傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營(yíng),財(cái)務(wù)管理論文

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營(yíng),財(cái)務(wù)管理論文內(nèi)容摘要：自2008年以來,因全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)突變,房地產(chǎn)行業(yè)被賦予拉動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、持續(xù)增長(zhǎng)的重任。然而十年來房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后,已經(jīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)產(chǎn)生了擠出效應(yīng),同時(shí)也造成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化社會(huì)財(cái)富分配不均加劇、銀行、金融機(jī)構(gòu)所承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)加劇的一系列后果,隨著中國(guó)一些列調(diào)控措施的出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)已整體進(jìn)入利潤(rùn)降低、增速放緩的時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)因其本身發(fā)展的規(guī)律及社會(huì)發(fā)展的要求也決定了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)型,求發(fā)展的必然性。此次將對(duì)處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營(yíng)進(jìn)行研究。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);轉(zhuǎn)型;企業(yè)并購(gòu);企業(yè)反并購(gòu);資本運(yùn)營(yíng);CapitalOperationduringtheTransitionPeriodofHousingEnterprisesFENGLeiSchoolofManagementEngineering,ZhengzhouUniversityAbstract：Since2008,duetothesuddenchangesintheglobaleconomicsituation,therealestateindustryhasbeengiventheresponsibilityofstimulatingdomesticdemandandpromotingChinasmacroeconomicstabilityandsustainedgrowth.However,afterexperiencingrapiddevelopmentintherealestateindustryinthepastdecade,ithasalreadyproducedacrowdingouteffectontherealeconomy,especiallyinthemanufacturingindustry.Atthesametime,ithasalsocausedaseriesofconsequencesofnationaleconomyrealestateizationandincreaseinthedistributionofsocialwealthandtheincreasedriskofbanksandfinancialinstitutions.WiththeintroductionofsomeregulatorymeasuresbytheChinesegovernment,therealestateindustryhasenteredaneraofreducedprofitsandslowergrowth.Duetothelawofitsowndevelopmentandtherequirementsofsocialdevelopment,therealestateindustryalsodeterminestheinevitabilityoftraditionalrealestateenterprisestotransformanddevelop.Thispaperstudiesthecapitaloperationofrealestatecompaniesintransitionperiod.1國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變歷程及內(nèi)在邏輯在發(fā)達(dá)國(guó)家尤其是歐美地區(qū),其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度,一般都經(jīng)歷了由傳統(tǒng)住宅向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,再由商業(yè)地產(chǎn)向復(fù)合型地產(chǎn)發(fā)展這一規(guī)律。其內(nèi)在原由于:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的推進(jìn),由此帶來的城鎮(zhèn)人口迅速增加,但城市化進(jìn)程中的住房供應(yīng)得不到知足,供應(yīng)矛盾突出刺激了早期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這也成為早期房地產(chǎn)是以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的原因。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市演變,住宅供應(yīng)矛盾得以緩和,但由于人口的高度聚集及經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,商業(yè)活動(dòng)需要日益強(qiáng)烈,超市、寫字樓、酒店、購(gòu)物中心等一系列商業(yè)地產(chǎn)以此為契機(jī)得到迅猛的發(fā)展。隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高,為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新型地產(chǎn)提供了良好的契機(jī)。根據(jù)馬斯洛需求層次理論能夠得出,當(dāng)人們基本寓居需求得到知足之后,人們愈加希望追求享受型生活,其寓居條件被賦予了休閑、享受的要求,進(jìn)而促使傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向著養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營(yíng)隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十余年的快速發(fā)展,當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已由原來的高增長(zhǎng)、高收益形式轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛑?xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化形式發(fā)展,各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都在試圖擺脫同化競(jìng)爭(zhēng)所帶來的困局,但是不可否認(rèn)的是中國(guó)房地產(chǎn)固然經(jīng)過數(shù)十年的快速發(fā)展,但其仍屬于資金密集型及科技含量不高的行業(yè),其結(jié)果就是業(yè)內(nèi)仍以資金為王,擁有充裕的資金、擁有完善的融資渠道、擁有足夠快的回款速度,也就意味著能夠獲得市場(chǎng)的優(yōu)先權(quán)。