中國（武漢城市圈）和諧人居藍(lán)本項(xiàng)目評估

2009中國（武漢城市圈）和諧人居藍(lán)本項(xiàng)目評估

一項(xiàng)目規(guī)劃水平（一）項(xiàng)目定位1.地段概況瀾橋康城項(xiàng)目位于享有“武漢第四鎮(zhèn)”之稱的盤龍城開發(fā)區(qū)，盤龍大橋的下橋處，鄰近中環(huán)線，享有封閉式快車道，距離漢口中心鬧市區(qū)新華下路10余分鐘車程，在生活配套和交通配套上，可以直接共享漢口中心區(qū)配套的便利。具有“離塵不離城”的特質(zhì)。項(xiàng)目所在地，屬于“距今3500年盤龍城遺址”片區(qū)環(huán)境控制范圍內(nèi)，政府設(shè)定了“住宅房屋不能超過18米高，住宅不得超過6層”硬性杠桿，周邊是武漢市最為集中的別墅群，該項(xiàng)目是控制區(qū)內(nèi)的唯一多層項(xiàng)目，處于別墅之中，擁有別墅級的地段、環(huán)境、人文景觀和別墅級物業(yè)服務(wù)，是別墅群中最高的建筑群體，擁有別墅之上的景觀視野。2.產(chǎn)品定位盤龍城區(qū)域內(nèi)中高檔項(xiàng)目，著重塑造高品質(zhì)、高性價(jià)比、稀缺型的產(chǎn)品形象，高品質(zhì)體現(xiàn)在周邊優(yōu)美的自然環(huán)境、別墅區(qū)的居住氛圍和項(xiàng)目自身產(chǎn)品的獨(dú)特性。高性價(jià)比體現(xiàn)在項(xiàng)目與漢口中心城區(qū)的距離與項(xiàng)目價(jià)格形成的價(jià)值對比，稀缺型體現(xiàn)在項(xiàng)目整體罕見“5＋1”多層的建筑規(guī)劃，以及超低容積率、超高綠化率、開闊樓間距等都特有的稀缺性。3.客戶定位注重自然環(huán)境和生活品質(zhì)的有車一族、私營老板、致力于腦力勞動(dòng)工作者、養(yǎng)老一族等享受自然寧靜生活的人群。（二）項(xiàng)目總體規(guī)劃特色項(xiàng)目總體規(guī)劃自然生態(tài)，悠閑舒適為主要原則，以營造舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境為目標(biāo)，整體規(guī)劃以水為主線，利用縱橫的水軸組織建筑布局，形成錯(cuò)落行列式建筑布局，各組團(tuán)形成獨(dú)立的公共空間，與水軸上的景觀相得益彰。（三）建筑設(shè)計(jì)特色1.建筑布局采用錯(cuò)落行列式和組團(tuán)式布局相結(jié)合，自然形成六組組團(tuán)和景觀節(jié)點(diǎn)。中心景觀伸展、滲透入各組團(tuán)，等級逐漸由公共到半公共。此外，在小區(qū)中設(shè)置有開放大氣的入口廣場。廣場邊的主入口和社區(qū)核心商業(yè)街區(qū)，主要通過鋪地與植被的設(shè)計(jì)來合理安排人車分流，鋪地的設(shè)計(jì)也起到引導(dǎo)人流到達(dá)中心景觀的目的，在營造開放大氣的社區(qū)氛圍的同時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)商鋪價(jià)值的最大化。2.建筑形式一梯兩戶，純板式設(shè)計(jì)。具有南北通透，小區(qū)樓間距開闊，整體采光通風(fēng)性好，陽光充足；均好性強(qiáng)，全明戶型，無暗房；私密性較好；面積使用率高等優(yōu)點(diǎn)。3.外立面設(shè)計(jì)小區(qū)住宅風(fēng)格追求居住建筑宜人、親切、人性化的高格調(diào)品質(zhì)，摒棄華而不實(shí)的空洞風(fēng)格和流派。建筑立面呈現(xiàn)代風(fēng)格，交錯(cuò)、穿插的陽臺(tái)板與凸窗及空調(diào)機(jī)位形成豐富的立面，局部采用磚墻貼面，典雅色調(diào)與環(huán)境呼應(yīng)，整體和諧。4.戶型特色戶型方正實(shí)用、全南北朝向、全明房設(shè)計(jì)、動(dòng)靜分離、干濕分區(qū)；南北陽臺(tái)、大開間、短進(jìn)深、客廳和主臥朝南；270度轉(zhuǎn)角大飄窗、270度闊景陽臺(tái)。（四）景觀設(shè)計(jì)特色瀾橋康城的景觀設(shè)計(jì)主要理念是：自然、幽雅，以人為本。人是環(huán)境和空間的主體，在項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的過程中，堅(jiān)持以“人的感受”為至上原則，精心營造每一寸空間的品格、內(nèi)涵與存在形式。整個(gè)社區(qū)以水系貫穿，結(jié)合各組團(tuán)，層次分明。建筑形態(tài)、空間布局各具特色，相得益彰，形成了完美和諧的整體格調(diào)，營造出自然、寧靜、親和、優(yōu)美的景觀。社區(qū)交通體系設(shè)計(jì)方面，采用人車分流，巧妙布置景觀步道。由主環(huán)路、次級環(huán)路，及入宅盡端路組成等級分明的交通體系。整個(gè)社區(qū)擁有一個(gè)大型停車場和若干路邊停車場，有效解決停車問題。人行系統(tǒng)以水系、鋪地和綠化組成，在中心景區(qū)形成縱橫兩條軸線，分別到達(dá)各組團(tuán)。（五）規(guī)劃與周邊自然環(huán)境的和諧相容程度瀾橋康城項(xiàng)目三面環(huán)水，一面靠山，占據(jù)自然湖泊的一片原生半島，一線臨湖，北靠甲寶山，臨近20公里的府河生態(tài)保護(hù)濕地，與被譽(yù)為“武漢城市之根”的6000畝盤龍城遺址公園僅一路之隔，周邊生態(tài)自然環(huán)境美，景觀優(yōu)勢非常明顯。