)值定位，在許多國(guó)家有著較普及的應(yīng)用。核心價(jià)值選址商業(yè)組合消費(fèi)傾向消費(fèi)者溝通主力行業(yè)主力店功能組合目標(biāo)消費(fèi)者為社區(qū)居民，以家庭為主居民區(qū)附近位于社區(qū)主干道旁；面積為2-4萬(wàn)平米；核心商圈1公里，次級(jí)商圈2公里，對(duì)三級(jí)商圈的帶動(dòng)力很弱餐飲火鍋、小吃、川菜、特色料理……購(gòu)物：30-40%餐飲：30-40%休閑：10%-20%服務(wù)：5%-10%滿足便利性購(gòu)物需求裙樓或底商

提供日常生活消費(fèi)和配套服務(wù)休閑茶樓、咖啡、書吧……滿足特征化消費(fèi)需求（如兒童液態(tài)）便于者達(dá)目的地

便利、效率生活便利銀行、藥店、洗衣店、便利超市……滿足聚會(huì)性消費(fèi)（餐飲，娛樂）停車位充足日常性、習(xí)慣性消費(fèi)模式健康生活健身、美容護(hù)理……滿足日常性消費(fèi)（休閑，健身）戶外互動(dòng)空間結(jié)論通過(guò)進(jìn)一步的對(duì)比論證，我們可以得出，鄰里中心這種商業(yè)形式是比較科學(xué)合理的。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究鄰里中心模式3.1項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究鄰里中心到底是一種怎樣的商業(yè)形式鄰里中心是源于新加坡的新型社區(qū)服務(wù)概念，其實(shí)質(zhì)是集合了多種生活服務(wù)設(shè)施的綜合性商業(yè)。鄰里中心作為集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“居住區(qū)商業(yè)中心”，圍繞12項(xiàng)居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為百姓提供“一站式”的服務(wù)。鄰里中心摒棄了沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)的弊端，也不同于傳統(tǒng)意義上的小區(qū)內(nèi)的零散商鋪，而是立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”進(jìn)行功能定位和開發(fā)建設(shè)。鄰里中心不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為‘區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心開發(fā)建設(shè)的一個(gè)新的里程碑’”。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究發(fā)源：中國(guó)的鄰里中心是在借鑒新加坡公共管理先進(jìn)理念的基礎(chǔ)上，由蘇州工業(yè)園區(qū)率先引入國(guó)內(nèi)。蘇州工業(yè)園區(qū)結(jié)合自身園區(qū)商業(yè)開發(fā)，并通過(guò)多年實(shí)踐已摸索出一整套適合中國(guó)國(guó)情的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理模式，蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心也成為了集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。現(xiàn)狀：國(guó)內(nèi)很多類似于鄰里中心（社區(qū)商業(yè)）的業(yè)態(tài)是不成規(guī)模、不成氣候的，服務(wù)也不完整，物業(yè)類型以商業(yè)街為主，沒有一個(gè)完整的配置概念。由于蘇州工業(yè)園鄰里中心的成功運(yùn)營(yíng)，國(guó)內(nèi)部分特大城市已將鄰里中心納入城市規(guī)劃，如上海不做市區(qū)十字路口經(jīng)濟(jì)，將提升和創(chuàng)新郊區(qū)“鄰里中心”商業(yè)發(fā)展模式，以此推動(dòng)上海的國(guó)際化和城市化進(jìn)程。鄰里中心的發(fā)展趨勢(shì)零散無(wú)序引進(jìn)模式運(yùn)營(yíng)調(diào)整全面推廣項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究鄰里中心的成熟模式商業(yè)分級(jí)新鎮(zhèn)中心鄰里中心鄰區(qū)商店配置標(biāo)準(zhǔn)40000—60000套住戶，1.27m2對(duì)1單位組屋配置6000—8000套住戶,按1.27m2對(duì)1單位組屋配置1000—1200套住戶，按1.27m2對(duì)1單位組屋配置商品構(gòu)成大而全、中高消費(fèi)中檔價(jià)格、精致便利服務(wù)生活必須品必備功能娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店診療所及牙醫(yī)、面包店、文具店、中西藥行、托兒所、服裝店、眼鏡店、理發(fā)店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。