與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)經(jīng)常識(shí)

與房地產(chǎn)相關(guān)的財(cái)經(jīng)常識(shí)第1頁/共84頁第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)知識(shí)的重要性身為房地產(chǎn)工作人員，是否常遇一些經(jīng)濟(jì)名詞或術(shù)語，是否會(huì)對(duì)這些名詞的理解如霧里看花不夠清晰，是否有朋友或客戶偶爾問你一些相關(guān)問題，比如問你房?jī)r(jià)為什么這么貴？如果你能從GDP，CPT，PPI，恩格爾系數(shù)，房?jī)r(jià)收入比等各種專業(yè)名詞上進(jìn)行解釋，是否更讓人信服、信賴、甚至于貌似專家？由此是否更利于成交？懂經(jīng)濟(jì)——讓你更專業(yè)

更讓人信賴

更能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)與品牌效益！第2頁/共84頁第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本術(shù)語1.經(jīng)濟(jì)2.資產(chǎn)3.貨幣4.信用5.金融6.利率7.收益率8.貸款9.GDP10.CPT11.PPI12.匯率13.基尼系數(shù)14.恩格爾系數(shù)15.可支配收入16.銀行儲(chǔ)備金基本術(shù)語：財(cái)經(jīng)是一門博大精深的學(xué)問，我們需要了解其中一小部分第3頁/共84頁第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語1.經(jīng)濟(jì)A、定義：經(jīng)濟(jì)是指財(cái)富，是指遵循一定經(jīng)濟(jì)原則，力求以最小耗費(fèi)取得最大效益的一切活動(dòng)。B、特征：是社會(huì)物質(zhì)資料的生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程，能體現(xiàn)國家或企業(yè)、個(gè)人的收支狀況，如國民生產(chǎn)總值、社會(huì)總產(chǎn)值、企業(yè)的產(chǎn)量與效益、個(gè)人的收入與支出及生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)等。

經(jīng)濟(jì)是指一個(gè)國家國民經(jīng)濟(jì)的總稱。包括一國全部物質(zhì)資料生產(chǎn)部門及其活動(dòng)，以及部分非物質(zhì)資料生產(chǎn)部門及其活動(dòng)。通常講不同的國家經(jīng)濟(jì)狀況，就是從國民經(jīng)濟(jì)角度上講的。一、基本術(shù)語第4頁/共84頁第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語2.資產(chǎn)一、基本術(shù)語A、定義：指資金和設(shè)備，也可稱為財(cái)產(chǎn)，可分為：流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長(zhǎng)期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其他資產(chǎn)等。B、特征：1．資產(chǎn)預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益，如果某一項(xiàng)目預(yù)期不能給企業(yè)帶來利益，就不能將其確認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)，前期已確認(rèn)為資產(chǎn)的項(xiàng)目，如不能再為企業(yè)帶來利益，也不能再將其確認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)。2．資產(chǎn)應(yīng)為企業(yè)擁有或控制資源，在判斷資產(chǎn)是否在時(shí)，所有權(quán)是首選，但有時(shí)某些資產(chǎn)不為企業(yè)所擁有，即企業(yè)不享用其所有權(quán)，但企業(yè)控制這些資產(chǎn)，同樣表明企業(yè)能從這些資產(chǎn)中獲取經(jīng)濟(jì)利益。3．資產(chǎn)是由企業(yè)資產(chǎn)過去的交易或事項(xiàng)形成，只有過去的交易或事項(xiàng)才能產(chǎn)生資產(chǎn)，企業(yè)預(yù)期在未來發(fā)生的交易或事項(xiàng)不形成資產(chǎn)。4．資產(chǎn)分類方式很多，通常分為有形、無形資產(chǎn)；單項(xiàng)、整體資產(chǎn)；可確指資產(chǎn)、不可確指資產(chǎn)；短期、長(zhǎng)期資產(chǎn)等。第5頁/共84頁第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語3.貨幣A、定義：固定地充當(dāng)商品交換中的一般等價(jià)物的特殊商品。B、職能：有價(jià)值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣五種C、特征：由國家機(jī)關(guān)發(fā)行并強(qiáng)制流通。國家權(quán)威是現(xiàn)代貨幣重要基礎(chǔ)。是購買力的暫棲處。人們普遍接受的用于支付商品勞務(wù)和清償債務(wù)的物品。紙幣是貨幣的符號(hào)式象征物。D、層次：有四個(gè)層次，分別是：M0=現(xiàn)金M1=M0+企業(yè)、單位支票存款+基本建設(shè)存款M2=M1+儲(chǔ)蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財(cái)政金庫存款M3=M2+商業(yè)票據(jù)+短期融資債券其中M1是通常所說的狹義貨幣供應(yīng)量，M2是廣義貨幣供應(yīng)量。一、基本術(shù)語第6頁/共84頁一、基本術(shù)語A、定義：信用是借款方將某種權(quán)益，若干時(shí)間后歸還借款的承諾，給予貸款方，貸款方將一定的貨幣的使用權(quán)給予借款人。B、職能：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)，體現(xiàn)權(quán)益與貨幣交換的一種關(guān)系。C、特征：債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系發(fā)貨幣來體現(xiàn)或?qū)崿F(xiàn)。體現(xiàn)了借貸

和權(quán)益的雙向運(yùn)動(dòng)。貸款人借款人資金（現(xiàn)金或支票）權(quán)益4.信用第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第7頁/共84頁一、基本術(shù)語A、定義：金融是提供信用服務(wù)的專門領(lǐng)域，是貨幣流通和信用活動(dòng)以及與之相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總稱，廣義的金融泛指一切與信用貨幣的發(fā)行、保管、兌換、結(jié)算，融通有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，包括金銀買賣，狹義的金融專指信用貨幣的融通。B、職能與特征：職能較多，概括為貨幣發(fā)行與回籠，存款吸收與付出，貸款發(fā)放與回收，金銀、外匯買賣，有價(jià)證券發(fā)行與轉(zhuǎn)讓，保險(xiǎn)、信托、國內(nèi)、國際貨幣結(jié)算等。從事金融活動(dòng)的機(jī)構(gòu)主要有銀行、信托投資公司、保險(xiǎn)公司、證券公司，還有信用合作社、財(cái)務(wù)公司、投資信托和金融租賃公司及證券、金銀、外匯交易所等。資金盈余者與短缺者之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，通過金融市場(chǎng)和機(jī)構(gòu)確立。中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)組成完整金融機(jī)構(gòu)體系。隨著社會(huì)發(fā)展，金融涉及范圍和種類、產(chǎn)品更多，影響更大。5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第8頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第9頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第10頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語C、房地產(chǎn)金融:是指與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相聯(lián)系的貨幣資本融通和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資活動(dòng)。房地產(chǎn)有投資大、周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)支持；又因房地產(chǎn)有增值性和永續(xù)利用性，使房地產(chǎn)成為一種優(yōu)良抵押品，因此房地產(chǎn)信貸構(gòu)成了金融業(yè)的重要內(nèi)容。廣義房地產(chǎn)金融包含房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融兩個(gè)方面，投資側(cè)重研究投資決策，而金融則側(cè)重于房地產(chǎn)資金融通渠道、方式、成本和項(xiàng)目融資可行性等問題研究。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。特征：1）資金來源短期和運(yùn)用長(zhǎng)期性；2）固定性和資金運(yùn)用的特定性；3）政策性強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)和收益受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響。破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是融資方式要考慮的共同問題。影響：含外部因素和內(nèi)部因素。外部因素：1）居民收入水平及人均可支配收入；2）住房?jī)r(jià)格與房租水平；3）通貨膨脹率；4）企業(yè)經(jīng)營狀況；5）金融政策。內(nèi)部因素是房地產(chǎn)金融體系內(nèi)能夠影響房地產(chǎn)金融的要素。1）首期付款比例；2）貸款年限；3）抵押貸款利率水平；4）融資工具和還款方式。類型：房地產(chǎn)融資方式分類：1）按房地產(chǎn)金融的內(nèi)容劃分：房產(chǎn)融資和土地融資；2）按房地產(chǎn)融資是否經(jīng)過房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)劃分：直接融資和間接融資；3）按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資者所承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)劃分：主權(quán)性融資和債務(wù)性融資。方式：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款；債券融資；股票融資；回租、回購等其他融資方式。第11頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語D、對(duì)房地產(chǎn)影響：房地產(chǎn)交易中資本流通包括3個(gè)方面的參與者：商業(yè)銀行保險(xiǎn)公司養(yǎng)老金房地產(chǎn)投資信托政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資本—債務(wù)開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應(yīng)者服務(wù)機(jī)構(gòu)資本使用者權(quán)益資金權(quán)益資金房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主體是由與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各類資金交易的資金供給者、資金需求者和中介機(jī)構(gòu)組織；客體是在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上可以同貨幣相交易的各種金融契約，包括各種有價(jià)證券（股票、證券等）以及存單等融資工具。資金來源渠道的多樣化是建立完善和穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)資金來源各自不同，主要如下：商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、儲(chǔ)蓄貸款銀行、互助儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行、房地產(chǎn)投資信托公司等。第12頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語E、對(duì)房地產(chǎn)影響：我國金融業(yè)管制較嚴(yán)，籌資、融資有相應(yīng)法規(guī)，渠道在不斷變化和擴(kuò)大。下圖為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和運(yùn)作模式：資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國營公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民第13頁/共84頁一、基本術(shù)語5.金融第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語F、住房消費(fèi)金融:意義：1）能夠提高廣大居民的住房消費(fèi)水平；2）住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的住房消費(fèi)需求效應(yīng)是過剩經(jīng)濟(jì)條件下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力；）住房消費(fèi)金融產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)消費(fèi)能夠創(chuàng)造出越來越多的就業(yè)崗位，吸收大量待業(yè)和就業(yè)人口。具體形式：（1）住房公積金貸款該類貸款具有政策補(bǔ)償性質(zhì)，貸款利率低，而且要低于同期商業(yè)銀行的貸款利率。（2）個(gè)人住房組合貸款住房公積金貸款與商業(yè)貸款合并后，構(gòu)成個(gè)人住房組合貸款（3）商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款對(duì)貸款者的限定條件教少，只要申請(qǐng)者在貸款銀行存款余額占購買住房所需金額的比例不低于30％，并以此作為購房首期貸款，或銀行認(rèn)可的其他形式，就可以申請(qǐng)使用銀行抵押貸款（4）住房?jī)?chǔ)蓄貸款目前，住房?jī)?chǔ)蓄貸款主要有兩類：一是“存一貸二”買房抵押貸款，二是購房者在開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額、一定期限的貸款，即可得到相應(yīng)的貸款（5）存單抵押貸款第14頁/共84頁A、定義：

