談破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權論文

談破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權論文談破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權論文在企業(yè)破產(chǎn)案件的審理過程中，破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權問題是涉及的主要問題之一。因各破產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和注冊的時間不同，土地使用權的取得方式亦不一致，對破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的處置也不相同?，F(xiàn)將筆者對破產(chǎn)企業(yè)土地使用權問題的幾點淺顯的認識，與大家共同探討。一、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的概念和法律特征土地使用權是指按照法律對土地加以利用的權利。破產(chǎn)企業(yè)土地使用權是指破產(chǎn)企業(yè)依據(jù)法律規(guī)定業(yè)已取得并仍可以有償或無償?shù)乩猛恋禺a(chǎn)生效益的權利。根據(jù)土地管理法規(guī)定，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。國有土地和集體所有的土地雖不得侵占、買賣或非法轉讓，但土地的使用權可依法轉讓。結合以上企業(yè)土地使用權的概念和有關的法律規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)土地使用權具有以下特征：1、 主體特定。即在清算組處分破產(chǎn)財產(chǎn)以前，土地使用權只屬于破產(chǎn)企業(yè)。2、 來源合法。破產(chǎn)企業(yè)原來賴以生存發(fā)展的土地使用全不論是以何種方式取得，都應是根據(jù)法律規(guī)定擁有土地使用權證。破產(chǎn)企業(yè)非法獲取的土地使用權，國家應無條件地無償收回。3、 財產(chǎn)有償。土地使用權作為破產(chǎn)財產(chǎn)的重要組成部分，其價值在破產(chǎn)企業(yè)生存時和破產(chǎn)后均會以不同形式體現(xiàn)出來。4、 程序規(guī)范。企業(yè)取得土地使用權的程序是經(jīng)過申請、審核、批準、發(fā)證，而要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權，不僅要遵循企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定的程序，還必須經(jīng)過資產(chǎn)評估程序、審核確認程序、成交價和議價程序、土地使用權轉移登記等一系列程序。二、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的來源國家供給土地使用者土地使用權的主要途徑有兩種，一種是出讓另一種行政劃撥。土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權以協(xié)議、招標、拍賣的方式在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。劃撥是指出讓、轉讓以外的其他各種取得土地使用權形式的行為，除撥用原來就屬于國有的土地以外，主要是指由國家向農(nóng)民集體征用一定面積的'土地，所有權歸國家，使用權劃撥給單位或個人，由用地者支付征地費用，以后每年向國家繳納土地使用稅的土地使用形式。受讓的土地使用權在一定年限內(nèi)可以轉讓、出租、抵押，而行政劃撥取得的土地使用權只有規(guī)定用途的使用權。綜觀近幾年所審理的企業(yè)破產(chǎn)案件，大量的全民所有制企業(yè)和集體所有制企業(yè)土地使用權的取得，主要來源于行政劃撥，小部分才通過出讓與支付出讓金的方式獲取。三、破產(chǎn)企業(yè)土地使用權的處理原則和程序企業(yè)破產(chǎn)法雖然規(guī)定了如何處理破產(chǎn)企業(yè)的財產(chǎn)，但忽視了破產(chǎn)企業(yè)最重要的財產(chǎn)權利——土地使用權的處理問題，有關土地管理法規(guī)也未涉及，這對人民法院處理破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權帶來了相當?shù)碾y度。對此，筆者認為，要處理好破產(chǎn)企業(yè)土地使用權問題，有必要遵循以下原則：（一）合法取得原則《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權可以抵押。有的瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)，為了不喪失土地使用權，往往將土地使用權和地上建筑物或其他附著物作抵押，期望憑籍其土地使用權恢復生機。但如果該抵押合同違背國家法律、法規(guī)和土地使用權合同的規(guī)定，就應認定無效，抵押權人就不能按抵押合同取得土地使用權。因此，要取得破產(chǎn)企業(yè)的土地使用權，不僅要按法律規(guī)定辦理，而且受讓的權利主體、轉讓的形式和轉讓手續(xù)都要合法。二）優(yōu)先取得原則《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權抵押時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之抵押。如果破產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)以前，已依法將土地使用權或地上建筑物其他附著物抵押給抵押權人，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和企業(yè)破產(chǎn)法的有關規(guī)定，