服裝店、各式食閣、精選超市、菜市場(chǎng)、銀行……普通日用商店和餐廳規(guī)劃及布局：新加坡建屋發(fā)展局為1000—1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰區(qū)商店，為6000—8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心，為40000—60000套住戶配套建設(shè)一個(gè)新鎮(zhèn)中心。商店對(duì)組屋的比例為1.27平方米對(duì)1單位組屋。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究鄰里中心的常見類型類型生活片區(qū)鄰里中心大型鄰里中心小區(qū)鄰里中心定義立足于“大社區(qū)、大組團(tuán)”，不是“社區(qū)內(nèi)的商業(yè)”，而是“服務(wù)于社區(qū)的商業(yè)”?；旌系墓δ?，疊合的姿態(tài)，多區(qū)聯(lián)動(dòng)，鄰里互補(bǔ)，屬于大規(guī)模社區(qū)的配套公共服務(wù)設(shè)施。較少社區(qū)聯(lián)合起來(lái)，是面向社區(qū)的便民服務(wù)中心，集約服務(wù)的商業(yè)綜合體。屬性大社區(qū)里所有的社區(qū)商業(yè)以鄰里中心形式出現(xiàn)，主題明確、功能互補(bǔ)圍繞著社區(qū)商業(yè)中心所建設(shè)的居住小區(qū)級(jí)鄰里中心，附屬于社區(qū)商業(yè)中心，起到補(bǔ)充作用多個(gè)居住小區(qū)集合組建的鄰里中心，起到功能互補(bǔ)作用標(biāo)準(zhǔn)“鄰里中心”集基本服務(wù)、公益服務(wù)以及商業(yè)服務(wù)等多種服務(wù)功能于一體檔次中檔價(jià)格、精致便利服務(wù)大而全、中高消費(fèi)生活必須品功能從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行娛”油鹽醬醋茶消費(fèi)人群主要服務(wù)于園內(nèi)的居民，然后向周邊輻射主要服務(wù)于大社區(qū)里居住小區(qū)的居民，然后向周邊輻射服務(wù)于周邊社區(qū)居民項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究鄰里中心的三大特點(diǎn)社區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合以人為本以居住人群為中心，全部設(shè)施緊密圍繞人們的在家居附近尋求生活、文化交流的需要，構(gòu)成了一套巨大的家庭住宅延伸體系，比如：生鮮超市是廚房的延伸；餐飲、小吃是餐廳的延伸；咖啡、茶座、KTV是客廳的延伸；書吧是書房的延伸等等。集中商業(yè)滿足多種所需，更加便利把日常商業(yè)和服務(wù)設(shè)施集于其中，既縮短了這些設(shè)施與社區(qū)居民的距離，又滿足了人們多樣化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活質(zhì)量和城市環(huán)境質(zhì)量。鄰里中心服務(wù)為主服務(wù)對(duì)象以本區(qū)多個(gè)住宅小區(qū)居民的日常生活為主，有別于中心商務(wù)對(duì)外交流為主的城市功能，但兩者又互為交叉，共同構(gòu)成城市人居活動(dòng)中心的完整系統(tǒng)。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/鄰里中心研究鄰里中心的四大優(yōu)勢(shì)租金優(yōu)勢(shì)租金水平是衡量一個(gè)商業(yè)體是否成功的直接標(biāo)準(zhǔn)，通常能夠高于同地段沿街商鋪30%~50%，鄰里中心的商鋪價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于沿街底商主力店優(yōu)勢(shì)主力店是鄰里中心作為集中商業(yè)存在的必要條件。如生鮮超市是鄰里中心的小型主力店，它起到了很好的吸引人流的作用，而沿街商鋪因?yàn)槎际巧仜]有人群的聚集效果業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)鄰里中心零售、餐飲、休閑、配套規(guī)劃的比例區(qū)別于一般購(gòu)物中心。3:3:2:1的比例，更注重品類細(xì)分，更符合人群消費(fèi)的特征。