“金海灣”整合營(yíng)銷方案

1“金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤(pán)方略一、欽州房地產(chǎn)調(diào)研分析(一)經(jīng)濟(jì)性因素(二)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況(三)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)二、本項(xiàng)目概述(一)本項(xiàng)目SOWT分析(二)本項(xiàng)目綜述三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析(一)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述(二)本項(xiàng)目操盤(pán)焦點(diǎn)四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析(一)目標(biāo)客戶群確定(二)目標(biāo)區(qū)域確定五、本項(xiàng)目定位(一)開(kāi)發(fā)理念(二)樓盤(pán)名稱提議(三)項(xiàng)目主題(四)本項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定位：市場(chǎng)主導(dǎo)者(五)樓幢名稱提議六、整合營(yíng)銷策略(一)操盤(pán)整體思路2(二)具體操作(三)樓盤(pán)策略(四)價(jià)格策略(五)產(chǎn)品策略(六)尾盤(pán)營(yíng)銷策略七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算(一)廣告預(yù)算確定(二)廣告整合傳播總體思路(三)廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算八、營(yíng)銷組織與調(diào)控(一)(二)(三)組織架構(gòu)銷售進(jìn)場(chǎng)銷售培訓(xùn)3“金海灣”項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤(pán)方略前言隨著“10+1”框架下中國(guó)東盟經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)“橋頭堡一泛南寧” (北京許多學(xué)者、專家又稱為“大南寧”)概念和中國(guó)“9+2”泛珠江經(jīng)濟(jì)圈作用的日益突現(xiàn)，其作為區(qū)城經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“火車頭”驅(qū)動(dòng)影響力也正在向周邊城市擴(kuò)散、延伸，這種良好的發(fā)展勢(shì)頭在房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)得更加突出，其支柱性產(chǎn)業(yè)特征也更明顯，尤其對(duì)沿海城市(北海、欽州)和新興城市(貴港、賀州)的影響更甚。我們?nèi)鎸徱曅袠I(yè)性的全國(guó)宏觀環(huán)境，縱觀廣西環(huán)境，乃至欽州市，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)明顯的城性特征是分析的重點(diǎn)，因此，本文將重點(diǎn)闡述欽州和本項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境和營(yíng)銷構(gòu)想。一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西(一)經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開(kāi)發(fā)為主，其中從事農(nóng)業(yè)的人口占全市總?cè)丝?5.2%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，隨著改革開(kāi)放力度的逐漸深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所培育的商品意識(shí)得到了極大的釋放，政府在施政方面較注重自然資源的開(kāi)發(fā)4香蕉、瓜皮、竹芒紡織、茶葉等)、海產(chǎn)品、建筑材料、礦業(yè)開(kāi)采、玩具等新興行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。盡管其GDP總量排在全區(qū)十二個(gè)地級(jí)行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。在此發(fā)展過(guò)程中，已逐漸形成了一個(gè)富裕階層，這個(gè)階層的數(shù)量約占總?cè)藬?shù)5%左右。其購(gòu)買力和購(gòu)買欲望經(jīng)一定時(shí)間的聚集和累積，將井噴”。在“衣食住行”消費(fèi)梯度中，“住”將成為其消費(fèi)的首要目標(biāo)。(二)欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況元，2001年完成房地產(chǎn)投資5578萬(wàn)元，2002年完成房地產(chǎn)投資盛發(fā)展勢(shì)頭，2002年全市累計(jì)銷售商品房面積2.95萬(wàn)平方米，同比直接上漲而引發(fā)的銷售均價(jià)劇烈上升的趨勢(shì)值得重視和警惕。當(dāng)然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動(dòng)也較以往明顯。據(jù)相關(guān)資料分析評(píng)估，今年平均在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產(chǎn)業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個(gè)新高潮。