中國房地產(chǎn)市場-是泡沫還是整體良好

2003年中國房地產(chǎn)市場:是泡沫還是整體良好？

近年來中國房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)高速增長，成為啟動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。2003年部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快、結(jié)構(gòu)不合理，引起了各界人士對(duì)房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注。我國曾在1992年和1993年出現(xiàn)了以海南、北海等地為代表的房地產(chǎn)泡沫，其他地區(qū)也出現(xiàn)過不同程度的房地產(chǎn)熱。據(jù)報(bào)道有4000億元的資金參與了投機(jī)炒作，幾百億元的資金沉淀于海南、北海等地，留下了大量的“爛尾樓”和閑置土地。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生期間，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲。1992年底與年初相比，全國平均房地產(chǎn)價(jià)格漲幅為51%，海南、北海等地區(qū)和城市漲幅在一倍以上。同時(shí)，房地產(chǎn)投資高速增長，1992年房地產(chǎn)開發(fā)投資額比1991年增長117%，1993年比1992年增長124%；土地開發(fā)量1992年比1991年增長175%；房地產(chǎn)公司數(shù)量從1991～1993年底由3700家猛增到2萬余家。近幾年我國房地產(chǎn)投資高速增長，部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格尤其是地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度很大，重新引起了人們對(duì)房地產(chǎn)泡沫的關(guān)注。房地產(chǎn)市場是否有泡沫，在中央政府、地方政府部門、學(xué)術(shù)界、金融界和房地產(chǎn)業(yè)界之間展開了激烈論爭，有關(guān)部門也出臺(tái)了許多措施以防范房地產(chǎn)泡沫。在2002年初的全國經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國金融工作會(huì)議上，當(dāng)時(shí)的朱镕基總理和溫家寶副總理多次提出要防止房地產(chǎn)過熱。2002年8月27日建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等六部委聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002］217號(hào)）。2002年10月中旬建設(shè)部在經(jīng)過調(diào)研之后，向國務(wù)院上報(bào)了《當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析報(bào)告》，該報(bào)告的基本觀點(diǎn)是“全國房地產(chǎn)市場總體上保持健康、快速發(fā)展態(tài)勢，但部分地區(qū)存在投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價(jià)格上漲過快和結(jié)構(gòu)不合理等問題，個(gè)別地區(qū)問題還較嚴(yán)重”。2002年11月19日朱镕基總理在會(huì)見駐港中資機(jī)構(gòu)時(shí)表示：“現(xiàn)在已經(jīng)有一些城市的房地產(chǎn)，我認(rèn)為已經(jīng)有一點(diǎn)過剩，就是說空置率比較高，所以我們要嚴(yán)防房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)?！敝袊嗣胥y行在2002年第二季度和第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中，兩次提出要防止和警惕房地產(chǎn)泡沫，指出有些城市房地產(chǎn)有一點(diǎn)熱，空置率太高，而且還在增長。央行于12月初開始對(duì)全國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況進(jìn)行全面檢查，共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆，金額1468億元，發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%。發(fā)現(xiàn)的主要問題是有些商業(yè)銀行對(duì)“四證”不全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款或逃避“四證”規(guī)定，以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開發(fā)貸款；放松個(gè)人住房貸款的條件，降低首付比例；以個(gè)人住房貸款的名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額2/3”的政策規(guī)定；違反現(xiàn)房管理規(guī)定，對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款，違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過10年的規(guī)定。