建筑科學與工程研究論文：房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究5篇

建筑科學與工程課題研究論文房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究5篇【摘要】隨著我國社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得的長足發(fā)展，但是在房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理方面也存在一些不足，使得房地產(chǎn)項目投資效益不高。本文首先闡述了房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理的概念，然后從設(shè)計進度和設(shè)計質(zhì)量控制方面對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理進行了系統(tǒng)分析與闡述?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究:房地產(chǎn)公共建筑設(shè)計管理意見為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,針對原規(guī)劃非住宅用地上新出現(xiàn)公寓式酒店(含產(chǎn)權(quán)式公寓酒店、時權(quán)式度假公寓酒店)、公寓式寫字樓等帶有居住功能公共建筑的情況,根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,借鑒外地經(jīng)驗,結(jié)合我市實際,制定本意見。一、*市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項目,經(jīng)確定為城市配套服務(wù)公共建筑(特別是居住區(qū)公建配套用房)的,任何部門和單位不得以任何方式改變其用地性質(zhì)和建筑用途。二、凡房地產(chǎn)市場推出的各類土地,市規(guī)劃管理部門應(yīng)進一步明確其用地性質(zhì)和建筑用途,對混合類型的建筑應(yīng)當明確分項內(nèi)容、比例等詳細規(guī)劃指標。三、今后出讓的地塊中,除由市規(guī)劃管理部門明確為重要地段并有景觀要求或特殊用途(社會服務(wù)功能)的公共建筑外,允許建設(shè)可分割銷售的公共建筑,并按下列規(guī)定進行審批、辦證和管理:(一)市有關(guān)職能部門按照用地性質(zhì)和建筑用途,對公共建筑提出規(guī)劃指標、消防設(shè)施、停車位配置、日照間距、衛(wèi)生防疫等要求,并按公共建筑的標準進行審批;(二)公建建筑項目不得出現(xiàn)帶有公寓、花園、花苑等含有住宅性質(zhì)的名稱,建設(shè)單位和審批部門在對名稱進行審批時,應(yīng)嚴格規(guī)范其用詞,避免誤導消費者;(三)單元式公共建筑類項目設(shè)計應(yīng)明顯區(qū)別于住宅項目,套內(nèi)不得設(shè)置通管道煤氣的廚房和外挑式陽臺;(四)公共建筑房屋產(chǎn)權(quán)不得作為辦理戶籍、學生入學等手續(xù)的依據(jù);(五)對上述項目,市規(guī)劃、國土資源、房管等管理部門應(yīng)按公共建筑項目核發(fā)工程建設(shè)規(guī)劃許可證、土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證等證書。四、允許分割銷售的公共建筑(公寓或?qū)懽謽?應(yīng)符合下列具體條件:(一)具有獨立或公共的出入通道,公攤面積不大于分割銷售面積的30%;(二)交付使用后,使用管理的各類配套設(shè)施具備獨立計價計量條件;(三)整個項目的公共設(shè)施和配套用房等內(nèi)容,均需明確產(chǎn)權(quán)、使用和管理性質(zhì);(四)建設(shè)單位應(yīng)負責做好經(jīng)營管理和提供物業(yè)配套設(shè)施等服務(wù)工作;(五)物業(yè)管理應(yīng)按有關(guān)政策執(zhí)行。五、本意見頒布之前已經(jīng)方案批復批準建設(shè)的類似公寓式酒店、公寓式寫字樓(含單身公寓)等項目,在尊重歷史、實事求是和符合土地政策的前提下,逐個研究處理。六、本意見自發(fā)布之日起施行,由市建委負責解釋。