由此，也意味著今年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，創(chuàng)新將成為競(jìng)爭(zhēng)制勝的靈魂。(三)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)理性地審視欽州市的商品房供求市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化(房)概念的深入浸透著無(wú)奈。無(wú)論是從構(gòu)成市場(chǎng)因子的城市化人口、人均可支配收入、購(gòu)買的需求欲望、還是5從城市的規(guī)?；l(fā)展變遷、市場(chǎng)的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措段。因此，在這樣的一種市場(chǎng)環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤(pán)相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶對(duì)居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識(shí)和需求水平正在逐步形成。因此，重視對(duì)市場(chǎng)的培育與引導(dǎo)，將顯得相當(dāng)重要，尤其是這種新興市場(chǎng)的新項(xiàng)目。在目前市場(chǎng)上，已有世紀(jì)新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀(jì)金灣廣場(chǎng)、華信花園協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)、大世界商業(yè)廣場(chǎng)等數(shù)個(gè)樓盤(pán)在不同時(shí)機(jī)推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。按照我們公司對(duì)欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合研究，樓盤(pán)形象較好且相對(duì)成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新其基本體現(xiàn)現(xiàn)在對(duì)產(chǎn)品概念的設(shè)計(jì)、對(duì)消費(fèi)者需求的把握、對(duì)樓盤(pán)形象的塑造、對(duì)營(yíng)銷方式和技巧的運(yùn)用、對(duì)樓盤(pán)差異性的定位及整體開(kāi)發(fā)的意識(shí)與理念等都沒(méi)有一個(gè)較為完整、清晰的概念，尤其是靠近廣場(chǎng)、火車站、高速公路出入口等地段的紛爭(zhēng)圈地將更的空間，以自己獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)理念和產(chǎn)品氣質(zhì)(即產(chǎn)品差異化)贏得消費(fèi)者認(rèn)同，獨(dú)步市場(chǎng)是解決本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的關(guān)鍵所在。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒(méi)有應(yīng)對(duì)的方法和策略、不能調(diào)動(dòng)各方面資差異化營(yíng)銷、充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值、充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)客體是贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利的關(guān)鍵。因此，從某種意說(shuō)，這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。尤其是，針對(duì)“金海灣”這樣一個(gè)沒(méi)有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不明顯的樓盤(pán)而言，此更為重要。6二、本項(xiàng)目概述(一)本項(xiàng)目SOWT分析1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處城邊緣、自然條件和人文條件比較好，升值潛74、消費(fèi)提高：部分高收入層對(duì)居住環(huán)境有了新的需要，開(kāi)始喜愛(ài)綜上所述：具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。故，在項(xiàng)目操作過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)研、尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)。根據(jù)消費(fèi)者需求特點(diǎn)和趨勢(shì)，抓住機(jī)遇，并充分整合好各種有效資源，科學(xué)操作，以實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的最大綜合效益。(二)項(xiàng)目綜述項(xiàng)目除中央花園和生活市場(chǎng)外，無(wú)別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項(xiàng)目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢(shì)，要想項(xiàng)目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項(xiàng)目有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、爭(zhēng)取項(xiàng)目的推廣成功。