我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告

一2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)回顧2008年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求得到了有效抑制。2008年第三季度市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步下滑的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。1.總體供給壓力較大2008年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了2007年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效；下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。2008年，雖然土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降，但是開(kāi)發(fā)商囤積土地的意愿并沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化；竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程；保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例也有所增加。2.自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下，2008年商品房銷售面積仍處上行趨勢(shì)，但增長(zhǎng)幅度有所下降。其中一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，也就是中小戶型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致的。2007年9月，中國(guó)央行出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，第二套房貸受到嚴(yán)格管理。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響。而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高，自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。3.交易量穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下滑引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)，加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這些對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)揮了積極作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，也是自身有健康發(fā)展的需要。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展，必須擠出過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求仍然旺盛，經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。4.流拍退地頻現(xiàn)土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”出現(xiàn)危機(jī)。隨著流拍和退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急劇縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無(wú)論是土地出讓收入，還是開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。5.退房斷供成隱患房?jī)r(jià)的調(diào)整涉及方方面面的利益，部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)引發(fā)了與老客戶的矛盾，進(jìn)而引發(fā)了一些購(gòu)房者的斷供、退房等問(wèn)題。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響，而對(duì)于投資或投機(jī)性客戶則有較大的影響。對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和緩解矛盾仍很有必要。退房風(fēng)波關(guān)系到社會(huì)治安問(wèn)題，地方政府既要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，也要維護(hù)正常市場(chǎng)秩序。部分購(gòu)房者選擇斷供，使銀行面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。二2009年上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1.“地王”頻出盡管北京等10大城市中有6個(gè)城市上半年土地成交面積仍低于2008年同期，其中北京、廣州較2008年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但從6月的成交面積來(lái)看，北京高達(dá)238萬(wàn)平方米，超過(guò)1～5月累計(jì)水平；南京1～5月總成交面積僅為32.5萬(wàn)平方米，但6月與前5個(gè)月累積量持平，達(dá)33萬(wàn)平方米；而重慶6月土地成交面積高達(dá)671萬(wàn)平方米，是1～5月土地成交量的4.6倍，廣州、深圳6月的土地成交面積也超過(guò)了1～5月的總成交面積。2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢價(jià)水平明顯上升，除天津外均高于2008年水平，北京、廣州甚至超過(guò)50%，分別為57%和79%，上海為48%，而2008年全年這三個(gè)城市分別為33%、2%、13%。從單價(jià)排行榜可以看出，2009年6月，全國(guó)住宅用地成交總價(jià)8次被刷新，樓面地價(jià)6次被刷新。地塊成交總價(jià)和樓面地價(jià)的不斷刷新，一方面和推出地塊面積大、地段好等客觀因素有關(guān)，另一方面和開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力增強(qiáng)、銀行信貸放松、通脹預(yù)期加大、未來(lái)前景看好等因素有關(guān)。在宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有出現(xiàn)持續(xù)回暖的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不大會(huì)出現(xiàn)政府強(qiáng)力調(diào)整的局面。這種政策導(dǎo)向給了開(kāi)發(fā)商一年左右可以設(shè)計(jì)利潤(rùn)空間的機(jī)會(huì)。表10-12009年1～6月重點(diǎn)城市土地成交樓面地價(jià)排行榜城市地塊名稱規(guī)劃建筑面積

（平方米）成交總價(jià)

（萬(wàn)元）樓面地價(jià)

（元/平方米）競(jìng)得方成交日期上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊191974220021983上海朗華置業(yè)有限公司2009年

6月11日溫州原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊459009000019608溫州城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2009年

4月7日廣州天河區(qū)珠江新城D8-C3地塊225143450015324廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2009年

6月10日溫州鹿城區(qū)南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊324134931015213溫州市鹿城誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009年

5月15日深圳寶城26區(qū)18007026100014494中洲寶城置業(yè)公司2009年

6月2日北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)28012140600014494中化方興投資管理（北京）有限公司2009年