上述問題貸款促使央行實(shí)施了從緊的貨幣政策。為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，中國人民銀行于2003年6月5日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)［2003］121號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人住房公積金委托貸款等房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提出了嚴(yán)格要求，就連以往金融機(jī)構(gòu)非常看好的土地儲(chǔ)備貸款也要“嚴(yán)格控制發(fā)放”，“各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年?！泵鎸?duì)2003年的房地產(chǎn)市場形勢，國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)人士認(rèn)為，2003年房地產(chǎn)業(yè)投入和銷售都處于較好的態(tài)勢，6月份全國房地產(chǎn)新開工的施工面積增長27.9%，銷售面積增長37.4%，開工的商品房當(dāng)中，住宅開工增長28.1%，住宅銷售增長36.4%，銷售大于開工。商品房住宅銷售增長速度是世界少有的。來自國家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所的分析報(bào)告則對(duì)此表示憂慮。該所2003年發(fā)布的“2002～2003年度中國行業(yè)景氣分析報(bào)告”認(rèn)為，目前中國房地產(chǎn)的確存在區(qū)域性泡沫現(xiàn)象，這些地區(qū)主要集中在東部地區(qū)，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。少數(shù)西部地區(qū)如重慶和四川、陜西等省的一些中心城市也存在一定的泡沫現(xiàn)象。該報(bào)告判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是投資持續(xù)超高增長、消費(fèi)持續(xù)超高增長、房價(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房價(jià)收入比明顯偏高。在一些投資和消費(fèi)過熱的地方，如北京、華東沿海地區(qū)、廣東、遼寧、重慶、成都、西安、云南，房價(jià)暴漲，已明顯超出了多數(shù)消費(fèi)者的承受能力。國際上，房價(jià)和居民年收入之比一般在4～6倍，而我國許多地區(qū)已經(jīng)超過了8倍：遼寧?。?1.5），北京（11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、黑龍江（8.1）、廣東（8.0）、陜西（8.7）和寧夏（8.6）。從房地產(chǎn)投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產(chǎn)投資占全部投資的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。投資過度依賴于房地產(chǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長是一大隱患。北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地均出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資過熱的傾向。不少房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率偏高，資金嚴(yán)重依賴銀行貸款，并且呈現(xiàn)出房地產(chǎn)熱度越高的地區(qū)，自籌資金所占比重越低的傾向，如北京為20.86%、上海為25.02%、浙江最低僅為17.31%。部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為從整體來看，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)泡沫，而是結(jié)構(gòu)問題。結(jié)構(gòu)應(yīng)該從兩方面來分析，第一是經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅和高檔住宅的構(gòu)成。目前群眾需求量比較大的仍然是中下等的房子，相對(duì)需求量比較小的高檔住宅開發(fā)建造量卻比較大，就某種角度和概率來說，由于價(jià)格太貴而銷不出去只是極個(gè)別的問題。第二是地區(qū)結(jié)構(gòu)，各個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況不一樣，有的地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢較好，人們購買的欲望較強(qiáng)，當(dāng)然不存在泡沫；有些地方收入沒有上去，卻建造了很多房子銷不出去，應(yīng)屬地區(qū)發(fā)展結(jié)構(gòu)問題。還有專家認(rèn)為，從當(dāng)前普遍存在的土地投機(jī)炒作、價(jià)格飆升和空置率居高不下的現(xiàn)象中推論存在泡沫。2003年中國房地產(chǎn)泡沫是否存在，各方說法莫衷一是，見仁見智。所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價(jià)格脫離了實(shí)際基礎(chǔ)價(jià)值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。