房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)

項(xiàng)目《經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書》

2013-02-10

會(huì)簽頁

2013/1/21

說明

一、編制依據(jù)及時(shí)間要求：

1.可行性研究報(bào)告及決策文件；

2.土地出讓合同；

3.與政府簽訂的其它一切協(xié)議及與項(xiàng)目有關(guān)的一切政府相關(guān)文件；

4.與項(xiàng)目有關(guān)的一切會(huì)議紀(jì)要；

5.基于公司整體開發(fā)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的運(yùn)

作流程和實(shí)踐方法編制。

6.編制完成時(shí)間可隨項(xiàng)目進(jìn)度分部分逐步完成，最終完成與項(xiàng)目方案定稿決

策同步。

7.經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書的調(diào)整必須嚴(yán)格執(zhí)行初始編制一樣的決策程序。

二、編制目的：

1.規(guī)范項(xiàng)目管理，確保項(xiàng)目投資收益最大化；

2.為了項(xiàng)目工作有計(jì)劃的推進(jìn)；

3.有效安排項(xiàng)目整體現(xiàn)金流計(jì)劃；

4.作為項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任書簽訂的依據(jù)，也是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的執(zhí)行依據(jù)。

三、核心內(nèi)容：

第一部分、項(xiàng)目組織架構(gòu)及人力資源

第二部分、項(xiàng)目概況及規(guī)劃設(shè)計(jì)說明

第三部分、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)策略

第四部分、項(xiàng)目開發(fā)周期及銷售節(jié)奏建議

第五部分、項(xiàng)目整體推廣策略及銷售計(jì)劃

第六部分、項(xiàng)目資金計(jì)劃及現(xiàn)金流分析

第七部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

第八部分、項(xiàng)目市場(chǎng)研究

第九部分、項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

第十部分、項(xiàng)目工程管理

第十一部分、項(xiàng)目招商管理

第十二部分、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

第十三部分、項(xiàng)目的重點(diǎn)、難點(diǎn)及解決辦法。

第一部分公司組織架構(gòu)及人力資源

一、項(xiàng)目公司組織架構(gòu)

(一)公司的籌建計(jì)劃及發(fā)展目標(biāo)

貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司隸屬于海南佳上投資開發(fā)有限責(zé)任公司，海南佳上公司目前的投資領(lǐng)域主要集中于縣域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的市政工程，為了配合母公司拓展業(yè)務(wù)范圍，使投資效益最大化，特成立貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司，對(duì)海南佳上公司投資市政工程BT來的土地進(jìn)行商業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。

1.注冊(cè)資金：2000萬元人民幣，三年內(nèi)增資到1.5億元人民幣。

2.經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、出租；開發(fā)項(xiàng)目綜合經(jīng)營(yíng)管理（含商業(yè)、百貨、酒

店、辦公等物業(yè)的招商、經(jīng)營(yíng)、管理）；開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理；建筑工程裝修設(shè)

計(jì)、施工；機(jī)械、水、電、氣安裝服務(wù)；商業(yè)連鎖及零售；網(wǎng)絡(luò)零售；物流配送；

快遞服務(wù)等。

3.企業(yè)愿景：引導(dǎo)城鎮(zhèn)生活，構(gòu)建中國最好的城、鄉(xiāng)商業(yè)平臺(tái)。

4.公司目標(biāo)：

●短期目標(biāo)：3年以內(nèi)：

?以海南佳上投資有限責(zé)任公司的BT項(xiàng)目為起點(diǎn)，致力于縣域商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理；

?商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目3-5個(gè)，開發(fā)面積50-80萬平方米，年銷售金額達(dá)5億元，累計(jì)資產(chǎn)10-15億元；

?年商業(yè)零售額1-2億元左右。

●近期目標(biāo)：3-5年

?把貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司打造成貴州縣域商業(yè)地產(chǎn)的航母。

商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目5-10個(gè)，開發(fā)面積150萬平方米左右，年銷售金

額達(dá)10億元左右，累計(jì)資產(chǎn)20-30億元；

?以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為龍頭，組建城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，商業(yè)零售額每年超過10億元；

?利用城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店，組建網(wǎng)上交易平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)交易額突破10億元。

●中期目標(biāo)：5-10年

?走出貴州，進(jìn)軍西南，把佳上通業(yè)建設(shè)成為西南地區(qū)的縣域商業(yè)地產(chǎn)航母，為進(jìn)入全國縣域商業(yè)領(lǐng)域打好基礎(chǔ)。

?商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目30-50個(gè)，開發(fā)面積250萬平方米左右，年銷售金額50億元，累計(jì)資產(chǎn)超過100億元；

?以縣城商業(yè)廣場(chǎng)為中心的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖店超過200家，年商業(yè)零售額超過100億元；

?建成西南最大的城鄉(xiāng)商業(yè)連鎖企業(yè)，利用強(qiáng)大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，建成國內(nèi)最具潛力的網(wǎng)上交易企業(yè)，網(wǎng)絡(luò)交易額突破1000億元。爭(zhēng)取境外上市，進(jìn)行資本

運(yùn)作。

●遠(yuǎn)期目標(biāo)：10年以后

?利用強(qiáng)大的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、雄厚的企業(yè)資產(chǎn)和資本，把佳上通業(yè)建設(shè)成為集商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、商業(yè)連鎖零售、城鄉(xiāng)物流、

網(wǎng)絡(luò)零售為一體的全國性商業(yè)管理公司。

?實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，使佳上通業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)變成為國內(nèi)大型、一流的商業(yè)營(yíng)運(yùn)管理公司。

5.企業(yè)文化：實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、肩負(fù)社會(huì)責(zé)任；誠實(shí)做人、踏實(shí)做事。

6.經(jīng)營(yíng)理念：眼高手低，從細(xì)節(jié)入手，從基礎(chǔ)做起。

(二)公司與集團(tuán)的組織關(guān)系和機(jī)構(gòu)設(shè)置

(三)公司組織架構(gòu)

注：以上架構(gòu)主要為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目公司，待開發(fā)項(xiàng)目開業(yè)前4個(gè)月左右再成立商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)各項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)管理、經(jīng)營(yíng)管理、商品銷售管理、物流配送、網(wǎng)絡(luò)銷售等業(yè)務(wù)。

(四)項(xiàng)目公司人員配置及崗位職責(zé)

萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)崗位設(shè)計(jì)及崗位職責(zé)

部門崗位崗位人數(shù)崗位職責(zé)

總經(jīng)理1參與集團(tuán)策略制定、負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)。

研策部研策副總1負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣。

研策經(jīng)理1

協(xié)助研策副總負(fù)責(zé)市場(chǎng)研究和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣，對(duì)

營(yíng)銷推廣方案進(jìn)行具體執(zhí)行。

銷售部銷售副總1組織、培訓(xùn)銷售隊(duì)伍，完成銷售任務(wù)。

案場(chǎng)經(jīng)理1

協(xié)助銷售副總負(fù)責(zé)銷售部門的管理，帶領(lǐng)銷售隊(duì)

伍完成公司安排的各項(xiàng)銷售任務(wù)。

置業(yè)顧問9客戶接待和產(chǎn)品銷售。

權(quán)證主管1銀行按揭、權(quán)證辦理、客戶服務(wù)、合同管理等。后臺(tái)主管1

客戶服務(wù)、合同管理、客戶資料管理、部門工作

對(duì)接。

招商部招商副總1負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商洽談、管理；大客戶管理、洽談、

注：前期開發(fā)由集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，直接和當(dāng)?shù)卣?、相關(guān)部門負(fù)責(zé)對(duì)接，負(fù)責(zé)前期協(xié)調(diào)、拆遷、相關(guān)手續(xù)辦理、外圍關(guān)系處理等。

(五)萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)工資及福利標(biāo)準(zhǔn)

2013年項(xiàng)目公司每月崗位工資及福利標(biāo)準(zhǔn)

注：社會(huì)福利的基本工資標(biāo)準(zhǔn)為：副總以上3000元/月、主管及經(jīng)理2500元/月、主管以下1685元/月計(jì)算，企業(yè)按基本工資的29.4%進(jìn)行交納。

(六)萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目辦公用房配置計(jì)劃

1.項(xiàng)目公司辦公場(chǎng)所：購買或租賃500㎡左右，可考慮作為資產(chǎn)持有或后期出售。

2.項(xiàng)目VIP高端會(huì)所：重新布置、包裝華熙酒店銷售中心，作為項(xiàng)目VIP高檔會(huì)所，負(fù)

責(zé)項(xiàng)目前期客戶接待和洽談。

3.項(xiàng)目銷售展示中心：把文昌公園入口廣場(chǎng)、文昌公園和財(cái)富廣場(chǎng)之間的道路、行政中

心廣場(chǎng)建設(shè)成為整個(gè)項(xiàng)目的體驗(yàn)、銷售和展示中心，讓當(dāng)?shù)乩习傩蘸涂蛻粼诳吹綁?mèng)想的同時(shí)，也能感受到美好的現(xiàn)實(shí)，迅速引導(dǎo)老城區(qū)的客流向新城區(qū)分流。其中，銷售展示中心面積1500㎡左右，務(wù)必在2013年7月份之前完成，8月上旬投入使用。

道路和行政中心廣場(chǎng)在6月份之前完成。

(七)萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目車輛配置計(jì)劃

1.營(yíng)銷中心：1輛（20萬元左右）。

2.行政辦公：1輛（20萬元左右）。

3.總經(jīng)理辦公室：1輛（60萬元左右）。

第二部分項(xiàng)目總體說明

一、項(xiàng)目解讀

(一)土地特征描述

1.土地取得過程：海南佳上投資開發(fā)有限責(zé)任公司以凈地每畝100萬元的價(jià)格作為資本

金直接注入貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司，換取貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司的股份，具體內(nèi)容詳見《關(guān)于貴州佳上通業(yè)投資開發(fā)有限責(zé)任公司股東變更及增資擴(kuò)股的決議》。

2.項(xiàng)目地形地勢(shì)描述：項(xiàng)目位于納雍縣城南部，整個(gè)地塊呈長(zhǎng)方形，地勢(shì)北高南低，從

發(fā)展大道到項(xiàng)目地塊的最高點(diǎn)相差大約30米左右。地塊內(nèi)高低不平，地形起伏較

大，需要進(jìn)行大量的平整。

3.地塊內(nèi)障礙物：目前，項(xiàng)目地塊內(nèi)除少量居民建筑之外，沒有其它任何文物、通訊、

電力等障礙設(shè)施。地塊內(nèi)的居民建筑已納入搬遷計(jì)劃，短期內(nèi)就能搬遷，不會(huì)影響項(xiàng)目的整體推進(jìn)。

項(xiàng)目用地地形地勢(shì)圖

(二)周邊環(huán)境概況

1.項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目位于納雍南部新區(qū)的核心位置，南面緊鄰納雍新的行政中心和行

政中心廣場(chǎng)，東靠文昌公園，北面為納雍縣城對(duì)外連接的主要交通干線——發(fā)展大道。

2.城市總體規(guī)劃：從總體規(guī)劃來看，納雍縣城的規(guī)劃和發(fā)展主要以夏蓉高速的建設(shè)為契

機(jī)，以發(fā)展大道作為整個(gè)縣城的形象展示面，發(fā)展大道不但是納雍縣城未來的主要交通要道，還是納雍對(duì)外展示的窗口。所以整個(gè)縣城的規(guī)劃都以發(fā)展大道為軸線進(jìn)行展開，總體分為老城區(qū)、南部新區(qū)和教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大板塊。老城區(qū)主要維持現(xiàn)狀，以舊城改造、拆遷為主。南部新區(qū)休閑、居住、商業(yè)、行政、辦公、金融、會(huì)展為主。

教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要以教育、工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等為主。

教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)

老城區(qū)

南部新區(qū)

納雍縣城市總體規(guī)劃圖

3.項(xiàng)目周邊規(guī)劃：南部新區(qū)是納雍未來的休閑、居住、生活、行政、辦公、商業(yè)中心，

城市發(fā)展的主力方向，整體規(guī)劃以“兩軸兩帶、三街兩園、兩站一中心”為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行整體規(guī)劃。其目的就是以財(cái)富廣場(chǎng)、行政中心為城市中軸線，沿發(fā)展大道進(jìn)行整體布局，通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路和老城區(qū)對(duì)接，使老城區(qū)和新城區(qū)進(jìn)行無縫連接。