2、營(yíng)銷推廣的思路構(gòu)想：C、建造符合項(xiàng)目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力D、挖掘項(xiàng)目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析(一)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述8項(xiàng)位規(guī)均價(jià)主力面關(guān)鍵銷營(yíng)銷對(duì)比89置文峰南路人民路8號(hào)欽州灣大道欽州灣廣場(chǎng)旁模畝畝m2建筑面積m2/m2)未出臺(tái)樓中樓樓中樓樓中樓樓中樓積范圍)~00主推三房0~0已入住今年5伙今年7號(hào)底開(kāi)盤(pán)中旬開(kāi)盤(pán)售情況一期售完，二期套左右%未售%體驗(yàn)式商業(yè)廣場(chǎng)無(wú)分析項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場(chǎng)上已形成一定的口碑，易于二期售銷供選擇性大，配有陽(yáng)臺(tái)，但周邊市政地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；項(xiàng)目起點(diǎn)較高，在本地屬高檔物業(yè)，形象較好，但項(xiàng)目商住混雜，居住大受影響，不適合純居、時(shí)強(qiáng)，生自有電梯、空中花園、地下停車場(chǎng)一應(yīng)俱全，位置好，處交通要地，市政設(shè)施齊全。項(xiàng)目地處較偏，交通不便，采用半合圍形式，建有中庭花園，在規(guī)劃設(shè)計(jì)夫，較前衛(wèi)，但因有配套廣廈花苑景湖花園廣廈花苑景湖花園欽州灣廣場(chǎng)欽州灣廣場(chǎng)藍(lán)湖畝畝畝畝畝二~三房樓中樓樓中樓~0三房00今年底入伙三期9盤(pán),二期年底入住3入住%%%%工業(yè)城市園城叢中的綠園徽，范項(xiàng)目以商為主，占多，深受本地人喜愛(ài)，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設(shè)施不足，交通不是十分地理位置好，機(jī)關(guān)單位多，市政配套齊，建筑風(fēng)格系歐陸派，物業(yè)管理采項(xiàng)目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售狀況，戶型但缺乏市場(chǎng)配套設(shè)多為私宅，治安狀況不住，市場(chǎng)接受度不強(qiáng)。模大，配套全，項(xiàng)目已健康為營(yíng)銷主題，形成鮮明的市場(chǎng)個(gè)性，項(xiàng)目形象該項(xiàng)目區(qū)位較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤(pán)一道靚麗的風(fēng)景。項(xiàng)目(二)本項(xiàng)目操盤(pán)焦點(diǎn)根據(jù)以上競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的綜合分析，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們提議，本項(xiàng)目在市場(chǎng)定位上一定要找到突破瓶頸，既不要將目標(biāo)客戶群鎖定在商端客戶(因?yàn)闅J州離首府南寧較近，隨著“泛南寧”的影響，許多成功的商端客戶紛紛到南寧置業(yè))，也不要將目標(biāo)鎖定在中低端客戶(因?yàn)樵缙诘母?jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)多瞄準(zhǔn)的是此類消費(fèi)群體，且其售價(jià)低，利潤(rùn)相對(duì)較少)，而是要將目標(biāo)客戶群鎖定在中、高端客戶(又稱亞高端客戶)上。即明確表達(dá)出本項(xiàng)目是欽州市樓盤(pán)中位置相對(duì)較偏，自然條件較好，規(guī)模不大，其1、從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境而言，適合此類消費(fèi)群體的樓盤(pán)沒(méi)有；2、從數(shù)量金字塔構(gòu)成來(lái)說(shuō)，此類客戶相對(duì)較多，且購(gòu)買力3、從引導(dǎo)和迎合市場(chǎng)需求理論分析，此類目標(biāo)群消費(fèi)潛力4、營(yíng)造“高質(zhì)高價(jià)”和“一分錢(qián)一分貨”氛圍，并進(jìn)行理。四、本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析定中高端客戶(亞高端客戶)，尤其是次高端客戶需求和心理的(一)目標(biāo)客戶群確定根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目潛在客戶群的分析結(jié)果，項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者市1、特殊行業(yè)中、高層管理者據(jù)欽州稅務(wù)局的一份資料顯示，電信、金融、保險(xiǎn)、電力、自來(lái)水等與政府壟斷性資源相關(guān)行業(yè)性公司的個(gè)人所得稅交納文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤(pán)的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身2、私營(yíng)企業(yè)主殖、林產(chǎn)化工、建筑材料、礦業(yè)開(kāi)采等初具規(guī)模的私營(yíng)企業(yè)主，常感嘆本地樓盤(pán)綜合素質(zhì)差，有去南寧置業(yè)的愿望。