某國際羊鹿山項目可行性報告材料

常青國際羊鹿山綜合項目可行性研究報告某某雅境〔國際〕建筑規(guī)劃設(shè)計顧問某某二O一二年五月目錄第一章公司簡介.........................................3第二章項目背景.......................................4第三章項目概況.........................................7第四章項目投資估算與資金籌措方案......................10第五章項目財務(wù)評價....................................15第六章項目風(fēng)險分析..................................18第七章項目風(fēng)險躲避...................................21第八章項目前景......................................24第一章常青國際簡介常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份某某公司總部設(shè)于某某市解放碑洲際酒店19樓，注冊資金5000萬元，是一家從事養(yǎng)生養(yǎng)老、旅游度假、餐飲服務(wù)、地產(chǎn)開發(fā)、特色種養(yǎng)殖等為一體的大型綜合性企業(yè)。公司目前正在重點推進四大綜合性旅游養(yǎng)老度假項目，包括：某某羊鹿山綜合開發(fā)項目〔2011年底開始投入運營〕、某某五指山綜合項目〔已具備接待能力〕、某某壩上草原項目〔已于6月18日全面開業(yè)運營〕和某某天宇太陽城老年公寓項目〔已運營〕。四大項目已完成投資總計4億余元。目前除四大重點綜合項目外，公司在某某長白山鹿鄉(xiāng)、某某乳山、某某陽朔、某某某某、某某巴馬、某某等地建成6處養(yǎng)老度假基地與分公司，形成全國10基地的布局。在中國已經(jīng)步入老年社會，老年人口已達到1.7億，成為社會問題的時代背景下，公司根據(jù)國際國內(nèi)老年產(chǎn)業(yè)的開展趨勢，重點打造“常青國際〞品牌。以養(yǎng)老為依托，開展旅游、休閑、度假。常青國際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)股份某某，以某某為運營指揮中心，在全國各中心城市、風(fēng)景名勝地以與適宜老年人養(yǎng)生、養(yǎng)老的地域，開發(fā)建設(shè)規(guī)模大、功能全、標準高、服務(wù)優(yōu)、環(huán)境美的老年休假基地。并率先提出了“候鳥〞式的養(yǎng)老理念和“一卡通〞式異地養(yǎng)老和休閑度假運營管理模式。同時還將擬建某某、某某、九寨溝、某某、某某、某某等基地，已初步具備了“候鳥〞式養(yǎng)老、度假功能。常青國際開展戰(zhàn)略:完成全國性優(yōu)質(zhì)資源布局在2012年12月前，完成國內(nèi)主要省會城市和著名風(fēng)景名勝地布局。實現(xiàn)“候鳥式〞養(yǎng)老，讓老人在春、夏、秋、冬季節(jié)分別到適宜居住的地方休養(yǎng)持有常青國際會員卡的會員可如“候鳥〞般自由擇季而棲，悠閑地游覽祖國的壯麗河山。憑借著公司全國性的布局，每一位常青會員可在全國各基地盡享冬取南、夏逐北的愜意人生。先進的國際化會員制管理，實行一卡遍天下常青國際采取成熟的會員制管理模式，全國定點基地旅游、休閑、度假、養(yǎng)生一卡通。實施品牌開展戰(zhàn)略，進展連鎖加盟打造常青國際品牌，面向全國地級以上城市，按統(tǒng)一模式連鎖經(jīng)營，通過連鎖加盟擴大布局。參與國際旅游大循環(huán)，實現(xiàn)國際化高品位的養(yǎng)生參與國際旅游大循環(huán)，進展全球聯(lián)盟，擬定在東南亞的巴厘島和歐洲瑞士的阿爾卑斯山附近迅速完成公司改制上市，構(gòu)建國際化公司治理結(jié)構(gòu)，打造公司國際名片第二章項目背景一、項目提出的背景和必要性1、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)社會背景人口老齡化趨勢越來越嚴重，給社會開展帶來壓力。國家老齡委2010年發(fā)表信息稱：中國60歲以上老齡人口達1.67億人，占我國總?cè)丝?2.5%，而且每年以3.2%的速度增長。中國退休人群一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國民生產(chǎn)總值的1/3，中國老年人消費約每年3000億人民幣。老年人居住習(xí)慣、養(yǎng)生養(yǎng)老概念產(chǎn)生翻天覆地的變化，不滿于“空巢〞家居，結(jié)伙跳壩壩舞，結(jié)合旅游休閑早已成為時尚，對老年公寓的要求、設(shè)施、設(shè)備要求與日俱增。人口老齡化給中國的經(jīng)濟、社會、政治、文化等方面的開展帶來了深刻影響，龐大老年群體的養(yǎng)老、醫(yī)療、社會服務(wù)等方面需求的壓力也越來越大。老齡化來勢兇猛，對我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式提出了嚴峻挑戰(zhàn)，給經(jīng)濟社會的開展帶來了巨大的壓力。養(yǎng)老服務(wù)開展緩慢，不能滿足老年人群需求以養(yǎng)老機構(gòu)和床位數(shù)為例，目前，中國共有各類老年社會福利機構(gòu)3.8萬個，養(yǎng)老床位120.5萬X，平均每千名老人占有床位僅有8.6X，在生活照料、精神慰藉等養(yǎng)老服務(wù)也都存在開展緩慢的問題，不能滿足老年人群日益增長的需求。某某市的人口老齡化壓力同全國的形勢相似，某某市的人口老齡化壓力也日益突出。某某1994年就進入了老齡社會。2010年底，某某60歲以上的老年人口達538萬，占總?cè)丝诘?/6，高于全國平均水平。據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，到2036年，我市60歲以上人口將突破900萬，占總?cè)丝诘?4％以上，隨著人口老齡化的快速開展，社會照料需求的壓力日益加大。