利率是一定時(shí)期內(nèi)利息額同借貸資本總額的比率。是單位貨幣在單位時(shí)間內(nèi)利息水平與利息高低。利息對(duì)借款人是資金占用成本，對(duì)放款人是借出資金所獲補(bǔ)償即收益；利率是資金占用單位成本即價(jià)格。利息或利率與占用資金的時(shí)間長(zhǎng)短關(guān)系非常密切。B、職能：是國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要工具，是重要基本經(jīng)濟(jì)因素。經(jīng)濟(jì)過熱、通貨膨脹可提高利率、收緊信貸；過熱經(jīng)濟(jì)和通貨膨脹得到控制，利率可調(diào)低。C、特征：利率通常由國家中央銀行控制，從借款人角度看利率是使用資本的單位成本，是借款人使用貸款人貨幣資本向貸款人支付的價(jià)格；從貸款人角度看，利率是貸款人借出貨幣資本所獲報(bào)酬率。D、對(duì)房地產(chǎn)影響：通常反方向：即銀行利率下降，利于房地產(chǎn)發(fā)展；

銀行利率上升，不利于房地產(chǎn)發(fā)展。E、計(jì)算方法：如i表示利率、I是利息額、P是本金，利率公式表示為：i=I/P。利率以計(jì)量期限不同，表示法有年利率、月利率、日利率。一、基本術(shù)語6.利率第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第15頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率E、同系統(tǒng)的術(shù)語：名義利率、實(shí)際利率、貼現(xiàn)率名義利率：就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時(shí)共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映資金的時(shí)間價(jià)值，利率就是到期收益率。

例：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100萬并付利息10萬，則這個(gè)合同中的名義利率就是：利率i=利息/本金=10%/年實(shí)際利率：是名義利率經(jīng)實(shí)際或預(yù)測(cè)的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。貼現(xiàn)率：由于資金具有時(shí)間價(jià)值，一筆資金若干時(shí)間之后價(jià)值（購買力）與現(xiàn)在價(jià)值（購買力）是不同的，二者比值就是貼現(xiàn)率。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第16頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率E、同系統(tǒng)的術(shù)語：利率集、未來值、現(xiàn)值

利率集：是名義利率的組成，名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實(shí)上就是資金使用的成本來源。一般包括：⑴無風(fēng)險(xiǎn)短期實(shí)際利率；⑵通漲溢價(jià)；⑶期限溢價(jià)；⑷差價(jià)。未來值：就是存款經(jīng)過一段時(shí)間后的價(jià)值，包括本金和利息。現(xiàn)值：資金未來收益以貼現(xiàn)辦法換算成現(xiàn)在價(jià)值量就是現(xiàn)值，即時(shí)間為零時(shí)的價(jià)值量。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第17頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率E、同系統(tǒng)的術(shù)語：期限結(jié)構(gòu)貸款期限不同，利率水平當(dāng)然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價(jià)。期限結(jié)構(gòu)的成因：⑴期限越長(zhǎng)，貸款人失去其他投資機(jī)會(huì)越多，為彌補(bǔ)未來更高收益投資機(jī)會(huì)的損失，貸款人會(huì)提高長(zhǎng)期貸款利率；⑵借款人為保證較長(zhǎng)期限內(nèi)穩(wěn)定地使用資金，愿付高成本；⑶期限越長(zhǎng)，貸款人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和心理壓力越大，要求更高利率水平是一種適當(dāng)補(bǔ)償；⑷期限越長(zhǎng)，借款人越有機(jī)會(huì)在放款人不愿意的時(shí)候還款，從而對(duì)放款人不利，=損失需要借款人作出適當(dāng)?shù)?補(bǔ)償——期權(quán)溢價(jià)。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第18頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率E、同系統(tǒng)的術(shù)語：?jiǎn)卫?、?fù)利單利：?jiǎn)卫侵竷H計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。例：某筆貸款本金100萬，期限2年，年利率為10%，以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則計(jì)算是：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應(yīng)還本付息共120萬。

復(fù)利：復(fù)利則是根據(jù)利息計(jì)算周期，將每個(gè)周期利息都作為下一期本金組成來計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息。計(jì)算方式：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復(fù)利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下：本金=100萬，第一年利息100*10%=10萬，第二年利息（100+10）*10%=11萬，到期應(yīng)還本金為100萬，付利息21萬，共還本付息121萬。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第19頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率F、不同計(jì)息周期的復(fù)利簡(jiǎn)化計(jì)算方法：例：某筆貸款年利率是i，本金是P0，計(jì)息周期為每年計(jì)息一次，則其各年未來值的計(jì)算公式為：Fn=P0（1+i）n。貸款計(jì)息周期各有不同，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計(jì)息）等，其未來值計(jì)算公式不同。若貸款年利率為i，一年按m個(gè)周期計(jì)算復(fù)利，則n年后其未來值：Fmn=P0（1+i/m）mn

下表是不同復(fù)利計(jì)算周期下，同樣數(shù)量的貸款未來值比較。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語計(jì)算方法未來值及其比較1年10年未來值比一年復(fù)利多%未來值比一年復(fù)利多%一年復(fù)利半年復(fù)利月復(fù)利連續(xù)復(fù)利110110.25110.47110.520.2270.4270.473259.37265.33270.70271.832.304.374.80第20頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率G、同系統(tǒng)的術(shù)語：未來值計(jì)算——是計(jì)算未來某個(gè)時(shí)候收益的貼現(xiàn)，暨將未來收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值，這種計(jì)算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率。例1：一年期未來收益貼現(xiàn)公式為：P0=F1/(1+i)；此i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運(yùn)算。例2.多年未來收益貼現(xiàn)：P0=Fn/(1+i)n；不同年份都有不同收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5……CFn，則這些收益總的貼現(xiàn)值：

P0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2+CF3/(1+i)3+CF4/(1+i)4+CF5/(1+i)5…CFn/(1+i)n

