廣州白云區(qū)市場背景分析

word文檔可編輯復(fù)制MACROBUTTONMTEditEquationSection2SEQMTEqn\r\hSEQMTSec\r1\hSEQMTChap\r1\h白云區(qū)區(qū)域分析估價對象位于廣州市白云區(qū)。1、地理位置白云區(qū)位于廣州市區(qū)的北部，地處北回歸線以南，相鄰增城市，西界南海，南連荔灣、越秀、天河、黃埔等4個城區(qū)，北接花都區(qū)和從化市，面積795.79平方公里，轄內(nèi)有三元里街、景泰街、同德街、松洲街、黃石街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、嘉禾街、均和街、石井街、金沙街和江高鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)等14條行政街、4個中心鎮(zhèn)，全區(qū)戶籍人口754969人，流動人口約70萬。白云區(qū)黨委、政府駐地在景泰街廣園中路。2、基礎(chǔ)設(shè)施：（1）交通：白云區(qū)扼交通要沖，京廣電氣化鐵路、105、106、107、324國道及京珠、廣惠、北環(huán)、華南快速干線等高速公路穿越本區(qū)，廣花、興泰、羅南、沙泰等省道和地鐵二號線、機(jī)場快速干線也行經(jīng)區(qū)內(nèi)，使區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。新舊白云國際機(jī)場、華南最大的鐵路編組站都坐落在區(qū)內(nèi)，這些均使區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。（2）市政基礎(chǔ)設(shè)施：白云區(qū)內(nèi)通上下水、通電、通氣和通訊等各項基礎(chǔ)配套設(shè)施齊備，覆蓋率達(dá)100%，保障率高。3、市政公用設(shè)施：白云區(qū)內(nèi)有白云山風(fēng)景名勝區(qū)、南湖國家旅游度假區(qū)、東方樂園、帽峰山森林公園、云臺花園、雕塑公園等公園及休憩場所，教學(xué)資源有南方醫(yī)科大學(xué)、廣東外語外貿(mào)大學(xué)等著名高校，市六十五中、市六十七中、廣園中學(xué)?等數(shù)多間省、市、區(qū)級中小學(xué)，幼兒園等；區(qū)內(nèi)有南方醫(yī)院、廣州中醫(yī)藥大學(xué)第一附屬醫(yī)院、一五七醫(yī)院、三九腦科醫(yī)院等不同等級的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。4、人文、環(huán)境條件：白云區(qū)還有著深厚歷史文化傳統(tǒng)，三元里抗英，陳子壯抗清故事，招子庸與粵謳，石井橋，石門返照等歷史資源、文化積淀、人文景觀互為滲透融合，使白云大地糅合著獨(dú)特的地方色彩。5、經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃據(jù)廣州市政府規(guī)劃,白云區(qū)將被劃分為“五大片區(qū)”。所謂“五大片區(qū)”即除了城區(qū)之外,農(nóng)村地區(qū)劃分為江高片流溪河北岸產(chǎn)業(yè)區(qū)、人和片機(jī)場控制優(yōu)化區(qū)、太和片大帽峰山生態(tài)旅游發(fā)展區(qū)和鐘落潭片北部整合發(fā)展區(qū),并以此為指導(dǎo)實(shí)施了鎮(zhèn)級行政區(qū)劃的調(diào)整。并具體將城區(qū)劃分為中部白云新城商貿(mào)文化中心區(qū),西翼金沙洲及其毗鄰地區(qū)的廣佛都市圈中心居住新城,東翼京溪、同和地區(qū)聯(lián)結(jié)帽峰山與中心城區(qū)的商旅走廊,西北部石井地區(qū)的現(xiàn)代物流基地和居住新區(qū)。三、市場背景分析1、廣州市總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r廣州市是廣東省省會，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心。廣州市地處中國大陸南方，廣東省的中南部，珠江三角洲的北緣，接近珠江流域下游入?？凇V州作為中國經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國主要城市的三甲之列。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6213.75億元，同比增長8.3%，增速比一季度（7.3%）提高1.0個百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年同期的1.5︰36.9︰61.6變化為1.5：36.8：61.7。其中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值94.71億元、2288.82億元和3830.22億元，分別增長2.6%、7.4%和9.0%。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)對廣州市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為0.5%、32.8%和66.7%，第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率比上年同期（33.6%）回落0.8個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率比上年同期（66.1%）提高0.6個百分點(diǎn)。