知名地產(chǎn)廣場商業(yè)物業(yè)管理方案

華地香頌道物業(yè)服務(wù)方案PAGE50大連萬達物業(yè)管理有限公司合肥分公司1--合肥萬達廣場金金街物業(yè)管理服務(wù)方方案目錄第一章：萬達廣廣場金街概況況第二章：管理分分析、服務(wù)理理念及目標第一節(jié)：管理難難度及重點分分析第二節(jié)：管理服服務(wù)理念與目目標第三章：物業(yè)管管理服務(wù)整體體設(shè)想及措施施第四章：物業(yè)管管理機構(gòu)運作作方式第一節(jié)：組織架架構(gòu)及崗位職職責第二節(jié)：員工培培訓方案及計計劃第五章：前期服服務(wù)、二次裝裝修管理第一節(jié)：前期物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)介入方案第二節(jié)：物業(yè)業(yè)管理處籌備備方案第三節(jié)：接管驗驗收方案第四節(jié)：業(yè)主入入住管理方案案第五節(jié)：二次裝裝修管理方案案及違章處理理措施第六章：日常物物業(yè)管理第一節(jié)：物業(yè)房房屋和公共配配套設(shè)施管理理及維修方案案第二節(jié)：治安、車車輛及交通管管理第三節(jié)：衛(wèi)生、綠綠化、環(huán)保及及其它管理第四節(jié)：檔案資資料的建立與與管理第七章服務(wù)務(wù)承諾與目標標第八章：物業(yè)維維修和管理的的應(yīng)急措施一、業(yè)主、使用用人自用部位位突然斷水、斷斷電、無煤氣氣的應(yīng)急措施施二、小區(qū)物業(yè)管管理范圍內(nèi)突突然斷水、斷斷電、無煤氣氣的應(yīng)急措施施三、業(yè)主與業(yè)主主、使用人自自用部位排水水設(shè)施阻塞的的應(yīng)急措施四、雨、污水管管及排水管阻阻塞的應(yīng)急措措施五、電梯、水泵泵等大型機電電設(shè)備突然停停轉(zhuǎn)或機電故故障的應(yīng)急措措施六、發(fā)生火警時時的應(yīng)急措施施七、防汛防臺應(yīng)應(yīng)急預(yù)案八、接報刑事、治治安事件處理理程序九、遇燃氣泄漏漏、觸電事故故處理程序十、遇爆炸物或或可疑物品處處理程序十一、其他突發(fā)發(fā)事件的處理理程序第九章：豐富社社區(qū)文化，加加強業(yè)主相互互溝通的具體體措施第一章合肥萬達達城市廣場D區(qū)概況[項目地址]項項目位于合肥肥中心城區(qū)，西西至馬鞍山路路

。[總占地面積]]11.7萬㎡，總建筑面面積70.35萬㎡。[本住宅占地面面積]約1.2萬㎡[本項目總建筑筑面積]755700.5㎡[地上總建筑面面積]650500.5㎡其中[高層住宅宅建筑面積]]606522.1㎡；[戶數(shù)]5788戶[商業(yè)用房建筑筑面積]4389.4㎡；[戶數(shù)]33戶戶[配套公共服務(wù)務(wù)場地]1604㎡；[總幢數(shù)]5棟棟其中[25層住住宅幢數(shù)]3棟[33層住宅宅幢數(shù)]2棟配套公共服務(wù)設(shè)設(shè)施：其中[物業(yè)用房房]379.1㎡[業(yè)主委員會辦辦公用房]25㎡[地下總建筑面面積]105200㎡其中[地下車庫庫建筑面積]]7653㎡；[車位分布]機機動停車位2259輛其中[地下一層層車位]130個;[地下二層車位位]129個；本項目建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)[住宅]框架結(jié)結(jié)構(gòu)；[商業(yè)]框架結(jié)結(jié)構(gòu)；[電梯品牌]上上海三菱第二章管理理分析、服務(wù)務(wù)理念及目標標第一節(jié)管理難難度及重點分分析一、底商與業(yè)戶戶的矛盾、大大商業(yè)經(jīng)營活活動與業(yè)戶的的矛盾底商的經(jīng)營活動動對樓上業(yè)戶戶的日常生活活可能產(chǎn)生一一定影響，容容易產(chǎn)生矛盾盾沖突。萬達達廣場大商業(yè)業(yè)開業(yè)后，商商業(yè)街區(qū)，居居住區(qū)因為使使用功能的不不同，也可能能會產(chǎn)生比較較尖銳的矛盾盾沖突。因此此廣場底商與與高層樓宇業(yè)業(yè)戶、大商業(yè)業(yè)與居住區(qū)關(guān)關(guān)系的協(xié)調(diào)處處理將是我們們今后管理的的重點。我們們擬采取以下下措施協(xié)調(diào)處處理鄰里關(guān)系系。（一）統(tǒng)一引導(dǎo)導(dǎo)規(guī)劃商業(yè)經(jīng)經(jīng)營項目。在商鋪出租時，從從居民生活需需求的各個方方面考慮，在在引進項目時時向業(yè)戶提出出合理化建議議，引導(dǎo)其合合理安排各類類經(jīng)營項目比比例、位置、格格調(diào)，堅持大大商場與小鋪鋪面相結(jié)合，保保健與娛樂相相結(jié)合，專賣賣店與百貨店店相結(jié)合，金金融與商務(wù)相相結(jié)合的原則則，既在商業(yè)業(yè)門類上盡量量涵蓋居民生生活的需求，又又能讓出租方方的經(jīng)濟效益益得到保證，盡盡量避免底商商經(jīng)營者與樓樓上業(yè)戶發(fā)生生矛盾。（二）規(guī)范商業(yè)業(yè)門店的裝修修。在商業(yè)門店的裝裝修管理中，抓抓好裝修宣傳傳提示、裝修修審批、裝修修檢查、違章章處理和裝修修驗收五個環(huán)環(huán)節(jié)。裝修須須先向公安消消防部門提出出消防申報審審批的，完工工后，須經(jīng)公公安消防部門門驗收后方可可營業(yè)。杜絕絕越線經(jīng)營等等違規(guī)行為，防防止餐飲油煙煙污染等擾民民的行為發(fā)生生。（三）嚴格協(xié)議議簽訂。在商業(yè)門面轉(zhuǎn)售售、轉(zhuǎn)租時，買買受人或承租租人須簽訂合合肥萬達廣場場《管理規(guī)約約》、《區(qū)域域防火安全責責任書》等協(xié)協(xié)議，在享受受物業(yè)服務(wù)的的權(quán)利時，須須自覺履行相相關(guān)義務(wù)，使使商戶和業(yè)戶戶友好相處。二、收費標準較較低、管理成成本控制壓力力大根據(jù)合合肥物業(yè)管理理市場現(xiàn)狀，普普遍物業(yè)管理理服務(wù)收費標標準定價較低低，業(yè)戶交費費自覺程度不不夠。再加上上項目所在地地為合肥市近近幾年拆遷、開開發(fā)的重點區(qū)區(qū)域，附近交交通改造，且且多數(shù)業(yè)主屬屬投資溝買，因因此在物業(yè)管管理服務(wù)實施施初期可能面面對入住率不不高、收費較較難的情況。在此種情況下我們需要繼續(xù)保持高品質(zhì)的服務(wù)輸出，管理成本壓力較大，因此我們考慮以下措施開源節(jié)流：將成本控制導(dǎo)入入目標管理，做做好節(jié)流，挖挖掘可經(jīng)營資資源，廣為開開源。在交驗入住期內(nèi)內(nèi)，采取積極極有效的措施施，與有關(guān)部部門協(xié)作，盡盡快完善小區(qū)區(qū)配套設(shè)施，迅迅速提高管理理水平，營造造良好的居住住環(huán)境，消除除未入住業(yè)戶戶的后顧之憂憂，迅速提高高入住率，增增加管理費收收入。加強社區(qū)活動用用房的管理與與經(jīng)營。嚴格格管理，強化化監(jiān)督，減少少人為損壞公公共設(shè)施和小小區(qū)環(huán)境現(xiàn)象象，以減少維維修費用支出出。合理安排園區(qū)道道路照明開關(guān)關(guān)時間，節(jié)省省公共水電費費的開支。我我們將全方位位為業(yè)戶提供供多項有償特特約服務(wù)，既既服務(wù)于業(yè)戶戶，又增加了了收入。另外在增收同時時，努力降低低成本，反對對鋪張浪費，從從小處著眼，加加強物流控制制，提高物資資利用率。采采取有效節(jié)能能措施，走可可持續(xù)發(fā)展之之路。三、樓宇戶外廣廣告控制如何控制D區(qū)底底商戶外廣告告也將是影響響項目物業(yè)管管理品質(zhì)的重重要因素，需需提前合理規(guī)規(guī)劃。四、安全防范任任務(wù)重大從外部環(huán)境來說說，項目所在在地處于合肥肥中心區(qū)，且且隨著馬鞍山山路改造工程程推進，外部部施工人員較較多，人員繁繁雜。從內(nèi)部部環(huán)境來說，住住宅項目緊鄰鄰大商業(yè)區(qū)，因因此安全防范范任務(wù)責任重重大，我們必必須從一開始始就將安全問問題提高相當當?shù)母叨葋碇刂匾?，從建立立相關(guān)制度開開始，一步一一步將安全工工作深入開展展下去，狠抓抓技防、人防防兩方面工作作，確保小區(qū)區(qū)業(yè)戶能夠安安心生活，享享受服務(wù)。第二節(jié)管理服務(wù)務(wù)理念與目標標合肥萬達商業(yè)廣廣場是萬達集集團第三代城城市綜合體，整整個項目在規(guī)規(guī)劃、設(shè)計、建建設(shè)上都有全全新的創(chuàng)意，而而住宅部分更更是以快捷、高高效、豐富、動動感的都市時時尚新派生活活，打動了不不少都市白領(lǐng)領(lǐng)和投資人士士。針對客戶定位，我我們開展了周周密的市場調(diào)調(diào)研，在充分分了解合肥物物業(yè)管理現(xiàn)狀狀和未來業(yè)戶戶、租戶的生生活需求基礎(chǔ)礎(chǔ)上，確立了了項目的物業(yè)業(yè)管理構(gòu)想及及物業(yè)服務(wù)定定位：我司將將現(xiàn)代管理服服務(wù)意識與先先進的管理服服務(wù)理念引進進合肥萬達廣廣場管理中，為為業(yè)戶創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)雅舒適、意意境獨特的生生活居家環(huán)境境，讓其充分分感受到物業(yè)業(yè)公司每時每每刻對他們的的關(guān)愛，感受受到社會文明明與進步給個個人和家庭帶帶來的溫馨，使使他們的居家家氛圍具有吸吸引力、親和和力和成功感感，使他們的的儒雅風采得得以充分的展展現(xiàn)。我司將將努力以高質(zhì)質(zhì)量的物業(yè)服服務(wù)，使合肥肥萬達廣場成成為人人崇尚尚的理想家園園，讓置業(yè)人人士買得放心心、住得安心心、環(huán)境舒心心，促使合肥肥萬達廣場品品牌深入人心心，成為社區(qū)區(qū)典范。我司對合肥萬達達廣場的管理理目標是，與與全體產(chǎn)權(quán)人人、使用人一一道，共同建建造精品居住住物業(yè)，營造造現(xiàn)代的生活活氛圍，打造造國內(nèi)物業(yè)管管理的優(yōu)秀品品牌。樹立服務(wù)理念，提提出“您的滿意，我我們的追求！！”的管理理念念，從而達到到一流管理、一一流形象、一一流效益。創(chuàng)造良好的高檔檔生活環(huán)境，實實行社會化、專專業(yè)化、一體體化管理。結(jié)合商鋪的管理理，體現(xiàn)出管管理的規(guī)模效效應(yīng)。通過對物業(yè)整體體的管理和養(yǎng)養(yǎng)護，創(chuàng)建一一個“安全、時尚尚、方便、舒舒適”的生活環(huán)境境，使業(yè)主的的物業(yè)能保值值、增值。周邊同類住宅物物業(yè)管理費市市場調(diào)研1、御景灣國際際公寓物業(yè)類別：高層層住宅、公寓項目特色：依河河而建建筑類別：框架架裝修狀況：毛坯坯物業(yè)地址：蕪湖湖路孝肅橋東東

