房地產(chǎn)估價(jià)第3階段練習(xí)題

江南大學(xué)現(xiàn)代遠(yuǎn)程習(xí)題考試科目:

《房地產(chǎn)估》

第7章至第10章（總分100分）專(zhuān)業(yè)：姓名：

學(xué)習(xí)中心（教學(xué)點(diǎn)）批次：學(xué)號(hào)：

層次：身份證號(hào)：得分：一、單選擇題本題共10小，每題2分，共20分）1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（）日期相一致。A．簽訂估價(jià)合同B．開(kāi)始估價(jià)作業(yè)C．完成估價(jià)報(bào)告D．估價(jià)結(jié)果所屬2、某宗房地產(chǎn)的收益期限為年通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年年凈收益分為15萬(wàn)、萬(wàn)、23萬(wàn)元，以穩(wěn)定在每年萬(wàn)元到收益期限結(jié)束，該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬為8%，則該宗房地產(chǎn)收益價(jià)格最近于（）萬(wàn)元。A．280B．285C．290D．2953某字樓年出租凈收益為300元預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持水平三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為在寫(xiě)字樓價(jià)的l2倍類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為l0%則宗寫(xiě)字樓現(xiàn)的格）萬(wàn)。A．4580B．5580C．6580D．75804、某在建工程土地使用權(quán)年限40年自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工預(yù)計(jì)建成后的筑面積為15000㎡，凈收益為480萬(wàn)，自開(kāi)建成的開(kāi)發(fā)期為3年，計(jì)該項(xiàng)目至建成還需l5年已知報(bào)酬率8%，折現(xiàn)率為，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）元。A．4023．04B．4074．10C．4768．50D．5652．09

5、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條下，求取凈收益最合理的方法是（）A．過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單術(shù)平均法B．過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)術(shù)平均法C．未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單術(shù)平均法D．未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)術(shù)平均法6．在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）A．未知、需要求的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B．投資者購(gòu)買(mǎi)待發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C．銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)稅費(fèi)D．開(kāi)發(fā)成本和管費(fèi)用7．某類(lèi)房地產(chǎn)2001年初至2005初的價(jià)格分別為2300元m2450元m、2650元/、2830元m2和3000元m其減量的權(quán)重分別為0.10.30.2和按均增減量趨勢(shì)法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測(cè)基期，則該類(lèi)房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（）/。A．3100B．3195C．3285D．33008當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降且期上升或下降數(shù)大接時(shí)宜采用）預(yù)測(cè)房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合B．平均增減量法C．平均發(fā)展速度D．移動(dòng)平均法9．某城市年2005年普商品房的平均價(jià)格分別是3500元m4800/m，用平均發(fā)速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于（）/m。A．4800B．5124C．5800D．712410、一建筑若使用性質(zhì)不，其折舊額由大到小的排順序（）A．一般生產(chǎn)用房腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；B．非生產(chǎn)用房、般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房；C．腐蝕性生產(chǎn)用、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房；D．非生產(chǎn)用房、蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房。二、多選擇題本題共小題，每題2分，共20）1、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（A．后退道路線距離B．土地使用限C．基礎(chǔ)設(shè)施備程度D．容積率

E．合并的可2、殘余法是依據(jù)（）格。A．土地收益取土地B．建筑物收求取建筑物C．房地收益取房地D．房地收益獨(dú)求取土地或建筑物3、收益乘數(shù)有（）A．毛租金乘B．利潤(rùn)乘數(shù)C．凈收益乘D．銷(xiāo)售收入乘數(shù)E．潛在毛收乘數(shù)4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括（）A．取得土地用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金B(yǎng)．基礎(chǔ)設(shè)旌設(shè)費(fèi)C．公共配套施建設(shè)費(fèi)D．勘察設(shè)計(jì)前期工程費(fèi)E．管理費(fèi)5．下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說(shuō)法中正確的有（）（建設(shè)工程教育網(wǎng)創(chuàng)）A．估價(jià)上的舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別B．建筑物的舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額C．建筑物的舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失D．建筑物的舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額E．建筑物的舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊6．收益法中確定資本化率的基本方法有（）A．市場(chǎng)提取B．累加法C．指數(shù)調(diào)整D．投資收益率排序插入法E．收益乘數(shù)7、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有A．是一種專(zhuān)意見(jiàn)B．估計(jì)價(jià)格價(jià)值C．實(shí)行有償務(wù)D．承擔(dān)法律任E．估價(jià)作業(yè)期長(zhǎng)8、收益性房地產(chǎn)包括（A．未出租的館B．旅店

