片區(qū)城市更新業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)及前景展望

城市更新正在成為新一階段城市發(fā)展的重要載體城市更新是對(duì)城市中建成區(qū)的形態(tài)、用途的改造活動(dòng)，涵蓋社會(huì)管理、文化保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑改造、生態(tài)治理等多個(gè)領(lǐng)域，正在逐步成為我國(guó)城市發(fā)展建設(shè)的重要載體?；靖拍疃x城市更新定義：在城市建成區(qū)內(nèi)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不完善、存在安全隱患、土地建筑物用途不符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求的區(qū)域開(kāi)展的持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動(dòng)，具體行動(dòng)方式包括拆除重建和綜合整治等。*《“十四五”規(guī)劃綱要》提出：“加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能……保護(hù)和延續(xù)城市文脈，杜絕大拆大建，讓城市留下記憶、讓居民記住鄉(xiāng)愁?！?

結(jié)合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》和《上海市城市更新條例》定義。城市更新行動(dòng)內(nèi)容

歷史建筑保護(hù)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)生態(tài)環(huán)境治理舊城區(qū)連片改造危舊房屋拆除重建危舊房屋拆除重建老舊社區(qū)改造“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)1舊廠房、產(chǎn)業(yè)園再造基本概念定義城市更新是持續(xù)的城市經(jīng)營(yíng)工作我國(guó)人口總規(guī)模和城鎮(zhèn)化人口規(guī)模觸頂，城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模不再大規(guī)模增長(zhǎng)，城市開(kāi)發(fā)的投資機(jī)會(huì)將逐漸減少。城市資產(chǎn)配置工作已基本完成，下一步的主要課題是將資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為效益，即轉(zhuǎn)向城市經(jīng)營(yíng)方向。城市的發(fā)展將不斷催生新的更新需求，城市更新是伴隨城市全生命周期的長(zhǎng)期工作。據(jù)佳兆業(yè)《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》估算，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超300萬(wàn)億元，按每年2%的城市更新率來(lái)推算，城市更新的市場(chǎng)規(guī)模將有望達(dá)到6萬(wàn)億元左右。城市開(kāi)發(fā)城市經(jīng)營(yíng)VS城市面積和人口規(guī)模擴(kuò)大主要任務(wù)是新增固定資產(chǎn)投資以土地一級(jí)開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)目標(biāo)是形成城市功能短期行為，一次性投入代表性行動(dòng)：新城開(kāi)發(fā)、棚戶區(qū)改造城市面積和人口規(guī)模穩(wěn)定主要任務(wù)是存量資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)很少涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)目標(biāo)是維持或調(diào)整城市功能長(zhǎng)期工作，持續(xù)性投入代表性行動(dòng)：城市更新“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)2基本概念定義“片區(qū)城市更新”是片區(qū)開(kāi)發(fā)和城市更新的綜合城市更新社區(qū)改造 新基建建設(shè)低效用地（房）再利用管網(wǎng)改造歷史建筑保護(hù)危舊建筑重建 社區(qū)管理文化復(fù)興片區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)策劃征收拆遷環(huán)境整治城市管理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)土地儲(chǔ)備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入“片區(qū)城市更新”是城市更新的一種形式，是將片區(qū)開(kāi)發(fā)與城市更新相結(jié)合的結(jié)果。具有“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施、多元主體、政企合作”等特點(diǎn)。片區(qū)城市更新（片區(qū)開(kāi)發(fā)+城市更新）“片區(qū)城市更新”區(qū)別于單獨(dú)地塊和建筑的更新，“片區(qū)城市更新”將城市更新規(guī)劃單元內(nèi)所有需更新的內(nèi)容統(tǒng)籌組織為一個(gè)或幾個(gè)有明確目的的項(xiàng)目，是城市更新工作中較復(fù)雜的形式?！捌瑓^(qū)城市更新”主要特點(diǎn)主要特