開盤時間：

22008年5月1日

入住時間：20009年12月容積率：4綠化率：448%物業(yè)費：11.25元/平方米·月

物業(yè)公司：福建建誠信物業(yè)管管理有限公司司開發(fā)商：合合肥海祥房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司HYPERLINK"/company/1210053073_20070109152329.htm"2、圣大國際物業(yè)類別：高高層住宅及公公寓項目特色：依河河而建建筑類別：框架架裝修狀況：毛坯坯物業(yè)地址：

瑤瑤海區(qū)長江路路與滁州路交交匯處開盤時間：20006年05月13日

入住時間：20007年8月31日容積率：66.90

綠化率：330.50%%物業(yè)費：00.98元/平方米·月

物業(yè)公司：安徽徽尚德物業(yè)管管理有限公司司開發(fā)商：HYPERLINK"/company/2110153142_20060402205650.htm"安安徽圣大房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司3、恒盛·豪庭庭物業(yè)類別：高層層住宅、普通通住宅項目特色：建筑類別：框架架剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)

裝修狀況：毛坯坯物業(yè)地址：長江江東大街以南南，全椒路以以東開盤時間：20009年11月1

日入住時間：20011年11月份容積率：33.43綠化率：440%物業(yè)費：11.44元/平方米·月物業(yè)公司：浙江江盛全物業(yè)公公司開發(fā)商：安安徽恒茂房地地產(chǎn)開發(fā)有限限公司第三章物業(yè)業(yè)管理服務(wù)整整體設(shè)想及措措施一、物業(yè)管理服服務(wù)整體設(shè)想想堅持以社會效益益、環(huán)境效益益為主，經(jīng)濟濟效益為輔的的經(jīng)營宗旨，倡倡導(dǎo)“以人為本”的服務(wù)理念念，形成規(guī)模模優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)，保本本微利，為業(yè)業(yè)主/住戶當好管管家。（一）在小區(qū)全全面導(dǎo)入ISSO90011:20088國際質(zhì)量體體系。大連達物業(yè)公司司的管理運作作和服務(wù)規(guī)范范按照ISO90001：2008質(zhì)量管理體體系逐步建立立、實施。最最終全面導(dǎo)入入ISO90001：2008質(zhì)量管理體體系。在今后后的日常管理理之中,利用ISO90001：2008質(zhì)量標準管管理體系,全面確保物物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量持之以恒，保保障物業(yè)公司司持續(xù)改進，規(guī)規(guī)范發(fā)展。（二）推行“全全員首接責任任制”。為了充分調(diào)動各各級員工的工工作主動性，提提升服務(wù)水平平，我們將推推行“全員首接責責任制”。每一位員員工都有責任任和義務(wù)接待待業(yè)主和訪客客的建議，并并在第一時間間傳遞到客戶戶服務(wù)中心，并并有義務(wù)跟蹤蹤處理結(jié)果，通通知建議人，使使服務(wù)得到自自始至終完整整體現(xiàn)。（三）智能化物物業(yè)管理。物業(yè)接管后我們們將住宅實行行封閉式管理理，借助原來來已完善的先先進的樓宇智智能化系統(tǒng)，充充分發(fā)揮智能能化設(shè)施安全全、高效、方方便之優(yōu)點，為為業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人提供供安全、方便便的工作和生生活環(huán)境。（四）以“社區(qū)區(qū)文化活動”為紐帶，融融入對業(yè)主的的尊重與關(guān)懷懷。以人為核心，以以服務(wù)為重點點，以文化為為主題，突出出人性化管理理理念，通過過超前的、創(chuàng)創(chuàng)新的、豐富富多彩的文化化活動滲透、增增加物業(yè)公司司的知名度和和美譽度，增增強物業(yè)公司司與業(yè)戶的友友好關(guān)系。（五）根據(jù)業(yè)戶戶需求提供有有償特約服務(wù)務(wù)。加大服務(wù)深度及及廣度，在管管理公司營造造的特定氛圍圍之下，使業(yè)業(yè)戶處處感受受到舒適、便便利，溫馨和和諧的生活環(huán)環(huán)境，真正使使業(yè)主體會到到居住的快樂樂。二、服務(wù)措施（一）、一站式式服務(wù)承諾目標：序號承諾內(nèi)容指標1業(yè)戶電子資料及及時歸檔服務(wù)務(wù)輸入率100%正確率100%2二次裝修巡服務(wù)務(wù)巡檢率100%初驗率100%終驗率100%3物業(yè)管理服務(wù)的的有效投訴處理率≥95%及時率≥95%回訪率100%4維修服務(wù)及時率≥98%滿意率≥95%回訪率≥50%無違規(guī)收費，收收費標準全公公開。保證措施：集中入伙的業(yè)戶戶資料，入伙伙期后一周內(nèi)內(nèi)輸入電腦，零零星入伙的業(yè)業(yè)戶資料當日日內(nèi)輸入電腦腦，業(yè)戶資料料發(fā)生變更后后及時更新?？蛻舴?wù)中心辦辦理完畢業(yè)戶戶的裝修申請請手續(xù)后，當當日內(nèi)通知責責任區(qū)商管員員，由其建立立裝修巡查記記錄，定期巡巡查。業(yè)戶裝裝修完畢退還還裝修保證金金前，管理部部必須按規(guī)定定進行初驗與與終驗。一般投訴3日內(nèi)內(nèi)處理完畢，重重大投訴7日內(nèi)處理完完畢，投訴處處理后7日內(nèi)對業(yè)戶戶進行回訪，建建立回訪記錄錄。接受業(yè)戶報修后后20分鐘內(nèi)或在在約定的時間間到達維修現(xiàn)現(xiàn)場，服務(wù)人人員應(yīng)按公司司要求著裝，使使用規(guī)范服務(wù)務(wù)用語，備好好墊布、抹布布、鞋套，維維修完畢主動動幫助業(yè)戶清清理服務(wù)現(xiàn)場場?？蛻舴?wù)務(wù)中心收到維維修服務(wù)回單單后當月內(nèi)進進行回訪。按政府部門核定定的收費項目目與收費標準準收費，收費費標準在小區(qū)區(qū)公示，杜絕絕亂收費現(xiàn)象象。（二）、首問負負責制承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1信息反饋及時率100%3信息處理及時率≥95%保證措施顧客口頭（當面面或電話）報報修、咨詢、申申訴、建議、求求助等，服務(wù)務(wù)人員盡可能能當時予以處處理、回復(fù)，當當時處理、回回復(fù)有困難的的，應(yīng)當日內(nèi)內(nèi)反饋客戶服服務(wù)中心，由由客戶服務(wù)中中心協(xié)調(diào)相關(guān)關(guān)人員三日內(nèi)內(nèi)予以解決。顧客書面申訴、建建議、咨詢等等，由客戶服服務(wù)中心每日日開啟業(yè)戶意意見箱，對業(yè)業(yè)戶的書面意意見應(yīng)在七日日內(nèi)予以書面面回復(fù)或上門門回訪。（三）、時效承承諾制承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1房屋質(zhì)量遺留問問題處理小修時限7工作日大修14個工作日回訪時限當月內(nèi)回訪2業(yè)戶維修服務(wù)處處理時限20分鐘或按約約定時間回訪時限當月內(nèi)回訪3業(yè)戶投訴處理一般時限3個工作日內(nèi)完完畢重大7個工作日內(nèi)完完畢4實發(fā)性、重大事事件處理時限5分鐘內(nèi)到達指指定現(xiàn)場5分鐘內(nèi)致電相相關(guān)部門保證措施做好房屋質(zhì)量遺遺留問題的記記錄、統(tǒng)計工工作，與項目目公司共同編編制質(zhì)量遺留留問題的處事事程序，按程程序要求做好好派單、跟蹤蹤、驗收、銷銷單與回訪工工作。加強對維修人員員服務(wù)意識、服服務(wù)技能等的的培訓與考核核，加強對維維修服務(wù)流程程的監(jiān)控。重視投訴，真誠誠與業(yè)戶進行行交流與溝通通，由管理部部經(jīng)理監(jiān)督投投訴的處理進進程，重大投投訴及時反饋饋公司行政部部。建立急救、火警警、暴雨、突突發(fā)性斷電斷斷水、煤氣泄泄漏、治安刑刑事案件等突突發(fā)性重大事事件的處理規(guī)規(guī)程和應(yīng)急預(yù)預(yù)案，定期組組織員工培訓訓及演練，確確保處理突發(fā)發(fā)事件時決策策果斷、方法法得當、組織織有序。（四）、回訪工工作制承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1業(yè)戶房屋質(zhì)量遺遺留問題處理理回訪率100%2業(yè)戶投訴處理回訪率100%（至少少30%為上門回訪訪）3業(yè)戶維修處理回訪率≥50%4年度回訪工作頻次1次年度服務(wù)不滿意意業(yè)戶回訪率100%保證措施建立房屋質(zhì)量遺遺留問題臺帳帳，對處理完完畢的問題當當月內(nèi)進行回回訪。投訴處理完畢后后七日內(nèi)進行行回訪。對業(yè)戶的維修服服務(wù)，抽樣50%以上進行回回訪，填寫回回訪記錄。對業(yè)戶滿意度調(diào)調(diào)查中業(yè)戶的的“不滿意”項，按投訴訴處理規(guī)程進進行100%的溝通、處處理與回訪。（五）、公開監(jiān)監(jiān)督制依法公布管理費費收支帳目，將將收費項目、服服務(wù)承諾、主主要服務(wù)環(huán)節(jié)節(jié)流程及時效效承諾等公示示，接受業(yè)戶戶監(jiān)督。設(shè)立立投訴電話、意意見箱等接受受業(yè)戶監(jiān)督，完完善總公司、管管理公司、服服務(wù)中心三級級監(jiān)控體系。承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1物業(yè)服務(wù)費收支支公示頻次2次及時率100%合格率100%2公攤費用公示及時率100%準確率100%3業(yè)戶滿意度調(diào)查查滿意率≥95%保證措施依照相關(guān)物業(yè)管管理法規(guī)及財財務(wù)制度要求求，每年一月月、七月公布布管理部工作作報告，對物物業(yè)管理公共共設(shè)施設(shè)備運運行養(yǎng)護、環(huán)環(huán)境管理、安安全管理、管管理費收入與與支出情況、重重大管理措施施與重大事件件處理等情況況進行通報，接接受業(yè)戶監(jiān)督督。按照相關(guān)物業(yè)管管理法規(guī)的要要求辦理物業(yè)業(yè)管理公共服服務(wù)費、車位位服務(wù)費的核核準工作，依依法收?。ㄍ送诉€）裝修保保證金、垃圾圾清運費等，有有償服務(wù)收費費標準按政府府有關(guān)部門規(guī)規(guī)定進行公示示，管理處無無亂收費現(xiàn)象象。依照相關(guān)法規(guī)規(guī)規(guī)定測算公共共水電費，公公開分攤方案案。公司行政部每月月對管理部進進行抽檢，公公司每年組織織一次滿意度度調(diào)查。