物業(yè)公司公共收益管理辦法

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡整理，如有侵權，請聯(lián)系刪除，謝謝！物業(yè)公司公共收益管理辦法1.總則1.1目的為規(guī)范管理、依法使用物業(yè)項目的公共收益，防范公共收益的管理、使用風險，特制訂《廣東XXX物業(yè)服務股份有限公司公共收益管理、使用指引（2.01.2使用說明1.2.1“物業(yè)服務公司”）提供常規(guī)物業(yè)管理服務的已收樓、且有公共收益的物業(yè)項目。1.2.2本指引適用于公共收益的管理、使用。1.3職責和權限1.3.1部門職責1.3.1.1經(jīng)營管理中心負責制定、完善公共收益的管理使用規(guī)定、操作細則，指導物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目規(guī)范公共收益的管理。1.3.1.2目規(guī)范公共收益的使用。1.3.1.3財務管理中心負責公共收益的收支管理，規(guī)范、監(jiān)督物業(yè)區(qū)域和物業(yè)項目做好公共收益的賬務處理。1.3.1.4物業(yè)區(qū)域負責公共收益管理、使用的監(jiān)督工作。1.3.1.5物業(yè)項目負責公共收益管理、使用的具體實施。2.公共收益的管理2.1公共收益2.1.1公共收益是指物業(yè)服務公司利用權屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營所得收入，在剔除物業(yè)服務公司收入后權屬業(yè)主共有的收益。2.1.2物業(yè)服務公司收入有合同約定的，物業(yè)服務公司按合同約定計收物業(yè)服務公司收入，再對權屬業(yè)主共有的經(jīng)營收入按收入額的30%提取增值管理服務費后，剩余部分納入公共收益。1如：電梯廣告合同明確約定計收場地使用費X元，巡護服務費Y元，該項業(yè)務物業(yè)公司收入=Y+X*30%，公共收益=X*70%。2.1.3物業(yè)服務公司收入無合同約定的，物業(yè)服務公司則按《前期物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》約定，按收入總額的30%提取增值管理服務費后，剩余部分納入公共收益。如：某項場地租賃合同無區(qū)分場地使用費和巡護服務費，僅約定場地租賃共對該項業(yè)務物業(yè)公司收入=Z*30%，公共收益=Z*70%。2.1.4物業(yè)服務公司收入主要用于彌補對利用權屬業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營的物業(yè)服務成本，包括但不限于巡護保潔人員的人工成本、清潔保潔費用、秩序維護費等。2.1.5《前期物業(yè)服務合同》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》無約定物業(yè)服務公司可按收入總額的30%提取增值管理服務費，且就小區(qū)公共資源經(jīng)營收入約定分配方案未通過法定比例業(yè)主同意的，物業(yè)服務公司不可提取增值管理服務費。2.1.6常見的公共收益電梯廣告場地使用費：利用電梯轎廂懸掛框架廣告、播放電視液晶廣告、播放語音廣告、播放背景音樂等經(jīng)營所收取的場地使用費；室外廣告場地使用費：利用室外場地進行燈箱廣告、站牌廣室內(nèi)廣告場地使用費：在室內(nèi)場地（大堂等）放置雜志架、廣告架，擺放宣傳雜志、宣傳單張、畫冊、書籍等；在室內(nèi)墻壁懸掛廣告作品；在室內(nèi)合適位置進行物品展示等經(jīng)營活動所收取的場地使用費；電信及多媒體設施場地使用費：對電信、移動、聯(lián)通等多媒體設施在公共苑區(qū)開通信號覆蓋等業(yè)務所收取的場地使用費；路燈廣告使用費：利用物業(yè)管理范圍內(nèi)的路燈桿，安裝燈箱其他利用共用部位、共用設施設備所收取的場地使用費，如利用3、其他公共收益權屬業(yè)主共有的會所及配套的設施（泳池、球室），設置臨時攤位等所收取的場地使用費。22.2公共收益的建賬公共收益歸屬業(yè)主共有，為更好地規(guī)范物業(yè)服務公司內(nèi)部的審計管理，接受業(yè)主的入及支出情況；物業(yè)財務部應對公共收益單獨核算。每月5日前，物業(yè)項目應會同財務部對上月公共收益的收支情況做好對賬工作，全面掌握公共收益的動態(tài)管理狀況，及時發(fā)現(xiàn)并控制、防范公共收益的管理風險。