個(gè)人住房貸款知識(shí)

第三章個(gè)人住房貸款第一節(jié)個(gè)人住房貸款基礎(chǔ)知識(shí)一、個(gè)人住房貸款的概念和分類個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。(1)按照資金來源劃分，個(gè)人住房貸款包括自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。(2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款可分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。①新建房個(gè)人住房貸款。俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的個(gè)人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。②個(gè)人再交易住房貸款。俗稱個(gè)人二手房住房貸款，是指銀行向個(gè)人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。③個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。(3)按照貸款利率的確定方式劃分，個(gè)人住房貸款可分為固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款。二、個(gè)人住房貸款的特征本文個(gè)人住房貸款與其他個(gè)人貸款相比，具有以下特點(diǎn)：(1)貸款金額大、期限長(zhǎng)個(gè)人住房貸款相對(duì)其他個(gè)人貸款而言金額較大，期限也較長(zhǎng)，通常為10-20年，最長(zhǎng)可達(dá)30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。(2)以抵押為前提建立的借貸關(guān)系在抵押的情形下借款人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有。(3)風(fēng)險(xiǎn)因素類似，風(fēng)險(xiǎn)具有系統(tǒng)性特點(diǎn)除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的穩(wěn)定性和規(guī)范性對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響也較大。三、個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程個(gè)人住房貸款在各國(guó)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中都是最主要的產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。20世紀(jì)80年代中期，作為首批住房體制改革的試點(diǎn)城市，煙臺(tái)、蚌埠兩市分別成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已達(dá)到2.95萬億元，比1997年年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。四、個(gè)人住房貸款的要素(1)貸款對(duì)象個(gè)人住房貸款的對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。申請(qǐng)人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留證明;②有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，良好的信用，償還貸款本息的能力;③有合法有效的購(gòu)買(建造、大修)住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;④有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人;⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。(2)貸款利率個(gè)人住房貸款的利率按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理。中國(guó)人民銀行2008年10月27日公布新的個(gè)人住房貸款利率，個(gè)人住房貸款的下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。實(shí)踐中，銀行多是于次年1月1日起按相應(yīng)的利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。(3)貸款期限個(gè)人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實(shí)際情況合理確定，最長(zhǎng)期限都為30年。個(gè)人二手房貸款的期限不能超過所購(gòu)住房的剩余使用年限。對(duì)于借款人已離退休或即將離退休的(目前法定退休年齡為男60歲，女55歲)，貸款期限不宜過長(zhǎng)，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。(4)還款方式個(gè)人住房貸款可采取多種還款方式進(jìn)行還款。例如：一次還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法、等比累進(jìn)還款法、等額累進(jìn)還款法及減按還款法、組合還款法等多種方法。其中，以等額本息還款法和等額本金還款法最為常用。(5)擔(dān)保方式個(gè)人住房貸款可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。貸款銀行可根據(jù)借款人的具體情況，采用一種或同時(shí)采用幾種貸款擔(dān)保方式。在貸款期間，經(jīng)貸款銀行同意，借款人可根據(jù)實(shí)際情況變更貸款擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。(6)貸款額度個(gè)人住房貸款中，對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款的發(fā)放額度一般是按擬購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)格扣除其不低于價(jià)款20%的首期付款后的數(shù)量來確定;對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度，個(gè)人住房貸款的首付比例應(yīng)隨購(gòu)買住房套數(shù)的增加而提高。中國(guó)人民銀行決定自2008年10月27日起，將最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶的貸款利率、首付款比例，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否是普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。第二節(jié)貸款流程個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個(gè)環(huán)節(jié)。一、貸款的受理與調(diào)查1.貸款的受理(1)貸前咨詢銀行通過現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗環(huán)球,網(wǎng)校口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)(2)貸款的受理程序①接受申請(qǐng)貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書”，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。對(duì)于有共同申請(qǐng)人，應(yīng)同時(shí)要求共同申請(qǐng)人提交有關(guān)申請(qǐng)材料。②初審。貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性與規(guī)范性。2.貸前調(diào)查貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手環(huán)球,網(wǎng)校段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。(1)對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查(2)對(duì)借款人的調(diào)查本文二、貸款的審查和審批1.