（六）、零干擾擾服務(wù)充分利用智能化化設(shè)施參與管管理，合理安安排工作流程程，盡可能減減少服務(wù)對業(yè)業(yè)戶的干擾。承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1設(shè)備設(shè)施運行運行率≥95%2設(shè)備設(shè)施維修及時率≥98%保證措施制定設(shè)施設(shè)備運運行、維護規(guī)規(guī)程，確定設(shè)設(shè)備責任人，建建立定期巡檢檢制度。加強對維修人員員的技能培訓訓，通過前期期介入，在設(shè)設(shè)備的供應(yīng)合合同中加入維維保條件并與與設(shè)備供方建建立良好的關(guān)關(guān)系。對產(chǎn)生噪音、氣氣味、粉塵較較大的機械或或工序，如割割草、消殺、維維修等，合理理安排操作時時間，并采取取必要的警示示與防護措施施。（七）、綠色服服務(wù)導(dǎo)入ISO144001：2004環(huán)境管理體體系，分析、控控制服務(wù)全過過程，節(jié)約能能源，使用環(huán)環(huán)保產(chǎn)品，對對污染源進行行控制，以營營造優(yōu)質(zhì)綠色色社區(qū)。承諾目標序號承諾內(nèi)容指標1垃圾處理分類率≥95%日產(chǎn)日清≥95%2管理固體物質(zhì)處處理分類率≥99%3污水處理合格率100%4低毒農(nóng)藥化肥、清清潔劑使用率100%合格率100%5廢棄零部件處理理回收率≥98%處置率≥98%6廢機油、潤滑處處理回收率≥98%處置率≥98%7對供方監(jiān)督及施施加影響≥98%保證措施設(shè)置分類垃圾桶桶，每天定時時清理垃圾。制定辦公用品使使用規(guī)程，加加強對環(huán)境產(chǎn)產(chǎn)生影響的物物質(zhì)如墨盒、硒硒鼓等的回收收。定期巡查、維護護，保證設(shè)備備正常運行，定定期對水質(zhì)進進行檢測。建立評估準則選選擇合格供方方，依照ISO144001標準的要求求建立產(chǎn)品檔檔案，使用經(jīng)經(jīng)國家相關(guān)部部門批準生產(chǎn)產(chǎn)的合格產(chǎn)品品。將景觀用水回收收用于綠化澆澆灌。零部件以舊換新新，回收處理理廢機油、潤潤滑油。通過社區(qū)活動、宣宣傳等多種形形式對業(yè)戶施施加影響。（八）、文化社社區(qū)承諾目標定位明確時尚++新穎特色鮮明面向大大多數(shù)業(yè)戶的的需求資源廣泛業(yè)戶參參與，形成業(yè)業(yè)戶與物業(yè)管管理公司的互互動保證措施將項目的社區(qū)文文化活動計劃劃溶入物業(yè)管管理公司，依依托各方面的的資源做出特特色。每年的業(yè)戶滿意意度調(diào)查中，將將社區(qū)文化活活動列為調(diào)查查項。萬達項目管理部部擬開展的社社區(qū)文化活動動舉例：假期期興趣班、夏夏令營，文化化藝術(shù)系列沙沙龍活動、書書友會等。第四章物業(yè)管理理機構(gòu)運作方方式第一節(jié)組織機構(gòu)構(gòu)與崗位職責責一、客戶服務(wù)中中心組織架構(gòu)構(gòu)（49人）二、客戶服務(wù)中中心運行方式式及各部門職職責運行方式概述：：客戶服務(wù)中心的的運行將以管管理處經(jīng)理為為核心，管理理條線上強調(diào)調(diào)項目整體經(jīng)經(jīng)理負責制基基礎(chǔ)上的各部部門主管負責責制，二級指指揮；對客戶戶服務(wù)方面，則則突出客戶服服務(wù)熱線為中中心的服務(wù)調(diào)調(diào)度制度。各部門、崗位職職責管理處經(jīng)理處理發(fā)展商及業(yè)業(yè)戶查詢及用用戶重大投訴訴問題。審定所有管理制制度及檢查制制度的執(zhí)行。督促屬下員工認認真執(zhí)行物業(yè)業(yè)管理工作。定期召開業(yè)務(wù)會會議或各部門門會議，傳送送公司政策及及擬定方針；；研究解決各各項管理問題題。建立招標制度，監(jiān)監(jiān)督各外包單單位是否切實實執(zhí)行合約內(nèi)內(nèi)的工作細則則及表現(xiàn)，合合約屆滿后，考考慮續(xù)簽合同同或另行招標標，批準認可可承判商的名名單（每年增增刪一次）。審批、簽發(fā)來往往函件。定期向發(fā)展商及及業(yè)主匯報工工作情況（即即工作報告）。出席有關(guān)發(fā)展商商和業(yè)主之間間的聯(lián)誼會議議?？己怂泄芾韱T員工的表現(xiàn)，審核有關(guān)員工的獎懲。督促物業(yè)服務(wù)費費用收繳情況況款項。抽查物業(yè)之物業(yè)業(yè)費及其他收收支情況及作作出改善。提升樓盤服務(wù)的的策劃，確保保完成業(yè)主滿滿意度指標。客服主管：在管理處經(jīng)理經(jīng)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，全全面負責小區(qū)區(qū)及會所的客客戶服務(wù)工作作，完成物業(yè)業(yè)管理費收繳繳率指標。處理租戶、業(yè)主主的投訴，定定期拜訪客戶戶及收集意見見、建議，并并反饋至各職職能部門，必必要時上報物物業(yè)客戶服務(wù)務(wù)中心經(jīng)理。全面負責審核租租戶、業(yè)主二二次裝修的進進場、退場手手續(xù)及日常監(jiān)監(jiān)督管理工作作。負責制定客服部部內(nèi)部管理制制度，監(jiān)督、檢檢查、指導(dǎo)本本部門員工的的工作以及對對本部門員工工定期進行培培訓、考核工工作。按時完成月工作作情況總結(jié)，并并做好下月工工作計劃。負責整個清潔部部的員工監(jiān)管管工作。根據(jù)計劃定期檢檢查各班組實實際完成情況況，指導(dǎo)及監(jiān)監(jiān)察各清潔員員工之工作，以以確保清潔質(zhì)質(zhì)量。根據(jù)季節(jié)變化做做好綠化養(yǎng)護護監(jiān)督計劃。完成物業(yè)客戶服服務(wù)中心經(jīng)理理交辦的其他他任務(wù)。文員客服助理：掌握小區(qū)、會所所全面管理工工作進展情況況，按時按質(zhì)質(zhì)做好各類專專業(yè)報表工作作。受理用戶投訴，做做好投訴記錄錄。負責處理公共設(shè)設(shè)施和業(yè)主室室內(nèi)設(shè)備報修修工作，及時時將工程維修修內(nèi)容輸入電電腦，通知工工程部維修。每日檢查工程維維修單的完成成情況，每周周清理并打印印出未完成的的工程項目，督督促工程部盡盡快完成。做好各類文件、材材料、檔案及及往來公函的的收發(fā)、管理理、整理、歸歸檔工作。具體負責辦理小小區(qū)及會所的的租戶、業(yè)主主的二次裝修修的進退場手手續(xù)并進行日日常的監(jiān)督管管理工作。掌握小區(qū)客戶入入住情況，做做好統(tǒng)計工作作。做好日常來訪、外外調(diào)、報案、投投訴的接待工工作。接待中中熱情禮貌。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其他工作任任務(wù)。前臺接臺收費員：安全主管：協(xié)助物業(yè)客戶服服務(wù)中心經(jīng)理理及編制有關(guān)關(guān)秩序維護消消防計劃。編訂有關(guān)值班表表、日志及報報告，定期呈呈客戶服務(wù)中中心經(jīng)理審閱閱。編訂員工值班巡巡視內(nèi)容、措措施。監(jiān)管及及執(zhí)行既定的的任務(wù)。處理及調(diào)查秩序序維護消防事事故并向上級級匯報。定期匯報有關(guān)小小區(qū)之秩序維維護情況。對對交通、人流流控制提出意意見予客戶服服務(wù)中心經(jīng)理理參考。與政府、公安、消消防局保持良良好關(guān)系，定定期聯(lián)絡(luò)。定期聯(lián)絡(luò)客戶，對對小區(qū)內(nèi)及會會所內(nèi)秩序維維護消防措施施提意見。統(tǒng)籌定期消防演演習、操練及及職位崗前培培訓。協(xié)助擬出每年秩秩序維護消防防預(yù)算。安全班長負責秩序維護員員的管理工作作，做好本班班的考勤工作作。明確重點警衛(wèi)目目標，分配當當日工作，講講評值班情況況，做好值班班記錄。經(jīng)常巡查各崗位位執(zhí)勤情況，及及時糾正違紀紀違章，儀表表儀容不整現(xiàn)現(xiàn)象。處理一般性的治治安案件和客客戶投訴，調(diào)調(diào)節(jié)員工糾紛紛。負責公共區(qū)域消消防器材標志志的保養(yǎng)維護護工作。護保管好本班的的公用物品，保保證保巡能信信器材警械完完好、靈敏有有效。發(fā)現(xiàn)違反治安管管理的行為要要及時處理，保保證小區(qū)內(nèi)正正常服務(wù)秩序序。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的的其它任務(wù)。熟悉消防器材的的使用、維護護及性能，掌掌握警衛(wèi)專業(yè)業(yè)技能。對本班人員崗位位分工明確，責責任清楚，并并掌握所屬人人員工作情況況。堅持原則、從嚴嚴管理、敢于于糾正各種違違法違紀行為為。商管員：消防監(jiān)控員：在中控室負責當當班必須集中中精神，監(jiān)視視及觀察小區(qū)區(qū)內(nèi)的情況，不不得閑談、脫脫崗，打瞌睡睡等一切不當當行為。必須熟悉和掌握握各種系統(tǒng)及及器材之操作作，保證其運運轉(zhuǎn)正常，如如發(fā)生出現(xiàn)故故障，應(yīng)立即即報告有關(guān)部部門。非值班人員或其其他無關(guān)人士士不得隨便進進入中控室。中控室電話只用用于工作，不不得作私人用用途。保持中控室內(nèi)清清潔衛(wèi)生，嚴嚴禁吸煙。做做好工作記錄錄，交接班要要把事情交代代清楚。接班班時要主動檢檢查各系統(tǒng)確確定其是否正正常，上一班班有否發(fā)生情情況。熟悉小區(qū)的地形形環(huán)境、消防防設(shè)施的分布布、滅火器材材的擺放點、防防盜、報警裝裝置的位置，閉閉路電視鏡頭頭的位置。使用各種滅火器器材，熟悉掌掌握消防中心心控制系統(tǒng)的的操作程序。愛護本崗位上的的各種設(shè)備和和器材。靈活、果斷地處處理當值期間間發(fā)生的問題題。遇有個別別處理不了的的問題，即報報告秩序維護護領(lǐng)班及主管管。門崗負責維持各出入入口的秩序，保保證通暢。密切注意進出的的人員，查詢詢可疑人物，勸勸離衣冠不整整者或閑雜人人員。負責查驗大件物物品進出手續(xù)續(xù)。負責非小區(qū)開放放時間出入登登記工作。保持崗?fù)?nèi)的清清潔衛(wèi)生，嚴嚴禁吸煙，做做好工作記錄錄及交接班記記錄。上崗期間，須注注意儀容儀表表端正，精神神飽滿。負責按規(guī)定路線線巡查小區(qū)各各部位，留意意治安消防情情況。負責查詢可疑人人員，及時將將推銷及閑雜雜人員勸離小小區(qū)。監(jiān)督檢查用戶裝裝修現(xiàn)場的治治安消防情況況，及時處理理違規(guī)裝修。監(jiān)督檢查用戶門門窗鎖閉情況況，發(fā)現(xiàn)問題題及時處理或或報秩序維護護領(lǐng)班及主管管。做好巡邏情況的的各項記錄。工程主管貫徹執(zhí)行物業(yè)客客戶服務(wù)中心心經(jīng)理的指示示，對物業(yè)經(jīng)經(jīng)理負責。