在功能上合理且完善，而沿街商鋪業(yè)態(tài)規(guī)劃十分無(wú)序統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)一方面創(chuàng)造了品牌營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也帶來(lái)了可復(fù)制的商業(yè)模式。另一方面，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理避免了各種工程改造而出現(xiàn)的資金浪費(fèi)，降低了風(fēng)險(xiǎn)與成本。與傳統(tǒng)沿街底商相比，鄰里中心在社區(qū)商業(yè)形態(tài)上有著非常明顯的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究蘇州鄰里中心案例3.2項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究截止到2013年，已建成有新城大廈、貴都大廈、師惠大廈、湖東大廈、玲瓏大廈、沁苑大廈、翰林大廈、方洲、唯盛、科技城、東沙湖、宿遷明日、太倉(cāng)港城等“鄰里中心”項(xiàng)目13個(gè)，鄰里生鮮超市和鄰瑞超市共5家，經(jīng)濟(jì)型酒店7家。形成了“鄰里中心”、“鄰里假日”、“鄰里生鮮”、“鄰里1＋1”一主三副的品牌群格局。該公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總建筑面積逾30萬(wàn)平方米，每個(gè)項(xiàng)目均已成為區(qū)域性商業(yè)服務(wù)亮點(diǎn)，并帶動(dòng)了周邊住宅品質(zhì)的提升。預(yù)計(jì)到2013年底，公司在建和擬啟動(dòng)的社區(qū)型購(gòu)物中心項(xiàng)目7個(gè)，新增建筑面積接近50萬(wàn)平方米。由蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心發(fā)展有限公司（sipnc）開發(fā)運(yùn)營(yíng)，第一座鄰里中心新城大廈建于1998年，在園區(qū)七十平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)，將根據(jù)居民住宅發(fā)展建設(shè)23個(gè)鄰里中心。開發(fā)商簡(jiǎn)介項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究項(xiàng)目滿足功能每個(gè)鄰里中心平均建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，配備了社區(qū)活動(dòng)中心、文化中心、生鮮超市、藥店、診所、銀行、通信、餐飲等12項(xiàng)基本服務(wù)功能。周邊住宅小區(qū)居民一般步行10～15分鐘就能到達(dá)鄰里中心。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究項(xiàng)目基本特征服務(wù)理念：以12項(xiàng)必備功能為基礎(chǔ)，讓顧客滿意、經(jīng)營(yíng)者滿意、政府滿意“三滿意”，服務(wù)內(nèi)涵是綜合性、全方位、多功能、各層次。物業(yè)形態(tài)：綜合型大廈，層數(shù)大多為四層（新城大廈及貴都大廈）。配置標(biāo)準(zhǔn)：按２萬(wàn)人組團(tuán)配置一個(gè)鄰里中心標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，2萬(wàn)人組團(tuán)一般有5、6個(gè)住宅小區(qū)，輻射直徑為0.5-1.5公里，面積按1000-1500m2/千人配置。業(yè)態(tài)定位：80%以服務(wù)業(yè)為主，其中40%-50%為餐飲業(yè)。12項(xiàng)必備功能為銀行、超市、郵政、餐飲店、洗衣房、美容美發(fā)店、藥店、文化用品店、維修點(diǎn)、社區(qū)活動(dòng)中心、凈菜場(chǎng)、衛(wèi)生所。運(yùn)營(yíng)管理：功能定位在先，招商緊隨其后，再將單純的物業(yè)管理跨越到“現(xiàn)場(chǎng)管理加物業(yè)管理”。銷售模式：三權(quán)分離，承諾投資回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售模式。招商政策：主要針對(duì)品牌連鎖商家。開發(fā)成本加物業(yè)費(fèi)的低租金吸引經(jīng)營(yíng)者。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究項(xiàng)目整體概況簡(jiǎn)介：建筑面積達(dá)2萬(wàn)平方米。大廈整體由三塊以三層樓高為主的建筑組成：正方形的A區(qū)，長(zhǎng)方形B區(qū)以及群落狀個(gè)體相對(duì)獨(dú)立的餐飲區(qū)，B區(qū)及餐飲區(qū)之間形成了一條概念內(nèi)街。且擁有7,500平方米的大型室內(nèi)停車場(chǎng)，可停放186輛中小型汽車。