來自某某市民政局的統(tǒng)計，某某市平均74名老人才有一個養(yǎng)老床位，20萬老人急需養(yǎng)老服務(wù)。而國辦加上民辦共有1262養(yǎng)老機構(gòu)，提供床位68464X。9個區(qū)縣沒有縣級社會福利院，3個區(qū)縣社會福利院床位不到50X。為此，加快社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)步伐已刻不容緩。2、旅游產(chǎn)業(yè)社會背景我國旅游業(yè)開展迅速，現(xiàn)在已經(jīng)成為中國第三產(chǎn)業(yè)中最具活力的新興產(chǎn)業(yè)、國民經(jīng)濟新的增長點，在第三產(chǎn)業(yè)有限開展序列中位居第一，并已被各地列為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟開展的支柱行業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和龍頭行業(yè)。中國國內(nèi)旅游現(xiàn)在已經(jīng)成為世界上數(shù)量最大、增速最快、潛力最強的旅游市場。2010年國家旅游局綜合司副司長高舜禮認為，旅游逐漸要成為繼老百姓“開門七件事〞之后的“第八件事〞，旅游將成為全體國民的生活必需品！想必為了實現(xiàn)讓全體國民“隨時、隨意、隨便〞出游的目標，旅游產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者必然會將旅游營銷的觸角深入到老百姓生活中的方方面面。旅游營銷將搭乘全民旅游的時代之車，在目的地公共營銷組織、行業(yè)部門優(yōu)化、產(chǎn)品開發(fā)、品牌形象設(shè)計、營銷區(qū)域整合等方面極速向前。3、社會主義新農(nóng)村建設(shè)與觀光農(nóng)業(yè)社會背景我國是一個農(nóng)業(yè)大國，13億人口中有8億生活在農(nóng)村，研究和思考中國的一切重大問題，都必須從這一實際情況出發(fā)，否如此就不能真正解決中國的問題。改革開放以來，我國的經(jīng)濟獲得了前所未有的開展動力，社會主義現(xiàn)代化建設(shè)在較短的時間內(nèi)取得了巨大的成就，然而農(nóng)業(yè)的開展速度一直滯后于國民經(jīng)濟的總體開展。建國以來，黨和政府對農(nóng)業(yè)的政策有過幾次大的調(diào)整，每一次調(diào)整的出發(fā)點都是盡量解除政策對農(nóng)業(yè)的束縛，使農(nóng)業(yè)勞動力得到充分的解放，特別是近年，政府不但完全減免了幾千年來一直附著在土地上的稅賦，而且還拿出巨額的資金對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進展補貼。這些政策都與當(dāng)時我國的實際情況相吻合，也都在某種程度上促進了農(nóng)業(yè)的開展，但都不能使我國農(nóng)業(yè)穩(wěn)步走上現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的開展道路。中國的農(nóng)業(yè)問題還是要在“從實際情況出發(fā)，因地制宜〞的總體原如此指導(dǎo)下，采取不同的方式、方法，甚至需要針對各地的實際情況，制定不同的政策來解決。隨著全民消費水平的提高，旅游行業(yè)的進一步開展，人們不再滿足走馬觀花式的旅游模式，而更加提倡參與性和體驗性，因此產(chǎn)生了很多集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科技示X和觀光休閑為一體的綜合性農(nóng)業(yè)旅游園區(qū)，例如某某三圣花鄉(xiāng)的五朵金花項目、懷柔生態(tài)旅游園等等。某某市具有非常優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，非常適合開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)，以此為契機開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目，不僅有利于做大做強某某市的生態(tài)旅游項目，也有利于提高當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的收入。二、國家相關(guān)的政策支持1、發(fā)改農(nóng)經(jīng)[2007]2029號文《現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示X項目建設(shè)規(guī)劃(2007-2010年)》中，明確在“十一五〞期間中央繼續(xù)安排專項投資，在全國扶持一批表現(xiàn)不同地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開展方向的示X項目，規(guī)劃在某某、某某等地區(qū)，圍繞農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)和持續(xù)利用，大力支持綠色有機農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游農(nóng)業(yè)開展，觀光休閑和文化傳承等農(nóng)業(yè)多功能性拓展項目屬中央補助投資重點支持的五類示X項目之一。中發(fā)[2007]1號文《中共中央國務(wù)院關(guān)于積極開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)的假設(shè)干意見》中，提出要開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能，健全開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)體系，大力開展特色農(nóng)業(yè)，特別要重視開展鄉(xiāng)村旅游業(yè)。