對工程部所有人人員和設(shè)備全全權(quán)管理和調(diào)調(diào)配，挑選和和配備下屬各各崗位，培養(yǎng)養(yǎng)、鞏固骨干干隊伍，切實實保障所有機機電設(shè)備的安安全運行與裝裝修設(shè)施的完完好。以最低低的費用開支支保持小區(qū)機機電設(shè)備管理理的高格調(diào)水水準。制定下屬各崗位位規(guī)范及操作作流程，督促促檢查下屬嚴嚴格執(zhí)行崗位位責任制，操操作規(guī)程及設(shè)設(shè)備檢修保養(yǎng)養(yǎng)制度。使設(shè)備經(jīng)常處于于良好的技術(shù)術(shù)狀態(tài)，優(yōu)質(zhì)質(zhì)高效、低耗耗、安全運行行。制定工程部預(yù)算算。負責起草設(shè)備的的年月檢修保保養(yǎng)計劃和備備品備件計劃劃報主管審核核，并負責檢檢修保養(yǎng)計劃劃的實施。同同時做好各種種運行記錄。深入現(xiàn)場，掌握握人員和設(shè)備備狀況，堅持持每天做如下下檢查：審核運行巡檢報報表，發(fā)現(xiàn)異異常，分析原原因，及時采采取有效措施施。審閱各系統(tǒng)運行行監(jiān)測技術(shù)數(shù)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)偏偏差及時修正正?，F(xiàn)場巡查下屬崗崗位紀律及工工作狀況，了了解員工思想想，發(fā)現(xiàn)不良良傾向及時糾糾正。維修工遵守員工守則和和物業(yè)客戶服服務(wù)中心的各各項規(guī)章制度度，操作技術(shù)術(shù)規(guī)程，認真真負責。準時到崗，接受受各級管理人人員之督導(dǎo)，在在主管帶領(lǐng)下下按時按質(zhì)按按量完成本系系統(tǒng)之運行，操操作及維修保保養(yǎng)工作，不不擅離崗位、串串崗。做好設(shè)備記錄，及及時分析掌握握設(shè)備運行狀狀態(tài)。各系統(tǒng)的技術(shù)工工人在不影響響其系統(tǒng)設(shè)備備運行情況下下，有責任接接受工程領(lǐng)班班或主管的調(diào)調(diào)遣，支援其其他系統(tǒng)處理理應(yīng)急的事態(tài)態(tài)。需輪值工作。第二節(jié)員工工培訓方案及及計劃一、培訓的作用用和目的培訓是為了讓物物業(yè)客戶服務(wù)務(wù)中心的員工工獲得勝任其其工作所必需需的能力，以以確保項目日日常管理了工工作日趨正軌軌。物業(yè)客戶戶服務(wù)中心的的培訓必須以以符合提高員員工的意識、技技能、技巧，發(fā)發(fā)掘其潛力的的目的。整個個培訓是一個個不斷學習、持持續(xù)改進的過過程。二、培訓的內(nèi)容容與形式依照培訓的實施施階段，物業(yè)業(yè)客戶服務(wù)中中心的培訓可可劃分為崗前前培訓與崗位位培訓，不同同的階段應(yīng)采采取不同的形形式組織和實實施培訓。崗前培訓是指新新員工上崗培培訓，目的是是使員工了解解項目的基本本情況，以獲獲得上崗的必必需素質(zhì)和基基本技能。主主要內(nèi)容有：：新員工入司司培訓，管理理人員基本技技能培訓，工工程、秩序維維護、保潔、服服務(wù)人員基本本技能培訓。崗位培訓是指物物業(yè)客戶服務(wù)務(wù)中心對員工工的業(yè)務(wù)知識識與操作技能能實施的持續(xù)續(xù)深造，是物物業(yè)客戶服務(wù)務(wù)中心提高員員工綜合素質(zhì)質(zhì)和管理服務(wù)務(wù)水平的途徑徑。主要內(nèi)容容有管理人員員技能培訓、工工程、秩序維維護、保潔、服服務(wù)人員技能能培訓。三、員工培訓計計劃序號培訓內(nèi)容培訓課題課時培訓要求測評方法1新員工入司培訓訓員工手冊2通過培訓，深入入了解公司人人事行政類相相關(guān)的規(guī)章制制度培訓考核（筆試）行為規(guī)范2通過培訓，掌握握基本的行為為規(guī)范及禮儀儀禮貌知識培訓考核績效考核企業(yè)文化1通過培訓，了解解公司的企業(yè)業(yè)文化、組織織架構(gòu)等情況況培訓考核（筆試試）物業(yè)管理基本常常識4通過培訓，掌握握物業(yè)管理的的概念、服務(wù)務(wù)內(nèi)容、作用用與地位、職職業(yè)道德、服服務(wù)意識及投投訴處理技巧巧培訓考核（筆試）2辦公室及管理人人員基本技能能培訓物業(yè)管理專業(yè)知知識4通過培訓，掌握握最新的物業(yè)業(yè)管理知識及及行業(yè)規(guī)范、法法律常識等測評管理實務(wù)操作12通過培訓，熟練練掌握各自的的崗位職責、工工作流程、工工作標準要求求以及質(zhì)量記記錄等測評績效考核服務(wù)理念4通過培訓，深入入理解顧客在在服務(wù)業(yè)中的的核心地位和和實現(xiàn)滿意的的不同途徑，并并理解管理理理念在物業(yè)管管理行業(yè)中的的應(yīng)用測評管理制度文件說說明4通過培訓，熟練練掌握各項管管理制度及文文件的內(nèi)容測評績效考核3秩序維護人員崗崗位技能隊列操練10通過培訓，形成成良好的形體體動作習慣，提提高組織紀律律性測評秩序維護消防設(shè)設(shè)備設(shè)施使用用4通過培訓，熟練練掌握各類秩秩序維護及消消防設(shè)備設(shè)施施的使用測評消防演習8通過培訓，熟練練掌握消防知知識，能夠按按火災(zāi)緊急預(yù)預(yù)案處理突發(fā)發(fā)性消防事件件測評治安突發(fā)事件預(yù)預(yù)案演習8通過培訓，熟練練掌握治安突突發(fā)事件的處處理，能獨立立按治安突發(fā)發(fā)事件處理預(yù)預(yù)案處理一般般突發(fā)治安事事件測評擒拿格斗8通過培訓，熟練練掌握基本的的擒拿格斗技技能測評操作流程管理制度4通過培訓，熟練練掌握相關(guān)的的工作流程及及規(guī)章制度測評績效考核4工程人員崗位技技能設(shè)備設(shè)施情況4通過培訓，了解解本物業(yè)設(shè)備備設(shè)施的基本本情況測評第五章前期期服務(wù)、二次次裝修管理第一節(jié)前期期物業(yè)管理服服務(wù)介入方案案前期物業(yè)管理服服務(wù)包括在項項目規(guī)劃、建建設(shè)與驗收交交付階段的前前期介入，開開盤區(qū)的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)，物物業(yè)的接管驗驗收、入伙與與裝修管理策策劃及房屋質(zhì)質(zhì)量遺留問題題的處理流程程等。根據(jù)項項目開發(fā)各階階段的工作重重點的不同，我我公司將委派派相對應(yīng)的人人員參與前期期物業(yè)管理服服務(wù)工作，充充分發(fā)揮開發(fā)發(fā)商自有物業(yè)業(yè)的資源優(yōu)勢勢，確保產(chǎn)品品更具人性化化優(yōu)勢與恒久久的品質(zhì)。項目規(guī)劃設(shè)計階階段參與人員前期介入小組：：合肥管理公公司副總經(jīng)理理、項目經(jīng)理理、工程主管管、財務(wù)部經(jīng)經(jīng)理主要工作內(nèi)容從物業(yè)管理角度度對項目的整整體布局提出出建議，如在在本項目中，前前期介入小組組對物業(yè)管理理用房的位置置、臨時停車車場的設(shè)置等等提出建議，并并獲采納。參與項目的規(guī)劃劃，如在本項項目中，前期期介入小組對對園區(qū)出入口口設(shè)計、人車車分流、地下下車庫預(yù)留各各單元入口、小小區(qū)景觀區(qū)道道路設(shè)置殘疾疾人通道等的的建議已獲采采納。全程參與公共設(shè)設(shè)施設(shè)備的配配套設(shè)計、方方案制定與設(shè)設(shè)備選型工作作，前期介入入小組從管理理需要、使用用便利、維護護經(jīng)濟性等方方面對公共設(shè)設(shè)施設(shè)備的配配套提出建議議，參與設(shè)備備采購、安裝裝及維保合同同的洽談工作作。通過上述述工作，管理理公司與設(shè)備備供應(yīng)商建立立了良好的溝溝通渠道，維維保合同的簽簽訂使得管理理公司、業(yè)主主及開發(fā)商的的利益均得到到有效的保護護。參與綠化與景觀觀系統(tǒng)設(shè)計的的論證，前期期介入小組重重點從后期維維護的角度對對綠化植物樹樹種、景觀的的選擇、噴灌灌系統(tǒng)的布局局、保養(yǎng)期的的維護保養(yǎng)標標準等方面提提出建議。參與物業(yè)管理用用房的位置及及功能劃分布布局討論，依依照相關(guān)法律律法規(guī)對物業(yè)業(yè)管理用房的的面積提出要要求。參與戶型討論會會，前期介入入小組將管理理公司已托管管小區(qū)中業(yè)主主對戶型設(shè)計計的意見、裝裝修中的常見見改動等情況況反饋給開發(fā)發(fā)商，以便開開發(fā)商選擇最最優(yōu)化的戶型型設(shè)計方案。參與建筑外立面面的討論，從從管理維護和和安全管理的的角度提出有有關(guān)建議。物業(yè)管理市場調(diào)調(diào)查及目標客客戶群分析，物物業(yè)管理作為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的后續(xù)服務(wù)務(wù)，必須切實實掌握目標客客戶群的需求求，制定出有有針對性的管管理服務(wù)措施施。施工圖設(shè)計階段段參與人員前期介入小組，以以管理公司總總經(jīng)理、管理理處經(jīng)理為主主。在管理的角度主主要關(guān)注以下下內(nèi)容，根據(jù)據(jù)實際情況提提出合理化建建議土建對屋面、有防水水要求的衛(wèi)生生間（廚房）等等防水材料的的選擇；門、窗的材質(zhì)；；屋面及管道井檢檢修口的位置置及尺寸；地區(qū)氣候差異對對房屋質(zhì)量的的特殊要求；；空調(diào)外掛機預(yù)留留位的尺寸、冷冷凝水的統(tǒng)一一收集；煙道、排氣道的的位置；廣場、道路用飾飾面磚的互換換性及清潔的的便利性。配套室內(nèi)管道、計量量器具、智能能化設(shè)施布置置的合理性，及及給業(yè)主造成成的影響；各種設(shè)備產(chǎn)生的的噪音對業(yè)主主的影響；各種設(shè)備總控制制開關(guān)是否設(shè)設(shè)在公共區(qū)域域內(nèi)；各種設(shè)備設(shè)施的的能源消耗；；室外管線、管道道井布局的合合理性，及給給業(yè)主造成的的影響；智能化設(shè)施的可可靠性、適用用性與經(jīng)濟性性。施工階段參與人員前期介入小組，由由管理處經(jīng)理理牽頭，適時時安排工程維維修人員參與與。主要關(guān)注以下內(nèi)內(nèi)容，對影響響后期管理的的項目提出合合理化建議地產(chǎn)公司招標工工作介入供方門、窗質(zhì)量量及售后服務(wù)務(wù)評價；公共設(shè)施設(shè)備質(zhì)質(zhì)量標準及后后期維修保養(yǎng)養(yǎng)成本條款的的制定。施工介入房屋質(zhì)量控制；；隱蔽工程檢查驗驗收記錄；設(shè)計變更記錄的的收集；設(shè)施、設(shè)備的安安裝調(diào)試及操操作培訓；成品保護；體育設(shè)施、兒童童游樂設(shè)施質(zhì)質(zhì)量；第二節(jié)物業(yè)業(yè)管理處籌備備方案參與人員由物業(yè)項目副總總經(jīng)理、管理理處經(jīng)理牽頭頭，管理處所所有人員配合合。