戴斯酒店商業(yè)融資計(jì)劃書2310493594

戴斯酒店商業(yè)融資計(jì)劃書

目錄第一章總論

1項(xiàng)目概況

2項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性

3可行性研究的依據(jù)和范圍

4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)勢分析

5本項(xiàng)目前景預(yù)測

第三章項(xiàng)目定位

1主題定位

2功能定位

3市場定位

4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位

5價(jià)格定位

6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位

7銷售方式定位

8物業(yè)管理定位

第四章營銷策略

1宣傳主題概念

5分階段控制的公關(guān)效果

6外發(fā)式宣傳策略

8資金回籠計(jì)劃

第五章投資估算和資金籌措

1投資估算

2資金籌措

第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析

1盈虧平衡分析

2贏利預(yù)測

3敏感性分析

4社會(huì)效益分析

第七章結(jié)論

第一章總論項(xiàng)目概述消費(fèi)群體構(gòu)成當(dāng)前，中國大眾旅游的發(fā)展，異地商務(wù)、公務(wù)等交流日益頻繁，為星級(jí)酒店的發(fā)展打下了廣闊的市場基礎(chǔ)。中國星級(jí)酒店接待的住客，既有國內(nèi)客人，也有入境客人。據(jù)國家有關(guān)方面的統(tǒng)計(jì)，2006年入境過夜旅游者為4991萬人次，比上年增長6.6%；國際旅游（外匯）收入339.49億美元，比上年增長15.9%。國內(nèi)旅游者為13.94億人次，比上年增長15.0%；國內(nèi)旅游總收入為6230億元，比上年增長17.9%。

顯然，星級(jí)酒店就是為他們服務(wù)的。無論是為了商務(wù)、公務(wù)、會(huì)議或者展覽，還是為了觀光、購物、度假或者是探親訪友，抑或是為了經(jīng)濟(jì)、文化、體育等等的交流，他們都是酒店的顧客。

有關(guān)資料顯示，2006年，中國星級(jí)酒店住客中，商務(wù)散客占43%；公司協(xié)議客戶占22%；會(huì)議團(tuán)隊(duì)占5%；旅行團(tuán)隊(duì)占4%；休閑散客占8%；其他占8%。

從2006年與2005年的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，雖然中國酒店的住客構(gòu)成在總體上沒有過大的起落，但是其變化也不容忽視。比如商務(wù)住客的增長，就是值得十分注目的。雖然不少入境的外國客人常常選擇在星級(jí)酒店下榻，但是國內(nèi)住客目前仍然占著絕大多數(shù)（為88％）。國內(nèi)目前連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖經(jīng)營的發(fā)展趨勢目前中國目前共有星級(jí)酒店11828家，客房平均出租率為60.96%。值得注目的是，星級(jí)越低、價(jià)格越低的內(nèi)資星級(jí)飯店，反倒出租率越低(其中三星級(jí)出租率為61.21%；二星級(jí)出租率為57.11%；一星級(jí)出租率為49.60%)。其經(jīng)濟(jì)效益也不甚理想，其中占星級(jí)酒店95.36%的11828家內(nèi)資飯店，幾乎全面虧損，有25個(gè)省市的內(nèi)資星級(jí)飯店的平均利潤均為負(fù)數(shù)。相形之下，中國經(jīng)濟(jì)型酒店卻是一片光明。另一份正式資料顯示，中國經(jīng)濟(jì)型酒店，2005年的平均出租率為89.0%，2006年的平均出租率為82.4%；2006年的GOP竟然高達(dá)44.47%。經(jīng)濟(jì)型酒店在今后的發(fā)展中能夠更有利地享受到如下的發(fā)展機(jī)遇。A：居民出行的增長。B：奧運(yùn)商機(jī)。2007年是北京籌辦奧運(yùn)會(huì)的決戰(zhàn)之年。根據(jù)有關(guān)要求和測算，2008年奧運(yùn)會(huì)期間，北京的星級(jí)酒店將達(dá)到800家。而據(jù)此前不久的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)共有住宿接待單位4761家，客房28萬間左右（其中星級(jí)酒店658家，客房11.2萬間）。缺少的142家酒店的空白，有關(guān)方面希望主要通過改造和升級(jí)現(xiàn)有非星級(jí)酒店來填補(bǔ)。