羊鹿山文化底蘊深厚、自然資源豐富，地理條件優(yōu)越，具備開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的根底條件，依托茶葉、反季節(jié)蔬菜等當(dāng)?shù)孛麅?yōu)特產(chǎn)品，開展現(xiàn)代綠色生態(tài)農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光旅游，帶動當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村旅游業(yè)。羊鹿山現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑養(yǎng)老旅游項目既符合國家的政策導(dǎo)向，又能因地制宜的開展當(dāng)?shù)靥厣r(nóng)業(yè)，增加農(nóng)民收入，更能完善當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老旅游產(chǎn)業(yè)鏈。2、我國旅游業(yè)“十二五〞規(guī)劃已經(jīng)根本編制完成，計劃于2012年3月份正式發(fā)布。同時，備受市場關(guān)注的《國民旅游休閑綱要》也已經(jīng)進入審批階段，內(nèi)容將涉與包括帶薪休假制度在內(nèi)的多項內(nèi)容。而《旅游法》如此正在討論、起草階段，有望于2012年出臺。眾多利好政策的即將出臺將為旅游產(chǎn)業(yè)的健康快速開展提供有力保障。根據(jù)已發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五〞開展規(guī)劃綱要》(征求意見稿)，未來五年我國將圍繞兩大戰(zhàn)略目標和建設(shè)世界旅游強國，積極推動旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、市場化、國際化和現(xiàn)代化開展。屆時我國旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模將進一步擴大，并開展一批具有國際競爭力的大型旅游企業(yè)集團。征求意見稿提與，要堅持以培育主業(yè)清晰、開展路徑明確、競爭優(yōu)勢明顯的大型旅游集團為根本方向，依托有競爭力的旅游企業(yè)，鼓勵強強聯(lián)合、跨地區(qū)兼并重組、境外并購和投資合作與上市，預(yù)計目前旅游產(chǎn)業(yè)中的龍頭企業(yè)將在未來獲益最大?！毒V要》提出：“開掘城市文化資源、開展特色文化產(chǎn)業(yè)、建設(shè)特色文化城市。發(fā)揮首都全國文化中心示X作用，推動文化產(chǎn)業(yè)與旅游、體育、信息、物流、建筑等產(chǎn)業(yè)融合開展，提升品牌價值，增加物質(zhì)產(chǎn)品和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的附加值和文化含量。〞3、《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定開展農(nóng)民持續(xù)增收的假設(shè)干意見》中，指出農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作把保持農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟平穩(wěn)較快開展作為首要任務(wù)，圍繞穩(wěn)糧、增收、強根底、重民生進一步強化惠農(nóng)政策。第三章項目概況一、區(qū)位分析區(qū)位條件：巴南區(qū)雙河口鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)越。位于某某主城南部，屬主城九區(qū)之一，東與某某、南川接壤，長壽交界。距某某機場45公里、某某火車站32公里、某某港口23公里，長江流經(jīng)境內(nèi)10余公里，屬某某一小時經(jīng)濟圈核心層，占整個核心層X圍的五分之一，具有廣闊的開展空間。雙河口交通便捷。某某內(nèi)環(huán)高速公路、繞城高速公路以與出海大通道渝黔高速公路〔某某經(jīng)某某至某某某某〕、中西部大通道渝湘高速公路〔某某至某某〕、南涪高等級公路〔市中心經(jīng)我區(qū)至某某區(qū)〕以與區(qū)政府所在地到市中心的城市一級主干道渝南大道、渝南分流道和210國道、省道渝道路等貫穿全境，并形成環(huán)狀網(wǎng)絡(luò)。本項目位于某某巴南區(qū)雙河口鎮(zhèn)北隘口村。雙河口鎮(zhèn)交通便利，區(qū)位優(yōu)勢凸顯。茶涪路〔茶園至某某〕、沿江高速公路〔規(guī)劃建設(shè)中〕、103省道橫穿境內(nèi)，鎮(zhèn)政府所在地距魚洞50公里，茶園新區(qū)27公里，長壽27公里，某某47公里。雙河口位于南岸、某某、長壽、南川地區(qū)相連部位的中心。二、項目地理特征：雙河口鎮(zhèn)位于東經(jīng)105°13'—110°18'、北緯28°06'—32°19'之間的青藏高原與長江中下游平原的過渡地帶。氣候?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)性濕潤氣候，年平均氣候在18℃左右，冬季最低氣溫平均在6-8℃，夏季平均氣溫在27－29℃，日照總時數(shù)1000－1200小時，冬暖夏熱，無霜期長、雨量充沛、溫潤多陰、雨熱同季，常年降雨量1000－1400毫米，春夏之交夜雨較多，植被覆蓋率高，山清水秀，風(fēng)景優(yōu)美，空氣清新。雙河口鎮(zhèn)境內(nèi)的羊鹿山〔羊鹿的來歷是因以前該地區(qū)馱馬較多，似羊似鹿，遂得取名〕，位于雙河口東南部，屬低山巖谷地貌，旅游資源豐富:有以險、俊、奇著稱的琵琶洞、靈芝洞、石牛安洞等地下溶洞群；有儲水量106萬方的北隘口水庫〔琵琶洞與北隘口水庫距離約1.7公里〕、明朝貢茶基地貢茶山；X獻忠反某某時所修建的古城門、古戰(zhàn)壕;現(xiàn)已建成的優(yōu)質(zhì)梨園場有十個之多，春可賞花，夏可品果。雙河口鎮(zhèn)的中華草藥傳說、羊鹿地下溶洞群傳說作為口頭文學(xué)類，羊鹿民間茶藝作為手工藝類，被列入巴南區(qū)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)名錄。