在生產(chǎn)領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基本穩(wěn)定，工業(yè)生產(chǎn)增速逐月回升，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值164.60億元，同比增長2.6%，增速比一季度加快0.6個百分點(diǎn)，比上年同期加快0.1個百分點(diǎn)；農(nóng)林牧漁業(yè)增加值94.71億元，同比增長2.6%，增速比一季度加快0.5個百分點(diǎn)。糧食作物中薯類和玉米產(chǎn)量增長平穩(wěn)，同比分別增長5.5%和1.7%；經(jīng)濟(jì)作物中甘蔗產(chǎn)量較快增長，增速達(dá)到66.2%，花卉產(chǎn)值增長5.5%，花生產(chǎn)量下降3.9%，蔬菜產(chǎn)量下降1.1%。水果生產(chǎn)形勢平穩(wěn)，產(chǎn)量同比增長1.8%。畜牧業(yè)和漁業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，肉類總產(chǎn)量同比增長2.6%，牛奶產(chǎn)量增長1.6%，淡水產(chǎn)品產(chǎn)量增長3.2%；海水產(chǎn)品產(chǎn)量下降6.9%，禽蛋產(chǎn)量下降5.1%。2012年上半年，“暖企行動”成效初顯，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值7004.68億元，同比增長7.0%，增速逐月回升，比一季度提高4.0個百分點(diǎn)，比上年同期回落3.3個百分點(diǎn)。汽車制造業(yè)增速繼續(xù)加快、石油化工制造業(yè)增速有所放緩。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值3527.18億元，同比增長12.6%，增速較廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速高5.6個百分點(diǎn)，比一季度提高5.6個百分點(diǎn)，比上年同期提高6.1個百分點(diǎn)。其中汽車制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1541.69億元，同比增長17.9%，增速比一季度提高12.1個百分點(diǎn)，高于上年同期（-6.1%），比廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速高10.9個百分點(diǎn)；電子產(chǎn)品制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值870.30億元，增速由一季度同比下降0.6%轉(zhuǎn)為增長4.6%，增速比上年同期回落12.1個百分點(diǎn)；石油化工制造業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1115.19億元，同比增長12.2%，增速分別比一季度和上年同期回落3.4個和4.4個百分點(diǎn)。大中型企業(yè)增勢略好，民營企業(yè)和小微型企業(yè)產(chǎn)值增速均低于廣州市平均水平。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)大中型企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值5555.90億元，同比增長8.2%，增速高于廣州市平均水平1.2個百分點(diǎn)；民營企業(yè)和小微型企業(yè)分別完成工業(yè)總產(chǎn)值1006.26億元和1448.78億元，同比分別增長3.3%和2.7%，增速分別比廣州市平均水平低3.7個和4.3個百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值有所加快。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值2892.90億元，同比增長7.5%，快于廣州市規(guī)模以上工業(yè)平均增速0.5個百分點(diǎn)，增速比一季度提高3.7個百分點(diǎn)，比上年同期回落4.2個百分點(diǎn)。工業(yè)出口微幅增長、同比大幅回落。2012年上半年，廣州市規(guī)模以上工業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值為1448.11億元，增速由一季度同比下降2.0%轉(zhuǎn)為同比增長0.2%，增速比上年同期（15.0%）回落14.8個百分點(diǎn)，低于工業(yè)銷售產(chǎn)值增速（5.1%）4.9個百分點(diǎn)。在全國主要大城市中，2012年1－5月累計，廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值（5721.86億元）低于上海（12711.64億元）、蘇州（11397.40億元）、天津（9500.00億元）、深圳（7640.75億元）和北京（5799.54億元），高于重慶（4901.84億元）。廣州市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速（6.6%）低于重慶（19.2%）和天津（18.6%），高于北京（4.8%）、蘇州（4.2%）、深圳（2.8%）、上海（0.3%）等市。