物業(yè)工程部工作流程

工程管理部制度與工作流程服務用語、禮儀行為規(guī)范1、當班人員在班前4小時不得吃蔥、蒜等異味食品。2、維修人員須使用的服務用語：您好；對不起；請稍等；讓您久等了；請慢走；謝謝；請留步；再見；請您消消氣，有話慢慢說；歡迎您監(jiān)督幫助；打攪了；有問題請您隨時與我們公司聯(lián)系。3、維修人員儀表應保持整潔，穿著干凈的工作服，皮鞋光亮干凈，工牌按規(guī)定佩帶在左胸兜蓋上沿，攜帶必備的工具，工具應裝工具箱內隨身攜帶。4、到達住戶室外后按一下門鈴，然后退一步站在與門鈴可視鏡頭相對應的位置讓業(yè)主確認身份，靜候住戶開門。5、住戶開門后，首先以禮貌用語向住戶說明來意：“您好，我是物業(yè)維修人員，接到您的報修，前來修理，現(xiàn)在可以進門維修嗎？”同時主動向住戶出示工單，待住戶許可，穿上工作鞋套后再進入戶內。6、維修前需再次向客戶核實報修內容與維修費用，客戶認可后開始維修。7、如維修內容需破壞檢查口、墻磚、地磚或需拆卸較多配件或住戶有指定要求，應在維修部位的相應地面鋪工作臺布，將工具與備件放在上面，以免亂放工具配件或維修廢料破壞住戶室內裝飾裝修或造成臟亂不潔。8、維修完畢后應對維修部位進行試用檢查，并請住戶親自驗收，在維修工單上簽字確認。住戶對維修結果表示認可，維修人員清理現(xiàn)場，將工具、材料收好，工作臺布折疊收好，將廢棄料收拾干凈帶出，對維修污染、拆卸的地面、墻面等給予清潔恢復，最后方可禮貌離開。9、出門后應將工作鞋套脫下收好。10、當工作量較大、技術難度較高、備料不全或因其他客觀原因無法立即修復的情況，向上級領導進行匯報，并與時通知客服部做好客戶解釋工作。11、業(yè)主因對服務有意見而表現(xiàn)煩躁時，耐心聽客戶把話說完，適當解釋，以禮相待，不講傷感情的話，更不得使用不文明用語，盡快返回工程部向上級領導或部門經理匯報，不得與客戶發(fā)生任何沖突。12、對客戶提出的各項詢問，在職責范圍內的，給予合理解答，不屬于本崗位解釋范圍的問題，婉轉回答，如“我回去請示一下我們領導，盡快給您答復”等，不允許說“不知道”、“不屬于我管”、“沒有”、“不懂”等忌語，不得用動作代替語言。13、入戶工作不得吸煙、喝水或接受其他物品，更嚴禁向住戶索要物品。14、維修工作中應集中精神完成工作，不要與住戶閑談無關的話題。值班制度班前禁止飲酒，保證當值期間頭腦清醒；按時上下班，做到不遲到、不早退，上班期間儀容儀表應整齊；遵守勞動紀律，當值期間不準做與工作無關的事情，例如：看非專業(yè)書籍雜志、睡覺、飲酒、串崗脫崗等；高效保質的完成報修工作和領導交辦的各項工作任務；相關責任人須認真做好轄區(qū)內設備設施的巡查工作，做好相關記錄且字跡應清晰、整潔；當值期間應做好責任機房衛(wèi)生，機房內不得有亂搭、亂掛現(xiàn)象；當值期間遇有上級領導檢查工作，接待應熱情禮貌，做好出入登記；嚴格遵守并執(zhí)行各項操作規(guī)程和安全生產制度，不違章操作，確保人身設備安全；交班人員在交班時除應將鑰匙、工具、儀表等交接清楚外，還須將當值期間的工作情況詳細記錄在交接班日志上交接班時應認真仔細，做到記錄不明不交接。交接班制度接班人應提前15分鐘到崗，并穿戴好勞動保護用品；交接班時認真交接工具與物品，交接各設備設施的運行記錄。交班人員必須按要求項目認真、準確、真實填寫交接記錄，記錄本保持干凈、整齊、無缺頁、缺項。接班人應向交班人詢問查看公共設備設施的運行與操作情況；按要求交接班后，要履行簽字手續(xù)，接班人員如發(fā)現(xiàn)有違章和故障與不符合規(guī)定時有權拒絕接班、簽字。并立即報告主管領導，解決問題，再進行交接班工作。若接班人員沒到崗，或有飲酒現(xiàn)象、精神疲憊時，交班人員拒絕交班并與時報告主管領導進行處理。設備機房衛(wèi)生管理制度設備機房的衛(wèi)生每周至少做一次，不得以任何理由推遲；設備機房在做衛(wèi)生時其順序為：從上到下、從里往外；設備機房的門窗、設備、管道、地面、照明燈罩等必須做到衛(wèi)生整潔，檢查標準為門窗、地面無污漬，設備、管道等無塵土；設備機房的衛(wèi)生環(huán)境應整潔，無煙頭、紙屑等雜物，專用維修工具應存放在指定位置并碼放整齊；電氣控制箱（柜）表面儀表與操作元件的衛(wèi)生由該機房責任人負責，但嚴禁使用濕布進行擦拭；電氣控制箱（柜）內部電氣元件的除塵工作應由專業(yè)人員負責，每季度至少一次，但機房衛(wèi)生責任人有責任督促專業(yè)主管按期安排此項工作，并負責監(jiān)督、記錄實施情況；水箱、管道等非電氣設備的連接緊固部件，做完衛(wèi)生后必須采取擦油措施，以防止緊固部件生銹；做完衛(wèi)生后應將清潔工具擺放在隱蔽位置，不得隨意亂放，門窗應鎖好。工具管理制度1、維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是部門公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，部門公用工具由主管領用并負責保管。維修部庫管員對所領用工具記錄在《工具領用登記表》內。2、個人使用工具管理（1）維修部員工正式上崗時，由員工填寫《領料單》經維修部主管批準后，在庫管員處領取一套個人使用工具。維修部員工個人使用工具每年只能補領一次。庫管員應對員工所領工具記在《工具領用登記表》內。（2）個人使用工具使用注意事項；——不準亂打亂撬；——用力應適度；——測量不同的參數(shù)時注意正確換擋（萬用表）；——注意工具的作用條件（如額定電壓或承載能力等）——用后擦試干凈工具。（3）維修部員工使用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。（4）維修部員工使用工具丟失或人為損壞，則應由員工立即補上同規(guī)格同品質的工具；如屬正常使用損壞則可以經維修部主管批準后到庫管員處以舊換新，庫管員應做好登記。（5）員工辭工、被解雇或轉崗時應將個人使用工具全部退還給維修部，對于丟失或人為損壞的工具通知公司財務部扣發(fā)相應的欠款。維修部組長必須將員工退還的個人使用工具進行記錄，并在“備注”一欄內注明“退還”字樣。員工退還的個人使用工具要設專柜保管并作以舊換新用的工具。（6）維修部主管每月定期檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊。（7）對于換下來的個人使用工具每半年由庫管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內，經維修部主管批準后申報公司主管經理審批。審批后由各維修部主管負責報廢處理。3、公用工具管理（1）各專業(yè)技術員工借用公用工具或各組之間借用公用工具都應在組長處借用；維修部以外的部門借用公用工具須經維修部主管批準后方可借用。組長必須將借用工具登記在《工具借用登記表》上。（2）專業(yè)組公用工具使用注意事項；——便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4（2）條款：——大型公用工具使用除應遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)；對各轉動部位加注潤滑油；調整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換；檢查、調整碳刷，如碳刷磨損過新裝時的1/2則應更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應更換；檢查或整修接線頭；調整機械間隙至合理位置；清潔外表，必要時涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。（3）公用工具屬公司財產，嚴禁用作私人用途。（4）公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價賠償。專業(yè)組公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（500元以上）經維修部主管確認，主管經理批準后可以以舊換新。對于500元以下的公用工具須先由組長填寫《報廢工具登記表》經維修部主管批準后上報公司審批。（5）專業(yè)組組長工作調遷、辭工或被解雇時，由維修部主管會同庫管員一起對組長所管公用工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究組長的責任。（6）維修部主管每月定期對每個分部門的公用工具進行檢查，對于缺少的或人為損壞的，將責令組長負責盡快補齊。（7）對于換下來的公用工具每半年由庫管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內，經維修部主管批準后上報公司審批。審批后由維修部主管負責報廢處理。（8）對于專業(yè)組公用工具中的計量器具或安全用具應定期送檢，檢查后合格的方可使用，否則應重新申購。6、維修部通訊用對講機管理按《警用器械管理標準作業(yè)規(guī)程》相關條款執(zhí)行。7、庫管員每月定期應將所保管的工具進行一次盤點并進行登記，對于需要補充的工具應建議各維修部主管盡快申購。維修材料管理規(guī)定物資采購由項目部統(tǒng)一安排，專人負責采購。設備設施負責人，根據保養(yǎng)內容和計劃安排提請維修材料使用名稱、數(shù)量、規(guī)格型號于每月25日前報主管核準。主管、調度根據材料庫存狀況與設備設施維保情況，填寫《物料采購計劃申請表》；與每月28日前報工程經理審批。