如何評估個人按揭業(yè)務中有關開發(fā)商的風險Developer Risk-中麥肯錫-中信實業(yè)銀行銷售體系咨詢

機密Thisreportissolelyfortheuseofclientpersonnel.Nopartofitmaybecirculated,quoted,orreproducedfordistributionoutsidetheclientorganizationwithoutpriorwrittenapprovalfromMcKinsey&Company.ThismaterialwasusedbyMcKinsey&Companyduringanoralpresentation;itisnotacompleterecordofthediscussion.初步設想2000年3月7日如何評估個人按揭業(yè)務中有關開發(fā)商的風險(討論稿)中信實業(yè)銀行為什么開發(fā)商的風險與個人按揭業(yè)務有關開發(fā)商為整個樓盤的所有購房者選擇1家或多家按揭銀行對開發(fā)商進行銷售開發(fā)商提出“申請”收集開發(fā)商信息評估開發(fā)商的風險批準樓盤按揭額度個人按揭申請開發(fā)商填寫“樓盤按揭申請表”并同意在產(chǎn)權證抵押完成前提供過渡期回購擔保要求開發(fā)商提供能證明其資信的信息對“申請表”中所填項目的風險進行審查同意或拒絕開發(fā)商的“申請”按零售業(yè)務流程處理和審查個人購房者的借款申請1CYD000217BJ(GB)-mortgage開發(fā)商/項目失敗為按揭銀行帶來的風險如果:項目爛尾購房者停止供款銀行損失所有該樓盤的按揭余額，因為：抵押物沒有價值銀行已將按揭的金額全部放給開發(fā)商如果:開發(fā)商在項目建成后破產(chǎn)并且購房者在產(chǎn)權抵押完成前停止供款銀行失去開發(fā)商的回購擔保并且銀行沒有確鑿的法律權力收回抵押物

銀行損失該筆按揭余額

損失很大損失相對較小2CYD000217BJ(GB)-mortgage開發(fā)商風險的主要因素風險因素宏觀經(jīng)濟財務狀況和資金來源管理層

突發(fā)事件風險與個人借款人的行為無關的風險

行業(yè)趨勢和法規(guī)基本運營和競爭地位組織結構

供討論3CYD000217BJ(GB)-mortgage宏觀經(jīng)濟

風險因素宏觀經(jīng)濟趨勢繁榮還是蕭條？該公司在上一個經(jīng)濟周期中業(yè)績?nèi)绾?？區(qū)域經(jīng)濟趨勢繁榮還是蕭條？地段市場形勢繁榮還是蕭條？市場容量房地產(chǎn)價格趨勢評分*優(yōu)勢劣勢 * 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越供討論4CYD000217BJ(GB)-mortgage行業(yè)趨勢與法規(guī)

行業(yè)發(fā)展趨勢供給需求中國進入WTO的影響政府態(tài)度鼓勵還是抑制入行障礙強還是弱法規(guī)趨勢支持還是抑制行業(yè)發(fā)展 * 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論5CYD000217BJ(GB)-mortgage基本運營和競爭地位

房地產(chǎn)運營項目組合的質量項目的地點政府評級競爭地位競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢的持久性非房地產(chǎn)運營組合的質量是否與房地產(chǎn)運營相輔相成？競爭地位競爭優(yōu)勢的持久性政府評級

* 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論6CYD000217BJ(GB)-mortgage財務狀況還資金來源資產(chǎn)/負債資金來源股本銀行貸款和其它債務預售款債務結構債務年限是否與投資年限相符？盈利和現(xiàn)金流狀況在過去一個經(jīng)濟周期內(nèi)的盈利情況運營所得現(xiàn)金流及其可預測性流動性流動性指標未來融資能力

* 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論7CYD000217BJ(GB)-mortgage管理層管理層專業(yè)能力和管理策略過往業(yè)績決策機制過去償債的表現(xiàn)

* 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論8CYD000217BJ(GB)-mortgage

* 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越組織結構股權結構是否清晰？發(fā)生困難時股東是否會提供幫助？與母公司之間的關系風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論9CYD000217BJ(GB)-mortgage突發(fā)事件風險

承受緊急事件的能力自然災害訴訟

* 0=不可接受,1=勉強,2=可以接受,3=卓越風險因素評分*優(yōu)勢劣勢供討論10CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素管理層專業(yè)能力和管理策略不可接受勉強可以接受卓越舉例資產(chǎn)/負債資金來源預售款30-39%的建設資金依賴于預售款40%以上的建設資金依賴于預售款20-29%的建設資金依賴于預售款20%以下的建設資金依賴于預售款從未管理過房地產(chǎn)開發(fā)項目對本項目的目標市場一無所知管理過房地產(chǎn)開發(fā)項目，但不是與本項目同一類型對市場有所了解管理過與本項目同一類型的項目對市場有較好的了解公認為與本項目同一類型項目開發(fā)的專家對市場了如指掌11CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越宏觀經(jīng)濟趨勢繁榮還是蕭條？該公司在上一個經(jīng)濟周期中業(yè)績?nèi)绾危繀^(qū)域經(jīng)濟趨勢繁榮還是蕭條？12CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越地段市場形勢繁榮還是蕭條？市場容量房地產(chǎn)價格趨勢13CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越行業(yè)發(fā)展趨勢供給需求中國進入WTO的影響14CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越政府態(tài)度鼓勵還是抑制入行障礙強還是弱法規(guī)趨勢支持還是抑制行業(yè)發(fā)展15CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越房地產(chǎn)運營項目組合的質量項目的地點政府評級競爭地位競爭優(yōu)勢競爭優(yōu)勢的持久性16CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越非房地產(chǎn)運營組合的質量是否與房地產(chǎn)運營相輔相成？競爭地位競爭優(yōu)勢的持久性政府評級17CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越資產(chǎn)/負債資金來源股本銀行貸款和其它債務預售款債務結構債務年限是否與投資年限相符？18CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越盈利和現(xiàn)金流狀況在過去一個經(jīng)濟周期內(nèi)的盈利情況運營所得現(xiàn)金流及其可預測性流動性流動性指標未來融資能力19CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準

風險因素不可接受勉強可以接受卓越管理層專業(yè)能力和管理策略過往業(yè)績決策機制過去償債的表現(xiàn)20CYD000217BJ(GB)-mortgage評估參考標準