3、經(jīng)商人士由于近年欽州市政府加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，又臨河近海，其海產(chǎn)品和礦產(chǎn)品豐富，形成了一些產(chǎn)業(yè)鏈，再加前述私營(yíng)企業(yè)的異軍突起，造就了許多成功的商人較關(guān)心樓盤(pán)的綜合素質(zhì)和形象，以符合自身品味和身份。4、灰色隱形收入者市及轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城有一大批“頭腦型過(guò)程中，也形成了一批隱形收入者。他們都很強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的檔次。5、家庭置業(yè)者愿意搬到本項(xiàng)目所在的新城區(qū)，以求過(guò)另一種生活，他們注重實(shí)用性和樓盤(pán)形象，以此彰顯與其他家庭的不一樣。(二)目標(biāo)區(qū)域確定私營(yíng)業(yè)主經(jīng)商人士活動(dòng)區(qū)域。五、本項(xiàng)目定位根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目SOWT分析和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的充分評(píng)估，我們提議：本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)鎖定在中、高端客戶。為迎合目標(biāo)客戶樓盤(pán)形象，以“領(lǐng)引欽州居住文明時(shí)代”的精英文化社區(qū)為主旨進(jìn)行整體包裝，強(qiáng)化賣點(diǎn)。(一)開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目操作的經(jīng)營(yíng)理念對(duì)項(xiàng)目成功與否有至關(guān)重要的作用。尤其對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的把握和敏銳反應(yīng)的靈活性是其關(guān)鍵。對(duì)于本項(xiàng)目而言，我們認(rèn)為，欽州項(xiàng)目絕大多數(shù)是湘潭設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，樓盤(pán)產(chǎn)品很大程度上存在雷同和抄襲，使現(xiàn)在規(guī)劃出來(lái)的樓盤(pán)缺乏個(gè)性，因此，我們建議開(kāi)發(fā)商多吸收欽州以外城市樓盤(pán)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)特點(diǎn)，力求在產(chǎn)品上與欽州現(xiàn)有樓盤(pán)有較大的差異；另外在營(yíng)銷手法和推廣理念上采用一些較為先進(jìn)方法，爭(zhēng)取以創(chuàng)先的理念貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的始終。(二)樓盤(pán)名稱建議根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，和周邊的環(huán)境以及欽州其它樓盤(pán)鮮明的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目名稱擬定為“金海灣”。創(chuàng)意緣由：1、項(xiàng)目名稱以“金”字作為項(xiàng)目開(kāi)頭，與貴公司金輝房地產(chǎn)的相呼應(yīng)，以便公司品牌和項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)。2、“海”字符合欽州大工業(yè)、大港口城市的形象特征，又含有濃郁的生態(tài)自然元素，與項(xiàng)目的主題相符。3、“灣”字喻義為避風(fēng)雨，享平安之地，讓客戶容易聯(lián)想為幸福生活安居樂(lè)業(yè)的港灣。4、欽州市原有“金灣大酒店”已形成一定的品牌，在市民中樹(shù)借住酒店的知名度為項(xiàng)目打造名聲，起到事半功倍的效果。5、該樓盤(pán)南面剛好是欽州目前最具現(xiàn)代化氣息的金海灣大街，此樓盤(pán)將代表金海灣最有品牌的樓盤(pán)。(一)操盤(pán)整體思路根據(jù)前述競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)的綜合分析和本項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，我們認(rèn)為，憑借本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)，本項(xiàng)目一定是以價(jià)格和營(yíng)銷手段取勝，因此樓盤(pán)在運(yùn)營(yíng)各階段一定要注重對(duì)價(jià)格的把握的巧妙運(yùn)用定價(jià)策略吸引客戶，實(shí)現(xiàn)成交。正式推出階推出階段 推出后分期推廣形象形象象循環(huán)(二)具體操作 剩余部分主要任務(wù)：憑剩余部分主要任務(wù)：憑借隆重的開(kāi)盤(pán)，掀起第一次銷售高潮；廣告組合：利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、宣傳單頁(yè)、樓書(shū)、戶外廣告等形式進(jìn)行“地毯式”推銷，制造熱銷氣氛和市主要任務(wù)：利用“十一黃金周”銷售旺季，進(jìn)場(chǎng)，并進(jìn)行直銷，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，客戶積累，公布均促銷：加強(qiáng)對(duì)單位及周邊縣鎮(zhèn)宣傳活動(dòng)；廣告組合：利用戶外廣告和POP廣告及樓盤(pán)賣場(chǎng)渲染氣氛，搶占市場(chǎng)先機(jī)，營(yíng)造本項(xiàng)目知名度。