物業(yè)管理設(shè)計(jì)方案

xx物業(yè)管理方案設(shè)計(jì)一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目總用地：226807平方米建筑面積：755959.22平方米總建筑面積：886682平方米物業(yè)：15-117F高層住宅社區(qū)配套：會(huì)所所主力戶型：1220~1400平方米綠地率：40%%停車位：地下雙雙層車庫/車位配置率率達(dá)1：1詳細(xì)地地址：………………二、樓盤簡介1、區(qū)域域位置●商.，涌金大大道以南，都都市農(nóng)莊以東東，屋基村以以北，現(xiàn)有老老鐵路以西?！?處于國際商商貿(mào)城核心輻輻射區(qū)域，是是義烏城市北北擴(kuò)的必經(jīng)之之地，極具城城市活力和發(fā)發(fā)展?jié)摿?。●隨著涌金大道道、稠州北路路、西城路等等主干線延伸伸段的完成，商商城·荷塘雅居交交通更加方便便快捷●現(xiàn)代化節(jié)奏越越快，物質(zhì)化化程度越深。在在城市化進(jìn)程程迅猛的.xxx市，商xx的前瞻性性地段，足以以成為精致又又具活力的生生活表征。2、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)●xx規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)旨在為人們們提供一個(gè)良良好的居住環(huán)環(huán)境，使業(yè)主主能更好的實(shí)實(shí)現(xiàn)各種人際際交往活動(dòng)?！裥^(qū)總體布局局充分挖掘和和利用地塊內(nèi)內(nèi)部及周邊地地形優(yōu)勢(shì)，在在地塊南北兩兩側(cè)布置兩排排小高層建筑筑，同時(shí)以60余米的南北北樓間距圍合合形成一個(gè)近近1萬平方米的的中心花園?！裥^(qū)依據(jù)自然然地形，在圍圍合的精致社社區(qū)內(nèi)營造和和諧的內(nèi)環(huán)境境。內(nèi)部景觀觀隨著道路的的曲線脈絡(luò)而而呈現(xiàn)出豐富富的視覺變化化。●小區(qū)采用獨(dú)立立的車行系統(tǒng)統(tǒng)，安全合理理的消防系統(tǒng)統(tǒng)和便利簡短短的人行路線線構(gòu)成小區(qū)內(nèi)內(nèi)舒適通暢、安安全便捷的交交通系統(tǒng)。●小區(qū)西側(cè)和南南側(cè)入口設(shè)有有兩個(gè)地下停停車庫出入口口，中心花園園設(shè)有多個(gè)采采光井，使擁擁有443個(gè)泊車位的的地下車庫更更加寬敞、通通透、明亮。●小區(qū)在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上充分體體現(xiàn)了“以人為本”的理念。3、建筑筑設(shè)計(jì)①理性建筑，見見證真實(shí)與經(jīng)經(jīng)典●xxx大范圍圍采用飄窗，既既增加居家實(shí)實(shí)用性，又增增添立面的質(zhì)質(zhì)感?！癫糠謽谴逼媾寂紝雨柵_(tái)錯(cuò)落落，讓陽光自自上而下層層層鋪墊，提升升健康居家的的環(huán)境，同時(shí)時(shí)豐富了商城城·荷塘雅居的的建筑立面。●xxxx理性性的建筑風(fēng)格格傳承商城房房產(chǎn)“求真務(wù)實(shí)，服服務(wù)社會(huì)”的開發(fā)理念念，將成為繼繼商城·金橋人家之之后又一配套套國際商貿(mào)城城居住的建筑筑經(jīng)典作品。4、景觀觀設(shè)計(jì)①主題景觀，自自然與人文和和諧●人性化的人居居環(huán)境，體現(xiàn)現(xiàn)在人與人的的交流、人與與自然的交流流、人與建的交流、建筑與與環(huán)境的相融融。●xxxx景觀觀環(huán)境設(shè)計(jì)注注重多樣性和和趣味性以及及交流空間的的營造，充分分利用園區(qū)地地形地貌，將將自然環(huán)境與與人文景觀有有機(jī)結(jié)合，使使總體環(huán)境更更和諧統(tǒng)一，創(chuàng)創(chuàng)造出以綠化化為主題的居居住游憩的活活動(dòng)場(chǎng)所和景景觀風(fēng)貌?！駡@區(qū)通過環(huán)境境景觀綠化、廣廣場(chǎng)、步道以以及鋪地等元元素來構(gòu)筑交交流的場(chǎng)所和和環(huán)境，使人人、自然、建建筑和諧共生生。5、社社區(qū)配套①休閑會(huì)所、社社區(qū)商業(yè)，讓讓城市生活更更便利●xxxx小區(qū)區(qū)一號(hào)樓一、二二層為配套會(huì)會(huì)所，滿足業(yè)業(yè)主休閑娛樂樂的需要?！駒xxxxxx遵循“以人為本”的原則，倡倡導(dǎo)“讓城市生活活更便利”的商業(yè)觀念念，沿涌金大大道裙房一層層規(guī)劃社區(qū)配配套商鋪，滿滿足業(yè)主日常?；鞠M(fèi)?！駒xxxxxx商鋪格局適適宜投資商務(wù)務(wù)寫字樓、購購物超市、小小型商場(chǎng)等配配套商業(yè)。●地處xxx市市北擴(kuò)前沿和和國際商貿(mào)城城商業(yè)輻射區(qū)區(qū)，xxxxx社區(qū)商業(yè)將將服務(wù)于社區(qū)區(qū)和荷葉塘周周邊區(qū)域，將將成為社區(qū)商商業(yè)發(fā)展的市市場(chǎng)空間，也也為創(chuàng)業(yè)者帶帶來不可多得得的機(jī)遇。6、戶戶型①精致戶型，內(nèi)內(nèi)外兼修的舒舒適●xxxx戶型型設(shè)計(jì)尊崇人人性化的需求求，迎合現(xiàn)代代人追求自在在的生活理念念，推出精致致實(shí)用、功能能性強(qiáng)、120-1140平方米為主主力戶型，并并配以頂層樓樓中樓的設(shè)計(jì)計(jì)，使每位居居住者都能輕輕松投資置業(yè)業(yè)又能享受居居家樂趣?！駝?chuàng)新實(shí)用的生生活空間：部部分樓幢奇偶偶層陽臺(tái)錯(cuò)落落，使陽臺(tái)的的實(shí)用空間更更寬敞；南北北通透的戶型型，方正實(shí)用用，布局合理理而動(dòng)靜皆宜宜；景觀陽臺(tái)臺(tái)和景觀外飄飄窗，使春的的浪漫、夏的的風(fēng)情、秋的的清朗、冬的的嫻靜隨時(shí)納納入眼簾，同同時(shí)也充分滿滿足“采光”與“觀景”雙重需求?！駒xxxx戶戶型設(shè)計(jì)注重重內(nèi)外環(huán)境的的呼應(yīng)，使室室內(nèi)居住空間間與戶外的景景觀環(huán)境相融融合，創(chuàng)造出出由內(nèi)而外的的優(yōu)越居家氛氛圍和靈動(dòng)的的居住空間。三、公司司簡介xxxx物業(yè)服服務(wù)有限公司司（以下簡稱稱xx物業(yè)）隸屬屬于浙xxxx集團(tuán)有限公公司，是一家家專業(yè)從事物物業(yè)服務(wù)及其其相關(guān)業(yè)務(wù)的的國家二級(jí)資資質(zhì)物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)。公司司正式成立于于2005年6月10日，注冊(cè)資資本1268萬元，目前前接管項(xiàng)目有有財(cái)富大廈A&B座、xxx大廈、xx花園、xxx商廈、xx花園、xx國際、xx廣場(chǎng)、xx廣場(chǎng)、xx港灣等高檔檔商業(yè)、住宅宅樓盤，總服服務(wù)面積約為為200余萬平方米米。xxx秉承“讓讓生活更美麗麗”的企業(yè)使命命，并以此作作為不斷進(jìn)取取的基本信念念和行為準(zhǔn)則則，致力于卓卓越的企業(yè)文文化建設(shè)，努努力構(gòu)筑和諧諧社區(qū)。