這里的貼現(xiàn)率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第21頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率H、同系統(tǒng)的術(shù)語：以未來收益貼現(xiàn)值與投資初值比較判斷房地產(chǎn)投資價(jià)值未來收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。在計(jì)算未來收益的貼現(xiàn)時(shí)，我們有個(gè)計(jì)算參數(shù)——貼現(xiàn)率，不同的貼現(xiàn)率對(duì)計(jì)算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第22頁/共84頁一、基本術(shù)語6.利率I、相應(yīng)的計(jì)算方式：例：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？此問題是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益凈現(xiàn)值是正數(shù)?，F(xiàn)值計(jì)算公式涉及到指數(shù)運(yùn)算，求得貼現(xiàn)率的運(yùn)算相對(duì)較復(fù)雜，我們不妨先假設(shè)幾個(gè)貼現(xiàn)率水平來計(jì)算，如5%,10%,15%，20%，則計(jì)算結(jié)果如下：第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語年份收益貼現(xiàn)因子1/（1+i）n貼現(xiàn)值（萬元）Fn/（1+i）n5%10%15%20%5%10%15%20%123441222120.95230.90700.86380.82270.82270.90900.82640.75130.68300.68300.86960.75610.65750.57180.57180.83330.69440.57870.48230.48230.95231.81401.72761.64549.87240.90901.65281.50261.36608.19600.86961.51231.31501.14366.86160.83331.38881.15740.96465.7876總計(jì)16.011713.626411.702110.1317凈現(xiàn)值6.01173.62641.70210.1317計(jì)算結(jié)果表明，在貼現(xiàn)率為20%水平，該項(xiàng)投資合理?？尚械馁N現(xiàn)水平是可行的內(nèi)部收益率。第23頁/共84頁一、基本術(shù)語7.收益率收益率分為資產(chǎn)收益率、權(quán)益收益率、有效收益率和凈資產(chǎn)收益率。（一）、資產(chǎn)收益率A、定義：是指該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值，說明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。B、特征與計(jì)算法：權(quán)益收益率是逐年變化，不因稅前收入變化，是按揭購房者在所購房屋中所占權(quán)益逐年變化。還清貸款則房屋全部權(quán)益屬購房者，房屋權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。房地產(chǎn)經(jīng)營是經(jīng)濟(jì)實(shí)體的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。資產(chǎn)收益率有不同概念和計(jì)算方法。其計(jì)算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價(jià)值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費(fèi)用）/資產(chǎn)購買價(jià)格。（二）、權(quán)益收益率A、特征與計(jì)算法：權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有權(quán)益（自有資金）收益水平。其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金=（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第24頁/共84頁一、基本術(shù)語7.收益率（三）、有效收益率：

A、定義：

指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。這里，IN為房屋第N年的收益，IN‘為房屋的終值。B、特征與計(jì)算法：有效收益率是購房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。若房屋未來價(jià)值的貼現(xiàn)值：I1/（1+IRR）1+I2/（1+IRR）2+…+IN/（1+IRR）N+IN‘/（1+IRR）N；與房屋初始購買價(jià)相等，則稱IRR為有效收益率。資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例——首次付款比重與已償還貸款比重之和。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第25頁/共84頁一、基本術(shù)語7.收益率（四）、凈資產(chǎn)收益率：

A、定義：又稱股東權(quán)益收益率，凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，公司稅后利潤除以凈資產(chǎn)的百分比率，反映股東收益水平，是衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值高則收益高。B、特征：考察凈資產(chǎn)收益率時(shí)，一財(cái)務(wù)杠桿作用很大。財(cái)務(wù)杠桿是指權(quán)益乘數(shù)，即總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比值。100塊能賺20塊的資產(chǎn)和1000塊（其中借了900塊）能賺20塊的資產(chǎn)，價(jià)值大不一樣。前者盈利確定性高，而后者風(fēng)險(xiǎn)大。消費(fèi)股或醫(yī)藥股市凈率高，而金融、地產(chǎn)、鋼鐵等行業(yè)市盈率市凈率低，原因就在此。因借錢辦事風(fēng)險(xiǎn)很大。高負(fù)債、重資產(chǎn)型企業(yè)在經(jīng)濟(jì)周期高漲時(shí)，凈資產(chǎn)收益率確實(shí)高，但很難持續(xù)，所以估值上打折扣就不奇怪。如投資者把這種低估值理解成市場(chǎng)恐懼，股價(jià)越跌越買理解為貪婪，很可能又落入“價(jià)值陷阱”。通常還要把凈利潤中的非經(jīng)常性損益包括偶然的投資收益剔除。公司的一次性收益是不值錢的，市場(chǎng)不會(huì)認(rèn)可。甚至有些公司不幸賣掉了很有價(jià)值的資產(chǎn)或股權(quán)時(shí)，股價(jià)還會(huì)下跌。市場(chǎng)關(guān)心的是公司未來的盈利能力，未來的自由現(xiàn)金流，而不是現(xiàn)在和過去賺過多少錢一家優(yōu)秀企業(yè)扣除非經(jīng)常性損益的凈資產(chǎn)收益率應(yīng)高于20%。凈資產(chǎn)收益率可衡量公司對(duì)股東投入資本的利用效率。它彌補(bǔ)了每股稅后利潤指標(biāo)的不足。如在在公司對(duì)原有股東送紅股后，每股盈利將會(huì)下降，從而在投資者中造成錯(cuò)覺，以為公司獲利能力下降了，而事實(shí)上公司獲利能力并沒發(fā)生變化，用凈資產(chǎn)收益率來分析公司獲利能力就較適宜。C、計(jì)算法：凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/所有者權(quán)益；假定某公司年度稅后利潤為2億元，年度平均凈資產(chǎn)為15億元，則本年度凈資產(chǎn)收益率就是13．33%（即(2億元/15億元)*100%）第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第26頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款貨款分信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款三種，是房地產(chǎn)金融主要業(yè)務(wù)內(nèi)容，主體包括貸款者——商業(yè)銀行，即資金借出方；借款人——房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金借入方；第三方——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)連帶責(zé)任。

（一）信貸：就是借款人因自己良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。（二）擔(dān)保貸款：是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。（三）信貸與抵押貸款的區(qū)別：⑴信貸以借款人信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力為還款保證，抵押貸款以借款人物業(yè)價(jià)值為還款保證；⑵都是借貸關(guān)系，抵押貸款安全性高于信貸，信貸不易，抵押貸款較易；⑶房屋的不可移動(dòng)性、價(jià)值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務(wù)成為普遍的住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)手段。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第27頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款（四）擔(dān)保貸款的4種基本形式：⑴保證貸款（狹義的擔(dān)保貸款）——在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；⑵質(zhì)押貸款——是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關(guān)系；⑶抵押貸款——抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預(yù)售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行的借貸關(guān)系，是擔(dān)保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。⑷質(zhì)押（或抵押）+保證貸款——指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語第28頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款（五）抵押貸款：是房地產(chǎn)金融重要內(nèi)容，貸款周期長(zhǎng)，管理復(fù)雜。抵押貸款操作流程圖如下。第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記

按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償?shù)?9頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（六）抵押貸款抵押貸款合同管理流程：選擇借款合同格式固定資產(chǎn)類流動(dòng)資產(chǎn)類借款合同書寫審核借款申請(qǐng)書抵押合同借款合同審批資料借款合同報(bào)審單借款合同簽章借款人簽章?lián)Ｈ撕炚陆?jīng)辦行簽章借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號(hào)分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決第30頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（七）設(shè)定抵押的條件：A、可設(shè)定為抵押物的房地產(chǎn)包括：⑴依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；⑵企業(yè)、公司、經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；⑶依法獲得的房屋期權(quán)；⑷依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；⑸依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。B、不可設(shè)定抵押的房地產(chǎn)：⑴權(quán)屬有爭(zhēng)議或不清房地產(chǎn)；⑵已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)；⑶用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；⑷列為文物保護(hù)的古建筑，有重要紀(jì)念意義的建筑物；⑸被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；⑹未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；⑺未經(jīng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；⑻行政機(jī)構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；⑽劃撥土地使用權(quán)。第31頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（八）設(shè)定抵押貸款時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)：目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)注意以下問題：⑴共有房屋抵押：共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。⑵出租房屋的抵押：已出租房可抵押，但需告知義務(wù)，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。⑶房改房的抵押：“房改房”可以抵押，但抵押估價(jià)受到較大限制；不同類型的房改房，其評(píng)估價(jià)差異較大。⑷新增添附物問題：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。在需拍賣時(shí)添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第32頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（九）.抵押期限：房屋抵押期限應(yīng)與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。（十）.抵押權(quán)的物上請(qǐng)求權(quán)：貸款人對(duì)自己的抵押權(quán)有物上請(qǐng)求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r(shí)，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人名義獨(dú)立請(qǐng)求法律保護(hù)。物上請(qǐng)求權(quán)包括：⑴停止侵害請(qǐng)求權(quán)⑵請(qǐng)求恢復(fù)原狀或提供額外擔(dān)保⑶消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)⑷排除妨礙請(qǐng)求權(quán)⑸損害賠償請(qǐng)求權(quán)第33頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（十一）.拍賣抵押房屋的注意事項(xiàng)：當(dāng)?shù)盅喝诉`約不按時(shí)償還借款時(shí)，抵押權(quán)人可以依法進(jìn)行處置，包括折價(jià)、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個(gè)嚴(yán)格的法律過程。（十二）拍賣應(yīng)辦理的手續(xù)：拍賣是由委托方委托拍賣人進(jìn)行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價(jià)最高者付出相應(yīng)的購買款后得到標(biāo)的物的過程。實(shí)踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時(shí)應(yīng)協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。