●兩軸：財(cái)富廣場(chǎng)、行政中

心為核心的城市中軸線；

●兩帶：以沿湖公園、發(fā)展

大道為主的景觀綠化帶；

●三街：財(cái)富廣場(chǎng)東西兩側(cè)

連接老城區(qū)的經(jīng)四

路、經(jīng)五路兩條金

街和連接新客運(yùn)總

站和火車站的民族

風(fēng)情特色街；

●兩園：體育公園、文昌公園；

●兩站：客運(yùn)總站和火車站；

●一中心：以財(cái)富廣場(chǎng)、行政大樓為核心的休閑娛樂、商業(yè)購物、行政辦公中心。

(三)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

1.項(xiàng)目土地性質(zhì)：商業(yè)服務(wù)用地，使用年限為40年。（本項(xiàng)目用地由海南佳上公司通

過項(xiàng)目BT取得，土地性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)用地。為了使項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和產(chǎn)品更加豐富，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保證前期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，建議跟政府進(jìn)行協(xié)調(diào)，把二期的部分用地改變?yōu)樯套∮玫兀?/p>

2.項(xiàng)目用地面積：140畝（93792平方米）

3.項(xiàng)目容積率：≦1.5

4.項(xiàng)目建筑密度：≦35%

5.項(xiàng)目綠化率：25%

6.項(xiàng)目建筑限高：≦50米

(四)土地附加值解讀

南部新區(qū)和納雍縣成的舊城區(qū)僅一線之隔，發(fā)展大道建成通車后，毫無疑問，南部新區(qū)將成為納雍縣城未來的城市中心，生活中心，商業(yè)、經(jīng)濟(jì)和文化中心。萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)位于南部新區(qū)的核心，緊鄰新的行政中心和未來的主要交通要到，北面通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路直接和老城區(qū)相連，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)老城區(qū)和新城區(qū)的對(duì)接，把人流吸引到財(cái)富廣場(chǎng)，形成新的商業(yè)中心。

隨著體育公園、文昌公園、發(fā)展大道、火車站、新的客運(yùn)總站、經(jīng)四路、經(jīng)五路的逐步建成，南部新區(qū)的居住環(huán)境、地理位置、交通條件、商業(yè)氛圍等優(yōu)勢(shì)和老城區(qū)相比就會(huì)越來越明顯，而作為南部新區(qū)核心的財(cái)富廣場(chǎng)無疑會(huì)成為納雍未來最具商業(yè)價(jià)值的黃金眼。

(五)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

1.設(shè)計(jì)理念

利用項(xiàng)目用地地勢(shì)高差，有效布置建筑，合理組織交通流線，著力打造親民、休閑的城市廣場(chǎng)及體驗(yàn)式商業(yè)中心，最終形成集“休閑、娛樂、居住、購物、商務(wù)、辦公、酒店、銀行、餐飲等功能為一體的城市綜合體項(xiàng)目。

2.設(shè)計(jì)原則

●整體性原則：結(jié)合納雍南部新城的整體規(guī)

劃及發(fā)展趨勢(shì)，彰顯項(xiàng)目的地標(biāo)作用和商

業(yè)核心。

●開發(fā)性原則：根據(jù)縣域消費(fèi)者習(xí)性，合理

利用地塊的地形地勢(shì)特征，盡量增加沿街

商鋪，提升產(chǎn)品價(jià)值，減少持有，增加現(xiàn)

金流。

●多樣性原則：建筑立面豐富多彩，具有強(qiáng)

烈都市感和現(xiàn)代感；產(chǎn)品盡量細(xì)分，以滿

足不同目標(biāo)群體的需求。

●公共性原則：充分考慮不同業(yè)態(tài)、不同產(chǎn)

品的使用功能和特點(diǎn)，從人體工程學(xué)、美學(xué)、地方文化、城市發(fā)展、消費(fèi)習(xí)慣等

不同角度進(jìn)行考量，使之能夠和當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境相融合。

3.項(xiàng)目規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目總體規(guī)劃方案平面及鳥瞰圖

項(xiàng)目立面效果圖

項(xiàng)目半地下層平面圖

項(xiàng)目一層平面圖

項(xiàng)目二層平面圖項(xiàng)目三層平面圖項(xiàng)目四層平面圖

第三部分項(xiàng)目定位及整體經(jīng)營(yíng)策略

一、項(xiàng)目及產(chǎn)品定位

(一)項(xiàng)目SWOT分析

1.優(yōu)勢(shì)

●項(xiàng)目緊靠納雍新的行政中心，交通方便，是納雍未來的行政、辦公、休閑、娛樂

中心，發(fā)展空間大、升值潛力大。

●項(xiàng)目位于南部新城的核心位置，通過經(jīng)四路、經(jīng)五路、經(jīng)六路可以直接和老城區(qū)

進(jìn)行對(duì)接，能夠很快把老城區(qū)的人流量吸引過來，形成新的商業(yè)中心。

●項(xiàng)目緊鄰體育公園、文昌公園、市政廣場(chǎng)、新的客運(yùn)總站、大型百貨、高檔酒

店、辦公等市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境好。

●項(xiàng)目位于發(fā)展大道以南，經(jīng)四路和經(jīng)五路之間，形象展示面好。

●南部新區(qū)屬于公司整體運(yùn)作的BT項(xiàng)目，無論是從規(guī)劃、施工、宣傳、政策等多方

面都可以和項(xiàng)目進(jìn)行整體互動(dòng)和支持。

2.劣勢(shì)

●項(xiàng)目位于新區(qū)，目前的道路、市政配套設(shè)施等正在建設(shè)之中，周邊環(huán)境比較荒

涼，缺乏配套和人氣支撐。

●項(xiàng)目地勢(shì)南高北低、落差較大，地形坑洼不平，對(duì)后期施工和運(yùn)營(yíng)有一定的難

度。

●用地性質(zhì)為純粹的商業(yè)服務(wù)用地，產(chǎn)品單一，不利于現(xiàn)金流回籠和市場(chǎng)細(xì)分。

●項(xiàng)目周邊住宅地塊的開發(fā)進(jìn)度難以把控，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升和商業(yè)氛圍的形

成有一定的影響。

3.機(jī)會(huì)