公司司聘請(qǐng)國際知知名地產(chǎn)品牌牌xxxxx旗下康業(yè)物物業(yè)為顧問公公司，給予專專業(yè)的物業(yè)服服務(wù)指導(dǎo)。公公司團(tuán)隊(duì)核心心成員主要來來自香港、深深圳、東莞等等物業(yè)管理先先進(jìn)地區(qū)，具具備豐富的物物業(yè)管理實(shí)踐踐經(jīng)驗(yàn)。公司營造溫馨環(huán)環(huán)境，非常注注重企業(yè)的全全面質(zhì)量管理理，面積推行行IS090001：2008質(zhì)量管理體體系，以“堅(jiān)強(qiáng)服務(wù)理理念，持續(xù)改改進(jìn)服務(wù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)顧客滿意意”為質(zhì)量方針針，以“客戶需求、客客戶滿意的創(chuàng)創(chuàng)新服務(wù)”為服務(wù)理念念，著實(shí)實(shí)施施“服務(wù)創(chuàng)新，經(jīng)經(jīng)營創(chuàng)新”的企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略，傾情情打造“精細(xì)化物業(yè)業(yè)管理服務(wù)”，營造健康康、舒適、和和諧的社區(qū)經(jīng)經(jīng)營、居住環(huán)環(huán)境和生活方方式。展望未來，xxx物業(yè)將不斷斷的超越自我我、精益求精精、追求卓越越，堅(jiān)持走服服務(wù)創(chuàng)新、品品牌化之路，為為爭創(chuàng)全國一一流物業(yè)服務(wù)務(wù)品牌而不懈懈努力！四、項(xiàng)目管理的的整體設(shè)想及及策劃㈠㈠管理模式構(gòu)建小區(qū)管管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”模式鑒于我國的國情情和小區(qū)物業(yè)業(yè)的特殊性，以以及政府廉政政建設(shè)的客觀觀要求，我司司將采用最先先進(jìn)的管理手手段和技術(shù)，最最大限度地降降低管理成本本，同時(shí)提供供高水準(zhǔn)的優(yōu)優(yōu)質(zhì)管理和服服務(wù)，務(wù)求探探索一種可借借鑒的校園管管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價(jià)模式”。創(chuàng)建該模式的主主要措施有：：狠抓管理，全方方位全過程開開展增收節(jié)支支活動(dòng)。采用“集約型”管理方式，提提高物業(yè)管理理專業(yè)化技術(shù)術(shù)含量，以降降低管理成本本。在人員配備上堅(jiān)堅(jiān)持“價(jià)廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員員工一專多能能，從而降低低管理成本。㈡工作重點(diǎn)和和難點(diǎn)1、工作重點(diǎn)點(diǎn)①設(shè)施設(shè)備管理理如果將機(jī)電設(shè)備備比喻為整個(gè)個(gè)建筑系統(tǒng)的的心臟，那么么供配電系統(tǒng)統(tǒng)及消防系統(tǒng)統(tǒng)就是重中之之重。供電質(zhì)質(zhì)量的好壞，將將直接影響著著其他設(shè)施設(shè)設(shè)備能否正常常的運(yùn)行；而而消防系統(tǒng)則則是整個(gè)建筑筑系統(tǒng)的安全全保障。為此此，物業(yè)管理理公司抽調(diào)機(jī)機(jī)電管理技術(shù)術(shù)骨干，組成成強(qiáng)有力的安安全保障體系系，制定嚴(yán)格格的運(yùn)行管理理制度及周期期性的維護(hù)保保養(yǎng)計(jì)劃和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)現(xiàn)代科技和管管理手段，對(duì)對(duì)學(xué)院的機(jī)電電設(shè)設(shè)備進(jìn)行行全方位的綜綜合管理，達(dá)達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的的設(shè)備使用周周期和設(shè)備綜綜合服務(wù)效益益。同時(shí)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備備的監(jiān)管力度度，實(shí)行24小時(shí)的跟蹤蹤服務(wù)。對(duì)所所有設(shè)施設(shè)備備的維護(hù)管理理具體落實(shí)到到每個(gè)人，杜杜絕管理上的的漏洞，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)設(shè)備的高效、節(jié)節(jié)能和環(huán)保的的最大化。②小區(qū)建筑物本本體管理ⅰ制定維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：制制定科學(xué)、合合理的日常和和定期的維修修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃和實(shí)施方案案，嚴(yán)格按計(jì)計(jì)劃和實(shí)施方方案執(zhí)行；ⅱ重在查勘：監(jiān)監(jiān)督房屋的合合理使用，防防止房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)的過早損耗耗或損壞，延延長房屋使用用壽命；ⅲ及時(shí)維修：在在早發(fā)現(xiàn)的基基礎(chǔ)上，及時(shí)時(shí)維修，加強(qiáng)強(qiáng)房屋尾花，延延長房屋使用用壽命；ⅳ建立小區(qū)建筑筑物管理檔案案：為每一棟棟房屋建立系系統(tǒng)的檔案，及及時(shí)統(tǒng)計(jì)檢查查的結(jié)果，掌掌握房屋完損損情況。2、管理難點(diǎn)點(diǎn)⑴由于缺少設(shè)備備安裝前期的的介入管理，設(shè)設(shè)備在使用初初期階段各類類技術(shù)參數(shù)的的不穩(wěn)定性，增增加了管理和和操作難度；；⑵管理區(qū)域廣，各各類設(shè)施設(shè)備備安裝較分散散，人員的配配備相應(yīng)增多多，加大了費(fèi)費(fèi)用開支；⑶消防監(jiān)控室由由甲方安排人人員值班，一一旦發(fā)生火警警意外，增加加保障應(yīng)急程程序的協(xié)調(diào)性性。各項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)指標(biāo)和和內(nèi)容房屋及公公共設(shè)施、場(chǎng)場(chǎng)所的使用維維修養(yǎng)護(hù)表5·1項(xiàng)目房屋及配套設(shè)施施完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施建筑本體：分區(qū)區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任任到人，建立立完善的管理理員巡查制度度，嚴(yán)格裝修修審批管理，健健全檔案記錄錄。公共配套設(shè)施：：制訂詳細(xì)的的公共設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維修保保養(yǎng)計(jì)劃，并并嚴(yán)格執(zhí)行。在在巡查過程中中發(fā)現(xiàn)問題，及及時(shí)處理。日日常維護(hù)檢查查與定期巡查查維修相結(jié)合合，確保狀態(tài)態(tài)良好。