商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)展工作要點

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)展工作要點第1頁/共22頁一、項目選址基本要點二、研究決策基本方法三、項目拿地操作流程四、怎樣做好發(fā)展工作工作要點商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展第2頁/共22頁項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作1、只選擇適合做商業(yè)的項目

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式是以形成持有物業(yè)為目的，所以只選擇可以做商業(yè)廣場的項目。2、主要在100個目標(biāo)城市中發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該首選在大城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)發(fā)展。根據(jù)城市市轄區(qū)經(jīng)濟規(guī)模、人口、社零總額為主要指標(biāo)，輔以職工工資、人均儲蓄、生活用電指標(biāo)加以修正，再加上一批戰(zhàn)略性城市選擇。第3頁/共22頁項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作3、重點選址在核心大城市和城市核心地段

——“地段決定論”在商業(yè)地產(chǎn)中尤為重要。

——大城市、城市核心地段是稀缺資源，必須及時迅速地占領(lǐng)。這樣的項目價值遠遠大于小城市以及新區(qū)項目的價值。

——要選址在商業(yè)中心、城市副中心以及即將成為城市中心的地段。第4頁/共22頁4、周邊必須擁有足夠的人口規(guī)模

——常住人口地塊周邊半徑3km常住人口30萬以上，同時，最好半徑5km常住人口50萬以上。以上人口強調(diào)為“常住人口”，因為這些人群才是消費人群，游客、打工者、過路者都不是穩(wěn)定的消費群。

“人多”是必要條件，房價、購買力等，不是主要條件！

——對于城市副中心、新中心項目須非常謹(jǐn)慎，必須具備人口規(guī)模，周邊必須成熟。例如，經(jīng)過地塊四至的公交車自然形成量至少10條線路以上。5、交通條件

——地塊可視性、可達性強，交通匯集、便捷、通暢；

——周邊無高架、隧道、綠隔、河道、擋墻、限行等阻礙商業(yè)活動的硬傷；項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第5頁/共22頁6、地塊尺度

——商業(yè)綜合體項目地塊的標(biāo)準(zhǔn)尺度約為（300～400）×（160～180）米。

——地塊必須有足夠的沿主街道展示面（300米以上）；最好有兩邊沿主路；用地形狀完整，尺度方正、比例恰當(dāng)。

——尺度一般都超過城市控制性詳規(guī)切分地塊的習(xí)慣，往往需要進行規(guī)劃溝通，取消把地快分割太小的次級道路。

基于商業(yè)綜合體的尺度，商業(yè)地產(chǎn)項目一般最小100畝，120畝以上的地塊才夠做酒店；完整的城市綜合體，200畝左右是較好的選擇。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第6頁/共22頁7、用地性質(zhì)

城市綜合體的功能內(nèi)容包括商業(yè)、酒店、住宅、辦公、公寓等，用地性質(zhì)有商業(yè)用地、商服用地，也有綜合用地、住宅用地等，應(yīng)爭取最長的使用年限。隨著各地對商用辦公物業(yè)分割銷售、使用的限制，須盡量避免配設(shè)40年產(chǎn)權(quán)的soho產(chǎn)品，要盡量爭取配設(shè)70年產(chǎn)權(quán)的住宅產(chǎn)品。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第7頁/共22頁8、規(guī)劃條件

（1）商業(yè)地產(chǎn)的核心條件性指標(biāo)：覆蓋率（建筑密度），是商業(yè)地產(chǎn)最重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分至少60％，最好70％；多地塊大規(guī)模綜合體項目（例如總用地面積達200畝）平均覆蓋率也應(yīng)50％以上。

（2）商業(yè)地產(chǎn)的核心條件性指標(biāo)：綠地率，也是商業(yè)地產(chǎn)重要的規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)部分最好不超過5％，最多不能超過10％，最好不作要求；多地塊大規(guī)模綜合體項目（例如總用地面積達200畝）平均綠化率也應(yīng)20以下。

（3）核心指標(biāo)：容積率，此項指標(biāo)須結(jié)合規(guī)劃總圖、地價與容積率關(guān)系等綜合確定。有些情況下（如房價低和純商業(yè)地塊）此項指標(biāo)重要性弱于覆蓋率。通常建議北方和低房價地區(qū)2.5～4，南方和高房價地區(qū)3～5或以上。

項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第8頁/共22頁

小結(jié)：能做商業(yè)地產(chǎn)、人口規(guī)模足夠、規(guī)劃條件適合，是項目選址的基本要點。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第9頁/共22頁研究決策的過程就是綜合技術(shù)和經(jīng)濟分析方法的過程。1、“發(fā)展問題50問”

立項后即開展發(fā)展部編制的“發(fā)展問題50問”，落實商業(yè)地產(chǎn)關(guān)注的涵蓋政策、市場、規(guī)劃、成本、經(jīng)營等各方面的調(diào)查工作，為決策提供依據(jù)。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第10頁/共22頁2、規(guī)劃設(shè)計

