房地產(chǎn)估價計算題

計算題1.王某于2008年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為 6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%貸款期限為5年，按月等額還。2011年10月18日，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%口3%未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計算該商鋪2011年10月18日的再次抵押價值。參考解析：(1)計算已抵押貸款利用公式k/門-舟方]求出 萬元小[1-(U8WA2J在1M.06萬元已抵押貸款金頷406萬元，(8%/12)X[1-(1+8W12)河H142.M萬元已抵押貸款余額二200萬元以萬元二57.86萬元(2)測算在2M9年1。月建日的未設立法定優(yōu)先受償貸款的價格V用凈收益按一定比率遞噌的變形公式可得：7=50/(7注5先)(1^[(1+596)/(1+7%)]36}-26/(7%-3H>{1-[(5+3%)/(1+734)]36}=747,43萬元相E麗襖姆懶值球的謂優(yōu)先鏤的獺值小建虹程價款軸圉等T貸款蟠事他法定優(yōu)先受償款可僵：再次抵押價值二'?.@57.日￡萬元用6"747.二萬元&6.4三萬元=6511口萬元則該商鋪在2009年1D月1B日的再次抵押價值為651萬元.2、某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15,土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3%.至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發(fā)成本的55%,剩余費用在施工期內(nèi)均勻投入，折現(xiàn)率為 13%。該在建工程建成后

的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修（假定裝修費用支出發(fā)生在該年末）。然后出租營業(yè)。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15%的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15%。按當?shù)赜嘘P規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括在建衛(wèi)程）在轉讓交易過程中，買方按售價的3%繳納有關稅費，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2%和6%。請利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2007年6月30目的正常購買總價。設或在建「程的正常購買總份為P一】續(xù)建完成后的總價值】未來受益年限戶40-1-2-1=36年2未衰年純收益現(xiàn)值之和工43948工43948萬元~15%^15%3裝修及大修費用現(xiàn)值之和方法一i5%g+i5%)4(1+15時-1V2=9279萬元V2方在二V2h4。h 也_ 竺一+——卻―J 40 ?400+15%/。+15%)*(1+[5%)11十(葉15%產(chǎn)(1+15%嚴40 40 40 _口+15傳產(chǎn)+&T13旃，+(14-15%)12=92四萬元方法三四年的報酬率F4=(l+15%f-l=749%40V2=40+—40V2=40+—1 『=9279萬元葉m ,4續(xù)延完成后的總價僮々V1-V2)-(1+13)】*=(43948-9279)—(1+13%)1228862萬元、續(xù)建總數(shù)用=10857萬元23OOX7OOX15X(145f%)3(l+3電=10857萬元(1+13%產(chǎn)三、錯售稅費和鋪售費用 -?28862X(6%+2%>iO857萬元四、購買讀在建工程的稅費總額V5=PX3%五、求在建工程價值尸P-2&Z62-10857-2309-PX3%P=152398萬元3、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據(jù)下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。(1)假設在估價時點重新取得該項目建設用地，土地取得費用為 1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為 2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3%,開發(fā)建設期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入 30%,第二年投入50%,最后半年投入20%,各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%,銷售稅金及附加為售價的5.53%,投資利潤率為12%。(2)經(jīng)分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設備可回收90萬元。(3)原項目預計2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1日開始營業(yè)時可獲得的年凈收益相同，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預計的盈利水平<(4)該類度假村項目的報酬率為8%1000X10000-10000=1000萬元1000X10000-10000=1000萬元二、開發(fā)成本2500X20000310000=5000萬元三、管理費用5000X3%=!50萬元四、銷售費用200萬元五、投資利息1000X((1+72%產(chǎn)T]+(5000+150+200)X(30%X[(i+702%)2-l]4-50%X((1+702%)i-1]+50%X|(1+702%)025-1])=624185萬元六、銷售稅費設重新購建價格為V,則銷售稅費為553%V七、開發(fā)利潤(1000+5000+150+200)X12%=762萬元八、重新構建價格方法一V=1000X(14-72%)25+(5000+150+200)X[30%X(1+702%)2+50%X(I+702%)1+50%X(l+702%)°*]+553%V+762V=1184845+578934+553%V+762y=8I9404萬元方法二V=10004-50004-150+200+624185+553%V+762V=8l8904萬元九、經(jīng)濟折舊500, 1001 1[南+回砌卜葉8%>=53824萬元十、功能折舊30-90+400+60=400萬元十一、估價對象估價結果 ，總價^818904-53824-400=725080萬元單價二725080/20000=362540j￡/m24.