拍賣一定要按法定程序公開進(jìn)行，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認(rèn)，可能還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的法律責(zé)任。第34頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（十三）.房屋拍賣時(shí)的優(yōu)先購買權(quán)：法律規(guī)定，在房屋被拍賣時(shí)，抵押權(quán)人應(yīng)書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設(shè)施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價(jià)購買的公有住房原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。（十四）.期房抵押貸款的辦理：期房是尚未竣工的預(yù)售房屋，其抵押應(yīng)做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時(shí)的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗(yàn)收后的房屋抵押登記。第35頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（十五）.質(zhì)押貸款：質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務(wù)人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。設(shè)立質(zhì)權(quán)的人為出質(zhì)人，享有質(zhì)權(quán)的人為質(zhì)權(quán)人。（1）.質(zhì)押的基本特征：A.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)。B.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)。C.質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。D.質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。第36頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（2）.質(zhì)押與抵押的異同：A.都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；B都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的；C.質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D.都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。（3）.質(zhì)押與抵押的區(qū)別：A.質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B.質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C.質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D.質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管的義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。第37頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（4）.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務(wù)：A.質(zhì)押的參與人

質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)權(quán)者；債務(wù)人，對(duì)債權(quán)人應(yīng)承擔(dān)償還債務(wù)的義務(wù)人；出質(zhì)人，對(duì)債務(wù)人的債務(wù)以出質(zhì)物提供擔(dān)保者，可以是債務(wù)人自己，也可以是第三方。質(zhì)物按其性質(zhì)可分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。法律對(duì)出質(zhì)人有嚴(yán)格的資格規(guī)定。B.出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

法律上對(duì)出質(zhì)人的權(quán)利與義務(wù)、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)都有嚴(yán)格的規(guī)定，應(yīng)得到相應(yīng)的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設(shè)的逐步完善，具體的安排還會(huì)更加清晰、嚴(yán)格。（5）質(zhì)押物：我國的《擔(dān)保法》對(duì)質(zhì)押物做出了規(guī)定，但在實(shí)踐中質(zhì)押物主要是指各種債券和存款單等有價(jià)證券。第38頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（6）.權(quán)利質(zhì)押合同：根據(jù)《擔(dān)保法》第65條的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)押合同應(yīng)包括如下內(nèi)容：

A.被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額

B.債務(wù)人履行債務(wù)的期限

C.質(zhì)物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況

D.質(zhì)押擔(dān)保的范圍

E.質(zhì)物移交的時(shí)間

F.當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

G.補(bǔ)正：《擔(dān)保法》第64條規(guī)定，出質(zhì)人與質(zhì)押權(quán)人簽訂質(zhì)押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)采用書面形式，口頭約定質(zhì)押合同是無效的。第39頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（7）.權(quán)利質(zhì)押的效力：對(duì)個(gè)人住房質(zhì)押貸款的質(zhì)押標(biāo)的主要為各種債券和存款單，其標(biāo)的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金和損害賠償請(qǐng)求權(quán)及其他權(quán)利。同時(shí)，還應(yīng)注意如下方面：A.優(yōu)先受償?shù)男Я.對(duì)出質(zhì)人權(quán)利的限制C.質(zhì)權(quán)人占有權(quán)利證書的權(quán)利D.質(zhì)權(quán)人必須履行應(yīng)盡的義務(wù)E.權(quán)利質(zhì)押權(quán)的消滅第40頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（十六）.保證貸款：保證是債務(wù)當(dāng)事人以外的第三人對(duì)債務(wù)人履行債務(wù)負(fù)保證責(zé)任，如果債務(wù)人在債務(wù)期限不履行償還債務(wù)的義務(wù)，則由保證人代為履行或承擔(dān)責(zé)任。保證債務(wù)履行的第三方為保證人，其債務(wù)被擔(dān)保履行的債務(wù)人為被保證人。保證是為擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)而設(shè)立，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方。⑴參與人及其關(guān)系：保證是為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的，參與人包括債權(quán)人、債務(wù)人和第三方（保證人），他們的關(guān)系如下：A.債權(quán)人與主債務(wù)人的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位；B.主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。C.保證人與債權(quán)人的之間保證關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。第41頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（2）.保證的特征及其性質(zhì)：⑴保證的特征

保證是以保證人的全部資產(chǎn)提供的擔(dān)保，因此：A保證人負(fù)無限責(zé)任，B保證易于設(shè)定和執(zhí)行，C保證沒有特定的財(cái)產(chǎn)，執(zhí)行可能很容易也可能非常困難。⑵保證的性質(zhì)

A人身性、B從屬性、C代償性、D轉(zhuǎn)移性、E獨(dú)立性⑴保證人須具有民事主體資格⑵保證人須具有代為清償債務(wù)的能力第42頁/共84頁一、基本術(shù)語8.貸款第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語（3）.保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍：⑴公民作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍⑵企業(yè)作為保證人承擔(dān)保證責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍（4）.保證合同的概念與法律特征：

⑴保證合同概念：保證合同即保證人與債權(quán)人訂立，保證人保證在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)代其向債權(quán)人履行或清償?shù)囊环N協(xié)議。⑵保證合同的法律特征：

A.保證合同是從合同；B.保證合同是有名合同；

C.保證合同是單務(wù)合同；D.保證合同是諾成性合同。（5）.保證合同的內(nèi)容：

⑴被保證的主債權(quán)種類、數(shù)額；⑵債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑶保證的方式；⑷保證擔(dān)保的范圍；⑸保證期限，以及雙方認(rèn)可的其他事項(xiàng)。第43頁/共84頁一、基本術(shù)語9.

GDP第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：GDP就是國內(nèi)生產(chǎn)總值（GrossDomesticProduct，簡(jiǎn)稱GDP)是指在一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年）一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值，常被公認(rèn)為衡量國家經(jīng)濟(jì)狀況的最佳指標(biāo)。特征：反映國家的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)和國力與財(cái)富。GDP用最終產(chǎn)品計(jì)量，即最終產(chǎn)品在該時(shí)期的最終出售價(jià)值。據(jù)用途可把分為中間和最終產(chǎn)品。最終產(chǎn)品指一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)可供人們直接消費(fèi)或使用的物品和服務(wù)。這部分產(chǎn)品已達(dá)生產(chǎn)最后階段，不能再作為原料或半成品投入其他產(chǎn)品和勞務(wù)生產(chǎn)過程，如消費(fèi)品、資本品等。中間產(chǎn)品是為再加工或轉(zhuǎn)賣用于供別種產(chǎn)品生產(chǎn)使用的物品和勞務(wù)，如原材料、燃料等。GDP須首先按當(dāng)期最終產(chǎn)品計(jì)算，中間產(chǎn)品不能計(jì)入，否則會(huì)重復(fù)計(jì)算。其次GDP是市場(chǎng)價(jià)值概念。各最終產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值是在市場(chǎng)達(dá)成交換的價(jià)值，以貨幣衡量，以市場(chǎng)交換體現(xiàn)。一種產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)值是用這種最終產(chǎn)品單價(jià)乘以其產(chǎn)量獲得。第三，GDP一般僅指市場(chǎng)活動(dòng)導(dǎo)致的價(jià)值。那些非生產(chǎn)性活動(dòng)以及地下、黑市交易等不計(jì)入GDP，如家務(wù)勞動(dòng)、自給自足性生產(chǎn)、賭博和毒品非法交易等。第四，GDP是計(jì)算期內(nèi)生產(chǎn)最終產(chǎn)品價(jià)值，是流量而不是存量。第五，GDP非實(shí)在流通的財(cái)富，只是用標(biāo)準(zhǔn)貨幣平均值來表示財(cái)富多少。但生產(chǎn)的東西能不能完全轉(zhuǎn)化成流通財(cái)富。國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和國民生產(chǎn)總值（GNP）是不同概念，不能混淆?，F(xiàn)狀：2011年GDP增長(zhǎng)9.2%，基本符合預(yù)期。2012年3月，溫家寶作政府工作報(bào)告時(shí)提出，2012年國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)7．5%。是中國GDP預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)八年來首次低于8%。第44頁/共84頁一、基本術(shù)語10.

