在建工程資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法

一、價(jià)值類型及其定義本次評(píng)估采用符合使用管制要求前提下的市場(chǎng)價(jià)值作為選定的價(jià)值類型，具體定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。符合使用管制要求在本報(bào)告中是指被評(píng)估資產(chǎn)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)的要求使用，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變。二、評(píng)估基準(zhǔn)日考慮委托方根據(jù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)行為的需要，本著有利于保證評(píng)估結(jié)果有效地服務(wù)于評(píng)估目的的原則，商定本項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為：2013年9月20日。三、評(píng)估依據(jù)（一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)《關(guān)于同意協(xié)議轉(zhuǎn)讓武漢中國(guó)XX總公司物流服務(wù)中心大樓（在建）的（誠(chéng)通資產(chǎn)字[2013]34號(hào)）批復(fù)》；資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書。（二）法律法規(guī)依據(jù)國(guó)務(wù)院91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日）（；原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局國(guó)資辦發(fā)【1992]36號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》1992年7月18日）（；財(cái)政部令第14號(hào)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理若干問題的規(guī)定》2001年12月31日）（；國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部令第3號(hào)《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》2003年12月31日）（；國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（2005年8月25日）；國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于《加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題》的通知（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)【2006】274號(hào)，2006年12月12日）。（三）準(zhǔn)則依據(jù)財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》的通知（財(cái)企【2004】20號(hào)，2004年2月25日）;中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》的通知（會(huì)協(xié)【2003】18號(hào)，2003年1月28日）；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一評(píng)估報(bào)告等7項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的通知（中評(píng)協(xié)【2007】189號(hào)，2007年11月28日）；中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南》的通知（中評(píng)協(xié)【2008】218號(hào)，2008年11月28日）。（四）權(quán)屬依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《建筑工程施工許可證》；《湖北省企業(yè)投資項(xiàng)目備案表》；建筑工程施工合同；建筑工程勘察合同；建筑工程委托監(jiān)理合同。（五）取價(jià)依據(jù)湖北省建筑裝飾工程消耗量定額（2008）湖北省建筑裝飾工程預(yù)算定額（2003）湖北省安裝工程消耗量定額（2008）湖北省安裝工程預(yù)算定額（2003）武漢建筑工程造價(jià)信息（2013年9月）；湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒布的鄂建文[2011]80號(hào)、鄂建文[2012]85號(hào)文件；項(xiàng)目工程結(jié)算書；《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)）；9.《關(guān)于工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》計(jì)辦價(jià)格（[2002]1153號(hào)）；《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394號(hào)）；設(shè)備資產(chǎn)購(gòu)買合同；《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）；其他參考資料。四、評(píng)估方法根據(jù)本次評(píng)估的特定目的及被評(píng)估建筑物資產(chǎn)的特點(diǎn)，以資產(chǎn)持續(xù)使用為前提，考慮到房地分離狀況，故采用成本法計(jì)算確定評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。本次評(píng)估的價(jià)值類型采用市場(chǎng)價(jià)值。成本法的基本計(jì)算公式為：評(píng)估價(jià)值=重置價(jià)值重置價(jià)值=建安工程造價(jià)+設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本（一）重置全價(jià)的確定重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本.建安工程造價(jià):評(píng)估人員根據(jù)被評(píng)估房屋建筑物的具體特點(diǎn)和所取得的相關(guān)資料，確定采用以下方法確定建安工程費(fèi)。預(yù)決算調(diào)整法：以建筑物竣工決算中的工程量為基礎(chǔ)，依照當(dāng)?shù)亟ㄖ芾聿块T發(fā)布的建筑工程造價(jià)計(jì)算程序、預(yù)算定額和費(fèi)用定額，按評(píng)估基準(zhǔn)日的人工、材料價(jià)格和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整計(jì)算出被評(píng)估建筑物的建安工程費(fèi)。主要計(jì)算公式為:建安工程造價(jià)=土建工程造價(jià)+安裝工程造價(jià).設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：直接按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)確定設(shè)備的購(gòu)置價(jià)格；并根據(jù)設(shè)備的具體情況確定是否考慮相關(guān)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等費(fèi)用，以確定設(shè)備的價(jià)值。前期費(fèi)用及其他費(fèi)用：主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空費(fèi)、勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)以及武漢市規(guī)定收取的建設(shè)工程相關(guān)費(fèi)用等，因評(píng)估對(duì)象尚未竣工驗(yàn)收，因此相關(guān)的前期費(fèi)用及其他費(fèi)用在賬面核實(shí)的基礎(chǔ)確定，并同時(shí)了解付款結(jié)算情況。資金成本資金成本為委估建筑物正常建設(shè)工期內(nèi)占用資金的籌資成本，本金和計(jì)息期按照正常項(xiàng)目建設(shè)情況下需占用資金的數(shù)額及相應(yīng)的正常合理工期計(jì)算，利息率選擇評(píng)估基準(zhǔn)日仍在執(zhí)行的與正常合理工期同期的基本建設(shè)貸款利率，本次采用1-3年期年利率為6.15%。評(píng)估時(shí)，假設(shè)資金均勻投入，計(jì)息期取正常工期的一半。資金成本=（建安工程造價(jià)+設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用）X年利率X1/2X建設(shè)工期（二）評(píng)估值的確定計(jì)算公式為：重置全價(jià)=建安工程造價(jià)+設(shè)備購(gòu)置費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本五、評(píng)估程序?qū)嵤┻^程和情況本次評(píng)估程序主要分四個(gè)階段進(jìn)行。