工作內(nèi)容按照公司《崗位位任職資格》要要求，招聘項項目部各崗位位員工，確保保于2009年10月1日前到崗。對全體員工進行行崗前和崗位位培訓，確保保達到崗位要要求。導(dǎo)入ISO90001質(zhì)量管理、ISO144001環(huán)境管理體體系，編制各各崗位操作手手冊，明確各各類工作流程程。編制管理處日常常運作方案。提交物業(yè)管理用用房裝修方案案，籌備各類類物資。第三節(jié)接管管驗收方案參與人員由物業(yè)總經(jīng)理、管管理處經(jīng)理牽牽頭，管理處處所有人員配配合工作內(nèi)容編制接管驗收工工作計劃，包包括接管驗收收日期、參加加部門、人員員、分工及培培計計劃、樓樓宇接管驗收收順序、接管管驗收進度計計劃、接管驗驗收標準等。接管驗收前的準準備工作，包包括接管驗收收培訓、準備備相關(guān)記錄表表單、檢測工工具儀器等。資料的接管驗收收，包括產(chǎn)權(quán)權(quán)資料、竣工工驗收資料、施施工設(shè)計資料料、機電設(shè)備備資料、業(yè)主主資料等，尤尤其應(yīng)注意向向產(chǎn)權(quán)單位、施施工單位收集集各設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)的產(chǎn)地證書書、檢驗合格格證書、裝箱箱單、生產(chǎn)廠廠商聯(lián)系地址址、電話、供供應(yīng)商地址、電電話、產(chǎn)品說說明書等有關(guān)關(guān)資料，建立立設(shè)備供方檔檔案。房屋本體、公共共配套設(shè)施、機機電設(shè)備的接接管驗收，包包括驗收標準準、驗收內(nèi)容容與驗收記錄錄。分系統(tǒng)對主要部部分、部位編編制地址碼、繪繪制平面圖（布布置圖）、流流程等，有的的則需要在實實物上表明線線向。各責任區(qū)、現(xiàn)場場標識制作，各各崗制度、規(guī)規(guī)程上墻。準備各崗巡查記記錄、運行記記錄等。收集各設(shè)備作業(yè)業(yè)說明書、作作業(yè)指導(dǎo)書、操操作規(guī)程、維維修保養(yǎng)說明明書等，有組組織地補充完完善各系統(tǒng)作作業(yè)指導(dǎo)書和和操作手冊，必必要時在相關(guān)關(guān)崗位上墻。特別注意各系統(tǒng)統(tǒng)附帶工具、專專用工具的接接收，各崗按按照有關(guān)要求求試機、實操操。編制各系統(tǒng)年度度維修、保養(yǎng)養(yǎng)、檢查計劃劃。記錄設(shè)備安裝與與試運行數(shù)據(jù)據(jù)。編制《接管驗收收整改報告》，內(nèi)內(nèi)容包括資料料驗收中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的資料不齊齊全、不真實實、不合格等等問題，房屋屋本體、公共共配套設(shè)施、機機電設(shè)備驗收收中發(fā)現(xiàn)的不不影響房屋結(jié)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)設(shè)備使用安全全的質(zhì)量問題題，房屋本體體、公共配套套設(shè)施、機電電設(shè)備驗收中中發(fā)現(xiàn)的影響響房屋結(jié)構(gòu)安安全、影響相相鄰房屋安全全和設(shè)備使用用安全的質(zhì)量量問題和建議議整改期限。接管驗收遺留問問題的處理，在在整改期限內(nèi)內(nèi)跟蹤整改過過程，檢查整整改結(jié)果。成品保護方案，物物業(yè)成品包括括房屋本體、道道路、綠化景景觀、設(shè)施設(shè)設(shè)備等，管理理處通過標識識、管理制度度與措施、宣宣傳等途徑對對接管驗收后后至小區(qū)集中中裝修期結(jié)束束的重要階段段落實成品保保護方案，尤尤其需考慮分分期交付情況況下的成品保保護。第四節(jié)業(yè)主主入住管理方方案入伙的重點是明明確與項目公公司營銷部、管管理處等各部部分的接口、分分工與配合，以以保證整個入入伙過程的順順利實施。入入伙方案包括括時間、地點點、人員、分分工與培訓、相相關(guān)資料、入入伙流程、入入伙儀式、現(xiàn)現(xiàn)場布置、統(tǒng)統(tǒng)一說辭等內(nèi)內(nèi)容。入住準備：根據(jù)小區(qū)管理需需要，編寫《業(yè)業(yè)主手冊》、《裝裝飾裝修協(xié)議議書》、《安安全責任書》、《停停車場管理協(xié)協(xié)議書》及業(yè)業(yè)主入住時需需要填寫的《業(yè)業(yè)主基本情況況登記表》、《居居住人口情況況登記表》等等表格。為了使業(yè)主能夠夠明明白白消消費，清楚了了解物業(yè)的服服務(wù)內(nèi)容、工工作方式及物物業(yè)費的構(gòu)成成等情況，我我們將《物業(yè)業(yè)費公示表》、《服服務(wù)標準》、《入入住流程圖》、《裝裝修流程圖》、《有償服務(wù)項目表》等制成展板在入住辦理現(xiàn)場進行公示。為每一位業(yè)主建建立了一份空空白的業(yè)主檔檔案。對與業(yè)業(yè)主相關(guān)的資資料隨時存檔檔，保證從業(yè)業(yè)主入住之日日起詳細了解解業(yè)主情況，為為給業(yè)主提供供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)務(wù)創(chuàng)造必要的的條件。由保潔公司集中中人力對房屋屋進行清掃。在在入住時，保保證每樓配備備2名保潔人員員隨時對樓內(nèi)內(nèi)進行清掃保保潔。工程方面：抓緊緊配合、督促促施工維保單單位對需整改改項目進行維維修。加緊系系統(tǒng)調(diào)試，確確保業(yè)主入住住時系統(tǒng)能夠夠正常運行。人員準備計劃分為4個組組為業(yè)主辦理理入住手續(xù)：：財務(wù)收款組：22人。文件簽署、物品品發(fā)放組：8人。驗房組：10人人。安全保衛(wèi)組：440人。入住現(xiàn)場準備辦理現(xiàn)場設(shè)在現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)管理處處辦公室，另另外為辦理入入住業(yè)主提供供業(yè)主休息區(qū)區(qū)。為了營造造熱烈、喜慶慶的氣氛，對對小區(qū)及入住住現(xiàn)場進行環(huán)環(huán)境布置：外部環(huán)境布置：：在車輛入口口門懸掛條幅幅，在小區(qū)圍圍欄及小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路兩側(cè)插插彩旗，營造造熱烈氣氛。在入口處顯要標標明入住現(xiàn)場場的地址和辦辦理時間。在入口到辦理現(xiàn)現(xiàn)場沿途的拐拐彎處設(shè)置明明顯的導(dǎo)向路路牌，使業(yè)主主能夠輕松到到達入住現(xiàn)場場。室內(nèi)環(huán)境布置：：在室內(nèi)擺放放花籃、盆景景等，裝點美美化環(huán)境，給給業(yè)主以隆重重、喜慶的感感覺。業(yè)主接待的準備備：保安員引導(dǎo)服務(wù)務(wù)：在各關(guān)鍵鍵位置安排保保安員引導(dǎo)業(yè)業(yè)主，為業(yè)主主進入小區(qū)、行行車、停車直直至入住現(xiàn)場場提供全程引引導(dǎo)服務(wù)，使使業(yè)主從進入入小區(qū)時就享享受到我們的的熱情服務(wù)。在入住現(xiàn)場門口口安排迎賓員員，做到一個個迎賓員接待待一位業(yè)主，全全程陪同業(yè)主主辦理手續(xù)，避避免業(yè)主在現(xiàn)現(xiàn)場由于不熟熟悉辦理程序序而造成的混混亂。為避免辦理入住住時出現(xiàn)業(yè)主主較多排隊造造成的混亂，影影響業(yè)主情緒緒。將會議室室開辟專門的的業(yè)主等待休休息區(qū)提供咖咖啡、茶水、水水果等，并安安排專人接待待業(yè)主，解答答業(yè)主提出的的各種問題。在辦理進程中，為為了避免一些些特殊業(yè)主提提出某些不合合理要求干擾擾正常入住手手續(xù)辦理，將將安排專門的的房間作為談?wù)勁袇^(qū)，與業(yè)業(yè)主進行協(xié)商商，解決問題題，防止干擾擾其他業(yè)主。入住辦理流程：：物業(yè)費結(jié)算：業(yè)業(yè)主憑《房屋屋交割通知單單》交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費。簽署文件：業(yè)主主填寫《業(yè)主主情況登記表表》、《居住住人口登記表表》，收照片片、身份證復(fù)復(fù)印件。簽訂訂《安全責任任書》、《停停車管理協(xié)議議書》。物品發(fā)放：發(fā)放放《業(yè)主手冊冊》、戶內(nèi)設(shè)設(shè)施設(shè)備使用用說明材料。發(fā)發(fā)放鑰匙。房屋驗收：由工工程人員陪同同業(yè)主驗房，填填寫《房屋驗驗收表》，由由業(yè)主簽字認認可。對驗收收不合格的項項目由維保單單位與業(yè)主確確定修復(fù)時間間。業(yè)主如需需委托鑰匙，要要填寫《鑰匙匙委托書》。入住后，在業(yè)主主裝修前后，為為使業(yè)主能夠夠享受高質(zhì)量量、高標準的的服務(wù)，我們們準備為業(yè)主主提供一系列列的溫馨服務(wù)務(wù)在施工前，協(xié)同同業(yè)主與裝修修公司三方做做好排水管通通水試驗，提提醒業(yè)主督促促裝修公司做做好下水管密密封，避免施施工過程中下下水管堵塞，物物業(yè)公司實施施例行裝修現(xiàn)現(xiàn)場巡檢，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時糾正并告知知業(yè)主。在裝修過程中，禁禁止裝修工人人在戶內(nèi)起火火做飯給業(yè)主主房屋帶來不不安全隱患。為了減輕業(yè)主負負擔，使業(yè)主主能夠享受輕輕松、愜意的的生活，在業(yè)業(yè)主裝修結(jié)束束后，協(xié)助業(yè)業(yè)主尋找專業(yè)業(yè)的家政公司司提供有償開開荒保潔服務(wù)務(wù)，主要包括括門窗玻璃清清潔、地面清清潔、瓷磚墻墻面清潔、廚廚具潔具清潔潔等。同時還還將為業(yè)主低低價提供如地地板打蠟、地地毯清洗等有有償服務(wù)。第五節(jié)二次次裝修管理方方案及違章處處理措施隨著社會的發(fā)展展，追求個性性意識、超前前意識及現(xiàn)代代科技意識已已是現(xiàn)代家庭庭的普遍要求求。體現(xiàn)在裝裝修方面，既既可有效改善善房屋的使用用功能，體現(xiàn)現(xiàn)私密空間；；又能合理安安排、利用生生活環(huán)境，使使之為我所享享，為人所賞賞。于是便會會有拆除承重重墻等嚴重影影響房屋質(zhì)量量的事件發(fā)生生。如何引導(dǎo)導(dǎo)和監(jiān)控裝修修，避免發(fā)生生野蠻施工，不不改變系統(tǒng)的的布線，保持持樓宇外觀的的統(tǒng)一完整，是是對物業(yè)管理理公司綜合能能力的嚴峻考考驗。二次裝修管理方方案制定裝修管理及及報批審核制制度。編制《裝修手冊冊》，將裝修修備案、核準準，小區(qū)對裝裝修的統(tǒng)一要要求、裝修的的注意事項等等內(nèi)容告知業(yè)業(yè)主。對與裝修管理相相關(guān)的管理人人員和安管人人員進行裝修修知識、裝修修管理流程、違違章處理、裝裝修管理制度度等方面的培培訓。