貸款的審查貸款審查人負(fù)責(zé)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的材料進(jìn)行合規(guī)性審查，對(duì)貸前調(diào)查人提交的“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”、面談?dòng)涗浺约百J前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進(jìn)行審查。貸款審查人審查完畢后，應(yīng)對(duì)貸前調(diào)查人提出的調(diào)查意見和貸款建議是否合理、合規(guī)等在“個(gè)人住房貸款調(diào)查審查表”上簽署審查意見，連同環(huán)球,網(wǎng)校申請(qǐng)材料、面談?dòng)涗浀纫徊⑺徒毁J款審批人進(jìn)行審批。2.個(gè)人住房貸款的審批流程(1)組織報(bào)批材料(2)審批(3)提出審批意見①同意②否決表示不同意按申報(bào)的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。(4)審批意見落實(shí)業(yè)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)貸款審批人的審批意見做好以下工作：①對(duì)未獲批準(zhǔn)的借款申請(qǐng)，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔;②對(duì)需補(bǔ)充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時(shí)補(bǔ)充材料后重新履行審查、審批程序;③對(duì)經(jīng)審批同意或有條件同意的貸款，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)通知借款申請(qǐng)人并按要求落實(shí)有關(guān)條件、辦理合同簽約和發(fā)放貸款等。三、貸款的簽約和發(fā)放1、貸款的簽約經(jīng)審批同意的，貸款銀行與借款人環(huán)球,網(wǎng)校、開發(fā)商簽訂個(gè)人住房貸款合同，明確各方權(quán)利和義務(wù)。貸款的簽約流程如下：(1)填寫合同(2)審核合同合同填寫完畢后，填寫人員應(yīng)及時(shí)將有關(guān)合同文本交合同復(fù)核人員進(jìn)行復(fù)核。同筆貸款的合同填寫人與合同復(fù)核人不得為同一人。(3)簽訂合同合同填寫并復(fù)核無誤后，貸款發(fā)放環(huán)球,網(wǎng)校人應(yīng)負(fù)責(zé)與借款人(包括共同借款人)、擔(dān)保人(抵押人、出質(zhì)人、保證人)簽訂合同。2、貸款的發(fā)放(1)落實(shí)貸款發(fā)放條件貸款發(fā)放前，貸款發(fā)放人應(yīng)落實(shí)有關(guān)貸款發(fā)放條件。(2)貸款劃付四、貸后與檔案管理個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。它關(guān)系到信貸資產(chǎn)能否安全收回，是個(gè)人住房貸款工作的重要環(huán)節(jié)之一。1.貸款的回收銀行根據(jù)借款合同的約定進(jìn)行貸款的回收。借款人與銀行應(yīng)在借款合同中約定借款人歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計(jì)劃等。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。(1)貸款支付方式貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。(2)還款方式本文借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進(jìn)行還款。常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。2、合同變更(1)基本規(guī)定(2)合同主體變更(3)借款期限調(diào)整期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請(qǐng)變更貸款還款期限，包括延長(zhǎng)期限、縮短期限等。借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期;無欠息;無拖欠本金，本期本金已歸還。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計(jì)算分期還款額。延長(zhǎng)期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩钇谙薜幕A(chǔ)上延長(zhǎng)一定的期限，借款合同到期日則相應(yīng)延長(zhǎng)。原借款期限與延長(zhǎng)期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī)定的要求;原借款期限加上延長(zhǎng)期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從延長(zhǎng)之日起，貸款利率按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行?？s短期限是指借款人申請(qǐng)?jiān)谠瓉斫杩畹幕A(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對(duì)分期還款類個(gè)人貸款賬戶，縮短期限后，貸款到期日期至少在下個(gè)結(jié)息期內(nèi)，即剩余有效還款期數(shù)不能為零。對(duì)到期一次還本付息類個(gè)人貸款賬戶，不允許縮短借款期限?？s短借款期限后新的借款期限達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，從縮短之日起，貸款利率按新的期限檔次利率執(zhí)行。已計(jì)收的利息不再調(diào)整。如遇法定利率調(diào)整，從縮短之日起，貸款利率將按照合同約定的利率執(zhí)行或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(4)分期還款額的調(diào)整(5)還款方式變更按照個(gè)人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。(6)擔(dān)保變更3、貸后檢查貸后檢查是以借款人、抵(質(zhì))押物、擔(dān)保人、擔(dān)保物、合作開發(fā)商及項(xiàng)目為對(duì)象，通過客戶提供、訪談、實(shí)地檢查、行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對(duì)影響個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素進(jìn)行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補(bǔ)救措施的過程，判斷借款人的風(fēng)險(xiǎn)狀況，提出相應(yīng)的預(yù)防或補(bǔ)救措施。(1)對(duì)借款人的檢查(2)對(duì)保證人的檢查(3)對(duì)抵押物的檢查(4)對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查(5)對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn)4、貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理(1)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類貸款風(fēng)險(xiǎn)分類指按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和程序?qū)J款資產(chǎn)進(jìn)行分類。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類一般先進(jìn)行定量分類，即先根據(jù)借款人連續(xù)違約次(期)數(shù)進(jìn)行分類，再進(jìn)行定性分類，即根據(jù)借款人違約性質(zhì)和貸款風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)定量分類結(jié)果進(jìn)行必要的修正和調(diào)整。貸款風(fēng)險(xiǎn)分類應(yīng)遵循不可拆分原則，即一筆貸款只能處于一種貸款形態(tài)，而不能同時(shí)處于多種貸款形態(tài)。貸款形態(tài)分正常、關(guān)注、次級(jí)、可疑和損失五類。正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素，或借款人未正常還款屬偶然性因素造成的。關(guān)注貸款：借款人雖能還本付息，但已存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素。