點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃、整體打造分類(lèi)研究、分步實(shí)施類(lèi)型多樣、主體多元政府主導(dǎo)、社會(huì)參與“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)3基本概念定義“片區(qū)城市更新”涵蓋了多種性質(zhì)的項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)：城中村改造改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：拆除村居，新建安置房，建設(shè)道路、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施資金來(lái)源：地方政府專項(xiàng)債/社會(huì)投資在建地鐵站項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)街振興改造方式：保留改造更新內(nèi)容：政府統(tǒng)租后按統(tǒng)一風(fēng)格改造，引入運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源：財(cái)政資金/社會(huì)投資項(xiàng)目性質(zhì)：舊廠區(qū)改造改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：政府收回土地后重新供應(yīng)資金來(lái)源：社會(huì)投資項(xiàng)目性質(zhì)：園區(qū)升級(jí)改造方式：保留改造更新內(nèi)容：原有廠房加蓋/升級(jí)后引入高技術(shù)企業(yè)資金來(lái)源：原業(yè)主引入社會(huì)投資，財(cái)政補(bǔ)貼項(xiàng)目性質(zhì)：老舊小區(qū)改造改造方式：保留改造更新內(nèi)容：為老舊居住小區(qū)加裝安防設(shè)施，新建城市公園資金來(lái)源：財(cái)政資金項(xiàng)目性質(zhì)：商業(yè)樓宇建設(shè)改造方式：拆除重建更新內(nèi)容：拆除原有建筑，新建商業(yè)樓宇資金來(lái)源：原業(yè)主自行籌資片區(qū)城市更新往往包含了多種性質(zhì)的項(xiàng)目，共同為片區(qū)整體發(fā)展目標(biāo)服務(wù)。各項(xiàng)目的改造方式、資金來(lái)源都不盡相同?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)4市場(chǎng)機(jī)會(huì)展望各地均提出了連片、統(tǒng)籌等方面的城市更新政策全國(guó)主要城市陸續(xù)發(fā)布城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、行動(dòng)計(jì)劃，制定了城市更新工作方針和任務(wù)目標(biāo)。片區(qū)級(jí)城市更新工作是其中的重要更新形式?！侗本┦谐鞘懈聦ｍ?xiàng)規(guī)劃》更新建筑約2.45億平方米。依托城市空間結(jié)構(gòu)，進(jìn)行分圈層差異化更新。通過(guò)街區(qū)統(tǒng)籌，以塊統(tǒng)條，以條帶塊，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境、商業(yè)設(shè)施等方面的城市更新?！吨貞c市城市更新提升“十四五”行動(dòng)計(jì)劃》更新面積：

50.17平方公里城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造達(dá)到1億平方米圍繞建設(shè)“山水之城·美麗之地”的總體目標(biāo)，完成老舊小區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、智慧城市、社會(huì)安全等方面更新?！渡钲谑谐鞘懈潞屯恋卣麄洹笆奈濉币?guī)劃》更新面積：

95平方公供應(yīng)商品住房建筑面積不少于3000萬(wàn)平方米；保留提升工業(yè)區(qū)100平方公里，連片改造及整備產(chǎn)業(yè)空間45平方公里；固定資產(chǎn)投資不少于1萬(wàn)億元。以更新片區(qū)為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)域類(lèi)型，采取“集中連片、提質(zhì)增效”的改造措施?！短旖蚴谐鞘懈滦袆?dòng)計(jì)劃(2022-2025年)》（征求意見(jiàn)稿）中心城區(qū)更新面積：

268平方公里制定5項(xiàng)提升計(jì)劃，16項(xiàng)更新行動(dòng)。依托空間結(jié)構(gòu)，分區(qū)域進(jìn)行差異化城市更新，探索實(shí)施項(xiàng)目自我更新、區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌更新、跨區(qū)統(tǒng)籌更新3種更新模式。“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)5市場(chǎng)機(jī)會(huì)展望各地均提出了連片、統(tǒng)籌等方面的城市更新政策各地方對(duì)于片區(qū)城市更新的提法都不盡相同，但劃定若干“更新區(qū)域”、“更新單元”進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的思路是基本一致的?！稘?jì)南市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》更新面積：

127平方公里老舊小區(qū)建面2153萬(wàn)平方米，舊村莊933萬(wàn)平方米，舊廠房347.4萬(wàn)平方米，舊市場(chǎng)128.1萬(wàn)平方米。以集中連片為原則，科學(xué)劃定更新單元，構(gòu)建“1+4+N”的更新資源體系

