保稅物流園區(qū)相關概念、設計、案例整理

房地產(chǎn)概念設計保稅物流園區(qū)目錄參考文獻 區(qū)位交通條件分析（一）區(qū)位與沿革位于四川省省會成都市，處在寶成、成渝、成昆、達成四條鐵路干線交匯處。東距重慶中心站僅333km,南距昆明中心站1100km,北距西安中心站846km。以集裝箱物流和保稅物流為支撐，以工貿(mào)配送、增值加工和區(qū)域分撥為重點，拓展商品采購、展示和物流裝備服務，立足成都，服務四川，輻射西部，鏈接全球，建設國際性、樞紐型現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)高地。（二）交通條件分析1.區(qū)域交通條件分析（1）四川是一個內(nèi)陸省份，不靠江，不靠海，鐵路是主要的運輸手段，絕大部分的物資要靠鐵路完成。成都是西南地區(qū)的交通樞紐和物資集散中心。成都鐵路集裝箱中心站緊鄰成都國際集裝箱物流園區(qū)，將是園區(qū)發(fā)展最為直接的依托條件。目前成都地區(qū)主要以鐵路和公路運輸為主，根據(jù)近期及遠期成都集裝箱主要流向預測，華南及華東地區(qū)為成都最主要的流向地區(qū)，成都集裝箱主要流向城市為廣州、上海、北京、杭州、南京等地。由于鐵路運輸運量大、速度快、可靠性高、連續(xù)性強、遠距離運輸費用低、污染性較低以及一般不受氣候因素的影響等。因此，在成都的貨物運輸中，公路以短途運輸為主，鐵路以中長途運輸為主，其他運輸方式只占很小的比例。（2）公路運輸?shù)奶攸c是靈活機動，為了實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)交通連接的快捷性，根據(jù)總規(guī)交通規(guī)劃，在各個快速路、主干道交叉口設置互通交通立交。實現(xiàn)與成都市區(qū)最快捷的交通聯(lián)系，區(qū)域與外圍交通的快捷聯(lián)系，區(qū)域內(nèi)貨運交通的快捷聯(lián)系，生活性交通的安全、快速原則，貨運與生活交通盡量分流。（3）多種運輸方式的協(xié)作將會明顯加強，如航空運輸，成都雙流國際機場是中國西南地區(qū)重要的航空樞紐港和客貨集散地，機型主要為大、中型飛機，有較為充裕的運輸能力，成都雙流國際機場開通國際、國內(nèi)航線260余條，通航國際、國內(nèi)59個大中城市。水路運輸?shù)奶攸c是載重量大，能夠以最低的單位成本提供最大的貨運量，成都主要的出海港口為:上海港、深圳港、防城港、連云港，可以取得更好的技術經(jīng)濟效果。針對不同貨物運輸要求，鐵路、公路、水陸、航空會有選擇的發(fā)揮各自特點去減少運輸時間、降低運輸成本，多種運輸方式的協(xié)作將會明顯加強。總之，區(qū)域交通核心優(yōu)勢：交通樞紐與經(jīng)濟中心的結(jié)合、發(fā)達的公路與鐵路網(wǎng)絡、多種運輸方式形成的綜合運輸體系；市域內(nèi)交通核心優(yōu)勢：依托鐵路運輸樞紐設施、與成都快速交通體系的對接、快速連接成渝、成綿等外圍公路網(wǎng)絡。2.現(xiàn)狀主要交通問題（1）用地布局:現(xiàn)狀新青組團內(nèi)工業(yè)用地與居住用地布局混雜，為區(qū)域內(nèi)交通組織造成了一定的困擾。（2）路網(wǎng)結(jié)構(gòu):未來增大的貨運交通與生活交通的混雜會給區(qū)域內(nèi)交通帶來相當大的負面影響；唐巴路現(xiàn)走向穿越規(guī)劃城區(qū)范圍，未來唐巴路作為貨運通道顯然是不適宜的；唐巴路、城太路現(xiàn)狀分別為省道和縣道，不能滿足日后園區(qū)發(fā)展產(chǎn)生的交通量。(各級公路能適應車輛折合成小客的年平均日交通量為一級公路15000-30000輛，二級公路5000-15000輛，三級公路2000-6000輛，四級公路2000輛以下)。走青白江城區(qū)外圍，避免對城區(qū)內(nèi)部交通造成影響，可能部分道路超出成都市區(qū)范圍;穿越工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，貨運交通與城區(qū)分離,未來有出現(xiàn)大量的貨運交通聚集的可能性。（3）交通運輸方式主要為鐵路運及公路運輸，缺少其他方式物流園區(qū)主要對外交通方式為鐵路運及公路，缺少水路運輸。成都處于我國西部與中部的交匯地帶、西南和西北的通道，具有承東啟西，聯(lián)北進南的重要作用，出海港口包括連云港、上海港、深圳港、防城港等，水路運輸載重量大、能耗小等特點，可以降低單位運輸成本，對園區(qū)用地不會起到分割作用。