6月30日北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外10號(hào)7250010220014097北京富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2009年

5月21日北京西城區(qū)德外關(guān)廂159012120013332北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司2009年

2月26日北京朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東墻外14880919600013171成都中澤置業(yè)有限公司2009年

6月26日廈門思明區(qū)七星路與體育路交叉口西北側(cè)13817314008010144廈門新景地集團(tuán)有限公司2009年

6月8日數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)，http：///。|Excel下載表10-12009年1～6月重點(diǎn)城市土地成交樓面地價(jià)排行榜2.主要城市新上市量同比下降由于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅下降，開(kāi)發(fā)企業(yè)在2009年紛紛放慢推盤(pán)節(jié)奏或“以銷定產(chǎn)”，主要城市新上市面積明顯不及去年。從近幾個(gè)月的情況來(lái)看，企業(yè)推盤(pán)信心明顯恢復(fù)，新上市面積開(kāi)始上漲。上海6月新上市面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，成都、重慶接近或超過(guò)100萬(wàn)平方米，較2008年同期均有不同程度的增長(zhǎng)。但從2009年1～6月累計(jì)來(lái)看，新上市面積仍不及去年同期。北京新上市面積較2008年同期下降35.7%，降幅在7個(gè)可比城市中最高。成都、武漢、深圳等城市1～6月新上市面積較2008年同期下降20%～30%不等。3.主要城市銷售量大幅增長(zhǎng)2009年以來(lái)，主要城市成交量明顯上升。上半年，杭州、深圳、天津成交面積較2008年同期分別增長(zhǎng)180.4%、148.9%、115.5%，蘇州、重慶、青島等城市亦超過(guò)或接近100%。但從絕對(duì)量來(lái)看，由于價(jià)格連續(xù)上漲和多個(gè)城市成交量在4月達(dá)到或超過(guò)歷史最高水平，6月多個(gè)城市成交量環(huán)比下降或增速下降。北京5月和6月成交面積分別較上月下降9.6%和1.3%，成都、蘇州6月成交量環(huán)比降幅分別高達(dá)35.4%和25.5%，深圳、杭州降幅分別為18.3%和12.8%。上海、重慶、南京與上月基本持平[1]。2009年以來(lái)，各主要城市新上市面積較2008年同期下降或基本持平，但銷售量明顯增長(zhǎng)，銷供比（成交量與同期新上市面積之比）大幅上升，市場(chǎng)存量快速消化。深圳、武漢、杭州的銷供比超過(guò)2，北京、上海、重慶、成都均超過(guò)1.5。各主要城市可售量較2008年底大大減少，上海、杭州、深圳降幅顯著。截至2009年6月末，各城市可售量（指已獲得銷售許可證但未售出的房源）較2008年底減少300萬(wàn)～500萬(wàn)平方米，北京2009年6月底住宅可售量（包括期房和現(xiàn)房）為1472萬(wàn)平方米，較2008年底減少442萬(wàn)平方米，降幅達(dá)23%，上海、深圳降幅分別為33%、38%，杭州降幅更是高達(dá)58%，降幅十分顯著。各主要城市出清周期降幅明顯，上海、杭州等地可售量?jī)H能滿足2～4個(gè)月的銷售。截至2009年5月底，北京出清周期減至12個(gè)月；與2008年底相比，深圳、武漢、杭州出清周期縮短了9～10個(gè)月，縮短幅度最大；其他城市也分別縮短了3～6個(gè)月（見(jiàn)圖10-1）。2009年以來(lái)，東部沿海地區(qū)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)更為突出，但部分城市仍同比下降。但31個(gè)省（區(qū)、市）中仍有1個(gè)省上半年商品房銷售面積同比下降，3個(gè)?。ㄊ校┰龇陀?%。2009年上半年，北京、上海、廣東、江蘇、浙江五個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)商品房銷售額增速高過(guò)全國(guó)同期水平，占全國(guó)商品房銷售額的比重從2008年1～5月的45.3%提高到2009年的52.1%。此外，一些地方辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房的銷售情況仍不理想。1～5月，全國(guó)辦公樓銷售面積同比下降1.8%，福建、遼寧、天津、武漢、重慶、成都等省市辦公樓銷售面積降幅超過(guò)30%。圖10-1主要城市出清周期走勢(shì)4.主要城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2009年3月以來(lái)，隨著成交量的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛取消優(yōu)惠措施甚至提高對(duì)外報(bào)價(jià)，住宅價(jià)格指數(shù)止跌并開(kāi)始上漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)，2月以來(lái)住宅價(jià)格指數(shù)上漲的城市數(shù)量不斷增多，漲幅逐月加大；6月，35個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市多達(dá)28個(gè)，其中廣州、深圳、重慶、成都的漲幅超過(guò)1.4%，僅有6個(gè)城市價(jià)格下跌（見(jiàn)圖10-2）。