表5·2項(xiàng)目房屋零修、及時(shí)時(shí)率目標(biāo)98%實(shí)施措施建立嚴(yán)格的修繕繕制度，要求求維修人員接接到維修單后后，攜帶工具具10分鐘內(nèi)到到現(xiàn)場(chǎng)，零修修工程及時(shí)完完成，急修工工程不過夜。并并建立回訪制制度和回訪記記錄，以優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)實(shí)行24小時(shí)值班班制度。表5·33項(xiàng)目水路、電路系統(tǒng)統(tǒng)目標(biāo)正常實(shí)施措施實(shí)行24小時(shí)值值班監(jiān)控，同同時(shí)按規(guī)定檢檢查維護(hù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)時(shí)檢修，對(duì)不不安全隱患限限期解決，以以保證安全供供水、供電及及小區(qū)各種設(shè)設(shè)備設(shè)施正常常運(yùn)轉(zhuǎn)。治安、消防管理理表5·4項(xiàng)目治安、案件發(fā)生生率目標(biāo)1%以下實(shí)施措施實(shí)行24小時(shí)保保安巡查制度度、人員進(jìn)出出出示證件、外外來人員登記記制度、出入入口24小時(shí)值班班，監(jiān)控室接接受報(bào)警及實(shí)實(shí)施調(diào)度，根根據(jù)實(shí)際情況況，確立“技防、人防防相結(jié)合、全全面防范”的治安思路路。明確保安安職責(zé)，層層層防衛(wèi)，以確確保業(yè)主人身身財(cái)產(chǎn)安全。表5·5項(xiàng)目消防目標(biāo)正常實(shí)施措施制定嚴(yán)格的管理理制度，管理理好消防用設(shè)設(shè)備和管網(wǎng)，保保證管網(wǎng)處于于完好狀態(tài)，緊緊急情況下能能及時(shí)投入使使用。安保部部班長亦為小小區(qū)消防管理理員，對(duì)小區(qū)區(qū)消防設(shè)施正正常負(fù)責(zé)。?環(huán)境衛(wèi)生管管理表5·6項(xiàng)目清潔、保潔率目標(biāo)98%實(shí)施措施小樓內(nèi)保潔落實(shí)實(shí)到人，制訂訂保潔員工作作職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求，劃分分工作區(qū)域，指指定檢查人員員，嚴(yán)格考核核制度。實(shí)行行標(biāo)準(zhǔn)化清掃掃保潔、垃圾圾日產(chǎn)日清，房房屋的（公寓寓）公共樓梯梯、扶欄、走走道、室外廣廣場(chǎng)等部位清清潔，定時(shí)巡巡回檢查，其其他員工都是是義務(wù)保潔員員，發(fā)現(xiàn)臟、亂亂、差及時(shí)處處理，無法處處理的及時(shí)匯匯報(bào)，堅(jiān)持巡巡回保潔制。表5·7項(xiàng)目綠化完好率目標(biāo)98%實(shí)施措施為了給業(yè)主和用用戶提供一個(gè)個(gè)清新優(yōu)美的的環(huán)境，設(shè)專專職綠化人員員，進(jìn)行管理理和服務(wù)，搞搞好環(huán)保綠化化工作和租擺擺工作。制定定巡查制度，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)時(shí)修復(fù)，確保保公共綠化無無破壞、無踐踐踏，做到長長年有綠、四四季有花。?服務(wù)質(zhì)量及及效果表5·8項(xiàng)目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實(shí)施措施工作人員統(tǒng)一著著裝，禮貌待待人，盡職盡盡責(zé)，工作職職責(zé)上墻公布布。半年公布布一次公共服服務(wù)費(fèi)收支情情況。每年向向業(yè)主委員會(huì)會(huì)通報(bào)年度維維修計(jì)劃。表5·9項(xiàng)目用戶對(duì)物業(yè)管理理的滿意率目標(biāo)98%以上實(shí)施措施采取現(xiàn)代化的科科學(xué)管理方式式和手段，開開展溫馨服務(wù)務(wù)、親情服務(wù)務(wù)、助殘服務(wù)務(wù)。完善小區(qū)區(qū)服務(wù)，在日日常工作中注注意收集用戶戶的廣泛意見見，加強(qiáng)與業(yè)業(yè)主的溝通交交流，以確保保用戶對(duì)物業(yè)業(yè)管理工作的的滿意。五五、人員崗位位配備1、崗位架構(gòu)構(gòu)圖管理處1人管理處1人客戶服務(wù)中心財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部安保部環(huán)境部主管客服會(huì)計(jì)出納主管維修員班長保安綠化工保潔員主管主管安保管理消防管理車輛管理突發(fā)事件管理文員序號(hào)崗位人數(shù)工資保險(xiǎn)月工資1客戶服務(wù)主管1200065026502客服61500*6487.5*661987.5**63財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)11500487.51987.54出納1120039015905文員1120039015906工程技術(shù)主管11500487.51987.57維修員41100*4357.5*441457.5**48安保部班長31300*3422.5*331722.5**39保安141100*144357.5*1141457.5**1410主管11500487.51987.511環(huán)境部綠化工3800*3260*31060*312保潔員10700*10227.5*110927.5*11013主管11500487.51987.514管理處主任1400013005300總計(jì)：1433305502、人員管理和和獎(jiǎng)懲保安及車輛管理理安管資料日常巡查記錄、值值班記錄訓(xùn)練計(jì)劃和考核核記錄安全防范措施查崗記錄、閉路路監(jiān)控系統(tǒng)錄錄像記錄物資搬運(yùn)放行記記錄、緊急事事件處理記錄錄環(huán)境管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料環(huán)衛(wèi)是被、工具具統(tǒng)計(jì)表環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具具更換記錄衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生資料清潔衛(wèi)生檢查記記錄國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：：排煙、排污污、噪音處理污染事件記記錄消殺及垃圾清運(yùn)運(yùn)記錄實(shí)施責(zé)任制管理理、標(biāo)準(zhǔn)化保保潔商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有有序無違反規(guī)定飼養(yǎng)養(yǎng)寵物、家禽禽水池水質(zhì)質(zhì)檢記記錄綠化管理綠化資料綠化規(guī)劃圖紙綠化社會(huì)司統(tǒng)計(jì)計(jì)表綠化檢查記錄管理效益經(jīng)濟(jì)效益物業(yè)管理費(fèi)用收收繳統(tǒng)計(jì)表物業(yè)管理收支賬賬目提供有償服務(wù)收收入、開展多多種經(jīng)營員工獎(jiǎng)懲制度A、通過年度評(píng)評(píng)分制度第1條員工的日日常表現(xiàn)（1）品德端正正，工作努力力，有出色或或超常表現(xiàn)。