雅居苑房地產項目全程策劃書

④交房時間項目名稱冠亞·國際星城城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城交房時間景園組團20116年交房一期別墅、133#、14##樓棟預計22017年底底前交房未定預計2018年年3月（2）價格項目名稱冠亞·國際星城城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城起價（元/㎡—5300暫無報價—均價（元/㎡）63005800一房一價7400二、項目策劃1.項目定位（1）項目SSWOT分析析法通過找出本項目目客觀存在的的主要內部優(yōu)優(yōu)勢（strrengthhs）、劣勢勢因素（weeaknessses）以以及外部市場場環(huán)境中的機機會因素（oopporttunitiies）、威威脅因素（tthreatts），運用用SW0T分分析法，以及及相對適合于于此市場定位位的產品營銷銷方法、手段段。具體如下下：優(yōu)勢分析劣勢分析S1.該地區(qū)區(qū)為科技經濟濟特區(qū)，發(fā)展展?jié)摿薮?；；S2.該地區(qū)區(qū)風景優(yōu)美、適適宜人居；S3.交通十十分便利；S4.社區(qū)配配套設施較完完善，有學校校、醫(yī)院、綜綜合商場等..W1.柳東新新區(qū)配套設施施仍然未成熟熟，發(fā)展尚須須時日；W2.競爭比較較激烈，競爭爭對手的廣告告宣傳及促銷銷活動皆比本本項目強，形形象已經廣為為人知；W3.地處偏僻僻；W4..外來人員多多，治安問題題多，影響買買家心理.機會分析威脅分析O1.柳州市及及經濟發(fā)展對對房產市場的的帶動效應；；O2.柳州園博博園燈會帶來來的利好商機機；O3.目前區(qū)域域市場供應量量較少；O4.區(qū)域內消消費群體的購購買力較強T1.房地產及及金融政策的的規(guī)范和抑制制；T2.地塊成熟熟有待培養(yǎng)；；T3.項目開發(fā)發(fā)周期帶來的的一系列的連連帶性問題。（2）項目企劃劃思路由于項項目地處交通通要塞，但是是區(qū)域的外部部條件劣勢較較為明顯，做做好項目的銷銷售企劃工作作，是項目能能否取得成功功的重點。我我們可以得到到企劃思路，如如下所示：①充分分利用先天優(yōu)優(yōu)越的交通環(huán)環(huán)境項目的交通環(huán)境境較為優(yōu)越，故故可利用具備備的先天優(yōu)越越的條件來諦諦造一個“人人類居住勝地地”，塑造獨獨特的品牌形形象。②把握握市場需求，迎迎合買家心理理隨著房地產市場場由賣方市場場轉為買方市市場后，供方方面臨的嚴峻峻問題就是，產產品的消費是是否迎合客戶戶的需求。③營造造現(xiàn)場舒適環(huán)環(huán)境，引起客客戶購買沖動動在吸引大量客流流后，現(xiàn)場環(huán)環(huán)境的好壞便便是銷售能否否成功的關健健。項目應在在規(guī)劃設計、園園林綠化、接接待中心等方方面營造舒適適的內部環(huán)境境。（3）客戶定位位：本項目主主要針對機關關單位領導，教教師，及經商商的成功人士士，因這些人人對住宅要求求較高，年收收入在10萬萬以上，因此此價格在64400元左右右。（4）產品定位位:產品面積積配比與格局局配比根據(jù)市市場調查及政政府發(fā)布的統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析析，全區(qū)戶型型以中型戶型型為主，小戶戶型其次，大大戶型相對較較少。針對項項目提出的中中檔社區(qū)，要要充分考慮業(yè)業(yè)主身份象征征意義，房間間面積簡約大大方，不要面面積的浪費。戶戶型建議如下下：二室兩兩廳一衛(wèi)占總總戶型的200%，面積從從60-900㎡不等；三室兩兩廳一衛(wèi)占總總戶型的255%，面積從從100-1130㎡不等等；三室兩兩廳兩衛(wèi)占總總戶型的500%，面積從從120-1160㎡不等等；四室兩兩廳兩衛(wèi)占總總戶型的5%%，面積從1150-2220㎡不等；；（5）功能定定位：優(yōu)質物業(yè)=高檔檔地段+合理理規(guī)劃設計++合理建筑成成本+規(guī)范物物業(yè)管理+成成功形象塑造造A.