CPI第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：CPI就是居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(ConsumerPriceIndex)，反應(yīng)一定時(shí)期內(nèi)居民所消費(fèi)商品及服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度。居民消費(fèi)價(jià)格水平的變動(dòng)率一定程度反映了通貨膨脹（或緊縮）程度。通俗講CPI就是市場(chǎng)上貨物價(jià)格增長(zhǎng)百分比。特征：是根據(jù)與居民生活有關(guān)的產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格統(tǒng)計(jì)出來的物價(jià)變動(dòng)指標(biāo)，主要用于觀察通貨膨脹水平。一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家認(rèn)為CPI增長(zhǎng)率在2%~3%屬于可接受范圍內(nèi)。高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率會(huì)拉高CPI，但物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)速度快過人民平均收入的增長(zhǎng)速度就一定不是好事，而一般平均工資的增長(zhǎng)速度很難超越3-4%。CPI計(jì)算公式：CPI=（一組固定商品按當(dāng)期價(jià)格計(jì)算的價(jià)值/一組固定商品按基期價(jià)格計(jì)算值）×100。計(jì)算方法：采用的是固定權(quán)數(shù)按加權(quán)算術(shù)平均指數(shù)公式計(jì)算，即K拔=ΣKW/ΣW，固定權(quán)數(shù)為W，其中公式中分子的K為各種銷售量的個(gè)體指數(shù)。CPI表示對(duì)普通家庭的支出來說，購買具有代表性的一組商品，在今天要比過去某一時(shí)間多花費(fèi)多少，例如，若1995年某國普通家庭每個(gè)月購買一組商品的費(fèi)用為800元，而2000年購買這一組商品的費(fèi)用為1000元，那么該國2000年的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為：（以1995年為基期）CPI=1000/800×100=125，也就是說上漲了（125-100）=25?，F(xiàn)狀：2012年6月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)同比上漲2.2%，創(chuàng)29個(gè)月以來新低，上半年全國CPI同比上漲3.3%。2012年7月CPI同比漲1.8%，漲幅兩年半來首次跌破2%。第45頁/共84頁一、基本術(shù)語11.

PPI第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：PPI就是生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)（ProducerPriceIndex,PPI）亦稱工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)，是一個(gè)用來衡量制造商出廠價(jià)的平均變化的指數(shù)，它是統(tǒng)計(jì)部門收集和整理的若干個(gè)物價(jià)指數(shù)中的一個(gè)，市場(chǎng)敏感度非常高。如果生產(chǎn)物價(jià)指數(shù)比預(yù)期數(shù)值高時(shí)，表明有通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。特征：生產(chǎn)者物價(jià)指數(shù)主要的目的在衡量各種商品在不同的生產(chǎn)階段的價(jià)格變化情形。一般而言，商品的生產(chǎn)分為三個(gè)階段：一、原始階段：商品尚未做任何的加工；二、中間階段：商品尚需作進(jìn)一步的加工；三、完成階段：商品至此不再做任何加工手續(xù)。功能：PPI是衡量工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的指數(shù)，是反映某一時(shí)期生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格變動(dòng)情況的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是制定有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和國民經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。影響：根據(jù)價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律，PPI對(duì)CPI有一定影響。PPI反映生產(chǎn)環(huán)節(jié)價(jià)格水平，CPI反映消費(fèi)環(huán)節(jié)價(jià)格水平。整體價(jià)格水平波動(dòng)一般先出在生產(chǎn)領(lǐng)域，再通過產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)散下游產(chǎn)業(yè)，最后波及消費(fèi)品。推算預(yù)期CPI，從而估計(jì)通脹風(fēng)險(xiǎn)。PPI上升過快非好事，生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移成本，終端消費(fèi)品價(jià)格上揚(yáng)，通脹上漲。如不轉(zhuǎn)移，企業(yè)利潤下降，經(jīng)濟(jì)有下行風(fēng)險(xiǎn)。第46頁/共84頁一、基本術(shù)語12.匯率第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：一國貨幣兌換另一國貨幣的比率，一種貨幣表示另一貨幣價(jià)格。暨“外匯行市”或“匯價(jià)”。特征：世界各國貨幣名稱不同，幣值不一，一國貨幣對(duì)其他國家貨幣要規(guī)定一個(gè)兌換率，即匯率。一國匯率由對(duì)該國貨幣兌換外幣需求和供給所決定。外國人購買本國商品、在本國投資及利用本國貨幣進(jìn)行投機(jī)會(huì)影響本國貨幣需求。本國居民購買外國產(chǎn)品、向外國投資及外匯投機(jī)影響本國貨幣供給。影響匯率因素有：相對(duì)價(jià)格水平、關(guān)稅和限額對(duì)本國商品相對(duì)于外國商品偏好及生產(chǎn)率。影響：對(duì)進(jìn)出口商品價(jià)格變化作用大。匯率提高可抑制通貨膨脹。匯率貶值；資本流出；匯率升值，利于資本流入。匯率下降，能促進(jìn)出口、抑制進(jìn)口。還會(huì)引起國內(nèi)商品緊張，價(jià)格上漲。出口增加，進(jìn)口減少，貿(mào)易逆差減少以至順差增加，導(dǎo)致必增加該國貨幣投放量而推動(dòng)價(jià)格上漲。對(duì)于貨幣兌換國家，如本幣對(duì)外幣有升值之勢(shì)，使大量國外資金流入，以謀取利差，若不控制也推動(dòng)該國物價(jià)上漲。本幣貶值，利于出口限制進(jìn)口，限制的生產(chǎn)資源轉(zhuǎn)向出口產(chǎn)業(yè)，進(jìn)口替代產(chǎn)業(yè)，促使國民收入增加，就業(yè)增加，由此改變國內(nèi)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)。計(jì)算方式：例：一件價(jià)值100元人民幣的商品，如人民幣對(duì)美元匯率為0.1502（間接標(biāo)價(jià)法），則這件商品在美國價(jià)格是15.02美元。如人民幣對(duì)美元匯率降到0.1429，就是美元升值，人民幣貶值，用更少美元可買此商品，這件商品在美國價(jià)格就是14.29美元。所以該商品在美國市場(chǎng)上價(jià)格會(huì)變低。商品價(jià)格降低，競(jìng)爭(zhēng)力變高，便宜好賣。反之，如人民幣對(duì)美元匯率升到0.1667，就是美元貶值，人民幣升值，則這件商品在美國市場(chǎng)上價(jià)格是16.67美元，此商品美元價(jià)格變貴，買的就少。第47頁/共84頁一、基本術(shù)語13.基尼系數(shù)第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：或譯堅(jiān)尼系數(shù)，是20世紀(jì)初意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家基尼，根據(jù)勞倫茨曲線所定義的判斷收入分配公平程度的指標(biāo)。是比例數(shù)值，是國際上用來綜合考察居民內(nèi)部收入分配差異狀況的一個(gè)重要分析指標(biāo)。通常把0.4作為收入分配差距“警戒線”，超過時(shí)貧富兩極分化大，易引起社會(huì)階層的對(duì)立導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩。計(jì)算法：設(shè)上圖中實(shí)際收入分配曲線（紅線）和收入分配絕對(duì)平等線（綠線）之間面積為A，和收入分配絕對(duì)不平等線（藍(lán)線）之間的面積為B，則表示收入與人口之間的比例的基尼系數(shù)為。如果A為零，即基尼系數(shù)為0，表示收入分配完全平等（紅線和綠線重疊）；如果B為零，則系數(shù)為1，收入分配絕對(duì)不平等（紅線和藍(lán)線重疊）。該系數(shù)可在0和1之間取任何值。收入分配越趨向平等，此曲線的弧度越?。ㄐ倍仍絻A向45度），基尼系數(shù)也越??；反之，收入分配越趨向不平等，弧度越大基尼系數(shù)也越大?；嵯禂?shù)的調(diào)節(jié)需要國家通過財(cái)政政策進(jìn)行國民收入的二次分配，例如對(duì)民眾的財(cái)政公共服務(wù)支出和稅收等讓收入均等化，令基尼系數(shù)縮小。現(xiàn)狀：主要發(fā)達(dá)國家基尼指數(shù)在0.24到0.36之間。2011年中國大陸基尼系數(shù)達(dá)0.55，高于美國基尼系數(shù)0.45。

第48頁/共84頁一、基本術(shù)語14.恩格爾系數(shù)第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。19世紀(jì)德國統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化得出一個(gè)規(guī)律：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會(huì)下降。推而廣之，一個(gè)國家越窮，每個(gè)國民的平均收入中（或平均支出中）用于購買食物支出所占比例就越大，隨著國家富裕此比例呈下降趨勢(shì)。特征：在適用恩格爾系數(shù)進(jìn)行國際比較時(shí)，由于各國的價(jià)格體系、福利補(bǔ)貼等方面差異較大，所以，要注意個(gè)人消費(fèi)支出的實(shí)際構(gòu)成情況，注意到運(yùn)用恩格爾系數(shù)反映消費(fèi)水平和生活質(zhì)量會(huì)產(chǎn)生誤差。本系數(shù)時(shí)間越長(zhǎng)趨勢(shì)越明顯，某一年份恩格爾系數(shù)波動(dòng)是正常的；二是在進(jìn)行國際比較時(shí)應(yīng)注意可比口徑，在中國城市，由于住房、醫(yī)療、交通等方面存在大量補(bǔ)貼，因此進(jìn)行國際比較時(shí)應(yīng)調(diào)整到相同口徑；三是地區(qū)間消費(fèi)習(xí)慣不同，恩格爾系數(shù)略有不同。計(jì)算公式：食物支出金額÷總支出金額x100%=恩格爾系數(shù)。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕?，F(xiàn)狀：到2007年，我國居民家庭恩格爾系數(shù)已經(jīng)下降到35%，已經(jīng)達(dá)到小康狀態(tài)?？梢灶A(yù)測(cè)，中國農(nóng)村、城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)還將不斷下降。