華而不實(shí)完善的融資渠道被視作房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的根本,轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該尤其重視股權(quán)融資、債權(quán)融資、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券等融資手段,保證公司能夠有充裕的資金支持公司的發(fā)展、運(yùn)作,同時(shí)也要防備其帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第一、各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用最多的股權(quán)融資。股權(quán)融資在中國(guó)市場(chǎng)的運(yùn)用分為公開市場(chǎng)發(fā)售或私募發(fā)售,正是由于股權(quán)融資的這一屬性,股權(quán)融資在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)被以為是最貴的融資手段,它的本質(zhì)在于某種程度上將公司的一部分進(jìn)行了變賣。因而處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)在尋找股權(quán)融資的合作方是應(yīng)首選銀行、保險(xiǎn)公司等金融公司,其典型的代表有生命人壽、安邦保險(xiǎn)高位持有金地集團(tuán)股份,而中國(guó)平安持有碧桂園約10%的股份,已成為碧桂園第二大股東。股權(quán)融資的合作方式一方面能夠使處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)以較為低廉的資金成本獲取其所需求的資金,另一方面作為受讓股權(quán)的保險(xiǎn)公司、銀行等金融公司擁有優(yōu)質(zhì)的渠道及資源,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間提供必要的支持及幫助。然而,股權(quán)融資也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn),其最主要的風(fēng)險(xiǎn)就是存在被惡意并購(gòu)的可能,最為典型的案例當(dāng)屬萬科股權(quán)之爭(zhēng)。2021年8月寶能系憑借其強(qiáng)大的資本優(yōu)勢(shì),通過旗下前海人壽和鉅盛華三次增持萬科股份,以微弱優(yōu)勢(shì)超越華潤(rùn)集團(tuán),成為萬科第一大股東,固然在2021年9月,華潤(rùn)集團(tuán)重新奪回大股東之位,但在隨后的一段時(shí)間內(nèi),寶能系通過旗下的鉅盛華通過在二級(jí)市場(chǎng)不斷購(gòu)入萬科股份,再次成為萬科第一大股東。這場(chǎng)曠日持久的萬寶之爭(zhēng)隨著恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的萬科股份于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司,最終幫助深圳市地鐵集團(tuán)有限公司成為萬科第一大股東。圖2建業(yè)地產(chǎn)℃小股操盤No施行流程回首整個(gè)萬科股權(quán)之爭(zhēng),在寶能系之所以能夠在前期通過旗下公司采取少量屢次的方式收購(gòu)萬科股權(quán),且未引起資本市場(chǎng)所關(guān)注,與萬科公司的股權(quán)架構(gòu)有著密不可分的關(guān)系,萬科公司采取了分散股權(quán)的經(jīng)營(yíng)方式,其原大股東華潤(rùn)集團(tuán)僅持股15%左右,且以投資者身份自居,不介入、不參手萬科公司的日常管理及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作,以王石為代表的萬科公司原始創(chuàng)始人、高管層共計(jì)持股比例僅占1%左右,這一分散股權(quán)的經(jīng)營(yíng)方式,給了寶能系這樣的門口的野蠻人以可乘之機(jī)。當(dāng)寶能系通過旗下公司大舉在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)萬科股份遭到人們所廣泛關(guān)注之時(shí),寶能系已持有超過15%的萬科股權(quán),進(jìn)而也引發(fā)了萬科方面的一系列反并購(gòu)舉措,華而不實(shí)最主要的就是希望通過反并購(gòu)策略,進(jìn)行正向重組,引進(jìn)新的戰(zhàn)略投資伙伴,阻止寶能系的惡意并購(gòu)。2021年12月8日,萬科方面發(fā)出臨時(shí)停牌公告,其公告稱正在籌劃股份發(fā)行,用于重大資產(chǎn)重組及收購(gòu)資產(chǎn),萬科方面采用了反并購(gòu)的正向策略公司正向重組,待其停牌四個(gè)月之后,萬科方面于2021年3月13日對(duì)外頒布,將引入深圳市地鐵集團(tuán)有限公司作為新的戰(zhàn)略投資伙伴,但最終由于此項(xiàng)舉措會(huì)稀釋股東華潤(rùn)集團(tuán)的股份,被寶能系聯(lián)手華潤(rùn)集團(tuán)予以否決。隨著萬科股權(quán)之爭(zhēng)事態(tài)發(fā)展愈加升級(jí),有關(guān)部門參與干涉,華潤(rùn)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的股份于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司;恒大集團(tuán)將其通過二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)入的萬科公司14.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司,最終深圳市地鐵集團(tuán)有限公司持有萬科公司29.38%的股份,超過寶能系持股數(shù)量,成為萬科公司第一大股東。第二、由于傳統(tǒng)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn),其發(fā)展需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做后盾、需要完善的融資渠道為依托,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向著輕資產(chǎn)化的方向發(fā)展。所謂的輕是指,依靠財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)用少量的資金投入來?yè)Q取較高的利潤(rùn)匯報(bào)。建業(yè)集團(tuán)作為河南省本土龍頭房地產(chǎn)企業(yè),自成立伊始即深耕河南,固守河南。2021年,建業(yè)集團(tuán)開場(chǎng)了其3+1輕資產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)型,華而不實(shí)3指的是輸出品牌、管理和服務(wù),1指的是輸出資本。建業(yè)集團(tuán)借鑒萬科提出的小股操盤概念,通過小股操盤的形式進(jìn)行輕資產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)型,截止2021年3月,建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目已到