3.公共收益的使用3.1公共收益的使用范圍3.1.1公共收益權屬業(yè)主共有，能補充住宅專項維修資金，或?qū)ｍ椨糜谖飿I(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造和新增購置費用的支出，及業(yè)主同意的其他費用支出。3.1.2沒有繳交住宅專項維修資金的物業(yè)項目，在物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造或新增購置共用設施設備的，可使用公共收益。3.1.3已繳交住宅專項維修資金的物業(yè)項目，在物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后，需對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造或新增購置共用設施設備的，但現(xiàn)有的住宅專項維修資金利息覆蓋不了相關費用的，可使用公共收益。3.2公共收益的使用原則公共收益的使用，應遵循依法依規(guī)、公開透明、所有權人和受益人相一致的原則。3.3公共收益的使用程序3.3.1編制公共收益使用計劃3.3.1.1物業(yè)項目在每年末編制住宅專項維修資金使用計劃時，應同時編制下一年度的公參照附件2。3.3.1.2《公共收益使用計劃表》經(jīng)區(qū)域總經(jīng)理審核后，報品質(zhì)管理中心審批，抄送經(jīng)營管理中心備案。4不通過資料、合同的歸檔、存檔發(fā)起使用申請，經(jīng)區(qū)域總經(jīng)理審核后，報品質(zhì)管理中心審批，抄送經(jīng)營管理中心備案。公示的節(jié)點公示的主要內(nèi)容及要求①物業(yè)項目應在園區(qū)公告欄等顯眼位置將當前的公共收益結存情況、本次擬維修、更新和改造的項目（項目位置、項目內(nèi)容、項等實施方案予以公示。②在公示期間，物業(yè)項目應與屬地居委會、行政主管部門做好溝通，將公共收益使用計劃報送相關部門備案。③在公示期間，如有業(yè)主對公共收益的使用提出異議，物業(yè)項目應與業(yè)主做好溝通、解釋工作，并聽取業(yè)主意見，對公共收益的使用計劃作出合理調(diào)整，友好協(xié)商、解決業(yè)主意見，不得發(fā)生群公示單項使用計劃的實施情況：單項使用計劃施工完成，物業(yè)項目應在園區(qū)公告欄等顯眼位置將項目內(nèi)容、項目工程量、施工單位信息、選聘方式、具體實施時間、實施費用金額及施工前后對照圖等。（）使用后公示公共收益的年度使用情況：每年末，物業(yè)項目應公布公共收益的年度使用情況，公示的內(nèi)容包括但不限于公共收益的上期結存金額、當期公共收益發(fā)生收支的項目、費用金額及余額等情況。（）年末公示的時間要求信息公示期限不得少于7天（當?shù)胤ㄒ?guī)如有規(guī)定，按當?shù)胤ㄒ?guī)執(zhí)行）。在公示期間，物業(yè)項目應做好錄影及拍照記錄存檔工作。3、施工單位的選定施工單位的選定，必須堅持公開、公平、公正的原則，應按照相關的法規(guī)規(guī)定或政策要求執(zhí)行，如必須通過招投標方式評選施工單位的，應按照相關法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。通過招投標方式評選施工單位的，物業(yè)項目應對招投標過程全程錄影及拍照記錄存檔。6有條件的物業(yè)項目，可邀請友好業(yè)主代表及屬地居委會見證施工單位的評選過程。選定施工單位后，應與中標單位簽訂施工合同。施工單位按照施工合同約定進場施工。施工完畢，物業(yè)項目應按施工合同約定對施工結果進行驗收：①施工單位的施工結果不符合合同約定的，物業(yè)項目應做好相關記錄，督導施工單位整改。②施工單位的施工結果符合合同約定的，物業(yè)項目應按照施工合同約定付款，并從公共收益中列支施工費用。4、合同資料的歸檔、存檔（1）單項工程施工完成，物業(yè)項目應以工程項為單位，做好相關資料、合同文本的歸檔、存檔工作，并建立相關管理臺賬。3.3.3公共收益使用情況的定期上報3.3.3.1每半年，物業(yè)項目應將公共收益的實際使用情況匯總（匯總格式可參照附件3《公共收益使用情況表》），經(jīng)屬地財務部負責人、項目經(jīng)理簽確后，報物業(yè)區(qū)域、品質(zhì)管理中心和經(jīng)營管理中心備案。3.3.3.2品質(zhì)管理中心和經(jīng)營管理中心將定期抽檢物業(yè)項目