次級(jí)貸款：借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過出售、變賣資產(chǎn)、對(duì)外借款、保證人、保險(xiǎn)人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任或處理抵(質(zhì))押物才能歸還全部貸款本息?？梢少J款：貸款銀行已要求借款人及有關(guān)責(zé)任人履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任、處理抵(質(zhì))押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。損失貸款：借款人無力償還貸款;履行保證、保險(xiǎn)責(zé)任和處理抵(質(zhì))押物后仍未能清償?shù)馁J款及借款人死亡，或依照《中華人民共和國(guó)民法通則》的規(guī)定，宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。(2)不良貸款的認(rèn)定按照五級(jí)分類方式，不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。銀行應(yīng)按照銀行監(jiān)管部門的規(guī)定定期對(duì)不良個(gè)人住房貸款進(jìn)行認(rèn)定。銀行要適時(shí)對(duì)不良貸款進(jìn)行分析，建立不良個(gè)人住房貸款臺(tái)賬，落實(shí)不良貸款清收責(zé)任人，實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)不良貸款回收情況。(3)不良貸款的催收對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收可采取不同的方式，如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。同時(shí)，應(yīng)利用信息技術(shù)對(duì)不良貸款催收情況進(jìn)行登記管理，實(shí)現(xiàn)不良貸款催收管理的自動(dòng)化。個(gè)人住房貸款出現(xiàn)違約后，銀行的經(jīng)辦人員或相關(guān)管理人員應(yīng)該按照規(guī)定程序，對(duì)未按期還款的借款人發(fā)出催收提示和催收通知，督促借款人清償違約貸款。(4)不良貸款的處置5、貸后檔案管理個(gè)人住房貸款檔案是指銀行在經(jīng)辦和管理個(gè)人住房貸款工作中形成的具有史料價(jià)值及參考利用價(jià)值的貸款管理專業(yè)技術(shù)材料的總稱。個(gè)人住房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借(查)閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。它是根據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》(以下簡(jiǎn)稱《檔案法》)及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對(duì)貸款檔案進(jìn)行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全、完整與有效利用。(1)貸款檔案的內(nèi)容采集者退散貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。①借款人的相關(guān)資料②貸后管理的相關(guān)資料(2)檔案的收集整理和歸檔登記銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個(gè)人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要?dú)w檔的個(gè)人住房貸款資料，并交檔案管理人員進(jìn)行登記。(3)檔案的借(查)閱管理個(gè)人住房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的個(gè)人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。檔案的借(查)閱可以利用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)或人工進(jìn)行。當(dāng)已歸檔保存的個(gè)人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時(shí)，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對(duì)于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意。檔案管理員還應(yīng)對(duì)借閱、歸還等進(jìn)行登記。(4)檔案的移交和接管根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個(gè)人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機(jī)構(gòu)或部門時(shí)，進(jìn)行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。(5)檔案的退回借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理一、合作機(jī)構(gòu)管理1.合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容(1)合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)本文(2)與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理①確立合作意向。②合作后的管理。(3)與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。2.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式(1)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。所謂“假個(gè)貸“一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。(2)擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見。當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司往往由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。(3)其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)在二手房貸款業(yè)務(wù)中，往往涉及多個(gè)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如房屋中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)及律師事務(wù)所等。社會(huì)中介機(jī)構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請(qǐng)和委托，對(duì)交易的房產(chǎn)進(jìn)行查冊(cè)、通知評(píng)估，代理審查客戶貸款申請(qǐng)，代理客戶進(jìn)行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進(jìn)行房款和房屋交割等。在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。3.合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施商業(yè)銀行發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機(jī)構(gòu)。銀行要深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí)，采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。(1)“假個(gè)貸”的防控措施①加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。②進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。(2)其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)。③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。④有效利用保證金制度。⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。