自然環(huán)境：峰巖、水面、溪谷、農(nóng)田、森林、茶山、溶洞。生態(tài)環(huán)境：空氣清新、水質(zhì)純凈、環(huán)境幽雅。人文景觀：歷史傳統(tǒng)、民間故事等。羊鹿山自然型生態(tài)風(fēng)景區(qū)資源豐富，高山水體，高山農(nóng)田等，都是南方中高山地較為獨待的旅游景觀。三、項目定位項目計劃以羊鹿山生態(tài)資源和水資源為根底資源，通過對農(nóng)業(yè)資源的開發(fā)和布局進展規(guī)劃、設(shè)計、施工，將農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)為核心，以生態(tài)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和養(yǎng)老旅游為主要功能，集養(yǎng)老、生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)、科學(xué)管理、觀光產(chǎn)品生產(chǎn)與游人觀光生態(tài)農(nóng)業(yè)，參與農(nóng)事勞作、體驗農(nóng)村情趣、獲取農(nóng)業(yè)知識為一體，實現(xiàn)生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益的統(tǒng)一。依據(jù)場地現(xiàn)場資源和區(qū)位條件，結(jié)合所在某某市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)開展思路，規(guī)劃將雙河口鎮(zhèn)北隘口村項目定位為：1、某某乃至西南最大的設(shè)施最全的養(yǎng)老基地。2、某某精品農(nóng)業(yè)生產(chǎn)示X基地(主要生產(chǎn)綠色高檔農(nóng)產(chǎn)品，茶，果，蔬菜等)，目標為國家級農(nóng)業(yè)科技示X園。3、市郊濕地生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、郊野休閑度假勝地，目標為打造為國家4A級風(fēng)景區(qū)。四、項目規(guī)劃布局：結(jié)合園區(qū)用地現(xiàn)狀，將項目規(guī)劃為兩期進展開發(fā)，以近期規(guī)劃為主體，再建立養(yǎng)生養(yǎng)老基地的根底上充分挖掘生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑旅游的資源內(nèi)涵，結(jié)合項目區(qū)豐富的水資源，借助當(dāng)?shù)氐穆糜伍_展規(guī)劃，確定以“參與性務(wù)農(nóng)旅游+養(yǎng)老養(yǎng)生〞為開展模式，創(chuàng)立“琵琶洞天，羊鹿勝地，靈泉茶香、養(yǎng)老天堂〞的品牌形象。規(guī)劃布局將北隘口村自然形成“一軸兩帶三核，六區(qū)多點〞。1、一軸：沿園區(qū)主要道路形成流動景觀軸。2、兩帶：主要道路兩側(cè)各設(shè)兩條次要道路，分別形成農(nóng)業(yè)生態(tài)景觀帶和養(yǎng)老養(yǎng)生活動帶。3、三核：琵琶洞溶洞群景觀核心區(qū)，貢茶山茶文化核心區(qū)，老君山養(yǎng)生養(yǎng)老核心區(qū)。4、“六區(qū)多點〞：即園區(qū)六個功能區(qū)和利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)背景形成茶藝坊、農(nóng)家樂、觀光溫室等的假設(shè)干個景區(qū)。遠期規(guī)劃布局利用北隘口村茂盛的自然植被和眾多的泉水資源打造生態(tài)旅游度假農(nóng)家樂項目。五、項目建設(shè)內(nèi)容：規(guī)劃分為六個區(qū)：入口服務(wù)區(qū)、貢茶山茶文化示X區(qū)、蔬菜果品生產(chǎn)采摘區(qū)、生態(tài)體驗活動區(qū)、田園風(fēng)情展示區(qū)、養(yǎng)老養(yǎng)生健康保健展示區(qū)。1、入口服務(wù)區(qū)規(guī)劃：該區(qū)主要是由標志性大門為主入口。該區(qū)域既是交通集散地，又是第一公共活動空間，規(guī)劃將入口服務(wù)區(qū)按我國傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)節(jié)氣設(shè)置劃分場地，并結(jié)合景區(qū)特色農(nóng)產(chǎn)品銷售部、巴文化傳統(tǒng)景觀、傳統(tǒng)農(nóng)家機具等形成一道特色空間，給游客留下深刻印象。建筑包括標志性大門、入口銷售服務(wù)中心等。2、茶文化示X區(qū)規(guī)劃：規(guī)劃開展高檔有機茶生產(chǎn)，并結(jié)合茶葉生產(chǎn)、后期加工等，設(shè)置一系列與茶有關(guān)的文化活動，使游客既可以欣賞茶場的美景，并通過制茶工藝，觀賞茶藝表演等了解某某茶山深厚的茶文化底蘊，又可以親手通過采茶、炒茶過程，收獲自己的勞動成果。建筑包括茶葉生產(chǎn)性用房、茶藝坊等。3、蔬菜果品生產(chǎn)采摘區(qū)規(guī)劃:規(guī)劃根據(jù)項目區(qū)自己培養(yǎng)或者當(dāng)?shù)刂?、與反季節(jié)蔬菜，建設(shè)果品文化中心或者果品觀賞園區(qū)，包括櫻桃、李子、獼猴桃等假設(shè)干果園，借助游戲活動，開放客戶自主賞果、品果、采果、買果的興趣，重點樹立羊鹿山特色環(huán)保綠色果品的形象。建筑包括觀景臺，果園休閑區(qū)等。4、生態(tài)體驗活動區(qū)規(guī)劃：規(guī)劃選擇林木茂密，環(huán)境幽靜的區(qū)域結(jié)合當(dāng)?shù)刎S富的水資源安排例如釣魚、燒烤、水上游樂等動靜相宜的活動項目，增強活動的趣味性。建筑包括垂釣俱樂部、燒烤園、水上游樂園、戶外活動體驗場等。