項(xiàng)目提出的背景及必要性我們先從酒店和酒店式的公寓，從酒店的投資、金融管理、融資方面來談。有個(gè)大的方向：能以中國酒店市場的一個(gè)宏觀角度，先來做一個(gè)大綱性的探討。在2008年之后，北京的酒店市場還是有相當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)存在的。這是一定的，因?yàn)楸本┑木频晔钦沃行?、?jīng)濟(jì)中心，目前加上外來人口已經(jīng)有差不多有1700多萬人了，無論如何，這么大的一個(gè)人口的城市，它有它的一個(gè)容量。因此，中國的地位在這幾年正在大力的發(fā)展，所以從這方面我們是比較謹(jǐn)慎的、積極的來看這個(gè)事情。北京，從容量方面的發(fā)展空間和潛力是相當(dāng)大的。就此而言，在全中國發(fā)展的時(shí)候，上海、北京是幾個(gè)主要的重點(diǎn)發(fā)展城市之一。無論是2008年的奧運(yùn)會(huì)還是2010年的上海世博會(huì)，都給酒店的管理公司創(chuàng)造了很多發(fā)展的機(jī)會(huì)。但是，總體來講，在選擇酒店的時(shí)候，就像選擇地理位置上面，我們還是非常關(guān)注的。到最終，還是回到一個(gè)方面，就是投資回報(bào)。我們不是說開酒店是為了奧運(yùn)會(huì)開，也不是說為了世博會(huì)開。做酒店的投資回報(bào)期要按照國際慣例來說是四年，所以這個(gè)不是短期的。很多酒店集團(tuán)現(xiàn)在還在積極的開拓過程當(dāng)中。相信這個(gè)機(jī)會(huì)對于大家來室都是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。所以我們認(rèn)為北京在中國還是屬于一線的城市，這兩個(gè)城市如果從全球的經(jīng)濟(jì)上給它定位的話，應(yīng)該是國際級(jí)的大都市。因此將來不要擔(dān)心酒店過剩的問題，某些酒店可能經(jīng)營不好。從貨幣角度出發(fā)：人民幣的升值有一個(gè)力大于臂的問題?？傮w來說應(yīng)該是力好，但是到了一定的程度力就不好了。這是一個(gè)不利的因素，為什么？因?yàn)橹袊鴸|西如果變的太貴了，國外的旅游者就很難進(jìn)來。但是目前對于投資者，對于中國一個(gè)低成本的市場。那么所有的合作伙伴、業(yè)主、基金、同行都愿意到這邊來投資。特別是外地投資進(jìn)來了以后，由于這是一個(gè)雙收的投資項(xiàng)目，但是隨著人民幣不斷的增長，最后和美元一比一了?？尚行匝芯康囊罁?jù)和范圍2007年1-10月全國房地產(chǎn)投資額為14610.6億元，同比增長24.1%，增幅與上月持平；商品房施工面積169840.7萬平方米，同比增長18.8%；新開工面積59847.5萬平方米，同比增長18.1%；竣工面積25790.5萬平方米，同比增長8.5%。供應(yīng)類指標(biāo)本月累計(jì)同比增幅均與上月持平。國家土地供應(yīng)依然偏緊，存量土地充分釋放。1-10月份土地購置面積26827萬平方米，同比減少了2.6%；土地開發(fā)面積18390.7萬平方米，同比增長38.6%，增幅較上月提高了4.6個(gè)百分點(diǎn)。

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、項(xiàng)目的投資總額預(yù)算財(cái)富西環(huán)大廈二、三層的總體投入面積為3300平方米，房屋的租金為3元/天/平方，則大廈的房屋日租金為9900元，年租金為9900元/日*365天=3613500元酒店投資總體裝修費(fèi)用：酒店總體投入面積為3300平方米，按照每平方米1500元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)（包括房間裝修費(fèi)用及家電、家具的配置費(fèi)用），則酒店投資的總體裝修費(fèi)用為500萬元。裝修費(fèi)用均攤10年，按每年為總體裝修費(fèi)用的10%計(jì)算，則每年均攤的裝修費(fèi)用為50萬元。投資裝修總體費(fèi)用向銀行貸款，每年向銀行支付的利息為60萬元。同樣，投入的設(shè)備費(fèi)用（包括空調(diào)設(shè)施等酒店的基礎(chǔ)設(shè)備）約為240萬元，費(fèi)用均攤10年，每年為總體費(fèi)用的10%計(jì)算，每年的設(shè)備費(fèi)用為24萬元。員工費(fèi)用：酒店投入使用35名員工（一般性的服務(wù)人員和管理層人員），按照平均工資1800元/人，則一年的員工費(fèi)用為35人*1800元/人*12個(gè)月=756000元。&酒店第一年投入的成本計(jì)算為：3613500+500000+600000+240000+756000=5709500元&