七、蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究:房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計管理中價值工程的應(yīng)用一、價值工程與設(shè)計管理的優(yōu)秀關(guān)系價值工程是指重于功能分析，力求在產(chǎn)品的全壽命周期中，用最低總成本，生產(chǎn)出在功能上能充分滿足用戶要求的產(chǎn)品、服務(wù)或工程項目，從而獲得最大的經(jīng)濟效益的有組織的活動。用數(shù)學比例式表達如下：價值（V）=功能（F）／成本（C）一般來說，提高產(chǎn)品價值的管理途徑有五種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來成本大幅度降低；五是成本略有上漲；但帶來功能大幅度提高。二、綠色建筑的定義和國家要求綠色建筑，定義為在全壽命期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。同時，在2013年1月6日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部綠色建筑行動方案的通知》）提出“十二五”期間完成新建綠色建筑10億平方米；到2015年末，20%的城鎮(zhèn)新建建筑達到綠色建筑標準要求。三、價值工程在房地產(chǎn)綠色建筑設(shè)計管理的應(yīng)用價值工程的優(yōu)秀是功能分析。它通過對產(chǎn)品的功能分析，研究如何以最低的產(chǎn)品壽命周期成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。通過對全壽命周期的全程理解（全壽命周期費用＝生產(chǎn)成本+工程成本+使用成本+維護成本），從而確定必要功能和實現(xiàn)必要功能的最低成本方案。綠色建筑的全壽命周期衡量指標主要在節(jié)地和室外環(huán)境，節(jié)能和能源使用，節(jié)水和水資源使用，節(jié)材和材料資源使用，施工管理，環(huán)境保護等方面，貫穿項目的前期規(guī)劃、設(shè)計、施工、運營和拆除的全壽命周期，與價值工程理論的全壽命成本的出發(fā)點是一致的。下面列舉設(shè)計管理的實例，利用價值工程優(yōu)化綠色建筑設(shè)計方案。1.在總圖的規(guī)劃設(shè)計時，項目的建筑業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）需要充分研究地勢、地貌的特點，與之融洽地結(jié)合，實現(xiàn)節(jié)地和室外環(huán)境的保護。該工程建設(shè)場地東南角北面地勢較高，與市政路和北面地塊高差達20米左右，屬于典型的山地形態(tài)。該項目容積率為2.0～2.5之間，限高100米，營銷部初步根據(jù)市場，在業(yè)態(tài)上選擇全高層住宅，或高層住宅+洋房/別墅的方式，經(jīng)過設(shè)計的方案強排和面積測算，兩個業(yè)態(tài)的設(shè)計方案均可以滿足營銷部的需求。但是如何選擇？這個時候，就是需要通過價值工程的優(yōu)秀和策略，對兩個方案進行深入地價值挖掘，在功能不變的情況下，優(yōu)化和降低成本。步驟如下：方案的業(yè)態(tài)（高層，洋房，別墅等）確定后，把地下室的面積，范圍，標高估算出來，示意在總圖上，然后與地形等高線進行套圖對比，就發(fā)現(xiàn)了涉及工程開展的土方工程，土方開挖和回填量有明顯差別，因為高層住宅在山坡上建設(shè)時，地下室工程需要進行大量的土方開挖量，間接產(chǎn)生高差達10米左右的邊坡，增加邊坡支護的工程量。而如果選擇別墅或者洋房布置在山坡上，地下室的開挖深度和大小明顯減少，有利于工程的綠色建筑指標實現(xiàn)，以及直接產(chǎn)生節(jié)約場地前期成本的效益。2.合理控制地下停車位和地面停車位的比例一個地下停車位建安成本約10～12萬元（2500元/m2×40～50m2），一個地面停車位建安成本不到1萬元（250元/m2×20～25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車。3.優(yōu)化地下室停車位的數(shù)量可以通過專業(yè)的劃線公司，認真排版地下室停車位，可以提高一定的使用率，多出的幾個停車位，無論從營銷角度還是物業(yè)角度，都是一筆不小的數(shù)；同時也可以反提停車位的排放需要，局部修改柱網(wǎng)。