（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段2013年8月8日至11日，我公司,與委托方洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對(duì)自身業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，接受委托，簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；確定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，組成評(píng)估項(xiàng)目組，編制評(píng)估計(jì)劃；輔導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有者填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，準(zhǔn)備評(píng)估所需資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及收集評(píng)估資料階段2013年9月24日至27日，根據(jù)此次評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況，按照評(píng)估程序準(zhǔn)則和其他相關(guān)規(guī)定的要求，評(píng)估人員通過詢問、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，從各種可能的途徑獲取評(píng)估資料，核實(shí)評(píng)估范圍，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬。（三）評(píng)定估算階段2013年9月28日至10月9日，對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行必要分析、歸納和整理，形成評(píng)定估算的依據(jù)；根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、評(píng)估資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適用的評(píng)估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成初步評(píng)估結(jié)果。（四）編制和提交評(píng)估報(bào)告階段2013年10月9日至10月12日，根據(jù)各評(píng)估小組對(duì)各類資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果，編制相關(guān)評(píng)估說明，在核實(shí)確認(rèn)相關(guān)評(píng)估說明具體資產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確無誤，評(píng)估工作沒有發(fā)生重復(fù)和遺漏情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)各資產(chǎn)評(píng)估說明進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估匯總分析，確定最終評(píng)估結(jié)論，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對(duì)評(píng)估報(bào)告及評(píng)估程序執(zhí)行情況進(jìn)行必要的內(nèi)部審核;與委托方或者委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方就評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通;按資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的要求向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。六、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估以本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告所列明的特定評(píng)估目的為基本假設(shè)前提；本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)；本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不會(huì)發(fā)生不可預(yù)見的重大變化；本次評(píng)估假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)合法，被評(píng)估資產(chǎn)在符合使用管制要求的情況下使用；產(chǎn)權(quán)持有單位和委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料和權(quán)屬資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整；根據(jù)委托方和產(chǎn)權(quán)持有單位提供的資料，本次評(píng)估假設(shè)產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)委估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日擁有完全產(chǎn)權(quán)；評(píng)估范圍僅以委托方提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。當(dāng)出現(xiàn)與前述假設(shè)條件不一致的事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，本評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。七、評(píng)估結(jié)論本次評(píng)估采用成本法對(duì)中儲(chǔ)總公司擬轉(zhuǎn)讓的位于武漢市江岸區(qū)解放大道2020號(hào)武漢物流服務(wù)中心大樓（在建）資產(chǎn)在符合使用管制要求前提下的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。評(píng)估增減值原因分析評(píng)估增值原因：①資產(chǎn)賬面值未記錄資金使用的財(cái)務(wù)利息支出，本次評(píng)估根據(jù)工程項(xiàng)目情況采用完工工程合理工期和基準(zhǔn)日相適應(yīng)的貸款利率計(jì)算資金成本，因此形成增值；②當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行新的建筑安裝工程工資標(biāo)準(zhǔn)，高于工程施工結(jié)算中采用的人工標(biāo)準(zhǔn)，因此形成增值。八、特別事項(xiàng)說明本評(píng)估報(bào)告存在如下特別事項(xiàng)，提請(qǐng)報(bào)告使用者予以關(guān)注：本報(bào)告的評(píng)估結(jié)論是反映委估資產(chǎn)在符合使用管制要求前提下，于評(píng)估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的本報(bào)告所列明的評(píng)估目的下的價(jià)值。本評(píng)估報(bào)告是在委托方及相關(guān)當(dāng)事方提供基礎(chǔ)文件數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。提供必要的資料并保證所提供的資料的真實(shí)性、合法性、完整性是委托方及相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任;注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見。本評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估值增減可能產(chǎn)生的納稅義務(wù)變化。因此此次評(píng)估范圍不包含大樓所使用的土地價(jià)值。本評(píng)估結(jié)論為委估資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日在房地分離權(quán)利狀況下的房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，未考慮上述資產(chǎn)尚未支付的相關(guān)負(fù)債以及相關(guān)資產(chǎn)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。此次評(píng)估范圍不含未進(jìn)入審計(jì)結(jié)算的后期施工的以下項(xiàng)目：①1、2層大廳；20、層辦公的裝修項(xiàng)目，22②大樓室內(nèi)電子顯示屏及識(shí)別系統(tǒng)，③地下車庫(kù)門禁系統(tǒng)，④室外綠化項(xiàng)目。因此我們提醒報(bào)告使用人關(guān)注。委托方及相關(guān)當(dāng)事方對(duì)所提供的評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬等資料的真實(shí)性、合法性和完整性承擔(dān)責(zé)任；注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任是對(duì)該資料及其來源進(jìn)行必要的查驗(yàn)和披露，不代表對(duì)本次委估資產(chǎn)的權(quán)屬提供任何保證，對(duì)評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬進(jìn)行確認(rèn)或發(fā)表意見超出注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)范圍，我們提請(qǐng)報(bào)告使用人關(guān)注。九、評(píng)估報(bào)告使用限制說明本評(píng)估報(bào)告有如下使用限制：本評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用，且只能用于本評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)，以及資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的