，針對(duì)性提出更新措施?！短粕绞兄行某菂^(qū)城市更新“十四五”專項(xiàng)規(guī)劃》更新面積：

50.17平方公里舊工廠更新存量為35.04平方千米，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)更新存量為3.05平方千米，城中村更新存量為12.0平方千米?？茖W(xué)劃定11個(gè)城市更新單元，根據(jù)單元特性制定各單元更新模式，完成成片連片打造。《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機(jī)更新總體規(guī)劃》更新面積：119平方公里劃定45個(gè)重點(diǎn)更新單元，128個(gè)一般更新單元，按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主體、商業(yè)化邏輯、投融資規(guī)管一體化的模式，進(jìn)行片區(qū)綜合更新?！堕L(zhǎng)沙市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)6更新面積：

129.6

平方公里劃定19個(gè)更新核心區(qū)域，13個(gè)外圍區(qū)域。鼓勵(lì)實(shí)施集中連片更新，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能優(yōu)化，為重點(diǎn)平臺(tái)建設(shè)提供空間載體，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)整體提升。通過(guò)片區(qū)整體更新，實(shí)現(xiàn)城市高品質(zhì)發(fā)展。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)片區(qū)城市更新具有一系列獨(dú)特優(yōu)勢(shì)系統(tǒng)性解決發(fā)展問(wèn)題單一建筑、地塊的更新只能解決局部問(wèn)題，只有片區(qū)城市更新才能解決城市發(fā)展的系統(tǒng)性問(wèn)題綜合利用政策工具片區(qū)城市更新能夠綜合利用城市更新政策工具，統(tǒng)籌實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)定的改造目標(biāo)投資收益自平衡片區(qū)城市更新能夠與基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等工作結(jié)合，形成投資收益自平衡的項(xiàng)目設(shè)計(jì)撬動(dòng)社會(huì)資金參與“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)7片區(qū)城市更新總體投資規(guī)模大，能夠?qū)崿F(xiàn)乘數(shù)效應(yīng)，撬動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金參與項(xiàng)目實(shí)施。與零星的更新相比，片區(qū)城市更新相對(duì)單體城市更新具有系統(tǒng)性、綜合性、投資平衡和撬動(dòng)社會(huì)資金等優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)內(nèi)容的多樣化也給片區(qū)城市更新帶來(lái)了諸多難點(diǎn)片區(qū)城市更新項(xiàng)目呈現(xiàn)出“小、散、雜”等難點(diǎn)，為了科學(xué)推動(dòng)實(shí)施工作，有必要做好片區(qū)內(nèi)資金、資源的統(tǒng)籌和分解工作。分布散擬改造內(nèi)容在城市更新單元內(nèi)分布零散，統(tǒng)計(jì)、識(shí)別困難；彼此關(guān)聯(lián)性弱，規(guī)模效應(yīng)差類(lèi)型雜擬更新的設(shè)施的改造類(lèi)型多樣，投資運(yùn)營(yíng)模式雜，需要實(shí)施主體具有綜合性運(yùn)營(yíng)能力資金需求大項(xiàng)目前期需要投入大量資金完成產(chǎn)權(quán)歸集、基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板等工作權(quán)屬分散擬改造設(shè)施的權(quán)屬分散復(fù)雜，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)歸集較難，需根據(jù)權(quán)屬人意愿設(shè)計(jì)定制處理方案資金來(lái)源多樣片區(qū)城市更新投資資金可來(lái)自于財(cái)政資金、社會(huì)資金等多個(gè)領(lǐng)域，資金的歸集和統(tǒng)籌是難點(diǎn)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)8片區(qū)城市更新的主要統(tǒng)籌主體是地方平臺(tái)公司各地方的融資平臺(tái)公司具有較為豐富的項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃和實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)本地區(qū)政府、社會(huì)情況熟悉，是較好的項(xiàng)目統(tǒng)籌主體。各地方城市更新工作實(shí)踐中也主要把具體工作交給地方平臺(tái)公司。項(xiàng)目策劃能力強(qiáng)確保政策落實(shí)熟悉社情民意便于對(duì)接資源“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)9片區(qū)城市更新需要較強(qiáng)的項(xiàng)目策劃能力和實(shí)施能力，地方平臺(tái)公司比政府部門(mén)的策劃能力更強(qiáng)。片區(qū)城市更新工作需要財(cái)政政策、土地政策、規(guī)劃政策等共同支持，地方平臺(tái)公司比社會(huì)資本能更好的承接政策落實(shí)。地方平臺(tái)公司熟悉本地方情況，能夠與基層政府、組織通力合作完成權(quán)屬歸集等工作，能夠準(zhǔn)確把握本地區(qū)城市更新短板。地方平臺(tái)公司便于多方面引入社會(huì)力量參與城市更新工作，具有與社會(huì)資源合作的經(jīng)驗(yàn)、能力和途徑。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)