地段和周周邊配套上具具備中檔物業(yè)業(yè)的素質，自自身配套和小小區(qū)內環(huán)境完完美融合，故故其綜合素質質與高檔物業(yè)業(yè)相一致，所所以將本項目目定位為高檔檔物業(yè)比較客客觀、真實、準準確。營造良良好的居住環(huán)環(huán)境，體現(xiàn)居居住組團的和和諧美，實現(xiàn)現(xiàn)人與自然的的融合，達到到趨近完美的的居住空間；；完善的智能能化系統(tǒng)，為為業(yè)主提供全全方位的便利利服務。B.同時，通通過周邊市場場的調查比較較，其裝修標標準、戶型設設計等，均以以“中檔物業(yè)業(yè)”為基準；；C.明確的定定位有得營銷銷上的控制，尤尤其是推廣費費用上的投入入問題，塑造造中檔物業(yè)的的形象，需要要各個環(huán)節(jié)的的強強合作，必必須增加各方方面的成本，同同時，資金回回收較慢，對對發(fā)展商來說說存在一定的的風險。如如果在項目的的建設推廣中中，能按照等等式右邊的策策劃思路，則則有望實現(xiàn)項項目在投資回回報、形象塑塑造等方面的的期望值。D..市場定位位：柳東新區(qū)區(qū)附近的樓盤盤可謂良莠不不齊，檔次不不一，而且價價格相差懸殊殊，可以說“一一路之隔，樓樓價翻一番”。所所以，本項目目的區(qū)域劃歸歸應與柳州市市緊密掛鉤，淡淡化區(qū)域概念念才是本項目目獲勝的前提提。結合區(qū)域域市場情況和和自身特點，敝敝司建議塑造造獨特的品牌牌形象“人人類居住勝地地”。以此定定位入市，充充分迎合市場場，進而突破破市場，形成成本區(qū)域的最最大熱點。（6）項目形象象定位在項目目形象定位上上應揚長避短短，抓住市民民向住環(huán)境好好的綠化小區(qū)區(qū)的心態(tài)，帶帶給客戶一種種“既享有成成熟小區(qū)環(huán)境境，又座擁未未來新城中心心”的雙重“抵抵買”價值。A.項目規(guī)劃設設計內容為了豐豐富本項目的的產品，并提提升項目的品品質，本案提提出如下建議議：居住區(qū)規(guī)劃布局局：采用自由由式的布局。結結合柳東新區(qū)區(qū)的地形、地地貌、周圍條條件，不拘泥泥于某種固定定的形式靈活活布置以取得得良好的日照照通風效果住宅建筑選型按建筑筑層數(shù)劃分：：高層住宅；；按平面面特點劃分：：點式住宅；；按結構構類型劃分：：框架結構；；按戶內內空間布局劃劃分：平層；；建筑風風格：現(xiàn)代簡簡約風格B.公共設施規(guī)規(guī)劃1）公公共服務設施施規(guī)劃學校：：景行小學、鐵鐵一中初中部部、鹿山學院院、一職校、二二職校綜合商場：友鄰鄰匯（鄰里中中心）醫(yī)院：柳州市兒兒童醫(yī)院2）停停車設施規(guī)劃劃設于住住宅的地下層層內3）安安全設施規(guī)劃劃在居住住區(qū)設有對講講系統(tǒng)設施和和視頻監(jiān)控系系統(tǒng)設施4）戶戶外場地設施施規(guī)劃住宅區(qū)區(qū)中，戶外活活動場地有幼幼兒游戲活動動場地、兒童童游戲場地、青青少年活動與與運動場地、老老年人健身與與休閑場地。5）服服務規(guī)劃設施施規(guī)劃物業(yè)管管理辦公室的的位置可設在在連排式多層層住宅架空層層里，這樣既既節(jié)約了開發(fā)發(fā)成本，也方方便物業(yè)管理理人員的出勤勤。2.主題策劃（廣廣告語）1.上有天天堂，下有蘇蘇杭，而我有有雅居苑；雅雅居苑21世世紀國際首席席建筑大師———為您打造造優(yōu)質的現(xiàn)代代都市2.雅居苑苑——城市的的岸泊，生活活的小鎮(zhèn)3.雅居苑苑——特別的的愛獻給特別別的你，找到到都市的幸福福時光4.雅居苑苑——讓你愛愛上家三、價格策略1.總體定價策策略采用中中價定價策略略；2.全過程定價價策略采用穩(wěn)穩(wěn)定定價策略略。房地產市市場需求價格格彈性不大，但但受其他因素素影響，需求求量波動很大大。穩(wěn)定的價價格給予人以以產品信譽高高、公司穩(wěn)健健的印象。良良好的形象是是企業(yè)無形的的資產，只有有精心維護，才才能源源不斷斷的創(chuàng)造產品品附加值。。3.定價價方法a.確定定定價目標目標是提高企業(yè)業(yè)形象，擁有有較高的市場場占有率。