根據(jù)以往經(jīng)驗，高層建筑8.1m～8.4m柱距（中-中）剛好可以排3部車，這是個結(jié)構(gòu)上經(jīng)濟、停車排放上也經(jīng)濟的柱距，同時也是較經(jīng)濟的梁的跨度，主梁跨度在7.2～8.4m；怪異的柱網(wǎng)會大大降低停車位使用效率，以及對梁高有影響，從而又影響凈空和層高；如果地下室和裙房柱網(wǎng)方正和對齊，又可以減少轉(zhuǎn)換層的出現(xiàn)，（因為轉(zhuǎn)換層的鋼筋含量、混凝土含量、模板含量分別是標準層6～8倍、2～3倍、2～3倍），“一舉四得”。所以在地下室工程中，運用價值工程的思路，對平面布置進行優(yōu)化和推敲，對于降低成本有明顯的幫助。4.減少地下室埋深除滿足人防要求外盡量將全地下室改為半地下室，可以減少土石方、基坑支護、地下室外墻結(jié)構(gòu)、外墻防水、通風等大量造價；根據(jù)以往經(jīng)驗數(shù)據(jù)，地下室每層高每增加1cm，以上項目費用均攤到建筑面積的造價，增加10～15元/m2。所以行業(yè)內(nèi)的標桿企業(yè)都通過管線綜合，BIM設(shè)計等，降低地下室的層高，停車庫的層高參考范圍是3.8m～4.2m之間。半地下室可以直接采光和通風，改善停車場，以及物業(yè)管理人員的工作環(huán)境。5.采用高強度級別的材料，實現(xiàn)材料的總成本節(jié)約，材料節(jié)約的效果如柱子，剪力墻等部位采用高強度混凝土（C50以上），大跨度的梁，板采用不低于400MPa的鋼筋，可以有效減少構(gòu)件截面尺寸，減少模板費和增加實用空間；樓板使用冷軋帶肋鋼筋代替熱軋圓盤條，由于成品強度比原材料增加30%，并且冷軋后線材伸長了近20%，可節(jié)省鋼材約20%左右。6.小區(qū)園林綠化的優(yōu)化，實現(xiàn)節(jié)水和節(jié)材的指標選用植物應(yīng)與本地氣候、土壤相適應(yīng)，降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期養(yǎng)護費用，節(jié)約澆灌的水資源，從而在壽命周期里面的成本降低；同時提倡“疏林草地”的景觀設(shè)計理念，把控總體效果，把草地等區(qū)域打造成住戶和公眾活動休閑的場所，既可以達到滿足住戶戶外活動的需要，又可以降低開發(fā)成本的同時，降低小區(qū)的“熱島效應(yīng)”，實現(xiàn)綠色小區(qū)環(huán)境。7.新能源，新技術(shù)的使用對于地面以及公共停車場，可以考慮設(shè)置發(fā)電和遮陽的車棚，提高單獨的車棚的功能，雖然前期投入是比較大，但是國家對太陽能發(fā)電的回收是有補助。按照全壽命周期的投資和成本來計算，實現(xiàn)投資成本的回收，一舉兩得。四、結(jié)語價值工程作為一門技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的現(xiàn)代化管理科學，應(yīng)用在當今中國推廣的綠色建筑的領(lǐng)域，以綠色建筑全壽命周期為區(qū)間，分析功能與成本的關(guān)系，通過設(shè)計管理來優(yōu)化和控制項目成本，不能片面強調(diào)節(jié)約成本，要以建筑全壽命周期的眼光來正確處理技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一，改善建筑與自然的和諧統(tǒng)一，才是設(shè)計管理的優(yōu)秀和精髓所在。房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究:房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理論文1建筑設(shè)計管理中存在的主要問題1．2信息管理問題眾所周知建筑設(shè)計信息管理在整個建筑設(shè)計中具有極其重要的位置，直接影響設(shè)計管理的整體效率。目前我國的建筑設(shè)計的信息管理存在幾個問題：一方面是信息的準確性，如信息不完整、不準確、使用不當?shù)龋袝r設(shè)計院為了掩飾設(shè)計中的一些小失誤或錯誤往往虛報信息，造成建筑施工可能出現(xiàn)安全問題，同時也會造成設(shè)計單位相互之間的溝通中出現(xiàn)信息失準。另一方面是信息的及時性，很多時候存在信息傳遞滯后的現(xiàn)象，如某一設(shè)計單位需參考另一設(shè)計單位的資料時，信息傳遞滯后導致后續(xù)的設(shè)計無法進行，最終將影響整個建筑設(shè)計的整體效率。1．