圖10-2主要城市住宅價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)率5.企業(yè)投資有所恢復(fù)2009年以來(lái)，隨著市場(chǎng)銷售狀況的良好，企業(yè)投資信心有所恢復(fù)，累計(jì)投資額增速逐月加快，單月新開(kāi)工面積5～6月連續(xù)增長(zhǎng)。1～4月、1～5月、1～6月的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)率分別為4.9%、6.8%、9.9%，增速逐月提高。從單月投資額來(lái)看，6月投資額為4340億元，是近三年來(lái)單月投資額最高的一個(gè)月，同比增長(zhǎng)18.1%，環(huán)比增長(zhǎng)51.0%。從開(kāi)竣工面積來(lái)看，上半年新開(kāi)工面積為4.79億平方米，同比下降10.4%，降幅較1～5月大幅縮小5.8個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月的新開(kāi)工面積為1.22億平方米，較上月增長(zhǎng)54.4%，較去年同期增長(zhǎng)11.4%，是2009年以來(lái)新開(kāi)工面積首次同比增長(zhǎng)。1～6月施工面積同比增長(zhǎng)12.7%，增幅較上月提高1.0個(gè)百分點(diǎn)，是2009年以來(lái)累計(jì)施工面積同比增長(zhǎng)率首次出現(xiàn)增長(zhǎng)。6.企業(yè)資金壓力明顯降低2009年1～6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6%，增速較1～5月提高7.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款5381億元，增長(zhǎng)32.6%，增速較1～5月提高16.8個(gè)百分點(diǎn)；其他資金9837億元，增長(zhǎng)34.7%，增速較1～5月提高12.4個(gè)百分點(diǎn)。在其他資金中，定金及預(yù)付款定金及預(yù)收款5758億元，增長(zhǎng)27.7%（2008年全年下降12.9%），增速較1～5月提高10.5個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%（2008年全年下降29.7%），增速較1～5月提高23.3個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款增速加快，企業(yè)資金的兩大來(lái)源（銀行貸款和期房預(yù)售款）均保持增長(zhǎng)，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力已有所緩解，而龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢(shì)則更加明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力因銀行貸款支持和銷售狀況好轉(zhuǎn)而普遍得到緩解的情況，上市公司和行業(yè)龍頭企業(yè)資金優(yōu)勢(shì)更加明顯。首開(kāi)、保利地產(chǎn)、金地、中海、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等品牌企業(yè)紛紛通過(guò)增發(fā)和發(fā)行債券的方式，大幅緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)上市公司從資本市場(chǎng)融資近400億元（部分企業(yè)已得到證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)但未最終完成），泛海建設(shè)、綠城、SOHO中國(guó)等企業(yè)獲得銀行授信超過(guò)1000億元，行業(yè)龍頭企業(yè)和上市公司的資金優(yōu)勢(shì)更加明顯。三我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力分析2009年監(jiān)測(cè)的主板上市公司房地產(chǎn)板塊共有74家企業(yè)；監(jiān)測(cè)的中小板上市公司共有273家，其中房地產(chǎn)板塊共有4家企業(yè)。主板上市公司房地產(chǎn)板塊基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力前10強(qiáng)的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力得分從0.9037～0.5398，排名第1位的北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司得分是0.9037，第10位的上海萬(wàn)業(yè)企業(yè)股份有限公司得分是0.5398，如表10-2所示。表10-2房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力前10強(qiáng)企業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力得分基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力首開(kāi)股份162820.90370.34160.00380.5584萬(wàn)通地產(chǎn)27180.87170.32310.26040.2882保利地產(chǎn)321570.83750.49780.04370.2960外高橋44390.79150.37530.15330.2628萬(wàn)科A5130120.77910.62780.00190.1494華業(yè)地產(chǎn)6455110.59180.0334-0.04480.6033蘇寧環(huán)球7154100.57390.22460.11860.2307金地集團(tuán)8336130.55380.4239-0.01280.1428華發(fā)股份91016110.54190.28740.04080.2137萬(wàn)業(yè)企業(yè)10231460.53980.16670.05930.3138數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-2房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力前10強(qiáng)企業(yè)表10-3是房地產(chǎn)板塊的第二方陣，基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力得分由0.4491～0.2005，共計(jì)16家企業(yè)。