（2）熱心服務(wù)務(wù)，有顯著善善行佳話。（3）檢舉違規(guī)規(guī)或損害企業(yè)業(yè)利益的行為為。（4）發(fā)現(xiàn)職責(zé)責(zé)以外的故障障，予以上報(bào)報(bào)或妥善處理理。（5）對(duì)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)或管理制制度提出有效效的合理化建建議，得到采采納實(shí)施，并并取得重大成成果和顯著成成績。（6）為企業(yè)取取得重大社會(huì)會(huì)榮譽(yù)，或其其他特殊貢獻(xiàn)獻(xiàn)，足為員工工表率。（7）忠于職守守，積極負(fù)責(zé)責(zé)，不斷改進(jìn)進(jìn)工作，業(yè)績績突出。第2條企業(yè)設(shè)有有“管理創(chuàng)新及及合理化建議議獎(jiǎng)”、“杰出員工”、“先進(jìn)員工”、“優(yōu)秀管理者”等獎(jiǎng)項(xiàng)，在在每個(gè)工作年年度結(jié)束后，人人力資源部組組織評(píng)選活動(dòng)動(dòng)，對(duì)工作中中表現(xiàn)優(yōu)異的的員工給予獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。第3條員工符合合下列條件之之一者給予嘉嘉獎(jiǎng)并通報(bào)，頒頒發(fā)獎(jiǎng)金1000元，獎(jiǎng)金金隨當(dāng)月工資資發(fā)放。（1）工作努力力、業(yè)務(wù)純熟熟，能適時(shí)完完成重大或特特殊任務(wù)。（2）品行端正正，恪盡職守守，堪為全體體員工楷模。（3）其他對(duì)企企業(yè)或社會(huì)有有益的行為，具具有事實(shí)證明明。（4）全年滿勤勤，無遲到、早早退、病假、事事假。第7條針對(duì)管理理創(chuàng)新及合理理化建議獎(jiǎng)，企企業(yè)設(shè)有金額額為50～300元不等等的共五級(jí)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)，根據(jù)實(shí)實(shí)際情況決定定獎(jiǎng)勵(lì)級(jí)數(shù)。第8條優(yōu)秀員工工每名獎(jiǎng)金為為500元。第9條對(duì)杰出員員工獎(jiǎng)項(xiàng)，企企業(yè)金額為5500～1500元不不等，根據(jù)實(shí)實(shí)際情況決定定獎(jiǎng)勵(lì)級(jí)數(shù)。第10條對(duì)“優(yōu)優(yōu)秀管理者”獎(jiǎng)項(xiàng)，企業(yè)業(yè)設(shè)有金額為為500~11500元不不等，根據(jù)實(shí)際情情況決定獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)級(jí)數(shù)。B、懲罰第1條懲罰包括括批評(píng)、記過過、罰款、降降級(jí)或降職、辭辭退。第2條員工有下下列情形之一一，予以批評(píng)評(píng)（1）工作時(shí)間間未經(jīng)批準(zhǔn)離離崗或竄崗、閑閑談。（2）因個(gè)人過過失發(fā)生工作作錯(cuò)誤，情節(jié)節(jié)輕微。（3）妨礙工作作或企業(yè)秩序序，情節(jié)輕微微。（4）不按規(guī)定定著裝。（5）在非吸煙煙區(qū)吸煙、工工作時(shí)間吃零零食以及在辦辦公區(qū)從事娛娛樂活動(dòng)。（6）對(duì)上級(jí)指指示或有期限限的命令，無無故未能如期期完成。（7）工作時(shí)間間外出辦私事事或長時(shí)間接接打私人電話話。第3條員工有下下列情形之一一，予以罰款款、記過、降降級(jí)或辭退處處理（1）遲到或早早退每次罰款100元；當(dāng)月累累計(jì)達(dá)三次及及以上，罰款款200元并警警告一次。（2）曠工一日日，除扣發(fā)當(dāng)當(dāng)日基本薪資資的50%外，另罰款款100元（3）代人打卡卡被查出者每每次罰款500元；三次（含含）以上，通通報(bào)批評(píng)并另另罰款3000元。（4）委托他人人打卡或涂改改、故意損壞壞考勤卡除按按曠工處理外外，另每次罰罰款50元；三次次（含）以上上，通報(bào)批評(píng)評(píng)并加罰元5500。（5）未按企業(yè)業(yè)制度要求使使用、保管重重要物品，造造成丟失、盜盜用等視情節(jié)節(jié)輕重處以330～150元罰款款，并警告一一次；情形特特別嚴(yán)重者予予以解除勞動(dòng)動(dòng)合同。（6）損毀公物物除照價(jià)賠償償外，另處罰罰金50元；如查查實(shí)屬故意行行為，視情節(jié)節(jié)輕重加罰1100~5500元，并并警告一次。（7）利用職權(quán)權(quán)、工作之便便損公肥私，在在對(duì)外交往中中收受回扣或或禮金，給企企業(yè)聲譽(yù)帶來來不良影響者者，解除其勞勞動(dòng)合同。（8）其他違反反企業(yè)制度和和規(guī)定的行為為，按相關(guān)制制度或規(guī)定處處理。33、人員培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃在物業(yè)管理理工作中對(duì)不不同崗位的人人員給予不同同的培訓(xùn)計(jì)劃劃。（1）是是企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)本本單位管理人人員的培訓(xùn)，主主要內(nèi)容是公公司企業(yè)文化化教育、本單單位規(guī)章制度度及安全操作作規(guī)程；負(fù)責(zé)責(zé)人為企業(yè)總總經(jīng)理。每月月一次，每次次不少于一個(gè)個(gè)半小時(shí)。（2）針對(duì)各部部門（如財(cái)務(wù)務(wù)、客服、人力資資源、安保、工程技術(shù)，環(huán)環(huán)境部）專業(yè)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)訓(xùn)由部門負(fù)責(zé)責(zé)人組織進(jìn)行行，主要內(nèi)容容就是本部門門相關(guān)專業(yè)知知識(shí)的系統(tǒng)培培訓(xùn)，結(jié)合工工作實(shí)際運(yùn)行行中出現(xiàn)的專專業(yè)問題，進(jìn)進(jìn)行探討培訓(xùn)訓(xùn)交流，教會(huì)會(huì)下屬如何去去做好工作，提提高下屬的專專業(yè)技能，每每周一次，每每次不少于一一小時(shí)。培訓(xùn)訓(xùn)形式多種多多樣，目的就就是提高人員員素質(zhì)和工作作質(zhì)量。（3）新員工的的崗前培訓(xùn)：：新員工集中中由公司人力資資源部組織培培訓(xùn)，不得少少于三天，主主要內(nèi)容是公公司簡介、發(fā)發(fā)展歷程、戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)、公公司文化、產(chǎn)產(chǎn)品介紹、通通用規(guī)章制度度和通用安全全操作規(guī)程，新新員工到物業(yè)業(yè)所在地進(jìn)行行崗位職責(zé)和和操作規(guī)程的的培訓(xùn)，使每每個(gè)員工到崗崗后明確本崗崗位的工作職職責(zé)范圍，本本崗應(yīng)知、應(yīng)應(yīng)會(huì)，應(yīng)做什什么，不能做做什么；本崗崗位工作做到到什么標(biāo)準(zhǔn)，明明確本崗位操操作規(guī)程和安安全操作規(guī)程程。對(duì)于管理理的新員工在在上崗二個(gè)月月后要有書面面考試，考試試成績納入試試用期轉(zhuǎn)正的的考核評(píng)定中中。