第二章市場調(diào)研及前景預(yù)測本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢分析本項(xiàng)目簡介：（擬在北京財(cái)富西環(huán)大廈中二、三層設(shè)立歐姆龍戴斯酒店）A、美國戴斯酒店集團(tuán)的品牌價(jià)值所在：美國戴斯創(chuàng)立于1970年，有超過35年的品牌歷史，在全球15個(gè)國家內(nèi)擁有超過160，000間各式客房。每天有超過200，000位客人住宿于DaysInn。名列《HOTELS》雜志全球酒店品牌排名第5位。B、戴斯酒店的所擁有的經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)：戴斯中國擁有一支高素質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店專業(yè)人才組成的團(tuán)隊(duì)。強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)，輔以“戴斯”品牌，對于酒店進(jìn)行全權(quán)管理，一定能夠使您的酒店獲得應(yīng)有的成功，并在酒店業(yè)占據(jù)應(yīng)有的地位。C、財(cái)富西環(huán)優(yōu)越的地理位置：（1）財(cái)富西環(huán)鼎立于北京市政規(guī)劃中的四大交通樞紐之一，北京西二環(huán)門戶之“西南金角”，北接西二環(huán)路，東連南二環(huán)路，西通麗澤城市核心道路，南行京開高速，距北京內(nèi)城東西干線兩廣大街和長安街僅幾步之遙。入則數(shù)分鐘進(jìn)抵都市核心，出則瞬間轉(zhuǎn)換方位經(jīng)緯。攜金融街商務(wù)繁華之偉力，以坐被朝南的宏大氣度，強(qiáng)勢輻射金融街，長安街腹地。財(cái)富西環(huán)位于西二環(huán)樞紐位置，西銜豐臺(tái)區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域麗澤商務(wù)區(qū)，其中豐臺(tái)俗稱是北京主要的陸路碼頭。南靠北京南站-亞洲最大的鐵路交通樞紐，2008年即將投入使用。北臨厚積勃發(fā)的新型辦公商務(wù)區(qū)廣安門商圈，西街正在建設(shè)的華北地區(qū)最大商品物流中心和分銷中樞的馬蓮道商務(wù)中心的節(jié)點(diǎn)，以財(cái)富西環(huán)為焦點(diǎn)，三大商圈各顯神通，圍合聚攏財(cái)富西環(huán)，更兼有金融街豐厚商務(wù)底蘊(yùn)的強(qiáng)勢整合，西南二環(huán)大區(qū)域發(fā)展的格局脈絡(luò)清晰可見。（2）地理優(yōu)勢，交通方便：5路、49路、340路、351路、410路、423路、603路、716路、717路、800路、819路、939路、962路、運(yùn)通102、運(yùn)通202，步行1分鐘就可到達(dá)公交車站。D、周邊配套設(shè)施完善（1）水電設(shè)施齊全外周邊還有美廉美超市、超市發(fā)超市、華聯(lián)商場、家樂福購物中心、菜百商場、華普超市、百盛、青年湖商場。（2）郵局：麗澤路郵電局、中國移動(dòng)通信大觀園店、中復(fù)電訊商場(右安門店)、廣安門南濱河路郵局。（3）銀行：工商銀行、中國銀行、交通銀行、農(nóng)村信用社、中信銀行、民生銀行、中國光大銀行。（4）旅館、飯店：環(huán)海賓館、麗澤賓館、北京哈特商務(wù)酒店、新時(shí)代大酒店、大觀園大酒店、諾林大酒店、中環(huán)假日大酒店、龍?jiān)促e館、萬隆賓館。（5）餐飲、娛樂、休閑：海闊天空康體俱樂部、恒通食府。（6）教育設(shè)施：中央音樂學(xué)院、首都醫(yī)科大學(xué)。（7）寫字樓：中國新紀(jì)元大廈、宣興大廈、德惠寫字樓、中經(jīng)信國際大廈。（8）公園及旅游景點(diǎn)：萬泉公園、五芳亭公園、大觀園、牛街禮拜寺、北京西客站。（9）酒店地處交通便道，存在著廣大的客源。國內(nèi)同行業(yè)經(jīng)濟(jì)型酒店相關(guān)數(shù)據(jù)比較（1）投資門檻較高加盟300萬起與很多可供加盟的特許項(xiàng)目相比，經(jīng)濟(jì)型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個(gè)原因就是它有著較高的準(zhǔn)入門檻。見下表：