萊茵置業(yè)得分0.4491，位列第11名，綠景地產(chǎn)得分0.2005，位列第26名。表10-4是房地產(chǎn)板塊的第三方陣，基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力得分由0.1899～0.0082，共計(jì)18家企業(yè)。美都控股得分0.1899，位列第27名，*ST高新得分0.0082，位列第44名。表10-3房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第11～26強(qiáng)企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡(jiǎn)稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力得分基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力萊茵置業(yè)11361350.44910.06890.06130.3188金融街12533200.43730.3653-0.01070.0827渝開(kāi)發(fā)13504430.43470.0094-0.02920.4546中江地產(chǎn)14551040.4035-0.03060.07490.3593泛海建設(shè)15208220.33180.17800.07930.0746香江控股161911260.32550.19680.07480.0539中華企業(yè)171118400.28800.28410.0329-0.0290上實(shí)發(fā)展18189380.26870.20910.0784-0.0188綿世股份19406150.26580.04870.08720.1298北辰實(shí)業(yè)20953330.26470.3164-0.0472-0.0045招商地產(chǎn)21857370.24860.3167-0.0507-0.0174蘇州高新221442310.23500.2512-0.02310.0070東華實(shí)業(yè)233122240.21150.12710.01910.0652天房發(fā)展242454170.20740.1657-0.04860.0902浙江廣廈251212580.20170.25870.0686-0.1256綠景地產(chǎn)26537140.2005-0.01750.08660.1314數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-3房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第11～26強(qiáng)企業(yè)表10-4房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第27～44強(qiáng)企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡(jiǎn)稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力得分基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力美都控股272945180.18990.1322-0.02960.0874億城股份283035230.18890.1287-0.01240.0725廣匯股份291717500.18480.21500.0350-0.0652名流置業(yè)302846300.13940.1385-0.03190.0329中糧地產(chǎn)313260250.12700.1269-0.06110.0611陸家嘴321641530.11210.2216-0.0231-0.0865浦東金橋332726420.11110.14250.0056-0.0370天地源342648360.09620.1462-0.0353-0.0147空港股份354127270.09510.04770.00540.0420棲霞建設(shè)362147450.09290.1772-0.0334-0.0510南京高科372259470.06100.1711-0.0542-0.0559京能置業(yè)384731280.05470.0184-0.00330.0397信達(dá)地產(chǎn)391334660.04280.2581-0.0114-0.2038海泰發(fā)展403729390.04240.06460.0031-0.0254銀基發(fā)展413823430.03480.05470.0181-0.0380陽(yáng)光股份422555520.02400.1494-0.0490-0.0763新黃浦434639320.00930.0277-0.02210.0036*ST高新444343340.00820.0459-0.0275-0.0102數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-4房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第27～44強(qiáng)企業(yè)表10-5是房地產(chǎn)板塊的第四方陣，基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力得分由-0.0094～-1.7319，共計(jì)30家企業(yè)。