綜合體租金測算方案三篇

綜合體租金測算方案三篇篇一：綜合體租金測算方案購物公園租金測算方案一、租金體系設(shè)計：（一）租金定價方法：租金水平類比法一一以某各大零售商圈的平均租金水平為基礎(chǔ)，推測本商圈與本項目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。（二）基準(zhǔn)價格設(shè)定：1、基準(zhǔn)價格：為科學(xué)設(shè)計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基準(zhǔn)，來厘定各樓層的均價和價格體系。2、標(biāo)的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標(biāo)的，餐飲、娛樂、服務(wù)類商鋪的租金根據(jù)樓層租金和項目實際情況作出相應(yīng)調(diào)整。二、本項目租金水平分析：租金水平類比法：1、某市區(qū)一層街鋪的租金水平：地點1層平均租金（元/平米/月）1層街鋪租金水平（元/m2/月）1層內(nèi)鋪租金水平（元/m2/月）第1頁共17頁

8060-15012080-200160120—2803025-40180150-250120-1805040-8020-408070--13030-60平均租金價格1002、影響租金水平的關(guān)鍵因素包括:供求關(guān)系一一價格的決定因素銷售業(yè)績一一價格的支撐因素綜合成本一一價格的成本因素可將上述3大關(guān)鍵因素分解為以下影響零售商業(yè)租金水平和商家選址信心的10大要素，并作加權(quán)分析：商圈類比租賃項目類比項次要素分值評估標(biāo)準(zhǔn)1.商圈地位201）城市核心商圈：202）城市主要商圈：153）正待形成商圈：5一101015205520515第2頁共17頁

2.交通狀況51）交通便捷，停車便禾U：52）交通停車條件一般：33）交通擁擠，停車不便：1311551513.客流數(shù)量101）客流較大：102）客流量一般：63）客流量?。?66102210264.消費層次51）消費能力強：52）消費能力一般：33）消費能力較低：1355135335.鋪位供求201）供不應(yīng)求：202）表現(xiàn)一般：153）需求較弱：52020201552015156.硬件設(shè)施51）硬件完備，動線舒適：52）硬件一般，動線一般：333335353第3頁共17頁

3）硬件較差，動線較差：17.品牌實力5實力品牌商參與運營：5實力、影響力一般：33）實力、影響力較弱：1335155538.定位規(guī)劃101）定位清晰、規(guī)劃特色鮮明：102）定位規(guī)劃特色比較清晰：63）缺乏統(tǒng)一定位規(guī)戈I」：2661021010669.招商推廣101）品牌商家紛紛進(jìn)駐：102）品牌商家部分進(jìn)駐：63）品牌商家意向進(jìn)駐：21061026106610.管理101）統(tǒng)一專業(yè)管理和服務(wù)：10222210662第4頁共17頁

服務(wù)2）統(tǒng)一管理：63）無統(tǒng)一管理或管理較差：2總計：1006667863856905860修正率本項目得分/其余項目得分*100%85%84%65%147%62%97%93%各商圈一層街鋪平均租金（元/月/m?）8012016030修正價格（元/月/m?）修正率*各商圈一層街鋪平均租金77100104581503050本項目--租金（元/月M）修正價格合計/484.8租賃項目類比價格:凱達(dá)（修正率62%）金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%）本項目樓層平均價格修正價格平均價格修正價格平均價格修正價格（元/月/租金（元/第5頁共17頁

（元/月/^）（元/月/m?）（元/月/m）（元/月/m?）（元/月/m）m2）月/m?）一層150933029504756.3租金（內(nèi)鋪）結(jié)論：采用租金水平類比法，本項目1層室內(nèi)的套內(nèi)面積租金水平為：樓層租金（元/月/m2套內(nèi)面積）一層室內(nèi)56.3二、本項目租金價格：（一） 多層綜合商業(yè)項目各樓層租金價格的比例關(guān)系，通常為二樓為一樓租金水平的65%,三樓為一樓的50%,四樓為三樓的75%,負(fù)一樓為一樓的40%,根據(jù)以上綜合分析，并依照各樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，本購物中心的租金定價建議為:（以實際面積計、單位：元/近/月）樓層純租金均價（元/月M套內(nèi)面積）地下1層22.51層街鋪84.81層室內(nèi)56.32層街鋪55.12層室內(nèi)36.6第6頁共17頁