調度指派專人隊新采購的物資進行驗證，發(fā)現(xiàn)問題與時提出意見并向部門經理報告要求采購部門做更換處理。工程部經理每月全面檢查部門維保材料使用情況發(fā)現(xiàn)問題與時組織專業(yè)主管進行分析調整并向項目經理報告本部門收支情況。維修責任人負責根據維修工作內容填寫《領料單》或《維修工具/材料借用表》，經維修主管簽字確認后可到倉庫領取所需材料。遇有緊急維修工作時可先到倉庫辦理借用，事后3個工作日內按規(guī)定補辦相關手續(xù)并向工程主管報告說明原因。工程主管公共設備設施維修材料支出情況的檢查監(jiān)督與特約維修服務材料支出的成本回收工作核查。工程主管每月28日前將維修材料使用支出與成本回收情況分別匯總報工程部經理審核。工程部文檔管理規(guī)定1、工程部文檔管理員應將工程部各種文件、資料、樣本、圖紙、計劃、單證、運行表格等應分類保管。做好分類標識，碼放整齊。2、工程主管應將收集整理好的工程竣工資料、圖紙、運行表格與其它證件單據交與工程部文檔管理員。3、資料物品保管由文檔管理員進行統(tǒng)計、支配、盤點。4、圖紙與相關文件由專業(yè)主管在登記借閱，并于當日歸還。5、其他部門借閱文檔資料需由工程部經理或主管同意。并做好登記當日歸還。6、緊急情況如需查閱資料，可先借閱，隨后補辦正常手續(xù)。7、借閱資料需愛護，不得在資料上做標記或涂改。8、文檔管理員要將資料物品擺放整齊，保持室內清潔，做到安全整潔。強、弱電設備巡查維護制度小區(qū)內強、弱電設備檢查維護工作，由工程部強電負責人主持維修電工進行，對設備的檢查工作應認真、細致，發(fā)現(xiàn)設備故障隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設備正常運轉；強、弱電設備設施如室內中監(jiān)控主機與配電箱；室外配電柜；強弱電管井；強弱電豎井等，應每月進行巡視、檢查，并進行記錄；公共區(qū)域的照明電源箱與照明燈具應每周進行巡視檢查，并應做好記錄；強、弱電設備檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由強電負責人填寫維修任務單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術標準，指派技術工人進行維修；強、弱電設備須停電檢修時，強電負責人應填寫停電通知單，影響正常使用的應由工程部經理審批，客務部辦理客戶聯(lián)絡手續(xù)后，方可進行停電檢修工作；強、弱電設備計劃維修工作，由強電專業(yè)主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務單程序；強、弱電設備急修項目，執(zhí)行“內部維修單”，由當班維修電工進行，接到“內部維修單”后15分鐘內趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停機檢修時，報工程部主管、經理組織力量搶修。設備維修完畢后，應經過必須的電氣實驗和設備試運轉，確認無誤后，方可投入正式運轉；對故障檢修后電氣設備，應增加巡視檢查次數(shù)，并考核運行的技術性能，填寫巡視檢查記錄。給、排水系統(tǒng)巡查維護制度小區(qū)內給、排水系統(tǒng)檢查維護工作，由工程部主管主持維修水工進行，對設備設施的檢查工作應認真、細致，發(fā)現(xiàn)設備故障隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設備正常運轉；給、排水設備設施如室外給排水管線、各閥門井、污水井、雨水井等，應每月進行巡視、檢查，并進行記錄；給、排水設備設施檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術標準，指派技術工人進行維修；給、排水系統(tǒng)須停水檢修時，工程部主管應填寫停水通知單，影響正常使用的應由工程部經理審批，客務部辦理客戶聯(lián)絡手續(xù)后，方可進行停水檢修工作；給、排水設備設施計劃維修工作，由工程部主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務單程序；給、排水設備設施急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當班維修水工進行，接到“維修報修單”后15分鐘內趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能排除故障，須停水檢修時，報工程部經理組織力量搶修。設備維修完畢后，應經過必須的檢測調試，確認無誤后，方可投入正式運行。對設備設施故障點檢修后，應增加巡視檢查次數(shù)，保證設備正常運行。公共設施巡查維護制度小區(qū)內公共設施檢查維護工作，由工程部主管主持綜合維修工進行，對設施的檢查工作應認真、細致，發(fā)現(xiàn)隱患與時報告上級，盡快組織處理，確保設施正常運轉；公共設施如園區(qū)道路、圍墻、圍欄、景觀等土建設施與園區(qū)裝飾品，應每月進行巡視、檢查，并進行記錄；公共設施檢查發(fā)現(xiàn)的問題，由工程部主管填寫維修任務單，布置維修工作按安全措施，提出維修技術標準，指派技術工人進行維修；公共設施須斷路檢修或影響業(yè)主正常生活的，應由工程部經理審批，工程部主管填寫內部聯(lián)系單通知各部門，客務部辦理客戶聯(lián)絡手續(xù)后，方可進行檢修工作；公共設施計劃維修工作，由工程主管按維修計劃，安排維修，執(zhí)行維修任務單程序；公共設施急修項目，執(zhí)行“報修維修制度”，由當班維修工進行，接到“維修報修單”后15分鐘內趕到現(xiàn)場，迅速排除故障，并將維修情況記錄在“工作日志”本上，如不能與時修復的故障，報工程部經理組織力量搶修。設施維修完畢后，應經過必須的檢測調試，確認無誤后，方可投入正式運行。對設備設施故障點檢修后，應增加巡視檢查次數(shù)，保證設施正常運行。設備間防火制度所有本室工作人員必須熟悉消防器材的安放位置與使用方法。站內禁止存放易燃、易爆等危險品。室內禁止明火作業(yè)，如工作需要使用噴燈時須提出用火申請，經保安部批準，采取必要防火措施，并在指定時間與地點安排專業(yè)人員監(jiān)護作業(yè)，操作完畢后，必須檢查現(xiàn)場，確認無誤方可離開。室內禁止吸煙。定期清掃變壓器、開關柜，加強日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患與時解決，值班人員應熟悉報警方法與預案?；馂膱缶娫挘?19遵守各項防火制度并請專職消防員每年對站內工作人員進行對各種消防器材使用的示范培訓。對于重點防火設備，各種消防器材配置要科學合理。變電室配置：定期對消防器材進行檢查，失效、過期的與時更換，使其時刻處于良好狀態(tài)。員工培訓管理規(guī)定工程管理部應根據一年的工作安排與人員情況制定全年的培訓計劃。每月根據當月工作安排與實際情況調整全年的培訓計劃制定月度培訓計劃。每月按照月度培訓計劃所制定的時間與培訓內容對員工進行培訓，并做好相關記錄。員工應牢記掌握培訓內容，每次培訓后應在《培訓記錄表》上簽字。新入職員工首先由行政辦公室與工程部共同對公司概況、員工行為規(guī)范、在管項目基本情況與管理處各項行政管理制度的培訓，其次由工程部對在管項目整體設備設施情況、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程進行培訓。并在試用期滿時對以上培訓內容進行考核，合格后轉正。已入職員工加強對員工行為規(guī)范、工程部各項規(guī)章制度、各種工作流程、園區(qū)設備設施驗收與維修中經常發(fā)生的問題進行培訓。工程部安排不定期的對所培訓內容進行考核。緊急事故處理預案一、燃氣泄露處理流程：室內燃氣泄露處理流程：工程管理部接到客戶服務部通知后，工程管理部應立即安排工程技術人員在最短時間內到達現(xiàn)場。如戶內沒人應答應立即通知工程管理部負責人，并查看周圍情況，等待指令。進入現(xiàn)場時應關閉對講機、手機電話，不要使用門鈴，查明情況報工程管理部負責人。工程管理部負責人根據具體情況與時聯(lián)系當?shù)厝細饩S修站到場檢查處理。在燃氣搶修人員長時間未到達事故現(xiàn)場時，物業(yè)工程技術人員應立即關閉室內燃氣閥門，并將門窗打開通風。不可開關室內電器設備與燈具等。工程技術人員應在現(xiàn)場積極配合燃氣搶修人員檢查修復?？刂剖聭B(tài)后，報工程管理部負責人事故處理情況。如事態(tài)無法控制，則立即疏散業(yè)主到安全地點。立即上報管理處主任現(xiàn)場情況后，通知客戶服務部、行政辦公室、安全消防部。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。室外燃氣泄露處理流程：工程管理部接到通知后，工程管理部應立即安排工程技術人員在最短時間內到達現(xiàn)場查看。立即上報管理處主任現(xiàn)場情況后，與時通知燃氣維修站和客戶服務部、行政辦公室、安全消防部。進入現(xiàn)場時應關閉對講機、手機電話，現(xiàn)場不可開關電器設備。檢查危險區(qū)內有無用電器設備與其它危險品，與時報管理處主任。檢查危險區(qū)附近消火栓是否正常。聽從管理處安排，疏散業(yè)主到安全地點并配合維持秩序。二、電力故障處理流程停電后工程管理部應立即安排電工在最短時間內到達現(xiàn)場。