促銷：利用“五一黃金周”銷售旺季爭(zhēng)取作清盤(pán)銷售；廣告組合：利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、宣傳單頁(yè)、樓書(shū)、戶外廣告等形式進(jìn)行推銷，營(yíng)造熱賣現(xiàn)象。產(chǎn)品：將剩余單元重新包裝價(jià)格：視市場(chǎng)情況，實(shí)行折中拆優(yōu)惠；促銷：送物業(yè)管理費(fèi)、車位折扣、花園陽(yáng)臺(tái)等廣告組合：利用報(bào)紙、電臺(tái)、電視臺(tái)、宣傳單頁(yè)、樓書(shū)、注：除特別標(biāo)注外，本案所提到的價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)。3、銷售程序a)接待流程：送客戶講解沙盤(pán)推薦戶型雙方確定價(jià)格確定擬定房號(hào)推薦新單元現(xiàn)金繳款銀行繳款開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)收訖議開(kāi)發(fā)商開(kāi)立繳款單憑繳款單簽訂協(xié)議移交開(kāi)發(fā)商戶檔案資銷售合同(三)樓盤(pán)策略：項(xiàng)目形象定位：領(lǐng)引欽州居住文明時(shí)代項(xiàng)目產(chǎn)品定位：欽州首席文化生態(tài)社區(qū)(1)工地形象提議修建臨時(shí)工地圍墻，并充分利用工地圍墻做形象廣告，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的整體認(rèn)識(shí)和印象。尤其要注意加強(qiáng)小區(qū)綠化配套的施工，盡可能在開(kāi)盤(pán)前使綠化有雛形，有水景。工地管理井然有序，施工科學(xué)嚴(yán)格，以信心。(2)售樓部形象銷售中心作為顧客集中交易的重要場(chǎng)所，其氛圍的營(yíng)造非常重自始至終讓顧客有受尊重的感覺(jué)，在售樓部的裝修上一定要突出文化和生態(tài)的兩個(gè)主要概念。(3)要制作一個(gè)本項(xiàng)目的建筑模型，使之形神兼?zhèn)?，深化本?xiàng)目?jī)?nèi)(10m×15m);(四)價(jià)格策略根據(jù)本項(xiàng)目所屬地段，其售價(jià)普遍較高，從前面的市場(chǎng)調(diào)查與據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略，我們應(yīng)在“低開(kāi)高走”的市場(chǎng)培育體系根據(jù)本項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)的評(píng)比分析，我們初步擬定本項(xiàng)目起價(jià)3、價(jià)格政策4、價(jià)格促銷：第二次推盤(pán)，實(shí)行抽獎(jiǎng)大行動(dòng)，即用戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)，設(shè)置對(duì)個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，只要當(dāng)天落單均可參加抽獎(jiǎng)，最低折扣設(shè)置為：折后總價(jià)減5(五)產(chǎn)品策略根據(jù)通盤(pán)銷售的策略，以“好”和“壞”搭配為原則，首次推盤(pán)可推位置稍差的房號(hào)，同時(shí)再搭配位置較好的房號(hào)，具體推盤(pán)計(jì)(六)尾盤(pán)營(yíng)銷策略與方法房地產(chǎn)通常所說(shuō)的“尾盤(pán)”一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤(pán)銷售率在八成左右的時(shí)段，余下的單位便稱作尾盤(pán)。尾盤(pán)銷售一直是開(kāi)發(fā)商和代理商最感頭疼的事情之一。因?yàn)橘u尾盤(pán)時(shí)已不大可能大量性，轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳，尾盤(pán)數(shù)量不多，其營(yíng)銷費(fèi)用非常有限，而尾盤(pán)又往往沉淀了開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)，如何以少量的宣傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這一直是業(yè)內(nèi)人士熱衷探討的話題。根據(jù)我們多年來(lái)多個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和實(shí)戰(zhàn)積累，具體舉措和方法有：的部分單位在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或開(kāi)盤(pán)當(dāng)日進(jìn)行優(yōu)惠處理。價(jià)方式進(jìn)行階段促銷。找出優(yōu)、缺點(diǎn)，然后測(cè)定出切實(shí)可行的辦法進(jìn)行強(qiáng)銷。七、本項(xiàng)目廣告整合推廣計(jì)劃及預(yù)算(一)廣告預(yù)算確定由于競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)愈來(lái)愈多，在整合營(yíng)銷方面對(duì)廣告的投入也愈吸引更多的買家到現(xiàn)場(chǎng)參加認(rèn)購(gòu)，營(yíng)造一個(gè)良好的樓盤(pán)形象，構(gòu)建一個(gè)合理的