2012年上半年，廣州市完成貨運(yùn)量3.26億噸，同比增長9.0%；貨物周轉(zhuǎn)量1594.70億噸千米，同比增長24.0%；增速分別比一季度回落0.1個和2.1個百分點(diǎn)，分別比上年同期加快0.9個和12.8個百分點(diǎn)；港口貨物吞吐量2.19億噸，同比增長3.6%；其中廣州港貨物吞吐量2.12億噸，同比增長3.8%，增速均比一季度回落1.4個百分點(diǎn)，分別比上年同期回落1.6個和1.2個百分點(diǎn)。完成客運(yùn)量3.81億人次，同比增長8.0%；完成旅客周轉(zhuǎn)量999.83億人千米，同比增長8.8%；增速分別比一季度提高2.4個和2.3個百分點(diǎn)，比上年同期回落1.4個和0.2個百分點(diǎn)。1－6月累計，廣州市實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入851.00億元，同比增長13.0%，增幅比上年同期回落20個百分點(diǎn)；城市接待過夜旅游者2097.08萬人次，同比增長5.1%。在需求領(lǐng)域，投資增速繼續(xù)小幅提速，消費(fèi)品市場略有轉(zhuǎn)旺，出口市場有所回暖2012年上半年，廣州市完成固定資產(chǎn)投資1310.87億元，同比增長5.8%，增速分別比一季度和上年同期加快0.8個和3.7個百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資520.04億元，同比增長16.1%，增幅分別比一季度和上年同期回落6.9個和10.6個百分點(diǎn)。國有投資止跌回升，民間投資增速有所回落。廣州市完成國有固定資產(chǎn)投資420.67億元，由1-5月同比下降4.6%轉(zhuǎn)為同比增長2.4%，結(jié)束自2011年1-2月以來持續(xù)負(fù)增長的態(tài)勢；市屬固定資產(chǎn)投資為1093.43億元，同比增長10.7%，增速比一季度提高0.2個百分點(diǎn)；民間固定資產(chǎn)投資為392.90億元，同比增長15.2%，增速比一季度回落12.1個百分點(diǎn)。在全國主要大城市中，2012年1－5月累計，廣州市固定資產(chǎn)投資（980.90億元）低于天津（3147.73億元）、重慶（2842.17億元）、北京（1945.60億元）、蘇州（1904.48億元）和上海（1631.39億元），也低于全國（20.1%）和全?。?.0%）平均增速，高于深圳（703.17億元）；廣州市固定資產(chǎn)投資增速（5.7%）低于天津（26.4%）、重慶（20.7%）、蘇州（18.6%）北京（10.2%）和深圳（9.8%），也低于全國（20.1%，不含農(nóng)戶）和全?。?.0%）平均增速，高于上海（5.6%）。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2803.37億元，同比增長14.9%，增速為今年以來各月累計增速最高水平，比一季度提高0.2個百分點(diǎn)，比上年同期（16.4%）回落1.5個百分點(diǎn)。其中，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)分別實(shí)現(xiàn)零售額2435.91億元和367.46億元，同比分別增長15.1%和13.3%。廣州市批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額為13586.55億元，同比增長15.2%，增速比一季度加快1.7個百分點(diǎn)，比上年同期（21.4%）回落6.2個百分點(diǎn)。

在全國主要大城市中，2012年1－5月累計，廣州市社會消費(fèi)品零售總額增速（13.4%）低于重慶（15.9%）、蘇州（14.8%）、深圳（14.1%），低于全國（14.5%）平均增速，高于北京（13.1%）、天津（11.1%，限上口徑）和上海（8.3%，限上口徑）、也高于全?。?1.1%）平均增速。2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)商品進(jìn)出口總值568.05億美元，同比增長3.1%。其中，進(jìn)口288.31億美元，增長2.5%；出口279.74億美元，增長3.8%，增速分別比2012年1－5月降低1.2個和提高0.1個百分點(diǎn)，分別比上年同期回落3.8個和17.7個百分點(diǎn)。在出口總值中，一般貿(mào)易出口和加工貿(mào)易出口分別增長4.1%和3.0%，分別占出口總值的43.50%和51.16%；機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品出口增勢較好，分別增長8.9%和9.6%，分別占出口總值的54.2%和19.01%，比重分別比上年同期提高2.29個和0.93個百分點(diǎn)。從出口市場看，對香港出口下降4.0%，對歐盟、東盟出口分別下降1.0%和增長5.6%，這三個市場分別占廣州市商品出口總值的22.6%、14.9%和9.1%。2012年上半年，外商直接投資實(shí)際使用金額25.61億美元，同比增長8.0%，增速比2012年1－5月回落1.3個百分點(diǎn)，比上年同期回落5.8個百分點(diǎn)；簽訂外商直接投資項目514個，同比增長7.8%；合同外資金額30.47億美元，同比下降10.6%。