方洲大廈惠及周邊三公里范圍內(nèi)樓盤26個(gè)，近9萬(wàn)多戶數(shù)人口，規(guī)劃人數(shù)30萬(wàn)人。

項(xiàng)目已于2011年1月10日正式開業(yè)，目前已全部招商完畢。蘇州第一家KFC汽車餐廳，E-KIDSISLAND兒童主題樂館，MANNINGS護(hù)理用品，LOCCK&LOCK家居精品店、社區(qū)一站式服務(wù)中心、精品鄰里生鮮超市等，悉數(shù)登場(chǎng)，閃耀蘇城，致力于打造蘇州園區(qū)湖東一站式商業(yè)服務(wù)中心。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究案例業(yè)態(tài)布局生鮮店：鄰里生鮮超市方洲店

修理：家園修理

洗衣：溫莎士美容美發(fā)：曼都美發(fā)

超市：萬(wàn)寧

銀行：工商銀行、建設(shè)銀行（柜員機(jī)）

通訊：中國(guó)移動(dòng)

餐飲：好利來(lái)、克里絲汀、肯德基汽車穿梭餐廳、米蘿咖啡、奧灶面、韓國(guó)料理、日本料理、艾大米中式快餐、沁園湘菜館等

藥店：禮安醫(yī)藥

衛(wèi)生所：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心

文化用品：學(xué)而思書店

文化活動(dòng)中心：方洲鄰里中心民眾聯(lián)絡(luò)所、蘇州獨(dú)墅湖圖書館方洲鄰里中心分館、鄰動(dòng)文體零售類：樂扣樂扣店（韓國(guó)生活館）、來(lái)伊份、都可、三萬(wàn)昌、城市之間進(jìn)口食品、嬰知島培訓(xùn)類：貝生少兒美語(yǔ)、大拇歌兒童情商樂園、培正逗點(diǎn)早教、萬(wàn)象跆拳道、貝斯琴行