3設(shè)計質(zhì)量評價問題現(xiàn)階段我國的建筑設(shè)計質(zhì)量的評價主要由設(shè)計單位、政府主管部門、業(yè)主對建筑設(shè)計質(zhì)量進行評定，某種程度上這種評價制度可以促進建筑設(shè)計質(zhì)量管理，但仍然存在一些問題，如非常規(guī)性與有限性，主要體現(xiàn)在評價主體和評價時點上。在評價過程中主要是專業(yè)人士進行的，主要的利益主體卻很少參加其中，因此這樣的評價體制很難反映不同主體的意見，那么其產(chǎn)生的影響也是有限的。有些評價是在階段成果產(chǎn)生后開展的，有的甚至是在施工結(jié)束后進行，缺乏對設(shè)計的評價和控制，作用非常有限。2提高建筑設(shè)計管理的有效措施隨著人們生活水平的提高，人們對于建筑的追求也從原來的保暖與遮擋惡劣天氣上升到居住舒適性、美學上的要求，同時人們也有足夠的時間與能力去改善自己的生活情況和追求精神上的享受。為了設(shè)計出更好的滿足人們要求的建筑，這就需對建筑設(shè)計加強管理。2．1建立完整的建筑設(shè)計管理制度在建筑設(shè)計中包含了諸多的專業(yè)且涉及的內(nèi)容較廣，設(shè)計是群體性的活動，要保證建筑設(shè)計管理正常有序有效的進行，建立一個完整的組織框架是必須的，所設(shè)計的設(shè)計管理制度使相關(guān)人員的責任與義務(wù)明確，指令傳達路徑簡單明確。這樣可以避免逐級或多級請示造成問題得不到及時的解決，進而避免整個設(shè)計進度難以推進。一個完整明確的建筑設(shè)計管理制度不僅有助于提高設(shè)計質(zhì)量與建筑工程的整體質(zhì)量，而且對于促進我國建筑業(yè)的持續(xù)發(fā)展也有非常重要的意義。2．2加強建筑設(shè)計質(zhì)量控制一個完整明確的設(shè)計質(zhì)量管理體制建立后，為充分發(fā)揮組織的作用以達到設(shè)計質(zhì)量控制的目的，必須制定健全的質(zhì)量管理制度。質(zhì)量管理制度的建立為把好質(zhì)量關(guān)、進度關(guān)打下堅實的基礎(chǔ)，做到未雨綢繆，不要等問題出現(xiàn)才去尋找解決措施。在建立質(zhì)量管理制度時，將質(zhì)量責任制細化，責任明晰，責任落實到具體的人，制定獎罰制度以對管理人員進行有效管理；做好不同部門相互銜接，職責與分工明確及緊急情況的備用方案，各部門之間質(zhì)量信息的溝通與協(xié)調(diào)。在設(shè)計質(zhì)量控制中需加強設(shè)計圖紙的審查，查看使用功能機質(zhì)量要求是否達到設(shè)計規(guī)范與業(yè)主標準，檢查設(shè)計中易忽略的、易出錯的常見問題，將可能產(chǎn)生的安全隱患與可能阻礙施工與設(shè)計進度的地方盡早地消除。建筑設(shè)計管理體制中管理人員作為其重要組成成員，每個管理人員的專業(yè)技術(shù)水平參差不齊，需對管理人員進行必要的培訓。在培訓的過程中應(yīng)針對不同的人員進行不同深度的培訓，使培訓具有針對性，實行考核制度，提高管理人員質(zhì)量意識，重視質(zhì)量的宣傳工作，使質(zhì)量意識深入人心，把質(zhì)量這根弦繃緊在每一個管理人員的腦海里。在建筑工程施工開始前，做好相應(yīng)的質(zhì)量控制計劃、圖紙會審、技術(shù)交底等工作。在建筑工程施工過程中加強質(zhì)量通病以及易出現(xiàn)質(zhì)量問題處的檢查力度，對重點工序、關(guān)鍵環(huán)節(jié)施工進行嚴格控制。3建筑設(shè)計管理需考慮的方面3．1建筑設(shè)計與環(huán)境關(guān)系在科學發(fā)展觀、可持續(xù)發(fā)展的大環(huán)境下，人們的環(huán)保意識也在逐年增強，在房地產(chǎn)建筑設(shè)計建造的過程中會產(chǎn)生一定的建筑垃圾，這些建筑垃圾的卸放位置與處理是否妥當對周圍環(huán)境有非常重要的影響。環(huán)境設(shè)計，一方面是充分利用周圍的環(huán)境構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的多樣的、自由的、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將建筑建造過程中的垃圾妥善的處理，避免對環(huán)境造成污染與破壞，做一份環(huán)境影響報告以評價修建建筑物后對周圍環(huán)境的影響；另一方面是合理的選擇建筑外墻裝飾材料與建筑周圍綠化植物以免對環(huán)境及周圍的植被等造成破壞。3．