5、田園風(fēng)情展示區(qū)規(guī)劃：規(guī)劃結(jié)合當(dāng)?shù)剞r(nóng)家特色文化，利用農(nóng)田和果園背景以與農(nóng)家小院，打造一片體驗農(nóng)家文化、享受農(nóng)家生活的餐飲居住服務(wù)區(qū)，重點讓游客體驗到正宗的農(nóng)家小吃以與某某特色休閑生活。建筑物包括農(nóng)家餐館、鄉(xiāng)村度假別墅、水景度假屋、休憩亭、竹編坊等。6、養(yǎng)老養(yǎng)生健康保健展示區(qū)規(guī)劃：規(guī)劃利用優(yōu)秀的環(huán)境資源，打造一個養(yǎng)生養(yǎng)老保健的綜合區(qū)域，區(qū)內(nèi)既有設(shè)施先進的養(yǎng)老院又有具備健康保健的中心會所。包含養(yǎng)老會所酒店與娛樂中心、農(nóng)家樂、養(yǎng)老四合院與養(yǎng)老別墅等。同時還有老年大學(xué)、醫(yī)療護理院等配套設(shè)施。第四章項目投資估算與資金籌措方案〔一〕、投資估算X圍該項目投資估算X圍包括五星級會所、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老四合院、養(yǎng)老別墅、琵琶洞溶洞、五星級度假酒店、村民搬遷、賠償、建設(shè)新居民區(qū)、土地出讓、療養(yǎng)中心和生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)與根底建設(shè)、旅游區(qū)開發(fā)、以與其它工程費用等。〔二〕、總投資估算項目建設(shè)投資包括五星級會所、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老四合院、養(yǎng)老別墅、琵琶洞溶洞、超五星級度假酒店等〔詳見下表，共計12.24億元,其中2012-2013年計劃投資為1.08億元〕。第一期建設(shè)財務(wù)指標2012-2013年(其中：計劃2012-2013年投入1.08億)產(chǎn)品業(yè)態(tài)本錢〔萬〕收入〔萬〕備注世外桃源〔養(yǎng)老四合院〕165033005500㎡，精裝修，所有本錢3000元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售5999元/㎡貢茶山度假酒店2688400/800〔年收入〕5600㎡，精裝修帶所有設(shè)備，所有本錢4800元/㎡，主要為全鹿宴為特色的系列餐飲、會議休閑娛樂等，最大日接待400人，前兩年每年收入400萬，以后每年預(yù)計800萬土地流轉(zhuǎn)400〔每年〕01萬畝土地流轉(zhuǎn)，其中包含耕地、林地等，以租賃形式，租期約40-50年不等琵琶洞景區(qū)3500600/2400〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多萬人次，前兩年每年預(yù)計接待10萬人次，以后每年預(yù)計接待40萬人次，門票60元/人五星度假酒店960300/600〔年收入〕2000㎡,精裝修，建筑工程所有本錢4800元/㎡，自有經(jīng)營,兩年每年收入300萬，以后每年預(yù)計600萬景區(qū)道路建設(shè)8000完成一期10公里道路，每公里本錢80萬(包含土石方〕商業(yè)街800240〔年收入〕本錢2000元/㎡，總建筑面積4000㎡，租金50元/㎡/月

1.08億(前兩年〕4840第二期建設(shè)財務(wù)指標2013-2015年產(chǎn)品業(yè)態(tài)本錢〔萬〕收入〔萬〕備注養(yǎng)老床位3200004000X，每X床位投資8萬，該項目無利潤，會員每月所繳納費用全部為餐飲與管理費用世外桃源〔四合院〕3000600010000㎡，精裝修，所有本錢3000元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售5999元/㎡再水一方〔別墅〕3200688810000㎡，精裝修，所有本錢3200元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售6888元/㎡人間仙境〔花園洋房〕52001000020000㎡，精裝修，所有本錢2600元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售4999元/㎡貢茶山度假酒店0800〔年收入〕6600㎡，精裝修帶所有設(shè)備，所有本錢4800元/㎡，主要為全鹿宴為特色的系列餐飲、會議休閑娛樂等，最大日接待400人，前兩年每年收入400萬，以后每年預(yù)計800萬農(nóng)民新村9000

45000㎡，毛坯，所有本錢2000元/㎡，給農(nóng)民還建土地流轉(zhuǎn)600〔每年〕01.5萬畝土地流轉(zhuǎn)，其中包含耕地、林地等，以租賃形式，租期約40-50年不等茶山、金銀花490180〔年收入〕再次增加各500畝，茶山本錢2000元/畝，金銀花1800元/畝，根底建設(shè)費用300萬，前2年微少的產(chǎn)出只夠維護與管理本錢，以后每年預(yù)計產(chǎn)值180萬無公害蔬菜、司機果蔬100〔每年〕100〔年收入〕1000畝，本錢1000元/畝，產(chǎn)出為餐飲服務(wù)與自給，前2年剩余產(chǎn)出預(yù)計年收入為30萬，以后每年預(yù)計產(chǎn)值100萬，剛好持平梅花鹿與三黑養(yǎng)殖00梅花鹿，黑山羊，黑豬，黑雞繁殖琵琶洞景區(qū)03000〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多萬人次，前兩年每年預(yù)計接待20萬人次，以后每年預(yù)計接待50萬人次，門票60元/人老年大學(xué)6000高端養(yǎng)老養(yǎng)生配套設(shè)施棋牌書畫娛樂院8000高端養(yǎng)老養(yǎng)生配套設(shè)施景區(qū)道路建設(shè)15000完成二期10公里道路，每公里本錢150萬(包含土石方〕老君山道教文化中心3000500〔年收入〕靠游客香火、素食、住宿、捐贈等旅游帶動經(jīng)濟，每年預(yù)計收入500萬商業(yè)街0960〔年收入〕本錢2500元/㎡，總建筑面積16000㎡，租金50元/㎡/月桂花山地競技場20000吸引旅客進來帶動其他消費，比如餐飲住宿商品等高爾夫練球場10000吸引旅客進來帶動其他消費，比如餐飲住宿商品等大尺度景觀花卉等12000吸引旅客進來帶動其他消費，比如餐飲住宿商品等