第49頁/共84頁一、基本術(shù)語15.可支配收入第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：全稱“國民可支配收入”或“居民可支配收入”就是拿到手的收入。比如月收入（通常是指工資收入）中扣除掉基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、公積金、個(gè)人所得稅等剩下的可自由支配的那部分。特征：此收入衡量一個(gè)國家最終所得收入的總量指標(biāo)，GDP代表是生產(chǎn)總量；居民可支配收入代表是收入總量。一國的GDP要經(jīng)過收入初次分配和再分配最終才能形成一國的居民可支配收入，生產(chǎn)總量并不等于收入總量，通常情況下發(fā)達(dá)國家的居民可支配收入往往大于GDP，而發(fā)展中國家居民可支配收入往往小于GDP，這反映了生產(chǎn)和收入之間的分配關(guān)系，因此，它是觀察和分析國家之間、地區(qū)之間、以及部門和人群之間收入如何分配的最重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。計(jì)算方式：從宏觀核算角度：國民可支配收入=國內(nèi)生產(chǎn)總值+生產(chǎn)要素凈收入+經(jīng)常性轉(zhuǎn)移凈收入。①生產(chǎn)要素收入=勞動(dòng)者報(bào)酬收入+各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)性收入；②經(jīng)常性轉(zhuǎn)移收入=補(bǔ)貼收入+贈(zèng)予收入+無償轉(zhuǎn)移。從微觀統(tǒng)計(jì)角度：國民可支配收入=城鎮(zhèn)居民可支配收入或農(nóng)村居民純收入。具體解釋見統(tǒng)計(jì)指標(biāo)說明?，F(xiàn)狀：2012年上半年，城鎮(zhèn)居民人均總收入13679元。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12509元，同比名義增長(zhǎng)13.3%。

第50頁/共84頁一、基本術(shù)語16.銀行儲(chǔ)備金第二章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見術(shù)語定義：一般是指存款準(zhǔn)備金，除了存款準(zhǔn)備金還有壞賬準(zhǔn)備金等。是銀行應(yīng)付日常需要準(zhǔn)備的資金，商業(yè)銀行準(zhǔn)備金存在中央銀行，一部分叫法定準(zhǔn)備金，商業(yè)銀行基本上不能用；超過部分叫超額準(zhǔn)備金，商業(yè)銀行可用；商業(yè)銀行也可將一些資金存入其他行。如商業(yè)銀行準(zhǔn)備金不足，可在貨幣市場(chǎng)上向中央銀行、其他銀行借入準(zhǔn)備金。特征：存款準(zhǔn)備金率上升，利率或會(huì)有上升壓力，都是金融緊縮政策信號(hào)。存款準(zhǔn)備金率針對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu),對(duì)最終客戶影響是間接；利率是針對(duì)最終客戶,如你存款的利息,影響直接。存款準(zhǔn)備金是指中央銀行強(qiáng)制要求商業(yè)銀行，將其存款按照一定比率作為準(zhǔn)備金，不得隨意動(dòng)用。例：存款準(zhǔn)備金率達(dá)到10％，相當(dāng)于在商業(yè)銀行每存一百元，就有10元被放進(jìn)了央行，商業(yè)銀行不得動(dòng)用這10元放貸。影響：當(dāng)中央銀行提高法定準(zhǔn)備金率時(shí)，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因?yàn)闇?zhǔn)備金率提高，貨幣乘數(shù)就變小，從而降低了整個(gè)商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴(kuò)大信用規(guī)模的能力，其結(jié)果是社會(huì)銀根偏緊，貨幣供應(yīng)量減少，利息率提高，投資及社會(huì)支出都相應(yīng)縮減，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低謎。反之，亦然?，F(xiàn)狀：1984年，中國人民銀行開始建立存款準(zhǔn)備金制度。十多年來經(jīng)歷四次調(diào)整都起到積極作用——抑制經(jīng)濟(jì)過熱、物價(jià)上漲過快、貨幣投放過多。目前，中央銀行對(duì)存款準(zhǔn)備金制度改革方向是要逐步恢復(fù)存款準(zhǔn)備金支付清算和作為貨幣總量調(diào)控工具的功能，改變?cè)瓉碇饕δ懿辉谡{(diào)控貨幣總量而在發(fā)揮集中資金，調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)的作用。