統(tǒng)籌工作的目的是建立項(xiàng)目與投資方的接口片區(qū)更新內(nèi)容更新工作計(jì)劃資金使用安排投資回報(bào)機(jī)制業(yè)主能力需求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邊界建設(shè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃投融資方案投資/合作模式投資/合作主體選擇統(tǒng)籌工作的目的是明確片區(qū)更新內(nèi)容、更新計(jì)劃、資金安排等要素信息，搭建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)邊界、建設(shè)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃、投融資方案、投資/合作模式等邊界條件，便于社會(huì)投資人、城市運(yùn)營(yíng)商等外部主體參與。平臺(tái)公司綜合統(tǒng)籌建立項(xiàng)目與投資方之間的接口社會(huì)投資人城市運(yùn)營(yíng)商專業(yè)服務(wù)商“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)10項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)片區(qū)城市更新的統(tǒng)籌落地需要在流程中落實(shí)片區(qū)城市更新統(tǒng)籌工作要點(diǎn)主要是完成三方面、五階段工作：項(xiàng)目（改造任務(wù)）統(tǒng)籌、資金（投資資金和運(yùn)營(yíng)收益）統(tǒng)籌、資源（社會(huì)資本、運(yùn)營(yíng)服務(wù)商等）統(tǒng)籌。劃定更新片區(qū) 分解工作任務(wù) 分析資金來(lái)源 整合項(xiàng)目 確定合作伙伴根據(jù)行政區(qū)域、自然邊界、規(guī)劃單元等劃定城市更新片區(qū)范圍。對(duì)城市更新片區(qū)內(nèi)總體投入產(chǎn)出規(guī)模做總體估算，如果可以實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡，則穩(wěn)定空間邊界，否則考慮調(diào)整片區(qū)范圍“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)11依照城市體檢、民眾意愿等梳理城市更新任務(wù)，并把城市更新任務(wù)轉(zhuǎn)化為具體項(xiàng)目，確定項(xiàng)目邊界、實(shí)施內(nèi)容、投資規(guī)模、回報(bào)機(jī)制等，并按照緊迫程度進(jìn)行排序。分解后得到的項(xiàng)目清單作為項(xiàng)目統(tǒng)籌依據(jù)。根據(jù)梳理出的項(xiàng)目的投資屬性（公益性、經(jīng)營(yíng)性等）進(jìn)行歸類(lèi)，逐一分析項(xiàng)目投資的資金來(lái)源和資金規(guī)模，做單一項(xiàng)目的盈虧分析。根據(jù)盈虧情況提出片區(qū)資金統(tǒng)籌機(jī)制。統(tǒng)籌機(jī)制主要有項(xiàng)目?jī)?nèi)統(tǒng)籌、企業(yè)統(tǒng)籌、財(cái)政統(tǒng)籌三種。應(yīng)綜合項(xiàng)目緊迫程度、投資屬性、相關(guān)性等將子項(xiàng)目整合成若干項(xiàng)目包，每個(gè)項(xiàng)目包應(yīng)有明確的項(xiàng)目目標(biāo)、資金來(lái)源、實(shí)施主體、回報(bào)機(jī)在財(cái)務(wù)上具有可行性。采取項(xiàng)目?jī)?nèi)統(tǒng)籌機(jī)制的，

通過(guò)程序確定各個(gè)項(xiàng)目包的實(shí)施主體，研究實(shí)施項(xiàng)目所需的規(guī)劃策劃、投融資、管理、城市運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等方面的能力需求。根據(jù)需求引入相應(yīng)的社會(huì)合作方，制，能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡，