在全國主要大城市中，2012年1－5月累計，廣州市商品出口總值（226.00億美元）低于深圳（1017.56億美元）、上海（825.01億美元）、蘇州（648.30億美元）、寧波（243.33億美元）和北京（226.99億美元）等市，高于天津（191.40億美元）和重慶（139.25億美元）。廣州市商品出口總值增速（3.7％）低于重慶（2.3倍）、天津（15.2%）、深圳（6.3%）和北京（4.4%），也低于全國（8.7%）和全?。?.9%）平均增速，高于上海（3.1%）和蘇州（1.5%）。在運(yùn)行質(zhì)量上，財政收入增速略有回升，工業(yè)企業(yè)利潤降幅收窄、虧損面逐月縮小，居民收入穩(wěn)步增長2012年上半年，廣州市實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入479.62億元，同比增長5.2%，比一季度（4.1%）提高1.1個百分點(diǎn)，比上年同期（20.1%）回落15.0個百分點(diǎn)；其中稅收收入364.78億元，同比微增0.2%，扭轉(zhuǎn)連續(xù)五個月下降的態(tài)勢。四大主體稅種中增值稅和營業(yè)稅分別為82.50億元和81.04億元，分別增長9.0%和1.1%，企業(yè)所得稅和個人所得稅分別為59.77億元和23.65億元，同比分別下降4.3%和11.3%。財政收入增速略有回升，但總體形勢依然嚴(yán)峻，一是營業(yè)稅和個人所得稅仍未扭轉(zhuǎn)減收態(tài)勢，二是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅收入、土地增值稅和契稅收入持續(xù)下降；三是今年以來規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤持續(xù)呈下降態(tài)勢，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅和汽車制造業(yè)企業(yè)所得稅大幅下滑。在全國主要大城市中，2012年1－5月累計，廣州市地方一般預(yù)算財政收入（382.33億元）低于上海（1884.29億元）、北京（1495.76億元）、天津（713.86億元）、深圳（662.94億元）、重慶（658.02億元）和蘇州（506.75億元）。廣州市地方一般預(yù)算財政收入增速（3.4%）低于天津（27.3%）、重慶（20.3%）、深圳（7.6%）、蘇州（7.5%）、上海（6.7%）和北京（3.8%），也低于全國（12.7%）和全?。?.5%）平均增速。2012年1－5月累計，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入5612.24億元，同比增長4.2%，增幅比1－4月（3.0%）提高1.2個百分點(diǎn)，比上年同期（11.7%）回落7.5個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額580.40億元，同比下降0.7%，降幅比1－4月收窄2.3個百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利潤總額302.32億元，同比下降13.6%，降幅比1－4月（－16.0%）收窄2.4個百分點(diǎn)，比上年同期擴(kuò)大7.9個百分點(diǎn)，降幅大于全國（－2.4%），但小于全?。ǎ?9.2%）。主營業(yè)務(wù)收入利潤率為5.39%，比上年同期下降0.95個百分點(diǎn)。廣州市工業(yè)企業(yè)涉及的37個工業(yè)行業(yè)大類中，與上年同期相比，有12個行業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤增長，其中一個行業(yè)扭虧為盈；有7個行業(yè)虧損；有18個行業(yè)利潤下降，其中11個行業(yè)降幅超過20%。2012年1－5月累計，規(guī)模以上工業(yè)虧損企業(yè)虧損額同比增長1.1倍，增幅比1－4月收窄5.8個百分點(diǎn)，比上年同期擴(kuò)大30.4個百分點(diǎn)。企業(yè)虧損面逐月縮小，2012年1－5月為28.26%，分別比1－2月（31.22%）、1－3月（30.57%）和1－4月（29.96%）收窄2.96個、2.31個和1.70個百分點(diǎn)。工業(yè)企業(yè)整體盈利狀況略有好轉(zhuǎn)，虧損面逐月縮小，意味著越來越多的企業(yè)正努力改善經(jīng)營困境，走上盈利區(qū)間。兩項資金占用較快增長，5月末，廣州市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)應(yīng)收賬款為1719.33億元，同比增長17.0%，增幅較4月末（9.3%）提高7.7個百分點(diǎn)。產(chǎn)成品存貨506.70億元，同比增長14.7%，增幅較4月末（12.5%）提高2.2個百分點(diǎn)。2012年上半年，廣州市城市居民人均可支配收入為19730元，同比增長11.4%，增幅比一季度（11.3%）提高0.1個百分點(diǎn)，比上年同期（11.7%）回落0.3個百分點(diǎn)，其中工資性收入為16091元，同比增長7.2%。城市居民人均消費(fèi)性支出14985元，同比增長7.9%，增幅比一季度（5.8%）提高2.1個百分點(diǎn)，比上年同期（12.5%）回落4.6個百分點(diǎn)。在運(yùn)行環(huán)境方面，價格持續(xù)回落，新增貸款有所增加，財政加大民生投入消費(fèi)價格同比漲幅收窄、環(huán)比上漲。2012年6月份，廣州市城市居民消費(fèi)價格總指數(shù)（CPI）同比上漲2.5%，升幅較5月份收窄0.5個百分點(diǎn)，其中消費(fèi)品價格上漲3.8%，服務(wù)項目價格下降0.3%。6月份，食品類價格持續(xù)回落，環(huán)比下降1.0%，帶動CPI環(huán)比下降0.3%，其中消費(fèi)品價格下降0.5%，服務(wù)項目價格上漲0.3%。2012年上半年，CPI同比上漲3.2%，漲幅比2012年1－5月累計收窄0.1個百分點(diǎn)。構(gòu)成居民消費(fèi)價格的八大類商品呈“六升二降”格局，交通和通訊類、娛樂教育文化用品及服務(wù)類同比分別下降3.3%和1.7%，同比上漲的六大類商品中漲幅居前三位的依次為食品類（10.4%）、煙酒及用品類（4.3%）、醫(yī)療保健和個人用品類（2.1%）。