65090〔三年〕39508〔三年〕〔本表不包括其他開發(fā)投入的收入預(yù)測〕第三期建設(shè)財務(wù)指標2016-2018年產(chǎn)品業(yè)態(tài)本錢〔萬〕收入〔萬〕備注養(yǎng)老床位2400003000X，每X床位投資8萬，該項目無利潤，會員每月所繳納費用全部為餐飲與管理費用世外桃源〔四合院〕3000600010000㎡，精裝修，所有本錢3000元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售5999元/㎡荷塘?xí)栽隆矂e墅〕64001377620000㎡，精裝修，所有本錢3200元/㎡，帶產(chǎn)權(quán)銷售6888元/㎡貢茶山度假酒店0800〔年收入〕6600㎡，精裝修帶所有設(shè)備，所有本錢4800元/㎡，主要為全鹿宴為特色的系列餐飲、會議休閑娛樂等，最大日接待400人，前兩年每年收入400萬，以后每年預(yù)計800萬農(nóng)民新村6000

30000㎡，毛坯，所有本錢2000元/㎡，給農(nóng)民還建土地流轉(zhuǎn)600〔每年〕01.5萬畝土地流轉(zhuǎn)，其中包含耕地、林地等，以租賃形式，租期約40-50年不等茶山、金銀花0360〔年收入〕總計各1000畝，茶山本錢2000元/畝，金銀花1800元/畝，根底建設(shè)費用300萬，前2年微少的產(chǎn)出只夠維護與管理本錢，以后每年預(yù)計產(chǎn)值180萬無公害蔬菜、司機果蔬100〔每年〕100〔年收入〕1000畝，本錢1000元/畝，產(chǎn)出為餐飲服務(wù)與自給，前2年剩余產(chǎn)出預(yù)計年收入為30萬，以后每年預(yù)計產(chǎn)值100萬，剛好持平梅花鹿與三黑養(yǎng)殖00梅花鹿，黑山羊，黑豬，黑雞繁殖琵琶洞景區(qū)06000〔年收入〕某某芙蓉洞每年接待游客700多萬人次，前兩年每年預(yù)計接待20萬人次，5年以后每年預(yù)計接待100萬人次，門票60元/人老君山道教文化中心0500〔年收入〕靠游客香火、素食、住宿、捐贈等旅游帶動經(jīng)濟，每年預(yù)計收入500萬商業(yè)街01536〔年收入〕本錢2500元/㎡，總建筑面積16000㎡，5年后租金80元/㎡/月古鎮(zhèn)商業(yè)街50001680〔年收入〕本錢2500元/㎡，總建筑面積20000㎡，5年后租金70元/㎡/月

46500〔三年〕52704〔三年〕〔本表不包括其他開發(fā)投入的收入預(yù)測〕三期投入總計：12.24億元，2012-2013年計劃投入1.08億元?！踩场①Y金籌措方式與渠道項目所需資金擬采用自籌、申請銀行貸款、股權(quán)融資三種方式籌措。2012-2013年計劃總投資1.08億元，其中自籌3800萬元，申請項目借款5000萬元，股權(quán)融資2000萬元。項目的融資計劃能滿足分年投資使用計劃的要求。因本項目符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，并且對巴南區(qū)的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營進程與某某市的社會、經(jīng)濟、生態(tài)開展具有極大的推動作用，政府的重視，將有助于項目獲得資金扶持。項目投資于2012年初開始，并同時起進入經(jīng)營期。2012-2013年投資資金籌措計劃表單位：萬元類別金額備注自籌3800公司項目自籌資金、公司股東出資資本金項目貸款5000意向貸款銀行：某某工行、農(nóng)行、建行、交行股權(quán)融資2000股權(quán)融資合計〔四〕項目借款資金用途產(chǎn)品業(yè)態(tài)借款投入〔萬〕備注茶山、金銀花400各500畝，茶山本錢2000元/畝，金銀花1800元/畝，根底建設(shè)費用300萬，前2年微少的產(chǎn)出只夠維護與管理本錢，以后每年預(yù)計產(chǎn)值180萬無公害蔬菜、司機果蔬1001000畝，本錢1000元/畝，產(chǎn)出為餐飲服務(wù)與自給，前2年剩余產(chǎn)出預(yù)計年收入為30萬，以后每年預(yù)計產(chǎn)值100萬，剛好持平梅花鹿與三黑養(yǎng)殖500梅花鹿216頭，黑山羊100頭，黑豬120頭，黑雞10000只，為餐飲提供材料琵琶洞景區(qū)2000某某芙蓉洞每年接待游客700多萬人次，前兩年每年預(yù)計接待10萬人次，以后每年預(yù)計接待40萬人次，門票60元/人商業(yè)街2000本錢2000元/㎡，總建筑面積10000㎡，租金50元/㎡/月

合計5000〔五〕項目借款使用時間計劃使用期限為5年〔六〕還款來源本項目2013年可以開始營運，當(dāng)年可實現(xiàn)盈利；2013年-2015年預(yù)計項目凈利潤可達4.45億，完全有能力在借款到期時以項目本身的營運資金積累償還5000萬借款。〔項目主要經(jīng)濟測算表見下頁〕第五章項目財務(wù)評價一、財務(wù)評價依據(jù)〔一〕項目計算期為7年，2012年開始正式建設(shè)并經(jīng)營。〔二〕本錢、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)會計準如此》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)。〔三〕本項目稅金測算，依據(jù)國家頒布的稅種、稅目與相關(guān)規(guī)定予以估算。〔四〕價格確定原如此項目目標市場為國內(nèi)市場，并根據(jù)專家分析，采用目前市場平均價格作為計算依據(jù)，并假設(shè)其在計算期內(nèi)保持穩(wěn)定。二、主要經(jīng)濟指標說明(一)主營業(yè)務(wù)收入根據(jù)項目銷售方案以與相應(yīng)的銷售價格估算，7年內(nèi)項目的總收入為元。〔二〕主營業(yè)務(wù)本錢\費用\稅金附加項目收入主要是房屋產(chǎn)權(quán)銷售、旅游與景區(qū)景點收入，這些行業(yè)的毛利率普遍較高。