二、操作風(fēng)險(xiǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。1、貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)(1)貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)①貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。②貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)(2)貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：①未按獨(dú)立公正原則審批②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放③審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。(3)貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)①合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。②貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。(4)貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)①貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。②檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。2、法律和政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，各種法律、法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)范很復(fù)雜。(1)借款人主體資格①未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問題。②外籍自然人能否辦理住房貸款問題。(2)合同有效性風(fēng)險(xiǎn)目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。①格式條款無效。②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。③格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。(3)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的擔(dān)保方式主要有抵押、質(zhì)押、保證三種方式。我國(guó)《擔(dān)保法》及《物權(quán)法》司法解釋對(duì)擔(dān)保方式作了較為詳盡的規(guī)定。個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來源于以下幾個(gè)方面：①抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)：②質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。③保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在：(4)訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。(5)政策風(fēng)驗(yàn)政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，由于這些風(fēng)險(xiǎn)來自外部，因此是單一行業(yè)、單一銀行所無法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：①對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。②對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。③抵押品執(zhí)行的政策性限制。3、操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施(1)提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神(2)掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)(3)嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查三、信用風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)通常是因借款人的還款能力和還款意愿的下降而導(dǎo)致的。因此，防范個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)，就要求個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員通過細(xì)致的工作，把握好借款人的還款能力和還款意愿。1、信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。(1)還款能力風(fēng)險(xiǎn)從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。(2)還款意愿風(fēng)險(xiǎn)還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。2、信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施(1)加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)收入四個(gè)方面來介紹。①驗(yàn)證工資收入的真實(shí)性。②驗(yàn)證租金收入的真實(shí)性。③驗(yàn)證投資收入的真實(shí)性。④驗(yàn)證經(jīng)營(yíng)收入的真實(shí)性。(2)深入了解客戶還款意愿第四節(jié)公積金個(gè)人住房貸款一、基礎(chǔ)知識(shí)1.公積金個(gè)人住房貸款的概念公積金個(gè)人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人機(jī)器所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行想購(gòu)買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房消費(fèi)貸款。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個(gè)人住房貸款實(shí)行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)?！钡脑瓌t。2.公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)(1)互助性公積金個(gè)人住房貸款其資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的住房公積金。(2)普遍性只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。(3)利率低相對(duì)商業(yè)貸款，公積金個(gè)人住房貸款的利率相對(duì)較低。(4)期限長(zhǎng)目前，公積金個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。3.公積金個(gè)人住房貸款的要素(1)貸款對(duì)象公積金個(gè)人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款。申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款必須符合住房公積金管理部門有關(guān)公積金個(gè)人住房貸款的規(guī)定。(2)貸款利率公積金個(gè)人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，中國(guó)人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個(gè)人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。(3)貸款期限公積金個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。(4)還款方式公積金個(gè)人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實(shí)行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。