3層街鋪42.43層室內(nèi)28.24層室內(nèi)21.2平均43.4（二）考慮到同一樓層商鋪位置的優(yōu)劣，在達(dá)到平均租金的情況下，根據(jù)位置優(yōu)劣將租金水平上下浮動10元/月/近左右，厘定各樓層區(qū)間的租金價格帶。根據(jù)以上考量，本項目的租金價格體系如下:（以實際面積計、單位：元/近/月）樓層租金均價（元加/月）A類商鋪（中庭及主通道邊店鋪）B類商鋪（其他位置店鋪）租金均價+10元租金均價+20元租金均價-10元租金均價-20元地下1層22.5超市1層街鋪84.894.8104.874.81層室內(nèi)56.366.346.32層街鋪55.165.145.12層室內(nèi)36.646.628.63層街鋪42.452.432.43層室內(nèi)28.238.218.24層室內(nèi)21.2第7頁共17頁平均43.4■ 在上述樓層租金價格表的基礎(chǔ)上，制定各鋪位的租金價格（詳見附表）?！?根據(jù)商家品牌、規(guī)模、價值等因素，餐飲、娛樂、服務(wù)類店鋪在實際招商執(zhí)行過程中，租金在上表基礎(chǔ)上會作出適當(dāng)調(diào)整（提高或降低）落實到項目的不同業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂、服務(wù)類的商業(yè)項目對租金的承受能力相對較弱，在租金設(shè)立上必須與購物類進(jìn)行區(qū)分，需要給予餐飲、娛樂、服務(wù)類項目租金支持，通常為不高于購物類租金的70%。餐飲、娛樂、服務(wù)類的租金水平參考各樓層租金均價標(biāo)準(zhǔn)，以不高于每樓層租金均價的70%厘定價格；由于購物中心第一年的商鋪租金價格會根據(jù)不同業(yè)態(tài)、不同品類、不同品級的品牌、以及招商態(tài)勢、同業(yè)競爭等眾多因素影響，租金價格會有所調(diào)整，不可能完全按照既定租金價格執(zhí)行。因此本租金價格體系是對外招商的參考性執(zhí)行價格，在實際執(zhí)行過程中將有部分調(diào)整（適當(dāng)提高或降低）。對于一個傳統(tǒng)的市場商圈、新的購物中心，首要問題是要盡快吸引優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，實現(xiàn)既定定位和規(guī)劃，并在保持商家穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，與商家一起共同做旺市場。本項目需要時間進(jìn)行培育，在尚未形成龐大、持續(xù)、中高消費的客流支撐的情況下，商家業(yè)績必定會受到很大限制，以至于對租金的承受能力比較有限。本項目應(yīng)以相對較低的租金價格入市，可以采取“低開高走”的策略。第8頁共17頁篇二：綜合體租金測算方案1租賃面積構(gòu)成租賃面積由主力店租賃面積、次主力店租賃面積、步行街商鋪的租賃面積三部分構(gòu)成主力店（次主力店）租賃面積為建筑面積，由下列三部分組成：a，各區(qū)域的套內(nèi)建筑面積。b，地上公攤面積（包括公共大堂、樓梯間、步行街通向主力店的通道、設(shè)備用房、管井、出屋面的樓梯間和設(shè)備機房等）。c，地下公攤面積（包括樓電梯間、設(shè)備用房、管井、卸貨區(qū)、服務(wù)用房等主力店所屬的設(shè)施，而商業(yè)綜合體項目的商管物業(yè)用房、消控中心、開閉所等空間不在此列）。步行街商鋪的租賃面積為套內(nèi)建筑面積（不含管井）。在進(jìn)行租賃面積計算前應(yīng)獲得商管對租賃范圍的確認(rèn)。提交租賃面積時，應(yīng)包括各區(qū)域的總建筑面積及面積構(gòu)成明細(xì)。2租賃面積計算原則套內(nèi)建筑面積外墻取圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外墻外邊線。如玻璃幕墻、鋁板等裝飾外墻同時兼圍護(hù)結(jié)構(gòu)時，應(yīng)取幕墻、鋁板的外邊線；內(nèi)隔墻按墻體中心線計算（有裝修設(shè)計圖的以最終內(nèi)裝施工圖為準(zhǔn)）。室內(nèi)步行街商鋪及主力店靠近室內(nèi)步行街一側(cè)，面積計算應(yīng)算至分隔墻靠近室內(nèi)步行街公共區(qū)域一側(cè)外邊線。對要求單獨設(shè)置地下卸貨區(qū)、設(shè)備用房以及專用疏散樓梯等設(shè)施的業(yè)態(tài)，應(yīng)單獨計算這些區(qū)域的面積，計入套內(nèi)建筑面積（專用管井各層均計入套內(nèi)建筑面第9頁共17頁積）。