對(duì)于平時(shí)時(shí)補(bǔ)充招聘到到崗的新員工工人力資源部部每月集中進(jìn)進(jìn)行一次崗前前培訓(xùn)。六、日日常管理方案案1、項(xiàng)目房屋屋及公共設(shè)施施、設(shè)備管理理方案a、項(xiàng)目房屋及及公共設(shè)施的的共用部位的的管理規(guī)定詳詳見《物業(yè)管管理?xiàng)l例》b、項(xiàng)目公共共設(shè)施的報(bào)修修流程發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報(bào)單發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報(bào)單工程部簽收維修申報(bào)單編制方案，報(bào)有關(guān)部門審批班組分工，準(zhǔn)備維修需要反饋歸檔保存事畢，驗(yàn)收合格，填寫記錄表監(jiān)督指導(dǎo)維修員維修c、項(xiàng)目維修基基金管理方案案（1）維修資金金屬各樓宇物物業(yè)業(yè)主共有有資產(chǎn)，以每每棟房屋為單單位，由該棟棟房屋的所有有業(yè)主按合同同各自房屋的的建筑面積分分擔(dān)和享有。（2）業(yè)主自該該棟發(fā)光物竣竣工交付使用用，保修期滿滿后的第一個(gè)個(gè)月起按月向向管理處繳納納誒修基金，業(yè)業(yè)主發(fā)生變更更時(shí)所交的維維修基金不作作退還。（3）維修基金金用于房屋共共用部位的維維修養(yǎng)護(hù)，包包括:房屋的承重重結(jié)構(gòu)部位、抗抗震結(jié)構(gòu)部位位、外墻面、樓樓梯面、樓梯梯間、公共通通道、門廳、屋屋面、共用排排煙管、電梯梯、公共水池池、加壓水泵泵、上下水管管通道、消防防設(shè)施、機(jī)電電設(shè)備、公共共天線、公共共防盜監(jiān)控設(shè)設(shè)施等。（4）維修基金金的30%用于房屋共共用部位的他他日常維修和和零星維修，70%用于房屋共共用防盜監(jiān)控控設(shè)施。（5）維修基金金遵循“裝款裝用”的原則，以以每棟房屋為為單位設(shè)立專專用賬戶，存存放物業(yè)維修修基金。（6）房屋的日日常維修和零零星小修，金金額1000元以下的由由管理處經(jīng)理理簽名后支付付；中修以上上維修工程或或維修金額在在1000以上時(shí)需業(yè)業(yè)主委員會(huì)或或該棟房屋50%以上業(yè)主同同意方可支付付。(7)房屋共共有部位的大大、中、小修修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行行國家的有關(guān)關(guān)規(guī)定。當(dāng)維維修資金不夠夠支出時(shí)，經(jīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)決定由全體體業(yè)主分?jǐn)?。單單棟維修資金金不過支出時(shí)時(shí)，經(jīng)業(yè)主委委員會(huì)或該棟棟50%以上業(yè)主書書面同意，由由該棟業(yè)主按按規(guī)定分?jǐn)?。?）中修以上上工程，管理理處應(yīng)向業(yè)主主委員會(huì)提交交維修基金使使用計(jì)劃并審審議通過。業(yè)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)應(yīng)在收到管理理處的計(jì)劃15日后作出答答復(fù)，急修工工程應(yīng)在7日內(nèi)作出答答復(fù)，業(yè)主委委員會(huì)逾期不不做答復(fù)視為為同意。若業(yè)業(yè)主委員會(huì)或或該棟業(yè)主50%不同意使用用維修基金，管管理處認(rèn)為有有充足理由使使用時(shí)，可由由物業(yè)公司提提出申請(qǐng)，經(jīng)經(jīng)住宅管理部部門核準(zhǔn)后實(shí)實(shí)施。（9）維修資金金收支情況有有管理處每3個(gè)月公布一一次，并接受受有關(guān)部門和和業(yè)主的監(jiān)督督、質(zhì)詢。（10）經(jīng)業(yè)主主委員會(huì)或所所維修養(yǎng)護(hù)的的單棟房屋的的50%以上業(yè)主同同意，日常小小修可以超出出本規(guī)定的基基金比例。2、項(xiàng)目工程程管理a、人員時(shí)間間安排詳見荷荷塘雅居員工工條例b、項(xiàng)目物業(yè)報(bào)報(bào)修處理流程程客戶報(bào)修客戶報(bào)修↓登記，預(yù)約時(shí)間登記，預(yù)約時(shí)間↓工程部派工工程部派工業(yè)主簽字有償維修檢查，確定方案業(yè)主簽字有償維修檢查，確定方案現(xiàn)場(chǎng)清理、準(zhǔn)備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)，清潔無償維修檢查，確定方案現(xiàn)場(chǎng)清理、準(zhǔn)備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場(chǎng)、清潔維修員到現(xiàn)場(chǎng)c、項(xiàng)目機(jī)電電設(shè)備管理方方案（1）機(jī)電設(shè)備備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)冊(cè)登記，制定定完善的維修修保養(yǎng)計(jì)劃。（2）參與維修修的人員應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按方案步步驟操作，前前期準(zhǔn)備工作作要細(xì)致到位位，維修標(biāo)志、警示物物、隔離物等等要齊備，維維修人員必須須具備本項(xiàng)目目維修資格。（3）維修完畢畢后維修人員員須清理現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，待主管確確認(rèn)后對(duì)機(jī)電電設(shè)備實(shí)施進(jìn)進(jìn)行運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加加大對(duì)維修現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的巡查力力度。（4）配電房的的一切操作都都有兩名正式式電工來進(jìn)行行，一人操作作，另一人監(jiān)監(jiān)控。嚴(yán)格按按照書面規(guī)定定的操作步驟驟進(jìn)行，不得得有任意的簡簡化。（5）運(yùn)行人員員應(yīng)每隔2小時(shí)巡查一一次配電房，并并填寫巡查記記錄。知道讀讀急發(fā)事件的的控制。（6）項(xiàng)目電梯梯的管理。熟熟知電梯操作作規(guī)程，做好好日常的巡查查與維護(hù)。高高層公寓和住住宅的電梯運(yùn)運(yùn)行時(shí)間為24小時(shí)。周到到電梯緊急情情況的處理。（7）項(xiàng)目水泵泵的操作管理理。啟動(dòng)水泵泵請(qǐng)應(yīng)檢查水水泵出水閥是是否打開，水水池內(nèi)是否有有足夠的存水水。做好關(guān)于于水泵的運(yùn)行行記錄、巡查查記錄和維保保記錄。4、項(xiàng)目環(huán)境境管理方案（1）保潔潔和綠化人員員應(yīng)遵守員工工條例，完成成各項(xiàng)工作，嚴(yán)嚴(yán)格按照工作作要求。做好公共部位位衛(wèi)生和綠化化。(2)環(huán)境部主管管做好檢查工工作，每天不不得少于四次次。