價(jià)格波動(dòng)是市場經(jīng)濟(jì)正?，F(xiàn)象，但是與一般的價(jià)格波動(dòng)相比，泡沫具有在短期內(nèi)大起大落的特點(diǎn)，但泡沫不是一般物價(jià)的上漲，而是資產(chǎn)價(jià)格的上漲。作為泡沫的載體往往具有稀缺性特點(diǎn)，在短期內(nèi)不易達(dá)到供求平衡，容易成為投機(jī)的對(duì)象。由于土地的稀缺性、不可移動(dòng)性、不可替代性等等一系列原因，房地產(chǎn)成為最常見的泡沫載體之一，房地產(chǎn)泡沫成為最常見的泡沫。房地產(chǎn)泡沫盡管常常伴隨著投資量、成交量波動(dòng)，但這些波動(dòng)并不是房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的大起大落。貨幣流通量在其起著很大的作用。房地產(chǎn)泡沫既是一種價(jià)格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種各樣的資金包括私人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價(jià)格升高。房地產(chǎn)過熱不等同房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會(huì)帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會(huì)帶來價(jià)格飆升從而導(dǎo)致泡沫。由于房地產(chǎn)泡沫破滅往往產(chǎn)生大量無法出售的房屋，形成空置房屋，因此許多人將房屋空置等同與泡沫。雖然空置房屋是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的后果或現(xiàn)象之一，但卻不能將二者混同。除去房地產(chǎn)市場正常的待售房屋之外，房屋空置還有很多原因，一類是因?yàn)榉康禺a(chǎn)過熱，房屋供給量大于需求量造成的；另一類是無效供給與有效需求的矛盾造成的。例如戶型、樓層、面積、地段、環(huán)境、用途等在供需方面不匹配。只有那些有大量投機(jī)資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)，由于最后無人接“最后一棒”而“套牢”的空置房屋，才能“歸罪”于房地產(chǎn)泡沫。投機(jī)價(jià)格機(jī)制是房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行的內(nèi)在機(jī)制之一。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格機(jī)制的作用是在價(jià)格上升時(shí)，需求量減少，供給量增加；價(jià)格下降時(shí)，供給量減少，需求量增加。但是在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中卻相反。價(jià)格上升時(shí)，人們認(rèn)為今后價(jià)格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進(jìn)一步刺激了價(jià)格上升。在泡沫破滅時(shí)，價(jià)格下跌，人們認(rèn)為價(jià)格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應(yīng)量，同時(shí)由于無人肯接手買入而需求量減少。這樣就加劇了價(jià)格的下跌。自我膨脹機(jī)制也是一種內(nèi)在機(jī)制。由于銀行信貸的參與，房地產(chǎn)泡沫具有了一種自我膨脹的機(jī)制。在房地產(chǎn)價(jià)格上升之后，房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有人的資產(chǎn)價(jià)值上升，隨后他將房地產(chǎn)抵押給銀行，獲得貸款之后繼續(xù)購買房地產(chǎn)，如此往復(fù)循環(huán)。在一個(gè)投機(jī)的市場當(dāng)中，許多人都是這么做的，于是形成了泡沫的自我膨脹機(jī)制。不但一般的投機(jī)人參與房地產(chǎn)的炒作，有時(shí)候銀行也積極參與炒作，更加助長了泡沫的泛濫。如果銀行將房地產(chǎn)抵押貸款證券化，就會(huì)獲得更多的資金放貸給投機(jī)者，流入房地產(chǎn)的資金就像雪球一樣越滾越大。銀行等金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)證券投資人在這種膨脹機(jī)制中一步一步陷入泥潭。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生，在某些外界因素的沖擊下，隨時(shí)會(huì)破滅。許多因素都可能成為泡沫的沖擊因素。諸如利率的升降、稅收的增減、能源價(jià)格的升降，等等。有些沖擊因素是政府調(diào)控造成的，如利率、稅收等；有些沖擊因素可能是投機(jī)者制造的，如市場謠言、狂熱的情緒、恐慌的氣氛。但筆者認(rèn)為，首先要理清房地產(chǎn)泡沫概念及其產(chǎn)生的原因和運(yùn)行機(jī)理。要具體問題具體分析，要區(qū)分是過熱，還是泡沫；是個(gè)別地區(qū)泡沫還是全國范圍泡沫。由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)報(bào)社推選出的2003年中國房地產(chǎn)業(yè)十大新聞，其中第一條是“中國房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)高速健康發(fā)展，有效拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長。