生產(chǎn)價格繼續(xù)回落。2012年6月份，廣州市工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）和購進(jìn)價格指數(shù)（IPI）同比分別下降0.8%和2.3%，降幅分別比5月份（0.2%和1.1%）擴(kuò)大0.6個和1.2個百分點(diǎn)，環(huán)比分別下降0.3%和0.5%。受上年下半年起國際原油價格波動、國家下調(diào)成品油價格及全球經(jīng)濟(jì)低迷等因素影響，石油和黑色金屬加工業(yè)等行業(yè)生產(chǎn)受阻，產(chǎn)品出廠價格受到了擠壓，PPI持續(xù)出現(xiàn)回落。2012年上半年，廣州市PPI同比上漲0.2%，IPI同比下降0.2%。2012年6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額17470.55億元，比年初增加1137.12億元，同比多增284.86億元，比年初增長7.0%；人民幣各項存款余額27492.53億元，比年初增加1700.89億元，同比多增386.11億元，比年初增長6.6%，其中，單位人民幣存款比年初增加134.54億元。企業(yè)短期貸款增長較快，中長期貸款增速下滑，從同比增速看，自2011年7月起，短期貸款增速開始高于中長期貸款，且增速差距呈擴(kuò)大趨勢。6月末，金融機(jī)構(gòu)人民幣短期貸款余額4100.24億元，同比增長9.5%，占人民幣各項貸款余額的23.5%，比重比上年同期（20.2%）提高3.3個百分點(diǎn)；中長期貸款12444.36億元，同比增長5.3%，增速比上年同期（15.0%）回落9.7個百分點(diǎn)，占貸款余額的71.9%，比重比上年同期（75.6%）下降3.7個百分點(diǎn)。在全國主要大城市中，2012年5月末，廣州市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額（26044.59億元）低于北京（73496.30億元）和上海（55937.35億元），高于深圳（25263.07億元）、天津（17987.51億元）、重慶（16917.94億元）和蘇州（15983.53億元）。廣州市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額比年初增速（1.0%）低于重慶（6.9%）、蘇州（5.3%）、深圳（4.9%）、天津（4.7%）、上海（1.2%）和北京（1.2%）。2012年上半年，廣州市地方財政一般預(yù)算支出540.33億元，同比增長18.2%。其中，教育支出73.01億元，同比增長26.5%，占財政支出的比重為13.51%，比上年同期提高0.88個百分點(diǎn)；住房保障支出36.28億元，同比增長49.7%，占財政支出的比重為6.71%，比上年同期提高1.41個百分點(diǎn)；社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生支出分別為67.26億元和34.34億元，同比分別增長4.8%和40.0%。2、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀政策①金融政策2009年中國樓市走過了一波由低谷到小陽春，再迅速高漲的歷程，高企的房價昭示著泡沫的形成。在此背景下，以“國四條”為代表的新一輪樓市調(diào)控政策正式出臺，一些遏制房價過快上漲的金融政策也紛紛出臺。2010年1月18日，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，此舉標(biāo)志著金融監(jiān)管力度明顯加強(qiáng)。繼央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，政府再次明確，二套房貸實(shí)現(xiàn)無差別的首付四成的政策。2010年9月29日，“新國五條”政策的出臺，要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。目的是為了抑制當(dāng)前占市場交易主流，并把自住型消費(fèi)擠出市場的投機(jī)性和投資性購房。自2012年7月6日起中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，是自2012年第2次宣布加息。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由3.25%下調(diào)到3%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.31%下調(diào)到6%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率也作出相應(yīng)調(diào)整。