品牌前期項(xiàng)目投資總額錦江之星750萬～1250萬元（以建筑面積5000平方米*2000元/平米計(jì)算，含土建、營運(yùn)準(zhǔn)備）如家快捷約594.5萬元莫泰168約800萬~1000萬元速8338萬~538萬元（以100間房，每間房改造費(fèi)用3萬～5萬計(jì)算，加上38萬元加盟金）格林豪泰約500萬～700萬元

錦江之星的品牌使用費(fèi)是依據(jù)加盟店的設(shè)計(jì)客房數(shù)，按3500元/間計(jì)算（推廣期間優(yōu)惠以2500元收?。淮送膺€將收取20萬元技術(shù)服務(wù)費(fèi)作為錦江之星為加盟者提供建設(shè)方案、人員培訓(xùn)、總臺(tái)管理軟件、管理與業(yè)務(wù)模式手冊、開業(yè)指導(dǎo)等各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用。這些都是小頭，更大的資金壓力來自物業(yè)投資--按錦江之星的標(biāo)準(zhǔn)，新建門店每平米投資大約為3500元，而改造門店也約需1500～2500元/平米，這樣一家錦江之星門店的投資額在1000萬元上下。如家快捷的前期投資主要分為幾項(xiàng)：不少于50萬元的物業(yè)改造資金、30萬元的一次性特許品牌使用費(fèi)、10萬元的特許加盟保證金不低于50萬元的流動(dòng)資金以及為期約占四個(gè)月的工程籌備期管理費(fèi)，每月1萬元。需要指出的是，其中10萬元保證金并不需要扣押至合約結(jié)束，而是在合作一年之后便可以得到有息返還。

在各特許品牌中，莫泰168是開展加盟業(yè)務(wù)較晚，也是加盟店最少的連鎖品牌之一，目前只有南通、無錫、寧波3家加盟店，上海市內(nèi)的加盟店尚未面世。莫泰連鎖旅店的營運(yùn)總監(jiān)許錚錚表示，在本市加盟一家莫泰168經(jīng)濟(jì)型酒店的投資總額在800萬～1000萬元。與其他品牌相比，速8在前期投資上有更為細(xì)致之處，除去38萬元的特許品牌使用費(fèi)外，速8根據(jù)所改造物業(yè)的原先用途，平均至每間客房的改造費(fèi)用也會(huì)有所不同。如，之前物業(yè)用途為寫字樓，那么攤到每間客房的投資費(fèi)用為3萬～5萬元。格林豪泰在計(jì)算前期投資時(shí)也有其特別之處，即特許品牌使用費(fèi)以房間數(shù)的不同而有所變化，以100間為例，加盟金在四五十萬元，前期投資總額在500萬～700萬元。以上計(jì)算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準(zhǔn)。（2）每月管理收費(fèi)高低浮動(dòng)各不同在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面的支持的同時(shí)，加盟者每月也需支付一定的費(fèi)用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費(fèi)用的比例上也有不少出入。如下表：

品牌每月上繳支出錦江之星加盟管理費(fèi)為年?duì)I業(yè)收入的3％如家快捷收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營服務(wù)費(fèi)，收取酒店總收入的3％為特許經(jīng)營管理費(fèi)莫泰168營業(yè)收入的5％～10％速8營業(yè)收入的5.6％，每年變化格林豪泰營業(yè)收入的3.5%～6％不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費(fèi)的收取主要分為固定和浮動(dòng)兩種。浮動(dòng)的加盟管理費(fèi)收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營狀況不假的情況下，有理由向總部提出要求下?。坏诠╀N兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費(fèi)的要求。

（3）

回收投資較快（五年左右實(shí)現(xiàn)）

作為一項(xiàng)高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率的問題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一種重要原因。從所得的數(shù)據(jù)來看，對于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個(gè)門店，僅僅開張一年半的時(shí)間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時(shí)，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。

品牌投資回收期錦江之星租賃項(xiàng)目4～6年，新建項(xiàng)目8～10年如家快捷5～6年莫泰1682年半～3年半速83年～4年格林豪泰5～6年各個(gè)不同品牌的經(jīng)濟(jì)型酒店對于投資回報(bào)周期的得出來源于他們對年投資收益率的估算。下表是如家酒店以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85％，平均房價(jià)170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價(jià)和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計(jì)算比較保守。