休閑娛樂類：愛樂游親子樂園、皇足一號(hào)足浴、佐登妮絲美容、寶貝不哭兒童理發(fā)[12項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)][主力店/特色店]案例業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究案例業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究案例業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究案例業(yè)態(tài)布局項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/案例研究案例研究總結(jié)1.本案地塊較小，整體商業(yè)為縱向發(fā)展；案例項(xiàng)目地塊較大，整體商業(yè)為橫向發(fā)展，在業(yè)態(tài)選擇上會(huì)有區(qū)別；2.案例項(xiàng)目所在區(qū)域沒有明顯競(jìng)爭(zhēng)；而本案周邊存在部分競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)；不同點(diǎn)S1.屬于多住宅集中區(qū)域，常住人口密集；2.人群構(gòu)成以家庭占據(jù)絕大部分，目標(biāo)消費(fèi)人群明確；3.項(xiàng)目開發(fā)體量相近相同點(diǎn)V案例與本案對(duì)比案例借鑒點(diǎn)該案例功能規(guī)劃齊全，12項(xiàng)基本功能包含了方方面面；本案由于周邊存在零散商業(yè)配套以及大型超市（家樂福），部分功能可以不做規(guī)劃；該案例主力店特色突出，家居生活館與生鮮超市等特色業(yè)態(tài)對(duì)項(xiàng)目周邊人群吸引力極強(qiáng)，值得借鑒；該案例整體規(guī)劃布局科學(xué)合理，工程條件良好，空間利用度高，人流帶動(dòng)性強(qiáng)；該案例整體商業(yè)環(huán)境包裝氛圍比較到位，雖不出彩，但經(jīng)濟(jì)實(shí)用；項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/商業(yè)定位總結(jié)通過(guò)以上對(duì)區(qū)域商圈、消費(fèi)人群、鄰里中心形態(tài)，參考案例的詳細(xì)總結(jié)研究后，下面對(duì)本案的整體商業(yè)定位進(jìn)行總結(jié)。消費(fèi)檔次定位：生活配套型業(yè)態(tài)定位中檔偏低；其他業(yè)態(tài)定位中檔偏上；項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/商業(yè)定位總結(jié)通過(guò)以上對(duì)區(qū)域商圈、消費(fèi)人群、鄰里中心形態(tài)及其案例的詳細(xì)總結(jié)研究后，下面對(duì)本案的整體商業(yè)定位進(jìn)行總結(jié)。商業(yè)類型定位：片區(qū)型鄰里中心目標(biāo)客群定位：核心是片區(qū)內(nèi)中高收入家庭、時(shí)尚青年；其次為片區(qū)內(nèi)中等收入人群商業(yè)功能定位：從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”基本涵蓋一般性生活需求及品質(zhì)生活需求核心業(yè)態(tài)定位：餐飲、休閑、娛樂、生活便利、生活配套、兒童五維商業(yè)定位項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究品類縱深細(xì)分研究3.3項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究商業(yè)類型定位商業(yè)功能定位目標(biāo)客群定位核心業(yè)態(tài)定位消費(fèi)檔次定位五維商業(yè)定位結(jié)論商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響；地塊形態(tài)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響；案例業(yè)態(tài)參考；競(jìng)爭(zhēng)、地塊、案例結(jié)合差異化策略得出適合本案的品類聚集方案研究方法項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響家樂福家樂福超市為國(guó)際市場(chǎng)領(lǐng)先的大型綜合超市，其店內(nèi)涵蓋了人們大部分的日常消費(fèi)品業(yè)態(tài)，輻射距離范圍廣，對(duì)家庭市民吸引力極強(qiáng)；但大型綜合超市也有其弊端，1.集中式購(gòu)物而產(chǎn)生的排隊(duì)問(wèn)題，對(duì)于少量購(gòu)買需求的消費(fèi)者過(guò)于浪費(fèi)時(shí)間；2.綜合而不精細(xì)；3.不能24小時(shí)營(yíng)業(yè)；大型超市排隊(duì)問(wèn)題由來(lái)已久因此更多的中型精選超市備受關(guān)注本案項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響本案家樂福本案周邊街區(qū)商鋪的商業(yè)發(fā)展十分分散，消費(fèi)、品質(zhì)、檔次、業(yè)態(tài)參差不齊；周邊商鋪大都為社區(qū)底商或舊時(shí)的老商鋪，面積小，配套物業(yè)條件落后，很多業(yè)態(tài)的品牌無(wú)法經(jīng)營(yíng)；沿街商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并且由于小業(yè)主的原因，使得品牌商家不愿進(jìn)駐；項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響需求規(guī)模強(qiáng)大弱差異化策略領(lǐng)導(dǎo)者策略跟隨者策略根據(jù)消費(fèi)者需求的強(qiáng)弱，以及本案商業(yè)規(guī)模的大小我們可以判斷出：1.由于本案商業(yè)規(guī)模體量較小、交通區(qū)位條件較差，不支持領(lǐng)導(dǎo)者策略。2.餐飲、生活、休閑為本案核心業(yè)態(tài)，在目前市場(chǎng)上飽和度很低。優(yōu)選差異化方案。領(lǐng)導(dǎo)者策略：作為地區(qū)商業(yè)領(lǐng)頭羊的策略，需要足夠上商業(yè)體量、資金、高消費(fèi)人群支撐項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響品質(zhì)優(yōu)品質(zhì)差消費(fèi)高消費(fèi)低家樂福沿街商業(yè)的餐飲、生活配套、休閑等業(yè)態(tài)差異化機(jī)會(huì)空間家樂?？