某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m,土地使用年限為2003年10月1日?2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5%,1?4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m2;5?20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬吊。項目總開發(fā)成本為3000元/m2,管理費用為開發(fā)成本的5%,項目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，育關數(shù)據(jù)如下：(1)項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費用的30%,預計在經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。(2)該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為 8000元/m2,銷售稅費為售價的6%,寫字樓在建成1年末時售出。(3)商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10%。(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6%,每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。(5)項目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報酬率為12%。(6)轉讓在建工程時，受讓方需接受讓價格的3%繳納有關稅費。試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格(1)項目建成后的價值：寫字樓開發(fā)完成后的價值：V寫=8000X3/(1+10%)3=18031.56萬元寫字樓的銷售稅費=18031.56X6%=1081.89萬元30000(1—75%—.30000(1—75%—. X112% 5一浮=27640.70萬元(1+12%)^J(2)續(xù)建成本：3000X(1+5%)X(1-30%)/(1+10%)X5=10022.73萬元裝修費為：2000X2/(1+10%)2.5=3152萬元(3)每半年還款額:5000X3%X(1+3%)(3)每半年還款額:5000X3%X(1+3%)IPQ+3說而一廠-586.15萬元(4)貸款余額:586.15XX1

3%586.15XX1

3%=4114.59萬兀(5)轉讓價:(18031.56+2764070-10022.73-3152-1081.89)/(1+3 %)-4114.59=26386萬元問答題.甲房地產(chǎn)估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構對甲機構 2007年8月出具的估價報告進行復核估價。請問：1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況 ？.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述？.甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托內(nèi)房地產(chǎn)估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些？.某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000m建建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500nf綠地，并拆除一幢面積為900褶的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構進行評估。請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應包括哪些方面 ？.某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2總建筑面積為4500m22010年1月竣工評估公司的評估結果為850元/m2.甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投

入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結果是合理的？.甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權，土地用途為高檔住宅，樓面地價為 3500元/m2.甲公司擬分兩期建設 80棟別墅。當?shù)谝黄?40棟于1996年12月竣工時，因債務糾紛被法院裁定拍賣 20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為 3800元/m2.拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2,其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以 5200元/m2售出，甲公司因此而指責乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2,遠低于其投入的建設成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結論的理由有哪些？.甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目， 雙方各出資 1000萬元，經(jīng)營收益各按 50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2售價3000元/m2,銷售費用為售價的7%.銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預提的銷售費用相符，實際回收價款萬元。甲提出本應雙方各分得 1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值 30萬元的房屋，故乙實得 1351.05萬元；乙認為該套房屋的實際成本為 25萬元，故只應從自己應得的收入中扣除 12.5萬元，自己應得 1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理？應該如何分配？為什么？改錯題估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積 4000m2總建筑面積6000mz分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租 ;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后， 補辦了相關手續(xù)、 補交了土地價款， 土地使用期限自 2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在 2007年10月1目的市場價格 （購買總價和單價 ）。有關資料如下：.預計估價對象裝修改造的工期為 1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的 97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在 1000元/m2,空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費為年租金收入的 25%。.預計裝修改造費用 （含管理費用 ）為每平方米建筑面積 1000元，假設費用在裝修改造期間均勻投入。.折現(xiàn)率12%銷售費用及銷售稅費率7%0銷售同時發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費3%估價測算如下(節(jié)選)：.估算凈收益凈收益=1000X6000X85%<(1-10%)X(1-25%)=344.25(萬元).測算報酬率Y采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式采用試算法推算報酬率。具體如下:求取可比實例報酬率表廳P項目案例A案例B案例C案例D1租金[元/(m2。月)]1508082852剩余收益年限n/年404647463房地產(chǎn)售價V/(元/m2)100006900650067004]艮酬率9.994%7.909%8.092%8.005%注：上表計算結果無誤。報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%取整報酬率為8.5%。.估算裝修改造后的辦公樓總價值辦公樓價值=344.25/8.5%*[1-1/(1+8.5%) 57 (1+12%)=3981.45/1.12=3554.87萬元.裝修改造費用總額裝修改造費用=1000X6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元.銷售費用與銷售稅費銷售費用與銷售稅費=3981.45X7%/(1+12%)=248.84萬元.購買現(xiàn)廠房的稅費設估價對象的市場價格總價為V,則購買現(xiàn)廠房的稅費總額=VX3%計算估價對象在估價時點的市場價格。估價對象的市場價格總價 V=3554.87-248.84-576.02-0.03VV=2650.50萬元單價=2650.50/6000=4417.49元/m21題.）理由包括：（1）二者的時點不同，價值不同。（2）二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。 （3）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值 ;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。每答對一項得2分，最多得5分。）理由包括：（1）二者的時點不同，價值不同。（2）拆遷估價結果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。（3）對估價對象的界定可能不同。每答對一項得2分，最多得5分。1題.1）甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權證，或土地使用權證、房屋所有權證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。每答對一項得1分，最多得5分。2）應考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或實施設備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。每答對一項得2分，最多得5分。案例1常熟市XX教育魔假中心房地產(chǎn)價值評估報告常房評l990l2400l一號報告說明一、項目名稱常熟市XX教育度假中心房地產(chǎn)價格評估二、委托方稱：常熟市XX教育度假中心法定代表人：XX住所：常熟市度假村聯(lián)系人：XX聯(lián)系電話：（略）三、估價方全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江住所：常熟市環(huán)城南路 58號聯(lián)系電話： 0520一2791409王江國家房地產(chǎn)注冊估價師 評估、審核王建中國家房地產(chǎn)注冊估價師 現(xiàn)場查勘、評估五、估價作業(yè)日期1999年1月22日至1999年1月25日致委托估價函常熟市XXX教育度假中心:常熟市房屋評估所接受貴方委托，根據(jù)委托的內(nèi)容和特定的評估目的，遵循客觀、公正、實事求是的原則，按照房地產(chǎn)價格評估規(guī)范和公允的技術標準，對座落在常熟市調(diào)義歹度假村的委估房產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查和評定估算。