2社會習慣的改變在人們生活與教育水平獲得極大提高之后，人們的追求不僅僅停留在解決自身的溫飽問題，更加注重生活品質(zhì)與精神上的享受，同時人們對環(huán)境的保護意識也得到極大的提高。隨著這些社會觀念、社會習慣、社會趨勢的變化對建筑物建造設(shè)計等方面都會造成一定的影響，應(yīng)根據(jù)實際的情況建設(shè)符合社會習慣的建筑物，如智能建筑與綠色建筑等，這就需要設(shè)計人員在建筑設(shè)計之前對這些進行調(diào)查研究。3．3技術(shù)進步的思想科技日新月異，在建筑設(shè)計管理過程中，應(yīng)將一些新技術(shù)、新材料應(yīng)用于房地產(chǎn)建筑設(shè)計中。計算機獲得了極大程度的發(fā)展，采用計算機模擬與結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使分析的結(jié)構(gòu)更加精細準確，如鋼管混凝土柱的設(shè)計，可以采用ANSYS等有限元對其分析，建模過程中分別考慮整體的鋼管、采用焊接形式的鋼管、采用螺栓連接的鋼管對優(yōu)秀混凝土的約束程度，同時對鋼管壁厚、螺栓個數(shù)、螺栓預緊力等參數(shù)進行分析。近些年來，我國自然災害頻發(fā)，建筑設(shè)計中應(yīng)考慮風荷載、地震作用，在地震設(shè)計中采用鋼管混凝土，在地震發(fā)生前，這樣的設(shè)計在某種程度上是一種資源浪費，一旦自然災害發(fā)生，這樣的結(jié)構(gòu)能充分發(fā)揮鋼管對混凝土的約束，提高混凝土的承載能力。在科技發(fā)達的今天，在建筑物設(shè)計時，應(yīng)結(jié)合當前的科學技術(shù)與行業(yè)發(fā)展的前沿，將最新的施工技術(shù)與材料、設(shè)備應(yīng)用于所建的建筑物中，這樣不僅有利于控制建筑物的設(shè)計成本與防止安全事故的發(fā)生，而且也有利于推動建筑設(shè)計與科學技術(shù)繼續(xù)向前發(fā)展。同時，房地產(chǎn)建筑設(shè)計施工所應(yīng)用的新技術(shù)有可能存在著不適用現(xiàn)場的情況，這樣將有利于科技新技術(shù)的進一步完善。4結(jié)語隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，設(shè)計人員所承擔的任務(wù)也越來越繁重，技術(shù)難度也越來越大，這就要求設(shè)計人員綜合考慮設(shè)計規(guī)范、業(yè)主的設(shè)計文件、擬建建筑物對周圍環(huán)境影響、經(jīng)濟性與施工可行性。同時，也要求設(shè)計人員積累更多更新的專業(yè)知識，充分利用現(xiàn)場的設(shè)備與現(xiàn)有的施工技術(shù)，將新的建筑施工技術(shù)與科技創(chuàng)新應(yīng)用于實際的施工過程中，以保證建設(shè)設(shè)計的質(zhì)量與建筑施工進度。該文依次介紹了建筑設(shè)計管理中存在的主要問題、提高建筑設(shè)計管理的有效措施、建筑設(shè)計管理需考慮的方面等，為我國建筑設(shè)計管理工作提供了一定的參考。房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究:淺談如何做好房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理【摘要】中國現(xiàn)階段城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，經(jīng)濟發(fā)展飛速，同時也帶動了各大中小城市的建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)，這兩大行業(yè)是我國城市經(jīng)濟發(fā)展中重要的組成部分。筆者結(jié)合了在房地產(chǎn)行業(yè)當中的從業(yè)經(jīng)驗，提出一些針對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理上的一些建議?！尽娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；設(shè)計；管理一、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的意義1、設(shè)計管理是建筑項目開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它關(guān)系到建筑項目的優(yōu)劣，同時也關(guān)系到房地產(chǎn)公司的切身利益，加強建筑工程設(shè)計管理可以有效地提高建筑工程的質(zhì)量，對于建筑行業(yè)存在的工程質(zhì)量通病給予很好的控制。