裝修期間成品保保護措施。按照規(guī)定制定裝裝修巡視、竣竣工驗收辦法法及措施。管理措施我司根據(jù)長期物物業(yè)管理的經(jīng)經(jīng)驗，經(jīng)過慎慎密的考慮和和大膽的創(chuàng)新新，從事前引引導(dǎo)、事中控控制、事后處處理三方面研研究出一整套套管理措施和和實行辦法，即即要嚴格控制制違章裝修，還還要從業(yè)主的的個性出發(fā)，在在裝修設(shè)計和和建筑材料的的選擇上積極極加以引導(dǎo)。設(shè)計管理業(yè)主須向管理公公司提供其裝裝修設(shè)計圖，由由管理公司工工程人員對其其裝修方案從從專業(yè)角度進進行審核，通通過的審核的的方案方可予予以辦理裝修修手續(xù)。2、合同管理與業(yè)主的合同管管理：我們將將在業(yè)主規(guī)約約以及本物業(yè)業(yè)裝修管理規(guī)規(guī)定中明確裝裝修應(yīng)遵循的的規(guī)則和施工工條件，并附附平面圖和智智能系統(tǒng)布線線圖。在入伙伙手續(xù)書中，將將請業(yè)主在《業(yè)業(yè)主臨時規(guī)約約》和《裝修修管理協(xié)議》上上簽字認可。以以合同的形式式，明確權(quán)利利和義務(wù)。3、與裝修隊的的合同管理任何裝修施工單單位承攬業(yè)務(wù)務(wù)，必須提交交加蓋單位公公章的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)印件，并并與管理處簽簽訂管理合同同，交納一定定數(shù)額的押金金，接受管理理處的管理。管管理處將為其其提供平面圖圖和智能系統(tǒng)統(tǒng)布線圖，如如發(fā)生違章施施工，維修款款從押金中扣扣除，并處以以相當數(shù)額的的罰款。巡視管理設(shè)立巡視員：我我們會在裝修修質(zhì)量監(jiān)理服服務(wù)中，配備備一定數(shù)量的的專業(yè)工程技技術(shù)人員，他他們不但要完完成委托住戶戶的施工質(zhì)量量監(jiān)理任務(wù)，還還需肩負對各各住戶裝修進進行巡視的重重任，對發(fā)生生違章施工的的裝修單位，立立即派發(fā)停工工通知單，并并迅速通知管管理處違章處處理中心及時時處理。從人人力資源上保保障了對整個個樓宇違章施施工的監(jiān)控。設(shè)立違章處理中中心：管理處處成立違章裝裝修處理中心心，對巡視員員提交的停工工通知單，組組織人員進行行快速處理。第五章日常常物業(yè)管理第一節(jié)物業(yè)業(yè)房屋和公共共配套設(shè)施管管理及維修方方案有計劃地實施物物業(yè)的維修養(yǎng)養(yǎng)護是實現(xiàn)物物業(yè)保值增值值的有效途徑徑。參照合肥肥市頒發(fā)的《住住宅共用部位位共用設(shè)施設(shè)設(shè)備維修基金金管理辦法》和和《合肥市物物業(yè)管理辦法法》，管理處處實行房屋本本體和公共設(shè)設(shè)施維修項目目負責制，由由管理處經(jīng)理理負責定期向向萬達廣場業(yè)業(yè)主委員會匯匯報項目執(zhí)行行情況，使維維修基金發(fā)揮揮最大效用，保保障大樓房屋屋本體和公用用設(shè)施始終完完好，達到使使用功能不斷斷完善和提高高的目的。為為此，萬達物物業(yè)為合肥萬萬達廣場建立立一套行之有有效物業(yè)養(yǎng)護護計劃和措施施。管理養(yǎng)護范圍及及專用基金運運作模式房屋本體及公用用設(shè)施維修養(yǎng)養(yǎng)護范圍房屋本體維修養(yǎng)養(yǎng)護范圍：房房屋承重結(jié)構(gòu)構(gòu)部件（基礎(chǔ)礎(chǔ)、屋面、梁梁、柱、墻體體），抗震結(jié)結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)構(gòu)造柱、梁、墻墻）、外墻面面、樓梯間、公公共通道、門門廳、電梯、機機電設(shè)備、本本體消防設(shè)施施、本體上下下水主管道。公用設(shè)施維修養(yǎng)養(yǎng)護范圍：區(qū)區(qū)內(nèi)道路、室室外照明、園園林綠地、消消防設(shè)施及排排水管網(wǎng)、標標識導(dǎo)示、智智能化系統(tǒng)、其其他公用設(shè)施施。公用設(shè)施專用基基金的運作模模式根據(jù)建筑物的新新、舊程度以以及使用期特特點，基金在在保證房屋本本體以及住宅宅區(qū)公共設(shè)施施的正常使用用要求的前提提下，遵循“取之于民，用用之于民，量量入為出”的原則，前前三年的運作作過程中，應(yīng)應(yīng)節(jié)制使用?；鸬乃袡?quán)屬屬于全體業(yè)主主，主管部門門是市房管局局；在基金的的使用上，將將嚴格按基金金的使用審批批程序。堅持持?？顚Ｓ茫窗匆?guī)定公布收收支賬目，接接受市房管局局主管部門和和業(yè)主委員會會的監(jiān)督或業(yè)業(yè)主查詢。公用設(shè)施維修養(yǎng)養(yǎng)護計劃及標標準公用設(shè)施維修養(yǎng)養(yǎng)護方案分為為日常維修方方案和定期養(yǎng)養(yǎng)護方案，每每個方案包括括區(qū)內(nèi)道路、溝溝、渠、池、井井、園林綠地地、消防設(shè)施施及排水管網(wǎng)網(wǎng)和智能系統(tǒng)統(tǒng)等內(nèi)容，每每一項均從工工作計劃、實實施方案、執(zhí)執(zhí)行標準和實實施效果四個個方面提出要要求，量化執(zhí)執(zhí)行標準，使使其具有科學學性和實操性性。房屋本體部位日日常維修養(yǎng)護護計劃及實施施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重及抗震震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造造成的結(jié)構(gòu)問問題；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由于使用不當造造成結(jié)構(gòu)局部部受損較輕，由由工程部按房房屋修繕規(guī)定定實施維修；；如局部受損損較重，應(yīng)請請專家“會診”提出方案，委委托專業(yè)公司司實施；2外墻面外墻面起鼓脫落落；外墻面局部滲漏漏；外墻面大面積滲滲漏；外墻面的翻新；；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按有關(guān)關(guān)修繕規(guī)程實實施；3電梯曳引繩張緊度的的調(diào)整維護；；導(dǎo)軌、安全鉗的的工作情況維維護；轉(zhuǎn)動、滑動部的的維護；各項安全裝置的的維護；電腦控制板等的的維護檢測；；每天巡視一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。物業(yè)公司電梯工工配合電梯維維保單位實施施維修4水電設(shè)備發(fā)電機及水泵等等機電設(shè)備的的維護保養(yǎng)；；日常機電設(shè)備的的零部件易耗耗品維修、更更換；每天巡視檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部組織實實施；5公用照明線路的檢查維護護；燈具的維修及更更新；每天巡視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，及時時維修。由工程部按照相相應(yīng)作業(yè)規(guī)程程實施維修；；6消防設(shè)施疏散標志的維修修及維護；室內(nèi)消防栓（箱箱）的有效維維護及檢修；；煙、溫感報警系系統(tǒng)故障的排排除和維護；；每周檢查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按相應(yīng)應(yīng)作業(yè)規(guī)程實實施維修；7公共通道門廳樓梯間公用地面的維修修改造；公共通道、門廳廳的墻、天棚棚維護；樓間墻面、扶手手、踏步的維維護；每周檢查一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部按相應(yīng)應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)規(guī)程實施維修修；8上下水主管道接口及砂眼漏水水；管道堵塞、破裂裂；固定碼松脫；每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修。由工程部負責維維修；房屋本體部位定定期維修養(yǎng)護護計劃及實施施方案序號項目維修類別劃分計劃方案1房屋承重抗震結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造造成的結(jié)構(gòu)問問題；每年對房屋基礎(chǔ)礎(chǔ)進行一次檢檢查，注意白白蟻侵害，地地基沉降、外外力損壞等引引起損害；避雷網(wǎng)每年刷漆漆一次，防止止銹蝕；每年全面修補一一次屋面隔熱熱層板；每半半年疏通一次次屋面雨水口口；每年對屋面防水水層檢修一次次；每四年翻翻新更換老化化部分。屋面防水隔熱層層每15年全面翻新新一次。工程部負責實施2外墻面外墻面起鼓脫落落的修補；外墻面局部滲漏漏；外墻面大面積滲滲漏；每兩年對較大面面積的滲漏外外墻，應(yīng)局部部翻新，防止止面積繼續(xù)擴擴大及污染墻墻面，并清洗洗一次；每年雨季前對住住客外窗臺進進行一次密封封檢查，杜絕絕雨水的侵入入。工程部實施3電梯曳引繩張緊度的的調(diào)整維護；；導(dǎo)軌、安全鉗的的工作情況維維護；各項安全裝置的的維護；電腦控制板等的的維護檢測；；每月檢查一次曳曳引繩張緊度度；每月定期對滑動動轉(zhuǎn)動部分加加一次油；每季度檢查一次次導(dǎo)軌安全鉗鉗工作情況；；每半年進行一次次全面檢查。工程部組織實施4水電設(shè)備發(fā)電機及水泵等等機電設(shè)備的的維護保養(yǎng)；；日常機電設(shè)備的的零部件易耗耗品維修、更更換；月檢控制設(shè)備一一次；季檢開關(guān)靈敏度度及開關(guān)緊固固件完好情況況；每年檢修一次發(fā)發(fā)電機設(shè)備，年年檢電源切換換及自動保護護裝置。工程部組織實施5公用照明線路的檢查維護護；燈具的維修及更更新；每季度檢修一次次線路及燈具具，更換老化化線路及損壞壞燈具。工程部實施維修6消防設(shè)施疏散標志的維修修及維護；室內(nèi)消防栓（箱箱）的有效維維護及檢修；；煙、溫感報警系系統(tǒng)故障的排排除和維護；；每年對消防栓油油漆一次，并并將消防帶晾晾曬一次；每年對消防疏散散標志維修一一次；消防系統(tǒng)主要設(shè)設(shè)備每年聯(lián)動動測試一次。工程部實施維修7公共通道、門廳廳、樓梯間公用地面的維修修改造；公共通道、門廳廳的墻、天棚棚維護；間墻面、扶手、踏踏步的維護；；每半年對公共地地面進行維護護一次；每兩年維修一次次通道門廳及及樓梯間墻壁壁、扶手及欄欄桿；每年全面維護一一次樓梯踏步步每15年鏟除抹抹灰翻新一次次。工程部實施維修8上下水主管道接口及砂眼漏水水；管道堵塞、破裂裂；固定碼松脫；每年刷一次管道道油漆；每年年檢修一次管管道固定碼；；每年雨季前檢查查一次雨水口口，更換不合合格部分。