●鐵路、高速的建成和開通，納雍的能源優(yōu)勢(shì)將迅速顯現(xiàn)出來，納雍經(jīng)濟(jì)和城鄉(xiāng)居

民收入的增長(zhǎng)速度將會(huì)有大幅度的提升。

●經(jīng)濟(jì)和收入的增長(zhǎng)將快速拉動(dòng)納雍的城鎮(zhèn)化和城市化進(jìn)程，納雍100萬的人口基

數(shù)將會(huì)快速向城鎮(zhèn)聚合。

●相比于貴州其它縣城，納雍的城市建設(shè)起步較晚，城鎮(zhèn)居民的居住環(huán)境和居住條

件還比較差，政府、官員和民眾追求好環(huán)境、好產(chǎn)品的愿望比較強(qiáng)烈，在新老城

區(qū)可以快速的實(shí)現(xiàn)騰籠換鳥和產(chǎn)品升級(jí)，形成新的居住區(qū)和商業(yè)中心。

●目前，納雍的商業(yè)布局、經(jīng)營(yíng)模式、硬件購物環(huán)境等都比較落后，已不適應(yīng)市場(chǎng)

和消費(fèi)者的需求，商業(yè)急需升級(jí)換代。

4.威脅

●現(xiàn)在納雍房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于野蠻生長(zhǎng)的階段，商業(yè)面積增加的速度和城市人口增

長(zhǎng)速度不成正比，老城區(qū)商業(yè)面積的供給量過大，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。

●在縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅產(chǎn)品的利潤(rùn)相對(duì)較小，開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，都會(huì)想盡

辦法增加商業(yè)面積，見天就建鋪，新區(qū)項(xiàng)目必然會(huì)走同樣的路子，隨著新區(qū)項(xiàng)目

的上馬，新區(qū)的商業(yè)供給量同樣會(huì)供大于求，最終造成供需失平。

●隨著南部新區(qū)的大力宣傳和財(cái)富廣場(chǎng)的面市，老城區(qū)項(xiàng)目難免不低價(jià)銷售其開發(fā)

的產(chǎn)品，沖擊整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，如溫州商城低價(jià)銷售其3-4層商業(yè)產(chǎn)品。

5.項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力

集團(tuán)公司整體運(yùn)營(yíng)下的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

(二)項(xiàng)目定位

1.項(xiàng)目形象定位：

納雍新名片城市會(huì)客廳

2.項(xiàng)目整體定位：

第三代復(fù)合型城市綜合體

利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和地勢(shì)落差，把萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)打造成集“休閑、娛樂、購物、辦公、旅游、居住”為一體的城市綜合體項(xiàng)目和購物休閑廣場(chǎng)，全面升級(jí)納雍的商業(yè)硬件和購物環(huán)境，使之成為納雍新時(shí)代、新城鎮(zhèn)、新生活的制高點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)。

3.目標(biāo)群體定位

●立足納雍，向周邊縣域延展，輻射畢節(jié)地區(qū)。

●群體細(xì)分：政府官員、礦產(chǎn)老板、商會(huì)、個(gè)體老板、投資客、公務(wù)員等。

4.項(xiàng)目產(chǎn)品定位

●功能定位：集休閑、購物、娛樂、辦公、商務(wù)、酒店、居住、餐飲為一體。

●業(yè)態(tài)定位：大型百貨、超市、美食城、家電城、娛樂城、洗浴中心、影院、沿街商

鋪、步行街星級(jí)酒店、高檔寫字樓、高端公寓等。

二、項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)策略

（一）.做政府想做的

充分研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展方向，結(jié)合納雍縣城和新區(qū)的整體規(guī)劃方案，站在政府運(yùn)營(yíng)城市的角度，打造納雍的地標(biāo)性建筑，提升城市品位和城市形象，改善當(dāng)?shù)氐馁徫锃h(huán)境和購物條件，提升當(dāng)?shù)厣虡I(yè)運(yùn)營(yíng)模式和管理水平，解決就業(yè)問題，提高稅收，增加財(cái)政收入。

（二）.做市場(chǎng)想做的

仔細(xì)研究當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)性和消費(fèi)需求，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式、產(chǎn)品、營(yíng)銷等進(jìn)行適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，引導(dǎo)消費(fèi)者和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，滿足消費(fèi)者需求，做市場(chǎng)標(biāo)桿，使之成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的制定者和領(lǐng)跑者。

（三）.做企業(yè)想做的

以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足不同的市場(chǎng)需求，快速完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，降低成本，提高利潤(rùn)，為企業(yè)創(chuàng)造效益和品牌，促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

三、項(xiàng)目基本操作思路

（一）.銷售為主現(xiàn)金為王

在保證利潤(rùn)的情況下，一切以銷售為主，快速回籠資金，保障企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)。

（二）.降低風(fēng)險(xiǎn)提高利潤(rùn)

充分研究消費(fèi)者需求，把握好市場(chǎng)機(jī)遇，做好項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，避免誤操誤判，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在保證產(chǎn)品品質(zhì)的情況下，嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)管理成本，提高利潤(rùn)，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。

（三）.出機(jī)制、出人才、出品牌

在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理過程中，參與集團(tuán)制度編制和組織建設(shè)，完善公司的管理制度，制定出一套適合于縣域經(jīng)濟(jì)商業(yè)開發(fā)管理的企業(yè)管理機(jī)制。

通過納雍項(xiàng)目的操作和管理，為公司快速發(fā)展培養(yǎng)人才，儲(chǔ)備人才。

把握市場(chǎng)機(jī)遇，利用公司和項(xiàng)目在當(dāng)?shù)氐慕^對(duì)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合南部新區(qū)的整體宣傳和推廣，增加項(xiàng)目在貴州縣域經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的影響力，把萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)做成貴州縣域經(jīng)濟(jì)商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，為企業(yè)在縣域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和管理創(chuàng)造良好的口碑和品牌。