大商業(yè)通常規(guī)模為15萬平方米（含地下）左右，如果條件合適，可以規(guī)劃酒店，酒店規(guī)模通常為3－4萬平方米。

項目測算和業(yè)務(wù)鏈條上的流程配置原則上都是依據(jù)這個穩(wěn)健的規(guī)劃模型所設(shè)置的，所以大商業(yè)部分一般不宜作大的規(guī)劃革新。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第11頁/共22頁3、規(guī)劃和測算研究“規(guī)劃模型基于經(jīng)濟模型”，經(jīng)濟模型和規(guī)劃模型要互相調(diào)適，得出規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)和成本收益測算指標(biāo)。

規(guī)劃院除了完成圖紙，更重要的是確定持有物業(yè)和銷售物業(yè)的各項詳細指標(biāo)，是真正的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。

成本測算要得出的核心指標(biāo)包括：“總成本、總收入、利潤、現(xiàn)金流、總租金、總持有物業(yè)面積等六項”。

項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第12頁/共22頁小結(jié)

研究決策的基本過程就是在完成“50問調(diào)查”的基礎(chǔ)上，綜合組織規(guī)劃、成本、商管、發(fā)展四位一體的反復(fù)分析研究，由集團給出結(jié)論和方向。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第13頁/共22頁拿地前工作之一、開拓項目信息

（1）密切關(guān)注城市中的商業(yè)項目機會；掌握全市、各區(qū)商業(yè)中心項目規(guī)劃、招商、立項情況；掌握全市商業(yè)地塊項目儲備、出讓情況；

（2）發(fā)送投資意向函，引進參觀、邀請訪問；拜訪市區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，尋找政府中的積極份子；－－區(qū)長有時很關(guān)鍵；

（3）事實勝于雄辯。引進參觀，現(xiàn)場說教往往可以達到超出意想的效果。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第14頁/共22頁拿地前工作之二、落實商務(wù)條件

（1）原則：不盲目競買，不拼地價。商業(yè)地產(chǎn)和持有物業(yè)不是普通房地產(chǎn)行為，地價方面不要類比于周邊房地產(chǎn)市場；一般建議為市場普通房地產(chǎn)地價的50％或以下；可以參考基準(zhǔn)地價、成本地價來作測算；

（2）提供回遷樓可以減少前期地價支付總額；（3）應(yīng)予爭取的優(yōu)惠政策，如：綜合體項目的優(yōu)惠政策；省市重點項目的優(yōu)惠政策；招商引資項目的優(yōu)惠政策；開發(fā)期稅費補貼減免；經(jīng)營期稅費補貼減免等。（4）落實交地標(biāo)準(zhǔn)和其它技術(shù)、商務(wù)條件。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第15頁/共22頁拿地前工作之三、政府的支持和歡迎是項目發(fā)展的基礎(chǔ)環(huán)境宣傳要點：形象工程、稅收工程、政績工程、民生工程、服務(wù)業(yè)工程，不是“房地產(chǎn)”；

找對人和走對路；找圖發(fā)展的城市，找想做事的領(lǐng)導(dǎo)。發(fā)展項目時都要求開展前期規(guī)劃對接和地價商談；約定設(shè)置門檻以避開惡意競爭者；項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第16頁/共22頁拿地前工作之四、

判斷項目能否順利按模式推進的要點（1）選址可以做商業(yè)；（2）規(guī)劃條件合要求；（3）土地價格比較低；（4）政府支持設(shè)門檻。

有了以上基礎(chǔ)情形的判斷以后，就可以按流程推進拿地了。項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第17頁/共22頁拿地主要工作流程（1）土地信息；（2）項目立項；（3）“50問”調(diào)查；（4）地價摸底；（5）規(guī)劃交底；（6）反復(fù)的規(guī)劃研究和成本測算；（7）方案匯報、溝通、預(yù)批準(zhǔn)；（8）協(xié)議談判；主要內(nèi)容為：“規(guī)劃條件、土地價格、優(yōu)惠政策、掛牌條件”；（9）招拍掛拿地；項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第18頁/共22頁小結(jié)：拿地操作流程在發(fā)展部主要體現(xiàn)在如下8個文件化管理流程中：土地信息——項目立項——規(guī)劃交底——圖紙簽發(fā)——成本測算——協(xié)議談判——掛牌出讓——土地合同

項目選址基本要點研究決策基本方法項目拿地操作流程怎樣做好發(fā)展工作第19頁/共22頁

發(fā)展能力，是地產(chǎn)企業(yè)的首要能力！

發(fā)展部多爭得一分的利益，就可以為后期開發(fā)贏得十分的利益。集團的發(fā)展業(yè)務(wù)要求明確項目開發(fā)后期過程中的一切可能的事項，在發(fā)展階段