如何處理好項(xiàng)目與周邊自然環(huán)境的關(guān)系，是項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)過程中的一項(xiàng)重要課題。對此，湖北天縱置業(yè)重點(diǎn)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上進(jìn)行突破，一方面嚴(yán)格執(zhí)行該片區(qū)的環(huán)境控制標(biāo)準(zhǔn)，以1.11超低的容積率和40%超高綠化率，最大限度的保持項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境和外部自然生態(tài)的和諧。另一方面，270度轉(zhuǎn)角飄窗和270度轉(zhuǎn)角陽臺(tái)，以及南北通透的板式樓設(shè)計(jì)，為住戶提供充分的欣賞自然，親近自然的空間和條件。二項(xiàng)目建筑質(zhì)量與特色項(xiàng)目建設(shè)過程中，采用精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，確保建筑質(zhì)量。為了達(dá)到較好的建筑節(jié)能效果，項(xiàng)目外墻采用高級面磚和保溫涂料，玻璃采用雙層中空玻璃。同時(shí)在整個(gè)小區(qū)設(shè)置電子監(jiān)控，紅外報(bào)警裝置，通過智能化的管理確保業(yè)主生活安全放心。三項(xiàng)目營銷推廣策略該項(xiàng)目推廣的重點(diǎn)時(shí)期，適逢武漢市房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整的周期。由于區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量過大，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對滯后于房地產(chǎn)發(fā)展，地處近郊的盤龍城區(qū)域是當(dāng)時(shí)遭遇回調(diào)相對較大的“重災(zāi)區(qū)”，區(qū)域部分項(xiàng)目的價(jià)格甚至回落到2006年的水平，當(dāng)時(shí)通過概念的炒作方式已經(jīng)不得人心。結(jié)合當(dāng)時(shí)的具體情況，瀾橋康城在營銷上采用相對平實(shí)的營銷策略，在充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，用事實(shí)說話。項(xiàng)目定位于“大漢口第一圈層，別墅級金牌洋房”，并提出“臨界物業(yè)，雙模生活”的房地產(chǎn)物業(yè)概念和新型生活模式。在位置上，該項(xiàng)目首次提出“大漢口第一圈層”概念，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是大漢口的一部分，位于武漢市盤龍大橋下橋處，是漢口城區(qū)擴(kuò)展的首要位置，距離漢口鬧市區(qū)新華下路僅10分鐘車程，在生活配套和交通配套上，可以直接享有漢口中心的配套，項(xiàng)目可以完全與漢口城區(qū)接軌，處于大漢口的第一圈層之中。首次提出“臨界物業(yè)”的概念，隨著武漢的“空港物業(yè)”、“口岸物業(yè)”等新興的房地產(chǎn)物業(yè)概念的提出，“臨界物業(yè)”也是武漢首次出現(xiàn)。臨界物業(yè)的含義是臨界于都市繁華與自然寧靜的界線上的居住區(qū)，位置處于都市中心的邊界線上，近距離接近市中心，可以享有市中心的完善生活配套，同時(shí)處于山水環(huán)繞，幽雅寧靜的生活環(huán)境。在宣傳方面，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的性價(jià)比，距新華下路10分鐘車程，與新華下路片區(qū)及周邊片區(qū)相比具有“下班同樣10分鐘，房價(jià)能省30萬元”的優(yōu)勢。在項(xiàng)目品質(zhì)上，提出“別墅級絕版5＋1洋房群”。位處漢口高檔別墅區(qū)內(nèi)唯一的多層洋房社區(qū)，毗鄰高檔別墅社區(qū)，擁有別墅級的地段、別墅級環(huán)境、別墅級人文景觀和別墅級物業(yè)服務(wù)。絕版5＋1洋房群，稀缺的多層產(chǎn)品，片區(qū)內(nèi)唯一的純多層、低密度的洋房社區(qū)，1.11的超低容積率、40%的超高綠化率，在多層的建筑規(guī)劃中屬絕版。四項(xiàng)目營銷效果評估通過對項(xiàng)目高品質(zhì)、高性價(jià)比、稀缺型產(chǎn)品形象的塑造，在市場上受到廣大客戶的認(rèn)同和追捧，正因?yàn)槿绱耍跔I銷推廣上實(shí)現(xiàn)“低投入、高產(chǎn)出”的營銷效果，廣告和窄告同步進(jìn)行，精準(zhǔn)投放廣告、精準(zhǔn)抓住目標(biāo)客戶。在目前樓市低迷的市場大環(huán)境下，創(chuàng)造銷售奇跡，成為盤龍城片區(qū)的典范樓盤。五綜合評定瀾橋康城項(xiàng)目規(guī)模雖然不大，但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、品質(zhì)打造、營銷推廣策略方面具有一定的引領(lǐng)性。