品品牌競爭是高高層次的競爭爭，增強企業(yè)業(yè)形象的定價價目標應該與與企業(yè)的長期期戰(zhàn)略相一致致。b.測定需需求分析產產品價格變動動對市場需求求量的影響，掌掌握不同價格格水平上的需需求量。c.估算成成本d.分析競競爭狀況要在市市場競爭中取取勝，企業(yè)就就必須“知己己知彼”，認認真分析競爭爭產品的價格格、特色，通通過比質比價價為自己的產產品制定出具具有競爭力的的價格。項目名稱冠亞·國際星城城廣投·龍象城溫馨竹園恒大城雅居苑價格（元/㎡）63005800一房一價74006400特色城市綜合體,小戶型樓盤盤,優(yōu)質婚婚房,別墅墅,品牌項項目城市綜合體,學區(qū)房,優(yōu)質婚房,,園林社區(qū)區(qū),別墅,,品牌項目目學區(qū)房,山景景美宅江景樓盤,學學區(qū)房,園園林社區(qū),精裝房,品牌項目學區(qū)房，品牌項項目四．銷售策略1.銷售渠道采用委委托中間商代代理方式。2.銷售進度控控制由于項項目在開發(fā)過過程中需要經經歷不同的階階段，因此，有有必要根據(jù)不不同的開發(fā)時時期，制定不不同的價格和和營銷策略。整整個銷售階段段大致分為銷銷售初期、強強銷期、銷售售持續(xù)期和項項目結案期。每每一階段的銷銷售策略具體體實施如下：：A.銷售初期期在20017年年初初在這一期內內，小區(qū)內的的配套設施、綠綠化及景觀等等工程都無法法充分地展現(xiàn)現(xiàn)出來，周邊邊的環(huán)境，基基礎設施建設設還有待進一一步完善。所所以，首期采采用折價銷售售策略，同時時做好宣傳工工作。具體如如下：①在在本期內購房房的消費者，可可享受一次性性優(yōu)惠2個點點，按揭優(yōu)惠惠1個點，實實行這種策略略有利于吸引引大量的購房房者，提高人人氣，同時又又可使項目更更加迅速的融融入市場。②大大力宣傳，樹樹立良好形象象。建議在本本項目推出前前投放一定量量的軟性廣告告，向市場營營造一種“我我們推出的不不僅是一幢高高尚住宅，更更是一種高品品位的生活模模式和身份象象征”的概念念，待;項項目推出市場場后更以這一一概念，通過過強有力的立立體廣告效應應，創(chuàng)造濃烈烈的市場氣氛氛，以達到理理想的銷售業(yè)業(yè)績。1）媒媒體選擇建議議a..柳州日報、柳柳州晚報等。形形成極佳的廣廣告效果。b..柳州廣播電電臺：價格低低，聽眾廣，能能以高頻率的的傳播來提高高受眾對項目目的認識度。c..戶外廣告和和指示路牌：：在樓盤附近近做指示路牌牌、巴士車身身廣告、樓盤盤工地周邊圍圍墻廣告，以以及在大型商商場外的廣告告展示。2）宣宣傳主題本次廣廣告提案旨在在準確體現(xiàn)本本項目的整體體優(yōu)勢及項目目特色，使之之能在短時間間內建立起本本項目的品牌牌形象，擴大大其知名度。并并通過一系列列新穎而有創(chuàng)創(chuàng)意的廣告策策劃，激起消消費者對本項項目的強烈關關注，促使消消費者產生購購買行動。在樓盤盤正式推出前前10天，應應在各大具有有影響力的媒媒體上做大量量的廣告宣傳傳，拓寬影響響范圍，并開開始接受內部部認購，到110天后再正正式公開發(fā)售售。B.項目強銷銷期與銷售持持續(xù)期從20017年3月月到20177年4月底。在在這期間，隨隨著小區(qū)自身身設施的不斷斷完善與周邊邊環(huán)境的改善善，小區(qū)整體體規(guī)模已初步步形成。在銷銷售上應利用用已有的人氣氣，根據(jù)實際際的銷售情況況適當?shù)纳险{調銷售價格，同同時，繼續(xù)加加大宣傳力度度，充分體現(xiàn)現(xiàn)出旺銷搶購購的氛圍，具具體做法如下下：①在在售樓中心以以及網絡上公公布銷售進度度和銷售曲線線圖，并及時時更新每周的的銷售狀況。②在在強銷期間，銷銷售中心應不不斷地播放廣廣告錄像，同同時，請求合合同公證處、保保險機構、銀銀行按揭處等等有關人員到到現(xiàn)場辦公，使使現(xiàn)場銷售氣氣氛顯得更加加濃厚。3.促銷策略協(xié)調好好四種促銷方方式：廣告促促銷、人員促促銷、營業(yè)推推廣和公共關關系，采用銷銷售組合策略略：推式策略：利用用房地產企業(yè)業(yè)對房地產中中間商積極促促銷，并使房房地中間商積積極尋找顧客客進行促銷，將