區(qū)自然環(huán)境與社會經(jīng)濟條件（一）自然環(huán)境生態(tài)環(huán)境良好，土壤肥沃、綠野平疇；河流曲折、植被蔥蘢；城廂千年古鎮(zhèn)，景點豐富。山、水、綠地是構(gòu)成成都市生態(tài)環(huán)境的三大核心元素。圍繞三大核心元素的是河湖濕地、山體、都江堰灌區(qū)、城市開敞空間、氣流通道、生態(tài)綠地、生物多樣性通道等七項生態(tài)環(huán)境控制要素。1.地形地貌區(qū)內(nèi)地形平坦、地勢開闊、適于建設，地面高程（成都坐標系）461～498m，整體地勢西高東低，南北向相差不大。2.氣候規(guī)劃區(qū)氣候溫和，雨量充沛，四季分明，有繡川河自西向東蜿蜒而過，北部有長流河穿過。坡度分析圖坡度分析圖高程分析圖3.水資源規(guī)劃區(qū)地表水資源豐富，過境的主要河流有：長流河（規(guī)劃區(qū)段又名毛家河）、繡川河、粉后堰。長流河主要作為排洪和排污河道，粉后堰主要用于農(nóng)田灌溉，均不可作為水源使用。繡川河為規(guī)劃區(qū)唯一過境河流，水量豐富。青白江區(qū)地下水主要為重碳酸-鈣型水，其次為重碳酸、硫酸-鈣型水。城區(qū)除攀成鋼、川化所在局部地區(qū)地下水質(zhì)較差外，其余大部分地區(qū)地下水質(zhì)較好。規(guī)劃區(qū)地下水儲量為1509.7萬m3，年可開采量為223.3萬m3。（二）社會經(jīng)濟1．鐵路集裝箱行業(yè)的發(fā)展促進集裝箱物流量的增長成都樞紐近幾年集裝箱運量增長較快，以年均增長8.42%的速度發(fā)展。1999年至2003年成都適箱貨物的運量以年均4.9%的速度遞增。其中適箱貨物集裝箱運量以年均9％的速度遞增，增長速度高于其他適箱貨物的增長速度（3％）。隨著成都對外經(jīng)濟的快速發(fā)展，成都鐵路外貿(mào)集裝箱運量也在快速增長,2002年至2004年成都樞紐的鐵路外貿(mào)集裝箱以年均33.2%的速度發(fā)展。2．經(jīng)濟發(fā)展迅速，物流需求不斷增長，主要表現(xiàn)為（1）綜合經(jīng)濟實力不斷增強2005年，全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2371億元，列十五個副省級城市第四位，人均GDP超過2700美元。（2）商貿(mào)業(yè)發(fā)達擁有大型專業(yè)批發(fā)市場50多個、大型連鎖商業(yè)企業(yè)近20家，2005年社會消費品零售總額近1000億元。（3）現(xiàn)代制造業(yè)快速發(fā)展初步形成電子信息、機械(含汽車)、醫(yī)藥、食品(含煙草)、冶金建材、石化六大主導和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。（4）物流及相關產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模已有倉儲、運輸、物流企業(yè)近2000家，實現(xiàn)物流業(yè)增加值195億元，占全市第三產(chǎn)業(yè)增加值的16.5%。3．未來物流業(yè)將迅速發(fā)展且勢頭強勁按最保守的估計，成都地區(qū)的行業(yè)物流總量將于2007年達到約4000萬噸，2010年達到6000萬噸，在2015年時達到11000萬噸，到2020年時將突破20000萬噸，整個物流行業(yè)展現(xiàn)出非常強勁的增長勢頭。4．青白江區(qū)是成都最重要的鐵路貨運交通連接點，貨運量大，未來物流發(fā)展空間和潛力巨大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體現(xiàn)出以工業(yè)發(fā)展為主的特征；冶金機械、化工、建材為其優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，石油化工產(chǎn)業(yè)為今后重點培育的產(chǎn)業(yè)之一，這些產(chǎn)業(yè)也是今后物流量增長的主要行業(yè)。5．成都鐵路集裝箱中心站（亞洲最大的集裝箱中心站）的選址建設為青白江乃至成都帶來新的發(fā)展機遇，也成為成都國際集裝箱物流園區(qū)建設的契機。占地3000畝，一期：100萬標箱、1200萬噸以上的年處理能力；三期（2020年左右完成），年貨物吞吐量將達到220—250萬標箱、形成2500萬噸運力。