并研究確定合作模式，實(shí)現(xiàn)資源統(tǒng)籌。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)統(tǒng)籌首先建立在將一攬子項(xiàng)目分解歸類(lèi)的基礎(chǔ)上城市更新項(xiàng)目統(tǒng)籌是指將更新任務(wù)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目，并根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行歸類(lèi)整理，制定投資計(jì)劃，確定資金來(lái)源和投資模式的過(guò)程。社區(qū)改造項(xiàng)目類(lèi)型改造內(nèi)容建筑保溫、排水改造、加裝適老設(shè)施近期實(shí)施緊迫程度收益水平無(wú)收益（公益性項(xiàng)目）資金來(lái)源財(cái)政資金、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收益財(cái)政直投、專項(xiàng)債券投資模式危舊房屋拆遷拆除危舊房屋，新建安置房近期實(shí)施無(wú)收益（公益性項(xiàng)目）財(cái)政資金、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收益財(cái)政直投、專項(xiàng)債券閑置物業(yè)再利用遠(yuǎn)期實(shí)施社會(huì)投資舊廠區(qū)改造閑置的物業(yè)、底商等重新引入產(chǎn)業(yè)，活化利用閑置廠區(qū)重新規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)近期實(shí)施有收益（經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）有收益（經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目）財(cái)政資金、社會(huì)投資產(chǎn)權(quán)人自營(yíng)/委托運(yùn)營(yíng)、社會(huì)資本租賃/收購(gòu)財(cái)政直投/政府和社會(huì)資本合作整理后出讓………………………………………………………………“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)12項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)13資金的統(tǒng)籌運(yùn)用設(shè)計(jì)是統(tǒng)籌工作的關(guān)鍵類(lèi)型名稱來(lái)源投向備注項(xiàng)目外資金財(cái)政資金上級(jí)財(cái)政專項(xiàng)下達(dá)的資金和地方財(cái)政從財(cái)政盤(pán)子中切塊的城市更新專項(xiàng)資金基礎(chǔ)設(shè)施投資、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)福利事業(yè)等公益性項(xiàng)目平臺(tái)公司融資平臺(tái)公司以其自身經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目/資產(chǎn)做企業(yè)融資籌集的資金既可投向公益性項(xiàng)目，也可作為產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的資本金平臺(tái)公司融資屬企業(yè)融資，因此對(duì)于城市更新項(xiàng)目來(lái)說(shuō)屬于項(xiàng)目外資金項(xiàng)目?jī)?nèi)資金專項(xiàng)債券地方政府將城市更新項(xiàng)目包裝為符合專項(xiàng)債券政策舉借的債務(wù)公共服務(wù)提升、安置房建設(shè)等具有專項(xiàng)收入的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人自有資金產(chǎn)權(quán)所有者為城市更新投入的自有資金老舊社區(qū)改造、低效用地開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)人自行投資目的是自建自享，因此屬項(xiàng)目?jī)?nèi)資金社會(huì)投資社會(huì)投資人為獲得投資收益投入的資金產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、土地開(kāi)發(fā)，公共服務(wù)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目政企合作財(cái)政資金和社會(huì)投資人共同投資基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等公益性項(xiàng)目PPP、FEPC等多種合作模式基金、貸款來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目融資產(chǎn)業(yè)、物業(yè)、土地開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目專門(mén)指以項(xiàng)目自身收入為償還來(lái)源的項(xiàng)目融資城市更新資金來(lái)源于項(xiàng)目?jī)?nèi)部和外部，各有其特定的投向、回報(bào)要求。城市更新資金統(tǒng)籌是指政府方/平臺(tái)公司建立資金分配機(jī)制，將各項(xiàng)資金投入相應(yīng)類(lèi)型項(xiàng)目的過(guò)程。