做好工作作日記，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時(shí)解決。（3）環(huán)境境檢查流程主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)主管巡視檢查現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生清潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，主管安排人員解決發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生清潔問題統(tǒng)計(jì)表，提出整改意見，主管安排人員解決清潔組組長清潔組組長實(shí)施整改監(jiān)督整改情況主管復(fù)查填寫統(tǒng)計(jì)表5、項(xiàng)目安全全管理方案A、安保管理（1）每每天設(shè)有三班班八小時(shí)制度度。每次接班班的前十分鐘鐘班長負(fù)責(zé)集集合人員到指指定地點(diǎn)開會(huì)會(huì)。要求安保保人員按員工工守則操作。（2）做做好工具的交交接及檢查工工具并如實(shí)記記錄設(shè)備完好好狀況。交接接值班記錄或或其他工作記記錄，交代本本班次未完成成的或需要注注意的事項(xiàng)。（3）安安保運(yùn)作流程程定崗執(zhí)勤定崗執(zhí)勤檢查登記流動(dòng)巡邏發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，做好記錄報(bào)警緊急事件通知主任流動(dòng)巡邏隊(duì)緊急處理交由主任閱后，編號(hào)存檔記錄記錄B、項(xiàng)目消防管管理方案（1）全體體員工必須加加強(qiáng)安全防范范意識(shí)，嚴(yán)格格按防火安全全操作有關(guān)項(xiàng)項(xiàng)目。未經(jīng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的外外來人員禁止止進(jìn)入電房、電電梯機(jī)房、水水泵房。(2)每個(gè)人人員對(duì)本崗位位，本地段進(jìn)進(jìn)行一次火情情安全監(jiān)察，排排除不安全隱隱患。發(fā)現(xiàn)問問題應(yīng)及時(shí)處處理、及時(shí)報(bào)報(bào)告、否則發(fā)發(fā)生事故又本本崗位當(dāng)值任任意按負(fù)責(zé)。（3）對(duì)項(xiàng)目的的消防社設(shè)施施器材進(jìn)行定定期檢查及記記錄。C、項(xiàng)目車輛管管理（1）針對(duì)本本項(xiàng)目住戶的的車輛記錄，設(shè)設(shè)立車場(chǎng)管理理方案。(2)車場(chǎng)值值班人員負(fù)責(zé)責(zé)車輛進(jìn)出、收收費(fèi)、登記、控控制，檢查車車輛是否攜帶帶易燃、易爆爆、有毒物品品。嚴(yán)格監(jiān)控控外來車輛。（3）對(duì)發(fā)現(xiàn)有有問題的車輛輛，應(yīng)及時(shí)報(bào)報(bào)告班長及主主任。D、項(xiàng)目突發(fā)事事件處理方案案（1）緊急急集合的情況況。緊急集合合方案是處理理重大促發(fā)事事件所采取的的緊急行動(dòng)，訓(xùn)訓(xùn)練保安員對(duì)對(duì)突發(fā)事件的的反應(yīng)能力，做做到鎮(zhèn)靜自如如、快速出擊擊、方法有效效。詳見管理理?xiàng)l例。（2）保安員執(zhí)執(zhí)勤時(shí)與對(duì)方方繁盛糾紛處處理。對(duì)待這這種事要保持持冷靜，避免免和對(duì)方發(fā)生生沖突，防止止矛盾激化。（3）盜賊分子子正在作案的的應(yīng)當(dāng)場(chǎng)抓獲獲，連同證物物送交到公安安機(jī)關(guān)。若門門窗被撬的人人員極有可能能還在室內(nèi)，則則根據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定做好監(jiān)控控和抓捕。（4）對(duì)其他突突發(fā)事件的處處理。如人員員被車撞、車車輛碰撞、醉醉酒處理、煤煤氣泄漏、群群眾聚眾打架架、糾紛處理理、老子糾紛紛、上訪告狀、罷工處理理、爆炸處理理、執(zhí)勤中發(fā)發(fā)現(xiàn)客戶斗毆?dú)录?、臺(tái)風(fēng)風(fēng)、暴雨、水水浸處理、緊緊急避險(xiǎn)處理理、兇殺案件件處理、電梯梯困人處理等等。要按照程程序處理，填填寫事故報(bào)告告，詳細(xì)記錄錄故障情況及及處理經(jīng)過。七、管管理服務(wù)用房房及工作必需需的物資裝備備（一）物物資裝備的原原則1、科學(xué)實(shí)用、節(jié)節(jié)約的原則2、分期分起，有有計(jì)劃配備的的原則3、優(yōu)質(zhì)價(jià)斂的的原則（二）管理用房房1、辦公用房所所需面積物業(yè)管理辦公用用房所需面積積約150平方米。辦公用房安排經(jīng)理室一間公共事務(wù)部（包包括財(cái)務(wù)部及及清潔部）室室茶水間、洗手手間工程部室保安部室電腦檔案資料室室?guī)旆浚ㄈ┕芾砉ぷ髯鞅匦璧母黝愵愇镔Y裝備管理工作中必需需的各類物資資，包括辦公公用品，機(jī)電電維修用品、員員工制服和值值班工具等（詳詳見附表）行政辦公用品序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)總價(jià)1電腦44000160002空調(diào)2300060003打印機(jī)2300060004復(fù)印機(jī)1500050005傳真機(jī)1360036006飲水機(jī)12002007保險(xiǎn)柜1200020008辦公桌椅161000160009文件檔案柜4500200010自行車330090011電話415060012日常辦公品1批5000總計(jì)：633000元/年2、維修修工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)總價(jià)1電焊機(jī)1100010002沖擊電鉆1800080003手電鉆16806804手提砂輪機(jī)16806805電鋸1125012506切割機(jī)1120012007鋁合金梯（長、短短）660036008臺(tái)鉗18008009工作臺(tái)12800280010萬能表226052011鉗表130030012搖表11200120013機(jī)電設(shè)備專用工工工工具11500150015電焊工通機(jī)12000200017鋁合金人字梯220040018工具柜150050019水工工具11500150020其他工具材料25002500總計(jì)：267550元/年33、消防器材材序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)總價(jià)1無線對(duì)講機(jī)8100080002手提式滅火器51206003消費(fèi)斧頭4281124消防扳手416645防毒面具6684086消防靴6804807消防戰(zhàn)斗服61307808強(qiáng)光手電筒817136總計(jì)：105880元/年八、物業(yè)管理理服務(wù)費(fèi)用表8.1人工費(fèi)費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資保險(xiǎn)加班費(fèi)服裝費(fèi)1客戶服務(wù)主管1200065026711202客服61500*6487.5*66150*63財