第四部分項(xiàng)目開發(fā)周期及銷售節(jié)奏建議

一、項(xiàng)目開發(fā)周期

項(xiàng)目分為兩期，整體開發(fā)周期三年。

（一）.第一期：整體開發(fā)時(shí)間18個(gè)月（一年半）

●2013年4月20日項(xiàng)目正式開工及新區(qū)整體規(guī)劃方案亮相；

●2013年4月18日施工單位正式入場(chǎng)開始施工；

●2013年8月30日一期出正負(fù)零；

●2013年12月30日一期全面封頂；

●2014年03月30日內(nèi)外裝完成；

●2014年5月30日環(huán)境、廣場(chǎng)鋪磚及項(xiàng)目管網(wǎng)全滿完成；

●2014年6月30日驗(yàn)收；

●2014年8月30日交房；

●2014年10月1以，一期商業(yè)正式開街。

（二）.第二期（商業(yè)部分\住宅部分可能提前）：整體開發(fā)時(shí)間18個(gè)月（一年半）

●2014年3月正式開工；

●2014年6月樁基完成；

●2014年9月全面封頂；

●2014年12月內(nèi)外裝完成；

●2015年4月景觀、環(huán)境、管網(wǎng)完成；

●2015年6月驗(yàn)收；

●2015年7月試營(yíng)業(yè)；

●2015年10月，二期商業(yè)全面開街。

注：住宅部分工程詳見《項(xiàng)目主要工作內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)》

萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)近期主要工作內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)

二、項(xiàng)目銷售原則

●一切以現(xiàn)金流為基本出發(fā)點(diǎn)，在保現(xiàn)金流的情況下，考慮效益最大化。

●用臨街商鋪和居住型產(chǎn)品作為現(xiàn)金流的主要來源，保證穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流；

●以金街、內(nèi)街作為大型商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的支撐，用時(shí)間換取價(jià)值，保證金街、內(nèi)街

產(chǎn)品升值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；

●對(duì)不能分割、不容易銷售的產(chǎn)品進(jìn)行整體招租、整體經(jīng)營(yíng)，用資產(chǎn)作抵押，換取

現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值；

●啟動(dòng)“一對(duì)一營(yíng)銷”策略，對(duì)酒店、辦公、銀行等大客戶進(jìn)行定制銷售，提前

回籠資金。

三、產(chǎn)品銷售節(jié)奏

（一）.銷售節(jié)奏控制

●推盤順序：

大客戶訂單產(chǎn)品—居住型產(chǎn)品—臨街商鋪—內(nèi)街—金街—綜合商業(yè)—持有物業(yè)。

●推盤時(shí)間：

?開工后啟動(dòng)“一對(duì)一營(yíng)銷”方案；

?“五證”具備“四證”后開始收客戶誠意金，進(jìn)行意向客戶積累；

?工程出地面、項(xiàng)目形象工程完成后正式開盤；

?開盤后一個(gè)月完成推盤量的50%，開盤后三個(gè)月完成推盤量的80%；

?第一批銷售完成70%左右開始推第二批產(chǎn)品，依次類推。

（二）.整體銷售周期

●整體銷售周期不超過三年（2013年8月-2016年8月）。

●到2016年尾盤占有量不超過可銷售量的10%。

四、銷售價(jià)格建議

●公寓：整體均價(jià)3000元/㎡，入市均價(jià)2900元/㎡；

●酒店：星級(jí)酒店整體均價(jià)4500元/㎡（毛坯，含底商），經(jīng)濟(jì)型酒店整體均

價(jià)3000元/㎡（毛坯）；

●辦公樓：整體均價(jià)4400元/㎡（含底商）

●銀行樓：整體均價(jià)4500元/㎡（含底商）

●商鋪：一層商鋪整體均價(jià)18000元/㎡（含金街、內(nèi)街），內(nèi)鋪整體均價(jià)

9000元/㎡。

五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

●項(xiàng)目可售面積129579平米

●總銷售金額：6.6億元萬元

●2013年回籠資金：1.5億元

●2014年回籠資金：2.0億元

●2015年回籠資金：1.5億元

●2016年回籠資金：1.3億元

●2017年回籠資金：0.3億元

●持有資產(chǎn)：69219平米（含部分可銷售面積，總體價(jià)值3.5

億元左右,）

詳見《萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)整體銷售計(jì)劃表》

萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)整體銷售計(jì)劃表(面積㎡；單價(jià)元/㎡；金額萬元)

.

備注：

配套4916平方米）。

.

第五部分、項(xiàng)目整體推廣策略

一、整體推廣策略

●城鎮(zhèn)化帶動(dòng)城市化。

●新城中心、財(cái)富中心。

●行政中心、身份和財(cái)富的象征。

本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是位于集團(tuán)整體超控下的南部新區(qū)，而不利的因素也是位于集團(tuán)整體超控下的南部新區(qū)。目前，南部新區(qū)整體環(huán)境較差，人氣

缺失。所以，城鎮(zhèn)化是本項(xiàng)目最大的希望和賣點(diǎn)，必須以城鎮(zhèn)化帶動(dòng)城市

化，用南部新區(qū)去顛覆老城區(qū)，有且只有南部新區(qū)顛覆了納雍老的城區(qū)，讓

納雍的老百姓對(duì)納雍美好的未來和城市的發(fā)展方向有了清晰的認(rèn)識(shí)，我們項(xiàng)

目的優(yōu)勢(shì)才能徹底的顯現(xiàn)出來，萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)才能在現(xiàn)有的城市格局和過

剩商業(yè)市場(chǎng)中脫穎而出，萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)才能傲視納雍，立于不敗之地。

二、推廣節(jié)奏及時(shí)間安排

以南部新區(qū)城鎮(zhèn)化的整體推動(dòng)為主線，結(jié)合項(xiàng)目的銷售節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體營(yíng)銷推廣。

●2013年4月中旬，項(xiàng)目開工典禮和南部新區(qū)整體規(guī)劃隆重亮相；

●2013年5月底5月初，畢節(jié)地區(qū)《幸福城鎮(zhèn)、美麗納雍》方案論證及區(qū)

域論壇；

●2013年6月底7月初，“新型城鎮(zhèn)化”運(yùn)營(yíng)模式—城鎮(zhèn)綜合體研討會(huì)；

●2013年7月底8月初，納雍南部新區(qū)——全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范點(diǎn)申報(bào)儀

式及宣傳；

●2013年5月底—7月初，項(xiàng)目附加價(jià)值宣傳；

●2013年6月底—8月初，項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值宣傳；

●2013年8月中旬，配合開盤，集中對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及優(yōu)惠條件進(jìn)行宣傳。

●2013年8月18日，項(xiàng)目開盤。

●從2013年9月開始，重點(diǎn)以活動(dòng)推廣為主。

三、營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算

項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算表

說明：營(yíng)銷費(fèi)用占總銷售金額的4%。

四、項(xiàng)目近期資金計(jì)劃

萬業(yè)興財(cái)富廣場(chǎng)近期資金計(jì)劃

精品文檔

.