工程部負責維修房屋本體部分維維修養(yǎng)護標準準及實施方案案序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重房屋修繕標準；；有關(guān)工程施工技技術(shù)規(guī)范；安全，正常使用用功能完好2外墻面房屋修繕標準；；外墻面修繕作業(yè)業(yè)規(guī)程；無鼓無脫、無滲滲水、無違章章、整潔統(tǒng)一一3電梯電梯維修保養(yǎng)標標準安全正常運行、平平穩(wěn)機房、轎廂整潔潔電梯完好率1000%電梯故障率低于于0.1%4水電設(shè)備機電設(shè)備維修保保養(yǎng)規(guī)程無故障停電，保保障安全運行行5公用照明公用照明維修保保養(yǎng)規(guī)程線路無亂搭接照明燈具正常，開開關(guān)靈活6消防設(shè)施標識制定及維護護管理規(guī)定；；消防栓維修操作作規(guī)程；消防報警系統(tǒng)維維護保養(yǎng)規(guī)程程；設(shè)施有效，標識識清楚，完好好無損；靈敏，準確報警警閥門完好，無滲滲漏7公共通道、門廳廳、樓梯間相應(yīng)建筑部分修修繕技術(shù)規(guī)程程；房屋修繕標準；；整潔，無缺損，無無霉跡扶手完好，無張張貼痕跡8上下水主管道排水管維護修繕繕標準；給水管維護修繕繕標準；管道通暢，無滲滲漏公共設(shè)施日常維維修計劃及實實施方案序號類別項目日常維修計劃日常維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道道每周檢查一遍，隨隨壞隨修由工程部按項目目維修規(guī)程實實施砼道牙2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨隨壞隨修由工程部按專業(yè)業(yè)操作規(guī)程實實施柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按專業(yè)業(yè)操作規(guī)程實實施雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化每天檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修管理部安排綠化化補種，園藝藝維修雕塑小品、花池池水景5消防設(shè)施及排水水管網(wǎng)排水管每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關(guān)關(guān)維修規(guī)程實實施室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導(dǎo)示標識牌每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關(guān)關(guān)維修規(guī)程實實施警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每周檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關(guān)關(guān)維修規(guī)程實實施圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)每日檢查一遍，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題，及及時維修由工程部按相關(guān)關(guān)維修規(guī)程實實施監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)公共設(shè)施日常維維修標準及實實施效果序號類別項目日常維修標準日常維修實施效效果1區(qū)內(nèi)道路砼路面、人行道道路面修繕質(zhì)量標標準；人行道鋪設(shè)修繕繕標準；干整、無坑洼、無無積水、無缺缺損、完好率率達99%以上。砼道牙2室外照明高柱燈電氣作業(yè)安全操操作規(guī)程；燈具施工技術(shù)標標準；燈泡正常使用，燈燈罩完好清潔潔，燈桿及燈燈座無破損，完完好率達99%以上。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝排洪溝無堵塞、無無缺損；井內(nèi)無積物，井井壁無脫落；；化糞池出口及分分隔池無堵塞塞；井蓋上標志清晰晰；井蓋完好率達1100%；無缺損，少污積積；無堵塞；雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地綠化綠化工作標準；；園林工作標準；；綠化管理設(shè)施、設(shè)設(shè)備齊全完好好；雕塑小品等園藝藝完好率達95%以上；雕塑小品5消防設(shè)施及排水水管網(wǎng)排水管排水管施工技術(shù)術(shù)標準；消防設(shè)施施工技技術(shù)標準；管道暢通，無堵堵塞；無泄漏；消防設(shè)施正常有有效；室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導(dǎo)示標識牌標識清楚，無污污積，破損；；安放牢固；標志設(shè)施完好率率100%；標志無損壞；警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站無破損；無脫落；泄水通暢；確保圍墻、擋土土墻安全使用用；確保垃圾轉(zhuǎn)運站站正常使用。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)智能化系統(tǒng)維護護保養(yǎng)標準系統(tǒng)性能良好，正正常運行；設(shè)施完好，整潔潔有序，無破破損；監(jiān)控中心周界報警系統(tǒng)公共設(shè)施定期維維修計劃及實實施效果序號類別項目定期維修計劃定期維修方案1區(qū)內(nèi)道路砼路面每年對局部損壞壞嚴重，修補補多次的路面面、道牙、人人行道板進行行翻新。路面翻新面積應(yīng)應(yīng)控制在每年年1‰以內(nèi)，其它它控制每年5‰以內(nèi)，逐年年遞增10%。翻新工作由工程程部組織專業(yè)業(yè)單位實施。人行道2室外照明高柱燈燈桿每年刷漆一一次；每月清潔燈具一一次；每季檢修線路一一遍；對于破損燈具及及老化線路進進行更換。由工程部按相關(guān)關(guān)作業(yè)規(guī)程維維修。柱頭燈藏地燈3溝渠池井排洪溝每季度清理溝內(nèi)內(nèi)雜物一次；；化糞池每半年清清理一次；井蓋板每年刷一一次漆，防止止銹蝕；每季度清理井內(nèi)內(nèi)雜物一次；；每年全面維修完完善一次。由工程部按相應(yīng)應(yīng)作業(yè)規(guī)程實實施。雨水口雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠地小品綠化春、夏季各補換換3%-6%綠地一次，樹樹木春夏各補補一次，每次次3%；花木每半月修剪剪一次；草坪每月修剪一一次；喬木每月修剪一一次；每周清潔園林小小品、雕塑一一次；根據(jù)病蟲害發(fā)生生規(guī)律，每年年進行三次大大消殺和四次次日常消殺。自第10年起按按10%更換綠地草草坪。由管理部按照相相應(yīng)作業(yè)規(guī)程程實施。雕塑小品5消防設(shè)施排水管網(wǎng)排水管消防栓及水泵接接合器每半年年油漆一次；；消防栓每半年排排一次水，檢檢修一次；由工程部按相關(guān)關(guān)維修規(guī)程實實施。室外消防栓水泵結(jié)合器6公用標識導(dǎo)示標識牌每月清潔標識一一次，并對標標識安放基礎(chǔ)礎(chǔ)穩(wěn)固情況進進行檢查維護護一次；每年對標識進行行維護一次；；每15年更換一一次。由工程部組織實實施。警示牌7其它公用設(shè)施垃圾轉(zhuǎn)運站每年刷油漆一遍遍；每季度檢查擋土土墻頂排水溝溝通暢情況；；每季度檢查一次次泄水孔疏通通情況；由工程部按相關(guān)關(guān)作業(yè)規(guī)程實實施。圍墻擋土墻8智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)對系統(tǒng)的設(shè)施，設(shè)設(shè)備性能及連連接運行輸，顯顯示情況進行行月、季檢和和年檢。由工程部按相應(yīng)應(yīng)維護保養(yǎng)規(guī)規(guī)程實施。監(jiān)控中心報修、維修及回回訪的工作流流程報修的工作流程程客服人員接到報報修后，問清清具體方位，有有何故障。立刻與工程部聯(lián)聯(lián)系，說清故故障、具體方方位，并填寫寫派工單；報修需登記在工工程維修統(tǒng)計計本上；工程人員來時，讓讓其在維修人人員一欄簽名名，把派工單單轉(zhuǎn)交工程人人員。維修完成后，由由報修人員簽簽名。交回維修派工單單，實施銷單單回訪?；卦L的工作流程程電話回訪回訪人員需按回回訪記錄本上上的問題通過過電話對業(yè)主主進行回訪，并并將回訪時間間及回訪人員員的姓名登記記清楚。上門回訪上門回訪時，先先敲門，再說說：“對不起，打打擾一下。請請問您有時間間嗎？我們做做一下回訪?！蓖瑯影凑栈卦L本本上的回訪內(nèi)內(nèi)容問，并記記錄在回訪本本上?；卦L一般在二周周內(nèi)回訪。第二節(jié)治安安、車輛及交交通管理安全管理消防管理小區(qū)安安全管理中，消消防工作是一一個重要的環(huán)環(huán)節(jié)。建立有有效的消防安安全管理體系系，確保消防防安全工作萬萬無一失。轄轄區(qū)內(nèi)防火工工作落到實處處，無事故發(fā)發(fā)生，及時清清除一切可能能存在的隱患患，廣泛宣傳傳消防意義，提提高群策群防防的消防意識識，加強消防防設(shè)施設(shè)備的的管理。管理模式：設(shè)立三級人員管管理制度，維維修工、安管管員為消防責責任人；經(jīng)理理為主管；公公司總經(jīng)理監(jiān)監(jiān)督指導(dǎo)。成立義務(wù)消防隊隊，制定消防防檢查計劃，培培訓義務(wù)消防防隊員，定期期檢查，消除除隱患。確保保設(shè)施設(shè)備處處于良好運行行狀態(tài)。宣傳消防安全知知識，推廣消消防社會化。定期舉辦消防演演習,強化消防意意識，提高消消防技能。管理措施：發(fā)揮業(yè)主消防防防范自治的意意識，倡議每每家配備家庭庭滅火器，提提供消防設(shè)備備最基本保障障。制定全面的檢查查、演練、宣宣傳計劃。建立健全消防安安全作業(yè)制度度，督促執(zhí)行行落實。確保各類消防設(shè)設(shè)施完好無損損，正常動作作。完善設(shè)備、設(shè)施施、資料、標標識，確保隨隨時處于良好好待用狀態(tài)。確保消防通道、架架空層、地下下車庫等消防防薄弱點，無無雜物堆放、堵堵塞或被占用用。充分發(fā)揮智能監(jiān)監(jiān)控控制系統(tǒng)統(tǒng)功能，人防防物防共抓，將將消防隱患減減低為零。安全防范建立以智能監(jiān)控控為主導(dǎo)，通通過中央控制制、紅外線監(jiān)監(jiān)控，可視對對講、閉路電電視、保安巡巡邏等共同組組成一個嚴密密的“內(nèi)外結(jié)合，立立體交叉、動動靜互補”的全方位防防范體系。最最佳的巡邏路路線與智能化化管理相配合合，使小區(qū)的的安全管理無無盲點，無死死點。