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)11500487.51504出納112003901205文員112003901206工程技術(shù)主管11500487.515011207維修員41100*4357.5*4473*48008安保部班長31300*3422.5*3387*38009保安141100*144357.5*11473*1480010主管11500487.5150112011環(huán)境部綠化工3800*3260*353*330012保潔員10700*10227.5*11047*1030013主管11500487.5150112014管理處主任140001300533112015合計(jì)48209006792.5表8.2共用水水費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目月量/t單價(jià)(元/t))小計(jì)/元總計(jì)∕年1清潔2001.836043202綠化2001.836043203消防測(cè)試101.8182164水池景觀1501.827032405合計(jì)1008總計(jì)：120996元/年表8.3共用用電費(fèi)共用水電總計(jì)：：4646117元/年表8.4設(shè)設(shè)施維修費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目年計(jì)/元1電梯外包專業(yè)公公司維修360002強(qiáng)電外包測(cè)試((高壓絕緣、接接觸器、變壓壓器、開關(guān)柜柜等)60003弱電外包測(cè)試((寬帶、光纖纖、通訊、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)等)120004消防系統(tǒng)測(cè)試、檢檢修(探頭、滅火火器等)96005備用發(fā)電機(jī)維保保及油耗120006公共照明系統(tǒng)（換換燈泡、開關(guān)關(guān)、插座、熔熔絲等）96007公用水泵維保96008公用風(fēng)機(jī)維保24009其他10合計(jì)97200表表8.5清潔衛(wèi)生費(fèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目年計(jì)/元1清洗專用設(shè)備維維保（拋光機(jī)機(jī)、吸塵器等等）36002清洗易耗品（掃掃帚、拖把、抹抹布、可降解解垃圾帶等）180003垃圾筒、箱、水水桶等物品的的維修、更換換60004生活水箱的定時(shí)時(shí)清洗、消毒毒60005下水管道的疏通通、清淤36006垃圾清運(yùn)60007政府收費(fèi)（門前前三包、滅四四害、排污等等）60008其他9合計(jì)49200表8.6綠化化養(yǎng)護(hù)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目年計(jì)/元1園藝保養(yǎng)（按每每平方米綠地地0.10元計(jì)）11002園林工具維修、更更換（剪草機(jī)機(jī)、鋤、耙、斧斧、鋸等）5003草木更新5004節(jié)目的觀賞植物物租擺2005其他6合計(jì)2300表8.7辦公費(fèi)費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目年計(jì)/元1辦公設(shè)備維修（電電腦、復(fù)印、傳傳真等）60002通訊（手機(jī)、電電話添置攤銷銷和服務(wù)、通通話費(fèi)，信函函等）120003辦公設(shè)施（文件件柜、辦公桌桌、椅等添置置和維修）36004財(cái)會(huì)費(fèi)用（賬冊(cè)冊(cè)、表格、報(bào)報(bào)稅、年審等等）36005低值易耗品（紙紙、筆、墨、膠膠水等）60006書報(bào)費(fèi)（專業(yè)雜雜志、法規(guī)、報(bào)報(bào)刊等）12007辦公用水、電120008社區(qū)文化活動(dòng)120009辦公設(shè)備、設(shè)施施折舊1200010其他11合計(jì)68400表8.8秩序序維修費(fèi)序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目費(fèi)用小計(jì)元1給排水系統(tǒng)日常維修與更換換配件2000*122=2400002照明系統(tǒng)維修費(fèi)用208*12==2496更換費(fèi)用1042*122=1250043監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用208*12==24964消防系統(tǒng)維修費(fèi)用133*12==15965人身保險(xiǎn)費(fèi)3.5萬*488*4‰67206費(fèi)用合計(jì)48216表8.9固固定資產(chǎn)折舊舊費(fèi)序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)總價(jià)使用年限折舊費(fèi)1桌椅柜子16100016000532002電腦4400016000532003空調(diào)230006000512004打印機(jī)230006000512005傳真機(jī)13600360057206飲水機(jī)12002005407文件檔案柜4500200054008自行車33009008112.59保險(xiǎn)柜120002000540010電話4150600512011工程維修設(shè)備364301036432、物業(yè)共用部部位，共用設(shè)設(shè)備設(shè)施及公公共部位保險(xiǎn)險(xiǎn)財(cái)務(wù)保險(xiǎn)費(fèi)=3360萬*3‰=108000共用及公共部位位費(fèi)用=200萬*3‰=600九、費(fèi)用測(cè)算1、經(jīng)業(yè)主同意意的其他費(fèi)用用總為其前八八項(xiàng)之和的2‰的費(fèi)用2、法定稅費(fèi)為為前九項(xiàng)之和和的5.5‰的費(fèi)用3、利潤為前十十項(xiàng)的之和的的6%4、固定資產(chǎn)的的折舊扣殘值值為10%固折*（1-10%%）/55、物業(yè)費(fèi)=物物業(yè)管理成本本/建筑面積6、詳細(xì)列表費(fèi)用項(xiàng)目年支出額單位面積成本人工費(fèi)143055001.57公共設(shè)施設(shè)備維維修費(fèi)5739130.63清潔衛(wèi)生費(fèi)492000.054綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)23000.0025秩序維護(hù)費(fèi)282120.031辦公費(fèi)576240.0632固定資產(chǎn)折舊費(fèi)費(fèi)8267.40.009077物業(yè)共用部位，共共用設(shè)施及公眾責(zé)任險(xiǎn)168000.0814經(jīng)業(yè)主同意的其其他費(fèi)用4333.70.004755法定稅費(fèi)1194160.131利潤114530..80.1256物業(yè)管理費(fèi)2.64元/月月物業(yè)管理費(fèi)=224051446.9元/12月/759559.2平方米=2.64元/月十、便民服務(wù)考慮到“碧水星星城”屬于高檔住住宅，住戶對(duì)對(duì)服務(wù)的要求求層次較高，我我公司將對(duì)有有特殊要求的的業(yè)主提供VIP優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