如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，與時報工程管理部負責人，通知管理處主任、客戶服務部、行政辦公室、安全消防部與供電部門。工程管理部積極配合供電局搶修人員檢查修復，并維持現(xiàn)場秩序。如是物業(yè)管轄范圍內發(fā)生的事故，查明停電原因，與時報工程管理部負責人，安排人員搶修。對非故障區(qū)域恢復送電，減少影響范圍，并將情況通知客服部以便對客戶做出解釋。在對故障點進行維修，與帶電部分保持安全距離，并使用安全用具維修，執(zhí)行《工作監(jiān)護制度》。當需要大面積停電維修時，與時通知管理處主任，并將情況通知客戶服務部以便對客戶做出解釋，進行修理工作，故障排除后與客戶服務部確定合閘送電時間，到時間后合閘送電。如不能與時送電時，工程維修人員將視情況投入備用電源或接臨時線，保證業(yè)主最低生活需求，并通知客戶服務部。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。三、緊急事故停水處理流程工程管理部接到報修后，在最短時間內到達現(xiàn)場判明情況。如是物業(yè)管轄范圍外發(fā)生的事故，與時報工程管理部負責人，通知管理處主任、客戶服務部、行政辦公室、安全消防部與自來水公司。工程管理部積極配合自來水公司搶修人員檢查修復，并維持現(xiàn)場秩序。如是物業(yè)管轄范圍內發(fā)生的事故，查明停水原因，與時報工程管理部負責人，安排人員搶修。如出現(xiàn)爆管、管路壓斷、供水泵故障、水箱無水等無法立即處理的情況時，必需立即關閉最近點的控制閥門，查明停水原因維修。關斷閥門后，判明影響范圍、戶數(shù)并確定搶修方案與修復時間，通知管理處主任、客戶服務部。如屬于疑難問題，不能與時通水的，應馬上通知管理處主任、客戶服務部、行政辦公室、安全消防、行政辦公室采取措施，保證客戶的正常生活用水。將停水范圍與故障情況通知客戶服務部，由客戶服務部聯(lián)系業(yè)主以得到諒解和業(yè)主的配合。事故排除后，應立即通知客戶服務部，由客戶服務部通知業(yè)主通水時間以避免不必要的損失。以上環(huán)節(jié)確認無誤后開閘通水，同時仔細檢查停水范圍內有無異常情況，有無漏水點，確保正常。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。四、雨季搶險處理流程雨季工程管理部接到客服部或其他部門急報雨水倒灌等事故時，工程管理部應安排人員在最短時間內到達現(xiàn)場。如戶內沒人應答，應立即通知客戶服務部聯(lián)系業(yè)主。如果污水泵不能正常啟動，應立即投入柴油機泵、潛水泵等搶險物品，安排人員搶險，并請保安部配合搶險。與時對污水泵與時維修，維修時應注意安全，切繼電源，以防止水浸漏電傷人。對水災影響較大造成一定損失的要通知客戶服務部進行拍照存檔，以便事后分析事故原因和賠償事宜。知匯環(huán)境維護部對水災影響的區(qū)域進行清潔。事后，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（客服、工程、管理處）。五、水浸（跑、冒、漏）突發(fā)事件處理流程工程管理部接到客服部或業(yè)主急報有跑、冒、漏時，應安排人員在最短時間內到達現(xiàn)場。如戶內沒人應答，應立即通知客戶服務部聯(lián)系業(yè)主說明情況。工程技術人員接到工程管理部負責人通知后，立即關閉戶外的分路供水閥門。如戶內有人，工程技術人員應立即查明事故原因，根據具體情況關閉業(yè)主家中的供水總閥門或支路閥門，控制事故范圍，搶修設備。觀察現(xiàn)場附近的電氣，如有浸水應立即切繼電源，以防漏電傷人。知會環(huán)境維護部對水災影響的區(qū)域進行清潔。知會客戶服務部出面協(xié)調，對水災影響較大造成一定損失的要進行拍照存檔，以便事后分析事故原因和賠償事宜。事故處理完畢后工程技術人員要調試室內各設備系統(tǒng)，恢復正常運行。事后詳細記錄，填寫《突發(fā)事件處理記錄表》一式三份（工程、客服、管理處）。六、火災搶險處理流程立即組織工程技術人員迅速趕往現(xiàn)場，聽從現(xiàn)場總指揮的調遣。水工檢查供水設備設施（室外消火栓與水泵房、中水站等）正常運轉，保證水源供應充足。3、電工切斷火災區(qū)域內的電器設備電源，保證水泵房、中水站等消防設施用電。4、如危險區(qū)域內有燃氣設備（燃氣調壓箱等）時應立刻報現(xiàn)場總指揮與管理處負責人，通知燃氣維修站關閉危險區(qū)域內燃氣供應。5、其他人員聽從現(xiàn)場總指揮的調遣參加滅火、維持秩序等工作。6、火災消除后，安排人員與時清理現(xiàn)場，檢查設備設施損失情況，對造成損害、損失的情況做好相應的紀錄，與時上報管理處。配合市政相關部門恢復水、電、氣供應。七、其它搶險救災處理流程工程技術人員在園區(qū)內如發(fā)現(xiàn)打架斗毆、盜竊、危重病人、交通事故等緊急事件應立即通知工程管理部負責人或管理處主任。服從管理處具體安排，維持秩序并保證公共設備設施正常運行。八、電梯故障困人處理程序物業(yè)公司員工發(fā)現(xiàn)電梯運行中出現(xiàn)停電、滑梯、困人等緊急事件立即通知中控室值機人員；中控值機人員發(fā)現(xiàn)電梯運行中出現(xiàn)停電、滑梯、困人等緊急事件或接到求助報警時，立即通知、電梯維保人員、強電專業(yè)人員保安人員救援被困乘客；乘客被困期間，中控室值機人員要保持與被困乘客的通訊，告知被困人員救援行動正在進行中，請耐心等待，同時了解梯內人員健康狀況，穩(wěn)定乘客的情緒，避免乘客做出過激的舉動。電梯維保公司維修人員與工程部強電技工必須在接報10分鐘之內趕到現(xiàn)場解救被困人員，救困的具體步驟：首先確定轎廂所在位置與與廳門的距離，并根據現(xiàn)場實際情況進行解救；如轎廂基本處于廳門所在位置，電梯維保人員、工程部強電技工可從上一層進入轎頂，手動打開轎廂與廳門解救被困人員；如轎廂遠離廳門，則應先停電后手動盤車至廳門位置并按第2)條方法解救被困人員；停電前首先確定被困人員數(shù)量，告知被困人員停電原因、停電時間與停電期間轎廂內無照明等情況，請耐心等待切勿扒門或推安全窗；電梯維保人員、工程部強電技工根據被困人員數(shù)量確定盤車方向，具體方法見電梯故障盤車程序。如果工程部無能力解除故障，或電梯內有孕婦或健康情況惡劣的客人，而電梯技工又不能于短時間內排除故障，則應視情況考慮向公安部門求助（消防局、110等，并應詳細說明求助的原因和情況）。監(jiān)控中心記錄好發(fā)現(xiàn)或接報時間、電梯技工到場的時間、被困人員獲得解困的時間、電梯恢復正常運行的時間，并向有關領導匯報。業(yè)主房屋自用部位與設施設備報修(保修期外)流程圖住戶報修住戶報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管、調度安排人員維修工程部主管、調度安排人員維修維修人員接《維修單》維修人員接《維修單》準備工具、材料準備工具、材料維修工到達現(xiàn)場維修工到達現(xiàn)場實施維修 實施維修請住戶試用、檢查請住戶試用、檢查不認可認可不認可認可業(yè)主簽字付費業(yè)主簽字付費返回客服部返回客服部回訪回訪不合格合格不合格合格維修單歸檔維修單歸檔結束結束業(yè)主房屋自用部位與設施設備報修(保修期外)流程1、住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。2、客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應詳細詢問報修內容，并區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外，根據報修內容與時告知住戶應支付的維修費用。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容、維修費用、預約維修時等）填入《維修單》（一式三聯(lián)）?？蛻舸砹⒓磳ⅰ毒S修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管根據報修內容，安排維修人員的工作：（1）一般6情況下，工程部主管應與時派相應工種的維修人員前去維修，人員安排有困難的，須與客服主管溝通與時與業(yè)主以電話方式約定維修時間，并記錄在《維修單》上，對于水管爆裂、關鍵部位漏水、晚上停電等緊急情況，須保證維修人員在15分鐘之內到達現(xiàn)場。查明情況應與時處理，保證業(yè)主正常生活，并報上級領導。（2）報修內容復雜或住戶敘述不清的，工程部主管派維修人員到現(xiàn)場詢問、檢查，然后再進行維修；報修內容簡單或住戶敘述清楚的，工程部主管派維修人員直接到現(xiàn)場維修。（3）報修內容屬于《維修項目收費標準》中的項目，住戶要求盡快前去維修的，維修人員應在接單后15分鐘內帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、收費標準到達維修現(xiàn)場，住戶另有預約時間的，維修人員應按預約的維修時間，提前5分鐘帶齊工具、材料、《維修單》（三聯(lián)）、《收費標準》到達維修現(xiàn)場。（4）報修內容不屬于《維修項目收費標準》中的項目，工程部主管在接單后一般情況下15分鐘內到達現(xiàn)場對維修的可行性和維修費用進行評審，24小時內與客服主管溝通并與時回復住戶是否可以維修，征得住戶對維修費用的認可與同意維修后，再按上述時效和要求安排維修人員前往維修。