傮w消費(fèi)偏低，多為日常消費(fèi)品；其購(gòu)物環(huán)境擁擠，排隊(duì)時(shí)間常。沿街商業(yè)較為落后，品類不全無(wú)序，價(jià)格低，環(huán)境品質(zhì)差。差異化的市場(chǎng)空間主要體現(xiàn)在兩方面：1.日常性講求性價(jià)比高，環(huán)境好；2.品質(zhì)型消費(fèi)要求環(huán)境好，服務(wù)周到，相對(duì)來(lái)說(shuō)消費(fèi)中高，但物有所值。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究土地指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響本案數(shù)據(jù)指標(biāo)建筑面積：4255㎡建筑密度：44.5%樓層：5層單層面積：851㎡1.單層建筑面積略小，在該容積率下，商業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)為縱向發(fā)展；2.高樓層的商業(yè)價(jià)值與低樓層相比差距很大，在選取商家時(shí)通常以大面積目的性強(qiáng)的品牌商戶為主，如培訓(xùn)類，休閑類，健康類，酒店類等。高樓層租金租金價(jià)值曲線在只考慮樓層對(duì)租金的影響下：1、2層的租金相對(duì)較高，從第三層起租金下降幅度很快；地下項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究土地指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響1F2F3F4F5F租金價(jià)值低，通常在50元以下（核心商圈的項(xiàng)目，高樓層作為小單間出租給工作室，目前價(jià)格可以租到100以上）。為了充分發(fā)揮高樓層的商業(yè)價(jià)值，可采取以下三種方案。方案一：品牌快捷酒店租賃或銷售（建議選擇）方案二：酒店式公寓銷售（非商務(wù)區(qū)，價(jià)值低）方案三：方案一優(yōu)點(diǎn)：品牌連鎖酒店?duì)I銷體系完整，市場(chǎng)成熟，品牌眾多，租金收益穩(wěn)定，管理便捷。按照商業(yè)規(guī)律首層適合面積小，租金高的零售類，快餐類，生活便利類，家紡類，銀行金融類業(yè)態(tài)。2F以上逐漸是大中型餐飲、休閑娛樂、美容美體、健身等業(yè)態(tài)。項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究土地指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目品類規(guī)劃的影響1F2F3F4F5F整棟建筑整體租賃給酒店模式下：平均每平米租金：50元以下；租賃年限：10年以上；租金遞增：3%-5%；鄰里中心模式下：1F平均租金：150元左右2F平均租金：80-100元上下3F平均租金：50元4F-5F平均租金：50以下按照商業(yè)規(guī)律首層適合面積小，租金高的零售類，快餐類，生活便利類，家紡類，銀行金融類業(yè)態(tài)。2F以上逐漸是大中型餐飲、休閑娛樂、美容美體、健身等業(yè)態(tài)。租金收益是酒店的兩倍項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究案例品牌業(yè)態(tài)參考主要業(yè)態(tài)該案例對(duì)本案低樓層業(yè)態(tài)選取具有很高的參考意義。購(gòu)物的行業(yè)分類及業(yè)態(tài)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)個(gè)人時(shí)尚1時(shí)裝鞋帽內(nèi)衣皮具箱包個(gè)人飾品珠寶腕表化妝品個(gè)人數(shù)碼其它綜合百貨（CDS）專業(yè)百貨（SDS）運(yùn)動(dòng)時(shí)尚快時(shí)尚基礎(chǔ)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚品牌集合專業(yè)百貨（SDS）基礎(chǔ)時(shí)尚設(shè)計(jì)時(shí)尚頂級(jí)時(shí)尚日常生活項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究研究結(jié)論（1/7)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)生活形態(tài)2家電建材五金家具居家裝飾汽配休閑食品煙酒茶日雜健康保健郵政專業(yè)賣場(chǎng)品牌專賣其它大賣場(chǎng)綜合超市精選超市便利店菜市場(chǎng)藥妝店藥店/保健品店郵政機(jī)構(gòu)銀行營(yíng)業(yè)廳銀行ATM金融理財(cái)項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究購(gòu)物的行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（2/7)子行業(yè)品類業(yè)態(tài)兒童母嬰用品3母嬰用品童裝文玩用品體育用品文化用品辦公用品禮品其他品牌集合店品牌專賣店個(gè)體私營(yíng)店其他項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究文化體育4其他5購(gòu)物的行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（3/7)子行業(yè)業(yè)態(tài)品類正餐1中餐西餐亞洲菜創(chuàng)意菜川菜湘菜東北菜粵菜京魯菜清真菜上海其他菜系法國(guó)菜西班牙菜意大利菜德國(guó)菜項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究日本料理印度菜越南菜韓國(guó)料理泰國(guó)菜其他創(chuàng)意菜餐飲行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（4/7)子行業(yè)業(yè)態(tài)品類小吃快餐2西式快餐甜品/飲料美食廣場(chǎng)傳統(tǒng)小吃粥粉面漢堡意面地方特色冒菜/串串披薩其他項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究咖啡店果汁奶茶冰品/冰激凌甜品店茶館其他休閑餐飲3其他4現(