C．加油站D．農(nóng)地E．未開(kāi)發(fā)的地9、預(yù)期原理是（）估價(jià)方法的理論依據(jù)。A．市場(chǎng)比較B．收益法C．成本法D．假設(shè)開(kāi)發(fā)E．路線價(jià)法10、用路線法需要進(jìn)行（）修正。A．臨街深度B．土地形狀C．交易曰期D．交易情況E．臨街寬度三、名解釋?zhuān)ū绢}共4小，每題3分共12分1、保障性住房2、動(dòng)態(tài)地價(jià)：3、路線價(jià)區(qū)段：4、標(biāo)準(zhǔn)深度：四、填題

（本題共10空每1分共10分1、里地線以外的區(qū)域稱(chēng)為。地線與道路之間的區(qū)域稱(chēng)為臨街地或。2、工業(yè)廠房的價(jià)格還受到、、3、商業(yè)房地產(chǎn)最主要的特點(diǎn)有和。

和

等素影響4、專(zhuān)門(mén)用于土地價(jià)格評(píng)估的方法有、。五、簡(jiǎn)題本共4小，每題6分共24分1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的外部條件？2、城鎮(zhèn)土地分等地級(jí)的含義？3、解釋假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法？4、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的基本內(nèi)容包括哪些？六、計(jì)題本共2小，每題7分共14分1、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為萬(wàn)，其中地總價(jià)值為萬(wàn)，總建筑面積為10000㎡某司擁有該宗地產(chǎn)的一部分該部分的房地值為750萬(wàn)元建面積為1600㎡按土

地值分?jǐn)偡椒ㄋ阍摴菊加械耐恋胤蓊~。2、某臨街深度為30.48％（100英尺街度25％的矩形宗地總為158萬(wàn)。試根據(jù)四二一法則，算其相鄰臨街深度15.24％（50英街度15％的矩形宗地的總價(jià)。附：參答案：一、單選擇題本題共20小，每題1分，共20分）1、、3、、、C、C7、8、9、、二、多選擇題本題共10小，每題2分，共20分）1、2、3、ACE4、5、6ABD7、ACDE8、ABC9、AD10、ABE三、名解釋?zhuān)ū绢}共4小，每題3分共12分1指府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象設(shè)準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格或金標(biāo)準(zhǔn)，具社會(huì)保障性質(zhì)的住房。包括兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房以廉租房。2地又稱(chēng)真實(shí)地價(jià)以開(kāi)發(fā)建成后房地產(chǎn)的實(shí)際或接近際售扣有關(guān)的成本、稅及利潤(rùn)后的額，作為待分?jǐn)偟牡貎r(jià)。3、是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。因此，劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土劃為同一個(gè)線價(jià)區(qū)段。4、是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道的方向受道的影響而逐漸升高；此遠(yuǎn)離道的方向，地價(jià)隨距離街道距離的增加，可視為基本不變。四、填題

（本題共10空每1分共10分1、里地、表地2、交通便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、物狀況3、業(yè)態(tài)多樣、收益性4、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法五、簡(jiǎn)題本共4小，每題6分共24分1、）房地產(chǎn)市場(chǎng)較為完善，投資開(kāi)發(fā)按照市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行；2）房地產(chǎn)業(yè)政策穩(wěn)而透明、開(kāi)放而長(zhǎng)遠(yuǎn)；3）房地產(chǎn)法規(guī)健全4）房地產(chǎn)資料數(shù)據(jù)透明、公開(kāi)、完備、動(dòng)態(tài)；

5）房地產(chǎn)投資與交的稅費(fèi)穩(wěn)定，清單清晰、全面；6）土地供應(yīng)劃長(zhǎng)期穩(wěn)定、合理、公開(kāi)。2鎮(zhèn)土地分定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分評(píng)對(duì)象為城鎮(zhèn)成及郊范圍內(nèi)所有地。我國(guó)城土地分等定級(jí)采用“等”和“級(jí)”兩個(gè)層次的劃分體系。土地等反映城鎮(zhèn)之間地的地域差，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)間排列。土地級(jí)反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利效益的差異土地級(jí)的順序是在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。3、這方式是一種動(dòng)態(tài)的計(jì)算方式，它模擬開(kāi)發(fā)過(guò)程，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)生的各項(xiàng)支出、收入數(shù)額將項(xiàng)支出收均按其在實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的數(shù)額貼現(xiàn)到估時(shí)點(diǎn)然后再進(jìn)行加減。此各項(xiàng)支出、入都在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，因?yàn)榇藭r(shí)的計(jì)息期為零，所以實(shí)際利息也為零。4、根據(jù)《房產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括列部分封面；目錄