4、維修人員接《維修單》，根據報修內容或檢查結果領用工具和材料，并填寫《工具領用登記表》。5、維修人員到達現(xiàn)場后：（1）維修人員應輕按門鈴或輕敲門，在有應答時，應使用標準語言：“我是工程部的維修工，這是我的工作卡和您的《維修單》?！?、“我可以進來維修嗎？”。在住戶確認無誤和同意后，換上一次性鞋套進入住戶家中。（2）維修人員在維修前應對報修內容進行對比確認，并在《維修單》上填寫實際的維修情況，并向住戶解釋清楚。（3）維修人員應向住戶出示《維修項目收費標準》，住戶同意后開始維修；如住戶不同意維修，應提醒住戶考慮同意后再行報修，并在《維修單》備注欄注明原因，與時返回工程部向主管說明情況。（4）如果維修材料是住戶提供的，維修人員應對材料質量進行驗證，并將驗證結果填寫在《維修單》備注欄內。對于驗證不合格的材料，維修人員應主動提示住戶使用不當材料的后果，但應尊重住戶的選擇。（5）維修人員在客戶家里工作時，嚴禁收受小費、抽煙、喝茶、打私人電話、談與工作無關的事。若因工作需要須即時與工程部或相關部門聯(lián)系的，使用電話前須事先征得客戶同意，并表示感謝。7、維修工作應與時、準確、保質、保量的完成，完成后應清理現(xiàn)場。8、維修工作完成后，維修人員應按《維修項目收費標準》在《維修單》上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名認可，同時請住戶到物業(yè)交費，或應住戶要求將住戶支付的維修費用交到物業(yè)前臺。維修人員隨即在《維修單》上簽字，將第三聯(lián)留給住戶；不認可的，繼續(xù)維修，直到住戶認可。9、返回工程部，向主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》上簽字。第一聯(lián)與所收維修費上交客服部客戶代表和財務人員，第二聯(lián)交給工程部主管。10、客服部另行安排客戶代表通過打電話或到住戶家現(xiàn)場查驗的方式回訪，并將回訪結果記錄。（1）工程質量不合格的，工程部主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務。（2）工程質量合格的，維修人員將《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員備案。業(yè)主房屋自用部位與設施設備報修(保修期內)流程圖住戶報修住戶報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管通知開發(fā)商或施工單位施工單位維修施工單位維修三方驗收三方驗收不合格合格不合格合格維修單歸檔維修單歸檔結束結束業(yè)主房屋自用部位與設施設備報修(保修期內)流程1、住戶通過打電話、親自到客服部的方式報修。2、客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容等）填入《維修單》（一式三聯(lián)）。客戶代表將《維修單》（三聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管在接到報修后立即將報修內容通知開發(fā)商或施工單位，并要求其與時領取《維修單》、進場維修。（1）施工單位在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管將《維修單》交給施工單位并讓其在《維修單領取登記表》上簽字，同時為其辦理進場維修手續(xù)和證件。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經理，部門經理當即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部經理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費用從施工單位工程質量保證金中扣除。4、施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務。5、維修任務完成后，工程部、住戶、施工單位三方驗收，并將維修內容與驗收結果填寫在《維修單》相應欄目上，合格的，三方簽字，不合格的，責令其返修，直至合格。房屋共用部位與公共區(qū)域設施設備報修(保修期外)流程圖報修報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人是是影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運作影響程度影響程度工程部主管分析是否影響正常運作輕微嚴重通知客戶服務部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修通知客戶服務部工程部主管安排人員維修選擇合適的時間維修維修人員接維修單通知客戶服務部維修人員接維修單通知客戶服務部通知可能受影響的住戶準備必要的工具、材料通知可能受影響的住戶準備必要的工具、材料維修人員到達現(xiàn)場維修人員到達現(xiàn)場實施維修實施維修返回工程部返回工程部檢查檢查不合格合格不合格合格維修單歸檔結束維修單歸檔結束房屋共用部位與公共區(qū)域設施設備報修(保修期外)流程1、住戶報修；工程部維修人員、客服部客戶代表巡檢發(fā)現(xiàn)問題后報修。2、客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》,并將記錄內容（包括：報修時間、報修內容、報修人姓名等）填入《維修單》（一式二聯(lián)）。客戶代表將《維修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管根據報修內容或現(xiàn)場查驗分析是否影響正常運作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部。（2）影響程度嚴重的，應選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。4、工程部主管根據報修內容，安排維修人員的工作：派相應工種的維修人員前去維修。5、維修人員應在接單后20分鐘內帶齊工具、材料、《維修單》（二聯(lián)）到達維修現(xiàn)場。6、維修人員根據報修內容或查驗結果領用工具和材料，并填寫《工具領用登記表》。7、維修人員到達維修現(xiàn)場，須文明維修，維修完畢后須清理現(xiàn)場。8、維修任務完成后，維修人員回到到工程部，填好相應欄目的《維修單》（二聯(lián)），并向工程部主管匯報維修情況，并請主管在《維修單》（二聯(lián)）上簽字。9、工程部主管另行安排維修人員檢查，并將檢查結果填寫在《維修單》（二聯(lián)）相應欄目上，合格的，檢查人簽字，不合格的，檢查人上報其主管，主管安排維修人員按上述時效和要求完成返修任務，直至合格。房屋共用部位與公共區(qū)域設施設備報修(保修期內)流程報修報修客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人客服部客戶代表接聽報修電話和接待報修人工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管通知開發(fā)商或施工單位工程部主管分析是否影響正常運作影響程度影響程度是是工程部主管分析是否影響正常運作影響程度影響程度輕微嚴重通知客戶服務部施工單位維修選擇合適的時間維修通知客戶服務部施工單位維修選擇合適的時間維修二方驗收通知客戶服務部二方驗收通知客戶服務部不合格合格通知可能受影響的住戶不合格合格通知可能受影響的住戶維修單歸檔維修單歸檔結束結束房屋共用部位與公共區(qū)域設施設備報修(保修期內)流程1、住戶報修；工程部維修人員巡檢發(fā)現(xiàn)問題后報修。2、客戶代表負責接聽報修電話和接待報修人。（1）客戶代表在接到住戶報修時應區(qū)分報修內容是自用部位還是共用部位、是在保修期內還是在保修期外。（2）客戶代表在接到住戶報修時應填寫《報修記錄表》，并將記錄內容（包括：住戶姓名、地址、電話、報修內容等）填入《維修單》（一式二聯(lián)）?？蛻舸韺ⅰ毒S修單》（二聯(lián)）交給工程部主管，工程部主管在《報修記錄表》上簽字。3、工程部主管在接到報修后立即將報修內容通知開發(fā)商或施工單位，并要求其與時領取《維修單》進場維修。（1）施工單位在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管將維修單交給施工單位并讓其在《維修單領取登記表》上簽字，同時為其為其辦理進場維修手續(xù)和證件。（2）施工單位未在規(guī)定時間（按兩書規(guī)定時限）內前來維修的，工程部主管再次進行電話或書面催促并上報部門經理，工程部經理當即進行電話或書面催促，對催促后前來維修的，按上述一條處理，對催促后仍未來維修（不超過3個工作日）的，上報項目部主管經理，并派工程部維修人員前往維修。（3）項目部主管經理提請開發(fā)商協(xié)助，要求開發(fā)商將此項維修的費用從施工單位工程質量保證金中扣除。4、工程部主管根據報修內容或現(xiàn)場查驗分析是否影響正常運作。（1）影響程度輕微的，直接通知施工單位開始維修，同時通知客戶服務部。（2）影響程度嚴重的，應選擇合適的時間維修，并視情況需要通知客戶服務部，由其通知可能受影響的住戶，其后再通知施工單位開始維修。5、施工單位須按物業(yè)公司項目部的要求完成維修任務。