②稅收政策土地增值稅征收范圍計征時間稅率計征公式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人增值額未超過扣除項目金額50%房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后7日內(nèi)30%增值額×30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%40%增值額×40%－扣除項目金額×5%增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%50%增值額×50%－扣除項目金額×15%增值額超過扣除項目金額200%60%增值額×60%－扣除項目金額×35%建造普通住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%免征城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍計征時間定額稅率計征公式在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)擁有土地使用權(quán)的單位和個人大城市按年計算，分期繳納1.5-30元應(yīng)稅土地面積×適用稅率中等城市1.2-24元小城市0.9-18元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6-12元契稅征收范圍計征時間稅率計征公式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后10日內(nèi)3%契約價格或估價值×適用稅率值得注意的是，由于歷史原因，廣州地區(qū)一直未全面對房地產(chǎn)項目土地增值稅進(jìn)行清算，實(shí)際稅收實(shí)務(wù)中采用一定預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)稅房地產(chǎn)交易行為實(shí)施預(yù)征。根據(jù)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(2012年第2號)規(guī)定，廣州市本次土地增值稅預(yù)征率調(diào)整是：寫字樓(辦公用房)的預(yù)征率由2%調(diào)整為3%。其他住宅類的普通住宅2%，非普通住宅3%，別墅4%及商業(yè)營業(yè)房和車位4%維持不變。此次調(diào)整執(zhí)行時間自2012年7月1日起至2013年6月30日止（稅款所屬時期）。

2010年04月17日，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）在第（二）項堅決抑制不合理住房需求中指出：發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。2010年5月31日，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)高收入者個人所得稅征收管理的通知》（國稅發(fā)[2010]54號），強(qiáng)調(diào)要切實(shí)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]108號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》（國稅發(fā)[2007]33號）等相關(guān)文件規(guī)定，做好房屋轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅管理工作。③土地政策2011年，土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點(diǎn)，國土部先后出臺多項涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)，意在調(diào)整完善招拍掛制度，確保保障房用地落實(shí)到位，商品房用地供應(yīng)計劃也有明顯增長。2011年下半年至今土地新政日期文件或會議內(nèi)容2011年6月17日財政部和住建部發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》住房公積金增值收益將按規(guī)定用于保障性安居工程。土地出讓收益也將按規(guī)定用于保障性安居工程，當(dāng)年實(shí)際繳入國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)取得的土地出讓收入，扣除有關(guān)規(guī)定項目后，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金。2011年7月12日“新版國五條”出臺房價上漲過快的二三線城市要求采取限購措施。2011年7月20日國務(wù)院常務(wù)會議出臺土地市場“國五條”首次提出加強(qiáng)和改善土地調(diào)控。在保證保障房工地的同時，要采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)，商品住房用地供應(yīng)由價格主導(dǎo)向雙向定價、配建保障房等轉(zhuǎn)變。2011年8月7日國土資源部修改《土地管理法》國土資源部表示，《土地管理法》的修改是要處理好重要戰(zhàn)略機(jī)遇期的背景下，不使耕地過多過快地流失。