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)資金統(tǒng)籌要兼顧項(xiàng)目、企業(yè)和財(cái)政三個(gè)層面城市更新資金可以在項(xiàng)目層級(jí)、平臺(tái)公司層級(jí)、地方財(cái)政層級(jí)分別統(tǒng)籌。但無(wú)論采用哪種統(tǒng)籌機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目/企業(yè)/財(cái)政”三級(jí)現(xiàn)金流健康可持續(xù)是一致的目標(biāo)。公益性項(xiàng)目（無(wú)收益）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（有收益）關(guān)聯(lián)打包平臺(tái)公司/社會(huì)投資人/原業(yè)主（代表）投資專項(xiàng)債券/政策性貸款/商業(yè)貸款融資經(jīng)營(yíng)性收入償還收益平臺(tái)公司公益性項(xiàng)目（無(wú)收益）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目（有收益）融資機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)融資擔(dān)保投資地方財(cái)政開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公益性項(xiàng)目（無(wú)收益）平臺(tái)公司增量財(cái)政收入統(tǒng)籌投資投資注資投資項(xiàng)目打包統(tǒng)籌將關(guān)聯(lián)的有收益項(xiàng)目和無(wú)收益項(xiàng)目打包、盈利項(xiàng)目和虧損項(xiàng)目打包，“肥瘦搭配”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目包總體投入產(chǎn)出平衡。項(xiàng)目包由適格的投資人投資，并開(kāi)展項(xiàng)目融資，以項(xiàng)目收入償還貸款。企業(yè)財(cái)務(wù)統(tǒng)籌一般由平臺(tái)公司實(shí)施。通過(guò)投資有收益項(xiàng)目形成經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，以經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)為擔(dān)保做公司融資，籌集資金用于公益性項(xiàng)目的投資。地方財(cái)政統(tǒng)籌平臺(tái)公司籌資投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)等類(lèi)項(xiàng)目，為地方財(cái)政籌集增量財(cái)政收入。地方財(cái)政再通過(guò)直接投資或向平臺(tái)公司注資間接投資等方式投資公益性項(xiàng)目。“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)14項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)資金統(tǒng)籌應(yīng)當(dāng)考慮到不同主體參與城市更新的路徑階段性或永久性持有資產(chǎn)，以獲得利潤(rùn)為目標(biāo)。包括基礎(chǔ)設(shè)施投資商、產(chǎn)業(yè)投資商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等。城市更新項(xiàng)目中，投資商可自行投資或與政府方（平臺(tái)公司）聯(lián)合投資合作方式：PPP、FEPC等原權(quán)利主體是城市更新的重要參與者，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其利益訴求，并相應(yīng)安排合作架構(gòu)。主要合作方式：引導(dǎo)原權(quán)利主體自行投資或與第三方合作投資、收購(gòu)、改造或租賃其物業(yè)、政府征收物業(yè)等提供產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、公共服務(wù)運(yùn)營(yíng)等獲得相應(yīng)服務(wù)費(fèi)的輕資產(chǎn)服務(wù)商。呈現(xiàn)出細(xì)分化、多元化的特征。是城市更新項(xiàng)目的重要資源和主要收入來(lái)源。合作方式：委托代建、委托運(yùn)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)城市更新資源統(tǒng)籌是指為了達(dá)成城市更新多樣化的改造目標(biāo)，引入多種社會(huì)資源，并與其達(dá)成合理的合作架構(gòu)的過(guò)程。片區(qū)城市更新所需的社會(huì)資源包括：投資商、原權(quán)利主體、運(yùn)營(yíng)商、策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等。其中，運(yùn)營(yíng)資源的整合是重點(diǎn)難點(diǎn)。投資商 原權(quán)利主體 運(yùn)營(yíng)商 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)15在項(xiàng)目前期提供城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、融資方案、可行性研究等服務(wù)的咨詢機(jī)構(gòu)。統(tǒng)籌策劃?rùn)C(jī)構(gòu)的重點(diǎn)是配置足夠的專業(yè)機(jī)構(gòu)完成各類(lèi)前期工作，