6、維修任務完成后，工程部、施工單位二方驗收，并將維修內容與驗收結果填寫在《維修單》（二聯(lián)）相應欄目上，合格的，二方簽字，不合格的，責令其返修，直至合格。7、《維修單》第一聯(lián)交給客服部；《維修單》第二聯(lián)交給工程部檔案員。給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定（1）每年的12月15日之前，由維修部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。（2）制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：——給排水設備設施使用的頻度；——給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；——合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：——維修保養(yǎng)項目與內容；——備品、備件計劃；——具體實施維修保養(yǎng)的時間；——預計費用。2、水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。3、小區(qū)內主供水管爆裂、主供水管上閘閥拆換、以與控制柜內變頻器等的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房管理員負責。4、水泵機組維修養(yǎng)護。水泵房管理員每年4月、10月份應對小區(qū)所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。（1）電動機維修保養(yǎng)：——用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0．5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；——檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；——檢查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；——清潔電動機外殼；——檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。（2）水泵維修保養(yǎng)：——檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；——轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；——檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；——清潔水泵外表；——如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。（3）檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。（4）檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區(qū)內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。（1）用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。（2）檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。（3）檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。（4）交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面與四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；——清潔鐵芯上的油污與臟物；——檢查復位調簧情況；——擰緊所有緊固件。（5）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：——用5mV搖表測量絕緣電阻，應不低于0．5MΩ，否則應進行干燥處理；——外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。（7）自動空氣開關維修保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；——自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；——檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。（8）中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。（9）信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：——檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；——檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。（10）遠傳壓力表維修保養(yǎng)：——檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；——檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；——偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)（1）閘閥維修保養(yǎng)：——檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；——檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；——對閘閥閥桿加黃油潤滑；——對銹蝕嚴重的閘閥應在徹底鏟除底漆后重新油漆。（2）止回閥維修保養(yǎng)：——檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； ——檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；——檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。（3）浮球閥維修保養(yǎng)：——檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；——檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；——檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。（4）液位控制器維修保養(yǎng)：——檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；——清除壓力室內污物，疏通控制水道；——檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；——緊固所有螺母。7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)（1）用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。（2）檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。（3）檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。（4）清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。（5）檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。8、給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）（1）檢查支持托架是否牢固，否則應加強。（2）檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。（3）檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由維修部主管填寫相關申請表，經主管經理批準后方可延時。10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由維修部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出報告，并上報公司。11、水泵房管理員應將上述維修保養(yǎng)保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進行記錄，整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由維修部主管填寫停水申請表，經主管經理批準后通知客戶服務部，由客戶服務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程1、巡視監(jiān)控（1）水泵房管理員應每兩個小時巡視一次小區(qū)內水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內主供水管上閘閥以與道路上沙井、雨水井。