6．《成都市城市總體規(guī)劃（2003－2020）》確定了城市未來空間結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向中心城區(qū)建設規(guī)模已趨于極限，未來將以疏解和優(yōu)化為主，城市建設重心將向周邊組團轉(zhuǎn)移，總規(guī)所確定的市域未來城鎮(zhèn)體系空間格局為“一主、多心、一帶、三軸”，突出成－德－綿，成－眉－樂城市帶。主城區(qū)形成“一主、兩次、多核”的多中心城市空間結(jié)構(gòu)，重點沿南北向發(fā)展，東西向輔助發(fā)展。主城區(qū)北部的分中心，以機械制造業(yè)、家具制造業(yè)、食品業(yè)為主導的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)。無論在空間還是產(chǎn)業(yè)拓展上，向南、向北都是城市未來發(fā)展的主要方向。新－青組團定位是以新型工業(yè)、物流、居住、旅游等為主的城市主要功能區(qū)。新都主要發(fā)展綜合服務、新型工業(yè)、居住、旅游產(chǎn)業(yè)。青白江發(fā)展工業(yè)、物流、居住。輻射四川北部經(jīng)濟區(qū)域及北部臨近省市，承擔北部市域配送的區(qū)域性綜合型物流中心。重點發(fā)展消費品物流、機電物流、建材裝飾物流。7．規(guī)劃區(qū)內(nèi)以第一產(chǎn)業(yè)為主，少量工業(yè)零星布置，較成規(guī)模的企業(yè)僅有青白江區(qū)紅旗油廠，第三產(chǎn)業(yè)較不發(fā)達。區(qū)內(nèi)用地屬三鎮(zhèn)大同鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)、祥福鎮(zhèn)。大同鎮(zhèn)屬城區(qū)范圍，目前已形成了以商貿(mào)、運輸、旅游、倉儲、醫(yī)療、公用事業(yè)等為主的綜合服務功能體系。城廂鎮(zhèn)為千年古鎮(zhèn),其內(nèi)文物古跡眾多，名人薈萃，古鎮(zhèn)格局較為完整。祥福鎮(zhèn)與前兩鎮(zhèn)比較，發(fā)展滯后。園區(qū)現(xiàn)狀用地與建設條件（一）地藉現(xiàn)狀分析 園區(qū)已建設用地240.56公頃，占28.51%。（二）場地GIS分析區(qū)內(nèi)地形平坦、地勢開闊、適于建設，地面高程（成都坐標系）461～498m，整體地勢西高東低，南北向相差不大。（三）土地利用現(xiàn)狀分析主要包括居住用地、工業(yè)用地、市政公用設施用地、公共服務設施用地及水域/其他用地等用地。已建設用地為240.56公頃,占規(guī)劃用地的28.51%，水域和耕地為600.84公頃，占規(guī)劃用地的71.49%。居住用地111.09公頃，占規(guī)劃用地的13.22%；工業(yè)用地9.91公頃，占規(guī)劃用地的1.18%；對外交通用地99.67公頃，占規(guī)劃用地的11.68%；道路廣場用地18.76公頃，占規(guī)劃用地的2.23%；市政公用設施用地0.13公頃，占規(guī)劃用地的0.02%。1.居住用地現(xiàn)狀居住用地共計111.09公頃，占規(guī)劃用地的13.22%。2.工業(yè)用地共計9.91公頃，占規(guī)劃用地的1.18%。3.市政公用設施用地市政公用設施主要是交通設施用地，共計0.13公頃，占規(guī)劃用地的0.02%。4.公建用地現(xiàn)狀公建用地主要包括商務辦公，教育科研，醫(yī)療衛(wèi)生，文體休閑用地四大類。商務辦公包括商務辦公中心，小型會展中心，酒店，書店及報刊門市部，超市，郵政所，銀行，工商、稅務所。醫(yī)療衛(wèi)生包括青白江區(qū)城區(qū)區(qū)級醫(yī)院5所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院14所。教育科研用地包括青白江區(qū)現(xiàn)有中小學91所，其中中學18所，小學73所。文體休閑用地包括青白江文化館、青白江電影娛樂城、成鋼圖書館等，體育用地僅有川化體育館以及青白江區(qū)業(yè)余體校兩處用地。5.道路廣場用地現(xiàn)狀道路廣場用地主要是指現(xiàn)狀主要道路的用地面積。共計18.76公頃，占規(guī)劃用地的2.23%。6.