項(xiàng)目名稱主要費(fèi)用年均銷售收入100間客房×85％×170元×365天＝527.43萬元年均經(jīng)營毛利潤率55％年均經(jīng)營毛利潤527.43萬元×55％＝290.08萬元一次性品牌特許費(fèi)（5年）30萬元/5年＝6萬元裝潢裝修費(fèi)（10年）350萬元/10年＝35萬元設(shè)備購置費(fèi)（5年）100萬元/5年＝20萬元特許經(jīng)營主要費(fèi)用（管理、服務(wù)）527.43萬元×3％＋527.43萬元×3％=31.65萬元房產(chǎn)年均折舊費(fèi)或租賃費(fèi)100萬元/年（或3450平方米×0.8元×365＝100萬元）營業(yè)利潤290.08萬元－6萬元－35萬元－20萬元－31.65萬元－100萬元＝97.44萬元營業(yè)所得稅金97.44萬元×33％＝32.15萬元稅后利潤97.44萬元－32.15萬元＝65.28萬元年投資收益率65.28萬元/（350萬元＋100萬元）＝15％速8的投資回報(bào)周期比如家縮短一半，也是由于速8對于年投資收益率的預(yù)估相對較高，在33％左右。從各連鎖品牌對于投資回報(bào)周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟(jì)型酒店的平均年投資收益率。第三章項(xiàng)目定位主題及功能定位（美國戴斯酒店集團(tuán)對于酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店合作項(xiàng)目要求）酒店式公寓和產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商（業(yè)主）至少持有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（房間數(shù)量）的50%以上，也就是說小業(yè)主的總體產(chǎn)權(quán)最大不超過50%，并且要求小業(yè)主必須把所有產(chǎn)權(quán)以反租的形式交還給酒店開發(fā)商，酒店集團(tuán)擁有所有經(jīng)營權(quán)，這樣便于集團(tuán)統(tǒng)一管理。功能定位歐姆龍戴斯酒店定位中國首家行政商務(wù)酒店，酒店內(nèi)部設(shè)置商務(wù)信息港系統(tǒng)，從單一的酒店住宿、餐飲服務(wù)的基礎(chǔ)上增加行政商務(wù)的拓展服務(wù)。具體設(shè)置為：對于入住酒店的客人從車站、機(jī)場接送，接送到指定客房，酒店設(shè)置方便的辦公客房可以方便客人進(jìn)行商務(wù)會(huì)客與談判，配備專門的行政人員方便客人的辦公。我們將委派員工去香港參加商務(wù)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)管理理念，體現(xiàn)我們的增值服務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及價(jià)格定位

1、基本設(shè)立客房96間，客房平均收費(fèi)380元/天，則一天的營業(yè)額為36480元/天，合計(jì)一年的房費(fèi)收入為13315200元，考慮到其他因素，按房費(fèi)的70%計(jì)算，則一年的房費(fèi)收入為9320460元。2、每年的房費(fèi)營業(yè)額為932萬，則每天的收入為25500元/天。3、每天成本消耗：酒店第一年的投入成本570萬，每天的成本消耗為15610元。4、每天房費(fèi)的實(shí)際收入為：房費(fèi)收入-成本消耗=25500-15610=9890元。5、酒店每年的年投資收益率為35%入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位1、項(xiàng)目計(jì)劃融資金額350萬。2、投資回報(bào)年利息20%。3、投資對象為公司或個(gè)人。4、贈(zèng)送全國戴斯酒店免費(fèi)住宿一周（標(biāo)準(zhǔn)間客房），享受戴斯酒店終身入住7.5折扣,以及系列的折扣卡。5、投資擔(dān)保人：美國戴斯酒店基本融資設(shè)想：計(jì)劃融資金額為350萬元,戴斯酒店共計(jì)劃設(shè)置100間客房,計(jì)劃將部分房間抵押給投資的融資方,酒店的經(jīng)營管理權(quán)全權(quán)委托給美國戴斯酒店管理,經(jīng)營,融資方得到規(guī)定的年利息的融資回報(bào)。銷售定位北京舉行的大型會(huì)展、商務(wù)會(huì)議，培訓(xùn)機(jī)構(gòu)場地租用；管理定位我們期待有投資酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人來投資戴斯酒店這個(gè)項(xiàng)目，來和我們共同合作。

第四章營銷策略宣傳主題概念在宣傳、設(shè)計(jì)方面，以一組氣勢磅礴和經(jīng)典唯美的自然畫面導(dǎo)入，抱定“為顧客提供恒久優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；為員工提供能夠充分展示才華的平臺(tái)；為股東創(chuàng)造不斷增長的投資價(jià)值，為建立和諧社會(huì)貢獻(xiàn)更多的力量”的使命，鑄造“高雅品位、卓越超群”的企業(yè)