其他部分按照國家相關(guān)規(guī)范要求計算。地上公攤面積1首層公共區(qū)域（如各業(yè)態(tài)共同使用的公共大堂）計入地上公攤面積。2其它樓層公共區(qū)域：由本層業(yè)態(tài)分?jǐn)?。如出現(xiàn)同一樓層有兩個及兩個以上業(yè)態(tài)時，則將該層應(yīng)分?jǐn)偟目偣珨偯娣e按照各業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?步行街連接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分?jǐn)偼ǖ烂娣e的一半；步行街通向公共區(qū)域的，通道面積全部由步行街分?jǐn)偂?公共樓梯間按照每層面積計入每層業(yè)態(tài)的公攤面積（每層有多個業(yè)態(tài)的按各個業(yè)態(tài)的套內(nèi)建筑面積比例再行分?jǐn)偅?，公共樓梯間出屋面部分視作屋面面積，不計入租賃面積。疏散樓梯間及塔樓核心筒問題：——疏散樓梯間在本層分?jǐn)?，一層疏散樓梯間計算計入一層公攤面積內(nèi)?！呛诵耐膊挥嬋胱赓U面積。5主力店與步行街合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照各占一半面積分?jǐn)偂Ｖ髁Φ曛g合用衛(wèi)生間、樓電梯間、公共管井按照套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?。主力店單獨使用衛(wèi)生間計入主力店套內(nèi)建筑面積。6屋頂面積：屋頂公攤面積不計入租賃面積，但在提供給商管的租賃面積表中，需將該部分公攤面積作為一個子項與租賃面積分別列明，由商管本著集團(tuán)利益最大化的原則，在與客戶洽談時具體掌握。地下公攤面積非獨立設(shè)置設(shè)備機房的主力店（除商管與百貨合用外）在計算租賃面積時可不第10頁共17頁計算其地下公攤面積。但出于集團(tuán)利益最大化的考慮，在提交的面積指標(biāo)中，非獨立設(shè)置設(shè)備機房的主力店也提供地下公攤面積，并單獨列出，便于商管對整體經(jīng)營面積的掌握。商管與百貨地下合用設(shè)備機房，按照商管（室內(nèi)步行街）與百貨各自的地上套內(nèi)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偅⒂嬋牍珨偯娣e。次主力店要求對于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具體要求后，應(yīng)將次主力店租賃區(qū)域分解為凈使用面積、套內(nèi)建筑面積和建筑面積三部分（快時尚店需提供凈使用面積），并在圖紙上用不同的陰影標(biāo)注，便于商管與客戶確認(rèn)。計算細(xì)則：（對于計算原則中主力業(yè)態(tài)計算原則解釋）一、百貨：1、百貨位于步行街中段的連通口分隔線應(yīng)以租賃線準(zhǔn)，且與步行街玻璃墻平齊；百貨位于中庭的連通口分界線為弧形時，其租賃線也為弧形；消防卷簾位置盡量與租賃線一致（按照最終消防審批意見），弧形區(qū)域可根據(jù)百貨布局設(shè)置為折線型。2、地下層通往機房及輔助用房的通道不計入租賃面積。3、對消防卷簾設(shè)置在租賃線后的項目，租賃線到消防卷簾的之間的面積與步行街按50%的比例進(jìn)行分?jǐn)?。二、超市?、超市的設(shè)備機房約需1000平方米左右，規(guī)劃院提供設(shè)備用房面積參考表，最終測算面積以超市實際使用的機房面積為準(zhǔn)。2、步道梯面積，按照單層投影面積計算。三、XX院線：第11頁共17頁1、影城如采用專用疏散樓梯，每層疏散樓梯都計入影城面積。2、大堂衛(wèi)生間為影城組成部分，原則上算影城面積；若影城所在層有其他業(yè)態(tài)，且無衛(wèi)生間，需借用影城大堂衛(wèi)生間，則影城大堂衛(wèi)生間應(yīng)按照影城與其他業(yè)態(tài)套內(nèi)面積比進(jìn)行分?jǐn)偂?、如影城所在層有其他娛樂業(yè)態(tài)，娛樂樓客梯與之按面積比例分?jǐn)?，如有其他非娛樂業(yè)態(tài)，娛樂樓客梯不與之分?jǐn)偂?、其他業(yè)態(tài)機房或設(shè)備用房不應(yīng)設(shè)置于影城租賃區(qū)域內(nèi)。四、兒童業(yè)態(tài)：1、兒童業(yè)態(tài)均已設(shè)置獨立衛(wèi)生間，則室內(nèi)街的公共衛(wèi)生間不計入其公攤面積。2、專用的疏散樓梯每層均計入租賃面積，合用疏散樓梯按照面積比例分?jǐn)?。