現(xiàn)將評估結果函告如下：委估房屋共一處，屬鋼混結構商業(yè)服務用房，總建筑面積 13561平方米，在評估基準日 1999年 1月2日的評估總值為人民幣 3383萬元，大寫人民幣叁仟叁伯捌拾叁萬圓整。特此函告常熟市房屋評估所法定代表人王江1999年1月25日估價師關于估價報告的聲明我們鄭重聲明：1．我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和正確的。2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3．我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系或偏見。4．我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。5；我們自接受估價委托之后，于 1999年1月22日，派出王江、王建中等評估人員，對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，取得了委估房地產(chǎn)目前的真實狀況資料，并以此作為估價的重要依據(jù)。6．在本次估價報告撰寫過程中， 沒有人對本估價報告提供過重要專業(yè)幫助。常熟市房屋評估所房地產(chǎn)注冊估價師 王江19991999年1月25日估價的假設和限制條件1．本報告提出的評估結果，是反映委估對象在特定的評估目的下現(xiàn)行公開市場的公允價值。僅適用于本次估價所確定的特定的評估目的。本評估結果對用于其他方面客觀性沒做探討。2.本報告提出的評估結果。以委估房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀持續(xù)使用為前提。3．本報告自評估基準日起，有效期限為一年。在有效期限內(nèi)，如果房地產(chǎn)數(shù)量和價格標準發(fā)生變化，并且對房地產(chǎn)評估價值產(chǎn)生明顯影響時，委托方應聘請房地產(chǎn)評估機構進行調(diào)整或重新確定其評估價值。4．本報告出具的評估結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化及遇到自然力和其他不可抗力時可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。也沒有考慮特殊的交易情況，使交易方追加付出而對房地產(chǎn)價格所產(chǎn)生的影響。5.委估房地產(chǎn)的權屬、范圍、面積等情況，僅以委托方提供的房屋所有權證和和土地使用證為依據(jù)，經(jīng)實地核對取其確認的合法部分。6．實地勘查時，對房屋僅進行了一般性的察看，并未進行結構測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。7．本次評估結果中未考慮委估房地產(chǎn)因委托方擔保、欠債、信譽等可能影響其價值的因素8．本次評估結果中未扣除委估房地產(chǎn)因轉讓而可能產(chǎn)生的各種稅費。9．本次評估結果中適當考慮了耐用裝修部分的價值和房屋附屬物的價值。常熟市房屋評估所1999年1月25日房地產(chǎn)估價結果報告一、委托方全稱：常熟市XX教育度假中心法定代表人：XX住所：常熟市XX度假村聯(lián)系人：XX聯(lián)子電話：（略）二、估價方全稱：常熟市房屋評估所法定代表人：王江住所：常熟市環(huán)城南路 58號聯(lián)系電話： 0520一2791409三、估價對象常熟市XXX教育度假中心位于風光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余畝，距蘇州市區(qū)29knn,離元錫市中心48knn,距常熟虞山國家風景區(qū)15km,風景點連片，交通十分便利。該中心由上海市總工會承辦，是一個集療養(yǎng)、休養(yǎng)、度假、教育、培訓、會務、旅游、娛樂、購物為一體的綜合型場所，也是上海廣大職工和市民及鄰近省市職工休養(yǎng)度假的重要基地。度假村規(guī)模大，標準高，文化設施齊全， 100余幢佇立在波光湖色中的歐美式小別墅與酒店主樓，每天可同時接待 3000人住宿、度假。文化娛樂中心、健身康樂中心、水上活動中心項目眾多，令您留連忘返。集娛樂、競技為一體的賽車及賽艇、摩托艇俱樂部中，有目前華東地區(qū)最大的卡丁車賽場。本次評估對象為常熟市xxx教育度假中心所屬的文化娛樂中心（酒店主樓），該中心委托專業(yè)酒店管理公司管理，是按國際三星級酒店標準設計建造的，建筑總面積達 13561平方米，各項設施服務堪稱上乘。其中主樓共 6層，底樓為快餐廳， 2樓風味大餐廳及各間專業(yè)宴會廳， 3至6層為標準房、套房、豪華套房共 108間，312座的豪華多功能影視廳及各類小型會議室， 能滿足各類商務洽談、學術講座及正規(guī)演出的需要；并且設有桑拿、棋牌室、彈子房和迪斯科舞廳等高檔娛樂項目。文化娛樂中心的商務中心、美容美發(fā)廳、商場、停車場及則小時送餐等多種服務項目均采用先進的專業(yè)系統(tǒng)管理。配有中央空調(diào)、程控電話、閉路電視、視聽系統(tǒng)、煙感報答等設施。電話交換機、鍋爐、配電、供暖等均為進口設備。酒店大堂高9ml標準層每層高為4m中庭2部三菱電梯可直達6層。酒店于 1997年建造及裝修， 1998年下半年開業(yè)。整幢房屋整體為鋼混結構，總建筑面積 13561平方米，整個度假中心占地 61706.70平方米，為批租土地，使用年限（ 1996--12-18~2046-12-17）。其中該文化娛樂中心（酒店主樓）占地約 23畝，現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、梁，門廳用進口大理石包柱，無框的彈簧玻璃門，地坪及墻面鋪貼進口大理石， 2層餐廳為各式包廂，水泥地坪上鋪貼木地板，夾板軟、硬包護墻，切片板窗門套，切片板凹凸雙瞞木門。 3閉6層為賓館客房部，按三星級賓館要求進行裝演。四、估價目的房地產(chǎn)抵押價值評估五、估價時點1999年1月22日六、估價依據(jù)1．委托人提供的固定資產(chǎn)明細表；2．有關法律法規(guī)規(guī)定；3．委托人提供的房屋所有權證等有關材料；4．評估人員現(xiàn)場勘查和掌握的有關資料。七、估價原則遵循合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則。八、估價方法從該酒店（文化娛樂中心）的建筑形象、投資、功能、結構材料、裝修材料、設備等方面考查，均可與本市華聯(lián)、虞城、虞山等三星級賓館媲美。目