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理的目的，是為了確保設(shè)計圖紙按照設(shè)計任務(wù)書的要求保質(zhì)保量的完成。建筑設(shè)計管理包括以下幾個方面：設(shè)計合同管理，設(shè)計周期管理、設(shè)計質(zhì)量管理、專業(yè)設(shè)計交叉配合管理等。在設(shè)計管理中，最終的設(shè)計結(jié)果是由專業(yè)的建筑設(shè)計人員所完成，同時在項目策劃以及項目設(shè)計階段，相關(guān)的設(shè)計方還要進行及時的溝通調(diào)整，這樣才能充分調(diào)動各種有利資源，對房地產(chǎn)項目進行科學合理的設(shè)計管理，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的管理目標。2、在房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理中，要想達到設(shè)計任務(wù)書的各項目標，就要強化房地產(chǎn)項目中各部分的質(zhì)量的管理，這樣才能保證施工有序進行，達到預期的質(zhì)量要求。由于房地產(chǎn)工程項目本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設(shè)的過程中，需要各專業(yè)設(shè)計單位承擔自身的工作內(nèi)容、完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建一個完整的房地產(chǎn)項目設(shè)計管理體系。3、對于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理部門來說，其主要的職能就是使項目設(shè)計方案符合實際市場需求，保證房地產(chǎn)項目的順利進行，因此在進行方案設(shè)計時，要組織專業(yè)人員進行方案設(shè)計，同時還要與各個部門及時進行溝通交流，針對具體施工可能出現(xiàn)的問題給出具體的解決方案，同時考慮施工方的建議，滿足施工場地的要求。設(shè)計管理部門還要協(xié)調(diào)各方面的意見，對設(shè)計方案進行優(yōu)化，使設(shè)計方案更加科學合理。二、我國房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理中存在的問題1、合同管理問題設(shè)計項目管理當中，房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計合同是保障合同雙方法律權(quán)利實施和履行的法律性文件，而且能夠支撐整個設(shè)計項目管理。但是很多業(yè)主并不重視合同，這導致后期設(shè)計管理上的很多問題和管理困難。另外一些業(yè)主對合同不熟悉,在合同中沒有明確規(guī)定設(shè)計單位和業(yè)主單位的職責和應(yīng)該履行的義務(wù)，對合同的收費標準和設(shè)計周期也沒有進行明確的規(guī)定，其內(nèi)容模糊，對合同雙方的權(quán)、責、利規(guī)定不明確，導致后期產(chǎn)生一些合同糾紛問題。2、機構(gòu)管理問題管理好房地產(chǎn)項目各專業(yè)設(shè)計機構(gòu)，能夠保證設(shè)計任務(wù)更為高效的完成，由于房地產(chǎn)項目自身的復雜性和龐大性，建筑設(shè)計的完成都是由多個專業(yè)設(shè)計單位，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水暖電、景觀、室內(nèi)以及對材料設(shè)備供應(yīng)商進行審核等。只有將這些機構(gòu)進行合理的管理，才能保證房地產(chǎn)項目建筑的順利施工。同時，一些業(yè)主對設(shè)計分工以及設(shè)計委托模式并不清楚，對各個機構(gòu)的工作界面也不了解，這就導致管理工作中難以進行協(xié)調(diào)。各機構(gòu)信息流通不暢，業(yè)主協(xié)調(diào)不到位，導致各設(shè)計機構(gòu)之間的任務(wù)銜接出現(xiàn)問題。