深振業(yè)A得分-0.0094，位列第45名，光華控股得分-1.7319，位列第74名。表10-5房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第45～74強(qiáng)企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡(jiǎn)稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力得分基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力深振業(yè)A45333255-0.00940.1111-0.0106-0.1098云南城投46524929-0.0131-0.0114-0.03780.0361深深房A47442051-0.01420.03350.0277-0.0754臥龍地產(chǎn)48351957-0.02030.07190.0300-0.1222上海新梅49492544-0.02310.01210.0064-0.0416天業(yè)股份50595616-0.0284-0.0896-0.04950.1107金豐投資51423754-0.05840.0472-0.0172-0.0884ST中福52562441-0.0845-0.06020.0113-0.0356世茂股份53484059-0.14240.0175-0.0223-0.1376深長(zhǎng)城54346762-0.17370.0779-0.0833-0.1684渤海物流55396460-0.18200.0488-0.0792-0.1517沙河股份56573856-0.1900-0.0623-0.0173-0.1104珠江實(shí)業(yè)57586148-0.2078-0.0854-0.0621-0.0604宜華地產(chǎn)58512168-0.23770.00550.0228-0.2660國(guó)興地產(chǎn)59635246-0.2863-0.1861-0.0457-0.0544天?；?0545069-0.3755-0.0301-0.0402-0.3052聯(lián)美控股61616267-0.4127-0.1285-0.0723-0.2118長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)62606865-0.4227-0.1262-0.0948-0.2017大龍地產(chǎn)63626964-0.4755-0.1818-0.0969-0.1968多倫股份64656661-0.5270-0.2811-0.0821-0.1638運(yùn)盛實(shí)業(yè)65676349-0.5491-0.4137-0.0746-0.0608S*ST天發(fā)66645871-0.6484-0.2167-0.0524-0.3793海鳥(niǎo)發(fā)展67666563-0.6652-0.4125-0.0810-0.1717ST興業(yè)6871535-0.7304-0.82800.1115-0.0139*ST珠江69697319-0.9068-0.6871-0.30510.0853東方銀星70727421-1.0975-0.8423-0.33590.0807粵宏遠(yuǎn)A71687072-1.1069-0.5170-0.1521-0.4377ST達(dá)聲7273273-1.1939-0.91600.1766-0.4545*ST中房73707170-1.3076-0.8078-0.1653-0.3345光華控股74747274-1.7319-1.0181-0.1861-0.5277數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-5房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力第45～74強(qiáng)企業(yè)表10-6是中小板市場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力綜合排名。與主板相比，中小板企業(yè)普遍具有規(guī)模較小的特點(diǎn)。宏潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、廣宇集團(tuán)股份有限公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力綜合排名分別為第19、第26、第47、第90位。表10-6中小板房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力企業(yè)全稱基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力排名規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力排名效率競(jìng)爭(zhēng)力排名增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力排名宏潤(rùn)建設(shè)集團(tuán)股份有限公司19111077杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司261810838榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司472866124廣宇集團(tuán)股份有限公司907733194數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-6中小板房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力表10-7是2009年主板300強(qiáng)半年報(bào)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)值及排名情況。在監(jiān)測(cè)的300家企業(yè)中，萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)等14家企業(yè)排名分別從第13名到第292名。