并做好各類(lèi)咨詢成果之間的銜接。項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)基于統(tǒng)籌思想設(shè)計(jì)投資合作模式片區(qū)城市更新兼有公益性和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，其投資合作模式可分為兩類(lèi)，一類(lèi)是基于政企合作（PPP）框架的各種衍生模式，主要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的公益性；另一類(lèi)基于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作框架，主要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性。各種投資合作模式根據(jù)項(xiàng)目需要單獨(dú)或者組合使用。PPP模式

授權(quán)合作模式授權(quán)合作模式是以平臺(tái)公司作為實(shí)施主體，與社會(huì)資本開(kāi)展的投資合作，合作內(nèi)容主要用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投可包括公益性項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，機(jī)制靈活。特許經(jīng)營(yíng)模式特許經(jīng)營(yíng)模式主要用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域具有特許經(jīng)營(yíng)權(quán)的投資項(xiàng)目。PPP模式主要用于基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投資運(yùn)營(yíng)等公共服務(wù)的投資合作，不得用于土地開(kāi)發(fā)等純經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。地方政府社會(huì)資本平臺(tái)公司PPP協(xié)議項(xiàng)目公司合資成立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)投資運(yùn)營(yíng)使用者付費(fèi)及可行性缺口補(bǔ)助地方政府授權(quán)協(xié)議項(xiàng)目公司平臺(tái)公司 社會(huì)資本合資成立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)公用設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)收益、使用者付費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)助投資運(yùn)營(yíng)地方政府社會(huì)資本特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議項(xiàng)目公司公用設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)投資運(yùn)營(yíng)使用者付費(fèi)及財(cái)政補(bǔ)貼成立“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)16項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)基于統(tǒng)籌思想設(shè)計(jì)投資合作模式原土地所有者（或從原土地所有者手中收購(gòu)?fù)恋氐钠脚_(tái)公司）以開(kāi)發(fā)地塊入股和社會(huì)資本聯(lián)合開(kāi)發(fā)。主要用于經(jīng)營(yíng)性城市更新項(xiàng)目。開(kāi)發(fā)+配建模式主要用于附帶部分公益性設(shè)施的經(jīng)營(yíng)性地塊開(kāi)發(fā)。社會(huì)資本方通過(guò)帶條件掛牌方式獲得經(jīng)營(yíng)性地塊，配建公益性設(shè)施后移交政府方運(yùn)營(yíng)。融資+EPC模式是以平臺(tái)公司為項(xiàng)目建設(shè)資金向社會(huì)資本進(jìn)行融資的模式。該模式主要用于項(xiàng)目建設(shè)期，平臺(tái)公司擔(dān)負(fù)投資職責(zé)。社會(huì)資本作為融資方和EPC總承包方。融資+EPC模式聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)+配建模式地方政府平臺(tái)公司授權(quán)協(xié)議基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)維護(hù)社會(huì)資本融資服務(wù)EPC合同平臺(tái)公司社會(huì)資本股權(quán)合作項(xiàng)目公司收購(gòu)?fù)恋卦恋厮姓吖蓹?quán)合作土地開(kāi)發(fā)社會(huì)資本“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)17經(jīng)營(yíng)性地塊公益性設(shè)施+帶開(kāi)發(fā)條件摘地土地開(kāi)發(fā)政府方建成后移交項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)平臺(tái)公司引入大型社會(huì)資本要注意降維合作地方投資平臺(tái)公司的角色是代表政府進(jìn)行頂層統(tǒng)籌，與大型城市運(yùn)營(yíng)商的合作需要降維到項(xiàng)目層面?！坝新浴逼瑓^(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)投資決策支持平臺(tái)18項(xiàng)目運(yùn)作要點(diǎn)地方投資平臺(tái)自主操盤(pán)的項(xiàng)目要注重資源整合土地整理產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)社區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公用設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)安置房建設(shè)歷史文化遺產(chǎn)改造運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目公益性項(xiàng)目準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商/地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基建投資商專業(yè)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資+EPCPPP、委托運(yùn)營(yíng)股權(quán)合作財(cái)政投資企業(yè)代建自有資金投資/政府和社會(huì)資本合作統(tǒng)籌實(shí)施地方政府授權(quán)實(shí)施財(cái)政資金、專項(xiàng)債資金支持平臺(tái)公司 政策性貸款

企業(yè)融資

城市更新基金融資資源統(tǒng)籌項(xiàng)目統(tǒng)籌“有略”片區(qū)開(kāi)發(fā)策略管理平臺(tái)“有例”城市開(kāi)發(fā)