xiàn)代中式快餐傳統(tǒng)中式快餐蓋澆飯蒸菜其他簡(jiǎn)餐商務(wù)簡(jiǎn)餐茶餐廳餐吧面包糕點(diǎn)酒樓宴席火鍋湯鍋干鍋燒烤餐飲行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（5/7)項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究子行業(yè)業(yè)態(tài)品類家庭1文化主題游戲影院溜冰場(chǎng)/真冰場(chǎng)主題樂園劇場(chǎng)電玩城桌游吧青年2商務(wù)3兒童娛樂家庭娛樂兒童游樂兒童攝影職業(yè)體驗(yàn)其他網(wǎng)吧網(wǎng)咖手工DIY臺(tái)球廳音樂量販KTV酒吧社交會(huì)所/俱樂部文化娛樂行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（6/7)項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃/品類縱深細(xì)分研究子行業(yè)業(yè)態(tài)品類健康美麗4醫(yī)療人文健身中心專業(yè)場(chǎng)館齒科護(hù)理足療按摩藝術(shù)中心書吧人文教育5美麗健康美容美發(fā)SPA瘦身塑形教育才藝培訓(xùn)學(xué)生培訓(xùn)早教成人教育體檢中心瑜伽/舞蹈教室科技館其他文化娛樂行業(yè)分類及業(yè)態(tài)研究結(jié)論（7/7)1成都商業(yè)環(huán)境簡(jiǎn)要分析2項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)商圈分析3項(xiàng)目商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本篇章對(duì)本案商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議，是以商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求條件，商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)律，案例庫(kù)總結(jié)為基礎(chǔ)的，可作用于為設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出圖提供相關(guān)設(shè)計(jì)訴求。本篇章內(nèi)容如下：4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃布局（各部分功能及形態(tài)）4.2項(xiàng)目總體商業(yè)人流動(dòng)線4.3項(xiàng)目沿街商業(yè)與集中商業(yè)規(guī)劃解析4.3.1各區(qū)域業(yè)態(tài)布局4.3.2各個(gè)業(yè)態(tài)工程條件需求4.3.3業(yè)態(tài)規(guī)劃總結(jié)表4.4其他規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（廣告位、店招、廣場(chǎng)景觀等）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目總體規(guī)劃布局4.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目總體規(guī)劃布局其他社區(qū)本案社區(qū)社區(qū)育仁南路蜀明西路育仁南路社區(qū)內(nèi)街項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目總體規(guī)劃布局其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)育仁南路社區(qū)內(nèi)街蜀明西路育仁南路鄰里中心（共5F）沿街商業(yè)（1-2F）微型廣場(chǎng)室外停車低樓層項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目總體規(guī)劃布局其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)育仁南路社區(qū)內(nèi)街蜀明西路育仁南路酒店（6-10F)屋頂花園(5F屋頂)微型廣場(chǎng)室外停車高樓層項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目人流動(dòng)線項(xiàng)目人流動(dòng)線4.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目車流動(dòng)線其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)主要車流動(dòng)線其他車流動(dòng)線停車場(chǎng)出入口車流1.由于本案商業(yè)規(guī)模較為集中建議設(shè)計(jì)地下停車場(chǎng)；2.由于土地條件限制，建議地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)1層，并設(shè)計(jì)一個(gè)出入口。3.由于餐飲業(yè)的需求，建議地上保留部分車位。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目人流動(dòng)線其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)主要車流動(dòng)線其他車流動(dòng)線人群集中區(qū)人流路口處的微型生活廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，將會(huì)成為是附近社區(qū)居民的生活聚集點(diǎn)，從而提高本案人氣，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展。微型廣場(chǎng)也可為本案提供更多室外的活動(dòng)推廣空間，利用節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷造勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目人流動(dòng)線沿街商業(yè)&集中商業(yè)規(guī)劃解析4.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)社區(qū)內(nèi)街沿街商業(yè)部分橙色部分規(guī)劃為“雙層沿街商鋪”，原因有三：1.