2003年1～11月全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，同比增長32.5%，占固定資產(chǎn)投資的23.9%；個(gè)人購買商品房的比重已經(jīng)達(dá)到96.2%?！逼渲械谑畻l是“部分城市房價(jià)、地價(jià)上漲過快。2003年1～11月份全國40個(gè)重點(diǎn)城市房價(jià)漲幅為9.0%左右，部分城市商品住宅的價(jià)格上漲超過了20%。而土地價(jià)格上漲是房價(jià)飆升的重要原因，新的土地出讓方式更充分地展示了土地的最大價(jià)值，同時(shí)供應(yīng)緊縮使土地市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致地價(jià)連創(chuàng)新高?！保ㄒ姟吨袊康禺a(chǎn)報(bào)》2004年1月15日）上述消息說明我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體情況良好，但個(gè)別地區(qū)存在問題。來自國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。“國房景氣指數(shù)”商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)顯示，2003年1～11月全國商品房平均銷售價(jià)格為2456元/平方米，同比增長4.8%，低于去年同期增長5.7%的水平。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2313元/平方米，同比增長4.7%；辦公樓平均銷售價(jià)格增速最高，增長了6.8%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮(zhèn)居民收入增長率9.3%相比，商品房價(jià)格增幅基本合理。分地區(qū)看，廣東、河北、吉林、新疆、云南等地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降；浙江、上海和重慶等地區(qū)的平均房價(jià)上漲幅度超過10%以上。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，2003年第四季度，全國房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲。第四季度與去年同期相比，房屋銷售價(jià)格上漲5.1%，土地交易價(jià)格上漲8.9%，房屋租賃價(jià)格上漲2.2%，漲幅均高于第三季度。第四季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持快速增長，房屋銷售市場供需兩旺。第四季度與去年同期相比，全國房屋銷售價(jià)格上漲5.1%，比第三季度漲幅增加1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售價(jià)格比去年同期上漲5.2%，非住宅用房銷售價(jià)格上漲2.6%?？傮w看，住宅銷售價(jià)格漲幅增加，非住宅銷售價(jià)格漲幅減小。土地交易價(jià)格持續(xù)大幅上漲。第四季度，土地交易價(jià)格比去年同期上漲8.9%，比第三季度漲幅增加0.1個(gè)百分點(diǎn)。在土地交易中，居民住宅用地交易價(jià)格上漲13.1%，其中，豪華住宅用地價(jià)格上漲4.0%，普通住宅用地價(jià)格上漲13.5%；商業(yè)旅游娛樂用地交易價(jià)格上漲7.0%；工業(yè)用地交易價(jià)格上漲1.2%；其他用地交易價(jià)格上漲6.4%。35個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格漲幅較高的是杭州（44.0%）、上海（29.8%）、成都（17.1%）、沈陽（15.3%），西寧、福州和寧波也分別上漲13.6%、12.3%和11.9%，廣州、昆明，哈爾濱和蘭州持平，石家莊則下降2.5%。由此可見，當(dāng)前我國房地產(chǎn)形勢總體是好的，但局部地區(qū)存在房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，亦不能排除個(gè)別城市有地產(chǎn)泡沫的可能。不同類型房地產(chǎn)表現(xiàn)也有差別，當(dāng)前住宅和住宅用地比其他類型房地產(chǎn)更容易產(chǎn)生泡沫。防范泡沫是政府的職責(zé)。針對(duì)房地產(chǎn)市場投資過熱、房價(jià)偏高的問題，目前一些地方政府已經(jīng)開始采取一系列措施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，防止房地產(chǎn)泡沫。如杭州提出重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)居民承受能力的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位的商品住房，調(diào)控階段內(nèi)要確保新投放市場的住宅建設(shè)用地中，經(jīng)濟(jì)適用房用地不低于50%；經(jīng)濟(jì)適用房建成后，切出20%～30%通過向社會(huì)掛牌收回土地出讓金，成為商品房，定向供應(yīng)給拆遷安置戶和低收入人群；改革搖號(hào)辦法，擬采用輪候制；允許有條件的企業(yè)自建經(jīng)濟(jì)適用房；嚴(yán)查開發(fā)商品房“惜售”；通過加強(qiáng)稅收征管和恢復(fù)征