五、其他計算要求：（總租賃面積不減少的原則下進(jìn)行各業(yè)態(tài)的面積測算）1、墻體原則上算至外墻外表面，與其他業(yè)態(tài)交接處墻體算至墻中，如遇雙層墻則算至外墻墻中。2、核心筒及核心筒內(nèi)的機房豎井類均不計入租賃面積，核心筒之間的通道須計入租賃面積。3、移交電子版的租賃面積圖紙上需標(biāo)注管井用途、面積及使用方等相應(yīng)信息。4、移交租賃面積圖紙時需統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行圖紙規(guī)范，并規(guī)范套內(nèi)和公攤兩種圖例。5、中庭、挑空部位的自動扶梯面積不計入租賃面積。6、地下一層各業(yè)態(tài)與停車場共用的疏散樓梯需計算分?jǐn)偯娣e（按照各占一半面積分?jǐn)偅?。?2頁共17頁篇三：綜合體租金測算方案1、橫向比較一一＞根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算。這個是根據(jù)市場的客觀現(xiàn)狀得出的租金水平，一般是應(yīng)該是比較客觀的。存在問題：沒有完全兩個相同的項目；不管是地段、物業(yè)的檔次、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商運作等都不一樣。2、回報率倒推一一＞根據(jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計算各層的租金水平。這個方法一般是財務(wù)部比較喜歡使用的辦法，有些大型超市是根據(jù)自己的投資回收期反推。存在的問題：市場能夠承受的租金水平是動態(tài)的，這個分析模式是靜態(tài)分析；市場租金承受水平和投資之間不是充分條件和必要條件之間的關(guān)系。3、細(xì)分業(yè)態(tài)推算一一＞百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計算方式和承受范圍，根據(jù)自己項目的特點和商業(yè)規(guī)劃，分別計算各個業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計算體系。這個是我現(xiàn)在正在企圖使用的辦法之一。存在問題：涉及的細(xì)節(jié)問題太多，不好把握。同一個業(yè)態(tài)存在位置不同、需求面積不同、品牌價值不同、租賃樓層不同等諸多不易控制的問題。4、固有理論分析一一＞什么拉屎指數(shù)、怕死指數(shù)、費血指數(shù)，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理論。這個租金計算方法個人感覺好像實用性不高，念書的時候代數(shù)學(xué)的不好?？赡艽砉竞鲇崎_發(fā)商還有點用處。因此也沒辦法第13頁共17頁展開說。存在的問題：數(shù)據(jù)的采集比較復(fù)雜；并且數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性很難把控。下面結(jié)合福建商業(yè)行情，說下餐飲娛樂的租金情況。娛樂業(yè)租金應(yīng)該是所有所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂業(yè)租金接受程度與大型、百貨賣場接近。酒吧：30—80元/平米?月；kTV：20—40元/平米?月；滑冰場：30元左右/平米?月；游樂場、電影院：30—50元/平米?月。餐飲業(yè)租金水平較娛樂業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。一般中餐館可接受租金最高80元/平米?月；西餐如有合適位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米?月，一般租金水平在50—120元/平米?月；小餐飲由于對商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報價，面積格局等在租金制定時重要性不強；重點餐飲如XX和XX：XX的租金接受能力比XX強，一般XX的租金單價可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%,其租金測算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；XX在租金方面，首先測算整個區(qū)域的營業(yè)額，以可實現(xiàn)營業(yè)額的一定比例來制定可接受租