（2）巡視監(jiān)控內容如下：——水泵房有無異常聲響或大的振動；——電機、控制柜有無異常氣味；——電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；——電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常；——水池、水箱水位是否正常；——閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；——主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標識是否清晰；——止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；——臨時接駁用水情況；——雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。（3）水泵房管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設備設施有不正常情況時，應與時采取措施加以解決；處理不了的問題，應與時詳細地匯報給維修部水泵房組長或主管，請求協(xié)助解決。整改時，應嚴格遵守《給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。2、給排水設備設施異常情況的處理（1）主供水管爆裂的處置：——立即關閉相關聯(lián)的主供水管上的閘閥；——如果關閉了主供水管上相關聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵房；——立即通知客戶服務部與維修部主管。維修部主管聯(lián)絡供水公司進行搶修；客戶服務部負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況；——在維修部水泵房組長或維修部主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管；——供水公司修好所爆部位水管后應由水泵房管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；——確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。（2）水泵房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。（3）水泵房發(fā)生水浸時的處置：——視進水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關；——堵住漏水源；——如果漏水較大，應立即通知維修部主管，同時盡力阻滯進水；——漏水源堵住后，應立即排水；——排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等；——確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。3、水泵房管理（1）非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。（2）水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。（3）水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。（4）每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內的設備設施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。（5）水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。（6）水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管，水泵房管理員不得私自配鑰匙。4、交接班要求（1）接班人員應準時接班。（2）接班人員應認真聽取交班人交代，并查看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在相關記錄上簽名。（3）有下列情況之一者不準交班：——上一班運行情況未交代清楚；——記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；——水泵房不干凈；——接班人未到崗；——事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。5、水泵房管理員應將給排水設備設施的運行數(shù)據（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）與運行狀況完整、規(guī)范的進行記錄，于每月的3日前由水泵房組長將上一月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為二年。供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程1、安全操作注意事項（1）操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用高壓絕緣操作桿。（2）操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。（3）嚴禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件：——有監(jiān)護人；——工作場地空間足夠，光線足夠；——所用工具材料齊全（絕緣平口鉗、斜口鉗、尖嘴鉗、螺絲刀、電工膠布等)；——工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。（4）自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后，再行恢復供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。（5）電流互感器不得開路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。（6）變配電房拉、合閘時，應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。2、供配電設備設施操作（1）配電變壓器停電的操作要領：——拉開各低壓出線開關；——拉開低壓總開關；——拉開配電變壓器高壓側開關。（2）自發(fā)電停電的操作要領：——拉開發(fā)電機配電柜總開關；——關掉發(fā)電機控制電源。（3）配電變壓器送電的操作要領：——合上配電變壓器高壓側開關；——合上低壓總開關；——合上各低壓出線開關。（4）自發(fā)電送電的操作要領：——合上發(fā)電機控制電源；——合上發(fā)電機配電柜總開關。（5）在配電變壓器上工作前，操作要領如下：——拉開高、低壓兩側電源；——驗電，確認無電；——兩側分別掛三相短路接地線；——高安全圍攔，掛上：“有人工作，禁止合閘”標識牌于高、低壓開關處。（6）在配電柜開關上工作前，操作要領如下：——拉開開關、有明顯的開路點；——驗電，確認無電；——掛三相短路接地線；——設置絕緣隔板（與鄰近帶電體距離在6cm以下者）；——掛上：“有人工作，禁止合閘”標示牌于停電開關處；——站在絕緣墊上工作，盡量單手作業(yè)。供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程1、巡視監(jiān)控（1）變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。（2）變配電室值班電工應按規(guī)定的頻次進行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點的時間進行記錄。（3）巡視內容：——變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫(85℃)；——有無異常響聲或氣味；——各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；——三相電壓是否在額定值的±10％范圍以內，是否超載運行；——各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；——接地線有無銹蝕或松動；——各種臨時用電接駁情況；——各種標示牌、標示物是否完好；——安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；——按時開關管轄區(qū)域內路燈、燈飾或噴水池，與時維修好轄區(qū)內路燈。