水域和其他用地主要是水域和耕地，共計600.84公頃，占規(guī)劃用地的71.49%?，F(xiàn)狀用地匯總表用地名稱用地面積（公頃）百分比(%)大類R居住用地111.0913.22%四類居住用地111.0913.22%M工業(yè)用地9.911.18%二類工業(yè)用地9.911.18%T對外交通用地99.6711.86%鐵路用地99.6711.86%S道路廣場用地18.762.23%道路用地18.762.23%U市政公用設施用地0.130.02%交通設施用地0.130.02%E水域和其它用地600.8471.49%水域12.381.47%耕地588.4670.02%合計840.40100.00%（四）城市建設現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)以第一產(chǎn)業(yè)為主，少量工業(yè)零星布置，較成規(guī)模的企業(yè)僅有青白江區(qū)紅旗油廠，第三產(chǎn)業(yè)較不發(fā)達。規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)單一，以農(nóng)田、村居住用地為主。規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀道路等級較低，基本為村道、土路。園區(qū)基礎設施（一）公共設施1.教育設施青白江區(qū)現(xiàn)有中小學91所，其中中學18所，小學73所。青白江城區(qū)現(xiàn)共有學校28所,其中中學8所,小學20所。青白江重點鎮(zhèn)現(xiàn)共有學校26所,其中中學3所,小學23所。2.醫(yī)療衛(wèi)生設施較青白江區(qū)級醫(yī)療衛(wèi)生設施而言，城廂鎮(zhèn)醫(yī)療衛(wèi)生設施較為充足。假設物流園入駐后，使城廂鎮(zhèn)醫(yī)院增加5萬人口，則其千人指標將遠低于標準。城廂鎮(zhèn)滿足物流園區(qū)部分醫(yī)療需求后，物流園區(qū)內(nèi)還需設一門診部。3.文化體育設施城廂鎮(zhèn)目前的文體設施人均指標極低，無法滿足居民娛樂需求。未來規(guī)劃的文體設施僅是接近國標中最低人均指標。不能為物流園區(qū)提供服務。因此，物流園區(qū)對文體休閑的需求只能完全依靠內(nèi)部解決。（二）市政基礎設施：1.水資源（1）地表水：規(guī)劃區(qū)內(nèi)長流河主要作為排洪和排污河道，粉后堰主要用于農(nóng)田灌溉，均不可作為水源使用。繡川河為規(guī)劃區(qū)唯一過境河流，水量豐富，河流水質(zhì)達到國家地表水環(huán)境質(zhì)量Ⅲ類水域標準，經(jīng)預處理后可考慮作為規(guī)劃區(qū)部分對水質(zhì)要求不高的工業(yè)用水。（2）地下水：青白江區(qū)地下水主要為重碳酸-鈣型水，其次為重碳酸、硫酸-鈣型水。城區(qū)除攀成鋼、川化所在局部地區(qū)地下水質(zhì)較差外，其余大部分地區(qū)地下水質(zhì)較好。2.給水工程現(xiàn)狀青白江自來水廠服務范圍大，實際供水量已接近設計能力，不能滿足規(guī)劃區(qū)的開發(fā)要求。根據(jù)青白江區(qū)用水的特點，工業(yè)用水基本上由企業(yè)取地表水解決，未來規(guī)劃區(qū)的用水可以通過水廠供水、地表水和地下水三種方式聯(lián)合供水來解決。3.污水工程規(guī)劃區(qū)位于青白江區(qū)污水處理廠下游，現(xiàn)狀污水若納入該處理廠需要泵站提升。根據(jù)集裝箱物流園區(qū)所處的位置和青白江區(qū)地形特點，應考慮擴大城廂鎮(zhèn)污水處理廠規(guī)劃規(guī)模，接納集裝箱物流園區(qū)的污水。4.雨水及防洪工程現(xiàn)狀河道防洪標準低，河道兩岸易受淹。提高規(guī)劃區(qū)內(nèi)河道防洪標準，按100年一遇洪水標準設防。5.電力工程本規(guī)劃區(qū)屬青白江區(qū)，但供電歸金堂供電局管理，跨行政區(qū)的管理對電網(wǎng)的規(guī)劃相對薄弱。區(qū)內(nèi)無電力設施，無法滿足規(guī)劃區(qū)發(fā)展的電力需求。由于規(guī)劃區(qū)周邊僅有城廂35kV變電站，所以必定無法滿足物流園區(qū)的用電需求，僅可為近期物流園區(qū)的啟動區(qū)提供用電需求，在區(qū)內(nèi)規(guī)劃新建變電站可有效的解決用電問題。6.通信工程規(guī)劃區(qū)內(nèi)無任何通