第七部分、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

第八部分、項(xiàng)目市場(chǎng)研究

一、市場(chǎng)狀況

(一)投資環(huán)境狀況

1.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勢(shì)，國民生產(chǎn)總值以14%年均增長(zhǎng)率，快速發(fā)展。

2.地方財(cái)政、稅收大幅增長(zhǎng)，五年實(shí)現(xiàn)翻三番增長(zhǎng)額度。

3.城鄉(xiāng)金融機(jī)構(gòu)存款余額大幅增長(zhǎng)，金融貸款明顯加快，金融體系發(fā)展穩(wěn)健。

4.三大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益凸顯，整體提升城鎮(zhèn)居民人均收入水平。

5.社會(huì)消費(fèi)品零售額以年均2

6.1%增長(zhǎng)率大幅增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)需求表現(xiàn)強(qiáng)勁。

6.五年來，社會(huì)固定投資總額增長(zhǎng)近5倍，區(qū)域投資經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍。

7.綜述

1)基于2號(hào)文件及對(duì)“畢節(jié)試驗(yàn)區(qū)”規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，中央各部委就政治、經(jīng)濟(jì)、文化、

旅游、交通等對(duì)口扶持發(fā)展政策，將大力帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)蓬勃發(fā)展，催動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新一輪投資開發(fā)熱潮。

2)投資環(huán)境的政策傾斜，城市化進(jìn)程步伐加快；經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行；地方財(cái)政收入、城市居

民收入快速增長(zhǎng)；城市發(fā)展配套逐步完善，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)能力逐漸釋放。種種利好因素將為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入更多新生活力。

(二)市場(chǎng)環(huán)境狀況

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.土地市場(chǎng)：供應(yīng)少，需求穩(wěn)，價(jià)格漲

1)土地供應(yīng)指標(biāo)少，儲(chǔ)備低，相比其他市縣，城市化進(jìn)程遲緩。

2)土地交易順暢，成交均價(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)

2010年，納雍城區(qū)土地交易平均價(jià)格為62.37萬元/畝，2011年，土地交易平均價(jià)格為71.96萬元/畝，同比增長(zhǎng)15.4%。

3.商品房市場(chǎng)：供需兩旺，價(jià)格走高

1)商品房供應(yīng)體量逐年放大，商業(yè)性用房市場(chǎng)供應(yīng)態(tài)勢(shì)明顯

2011年，商業(yè)性用房供應(yīng)面積12萬平方米，住宅用房供應(yīng)面積達(dá)16萬平方米，相比2008年的7.2萬平米，市場(chǎng)增量達(dá)8.8萬平方米，年均增長(zhǎng)近3萬平米，年均增幅為40.7%。

2)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)延緩，商品房銷售價(jià)格持續(xù)上漲

截止至2011年，城區(qū)商品房銷售價(jià)格由2008年1600元/㎡上升至2700元/㎡左右，年均增幅22.9%。其中整體市場(chǎng)步梯房銷售均價(jià)2500元/㎡，電梯房銷售均價(jià)2800元/㎡。

(三)城市商業(yè)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r

1.商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)增多，市場(chǎng)供應(yīng)體量急劇放大

2.市場(chǎng)需求遲緩，2-3萬平米年均銷售體量

3.商業(yè)銷售價(jià)格

4.可類比項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析1)可類比項(xiàng)目分布圖

（在地圖或當(dāng)?shù)貥鞘械貓D上標(biāo)注出來）

2)可類比項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì)，見附件三：《主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》

項(xiàng)目

項(xiàng)目地址

銷售價(jià)格

駿豪盛世國際

中山大道與經(jīng)五路交匯處

一樓底商27000元/㎡、二樓約7000元/㎡山水綠城

納雍縣沿河街五眼橋

沿河路臨街底商：?jiǎn)螌?4800-15150元/㎡一、二層捆綁銷售：

一層12150元/㎡，二層4150元/㎡步行街底商：13000-16000元/㎡；恒達(dá)?雍熙御園納雍縣城南大道一樓商鋪12000左右/㎡

二樓商鋪6000元/㎡(去化量較少)時(shí)代廣場(chǎng)

納雍縣環(huán)城路

臨街20000元/㎡，內(nèi)鋪15000元/㎡新熙建材城

納雍縣環(huán)城路

環(huán)城路底商約21000元/㎡B區(qū)現(xiàn)房售價(jià)約為13800元/㎡

B區(qū)期房臨街底約為16800元/㎡，二樓約為13800元/㎡；

昌宏盛世雍熙城納雍縣雍熙鎮(zhèn)畢納路丫口處

商業(yè)街底商約為21000-27000元/㎡靠近畢納路路口約32000元/㎡溫州商貿(mào)城

納雍環(huán)城路與織納路交叉口

一層：12000—18000元/㎡二層6000—8000元/㎡三層2700—2800元/㎡四層：2800—3000元/㎡

城區(qū)商業(yè)銷售價(jià)格

第九部分、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

一.設(shè)計(jì)要求提出

1.明確設(shè)計(jì)要求，形成各階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.提交設(shè)計(jì)要求文件前，工程設(shè)計(jì)部應(yīng)組織實(shí)施必要的設(shè)計(jì)要求文件的審查。

二.設(shè)計(jì)過程跟進(jìn)

1.工程設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計(jì)工作進(jìn)度符合規(guī)定要求。

2.設(shè)計(jì)過程中，提出的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

三.設(shè)計(jì)成果

1.明確規(guī)定對(duì)設(shè)計(jì)成果提交的具體形式和審查要求

2.委托有資格的技術(shù)專家對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審查。

3.設(shè)計(jì)成果審查均包括經(jīng)濟(jì)性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及擴(kuò)初設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本概算，施工

圖設(shè)計(jì)須進(jìn)行成本預(yù)算，確保在項(xiàng)目總成本的控制范圍內(nèi)。

4.審查中發(fā)現(xiàn)的問題，工程設(shè)計(jì)部必須以書面文件方式通知設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位進(jìn)

行修改，并跟蹤記錄。

四.各階段設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)

1.項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)