（4）對于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，當值變配電室值班電工應與時采取整改措施加以解決，處理不了的問題應與時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》和《供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》的相關規(guī)定。2、異常情況處置（1）觸電處置。發(fā)現(xiàn)有人觸電時，當值變配電室值班電工應保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救：——拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器；——用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；——用干燥的衣服或絕緣材料墊住，將觸電者脫離電源；——防止觸電者在斷電后跌倒，造成二次受傷；——如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫(yī)生進行診治，密切注意其癥狀變化；——如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象，則應積極進行人工呼吸，并與時送進醫(yī)院；——如果觸電者的呼吸、脈博與心跳都已停止，此時不能認為其已死亡，應當立即對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續(xù)不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。（2）配電柜自動空氣開關跳閘的處置：——判斷跳閘原因（短路或過載）；——查清楚負載種類與分布情況；——對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長/主管，請求支援解決；——如故障已排除應立即恢復供電。（3）變配電房發(fā)生火災按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。（4）變配電房發(fā)生水浸時的處置：——視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；——堵住漏水源；——如果漏水較大，．應立即通知維修部主管，同時盡力阻滯進水；——漏水源堵住后，應立即排水；——排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風，更換相關管線等）；——確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投入正常運行。3、變配電室管理（1）非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經維修部主管，并在值班人員陪同下方可進入機房。（2）機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并禁止吸煙。（3）每班打掃一次機房的衛(wèi)生，每周清潔一次機房內和設備設施衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。（4）機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完好。（5）對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。4、交接班要求（1）接班人員應準時來接班。（2）接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在記錄上簽名。（3）有下列情況之一者不準交接班：——上一班運行情況未交代清楚；——記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；——機房不干凈；——接班人未到崗；——事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。5、當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數(shù)據（電壓、電流、功率因數(shù)、環(huán)境溫度、有功用量、無功用量）與運行狀況清晰、完整、規(guī)范地進行記錄。變配電房組長在每月的3號之前將上一個月的記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為兩年。供配電設施設備維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程1、《供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定（1）每年的12月15日前，由維修部主管組織變配電室組長/值班電工一起研究、制定《供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。（2）《供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》制定的原則：——供配電設備設施使用的頻度；——供配電設備設施運行狀況（故障隱患）；——合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。（3）《供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：——維修保養(yǎng)項目與內容；——備品、備件計劃；——具體實施維修保養(yǎng)的時間；——預計費用。2、對供配電設備設施進行維修保養(yǎng)時，應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程》，按《供配電設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。3、高壓開關柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項目由外委完成，外部清潔與部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負責。4、變壓器維修保養(yǎng)（1）外委維修保養(yǎng)：每年定期委托供電公司對住宅小區(qū)內所有變壓器進行測試、試驗等項目的維修保養(yǎng)，此項工作由變配電室值班電工負責監(jiān)督進行，并將結果進行記錄。（2）外部維修保養(yǎng)：每年的4月份、10月份對小區(qū)內所有變壓器外部進行一次清潔、保養(yǎng)：——測定變壓器線圈的絕緣電阻，如發(fā)現(xiàn)其電阻值比上次測定的數(shù)值下降30％—50％時，應作絕緣油試驗(對外委托試驗)，如絕緣油不合格則應全部換掉；換上新鮮的合格的絕緣油后，如果變壓器的絕緣電阻還低于120m，則應對變壓器線圈進行處理(外委完成)；——清掃變壓器外殼，變壓器漏油時應擰緊螺母或更換密封膠墊；——擰緊變壓器引出線的接頭，如發(fā)現(xiàn)接頭燒傷或過熱痕跡，應進行整修處理并重新接好；——變壓器油位處于批示器下限時，應補同型號絕緣油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；——檢查變壓器的接地線是否良好，地線是否被腐蝕，腐蝕嚴重時應更換地線。5、高壓開關柜維修保養(yǎng)。每年定期委托供電公司對小區(qū)內所有高壓開關柜進行一次維修保養(yǎng)，此項工作由變配電房管理員負責監(jiān)督并進行記錄。6、低壓配電柜維修保養(yǎng)：每年的4月、10月份對小區(qū)內的所有低壓配電柜內外都進行一次清潔，先用壓縮空氣進行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。（1）刀開關維修保養(yǎng)：——檢查安裝螺栓是否緊固，如松馳則擰緊；——檢查刀開關轉動是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應對轉動部位加潤滑油；——檢查刀開關三相是否同步，接觸是否良好，是否有燒傷或過熱痕跡，如有問題則進行機械調整或整修處理；——用500V搖表測量絕緣底板，其絕緣電阻如果低于10MΩ，則應進行烘干處理，烘干達不到要求的則應更換。（2）熔斷器維修保養(yǎng)：——新熔體的規(guī)格和形狀應與更換的熔體一致；——檢查熔體與保險座是否接觸良好，接觸部位是否有燒傷痕跡，如有則應進行修整，修整達不到要求的則應更換。（3）交流接觸器維修保養(yǎng)：——清除接觸表面的污垢，尤其是進線端相間的污垢；——清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；——清除觸頭表面與四周的污物，但不要修銼觸頭，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；——清潔鐵芯表面的油污與臟物；——擰緊所有緊固件。（4）自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：——用500V搖表測表絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；——外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應除銹處理后擰緊接地線。