管理處在小區(qū)的的主要入口設(shè)設(shè)立固定崗，負負責視線范圍圍內(nèi)的監(jiān)控。小小區(qū)內(nèi)部外部部配備護管人人員按照指定定路線進行24小時的巡邏邏監(jiān)控。并配配備隱蔽崗對對小區(qū)重點部部位，死點、盲盲點進行特別別監(jiān)控。智能能監(jiān)控中心24小時全方位位監(jiān)督。固定定崗、流動崗崗、隱蔽崗、智智能監(jiān)控中心心隨時保持無無線對講聯(lián)絡(luò)絡(luò)，緊密配合合，這就形成成了一個內(nèi)外外結(jié)合、立體體交叉，動靜靜互補的全方方位防范體系系。各固定崗、流動動崗、隱蔽崗崗、智能監(jiān)控控中心在24小時監(jiān)督狀狀態(tài)下，認真真做好工作記記錄，密切掌掌握安全資料料。對進出小小區(qū)的外來人人員，進行嚴嚴格的登記。配合一支快速反反應(yīng)的支援隊隊伍，24小時處于待待命狀態(tài)，遇遇有突發(fā)事件件發(fā)生，5分鐘內(nèi)立即即趕到現(xiàn)場增增援，確保及及時有效解決決問題。根據(jù)管理要求，因因地制宜，制制訂出合理恰恰當巡邏方案案、路線，并并經(jīng)常加以調(diào)調(diào)整交換，防防止漏洞和被被人掌握規(guī)律律。安排隱蔽崗，加加強對小區(qū)內(nèi)內(nèi)外部特殊位位置，如花園園廣場、商鋪鋪、地下室等等的防范，掃掃除盲點和死死點。隊伍的建設(shè)安管員是維護和和管理小區(qū)治治安秩序的專專職人員，這這支隊伍素質(zhì)質(zhì)的高低，直直接關(guān)系到小小區(qū)安全秩序序的好壞。管管理處把加強強安全管理隊隊伍的建設(shè)擺擺在一個重要要的高度。切實抓好安管員員的思想教育育工作，按章章辦事，了解解其思想狀況況，解決實際際困難。保持安管員隊伍伍的穩(wěn)定性。不不但可以提高高工作效率和和服務(wù)質(zhì)量，還還增加了與業(yè)業(yè)主間的溝通通和了解，加加強了治安防防范。在人員員招聘中，嚴嚴格把關(guān)，注注重才干。建立行之有效的的規(guī)章制度，作作為安管員的的行為準則和和工作標準，并并建立配套的的考核機制，競競爭上崗，優(yōu)優(yōu)勝劣汰。認真選配好護管管班長。班長長的選配是護護管工作的重重要一環(huán)。他他們與安管員員生活工作在在一起，最了了解其思想動動態(tài)，是護管管工作的中堅堅力量和骨干干，起著重要要的橋梁和鏈鏈條作用。加強對安全管理理隊伍的素質(zhì)質(zhì)培訓。護管管工作中，不不僅要講究文文明禮貌，注注重儀表修養(yǎng)養(yǎng)，并且要懂懂得相關(guān)的法法律、法規(guī)。同同時開展必要要的軍事訓練練，保持良好好的體能，樹樹立良好的護護管隊伍形象象。車輛停放及交通通的管理萬達廣場呈現(xiàn)半半開放的管理理形式，物業(yè)業(yè)類型比較多多。社區(qū)內(nèi)基基本無停車位位，地下停車車位也不多，因因此，如何做做好現(xiàn)場車輛輛的進出疏導(dǎo)導(dǎo)和車輛停放放的管理，是是車輛管理的的重中之重。交通管理設(shè)想停車場的合理使使用以及車輛輛的管理都是是貼近業(yè)主的的具體問題。管管理處將從規(guī)規(guī)范化操作方方面為業(yè)主提提供方便和車車輛安全保障障，并挖掘現(xiàn)現(xiàn)有物業(yè)條件件，妥善開展展經(jīng)營。針對對廣場交通停停車設(shè)施情況況，我們就車車輛管理作如如下設(shè)想。合理制定車輛流流向。根據(jù)附頁的車輛輛流向，規(guī)定定車輛按統(tǒng)一一的路線行駛駛，車輛高峰峰期，指定專專人現(xiàn)場車輛輛疏導(dǎo)，保證證現(xiàn)場不堵塞塞。專人負責車輛疏疏導(dǎo)。針對萬達廣場的的交通狀況，安安排專人負責責車輛的交通通疏導(dǎo)工作。采采用封閉式管管理，主要是是對C、D區(qū)前與共用用道路、地面面交通車輛的的指引、疏導(dǎo)導(dǎo)；自行車因因有專用車庫庫，由專職車車管員提供管管理服務(wù)。設(shè)設(shè)置形象安全全崗結(jié)合巡邏邏崗對往來車車輛交通實施施管理，服務(wù)務(wù)兼顧業(yè)主車車輛和來客來來訪車輛的管管理疏導(dǎo)。停車場統(tǒng)一管理理，停車位合合理使用。對地下停車位分分時段統(tǒng)一管管理，9：30—17：30為業(yè)主出行行時間，17：30~次日8：30為住戶停車車時間，在業(yè)業(yè)主出行時間間安排臨時車車輛停放。交通設(shè)施的維護護。交通設(shè)施的維護護包括路牙、路路面的完好，交交通標識的維維護和完善。（二）、交通管管理的原則1、依法辦事的的原則。交通法規(guī)是道路路交通管理的的依據(jù)和準繩繩，只有嚴格格執(zhí)行交通法法規(guī)，維護良良好的交通秩秩序，才能保保障交通安全全與道路暢通通。2、規(guī)范管理的的原則。安管員按管轄區(qū)區(qū)內(nèi)各路段的的交通設(shè)施要要求，對轄區(qū)區(qū)內(nèi)的車輛進進行規(guī)范停放放及行駛管理理，安管員必必須按交通管管理的正規(guī)指指揮方法指揮揮。3、文明服務(wù)的的原則。安管員在維護交交通秩序、糾糾正違章停車車或行駛時，必必須以禮待人人，文明服務(wù)務(wù)。具體工作作時按《管理理處員工服務(wù)務(wù)管理標準作作業(yè)規(guī)程》的的要求執(zhí)行。4、時效性原則則。當值安管員在接接到交通事故故求助時，按按《突發(fā)事件件處理標準作作業(yè)規(guī)程》的的時效原則進進行交通管理措施車輛管理嚴格執(zhí)行車輛出出入證卡制度度,完善物業(yè)內(nèi)內(nèi)各類交通標標志，引導(dǎo)車車輛在指定位位置停放；機動崗每小時對對停車點巡查查一次，并用用規(guī)范的動作作指引車輛的的駛放；科學的配置及維維護停車、指指示標識；提醒車主關(guān)好車車門窗，并將將車內(nèi)貴重物物品帶走；留意進入地下車車庫車輛的情情況，拒絕載載有危險品的的車輛進入；；發(fā)現(xiàn)無關(guān)或可疑疑人員在車場場閑逛，應(yīng)勸勸其離開，若若有突發(fā)情況況，按緊急事事件處理流程程圖處理；車管員每小時至至少詳細檢查查車況一次，發(fā)發(fā)現(xiàn)漏油、未未上鎖、未關(guān)好車門門、窗等現(xiàn)象象及時處理并并通知車主，并并在《車況檢檢查表》上做做好記錄，同同時報告班長長。臨時車輛進入社社區(qū)按指定線線路行駛，服服從安管員管管理，即停即即走，不得長長時間停留。車輛行駛和停放放管理監(jiān)督進入轄區(qū)的的車輛不超過過10km//h慢行、禁鳴鳴喇叭，并指指揮車輛按規(guī)規(guī)定方向靠右右行駛，停放放在指定的停停車位置，以以便于車輛停停放整齊。提醒司機關(guān)鎖好好車門、窗，并并將車內(nèi)的貴貴重物品隨身身帶走。巡檢車輛情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)門、窗未未關(guān)好，有漏漏油、漏水等等現(xiàn)象應(yīng)及時時通知車主。留意進入轄區(qū)內(nèi)內(nèi)的一切車輛輛情況，漏油油車輛及載有有易燃、易爆爆等危險物品品的車輛禁止止進入轄區(qū)，對對兩輪摩托車車營運或兩輪輪摩托車超載載（含駕駛員員超過兩人以以上的）的車車輛嚴禁進入入轄區(qū)。嚴密密注視車輛情情況和駕駛員員的行為，若若遇醉酒駕車車者應(yīng)立即勸勸阻，避免交交通意外事故故的發(fā)生。對轄區(qū)出租的士士進行管理：：指揮出租的士到到指定的下客客點停靠。在糾正司機亂停停亂放時，應(yīng)應(yīng)面向司機敬敬禮，再有禮禮貌的要求司司機將車輛停停放道指定的的停車位置。指導(dǎo)行人走人行行道，自行車車靠右側(cè)道路路行駛。對轄區(qū)內(nèi)路面的的一切車輛實實行統(tǒng)一停放放管理：單車、摩托車必必須統(tǒng)一在自自行車庫內(nèi)停停放；小車、中巴等車車輛必須統(tǒng)一一在規(guī)定的黃黃線內(nèi)停放；；其它任何未畫線線路段和消防防門前，斑馬馬線、人行道道上一律禁止止停放車輛。大型活動交通管管理制定具體活動交交通管理計劃劃（方案）安管部主管制定定來客、來賓賓的車輛出入入路線；指定轄區(qū)需封閉閉時間與解封封時間；組織落實車輛行行駛及停放的的管理。項目經(jīng)理對交通通管理方案（計計劃）的可行行性進行審批批：對計劃停放車輛輛位置及停放放車輛是否滿滿足車輛停放放需求進行復(fù)復(fù)核；所封閉的道路及及封閉的時間間是否與轄區(qū)區(qū)的正常交通通有抵觸；對車輛行駛、停停放的管理工工作進行監(jiān)督督。經(jīng)理向有關(guān)業(yè)主主、公司駕駛駛員、轄區(qū)住住戶進行有關(guān)關(guān)道路交通管管理的法規(guī)、道道德等方面的的宣傳教育。交通設(shè)施的管理理安全班長在每班班接班前對轄轄區(qū)各道路標標志，禁鳴喇喇叭標志，禁禁止駛?cè)霕酥局镜冉煌酥局九?、減速線線、停車線、讓讓行線、人行行道線等進行行檢查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有損壞的應(yīng)應(yīng)予以記錄并并及時報部門門主管處理。安管部主管對班班組長報告的的交通標識的的損壞進行核核實，并按《報報修管理規(guī)程程》處理。安管部班組長負負責檢查交通通設(shè)施的狀態(tài)態(tài)，當發(fā)現(xiàn)有有損壞、歪斜斜移位的風化化變色時，應(yīng)應(yīng)及時報告安安管部主管以以便及時修復(fù)復(fù)或更換。安管部主管應(yīng)對對整個轄區(qū)內(nèi)內(nèi)的交通設(shè)施施的效能和合合理性做出評評價，報經(jīng)理理以便為改進進和完善道路路交通設(shè)施系系統(tǒng)提供依據(jù)據(jù)。保護各種交通設(shè)設(shè)施不被破壞壞交通設(shè)施的管理理，除安全班班長進行系統(tǒng)統(tǒng)管理外，還還應(yīng)將此項內(nèi)內(nèi)容納入當值值安全的責任任范圍；對有意或過失造造成交通設(shè)施施損毀的責任任者，按公司司《行政獎罰罰標準規(guī)程》進進行處罰或令令其賠償。安全組班長將轄轄區(qū)交通設(shè)施施的管理狀況況填寫在《交交通設(shè)施檢查查保養(yǎng)記錄表表》上。并歸歸檔保存兩年年。停車場管理泊車對象及收費費情況租賃車位：主要要針對業(yè)主，收收取泊車位月月租金及車位位管理費；臨時車位：主要要針對將車停停放在地面的的車輛，按政政府相關(guān)規(guī)定定要求，收取取臨時停車費費；免費車位：免于于收費，主要要是特種車輛輛及臨時停車車不超過15分鐘。第三節(jié)衛(wèi)生生、綠化、環(huán)環(huán)保及其它管管理管理服務(wù)環(huán)境清潔管理追追求的是始終終如一的清潔潔環(huán)境，管理理的重點在于于整潔環(huán)境的的保持，我們們擬對萬達廣廣場保潔管理理實施專業(yè)外外包，并對保保潔服務(wù)引入入以下兩個重重要理念：“無干擾”服務(wù)務(wù)出門時干干凈凈凈，回家時清清清爽爽，每每位客戶都希希望在出入物物業(yè)時有這種種清新的感覺覺，而不是清清潔人員到處處忙碌的身影影。針對客戶戶