以及業(yè)主對各機構(gòu)的進場順序安排不合理，例如很多材料設(shè)備供應(yīng)商是需要業(yè)主提前確定好規(guī)格范圍，和相應(yīng)設(shè)計單位共同配合完成設(shè)計工作的。但需要注意的是避免按照一個產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)設(shè)計圖紙，業(yè)主被供應(yīng)商綁架的局面。還產(chǎn)生業(yè)主在相應(yīng)設(shè)計提出需要提供材料設(shè)備條件后再找材料設(shè)備供應(yīng)商，導致工作量堆積。房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理研究:房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理概述【摘要】隨著我國社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得的長足發(fā)展，但是在房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理方面也存在一些不足，使得房地產(chǎn)項目投資效益不高。本文首先闡述了房地產(chǎn)建筑設(shè)計管理的概念，然后從設(shè)計進度和設(shè)計質(zhì)量控制方面對房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理進行了系統(tǒng)分析與闡述。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；建筑設(shè)計；完善管理房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要行業(yè)，涉及了國家政策、項目投資、市場營銷、產(chǎn)品規(guī)劃、物業(yè)經(jīng)營及物業(yè)管理等多個專業(yè)。但歸根結(jié)底，房地產(chǎn)還是屬于產(chǎn)品范疇（即房地產(chǎn)商提供滿足市場需求的產(chǎn)品），面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強自身的市場競爭力，其優(yōu)秀競爭力在產(chǎn)品，而產(chǎn)品優(yōu)劣其關(guān)鍵在“設(shè)計管理”，下面就房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理進行闡述與分析。一、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理的概念“設(shè)計管理”，簡單來說就是設(shè)計管理者的工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)方面的設(shè)計管理，要針對設(shè)計效果，兼顧項目進度管理、資源管理以及質(zhì)量管理的管理工作。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理需要在前期項目的策劃基礎(chǔ)上，明確具體項目的內(nèi)容。房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計管理貫穿于項目開發(fā)建設(shè)的所有階段與過程，設(shè)計管理的任務(wù)由產(chǎn)品的市場定位、設(shè)計進度規(guī)劃、規(guī)劃與單體方案、擴初圖與施工圖設(shè)計、設(shè)計圖紙的優(yōu)化與審查、施工過程中設(shè)計的管理控制等構(gòu)成。要完成房地產(chǎn)項目的投資、進度、質(zhì)量的目標控制，需要通過建筑設(shè)計管理，把各個層次的資源整合起來，協(xié)調(diào)管理一切與設(shè)計相關(guān)的活動，找到最佳解決問題辦法，使房地產(chǎn)企業(yè)可以完成更高質(zhì)量的產(chǎn)品。二、房地產(chǎn)項目建筑設(shè)計進度控制方面1．設(shè)計進度控制的意義房地產(chǎn)設(shè)計進度管理，是房地產(chǎn)設(shè)計管理的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)項目設(shè)計進度完成后，才能夠?qū)椖康氖┕さ葍?nèi)容進行管理。如果設(shè)計進度無法獲得有效的控制，則無法設(shè)計出科學的設(shè)計圖紙，施工單位也無法根據(jù)計劃進行施工。