●項(xiàng)目概念及規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)以項(xiàng)目的前期市場(chǎng)研究成果為基礎(chǔ)，充分研究和利用有關(guān)基

地和規(guī)劃條件，并關(guān)注主力店、目標(biāo)市場(chǎng)的需求和期望。

●組織方案評(píng)審和專家論證會(huì)。

2.建筑方案設(shè)計(jì)和初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)

●編制、審核項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書。

●各部門和項(xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料和支持。

●完成地界定點(diǎn)、管網(wǎng)勘測(cè)和地質(zhì)勘測(cè)等工作，開展對(duì)接和報(bào)批工作。

●組織方案評(píng)審和專家論證會(huì)。

3.施工圖設(shè)計(jì)

●設(shè)計(jì)工作交接，設(shè)計(jì)交底、設(shè)計(jì)交接和問題解釋等都需有書面記錄并簽字確認(rèn)。

●協(xié)調(diào)和組織施工圖的審查工作，并建立相應(yīng)的審查責(zé)任負(fù)責(zé)制。

●審核通過后，項(xiàng)目公司將施工圖及審核意見報(bào)規(guī)劃部復(fù)審及備案

4.設(shè)計(jì)變更

●盡量減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，當(dāng)設(shè)計(jì)變更不可避免時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的規(guī)定和程序。

●所有的設(shè)計(jì)變更資料進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)登記。

●設(shè)計(jì)變更的執(zhí)行情況和結(jié)果應(yīng)以書面形式料留底。

第十部分、項(xiàng)目工程管理

一、項(xiàng)目施工準(zhǔn)備階段

●各相關(guān)方(施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)商等)進(jìn)行必要的施工準(zhǔn)備工作。

●項(xiàng)目開工報(bào)告由公司工程經(jīng)理負(fù)責(zé)審查批準(zhǔn)。

●項(xiàng)目開工報(bào)告簽發(fā)前，工程經(jīng)理應(yīng)組織相關(guān)部門及人員認(rèn)真進(jìn)行施工準(zhǔn)備工作內(nèi)容檢

查和核對(duì)，確保符合公司《項(xiàng)目開工基本條件》中規(guī)定的各項(xiàng)要求。

二、項(xiàng)目施工階段

(一)施工進(jìn)度控制

1.在施工過程中，通過監(jiān)理方對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行持續(xù)監(jiān)控，應(yīng)要求監(jiān)理方至少每周召開

工程例會(huì)對(duì)施工進(jìn)度狀況進(jìn)行檢查、分析和控制。

2.偏離進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的情況，組織相關(guān)方分析原因，落實(shí)補(bǔ)救措施或調(diào)整進(jìn)度計(jì)劃。

3.施工總進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整，須經(jīng)項(xiàng)目公司工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并報(bào)項(xiàng)目管理部備案。

4.向項(xiàng)目管理部向公司和集團(tuán)上報(bào)上月進(jìn)度執(zhí)行情況及本月進(jìn)度計(jì)劃。

(二)工程質(zhì)量控制

1.制訂工程質(zhì)量監(jiān)管計(jì)劃，并落實(shí)監(jiān)管責(zé)任；

2.實(shí)行施工標(biāo)準(zhǔn)間、施工工藝的樣板確認(rèn)；

3.加強(qiáng)與監(jiān)理單位的溝通、監(jiān)督和控制；

4.對(duì)施工重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序及定位放線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查；

5.有針對(duì)性地采取質(zhì)量通病防治措施。

(三)材料設(shè)備質(zhì)量控制

1.制訂工程材料設(shè)備監(jiān)管機(jī)制，確保投入施工使用的材料設(shè)備符合規(guī)定的質(zhì)量要求。

2.加強(qiáng)材料設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)管理，避免材料設(shè)備的非預(yù)期損壞或變質(zhì)。

(四)項(xiàng)目技術(shù)資料管理

1.專人負(fù)責(zé)接收、保管、發(fā)放圖紙，并建立和更新相應(yīng)的技術(shù)資料清單。

2.所有對(duì)外接收、發(fā)放文件必須做好收發(fā)登記。

3.相關(guān)工程文件資料的收集、整理和保管。

(五)安全文明生產(chǎn)

1.針對(duì)性地制訂安全文明生產(chǎn)管理措施及監(jiān)管計(jì)劃。

2.明確相關(guān)單位的現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工管理的責(zé)任、權(quán)限及要求。

3.定期(至少每月一次)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明生產(chǎn)進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求相關(guān)

方進(jìn)行整改，檢查記錄和整改記錄應(yīng)存檔備查。

(六)工程驗(yàn)收

1.組織進(jìn)行對(duì)各專業(yè)分包工程驗(yàn)收，針對(duì)主力店的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收。

2.在組織正式竣工驗(yàn)收前，工地現(xiàn)場(chǎng)必須組織兩次內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收，第一次由施工單位和

監(jiān)理單位進(jìn)行初驗(yàn)，整改結(jié)束后形成初驗(yàn)報(bào)告報(bào)建設(shè)單位，第二次由施工單位、監(jiān)

理單位、建設(shè)單位參加，按照正式驗(yàn)收程序以套為單位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，整改完全結(jié)束

后，形成復(fù)驗(yàn)報(bào)告，方可進(jìn)行正式的竣工驗(yàn)收。

(七)工程移交與保修

1.正式竣工驗(yàn)收通過后，針對(duì)持有物業(yè)的移交由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé);針對(duì)項(xiàng)目公司的移交物

業(yè)按新的商業(yè)管理公司的接收規(guī)定執(zhí)行。

2.與新的商業(yè)管理公司、物業(yè)公司明確劃分保修責(zé)任范圍，確保維修服務(wù)的質(zhì)量和時(shí)

間滿足規(guī)定的要求。

3.與施工單位、設(shè)備供應(yīng)商支付合同尾款或返還質(zhì)量保證金前，必須征詢新的商業(yè)管

理公司、物業(yè)公司對(duì)維保工作的評(píng)價(jià)意見，商業(yè)管理公司、物業(yè)公司對(duì)維保工作的

意見應(yīng)報(bào)佳上通業(yè)公司管理部備案。

三、各階段管理要點(diǎn)