第51頁/共84頁第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞11.基金12.債券13.物權(quán)14.貿(mào)易順差15.資本市場(chǎng)16.經(jīng)濟(jì)過熱17.直接和間接成本18.房地產(chǎn)成本19.房地產(chǎn)稅收20.國稅與地稅1.世界貿(mào)易組織2.房?jī)r(jià)收入比3.通貨膨脹4.包容性增長(zhǎng)5.經(jīng)濟(jì)軟著陸6.金磚國家7.三駕馬車8.熱錢9.信托10.人口紅利常見名詞：第52頁/共84頁一、基本術(shù)語1.世界貿(mào)易組織定義：就是常說的WTO（WorldTradeOrganization）簡(jiǎn)稱“世貿(mào)組織”1994年4月15日成立的全球性的世界貿(mào)易組織，以取代成立于1947年的關(guān)貿(mào)總協(xié)定（GATT）。特征：獨(dú)立于聯(lián)合國的永久性國際組織。負(fù)責(zé)管理世界經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易秩序，總部設(shè)在瑞士日內(nèi)瓦萊蒙湖畔。其基本原則是通過實(shí)施市場(chǎng)開放、非歧視和公平貿(mào)易等原則，來實(shí)現(xiàn)世界貿(mào)易自由化的目標(biāo)。1996年1月1日，它正式取代關(guān)貿(mào)總協(xié)定臨時(shí)機(jī)構(gòu)。世貿(mào)組織是具有法人地位的國際組織，在調(diào)解成員爭(zhēng)端方面具有更高的權(quán)威性。世貿(mào)組織涵蓋貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)貿(mào)易，而關(guān)貿(mào)總協(xié)定只適用于商品貨物貿(mào)易。組織職能：提高生活水平，保證充分就業(yè)和大幅度、穩(wěn)步提高實(shí)際收入和有效需求；擴(kuò)大貨物和服務(wù)的生產(chǎn)與貿(mào)易；堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展之路，各成員方應(yīng)促進(jìn)對(duì)世界資源的最優(yōu)利用、保護(hù)和維護(hù)環(huán)境，并以符合不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下各成員需要的方式，加強(qiáng)采取各種相應(yīng)的措施；積極努力確保發(fā)展中國家，尤其是最不發(fā)達(dá)國家在國際貿(mào)易增長(zhǎng)中獲得與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的份額和利益；建立一體化的多邊貿(mào)易體制。影響：“入世”帶來更多行業(yè)沖擊、挑戰(zhàn)、機(jī)遇與促進(jìn)，使我國產(chǎn)生大量外資、外企和外商，帶來房地產(chǎn)及相關(guān)服務(wù)業(yè)租賃、銷售及品質(zhì)與政策、市場(chǎng)規(guī)范等更多需求和發(fā)展?，F(xiàn)狀：2001年12月11日起中國正式加入WTO，標(biāo)志中國產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放進(jìn)入全新階段。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第53頁/共84頁一、基本術(shù)語2.房?jī)r(jià)收入比定義：是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。國際上通用計(jì)算方式是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入，通常包括夫婦二人。家庭年收入同樣取中值。在發(fā)達(dá)國家統(tǒng)計(jì)家庭年收入只看納稅記錄就清楚，但中國情況復(fù)雜。特征：應(yīng)用時(shí)要注意其到底是什么情況下的房?jī)r(jià)收入比。西方房?jī)r(jià)收入比有新房、二手房交易，所選取房?jī)r(jià)是中位數(shù)，家庭收入也是中位數(shù)。中國住宅是按照平方米價(jià)格交易而不是按套，又因納入中國家庭收入統(tǒng)計(jì)的收入只是全部家庭收入一部分。一般認(rèn)為合理房?jī)r(jià)收入比的取值范圍為4-6，如考慮住房貸款，住房消費(fèi)占居民收入比重應(yīng)低于30%。若算出的房?jī)r(jià)收入比高于此范圍，則房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫越大，泡沫也就越大。計(jì)算方式：一個(gè)國家的平均房?jī)r(jià)收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價(jià)格之比來計(jì)算，即房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下：每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。現(xiàn)狀：北京為例：2009年一套4環(huán)以內(nèi)普通兩居室新房80平米，漲價(jià)后單價(jià)2.5萬元計(jì)算，平均200萬左右；若以工作五年的中產(chǎn)階級(jí)家庭為單位買房，假設(shè)夫婦月工資2000元，則家庭月收入4000元，年收入4.8萬元。此房?jī)r(jià)收入比為40，比美國的10倍大了30倍，偏離合理房?jī)r(jià)收入比。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第54頁/共84頁一、基本術(shù)語3.通貨膨脹定義：是指因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求，現(xiàn)實(shí)購買力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致貨幣貶值引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)普遍上漲現(xiàn)象。實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給。紙幣、信用貨幣過度發(fā)行都會(huì)導(dǎo)致通脹。也指物價(jià)水平持續(xù)普遍上升過程，或貨幣價(jià)值持續(xù)下降過程。通貨就是市面上流通的貨幣，是現(xiàn)實(shí)流通中一切流通手段的總稱。包括硬幣和紙幣，也包括支票、債券、信用卡等信用工具。簡(jiǎn)單理解為投入流通貨幣超過流通實(shí)際需要引起貨幣貶值。特征：紙幣發(fā)行過多引起物價(jià)上漲才是通貨膨脹。原因是國家財(cái)政赤字增加。常見有：①紙幣發(fā)行量必以流通中所需數(shù)量為限度，紙幣發(fā)行過多會(huì)引起紙幣貶值，物價(jià)就上漲。②商品價(jià)格與價(jià)值成正比，商品價(jià)值量增加，商品價(jià)格就上漲。③價(jià)格受供求關(guān)系影響，商品供不應(yīng)求價(jià)格就上漲。④政策性調(diào)整，理順價(jià)格關(guān)系會(huì)引起上漲。⑤商品流通不暢，市場(chǎng)管理不善，亂收費(fèi)、亂罰款，也會(huì)引起商品價(jià)格上漲。影響：一些政府為挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)或彌補(bǔ)龐大財(cái)政赤字，不顧商品流通實(shí)需濫發(fā)紙幣。目的是利用這種辦法來彌補(bǔ)財(cái)政赤字，是因?yàn)檫@種辦法比起增加稅收、增發(fā)國債等辦法富于隱蔽性，且簡(jiǎn)便易行。通貨膨脹給壟斷資產(chǎn)階級(jí)帶來極大利益，對(duì)廣大勞動(dòng)人民則是剝削和掠奪。能給工人和農(nóng)民帶來深重災(zāi)難。它使物價(jià)不斷上漲，貨幣購買力不斷下降，由此引起工人實(shí)際工資急劇下降，生活貧困。也是房?jī)r(jià)上漲主要原因之一。第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第55頁/共84頁一、基本術(shù)語4.包容性增長(zhǎng)定義：在保持較快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，更多關(guān)注社會(huì)領(lǐng)域發(fā)展，關(guān)注弱勢(shì)群體，讓更多的人享受經(jīng)濟(jì)全球化的成果，又稱包容性發(fā)展或共享式增長(zhǎng)。包容性增長(zhǎng)最基本的含義是強(qiáng)調(diào)公平正義。對(duì)國際社會(huì)而言，發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家應(yīng)互相尊重，共享平等的發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)其他國家的和平發(fā)展采取包容的態(tài)度：對(duì)一個(gè)國家而言，包容性增長(zhǎng)是指消除社會(huì)階層、社會(huì)群體之間的隔閡和裂隙，讓每一個(gè)個(gè)體融入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流中，享有平等的發(fā)展機(jī)會(huì)，分享共同的成果。對(duì)企業(yè)而言則包含兩個(gè)層面：一是指企業(yè)內(nèi)部的各關(guān)系的協(xié)調(diào)，特別是平衡企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)及成長(zhǎng)機(jī)會(huì)等；二是指外部各關(guān)系的協(xié)調(diào)，主要是指企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，即要求企業(yè)在注重發(fā)展的同時(shí)實(shí)現(xiàn)其社會(huì)責(zé)任，遵守商業(yè)道德、保護(hù)環(huán)境等。特征：包容性增長(zhǎng)是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一種描述。它包含兩個(gè)基本影響：要實(shí)現(xiàn)所有人幸福須強(qiáng)調(diào)參與和共享。一是經(jīng)濟(jì)以科學(xué)方式增長(zhǎng)．二是所有社會(huì)成員共同參與、共享成果。兩者相輔相成。首先包容性增長(zhǎng)注重經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和發(fā)展方式，即要有數(shù)量，更要有經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源、環(huán)境之間的協(xié)調(diào)，做到經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)效益之間相互包容。其次包容性增長(zhǎng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)所有人幸福，既要有同質(zhì)發(fā)展權(quán)利，也要有平等分享權(quán)利，做到各階層、各群體之間相互包容。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第56頁/共84頁一、基本術(shù)語5.經(jīng)濟(jì)軟著陸定義：是指國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)過一段過度擴(kuò)張之后，平穩(wěn)回落到適度增長(zhǎng)區(qū)間。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行是動(dòng)態(tài)過程，各年度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率的軌跡不是直線，是圍繞潛在增長(zhǎng)能力上下波動(dòng)，形成擴(kuò)張與回落相交替的曲線。國民經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，在部門、地區(qū)、企業(yè)之間具有連鎖擴(kuò)散效應(yīng)，在投資與生產(chǎn)之間具有累積放大效應(yīng)。當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行經(jīng)過一段過度擴(kuò)張之后，超出了其潛在增長(zhǎng)能力，打破了正常均衡，于是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將回落?！败浿憽奔词且环N回落方式。特征：“軟著陸”是相對(duì)“硬著陸”即“大起大落”的。“大起大落”由過度“大起”造成。國民經(jīng)濟(jì)過度擴(kuò)張，導(dǎo)致極大超越其潛在增長(zhǎng)能力，嚴(yán)重地破壞了經(jīng)濟(jì)生活中各種均衡關(guān)系，于是用“急剎車”辦法進(jìn)行“全面緊縮”，最終導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率大幅度降落。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度過快，出現(xiàn)嚴(yán)重通貨膨脹，就要利用緊縮性政策來壓制通脹，但是這時(shí)候社會(huì)總需求會(huì)下降從而經(jīng)濟(jì)速度增長(zhǎng)變緩或出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這就可以形象地稱為經(jīng)濟(jì)“著陸”。影響：國家政策過緊出現(xiàn)大幅度通脹后，緊接著會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模通貨緊縮，導(dǎo)致失業(yè)增加，經(jīng)濟(jì)速度下滑過快就是經(jīng)濟(jì)硬著陸。如果有較好的緊縮政策，使過快增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)下降到合適比例，沒出現(xiàn)大規(guī)模通縮和失業(yè)，就可叫經(jīng)濟(jì)軟著陸。其常見指標(biāo)為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率>7%；失業(yè)率≤4.5%；通脹率≤4.5%，中國現(xiàn)階段小于3%的理論指標(biāo)不現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)狀：中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率低于7%是經(jīng)濟(jì)硬著陸，通過政策使增長(zhǎng)率平穩(wěn)降到8%——9%之間，且經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更合理，實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)和通脹率降到合適區(qū)間，中國就可以稱為軟著陸成功。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第57頁/共84頁一、基本術(shù)語6.金磚國家定義：傳統(tǒng)“金磚四國”（BRIC）引用巴西、俄羅斯、印度和中國的英文首字母。該詞與英語單詞磚（Brick）類似，就被稱“金磚四國”。南非加入后英文單詞變?yōu)椤癇RICS”，并改為“金磚國家”。特征：舉行首次外長(zhǎng)會(huì)晤算起，“金磚國家”合作已走過五年歷程。初步形成以領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)晤為主渠道，以安全事務(wù)高級(jí)代表、外長(zhǎng)、常駐多邊組織使節(jié)會(huì)議為輔助，以智庫、工商、銀行等各領(lǐng)域合作為支撐的多層次合作架構(gòu)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速提升五國在世界經(jīng)濟(jì)中地位，且在一些國際化重大政治與經(jīng)濟(jì)問題上產(chǎn)生影響。影響：這些國情各異，稟賦不同，但發(fā)展階段相近，都面臨保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定、保民生的艱巨任務(wù)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，也都會(huì)遇到調(diào)結(jié)構(gòu)、護(hù)環(huán)境等相似挑戰(zhàn)或難題。此平臺(tái)為他們交流發(fā)展經(jīng)驗(yàn)、破解發(fā)展難題提供了機(jī)遇。同時(shí)他們各具優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性很強(qiáng)，既有開展廣泛合作堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也有促進(jìn)共同發(fā)展的現(xiàn)實(shí)和戰(zhàn)略需求，加強(qiáng)合作順理成章。由此也會(huì)促進(jìn)這些國家之間的經(jīng)濟(jì)、人才、技術(shù)、貿(mào)易等多方面的交流，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來相應(yīng)需求與提升?，F(xiàn)狀：“金磚國家”國土面積占世界領(lǐng)土總面積的27%，人口占世界總?cè)丝诘?3%。據(jù)有關(guān)國際組織計(jì)，2009年五國國內(nèi)生產(chǎn)總值占世界總量的16%，貿(mào)易額占全球貿(mào)易額的13%。2001年到2010年五國之間貿(mào)易年均增長(zhǎng)率為28%。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第58頁/共84頁一、基本術(shù)語7.三駕馬車三駕馬車：有世界經(jīng)濟(jì)和國民經(jīng)濟(jì)的兩種。世界經(jīng)濟(jì)三駕馬車是世貿(mào)組織（WTO）。國際貨幣基金組織（IMF）。世界銀行集團(tuán)（WBG）。世貿(mào)組織（WTO）是最大，是目前世界上倡導(dǎo)和實(shí)現(xiàn)全球自由貿(mào)易最強(qiáng)組織。國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車是：投資、消費(fèi)、出口。決定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車；投資量，勞動(dòng)量，生產(chǎn)率。我們重點(diǎn)關(guān)注更常見更密切的國民經(jīng)濟(jì)三駕馬車。定義：