緊鄰社區(qū)內(nèi)街，街道較窄，不宜停車，不適合大型店面；2.臨近區(qū)域社區(qū)底商極少，小面積生活行業(yè)態(tài)供應(yīng)少，需求空間大；3.劃分成相對(duì)較小區(qū)間不影響整合使用（并鋪），后期調(diào)整靈活；也可帶租約銷售；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析沿街商業(yè)部分設(shè)計(jì)注意點(diǎn)：首層商業(yè)在長(zhǎng)寬配比合理的情況下面積可適當(dāng)增多，2F面積適量減少，3F以上商鋪，則考慮通過(guò)首層設(shè)獨(dú)立的門廳出入口，將首層人流引入；避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實(shí)墻，盡可能增加櫥窗，增加商業(yè)展示面；通過(guò)一拖多的規(guī)劃方式，首層單商鋪，最大化商業(yè)價(jià)值；2F整租避免空置；沿街商鋪預(yù)先規(guī)劃外擺區(qū)域，親近社區(qū)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析其他社區(qū)社區(qū)社區(qū)社區(qū)內(nèi)街鄰里中心部分紅色部分規(guī)劃為“鄰里中心”，共5層：1.紫色邊面向交叉路口，視野無(wú)遮擋，規(guī)劃的微型廣場(chǎng)便于集中人群，為本案鄰里中心部分的主要展示面，商業(yè)價(jià)值較高。2.對(duì)于進(jìn)深較大的商鋪部分可以通過(guò)引入中型餐飲，銀行來(lái)消化；3.項(xiàng)目北面作為“背面”來(lái)處理機(jī)電設(shè)備、煙道管線等布置青羊總部基地綜合樓項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析1F租賃模擬示意酒窖ATM生鮮超市零食店蛋糕店便利店藥房五金美容美容美發(fā)日雜眼鏡婦嬰小吃店劃鋪方案及通道位置僅作示意，最終落實(shí)還需結(jié)合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙共同進(jìn)行，故本節(jié)闡述以租賃模擬方法，給出本案的鋪位規(guī)劃方向。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析2F租賃模擬示意劃鋪方案及通道位置僅作示意，最終落實(shí)還需結(jié)合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙共同進(jìn)行，故本節(jié)闡述以租賃模擬方法，給出本案的鋪位規(guī)劃方向。火鍋川菜韓國(guó)烤肉板栗雞項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析3F租賃模擬示意兒童影樓/培訓(xùn)咖啡館劃鋪方案及通道位置僅作示意，最終落實(shí)還需結(jié)合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙共同進(jìn)行，故本節(jié)闡述以租賃模擬方法，給出本案的鋪位規(guī)劃方向。休閑/簡(jiǎn)餐項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析4F租賃模擬示意SPA/足療茶樓劃鋪方案及通道位置僅作示意，最終落實(shí)還需結(jié)合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙共同進(jìn)行，故本節(jié)闡述以租賃模擬方法，給出本案的鋪位規(guī)劃方向。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析5F租賃模擬示意劃鋪方案及通道位置僅作示意，最終落實(shí)還需結(jié)合國(guó)家相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)圖紙共同進(jìn)行，故本節(jié)闡述以租賃模擬方法，給出本案的鋪位規(guī)劃方向。社區(qū)健身中心KTV項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析本案業(yè)態(tài)布局總覽業(yè)態(tài)總配比特色餐飲10%中型餐飲20%休閑簡(jiǎn)餐15%配套零售25%健身娛樂30%生鮮超市餐飲咖啡/休閑/簡(jiǎn)餐SPA/浴足健身房1F2F3F4F5F生活便利兒童攝影/培訓(xùn)茶樓休閑KTV項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析本案業(yè)態(tài)布局平衡性分析項(xiàng)目平衡性分析是在對(duì)不同租戶類型定義的基礎(chǔ)上展開的，通過(guò)平衡亮點(diǎn)、拉動(dòng)、駐留與貢獻(xiàn)型租戶，達(dá)到平衡項(xiàng)目客流與收益兼顧的目的租戶類型租戶特性品類/業(yè)態(tài)構(gòu)成品牌距離面積規(guī)模亮點(diǎn)（主力店）稀缺性，能夠拉動(dòng)遠(yuǎn)端客流生鮮超市、特色餐飲火鍋么么超市、東村果園、味蜀吾火鍋300-400拉動(dòng)目的性強(qiáng)，具有強(qiáng)迫性；需求旺盛餐飲、健身、便利店、銀行等7-11、工商銀行、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳50-500駐留增加消費(fèi)者的滯留時(shí)間，產(chǎn)生更多消費(fèi)餐飲、KTV、咖啡休閑、SPA等麻辣空間、好樂迪、良木緣、思妍麗等、奇跡健身300-1000貢獻(xiàn)承租力強(qiáng)，面積小，提高整租金坪效快餐、蛋糕、生活配套服務(wù)等好利來(lái)、鄉(xiāng)村基、ATM、美發(fā)店、零食店30-200項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議/項(xiàng)目規(guī)劃解析核心業(yè)態(tài)主要工程需求條件商業(yè)工程條件對(duì)招商落地及后續(xù)商家經(jīng)營(yíng)都產(chǎn)生深刻的影響，由于本案關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)較多較復(fù)雜，在前期的工程設(shè)計(jì)階段更需要重視?？傮w規(guī)劃工程設(shè)計(jì)要點(diǎn)商業(yè)層高5000mm商業(yè)柱距8400mm給水管徑一般設(shè)置DN25，大型餐飲≥DN40排水管徑DN150

排污管徑DN150（餐飲類需要隔油池）