表10-72009年主板300強(qiáng)半年報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)值及排名情況企業(yè)名稱（股票簡(jiǎn)稱）主板300強(qiáng)半年報(bào)競(jìng)爭(zhēng)力排名主板300強(qiáng)半年報(bào)競(jìng)爭(zhēng)力得分基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)力效率競(jìng)爭(zhēng)力增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)科A133741970.800.780.09-0.08保利地產(chǎn)2216681300.670.530.120.02蘇寧環(huán)球5914631310.400.020.370.01外高橋6210588520.390.140.080.17金融街121681362200.180.270.02-0.11首開(kāi)股份126124177910.140.10-0.040.08金地集團(tuán)138632222030.090.29-0.11-0.09華發(fā)股份1561311651850.020.09-0.02-0.05華業(yè)地0.06-0.35-0.160.45萬(wàn)業(yè)企業(yè)21119277253-0.21-0.110.09-0.19萬(wàn)通地產(chǎn)230191168231-0.27-0.11-0.02-0.14渝開(kāi)發(fā)237247202111-0.33-0.31-0.080.05萊茵置業(yè)264271201196-0.63-0.48-0.07-0.07中江地產(chǎn)292297292180-1.22-0.89-0.29-0.04數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究中心。|Excel下載表10-72009年主板300強(qiáng)半年報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力監(jiān)測(cè)值及排名情況四需要思考的幾個(gè)問(wèn)題2009年以來(lái)，商品房銷售面積增長(zhǎng)顯著（上半年累計(jì)增長(zhǎng)31.7%），但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅同比增長(zhǎng)9.9%，住宅投資額同比增長(zhǎng)為7.3%，土地的購(gòu)置面積、完成土地開(kāi)發(fā)面積和房屋新開(kāi)工面積分別同比下降了26.50%、15.20%、10.4%。40個(gè)重點(diǎn)城市的1～5月的住宅投資同比下降0.8%；房屋新開(kāi)工面積同比下降25.7%。另?yè)?jù)對(duì)上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測(cè)，以過(guò)去6個(gè)月的平均銷售速度來(lái)看，上海、杭州的可售面積僅能供未來(lái)2～4個(gè)月的銷售，深圳僅能供6個(gè)月的銷售，供給已顯不足。而另外一些城市則隨著銷售情況的好轉(zhuǎn)，消化存量房的壓力已明顯緩解；但一些遠(yuǎn)離中心區(qū)的項(xiàng)目，由于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等不配套，短期內(nèi)難以形成有效供給。在一些城市，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾會(huì)同時(shí)持續(xù)一段時(shí)間。1.房?jī)r(jià)漲與跌2009年以來(lái)，由于政策利好、資金流通性充裕及通脹預(yù)期等多種因素的影響，多數(shù)城市價(jià)格開(kāi)始穩(wěn)步上升，少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅較大。住房?jī)r(jià)格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場(chǎng)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)一定將持續(xù)上漲，這是一個(gè)基本的判斷。中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長(zhǎng)、不遠(yuǎn)的將來(lái)經(jīng)濟(jì)總量將逼近或超過(guò)美國(guó)、中國(guó)人均收入水平不斷提高、城市化進(jìn)程的加快等前景，加之居民的消費(fèi)需求剛性，房?jī)r(jià)上漲將是一種必然的趨勢(shì)。同時(shí)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期、政策因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟、人口老齡化、城市獨(dú)生子女家庭繼承房產(chǎn)逐漸增多等諸多的不確定因素，決定了在某個(gè)歷史時(shí)期，在某個(gè)特定的城市或區(qū)域，房?jī)r(jià)未必一定是上漲，也有可能下跌。因此，如果是投資房市，那么應(yīng)該與投資股市一樣，須謹(jǐn)慎。2.預(yù)售與風(fēng)險(xiǎn)2005年，中國(guó)人民銀行在其《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中就指出，當(dāng)時(shí)中國(guó)的住房預(yù)售制度是一種不盡合理、尚須完善的制度，是一種能夠?qū)е路康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的制度，央行報(bào)告建議相關(guān)的職能部門重新