(一)設(shè)計(jì)階段

1.根據(jù)建造標(biāo)準(zhǔn)及交樓標(biāo)準(zhǔn)，編制詳細(xì)完整的設(shè)計(jì)任務(wù)書。

2.擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。

3.合理確定設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃。

4.認(rèn)真完成施工圖出圖前的內(nèi)部審查工作。

5.做好施工圖會(huì)審及設(shè)計(jì)交底工作。

6.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更審批程序，盡量減少設(shè)計(jì)變更。

7.材料設(shè)備選用應(yīng)滿足技術(shù)先進(jìn)性、產(chǎn)品適應(yīng)性、環(huán)保節(jié)能及經(jīng)濟(jì)性的要求。

8.必須在設(shè)計(jì)合同中清晰約定設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量要求及違約責(zé)任條款。

9.設(shè)計(jì)技術(shù)必須同國內(nèi)施工整體水平和萬達(dá)物業(yè)管理水平相結(jié)合。

(二)施工階段

1.擇優(yōu)選擇施工單位。

2.確定合理的施工工期。

3.編制《施工階段工程質(zhì)量通病防治任務(wù)書》，作為施工合同附件。

4.在施工合同中約定質(zhì)量保證措施及違約責(zé)任條款。

5.認(rèn)真審查施工單位提供的施工組織設(shè)計(jì)

6.加強(qiáng)監(jiān)理單位的管理，使其真正起到為甲方管理好工程進(jìn)度和質(zhì)量的作用。

7.工程管理人員加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視檢查，認(rèn)真執(zhí)行工程例會(huì)制度，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題，必

須要求施工單位及時(shí)整改到位。

8.工程管理人員必須參加隱蔽工程及其它關(guān)鍵部位的驗(yàn)收工作，必須做好材料設(shè)備進(jìn)

場(chǎng)的驗(yàn)收工作，防止假冒偽劣材料設(shè)備進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。

9.工程款的支付與工程質(zhì)量和進(jìn)度相結(jié)合，對(duì)于質(zhì)量不合格部分，不予計(jì)量和支付。

10.加強(qiáng)合同執(zhí)行評(píng)估工作，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司每季度開始的5日內(nèi)將各施工單位的合

同執(zhí)行評(píng)估情況報(bào)集團(tuán)成本質(zhì)量控制部備案。

(三)驗(yàn)收及維保階段

1.嚴(yán)格驗(yàn)收制度，集團(tuán)所屬項(xiàng)目公司必須按照現(xiàn)行國家規(guī)范要求及交樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面

驗(yàn)收，不合格工程必須通過整改達(dá)到合格，在工程交付客戶之前，必須保證產(chǎn)品合格。

2.維保階段：建立客戶投訴迅速反饋機(jī)制，工程質(zhì)量造成的客戶投訴超過一定數(shù)量，

將永久取消該施工單位參與集團(tuán)公司以后所有項(xiàng)目的投標(biāo)資格。

第十一部分、項(xiàng)目招商管理

一、招商管理工作責(zé)任界定

(一)工作責(zé)任界定：

1.負(fù)責(zé)大客戶洽談和集中商業(yè)招商工作；

2.負(fù)責(zé)商業(yè)租賃合同的起草、洽談和簽訂，負(fù)責(zé)商業(yè)合同執(zhí)行的監(jiān)督和協(xié)調(diào)；

3.負(fù)責(zé)及時(shí)取得集中商業(yè)的有關(guān)技術(shù)條件，組織協(xié)調(diào)與集中商業(yè)的技術(shù)對(duì)接工作；

4.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)中與集中商業(yè)商家的關(guān)系，如集中商業(yè)的設(shè)計(jì)變更、主力店進(jìn)場(chǎng)

裝修和物業(yè)移交等；

5.負(fù)責(zé)與大客戶的公共關(guān)系工作；

6.負(fù)責(zé)審查項(xiàng)目中有關(guān)主力店的對(duì)外宣傳內(nèi)容；

7.負(fù)責(zé)所有對(duì)外商務(wù)談判、商務(wù)來往信函、商務(wù)文件的檔案管理工作。

(二)集中商業(yè)的對(duì)接管理

1.與集中商業(yè)的對(duì)接管理應(yīng)遵循集中管理、層層對(duì)接的原則。

2.特別是主力店客戶的開發(fā)、商務(wù)條款的確定和商務(wù)關(guān)系的協(xié)調(diào)。

3.集中商業(yè)對(duì)接工作，以及確認(rèn)事項(xiàng)的時(shí)機(jī)、責(zé)任和內(nèi)容，必須按《商業(yè)公司對(duì)接管

理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

4.對(duì)以下事項(xiàng)的溝通，必須形成書面記錄(報(bào)告)。

●大型、集中商業(yè)確認(rèn)事項(xiàng)；

●合同(協(xié)議)的解釋和補(bǔ)充規(guī)定；

●澄清、解釋或補(bǔ)充項(xiàng)目技術(shù)要求；

●項(xiàng)目配合要求；

●對(duì)公司成立、組織架構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量方面的反饋意見等。

二、工作目的：

1.整合各個(gè)商業(yè)領(lǐng)域的資源，為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供技術(shù)支持；

2.和集中商業(yè)、主力店客戶簽訂意向合作協(xié)議，醞釀項(xiàng)目的商業(yè)氛圍，全方位支持產(chǎn)

品銷售；

3.直接負(fù)責(zé)大客戶洽談、銷售和服務(wù)，和大客戶進(jìn)行“一對(duì)一營(yíng)銷”，完成大客戶產(chǎn)

品銷售；

4.負(fù)責(zé)商業(yè)客戶的經(jīng)營(yíng)管理，積累經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)人才，為公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的長(zhǎng)期發(fā)展

打下基礎(chǔ)。

三、工作進(jìn)度及要求：

1.2013年3月30日之前，完成部門組建工作；

2.2013年4月30日之前，完成銀行辦公樓、星級(jí)酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店12000平方米

左右的意向銷售；

3.2013年4月30日之前，完成招商所有文件、表單、合同的審批；

4.2013年4月30日之前，完成超市、電器、百貨等集中商業(yè)的意向合作協(xié)議；

5.2013年5月30日之前，完成商業(yè)管理公司組建計(jì)劃及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃；

6.2013年12月31日之前，完成全年20000平方米的集中商業(yè)銷售任務(wù)，回籠80%

以上資金。

7.2014年5月30日之前，完成一期商業(yè)80%的招商任務(wù)，為試營(yíng)業(yè)