（5）電容器維修保養(yǎng)：——清理冷卻風道與外殼灰塵，使電容器散熱良好；——檢查電容有無膨脹、漏油或異常響聲，如有則應更換；——檢查接頭處，接地線是否有松脫或銹蝕，如有則應除銹處理并擰緊；——檢查電容三相不平衡電流是否超過額定值的15％或電容缺相，如是則更換電容。（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則更換；——檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。（7）斷路器(自動空氣開關)維修保養(yǎng)：——用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于10MΩ，否則應烘干處理；——清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂，則應更換；——斷路器（自動空氣開關）在閉合和斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零件應無卡住現(xiàn)象；——在使用過程中發(fā)現(xiàn)鐵芯有特異噪音時，應清潔其工作表面；——各傳動機構應注入潤滑油；——檢查主觸頭表面有小的金屬顆粒時，應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭；——檢查手動（3次）、電動（3次）閉合與斷開是否可靠，否則應修復；——檢查接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則修復并擰緊；——檢查接地線有無松脫或銹蝕，如有則除銹處理并擰緊。（8）二次回路維修保養(yǎng)：——號碼管是否清晰或掉落，如是則補上新號碼管；——接頭處是否松馳，如松馳則擰緊。（9）主回路維修保養(yǎng)：——標示牌是否清晰或掉落，如是則補上新的標示牌；——接頭處是否有過熱或燒傷痕跡，如是則修復并擰緊；——母線排油漆是否脫落，如是則重新油漆。7、供配電設備的維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，如必須超過8小時，經維修部主管審核、主管經理批準后方可延時。8、對計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由維修部主管盡快補充至計劃中，對于突發(fā)性設備設施故障，先經維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出報告，并上報公司。9、變電室值班電工應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地進行記錄，變配電室組長應于每次維修保養(yǎng)后的3天內將記錄整理成冊后交維修部存檔，保存期為長期。10、停電管理。供配電設備設施因檢修等原因需要停電時，應由維修部主管填寫相關申請表，經主管經理批準后通知客戶服務部，由客戶服務部提前24小時通知有關住戶。如因特殊情況突然停電，應在恢復供電12小時內向有關住戶作出解釋。弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程1、維修員進住戶家進行弱電系統(tǒng)維修時，應遵守《住戶家庭安裝／維修標準作業(yè)規(guī)程》中的條款。2、維修員注意事項（1）應熟悉維修設施的電路原理與功能方框圖。（2）應注意安全操作：——確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36V時)，應做好相應的絕緣措施；——確保維修設施的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。（3）必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調整。3、基本維修方法（1）觀察法：——有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；——有無異常的聲音；——觀察圖象效果。（2）靜態(tài)測量法：——短路電阻測量法；——電流測量判斷法；——電壓測量判斷法。4、天線系統(tǒng)維修-放大器：——檢查輸入、輸出插頭是否松馳、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；——檢查輸入信號，如相差太大則應通知廣播站解決；——如果輸入信號滿足要求，調整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出仍不能達到要求則應通知廣播站拆修放大器。（2）分配器：——檢查輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；——檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號少，則應更換分配器。（3）分接盒：——檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；——檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號少，則應更換分接盒。（4）插座：——檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松馳，如是則應整改插座，整改達不到要求的應更換；——檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號較輸入信號少，則應更換插座。5、電話線維修（1）檢查電話線接頭有無生銹、氧化或發(fā)霉斷火，如是則應重接接頭。（2）檢查電話線有無斷線，如有則應更換一根電話線。（3）檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。6、樓層防盜對講機維修（1）室內聽不到鈴聲：——檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更換按鈕開關；——檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理；——通過上述兩個步驟如仍不振鈴，則應重點檢查振鈴放大電路，直至故障排除。（2）不能對講：——檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接；——檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換；——檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除。（3）不能開樓下大閘門：——檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應加潤滑油；——檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞，如是則應重新接好線頭或更換電磁線圈；——檢查分機開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件，如有問題則應逐一檢查并排除故障。（4）主機無電源：——檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規(guī)格二極管；——檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器。7、可視對講機維修（1）無圖象、聲音，但開鎖正常：——調節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵，如有光柵則應檢查室內機與門口機的圖象信號連接線是否接牢，則由應重新接好；——如調節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵，此時應檢查室內機電路板，包括振蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除。（2）通話無聲音：——檢查聽筒與室內機的接線是否牢固，否則應重新接好；——調節(jié)音量電位器，如揚聲器里有交流聲發(fā)出，則說明室內機的放大電路正常，此時應檢查門機上的麥克風，如麥克風損壞則應更換同規(guī)格麥克風；——調節(jié)音量電位器，如揚聲器里什么聲音都沒有，則說明室內機的放大電路有問題，室內機放大電路包括音頻輸入電路、前置放大電路、功放電路，此時應逐級進行檢查直至故障排除。（3）不能開大閘門：按本規(guī)程5、（3）條款執(zhí)行。8、維修工作結束后，維修員應與時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。9、向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中應注意的事項，如住戶有不滿意的地方(合理的要求)，維修員應與時進行整改直至住戶滿意為止。10、一切正常后請住戶在維修單上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修員應根據相關收費規(guī)定向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。11、維修員回到維修部后，應與時填寫好