當(dāng)前土地管理法的修改重點(diǎn)是保障農(nóng)民的土地權(quán)力。2011年10月7日國土資源部鼓勵開發(fā)坡地國土資源部表示未來將有計劃、有節(jié)奏地推動低丘緩坡地、山地、未利用土地和工礦廢棄地的綜合開發(fā)利用。2011年11月9日國土資源部著手修改《閑置土地處置辦法》國土資源部力圖在閑置土地的認(rèn)定、查處等環(huán)節(jié)更加趨于規(guī)范，更具有可操作性。2011年11月22日《土地管理法》修訂《土地管理法》做出修訂，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民宅基地或相關(guān)公益事業(yè)可以申請使用集體土地外，“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要土地的，必須依法申請使用國有土地”，即實(shí)行“招拍掛”的土地出讓制度2011年12月22日限制土地可無償收回國土資源部主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達(dá)成一致的，土地閑置滿一年的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動工開發(fā)建設(shè)，土地閑置滿兩年的，經(jīng)準(zhǔn)后可無償收回土地使用權(quán)。2012年2月20日國土資源部發(fā)布《國土資源信息化“十二五”規(guī)劃》加快土地利用現(xiàn)狀、城鎮(zhèn)低級、土地利用總體規(guī)劃、基本農(nóng)田、農(nóng)用地分等與耕地質(zhì)量、土地整治規(guī)劃等土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)與維護(hù)。2012年2月22日國土資源部發(fā)布《2011年房地產(chǎn)用地管理調(diào)控和集體土地建公租房情況》小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護(hù)，今年國土資源部將會全國選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房清理工作。2012年2月28日國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃實(shí)施管理的通知》凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，必須及時調(diào)整和修改，核減用地規(guī)模，調(diào)整用地布局，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃對土地利用的整體管控作用。2012年3月21日國土資源部發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見》政府將進(jìn)一步完善節(jié)約集約用地鼓勵政策，加快研究促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和市場配置土地要求的供地政策和低價政策。2012年3月26日國土資源部將加強(qiáng)規(guī)劃扭轉(zhuǎn)土地城鎮(zhèn)化速度過快狀況扭轉(zhuǎn)的措施：1，加快人口急劇。2，控制城鎮(zhèn)用地規(guī)模的過快擴(kuò)張。2012年4月18日國土資源部部署2012年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作對保障房用地將應(yīng)保盡保，單獨(dú)報批，鼓勵使用存量土地；合理增加普通商品住房用地供給，及時編制住房供地計劃并向社會公布。2012年5月3日國土資源部十二五期間將加快推進(jìn)征地制度改革未來將逐步縮小征地范圍，按照保障被征地農(nóng)民利益和發(fā)展權(quán)益的原則改革征地補(bǔ)償安置制度，提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。④房地產(chǎn)政策在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)固復(fù)蘇的基礎(chǔ)上，為遏制房價過快上漲，中央今年從年初至今采取了深度調(diào)控政策，政策出臺的頻率和調(diào)控力度都達(dá)到了調(diào)控史上之最，對市場造成了較大沖擊。各類政策中以“限購令”新政力度為最強(qiáng)。近期廣州“限購令”細(xì)則的頒布，其核心內(nèi)容包括四大方面：一：堅決遏制炒房，戶籍家庭和常住非戶籍家庭(一年納稅聲明)，限購一套房；二：非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購買；三：未滿18歲不得單獨(dú)購買商品房；四：境外購房，按照國家有關(guān)政策執(zhí)行。現(xiàn)時，國家與廣州市一系列出臺的相關(guān)政策，都會對房地產(chǎn)的市場發(fā)展造成一定的沖擊。2011年下半年至今房地產(chǎn)新政日期，文件或會議內(nèi)容2011年6月1日商品房銷售明碼標(biāo)價實(shí)行一套一標(biāo)，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)對每套商品房進(jìn)行明碼標(biāo)價，對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價銷售。