拉動(dòng)“國民經(jīng)濟(jì)”這駕馬車的三匹馬，就是投資、消費(fèi)、出口。消費(fèi)就是內(nèi)需，即本國居民的消費(fèi)需求，它是經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)恿?。投資是指財(cái)政支出，即政府通過一系列的財(cái)政預(yù)算包括發(fā)行國債，對(duì)教育，科技，國防，衛(wèi)生等事業(yè)的支出，是輔助性的擴(kuò)大內(nèi)需。出口是指外部需求，即是通過本國企業(yè)的產(chǎn)品打入國際市場(chǎng)，參與國際競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大銷路。為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展三者是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系?，F(xiàn)狀：隨著國家不斷鼓勵(lì)居民消費(fèi)相關(guān)政策實(shí)行，及物價(jià)不斷上漲，內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用正日益加強(qiáng)，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)主導(dǎo)。投資包括中央和各地方政府投資，及吸引外資和國內(nèi)民間投資都拉動(dòng)了GDP增長(zhǎng)，創(chuàng)造了超一半就業(yè)崗位，是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的主力。從近些年我國貿(mào)易順差和出口額增長(zhǎng)來看，龐大出口為賺取外匯給國家建設(shè)提供了大量資金同時(shí)也創(chuàng)造了大量就業(yè)。目前這三駕都在減速，而這些與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)都很大。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第59頁/共84頁一、基本術(shù)語8.熱錢定義：又稱游資，或叫投機(jī)性短期資金，熱錢目的是用少的時(shí)間以錢生錢，只為求高回報(bào)而在市場(chǎng)上迅速流動(dòng)的短期投機(jī)性資金。目的是純粹投機(jī)盈利，而不是制造就業(yè)、商品或服務(wù)。用數(shù)學(xué)公式來表達(dá)，熱錢是：國家（或地區(qū)）外匯儲(chǔ)備增加量-外商直接投資金額-貿(mào)易順差金額=熱錢特征：熱錢與正當(dāng)投資區(qū)分是熱錢根本目的在于投機(jī)盈利，而不是制造就業(yè)、商品或服務(wù)。高收益性與風(fēng)險(xiǎn)性、高信息化與敏感性、高流動(dòng)性與短期性、投資的高虛擬性與投機(jī)性。說熱錢是一種投資資金，因主要投資于全球有價(jià)證券市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，以便從證券和貨幣價(jià)格波動(dòng)中取得利潤，即“以錢生錢”，對(duì)金融市場(chǎng)有一定潤滑作用。若金融市場(chǎng)沒有熱錢這類風(fēng)險(xiǎn)偏好者，風(fēng)險(xiǎn)厭惡者就不可能轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。但熱錢的投資既不創(chuàng)造就業(yè)，也不提供服務(wù)，具有極大的虛擬性、投機(jī)性和破壞性。影響：熱錢性質(zhì)多變，一些長(zhǎng)期資本在一定情況下也可以轉(zhuǎn)化為短期資本，短期資本可以轉(zhuǎn)化為熱錢，關(guān)鍵在于經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境是否會(huì)導(dǎo)致資金從投資走向投機(jī)，從投機(jī)走向逃離。中國現(xiàn)行固定的匯率制度和美元持續(xù)貶值的外部金融環(huán)境，造就了熱錢進(jìn)出的套利機(jī)會(huì)?？梢?guī)避國際金融動(dòng)蕩風(fēng)險(xiǎn)，也可對(duì)人民幣套匯套利，還可對(duì)中國股市、樓市進(jìn)行投機(jī)?，F(xiàn)狀：近10年流入中國的熱錢平均每年250億美元，相當(dāng)同期外匯儲(chǔ)備的9%。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第60頁/共84頁一、基本術(shù)語9.信托定義：即受人之托，代人管理財(cái)物。委托人、受托人相互信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人利益或其它特定目的進(jìn)行管理或處分的行為。是一種特殊財(cái)產(chǎn)管理制度和法律行為，也是一種金融制度，信托與銀行、保險(xiǎn)、證券一起構(gòu)成了現(xiàn)代金融體系。特征：①委托人與受托人彼此信任是信托關(guān)系成立前提。②信托財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是成立信托基礎(chǔ)。③信托關(guān)系中三個(gè)當(dāng)事人，即投人信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。受托人以自己名義，為受益人利益管理處分信托財(cái)產(chǎn)是信托的重要特征。④信托是一種由他人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用、處分的財(cái)產(chǎn)管理制度。分類：以業(yè)務(wù)分為金錢信托、動(dòng)產(chǎn)信托、不動(dòng)產(chǎn)信托、有價(jià)證券信托和金錢債權(quán)信托。以目的分為信托可以劃分為擔(dān)保、管理和處理信托。以法律分為民事和商事信托。以委托人分為個(gè)人和法人信托，及個(gè)人法人通用的信托。以業(yè)務(wù)目的可分為營業(yè)與非營業(yè)信托。以受益人角度可分為四類：自益信托、他益信托、私益信托、公益信托。其它還有國內(nèi)和國際，廣義和狹義之分。房地產(chǎn)投資信托：即受托人接受委托人的委托，將信托資金按照雙方的約定，投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的信托。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托，以較小的資金投入間接獲得了大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第61頁/共84頁一、基本術(shù)語10.人口紅利定義：一國人口生育率和少兒撫養(yǎng)比例下降，勞動(dòng)年齡人口比例上升，在老年人口比例達(dá)到較高水平之前，將形成一個(gè)勞動(dòng)力資源相對(duì)豐富、撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)輕、于經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分有利的“黃金時(shí)期”，稱為“人口紅利”。特征：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)步入快車道，則“人口紅利”會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有力助推劑。人口年齡結(jié)構(gòu)變化對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響主要包括兩方面：一是對(duì)生產(chǎn)領(lǐng)域影響，二是對(duì)消費(fèi)和儲(chǔ)蓄影響。勞動(dòng)年齡人口增長(zhǎng)停止或者說老齡人口比例增加在一定時(shí)期內(nèi)并不必然帶來儲(chǔ)蓄率的下降，相反還有可能使儲(chǔ)蓄率進(jìn)一步上升?！凹t利”常和“債務(wù)”相對(duì)應(yīng)，因此我們享受“人口紅利”豐厚回報(bào)的時(shí)千萬不要忘記今后可能會(huì)面對(duì)的人口“負(fù)債”。計(jì)算方法：這種計(jì)算人口紅利的方法是，把經(jīng)濟(jì)變化的指標(biāo)——人均產(chǎn)出增長(zhǎng)率——分解為兩個(gè)部分，即有效生產(chǎn)者人均產(chǎn)出的增長(zhǎng)率與撫養(yǎng)比的增長(zhǎng)率。這兩個(gè)組成部分中，第一個(gè)是勞動(dòng)生產(chǎn)率，第二個(gè)是人口因素。在假設(shè)有效生產(chǎn)者人均產(chǎn)出增長(zhǎng)率不變的條件下，撫養(yǎng)比增長(zhǎng)率的變化便可直接等同于其對(duì)人均產(chǎn)出增長(zhǎng)率的貢獻(xiàn)，也即人口紅利?，F(xiàn)狀：中國目前處在人口紅利的階段，勞動(dòng)人口比例較高，保證了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的勞動(dòng)力需求。由于人口老齡化高峰尚未到來，社會(huì)保障支出負(fù)擔(dān)輕，財(cái)富積累速度比較快。

第三章房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的常見名詞第62頁/共84頁一、基本術(shù)語11.基金定義：有廣義和狹義之分，廣義的基金是為某種目的而設(shè)的具一