要想科學的縮短項目施工周期，就需要設(shè)計單位進行合理的進度設(shè)計。此外，設(shè)計進度控制是對施工材料、設(shè)備控制的基礎(chǔ)，在進度設(shè)計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設(shè)備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產(chǎn)項目的總進度的主要影響因素。2．影響進度控制的因素設(shè)計單位水平的高低是影響房地產(chǎn)項目的進度控制的主要因素。房地產(chǎn)項目的開發(fā)商一般都想請設(shè)計水平高的單位來對房地產(chǎn)項目進行規(guī)劃。開發(fā)商可以通過公司內(nèi)部部門推薦的設(shè)計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設(shè)計師。此外，設(shè)計意圖不明顯、設(shè)計審批時間不充分、不同施工專業(yè)之間的協(xié)調(diào)設(shè)計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。3．完善設(shè)計進度控制的方法首先設(shè)計者需要根據(jù)房地產(chǎn)項目總進度確定出進度控制目標，可以參考的內(nèi)容有：房地產(chǎn)類似項目的設(shè)計時間、房地產(chǎn)可以使用的技術(shù)標準。通過明確各個設(shè)計階段的進度控制內(nèi)容，可以形成一個良好的設(shè)計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產(chǎn)項目設(shè)計的條件，選擇設(shè)計單位以及簽訂相應(yīng)的設(shè)計合同，對房地產(chǎn)項目產(chǎn)品進行市場定位。初步設(shè)計時期可以進行編制設(shè)計任務(wù)書，制定出相應(yīng)的設(shè)計標準，對設(shè)計理念進行交底、匯報等。施工圖的設(shè)計需要在初步設(shè)計的基礎(chǔ)上再進行詳細的設(shè)計。要對施工圖進行詳細的預算編制，制作出施工材料、設(shè)備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據(jù)專業(yè)劃分出進度控制目標。例如建筑設(shè)計進度控制的目標、園林工程設(shè)計進度控制的目標、小市政工程設(shè)計進度控制的目標，智能化設(shè)計進度控制的目標、大市政項目設(shè)計進度控制的目標等。房地產(chǎn)開發(fā)商要選擇技術(shù)水平高的設(shè)計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設(shè)計階段沒有選擇合適的設(shè)計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產(chǎn)開發(fā)商很被動。開發(fā)商前期設(shè)計思想的經(jīng)常變動也會造成設(shè)計方案的反復修改，不能很快的進入實質(zhì)性的設(shè)計過程。4．設(shè)計單位的設(shè)計控制對于合約中規(guī)定的設(shè)計文件，要明確設(shè)計具體交付時間。例如，規(guī)劃設(shè)計、園林工程設(shè)計、小市政工程設(shè)計，智能化設(shè)計，大市政項目設(shè)計等。通過建立合同實施臺賬，可以很好的協(xié)調(diào)好各個設(shè)計院的設(shè)計進程，劃分清楚各個設(shè)計院的工作范圍，也能方便的了解到各個設(shè)計院的合同執(zhí)行情況。通過進度控制跟蹤系統(tǒng)，可以很好的保證項目實施按照計劃進行。房地產(chǎn)項目的管理功能需要對當前項目有深入的、準確的了解，然后提取進度控制的相關(guān)信息。5．主體設(shè)計院與專業(yè)設(shè)計院進度的協(xié)調(diào)工作房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程，主體設(shè)計院需要和專業(yè)的設(shè)計院配合，防止出現(xiàn)某個環(huán)節(jié)的設(shè)計滯后而影響了工程進度。專業(yè)的設(shè)計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業(yè)設(shè)計