服務(wù)宗旨：

便民、利民民、優(yōu)化業(yè)主主的生活質(zhì)量量。

服務(wù)原則：：微利保本、量量入為出。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：：凡推出的服服務(wù)項(xiàng)目，保保證服務(wù)質(zhì)量量，對(duì)每一項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)實(shí)行投投訴反饋制度度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)業(yè)的服務(wù)要求求為準(zhǔn)。

特約服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：特約服務(wù)務(wù)是物業(yè)服務(wù)務(wù)中除公共性性服務(wù)外其余余為業(yè)主提供供服務(wù)的活動(dòng)動(dòng)，這些服務(wù)務(wù)是根據(jù)業(yè)主主的需求而設(shè)設(shè)立，主要有有：

便民服務(wù)、特特約服務(wù)和代代辦服務(wù)幾項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)容。

便民服務(wù)：

便民服務(wù)是是物業(yè)公司為為提高社會(huì)效效益而開展的的一些無償性性服務(wù),可開展服務(wù)務(wù)項(xiàng)目：

——公司其他管管理小區(qū)車輛輛停放服務(wù)；；

——借針線包、打打氣筒；

——設(shè)立便民小小藥箱；

——郵件、報(bào)紙紙收發(fā)服務(wù)；；有償服務(wù)：：有償服務(wù)是是為了滿足業(yè)業(yè)主的特殊需需要而提供的的個(gè)別服務(wù)，是是物業(yè)公司受受業(yè)主委托開開展的一項(xiàng)服服務(wù)活動(dòng)，該該項(xiàng)服務(wù)只要要有業(yè)主需要要，我們都應(yīng)應(yīng)盡可能提供供，真正體現(xiàn)現(xiàn)管理公司全全方位服務(wù)特特點(diǎn)。一般

我們可提供供的項(xiàng)目有：：

——各種衛(wèi)生、清清潔服務(wù)工作作；

——提供裝修服服務(wù)；

——護(hù)理服務(wù)；

——禮儀服務(wù)；

代辦服務(wù)：：物業(yè)管理公公司的代辦服服務(wù)是為了滿滿足不同層次次的業(yè)主服務(wù)務(wù)需求。代辦辦服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)是多樣的，管管理處可根據(jù)據(jù)小區(qū)客觀條條件和實(shí)際需需要統(tǒng)籌安排排，一般可開開展的項(xiàng)目有有：

——代辦交費(fèi)、代代辦保險(xiǎn)；

——代辦訂購車車船票、飛機(jī)機(jī)票、戲票；；

——代訂書報(bào)雜雜志、代購物物品；——代雇保姆、家家庭教師；

——房屋中介服服務(wù)，代管代代租賃房屋；；

——其他委托服服務(wù)；

服務(wù)承諾：：開展特約服服務(wù)收費(fèi)根據(jù)據(jù)服務(wù)要求和和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本本著收支平衡衡，略有盈余余的精神與業(yè)業(yè)主協(xié)商定價(jià)價(jià)；

對(duì)于業(yè)主提提出的特約服服務(wù)要求，一一般情況當(dāng)場(chǎng)場(chǎng)予以答復(fù)，特特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；；業(yè)主對(duì)于提提供服務(wù)上的的投訴，24小時(shí)內(nèi)給予予答復(fù)，屬于于服務(wù)上問題題即作整改，并并書面向業(yè)主主征詢意見；；

服務(wù)人員在在服務(wù)過程中中亂收費(fèi)、向向業(yè)主索要?jiǎng)趧趧?wù)費(fèi)或徇私私舞弊，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處處理。同時(shí)管管理處書面向向業(yè)主道歉退退還費(fèi)用并加加賠同等金額額。十十一、社區(qū)文文化社社區(qū)文化指社社區(qū)居民在長長期生活過程程中形成的、具具有鮮明個(gè)性性的群體意識(shí)識(shí)、價(jià)值觀念念、風(fēng)俗習(xí)慣慣、生活方式式、歷史傳統(tǒng)統(tǒng)、行為規(guī)范范等文化現(xiàn)象象的總和。社社區(qū)文化建設(shè)設(shè)是社區(qū)精神神文明建設(shè)的的重要基礎(chǔ)和和內(nèi)容。社區(qū)區(qū)文化活動(dòng)以以社區(qū)最受歡歡迎、最具廣廣泛參與的活活動(dòng)內(nèi)容和形形式能夠有效效地提高人們們的社會(huì)意識(shí)識(shí)和公益精神神，切實(shí)培育育社區(qū)共同體體的意識(shí)和社社區(qū)歸屬意識(shí)識(shí)、責(zé)任心。社社區(qū)文化將群群眾整合在一一起，切實(shí)滿滿足群眾的需