2011年7月12日，國務(wù)院：房價上漲過快二三線城市需要采取限購措施（最新“國五條”貫徹落實(shí)國務(wù)院確定的各項調(diào)控政策，房價過高的地區(qū)要加大調(diào)控力度：1、確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設(shè)；2、嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購房；3、房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購施；4、確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。2011年8月1日要按照中央關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松”的要求，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，督促金融機(jī)構(gòu)對符合條件的保障性住房建設(shè)項目及時發(fā)放貸款，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。2011年8月17日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)6月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標(biāo)的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問題，社會反映強(qiáng)烈的。2011年9月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》大力推進(jìn)以公共租賃為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)各項支持政策，包括：確保用地供應(yīng)、增加政府投入、規(guī)范利用企業(yè)債券融資、加大信貸支持、落實(shí)稅費(fèi)減免政策；加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任；建立目標(biāo)責(zé)任制、統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù)、建立考核問責(zé)機(jī)制。2011年10月13日，北京等十余城市提高首套房貸款利率10月13日，中國建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，隨后其他各地銀行也紛紛上調(diào)房貸利率，包括廣州、深圳、上海、武漢、長春、無錫等城市。其中，北京、上海、廣州、深圳、杭州的大部分銀行上調(diào)幅度普遍在5%-10%；而成都，濟(jì)南在5%-20%；長沙、武漢更高，為10%-30%；長春最高，部分股份制銀行最高上調(diào)50%，利率高達(dá)10.575%。2011年11月30日：中國人民銀行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率中國人民銀行決定，從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。2011年12月4日：住建部明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會改變住建部明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴(yán)落實(shí)的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。同時，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進(jìn)行延續(xù)。2011年12月9日，政治局會議確定2012年房地產(chǎn)政策方向。2011年12月9日，胡錦濤主持政治局會議，要求明年實(shí)施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預(yù)調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。2012年1月7-8日，中國人民銀行召開工作會議會議指出，今后將繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況，綜合運(yùn)用多種政策工具，按照總量適度、審慎靈活、定向支持的要求，調(diào)節(jié)好貨幣信貸供給，保持社會融資規(guī)模的合理增長。著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。落實(shí)好差別化住房信貸政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)對國家重點(diǎn)在建項目和保障性住房建設(shè)。2012年1月31日，國務(wù)院召開常務(wù)會議溫家寶總理對政府工作作了部署，其中房地產(chǎn)方面：鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設(shè)和管理工作。2012