管理費用主要包括工資、固定資產(chǎn)折舊等日常辦公開支費用。本項目按照收入的50%綜合估算的本錢、費用與稅金附加?！踩称髽I(yè)所得稅率按照某某市地方稅務(wù)局規(guī)定，企業(yè)所得稅率為25%?！菜摹持饕?jīng)濟指標表單位：萬元項目2013-2015年2016-2018年合計主營業(yè)務(wù)收入124,200237,600361,800主營業(yè)務(wù)本錢\費用\稅金附加64,880118,900183,780利潤總額59,320118,700178,020所得稅14,83029,67544,505凈利潤44,49089,025133,515三、項目財務(wù)評價〔一〕、盈利能力分析①銷售利潤率項目7年經(jīng)營期內(nèi)，總收入為元，凈利潤總額為13.35億元，年均銷售利潤率為36.90%。②投資收益率項目7年經(jīng)營期內(nèi)，總投資為元，年平均利潤總額為1.91億元，年均投資收益率為15.60%。③內(nèi)部收益率經(jīng)測算，財務(wù)內(nèi)部收益率為28.73%。④投資回收期項目7年經(jīng)營期內(nèi)，總收入為元，凈利潤總額為13.35億元，投資回收期為6.94年〔包含建設(shè)期〕?！捕?、不確定性分析①盈虧平衡分析根據(jù)測算，其中經(jīng)營期第1年〔2013年〕就開始盈利，說明項目收入的綜合毛利率較高，盈虧平衡點較低，項目具有較強的抗風(fēng)險能力。②敏感性分析在固定資產(chǎn)投資、銷售價格等不確定因素變化的情況下，分別對項目財務(wù)內(nèi)部收益率進展單因素敏感性分析，結(jié)果詳見下表。敏感性分析表序號不確定因素變化率〔%〕內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點根本方案28%1銷售價格-10%22%-30%10%34%2固定資產(chǎn)投資-10%36%0.810%20%-0.835%根據(jù)敏感性分析結(jié)果可以看出，項目固定資產(chǎn)投資敏感性最弱，只要投資增加不超過投資計劃的35%，項目仍能實現(xiàn)盈利。銷售價格也是敏感性很強的不確定因素，當(dāng)其下降超過30%時，即有可能導(dǎo)致項目不能達到基準收益水平。由于項目固定資產(chǎn)投資較大，每年現(xiàn)金流量大，因此銷售收入和經(jīng)營本錢略有變動，都有可能導(dǎo)致項目凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生較大改變，因此項目實施時有必要密切關(guān)注項目投入物和產(chǎn)出物的價格變動可能造成的風(fēng)險，并與時做出調(diào)整。(三)、財務(wù)評價結(jié)論綜上分析，該項目經(jīng)營期第一年開始盈利，同時養(yǎng)老服務(wù)、旅游、景區(qū)景點收入比重較大，這局部收入的現(xiàn)金流理想，貸款償還能力強；項目投資回收期為6.94年，投資回收較快。假設(shè)經(jīng)營者能夠與時根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整產(chǎn)品生產(chǎn)本錢和銷售價格，與時降低經(jīng)營風(fēng)險，如此該項目從財務(wù)評價角度是非常優(yōu)秀的。(四)、社會生態(tài)效益該項目在7年經(jīng)營期內(nèi)共上交稅金6.26億元，其經(jīng)濟效益、社會效益都十清楚顯。第六章項目風(fēng)險分析項目風(fēng)險通常包括以下方面：國家風(fēng)險、政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、信用風(fēng)險、資金風(fēng)險、價格風(fēng)險、客戶風(fēng)險、流動性風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險、配套風(fēng)險等。該項目主要潛在風(fēng)險如下：一、政策風(fēng)險經(jīng)濟政策風(fēng)險是指在建設(shè)期或經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件的變化，致使實際的經(jīng)濟效益與預(yù)期的經(jīng)濟效益相背離。對經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個角度進展考察。宏觀經(jīng)濟環(huán)境與經(jīng)濟條件的變化，是指國家經(jīng)濟制度的變革、經(jīng)濟法規(guī)和經(jīng)濟政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整與經(jīng)濟開展速度的波動。從該項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險，包括國家宏觀調(diào)控政策、財政貨幣政策、稅收政策等影響較弱。養(yǎng)老業(yè)、旅游業(yè)是國家大力開展的第三產(chǎn)業(yè)、大力開展第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)業(yè)一直是我國的根本國策，政策支持力度大，同時本項目已經(jīng)列入某某市十二五規(guī)劃都市旅游重點項目和巴南區(qū)十二五規(guī)劃重點項目，政策風(fēng)險較低。二、市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制和回避的。從該項目來看，公司面臨市場風(fēng)險有：1、局部材料如有機蔬菜、梅花鹿、優(yōu)質(zhì)東北大米等較稀缺原材料的供應(yīng)靠集團內(nèi)部公司自給自足。如在旺季人流頂峰期出現(xiàn)短缺，會使企業(yè)經(jīng)營服務(wù)受影響。而公司餐飲局部因為地理位置海拔較高，對材料的供應(yīng)、車輛的運輸依賴性大，如果相關(guān)行業(yè)發(fā)生波動，也會使公司經(jīng)營受影響。2、市場價格波動。隨著潛在進入者模仿公司開展模式，競爭力量的逐步加劇，各公司會采取相互擠壓的策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進而影響公司收益。而公司旅游板塊的經(jīng)營除游客外，根本不需要依賴原料和外部市場，因此外界市場的變動對經(jīng)營影響不大。三、管理風(fēng)險項目的實施有一定的周期，涉與的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以與宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進展或收益。該項目融資成功后，相應(yīng)在項目管理、資金運籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如本錢控制、人員變動、資金運營等方面的不確定性，將為公司的運營帶來風(fēng)險。如何減少管理風(fēng)險是該項目運行過程中必須予以關(guān)注的。四、財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以與借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險程度越大；反之如此越小。公司在開展初期，財務(wù)風(fēng)險主要表現(xiàn)為資金短缺風(fēng)險，即資金不能滿足公司快速全面開展的需要，但項目實施后，公司運營情況發(fā)生較大不利變化〔如政策影響等〕的可能性較小，根據(jù)綜合利用行業(yè)的特點，基于以上因素，公司面臨的財務(wù)風(fēng)險不大。五、信用風(fēng)險信用風(fēng)險是指因借款人或其他交易對手違約而帶來的損失的可能性。該項目融資中，主要是指項目投資者〔借款人〕因無力償還或其他原因而違約的可能性。有限追索的項目融資是依靠有效的信用保證結(jié)構(gòu)支撐起來的，因而信用風(fēng)險貫穿項目始終。六、資金風(fēng)險資金是企業(yè)生存與開展的根底，是企業(yè)進展經(jīng)營活動的血脈，其高流動性使之能任意轉(zhuǎn)換為其他任何類型的資產(chǎn)，具有一定的風(fēng)險性。因此，必須建立健全資金的內(nèi)部控制制度，加強企業(yè)資金的管理，確保企業(yè)資金安完整、正常周轉(zhuǎn)和合理使用，減少和防止損失浪費。七、價格風(fēng)險國家宏觀經(jīng)濟周期、國家宏觀經(jīng)濟政策、固定資產(chǎn)投資規(guī)模等因素都會影響市場的供求關(guān)系，進而影市場的價格。價格波動因素將導(dǎo)致該項目平均銷售收入上升或下降，盈利水平因此也會出現(xiàn)起伏。八、客戶風(fēng)險客戶既是企業(yè)最大的財富來源，也是風(fēng)險的最大來源?？蛻舻娘L(fēng)險主要表現(xiàn)在會員對企業(yè)服務(wù)產(chǎn)生的心理落差，不按規(guī)定履行會員合約，中途終止而造成的一系列損失。九、技術(shù)風(fēng)險產(chǎn)品技術(shù)更新日新月異，一項技術(shù)今天本來可能還很先進，但是明天就有可能另一項更先進的技術(shù)取代前者。公司能否始終保持領(lǐng)先的技術(shù)水平，將直接影響其未來的成長。建立自己獨具特色的核心競爭力和核心產(chǎn)品，將是公司的戰(zhàn)略性問題。公司技術(shù)風(fēng)險的控制在很大程度上取決于公司人才素質(zhì)以與對行業(yè)管理、業(yè)務(wù)流程是否有深入的調(diào)研、了解與掌握。十、人員風(fēng)險旅游項目、養(yǎng)老項目人員的特點是相對穩(wěn)定，公司將按國家政策提供社會保險，項目所在地勞動力資源豐富，加上常青國際在全國已經(jīng)建立了十多個旅游養(yǎng)老度假基地，積累了豐富的旅游服務(wù)管理人才和資源，出現(xiàn)人員缺失的風(fēng)險很低。農(nóng)業(yè)項目人員以項目所在地農(nóng)民為主體，當(dāng)?shù)厝藛T移動性很低、遷徙欲望不強，可以形成非常穩(wěn)定的員工根底。第七章項目風(fēng)險躲避一、應(yīng)對政策風(fēng)險的對策：1、公司將在國家各項經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，會聚各方信息，提煉最優(yōu)方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司開展目標和戰(zhàn)略；2、加強內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運本錢，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨特優(yōu)勢，增強抵御政策風(fēng)險的能力；二、應(yīng)對市場風(fēng)險的對策：1、原材料供應(yīng)擴大化和多元化并舉，一方面擴大公司自有的種、養(yǎng)殖基地的規(guī)模和產(chǎn)量，達到相當(dāng)規(guī)模，同時亦可適當(dāng)?shù)臄U展供應(yīng)渠道的多元化，從而保證均衡生產(chǎn)，防止風(fēng)險。就地供應(yīng)，減少運輸，節(jié)約本錢，增加效益，回避風(fēng)險；2、由管理層掌控全局，整體協(xié)調(diào)，防止區(qū)域偏差，同時加強對行業(yè)市場的進一步開發(fā)、加強經(jīng)營管理、建立完善的質(zhì)量保證體系；3、通過培訓(xùn)和引進工程技術(shù)和管理人才，改善人才結(jié)構(gòu)，建立完善的供銷體系；4、進一步提高工作效率，降低產(chǎn)品本錢，提高綜合競爭力，增強產(chǎn)品適應(yīng)市場需求變化的能力；5、加快對行業(yè)市場的開發(fā)進度和加強對前沿技術(shù)的研究與探索，增強市場需求應(yīng)變能力；6、實施品牌戰(zhàn)略，利用常青國際的國際性品牌優(yōu)勢，開展連鎖加盟。三、應(yīng)對管理風(fēng)險的對策：1、項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進入公司管理層；2、規(guī)X公司治理，制定完善各項管理制度，保